Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Джамбулатова С.И.,
судей: Жукова Е.В., Сомова Е.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Авдыш М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и администрации города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.04.2017 по делу N А63-15022/2016 по заявлению жилищно-строительного кооператива "Восток-7", г. Ставрополь, ОГРН 1122651028785, ИНН 2634807091, индивидуального предпринимателя Руденко Елены Васильевны, г. Ставрополь, ОГРН 315265100128542, ИНН 263402504286, к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486, ИНН 2636014845, администрации города Ставрополя, ОГРН 1022601931901, ИНН 2636019748, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Ситниковой Любови Ивановны, о признании незаконным решения от 28.10.2016 N 08/14-7900 об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, об обязании предоставить земельный участок (судья Капункин Ю.Б.), в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
установил:
Жилищно-строительный кооператив "Восток-7" (далее - кооператив) и индивидуальный предприниматель Руденко Елена Васильевна (далее - предприниматель) обратились в арбитражный суд с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет), администрации города Ставрополя (далее - администрация) о признании незаконным решения комитета от 28.10.2016 N 08/14-7900 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:422, расположенного по адресу: город Ставрополь, улица Пригородная, дом 251 в квартале 424, для завершения строительства в аренду без проведения торгов, об обязании администрации оказать ЖСК "Восток-7", Руденко Е.В., Ситниковой Л.И. муниципальную услугу по предоставлению в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:422, расположенного по адресу: город Ставрополь, улица Пригородная, дом 251 в квартале 424, площадью 25 000 кв. м с видом разрешенного использования - "под многоэтажный жилой комплекс со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа" и направить в адрес ЖСК "Восток-7", Руденко Е.В., Ситниковой Л.И. подписанный проект договора аренды названного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.
К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Ситниковой Любови Ивановны (далее - Ситникова Л.И.).
В ходе судебного разбирательства, заявители уточнили исковые требования и просили признать незаконным решение комитета от 28.10.2016 N 08/14-7900с об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:422, расположенного по адресу: город Ставрополь, улица Пригородная, дом 251 в квартале 424, для завершения строительства в аренду без проведения торгов, обязать администрацию оказать ЖСК "Восток -7", Руденко Е.В. муниципальную услугу по предоставлению в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:422, расположенного по адресу: город Ставрополь, улица Пригородная, дом 251 в квартале 424, площадью 25 000 кв. м, с видом разрешенного использования - "под многоэтажный жилой комплекс со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа" и направить в адрес ЖСК "Восток-7", Руденко Е.В. подписанный проект договора аренды названного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора. В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточненные требования приняты судом к рассмотрению.
Решением от 28.04.2017 суд признал незаконным отказ комитета в предоставлении кооперативу и предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:422, расположенного по адресу: город Ставрополь, улица Пригородная, дом 251, в квартале 424, для завершения строительства в аренду без проведения торгов, выраженный в уведомлении от 28.10.2016 N 08/14-7900с. Обязал администрацию направить в адрес кооператива и предпринимателя в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу проект договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:422, расположенного по адресу: город Ставрополь, улица Пригородная, дом 251 в квартале 424, площадью 25 000 кв. м с видом разрешенного использования - "под многоэтажный жилой комплекс со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа". Взыскал с комитета в пользу кооператива 3 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с принятым решением, комитет и администрация обратились с апелляционными жалобами, в которых просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.
Кооператив направил отзыв на апелляционные жалобы, в котором просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб, отзыва на апелляционные жалобы и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Вступившим в законную силу в неотмененной части решением Ленинского районного суда города Ставрополя от 18.05.2015, постановлением главы г. Ставрополя от 15.09.2006 N 3106 земельный участок с кадастровым номером 26:12:020804:422 площадью 25 000 кв. м с видом разрешенного использования: "для проектирования и строительства многофункционального комплекса", расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 251, в квартале 424, (далее -земельный участок с кн:422) был предоставлен в аренду ООО "Стройуниверсал" (далее - общество) сроком на три года.
