Судебные решения, арбитраж
Приватизация земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сомова Е.Г., судей Джамбулатова С.И., Жукова Е.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем Чуденцовой О.Ч., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Дагестан на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 15.04.2016 по делу N А15-4805/2015 (судья Лачинов Ф.С.) по иску Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Дагестан к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Избербаш" и Магомедову А.М. о признании недействительными торгов и договора купли-продажи; при участии в судебном заседании представителя ответчиков Баркаева М.Б. (доверенности от 22.12.2015 и 02.02.2016),
установил:
Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Дагестан (далее - антимонопольный орган) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Избербаш" (далее - управление) о признании недействительными торгов по продаже земельного участка (протокол N 3 от 19.01.2015) и заключенного по результатам торгов договора от 19.01.2015 N 1988 купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки.
Определением от 28.01.2016 к участию в деле в качестве соответчика привлечен Магомедов Арсланали Магомедович. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена Администрация городского округа "город Избербаш" (далее - администрация).
Решением суда от 15.04.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе антимонопольная служба просила решение отменить и принять новый судебный акт. В жалобе приведены доводы о том, что в нарушение пункта 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 (далее - Правила N 808) в извещении о проведении аукциона не были указаны такие обязательные сведения как срок принятия решения об отказе в проведении торгов; форма заявки на участие в торгах; место, дата и время определения участников торгов; дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности. Указанные нарушения привели к ограничению круга потенциальных покупателей земельного участка, что в свою очередь повлияло на формирование цены реализации муниципального имущества. Кроме того, поскольку аукцион был признан несостоявшимся, управление не вправе было заключать договор с единственным участником, подавшим заявку на участие в торгах.
В отзыве на жалобу ответчики просили оставить решение в силе как законное и обоснованное.
В судебном заседании представитель ответчиков поддержал доводы отзыва. Иные участвующие в деле лица, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили. От антимонопольной службы поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, которое судом рассмотрено и удовлетворено.
Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует и апелляционным судом установлено, что постановлением администрации от 11.07.2014 N 651 принято решение о приватизации земельного участка, расположенного в кадастровом квартале N 48 по ул. Маяковского, 108 "б".
Согласно плану приватизации от 29.09.2014 к реализации представлен земельный участок с кадастровым номером 05:49:000048:3663 по ул. Маяковского, 108 "б", площадью 100 кв. м. Торги определено провести путем проведения аукциона, открытого по составу участников и форме подачи заявок. Дата аукциона - 07.11.2014, стартовая цена земельного участка - 530 000 руб. Указанная цена определена на основании отчета об оценке от 05.09.2014 N Н-05/09/2014, подготовленного ООО "Институт профессиональной оценки".
В выпуске газеты "Наш Избербаш" от 02.10.2014 N 40 (6182) управление опубликовало сообщение о проведении 07.11.2014 аукциона по продаже земельного участка для размещения объекта торговли с указанием начальной цена - 530 000 руб.
20.10.2014 Магомедов А.М. подал в управление заявку на участие в аукционе.
В выпуске газеты "Наш Избербаш" от 13.11.2014 N 46 (6188) управление опубликовало сообщение об итогах аукциона, назначенного на 07.11.2014 (информационное сообщение в газете "Наш Избербаш" от 02.10.2014 N 40). В сообщении указывается, что аукцион признан несостоявшимся, так как в нем участвовало менее двух претендентов, договор купли-продажи заключен с единственным участником аукциона Магомедовым А.М. по начальной цене аукциона.
04.12.2014 администрацией издано постановление N 1139 о приватизации того же земельного участка, но уже для размещения объекта лечебно-оздоровительного назначения.
18.12.2014 в газете "Наш Избербаш" (выпуск N 51 (6193) управлением опубликовано сообщение о проведении 19.01.2015 аукциона по продаже земельного участка с указанием начальной цены - 30 000 руб., и разрешенным использованием участка - для размещения объектов лечебно-оздоровительного назначения.
Согласно протоколу приема заявок от 16.01.2015 N 2 к участию в аукционе допущен участник, подавший единственную заявку - Магомедов А.М. Сама заявка в деле отсутствует.
