Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06.05.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 16.05.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Капустиной Л.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ращепкиной О.А., при участии истца - акционерного общества "Reverta" (Латвия, г. Рига, LV-1012) - представителей Морозова С.А. и Долгова А.С. (доверенность от 25.04.2016), от ответчиков: комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (ИНН 7102005410, ОГРН 1037101129504) - представителя Бушина А.В. (доверенность от 03.02.2016), общества с ограниченной ответственностью "Кирпичный завод БРАЕР" - представителя Кутепова О.Б. (доверенность от 01.01.2016), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, - министерства имущественных и земельных отношений Тульской области, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания СоюзПромИнвест", Компания EQUIPMENT, ENGINEERING&CONSULTING SERVICES S.A., временного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Кирпичный завод БРАЕР" Бирюкова Александра Сергеевича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Reverta" на решение Арбитражного суда Тульской области от 16.02.2016 по делу N А68-9834/2015 (судья Рыжикова Н.А.),
установил:
следующее.
Акционерное общество "Reverta" (далее - истец, АО "Reverta") обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кирпичный завод БРАЕР" (далее - ООО "Кирпичный завод БРАЕР"), комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (далее - комитет) о признании недействительным соглашения от 30.12.2014 о расторжении договора аренды от 07.10.2008 N 112, заключенного между ООО "Кирпичный завод БРАЕР" и комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Тулы; применении последствия недействительности сделки в виде восстановления в едином государственном реестре прав на недвижимость записи об аренде ООО "Кирпичный завод БРАЕР" земельного участка с кадастровым номером 71:14:011101:0550, площадью 30 000 кв. м, расположенного примерно в 700 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Обидимское, п. Обидимо, д. 8; Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Обидимское, 700 м юго-восточнее п. Обидимо, внесенной на основании договора аренды от 07.10.2008 N 112; применении последствия недействительности сделки в виде восстановления в едином государственном реестре прав на недвижимость записи об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым номером 71:14:011101:0550, площадью 30 000 кв. м, внесенной на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) N 2.1.22.1-08/26-IE1, в редакции дополнительного соглашения от 14.08.2009 N 1.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 16.02.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, АО "Reverta" обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого судебного акта, просило его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование своих доводов истец выразил несогласие с выводом суда области о том, что действующее законодательство не содержит ограничений для расторжения по соглашению сторон договора аренды земельного участка, права по которому являются предметом залога. Указало на то, что не имеет других способов защиты своего нарушенного права кроме как признание соглашения от 30.12.2014 о расторжении договора аренды от 07.10.2008 N 112 недействительной сделкой и применении последствий недействительности. Указывает на то, что что единственной целью ООО "Кирпичный завод БРАЕР" являлось погашение записи об ипотеке под формальным предлогом.
От ответчика - ООО "Кирпичный завод БРАЕР" в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором последний, считая принятое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. В обоснование своих возражений ответчик ссылался на то, что получение согласия залогодержателя необходимо только при отчуждении заложенного имущества, а иное распоряжение предметом залога происходит исключительно по самостоятельному усмотрению залогодателя. В случае, когда для распоряжения заложенным имуществом требовалось согласие залогодержателя (пункт 2 статьи 346 ГК РФ), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку вышеуказанной нормой права установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно возможность предъявить требование о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом. Считает, что противоправный характер действий сторон при заключении соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 30.12.2014 истцом доказан не был.
Аналогичная правовая позиция изложена Компанией EQUIPMENT, ENGINEERING&CONSULTING SERVICES S.A. в отзыве на апелляционную жалобу.
Определением суда апелляционной инстанции от 06.05.2016 произведена замена третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора по делу N А68-9834/2015 - министерства имущественных и земельных отношений Тульской области на его правопреемника - министерство экономического развития Тульской области.
Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили.
В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзывах возражения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.
Как следует их материалов дела, 07.10.2008 на основании постановления главы администрации муниципального образования Ленинский район от 24.09.2008 N 1305 между комитетом имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Ленинский район и ООО "ЛЕСОМА" (переименовано в ООО "Кирпичный завод БРАЕР") заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 71:14:011101:0550 из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного социального назначения, находящийся по адресу: участок находится примерно в 700 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Обидимское, п. Обидимо, дом 8; Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Обидимское, 700 м юго-восточнее п. Обидимо, для производственных нужд, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 30 000 кв. м (пункт 1.1 договора).