20 ноября 2006 года на основании указанного постановления был заключен договор аренды N 5466, зарегистрированный 01.03.2007 в УФРС по Ставропольскому краю, по условиям которого земельный участок с кн: 422 был передан в аренду обществу.
14 апреля 2009 года обществу было выдано разрешение на строительство N RU 26309000-252-C.
16 июня 2009 года было зарегистрировано право собственности общества на незавершенный строительством объект - многофункциональный комплекс - административное здание площадью 402 кв. м, степенью готовности 8%.
16 февраля 2010 года постановлением N 250 администрация предоставила обществу земельный участок с кн:422 на новый срок для продолжения строительства с последующим заключением договора аренды сроком до 15.02.2013.
05 октября 2012 года общество и кооператив заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого последний приобрел в собственность незавершенный строительством объект (переход права прошел процедуру государственной регистрации 30.10.2012), также последнему были переданы права по вышеназванному договору аренды.
16 ноября 2012 года кооператив продал предпринимателю 1/5 доли в праве на объект незавершенного строительства, переход права зарегистрирован 10.02.2013.
На основании постановления администрации от 01.10.2013 N 3319 между комитетом (арендодатель), кооперативом, предпринимателем (далее - арендаторы), заключен договор аренды земельного участка от 08.10.2013 N 2609 (далее - договор аренды N 2609), согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование земельный участок с кн:422 на период с 01.10.2013 по 30.06.2016 для продолжения строительства многофункционального комплекса.
Договор прошел процедуру государственной регистрации, о чем 11.04.2014 в ЕГРП внесена запись N 26-26-01/016/2014-664.
Решением от 26.06.2014 по делу N 2-1693/14 Октябрьского районного суда города Ставрополя по заявлению кооператива и предпринимателя был признан незаконным отказ администрации в предоставлении муниципальной услуги, орган местного самоуправления обязан принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кн:422 с "для проектирования и строительства многофункционального комплекса" на "многоэтажный жилой комплекс со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа".
Во исполнение вышеуказанного решения Октябрьского районного суда города Ставрополя администрацией было вынесено постановление от 08.12.2014 N 4068 (далее - постановление N 4068) об изменении вида разрешенного использования земельного участка по ул. Пригородной, 251, предоставленного заявителям, и расположенного на нем незавершенного строительством объекта недвижимости.
На основании постановления N 4068 между комитетом и кооперативом заключено дополнительное соглашение от 26.01.2015, которым внесены изменения в предмет договора аренды N 2609 в части вида разрешенного использования земельного участка, указано, что земельный участок предоставлен "под многоэтажный жилой комплекс со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа".
Решением от 18.05.2015 Ленинского районного суда города Ставрополя по заявлению кооператива и предпринимателя признан незаконным отказ комитета градостроительства в предоставлении муниципальной услуги - выдаче разрешения на строительство многоэтажного жилого комплекса со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа (позиции 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 по ГП), выраженный в уведомлении от 28.04.2015 N 06/1-05/1-1/1526.
Комитет градостроительства обязан совершить следующие действия: внести изменение в разделы градостроительного плана земельного участка КН 26:12:020804:422, в т.ч. в раздел 2.1. "Информация о разрешенном использовании земельного участка", раздел 2.2.2. "Предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений м", раздел 2.2.4. "Иные показатели"; указать в данных разделах информацию, соответствующую зоне Ж-1 "Зона многоэтажной жилой застройки (4-9 этажей)", как это определено статьей 40 Правил землепользования и застройки города Ставрополя, утвержденных решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 N 97; выдать кооперативу и предпринимателю разрешение на строительство многоэтажного жилого комплекса со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа (позиции 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 по ГП) по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 251, в квартале 424.