Указанный договор, а также дополнительные соглашения от 19.01.2010, от 24.09.2010, от 20.09.2011 и от 04.04.2012 впоследствии прошли обязательную процедуру государственной регистрации.
Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка от 07.10.2008 N 112 договор заключен сроком на 49 лет.
Между АО "Parex banka" и ООО "ЛЕСОМА" заключен кредитный договор от 06.08.2008 N 2.1.22.1.-08/26, а 21.08.2008 между этими же лицами заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 2.1.22.1.-08/26-IЕ1.
В соответствии с дополнительным соглашением от 14.08.2009 N 1 к договору об ипотеке (залоге недвижимости) N 2.1.22.1.-08/26-IЕ1 в обеспечение обязательств по кредитному договору N 2.1.22.1.-08/26 в залог АО "Parex banka" переданы права аренды земельного участка по договору аренды земельного участка N 112 от 07.10.2008.
Указанное обременение зарегистрировано в едином государственном реестре прав, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.09.2009 N 14/011/2009-080.
20.04.2011 ООО "Кирпичный завод БРАЕР" обратилось в администрацию муниципального образования Ленинский район с письмом о даче согласия на начало проведения процедуры по разделу земельного участка с кадастровым номером 71:14:011101:0550 на два земельных участка площадью 8 270 кв. м и 21 730 кв. м, на которое администрацией сообщено об отсутствии возражений против раздела земельного участка.
ООО "Кирпичный завод БРАЕР" в адрес АО "Parex banka" направлено письмо от 06.05.2011 с просьбой об одобрении раздела земельного участка с кадастровым номером 71:14:011101:0550 (права аренды которого являются предметом договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 21.08.2008 N 2.1.22.1.-08/26-IЕ1 в редакции дополнительного соглашения от 14.08.2009 N 1) на два земельных участка площадью 8 270 кв. м и 21 730 кв. м.
Письмом от 01.07.2011 АО "Parex banka" дано согласие на раздел земельного участка с кадастровым номером 71:14:011101:0550 на два земельных участка площадью 8 270 кв. м и 21 730 кв. м при соблюдении определенных условий.
В связи с невозможностью раздела земельного участка на два земельных участка с заявленными площадями ООО "Кирпичный завод БРАЕР" направило в адрес АО "Parex banka" уведомление от 28.01.2012 о разделе земельного участка на два земельных участка иной площади, которое последним оставлено без ответа.
18.12.2014 ООО "Кирпичный завод БРАЕР" обратилось в администрацию г. Тулы с просьбой о завершении процедуры переоформления прав аренды общества на полученные в результате раздела земельные участки.
29.12.2014 администрацией города Тулы принято постановление N 4962 "О разделе земельного участка, расположенного по адресу: участок находится примерно в 700 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Обидимское, пос. Обидимо, дом 8; Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Обидимское, 700 м юго-восточнее пос. Обидимо", в соответствии с которым земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного социального назначения, с кадастровым номером 71:14:011101:0550, площадью 30 000 кв. м, расположенный по адресу: участок находится примерно в 700 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Обидимское, п. Обидимо, дом 8; Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Обидимское, 700 м юго-восточнее п. Обидимо, с видом разрешенного использования - для производственных нужд, разделен с образованием двух земельных участков: с кадастровым номером 71:14:011101:657, площадью 29 441 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Обидимское, в 680 м юго-восточнее пос. Обидимо, с кадастровым номером 71:14:011101:658, площадью 559 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Обидимское, в 700 м юго-восточнее пос. Обидимо.
Указанным постановлением комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы предписано в установленном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка от 07.10.2008 N 112 и заключить на тех же условиях с ООО "Кирпичный завод БРАЕР" договоры аренды на вновь образованные земельные участки.
30.12.2014 комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы и ООО "Кирпичный завод БРАЕР" во исполнение постановления администрации города Тулы от 29.12.2014 N 4962 заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 07.10.2008 N 112, которое зарегистрировано управлением Росреестра по Тульской области 14.01.2015.
Истец обратился в управление Росреестра по Тульской области за получением выписки из единого государственного реестра прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 71:14:011101:0550.
В ответ на указанный запрос им получено уведомление от 12.02.2015 N 71/001/012/2015-485 об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений, указано на отсутствие сведений о зарегистрированных правах и правопритязаниях на земельный участок с кадастровым номером 71:14:011101:0550, а также сведений об обременении его арендой и залогом.
В связи с этим истец направил в управление Росреестра по Тульской области запрос относительно оснований для погашения указанных записей в ЕГРП.
Письмом от 28.04.2015 N 02/12-4676ЕЛ управление Росреестра по Тульской области сообщило о том, что договор аренды земельного участка от 07.10.2008 N 112 расторгнут соглашением от 30.12.2014, заключенным между ООО "Кирпичный завод "БРАЕР" и комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Тулы, в связи с чем 14.01.2015 в ЕГРП внесены сведения о прекращении аренды земельного участка и ипотеки указанного права.
Ссылаясь на то, что указанная сделка совершена залогодателем без согласия залогодержателя, со злоупотреблением правом, истец обратился в Арбитражный суд Тульской области с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, установив факт прекращения заложенного ООО "Кирпичный завод БРАЕР" права аренды земельного участка, указал на наличие у истца права предъявить последнему требование о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для признания соглашения о расторжении договора аренды недействительным и удовлетворения заявленных исковых требований.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области на основании следующего.
Согласно пункту 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ), если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права.
Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2014 N 305-ЭС14-167.
Как установлено судом, соглашением от 30.12.2014 договор аренды от 07.10.2008 N 112 земельного участка с кадастровым номером 71:14:011101:0550 расторгнут.
Изложенное свидетельствует о том, что заложенное ООО "Кирпичный завод БРАЕР" право аренды прекратилось.
Запрет на совершение вышеназванной сделки действующим законодательством не установлен (статья 421 ГК РФ).
В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством либо земельным законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
При этом законом или иным нормативным правовым актом не предусмотрены ограничения по расторжению договора аренды земельного участка по соглашению сторон.
Действующее законодательство не наделяет залогодержателя права аренды каким-либо субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении заложенного права аренды посредством сохранения договора аренды, игнорируя волю сторон договора аренды на его расторжение или волю одной из сторон при наличии установленных законом оснований для расторжения договора по соглашению сторон.
Пунктом 1 статьи 37 Закона N 102-ФЗ предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Статьей 39 Закона N 102-ФЗ установлены последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества.
При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать, в том числе, признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ (пункт 1 статьи 39 Закона N 102-ФЗ).
Отчуждение - это передача земли, имущества, принадлежащих одному лицу, в собственность другого лица; отчуждение может быть возмездным - за плату, или безвозмездным - в форме дарения.
Расторжение договора аренды земельного участка не является сделкой по отчуждению (передаче в собственность другого лица) имущества, в связи с чем нормы статей 37, 39 Закона N 102-ФЗ в рассматриваемом случае не применимы.
В силу пунктов 1, 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества (статья 40 Закона N 102-ФЗ).
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иные последствия такого нарушения.
В данном случае иные последствия нарушения указанных правовых норм предусмотрены пунктом 2 статьи 351 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 351 ГК РФ залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (пункт 2 статьи 346).
Таким образом, в случае, когда для распоряжения заложенным имуществом требовалось согласие залогодержателя (пункт 2 статьи 346 ГК РФ), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку вышеуказанной нормой права установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно возможность предъявить требование о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом.
Согласно пункту 23 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя, не может быть оспорена последним, поскольку в пункте 2 статьи 351 ГК РФ установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, в том числе, предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом.
В данном случае предметом дополнительного соглашения от 14.08.2009 N 1 являлось имущественное право - право аренды земельного участка.
Вместе с тем, правовой режим регулирования имущественных прав позволяет сделать вывод о том, что распоряжение предметом залога, являющимся имущественным правом, без согласия залогодержателя, также не является основанием для признания соглашения недействительным, поскольку в указанном случае законом прямо предусмотрены иные последствия (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ). Таким образом, в случае заключения сделки в отсутствие на то согласия залогодержателя предусмотрен иной способ защиты права, указанный в статье 351 ГК РФ, а не признание сделки недействительной.
Поскольку законом прямо оговорены иные последствия нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (имущественными правами), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания недействительным соглашения от 30.12.2014 о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного между комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы и ООО "Кирпичный завод БРАЕР".
В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Договор, при заключении которого допущено нарушение положений статьи 10 ГК РФ, является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ.