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 11.08.2015 по делу N 33а-767/15 решение Ленинского районного суда города Ставрополя от 18.05.2015 было отменено в части возложения на комитет градостроительства обязанности выдать кооперативу и предпринимателю разрешение на строительство многоэтажного жилого комплекса со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа (позиции 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 по ГП) по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 251, в квартале 424. В этой части принято новое решение: обязать комитет градостроительства устранить допущенные нарушения прав и свобод кооператива и предпринимателя, рассмотрев в установленном порядке вопрос о выдаче разрешения на строительство многоэтажного жилого комплекса со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа (позиции 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 по ГП) по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 251, в квартале 424. В остальной части решение оставлено без изменения.
На основании указанных судебных актов кооператив и предприниматель 02.12.2015 обратились в комитет градостроительства с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоэтажного жилого комплекса со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа (позиции 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 по ГП) по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 251, в квартале 424.
Комитет градостроительства, рассмотрев указанное заявление, отказал заявителям в предоставлении услуги, направив в их адрес уведомление от 11.12.2015 N 06/1-05/1-1/3404. Отказ мотивирован несоответствием схемы планировочной организации земельного участка требованиям градостроительного плана этого участка, поскольку, по мнению комитета, многоквартирные дома запроектированы в санитарно-защитной зоне АЗС, расположенной по ул. Пригородной.
Заявление кооператива и предпринимателя о признании незаконным названного отказа в выдаче разрешения на строительство рассматривается в рамках дела N А63-15217/2015.
30 сентября 2016 года кооператив и предприниматель обратились в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов в порядке пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
28 октября 2016 года комитет в уведомлении N 08/14-7900с отказал в предоставлении спорного земельного участка в аренду. В обоснование орган местного самоуправления указал, что согласно кадастровому паспорту земельного участка с кн:422 от 12.10.2016 в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о том, что на испрашиваемый земельный участок Ленинским районным отделом судебных приставов города Ставрополя наложен арест, в связи с чем в силу положений пункта 6 статьи 39.16 ЗК РФ земельный участок не может быть предоставлен.
Данный отказ послужил основанием для обращения заявителей в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции (статья 39.2 ЗК РФ).
В пункте 21 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) указано, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.
Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.
В силу положений пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ кооперативу либо предпринимателю однократного предоставлялся в аренду на три года без проведения торгов земельный участок для завершения строительства находящегося на нем объекта. Заявители как собственники объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в 2009 году, могли быть признаны субъектом установленного пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов.
Согласно выписке от 14.10.2016 N 90-26450086 в ЕГРН отсутствовали сведения о наложении судебным-приставом исполнителем ареста на земельный участок с кн:422. Более поздние выписки, начиная с 15.10.2016 по 28.10.2016 (дата принятия решения об отказе), содержавшие сведения о наложении ареста на земельный участок, в материалы дела не представлены. Данные обстоятельства свидетельствуют об ошибочности вывода комитета о невозможности предоставления земельного участка, исходя из положений пункта 6 статьи 39.16 ЗК РФ.
Право на заключение на неконкурентных началах договора аренды всего земельного участка (площадью 25 000 кв. м) могло возникнуть у заявителей только при условии обоснования необходимости предоставления названного земельного участка в соответствии с возведенными на нем объектами незавершенного строительства, а также проектной документацией, подтверждающей планируемую застройку всей площади земельного участка.
Согласно выпискам из ЕГРН от 24.01.2017 на земельном участке с кн:422 расположено четыре объекта незавершенного строительства: с кадастровым номером 26:12:020804:1919 со степенью готовности 70%, площадью 2 831,2 кв. м, площадью застройки 459,8 кв. м, находящийся в общей долевой собственности кооператива (4/5 доли) и предпринимателя; с кадастровым номером 26:12:020804:652 со степенью готовности 8%, площадью застройки 402 кв. м, находящийся в общей долевой собственности кооператива (4/5 доли) и Ситниковой Л.И.; с кадастровым номером 26:12:020804:1920 со степенью готовности 47%, площадью 5 662,4 кв. м, площадью застройки 964,6 кв. м, находящийся в общей долевой собственности кооператива (4/5 доли) и предпринимателя; с кадастровым номером 26:12:020804:1921 со степенью готовности 70%, площадью 2 831,2 кв. м, площадью застройки 459,8 кв. м, находящийся в общей долевой собственности кооператива и предпринимателя (1/5 доли).