Пунктом 3 статьи 10 ГК РФ установлено, что разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений презюмируются. Обязанность по доказыванию недобросовестности и неразумности действий сторон при заключении сделки, повлекших за собой причинение убытков должнику и его кредиторам, возлагается на истца как заинтересованное лицо.
Противоправный характер действий сторон при заключении соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 30.12.2014 истцом доказан не был, в связи с чем суд области правомерно указал на отсутствие оснований для оценки сделки как ничтожной.
Несогласие истца с выводом суда области о том, что действующее законодательство не содержит ограничений для расторжения по соглашению сторон договора аренды земельного участка, права по которому являются предметом залога, не свидетельствует о неправильном толковании судом первой инстанции норм материального права.
Из содержания статей 346, 351, 352, 353 ГК РФ, статей 37, 39 - 40 Закона N 102-ФЗ следует, что получение согласия залогодержателя необходимо только при отчуждении заложенного имущества, а иное распоряжение предметом залога происходит исключительно по самостоятельному усмотрению залогодателя.
Ссылка истца на судебные акты по другим арбитражным делам неосновательна.
В постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.02.2014 по делу N А06-8137/2012 прямо подтвержден вывод апелляционного суда о том, что расторжение договора аренды земельного участка не является сделкой по отчуждению (передаче в собственность другого лица) имущества. Соглашение о расторжении договора аренды признано недействительной сделкой, поскольку стороны решили расторгнуть договор аренды с даты, предшествующей дате подписания договора залога прав аренды из этого договора. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.08.2013 по делу N АЗЗ-11766/2012 принято по иску арендатора-застройщика о признании недействительным уведомления арендодателя о расторжении договора аренды, при этом залогодержатели-дольщики не были привлечены к участию в деле. Таким образом, данные судебные акты приняты по делам с иными фактическими обстоятельствами.
С учетом изложенного, суд области сделал правильный вывод о том, что расторжение договора аренды земельного участка не является сделкой по отчуждению (передаче в собственность другого лица) имущества, в связи с чем нормы статей 37, 39 Закона об ипотеке неприменимы, законом или иным нормативным правовым актом не предусмотрены ограничения по расторжению договора аренды земельного участка по соглашению сторон.
Довод истца о том, что он не имеет других способов защиты своего нарушенного права кроме как признание соглашения от 30.12.2014 о расторжении договора аренды от 07.10.2008 N 112 недействительной сделкой и применение последствий недействительности, не основан на действующем (и действовавшем) законодательстве.
Доказательств, свидетельствующих об обращении АО "Reverta" к ООО "Кирпичный завод БРАЕР" с требованием о замене предмета залога, истцом суду представлено не было.
Довод истца о том, что единственной целью должника являлось погашение записи об ипотеке под формальным предлогом, признается судом апелляционной инстанции необоснованным.
Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 07.10.2008 N 112 было заключено 30.12.2014 на основании постановления администрации города Тулы от 29.12.2014 N 4962 (т. 2, л.д. 78).
В пункте 2 данного постановления комитету было предписано в установленном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка от 07.10.2008 N 112 и заключить на тех же условиях с ООО "Кирпичный завод БРАЕР" договоры аренды на вновь образованные земельные участки.
Таким образом, в действиях комитета не усматривается злоупотребление правом.
Положения статьи 10 ГК РФ могут быть применимы к правоотношениям сторон, в случае если обе его стороны осуществляют недобросовестные действия.
Из письменных пояснений министерства от 27.12.2015 (т. 5, л.д. 7) следует, что ответчик больше не обращался за заключением договоров аренды на выделенные земельные участки.
В силу статьи 11 ГК РФ, статьи 2, части 1 статьи 4 АПК РФ защите подлежит только нарушенное право.
Наличие нарушенного права должен в силу статьи 65 АПК РФ доказать истец.
Между тем нарушение прав истца оспариваемым соглашением от 30.12.2014 о расторжении договора аренды от 07.10.2008 N 112 при рассмотрении настоящего спора судом установлено не было, злоупотребления правами с целью намеренного причинения истцу вреда сторонами данной сделки не допущено.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей (т. 6, л.д. 23, 24) относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 16.02.2016 по делу N А68-9834/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Ю.А.ВОЛКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.05.2016 N 20АП-2110/2016 ПО ДЕЛУ N А68-9834/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 мая 2016 г. по делу N А68-9834/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 06.05.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 16.05.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Капустиной Л.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ращепкиной О.А., при участии истца - акционерного общества "Reverta" (Латвия, г. Рига, LV-1012) - представителей Морозова С.А. и Долгова А.С. (доверенность от 25.04.2016), от ответчиков: комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (ИНН 7102005410, ОГРН 1037101129504) - представителя Бушина А.В. (доверенность от 03.02.2016), общества с ограниченной ответственностью "Кирпичный завод БРАЕР" - представителя Кутепова О.Б. (доверенность от 01.01.2016), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, - министерства имущественных и земельных отношений Тульской области, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания СоюзПромИнвест", Компания EQUIPMENT, ENGINEERING&CONSULTING SERVICES S.A., временного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Кирпичный завод БРАЕР" Бирюкова Александра Сергеевича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Reverta" на решение Арбитражного суда Тульской области от 16.02.2016 по делу N А68-9834/2015 (судья Рыжикова Н.А.),
установил:
следующее.
Акционерное общество "Reverta" (далее - истец, АО "Reverta") обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кирпичный завод БРАЕР" (далее - ООО "Кирпичный завод БРАЕР"), комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (далее - комитет) о признании недействительным соглашения от 30.12.2014 о расторжении договора аренды от 07.10.2008 N 112, заключенного между ООО "Кирпичный завод БРАЕР" и комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Тулы; применении последствия недействительности сделки в виде восстановления в едином государственном реестре прав на недвижимость записи об аренде ООО "Кирпичный завод БРАЕР" земельного участка с кадастровым номером 71:14:011101:0550, площадью 30 000 кв. м, расположенного примерно в 700 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Обидимское, п. Обидимо, д. 8; Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Обидимское, 700 м юго-восточнее п. Обидимо, внесенной на основании договора аренды от 07.10.2008 N 112; применении последствия недействительности сделки в виде восстановления в едином государственном реестре прав на недвижимость записи об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым номером 71:14:011101:0550, площадью 30 000 кв. м, внесенной на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) N 2.1.22.1-08/26-IE1, в редакции дополнительного соглашения от 14.08.2009 N 1.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 16.02.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, АО "Reverta" обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого судебного акта, просило его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование своих доводов истец выразил несогласие с выводом суда области о том, что действующее законодательство не содержит ограничений для расторжения по соглашению сторон договора аренды земельного участка, права по которому являются предметом залога. Указало на то, что не имеет других способов защиты своего нарушенного права кроме как признание соглашения от 30.12.2014 о расторжении договора аренды от 07.10.2008 N 112 недействительной сделкой и применении последствий недействительности. Указывает на то, что что единственной целью ООО "Кирпичный завод БРАЕР" являлось погашение записи об ипотеке под формальным предлогом.
От ответчика - ООО "Кирпичный завод БРАЕР" в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором последний, считая принятое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. В обоснование своих возражений ответчик ссылался на то, что получение согласия залогодержателя необходимо только при отчуждении заложенного имущества, а иное распоряжение предметом залога происходит исключительно по самостоятельному усмотрению залогодателя. В случае, когда для распоряжения заложенным имуществом требовалось согласие залогодержателя (пункт 2 статьи 346 ГК РФ), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку вышеуказанной нормой права установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно возможность предъявить требование о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом. Считает, что противоправный характер действий сторон при заключении соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 30.12.2014 истцом доказан не был.
Аналогичная правовая позиция изложена Компанией EQUIPMENT, ENGINEERING&CONSULTING SERVICES S.A. в отзыве на апелляционную жалобу.
Определением суда апелляционной инстанции от 06.05.2016 произведена замена третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора по делу N А68-9834/2015 - министерства имущественных и земельных отношений Тульской области на его правопреемника - министерство экономического развития Тульской области.
Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили.
В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзывах возражения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.
Как следует их материалов дела, 07.10.2008 на основании постановления главы администрации муниципального образования Ленинский район от 24.09.2008 N 1305 между комитетом имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Ленинский район и ООО "ЛЕСОМА" (переименовано в ООО "Кирпичный завод БРАЕР") заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 71:14:011101:0550 из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного социального назначения, находящийся по адресу: участок находится примерно в 700 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Обидимское, п. Обидимо, дом 8; Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Обидимское, 700 м юго-восточнее п. Обидимо, для производственных нужд, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 30 000 кв. м (пункт 1.1 договора).