В обоснование необходимости предоставления всей площади земельного участка с кн:422 заявителями представлены: разделы 1 "Пояснительная записка" к проектной документации 2014 года на "Многоэтажный жилой комплекс со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа по улице Пригородной, 251 в квартале 424 города Ставрополя" (позиции 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8); согласованный с главным архитектором города Ставрополя и прошедший государственную экспертизу генеральный план земельного участка по улице Пригородной, 251, а также пояснительная записка к нему.
Из названных документов следует, что генеральным планом предусмотрено расположение на земельном участке с кн:422 площадью 25 000 кв. м десяти проектируемых жилых домов (включающих 580 квартир), детской площадки, парковочных мест и зон отдыха. Согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 для расположения этих домов, с учетом пожарных норм, инсоляции, зоны обрушения, необходимо 5 020 кв. м. Для организации подъездных путей, тротуаров, детских площадок, парковочных мест для автотранспорта необходимо 9 966 кв. м. Для озеленения необходимо 10 660 кв. м (СНиП 2.07.01-89, решение Ставропольской городской Думы от 17.06.2015 N 680). В целом с учетом всех норм застройки необходимо 25 646 кв. м, что несколько превышает площадь проектируемого земельного участка.
Названные доказательства суд считает достаточными для подтверждения необходимости предоставления всей площади земельного участка в аренду.
Иных оснований для отказа в предоставлении земельного участка заявителям не установлено.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобах.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.04.2017 по делу N А63-15022/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.08.2017 N 16АП-2503/2017 ПО ДЕЛУ N А63-15022/2016
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 августа 2017 г. по делу N А63-15022/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Джамбулатова С.И.,
судей: Жукова Е.В., Сомова Е.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Авдыш М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и администрации города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.04.2017 по делу N А63-15022/2016 по заявлению жилищно-строительного кооператива "Восток-7", г. Ставрополь, ОГРН 1122651028785, ИНН 2634807091, индивидуального предпринимателя Руденко Елены Васильевны, г. Ставрополь, ОГРН 315265100128542, ИНН 263402504286, к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486, ИНН 2636014845, администрации города Ставрополя, ОГРН 1022601931901, ИНН 2636019748, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Ситниковой Любови Ивановны, о признании незаконным решения от 28.10.2016 N 08/14-7900 об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, об обязании предоставить земельный участок (судья Капункин Ю.Б.), в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
установил:
Жилищно-строительный кооператив "Восток-7" (далее - кооператив) и индивидуальный предприниматель Руденко Елена Васильевна (далее - предприниматель) обратились в арбитражный суд с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет), администрации города Ставрополя (далее - администрация) о признании незаконным решения комитета от 28.10.2016 N 08/14-7900 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:422, расположенного по адресу: город Ставрополь, улица Пригородная, дом 251 в квартале 424, для завершения строительства в аренду без проведения торгов, об обязании администрации оказать ЖСК "Восток-7", Руденко Е.В., Ситниковой Л.И. муниципальную услугу по предоставлению в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:422, расположенного по адресу: город Ставрополь, улица Пригородная, дом 251 в квартале 424, площадью 25 000 кв. м с видом разрешенного использования - "под многоэтажный жилой комплекс со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа" и направить в адрес ЖСК "Восток-7", Руденко Е.В., Ситниковой Л.И. подписанный проект договора аренды названного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.
К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Ситниковой Любови Ивановны (далее - Ситникова Л.И.).