Указанный договор, а также дополнительные соглашения от 19.01.2010, от 24.09.2010, от 20.09.2011 и от 04.04.2012 впоследствии прошли обязательную процедуру государственной регистрации.
Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка от 07.10.2008 N 112 договор заключен сроком на 49 лет.
Между АО "Parex banka" и ООО "ЛЕСОМА" заключен кредитный договор от 06.08.2008 N 2.1.22.1.-08/26, а 21.08.2008 между этими же лицами заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 2.1.22.1.-08/26-IЕ1.
В соответствии с дополнительным соглашением от 14.08.2009 N 1 к договору об ипотеке (залоге недвижимости) N 2.1.22.1.-08/26-IЕ1 в обеспечение обязательств по кредитному договору N 2.1.22.1.-08/26 в залог АО "Parex banka" переданы права аренды земельного участка по договору аренды земельного участка N 112 от 07.10.2008.
Указанное обременение зарегистрировано в едином государственном реестре прав, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.09.2009 N 14/011/2009-080.
20.04.2011 ООО "Кирпичный завод БРАЕР" обратилось в администрацию муниципального образования Ленинский район с письмом о даче согласия на начало проведения процедуры по разделу земельного участка с кадастровым номером 71:14:011101:0550 на два земельных участка площадью 8 270 кв. м и 21 730 кв. м, на которое администрацией сообщено об отсутствии возражений против раздела земельного участка.
ООО "Кирпичный завод БРАЕР" в адрес АО "Parex banka" направлено письмо от 06.05.2011 с просьбой об одобрении раздела земельного участка с кадастровым номером 71:14:011101:0550 (права аренды которого являются предметом договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 21.08.2008 N 2.1.22.1.-08/26-IЕ1 в редакции дополнительного соглашения от 14.08.2009 N 1) на два земельных участка площадью 8 270 кв. м и 21 730 кв. м.
Письмом от 01.07.2011 АО "Parex banka" дано согласие на раздел земельного участка с кадастровым номером 71:14:011101:0550 на два земельных участка площадью 8 270 кв. м и 21 730 кв. м при соблюдении определенных условий.
В связи с невозможностью раздела земельного участка на два земельных участка с заявленными площадями ООО "Кирпичный завод БРАЕР" направило в адрес АО "Parex banka" уведомление от 28.01.2012 о разделе земельного участка на два земельных участка иной площади, которое последним оставлено без ответа.
18.12.2014 ООО "Кирпичный завод БРАЕР" обратилось в администрацию г. Тулы с просьбой о завершении процедуры переоформления прав аренды общества на полученные в результате раздела земельные участки.
29.12.2014 администрацией города Тулы принято постановление N 4962 "О разделе земельного участка, расположенного по адресу: участок находится примерно в 700 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Обидимское, пос. Обидимо, дом 8; Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Обидимское, 700 м юго-восточнее пос. Обидимо", в соответствии с которым земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного социального назначения, с кадастровым номером 71:14:011101:0550, площадью 30 000 кв. м, расположенный по адресу: участок находится примерно в 700 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Обидимское, п. Обидимо, дом 8; Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Обидимское, 700 м юго-восточнее п. Обидимо, с видом разрешенного использования - для производственных нужд, разделен с образованием двух земельных участков: с кадастровым номером 71:14:011101:657, площадью 29 441 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Обидимское, в 680 м юго-восточнее пос. Обидимо, с кадастровым номером 71:14:011101:658, площадью 559 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Обидимское, в 700 м юго-восточнее пос. Обидимо.
Указанным постановлением комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы предписано в установленном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка от 07.10.2008 N 112 и заключить на тех же условиях с ООО "Кирпичный завод БРАЕР" договоры аренды на вновь образованные земельные участки.
30.12.2014 комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы и ООО "Кирпичный завод БРАЕР" во исполнение постановления администрации города Тулы от 29.12.2014 N 4962 заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 07.10.2008 N 112, которое зарегистрировано управлением Росреестра по Тульской области 14.01.2015.
Истец обратился в управление Росреестра по Тульской области за получением выписки из единого государственного реестра прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 71:14:011101:0550.
В ответ на указанный запрос им получено уведомление от 12.02.2015 N 71/001/012/2015-485 об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений, указано на отсутствие сведений о зарегистрированных правах и правопритязаниях на земельный участок с кадастровым номером 71:14:011101:0550, а также сведений об обременении его арендой и залогом.
В связи с этим истец направил в управление Росреестра по Тульской области запрос относительно оснований для погашения указанных записей в ЕГРП.
Письмом от 28.04.2015 N 02/12-4676ЕЛ управление Росреестра по Тульской области сообщило о том, что договор аренды земельного участка от 07.10.2008 N 112 расторгнут соглашением от 30.12.2014, заключенным между ООО "Кирпичный завод "БРАЕР" и комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Тулы, в связи с чем 14.01.2015 в ЕГРП внесены сведения о прекращении аренды земельного участка и ипотеки указанного права.
Ссылаясь на то, что указанная сделка совершена залогодателем без согласия залогодержателя, со злоупотреблением правом, истец обратился в Арбитражный суд Тульской области с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, установив факт прекращения заложенного ООО "Кирпичный завод БРАЕР" права аренды земельного участка, указал на наличие у истца права предъявить последнему требование о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для признания соглашения о расторжении договора аренды недействительным и удовлетворения заявленных исковых требований.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области на основании следующего.
Согласно пункту 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ), если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права.
Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2014 N 305-ЭС14-167.
Как установлено судом, соглашением от 30.12.2014 договор аренды от 07.10.2008 N 112 земельного участка с кадастровым номером 71:14:011101:0550 расторгнут.
Изложенное свидетельствует о том, что заложенное ООО "Кирпичный завод БРАЕР" право аренды прекратилось.
Запрет на совершение вышеназванной сделки действующим законодательством не установлен (статья 421 ГК РФ).
В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством либо земельным законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
При этом законом или иным нормативным правовым актом не предусмотрены ограничения по расторжению договора аренды земельного участка по соглашению сторон.
Действующее законодательство не наделяет залогодержателя права аренды каким-либо субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении заложенного права аренды посредством сохранения договора аренды, игнорируя волю сторон договора аренды на его расторжение или волю одной из сторон при наличии установленных законом оснований для расторжения договора по соглашению сторон.
Пунктом 1 статьи 37 Закона N 102-ФЗ предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Статьей 39 Закона N 102-ФЗ установлены последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества.
При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать, в том числе, признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ (пункт 1 статьи 39 Закона N 102-ФЗ).
Отчуждение - это передача земли, имущества, принадлежащих одному лицу, в собственность другого лица; отчуждение может быть возмездным - за плату, или безвозмездным - в форме дарения.
Расторжение договора аренды земельного участка не является сделкой по отчуждению (передаче в собственность другого лица) имущества, в связи с чем нормы статей 37, 39 Закона N 102-ФЗ в рассматриваемом случае не применимы.
В силу пунктов 1, 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества (статья 40 Закона N 102-ФЗ).
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иные последствия такого нарушения.
В данном случае иные последствия нарушения указанных правовых норм предусмотрены пунктом 2 статьи 351 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 351 ГК РФ залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (пункт 2 статьи 346).
Таким образом, в случае, когда для распоряжения заложенным имуществом требовалось согласие залогодержателя (пункт 2 статьи 346 ГК РФ), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку вышеуказанной нормой права установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно возможность предъявить требование о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом.
Согласно пункту 23 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя, не может быть оспорена последним, поскольку в пункте 2 статьи 351 ГК РФ установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, в том числе, предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом.
В данном случае предметом дополнительного соглашения от 14.08.2009 N 1 являлось имущественное право - право аренды земельного участка.
Вместе с тем, правовой режим регулирования имущественных прав позволяет сделать вывод о том, что распоряжение предметом залога, являющимся имущественным правом, без согласия залогодержателя, также не является основанием для признания соглашения недействительным, поскольку в указанном случае законом прямо предусмотрены иные последствия (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ). Таким образом, в случае заключения сделки в отсутствие на то согласия залогодержателя предусмотрен иной способ защиты права, указанный в статье 351 ГК РФ, а не признание сделки недействительной.
Поскольку законом прямо оговорены иные последствия нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (имущественными правами), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания недействительным соглашения от 30.12.2014 о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного между комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы и ООО "Кирпичный завод БРАЕР".