В ходе судебного разбирательства, заявители уточнили исковые требования и просили признать незаконным решение комитета от 28.10.2016 N 08/14-7900с об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:422, расположенного по адресу: город Ставрополь, улица Пригородная, дом 251 в квартале 424, для завершения строительства в аренду без проведения торгов, обязать администрацию оказать ЖСК "Восток -7", Руденко Е.В. муниципальную услугу по предоставлению в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:422, расположенного по адресу: город Ставрополь, улица Пригородная, дом 251 в квартале 424, площадью 25 000 кв. м, с видом разрешенного использования - "под многоэтажный жилой комплекс со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа" и направить в адрес ЖСК "Восток-7", Руденко Е.В. подписанный проект договора аренды названного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора. В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточненные требования приняты судом к рассмотрению.
Решением от 28.04.2017 суд признал незаконным отказ комитета в предоставлении кооперативу и предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:422, расположенного по адресу: город Ставрополь, улица Пригородная, дом 251, в квартале 424, для завершения строительства в аренду без проведения торгов, выраженный в уведомлении от 28.10.2016 N 08/14-7900с. Обязал администрацию направить в адрес кооператива и предпринимателя в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу проект договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:422, расположенного по адресу: город Ставрополь, улица Пригородная, дом 251 в квартале 424, площадью 25 000 кв. м с видом разрешенного использования - "под многоэтажный жилой комплекс со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа". Взыскал с комитета в пользу кооператива 3 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с принятым решением, комитет и администрация обратились с апелляционными жалобами, в которых просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.
Кооператив направил отзыв на апелляционные жалобы, в котором просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб, отзыва на апелляционные жалобы и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Вступившим в законную силу в неотмененной части решением Ленинского районного суда города Ставрополя от 18.05.2015, постановлением главы г. Ставрополя от 15.09.2006 N 3106 земельный участок с кадастровым номером 26:12:020804:422 площадью 25 000 кв. м с видом разрешенного использования: "для проектирования и строительства многофункционального комплекса", расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 251, в квартале 424, (далее -земельный участок с кн:422) был предоставлен в аренду ООО "Стройуниверсал" (далее - общество) сроком на три года.
20 ноября 2006 года на основании указанного постановления был заключен договор аренды N 5466, зарегистрированный 01.03.2007 в УФРС по Ставропольскому краю, по условиям которого земельный участок с кн: 422 был передан в аренду обществу.
14 апреля 2009 года обществу было выдано разрешение на строительство N RU 26309000-252-C.
16 июня 2009 года было зарегистрировано право собственности общества на незавершенный строительством объект - многофункциональный комплекс - административное здание площадью 402 кв. м, степенью готовности 8%.
16 февраля 2010 года постановлением N 250 администрация предоставила обществу земельный участок с кн:422 на новый срок для продолжения строительства с последующим заключением договора аренды сроком до 15.02.2013.
05 октября 2012 года общество и кооператив заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого последний приобрел в собственность незавершенный строительством объект (переход права прошел процедуру государственной регистрации 30.10.2012), также последнему были переданы права по вышеназванному договору аренды.
16 ноября 2012 года кооператив продал предпринимателю 1/5 доли в праве на объект незавершенного строительства, переход права зарегистрирован 10.02.2013.
На основании постановления администрации от 01.10.2013 N 3319 между комитетом (арендодатель), кооперативом, предпринимателем (далее - арендаторы), заключен договор аренды земельного участка от 08.10.2013 N 2609 (далее - договор аренды N 2609), согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование земельный участок с кн:422 на период с 01.10.2013 по 30.06.2016 для продолжения строительства многофункционального комплекса.
Договор прошел процедуру государственной регистрации, о чем 11.04.2014 в ЕГРП внесена запись N 26-26-01/016/2014-664.
Решением от 26.06.2014 по делу N 2-1693/14 Октябрьского районного суда города Ставрополя по заявлению кооператива и предпринимателя был признан незаконным отказ администрации в предоставлении муниципальной услуги, орган местного самоуправления обязан принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кн:422 с "для проектирования и строительства многофункционального комплекса" на "многоэтажный жилой комплекс со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа".
Во исполнение вышеуказанного решения Октябрьского районного суда города Ставрополя администрацией было вынесено постановление от 08.12.2014 N 4068 (далее - постановление N 4068) об изменении вида разрешенного использования земельного участка по ул. Пригородной, 251, предоставленного заявителям, и расположенного на нем незавершенного строительством объекта недвижимости.
На основании постановления N 4068 между комитетом и кооперативом заключено дополнительное соглашение от 26.01.2015, которым внесены изменения в предмет договора аренды N 2609 в части вида разрешенного использования земельного участка, указано, что земельный участок предоставлен "под многоэтажный жилой комплекс со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа".
Решением от 18.05.2015 Ленинского районного суда города Ставрополя по заявлению кооператива и предпринимателя признан незаконным отказ комитета градостроительства в предоставлении муниципальной услуги - выдаче разрешения на строительство многоэтажного жилого комплекса со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа (позиции 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 по ГП), выраженный в уведомлении от 28.04.2015 N 06/1-05/1-1/1526.
Комитет градостроительства обязан совершить следующие действия: внести изменение в разделы градостроительного плана земельного участка КН 26:12:020804:422, в т.ч. в раздел 2.1. "Информация о разрешенном использовании земельного участка", раздел 2.2.2. "Предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений м", раздел 2.2.4. "Иные показатели"; указать в данных разделах информацию, соответствующую зоне Ж-1 "Зона многоэтажной жилой застройки (4-9 этажей)", как это определено статьей 40 Правил землепользования и застройки города Ставрополя, утвержденных решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 N 97; выдать кооперативу и предпринимателю разрешение на строительство многоэтажного жилого комплекса со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа (позиции 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 по ГП) по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 251, в квартале 424.
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 11.08.2015 по делу N 33а-767/15 решение Ленинского районного суда города Ставрополя от 18.05.2015 было отменено в части возложения на комитет градостроительства обязанности выдать кооперативу и предпринимателю разрешение на строительство многоэтажного жилого комплекса со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа (позиции 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 по ГП) по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 251, в квартале 424. В этой части принято новое решение: обязать комитет градостроительства устранить допущенные нарушения прав и свобод кооператива и предпринимателя, рассмотрев в установленном порядке вопрос о выдаче разрешения на строительство многоэтажного жилого комплекса со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа (позиции 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 по ГП) по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 251, в квартале 424. В остальной части решение оставлено без изменения.
На основании указанных судебных актов кооператив и предприниматель 02.12.2015 обратились в комитет градостроительства с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоэтажного жилого комплекса со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа (позиции 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 по ГП) по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 251, в квартале 424.
Комитет градостроительства, рассмотрев указанное заявление, отказал заявителям в предоставлении услуги, направив в их адрес уведомление от 11.12.2015 N 06/1-05/1-1/3404. Отказ мотивирован несоответствием схемы планировочной организации земельного участка требованиям градостроительного плана этого участка, поскольку, по мнению комитета, многоквартирные дома запроектированы в санитарно-защитной зоне АЗС, расположенной по ул. Пригородной.
Заявление кооператива и предпринимателя о признании незаконным названного отказа в выдаче разрешения на строительство рассматривается в рамках дела N А63-15217/2015.
30 сентября 2016 года кооператив и предприниматель обратились в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов в порядке пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
28 октября 2016 года комитет в уведомлении N 08/14-7900с отказал в предоставлении спорного земельного участка в аренду. В обоснование орган местного самоуправления указал, что согласно кадастровому паспорту земельного участка с кн:422 от 12.10.2016 в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о том, что на испрашиваемый земельный участок Ленинским районным отделом судебных приставов города Ставрополя наложен арест, в связи с чем в силу положений пункта 6 статьи 39.16 ЗК РФ земельный участок не может быть предоставлен.
Данный отказ послужил основанием для обращения заявителей в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции (статья 39.2 ЗК РФ).