В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Договор, при заключении которого допущено нарушение положений статьи 10 ГК РФ, является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ.
Пунктом 3 статьи 10 ГК РФ установлено, что разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений презюмируются. Обязанность по доказыванию недобросовестности и неразумности действий сторон при заключении сделки, повлекших за собой причинение убытков должнику и его кредиторам, возлагается на истца как заинтересованное лицо.
Противоправный характер действий сторон при заключении соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 30.12.2014 истцом доказан не был, в связи с чем суд области правомерно указал на отсутствие оснований для оценки сделки как ничтожной.
Несогласие истца с выводом суда области о том, что действующее законодательство не содержит ограничений для расторжения по соглашению сторон договора аренды земельного участка, права по которому являются предметом залога, не свидетельствует о неправильном толковании судом первой инстанции норм материального права.
Из содержания статей 346, 351, 352, 353 ГК РФ, статей 37, 39 - 40 Закона N 102-ФЗ следует, что получение согласия залогодержателя необходимо только при отчуждении заложенного имущества, а иное распоряжение предметом залога происходит исключительно по самостоятельному усмотрению залогодателя.
Ссылка истца на судебные акты по другим арбитражным делам неосновательна.
В постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.02.2014 по делу N А06-8137/2012 прямо подтвержден вывод апелляционного суда о том, что расторжение договора аренды земельного участка не является сделкой по отчуждению (передаче в собственность другого лица) имущества. Соглашение о расторжении договора аренды признано недействительной сделкой, поскольку стороны решили расторгнуть договор аренды с даты, предшествующей дате подписания договора залога прав аренды из этого договора. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.08.2013 по делу N АЗЗ-11766/2012 принято по иску арендатора-застройщика о признании недействительным уведомления арендодателя о расторжении договора аренды, при этом залогодержатели-дольщики не были привлечены к участию в деле. Таким образом, данные судебные акты приняты по делам с иными фактическими обстоятельствами.
С учетом изложенного, суд области сделал правильный вывод о том, что расторжение договора аренды земельного участка не является сделкой по отчуждению (передаче в собственность другого лица) имущества, в связи с чем нормы статей 37, 39 Закона об ипотеке неприменимы, законом или иным нормативным правовым актом не предусмотрены ограничения по расторжению договора аренды земельного участка по соглашению сторон.
Довод истца о том, что он не имеет других способов защиты своего нарушенного права кроме как признание соглашения от 30.12.2014 о расторжении договора аренды от 07.10.2008 N 112 недействительной сделкой и применение последствий недействительности, не основан на действующем (и действовавшем) законодательстве.
Доказательств, свидетельствующих об обращении АО "Reverta" к ООО "Кирпичный завод БРАЕР" с требованием о замене предмета залога, истцом суду представлено не было.
Довод истца о том, что единственной целью должника являлось погашение записи об ипотеке под формальным предлогом, признается судом апелляционной инстанции необоснованным.
Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 07.10.2008 N 112 было заключено 30.12.2014 на основании постановления администрации города Тулы от 29.12.2014 N 4962 (т. 2, л.д. 78).
В пункте 2 данного постановления комитету было предписано в установленном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка от 07.10.2008 N 112 и заключить на тех же условиях с ООО "Кирпичный завод БРАЕР" договоры аренды на вновь образованные земельные участки.
Таким образом, в действиях комитета не усматривается злоупотребление правом.
Положения статьи 10 ГК РФ могут быть применимы к правоотношениям сторон, в случае если обе его стороны осуществляют недобросовестные действия.
Из письменных пояснений министерства от 27.12.2015 (т. 5, л.д. 7) следует, что ответчик больше не обращался за заключением договоров аренды на выделенные земельные участки.
В силу статьи 11 ГК РФ, статьи 2, части 1 статьи 4 АПК РФ защите подлежит только нарушенное право.
Наличие нарушенного права должен в силу статьи 65 АПК РФ доказать истец.
Между тем нарушение прав истца оспариваемым соглашением от 30.12.2014 о расторжении договора аренды от 07.10.2008 N 112 при рассмотрении настоящего спора судом установлено не было, злоупотребления правами с целью намеренного причинения истцу вреда сторонами данной сделки не допущено.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей (т. 6, л.д. 23, 24) относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 16.02.2016 по делу N А68-9834/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Ю.А.ВОЛКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)