В пункте 21 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) указано, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.
Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.
В силу положений пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ кооперативу либо предпринимателю однократного предоставлялся в аренду на три года без проведения торгов земельный участок для завершения строительства находящегося на нем объекта. Заявители как собственники объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в 2009 году, могли быть признаны субъектом установленного пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов.
Согласно выписке от 14.10.2016 N 90-26450086 в ЕГРН отсутствовали сведения о наложении судебным-приставом исполнителем ареста на земельный участок с кн:422. Более поздние выписки, начиная с 15.10.2016 по 28.10.2016 (дата принятия решения об отказе), содержавшие сведения о наложении ареста на земельный участок, в материалы дела не представлены. Данные обстоятельства свидетельствуют об ошибочности вывода комитета о невозможности предоставления земельного участка, исходя из положений пункта 6 статьи 39.16 ЗК РФ.
Право на заключение на неконкурентных началах договора аренды всего земельного участка (площадью 25 000 кв. м) могло возникнуть у заявителей только при условии обоснования необходимости предоставления названного земельного участка в соответствии с возведенными на нем объектами незавершенного строительства, а также проектной документацией, подтверждающей планируемую застройку всей площади земельного участка.
Согласно выпискам из ЕГРН от 24.01.2017 на земельном участке с кн:422 расположено четыре объекта незавершенного строительства: с кадастровым номером 26:12:020804:1919 со степенью готовности 70%, площадью 2 831,2 кв. м, площадью застройки 459,8 кв. м, находящийся в общей долевой собственности кооператива (4/5 доли) и предпринимателя; с кадастровым номером 26:12:020804:652 со степенью готовности 8%, площадью застройки 402 кв. м, находящийся в общей долевой собственности кооператива (4/5 доли) и Ситниковой Л.И.; с кадастровым номером 26:12:020804:1920 со степенью готовности 47%, площадью 5 662,4 кв. м, площадью застройки 964,6 кв. м, находящийся в общей долевой собственности кооператива (4/5 доли) и предпринимателя; с кадастровым номером 26:12:020804:1921 со степенью готовности 70%, площадью 2 831,2 кв. м, площадью застройки 459,8 кв. м, находящийся в общей долевой собственности кооператива и предпринимателя (1/5 доли).
В обоснование необходимости предоставления всей площади земельного участка с кн:422 заявителями представлены: разделы 1 "Пояснительная записка" к проектной документации 2014 года на "Многоэтажный жилой комплекс со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа по улице Пригородной, 251 в квартале 424 города Ставрополя" (позиции 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8); согласованный с главным архитектором города Ставрополя и прошедший государственную экспертизу генеральный план земельного участка по улице Пригородной, 251, а также пояснительная записка к нему.
Из названных документов следует, что генеральным планом предусмотрено расположение на земельном участке с кн:422 площадью 25 000 кв. м десяти проектируемых жилых домов (включающих 580 квартир), детской площадки, парковочных мест и зон отдыха. Согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 для расположения этих домов, с учетом пожарных норм, инсоляции, зоны обрушения, необходимо 5 020 кв. м. Для организации подъездных путей, тротуаров, детских площадок, парковочных мест для автотранспорта необходимо 9 966 кв. м. Для озеленения необходимо 10 660 кв. м (СНиП 2.07.01-89, решение Ставропольской городской Думы от 17.06.2015 N 680). В целом с учетом всех норм застройки необходимо 25 646 кв. м, что несколько превышает площадь проектируемого земельного участка.
Названные доказательства суд считает достаточными для подтверждения необходимости предоставления всей площади земельного участка в аренду.
Иных оснований для отказа в предоставлении земельного участка заявителям не установлено.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобах.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.04.2017 по делу N А63-15022/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Судьи
Е.В.ЖУКОВ
Е.Г.СОМОВ
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Судьи
Е.В.ЖУКОВ
Е.Г.СОМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)