19.01.2015 по итогам торгов аукцион признан несостоявшимся ввиду того, что в нем принимало участие менее двух участников, принято решение о заключении договора купли-продажи с единственным участником Магомедовым А.М. по начальной цене аукциона (протокол N 3). В тот же день управление и Магомедов А.М. заключили договор купли-продажи земельного участка стоимостью 30 000 руб. Передача имущества покупателю оформлена актом от 19.01.2015. Покупатель уплатил стоимость участка в полном объеме (приходные кассовые ордера от 26.12.2014 и 27.01.2015).
Ссылаясь на то, что извещение о проведении аукциона от 18.12.2014 не содержало все необходимые сведения, предусмотренные пунктом 8 Правил N 808 (срок принятия решения об отказе в проведении торгов; форма заявки на участие в торгах; место, дата и время определения участников торгов; дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности), заключение договора с единственным участником на основании признанных несостоявшимися торгов противоречит пункту 32 Правил N 808, антимонопольный орган обратился с иском в суд.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что не указание в извещении о проведении торгов всех необходимых сведений не является основанием для признания торгов недействительными, поскольку извещение содержало все необходимые сведения о предмете торгов, начальной цене и условиях их проведения, а также контактную информацию для получения участниками дополнительных сведений об аукционе. Решение аукционной комиссии о продаже земельного участка единственному участнику не противоречит пункту 32 Правил, поскольку в нем предусмотрено право, а не обязанность организатора торгов по проведению повторных торгов в случае, если первоначальные торги признаны несостоявшимися.
Статьей 447 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов (пункт 3). Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену (пункт 4).
В силу статьи 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Право антимонопольного органа на оспаривание торгов и заключенных по результатам торгов сделок, предусмотрено пунктом 4 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, в силу пункта 4 статьи 38 Земельного кодекса, определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 утверждены Правила N 808 (действовавшие в спорный период), которыми предусмотрено, что для участия в торгах претендент представляет организатору торгов в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку, платежный документ для подтверждения перечисления претендентом задатка и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов (пункт 10). В день определения участников торгов организатор торгов рассматривает заявки и документы претендентов, устанавливает факт поступления от претендентов задатков. По результатам рассмотрения документов организатор торгов принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске претендентов к участию в торгах, которое оформляется протоколом (пункт 14). Претендент приобретает статус участника торгов с момента оформления организатором торгов протокола о признании претендентов участниками торгов (пункт 18). Торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в случае, если в торгах участвовало менее 2 участников (подпункт "а" пункта 30). В случае признания торгов несостоявшимися организатор торгов вправе объявить о повторном проведении торгов с возможным изменением их условий (пункт 32).
В силу пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. По смыслу указанного положения объявление торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 2436/11). Признание аукциона, в котором участвовало только одно лицо, несостоявшимся, не влечет обязанность организатора торгов по заключению с единственным их участником договора, но и не исключает возможности его заключения.
В этой связи суд первой инстанции правомерно отклонил довод антимонопольного органа о нарушении организатором торгов пункта 32 Правил N 808.
В соответствии с частью 2 статьи 448 Гражданского кодекса извещение о проведении торгов должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Судом установлено, что требования к извещению, указанные в статье 448 Гражданского кодекса, управлением соблюдены. Суд, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса представленные в дело доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, что, исходя из конкретных обстоятельств дела, допущенные в извещении нарушения не могут быть признаны существенными и не повлекли нарушений прав заинтересованных в участии в аукционе лиц. Суд обоснованно указал, что опубликованная информация предоставляла возможность получить дополнительные сведения относительно проводимого аукциона.
Вместе с тем суд первой инстанции не учел следующее.
По смыслу пункта 32 Правил N 808 признание торгов несостоявшимися не лишает организатора торгов права объявить о повторном проведении торгов с изменением начальной цены земельного участка не более чем на 15 процентов без проведения повторной оценки.
Апелляционным судом установлено, что первоначальные торги, проведенные 07.11.2014 с начальной ценой объекта 530 000 руб., признаны несостоявшимися. Итоги аукциона опубликованы в газете "Наш Избербаш" от 13.11.2014 N 46 (6188), в которой указано на заключение договора купли-продажи с единственным участником - Магомедовым А.М. по начальной цене аукциона.
В суд первой инстанции представлено письмо управления от 07.11.2014, адресованное главному редактору газеты "Наш Избербаш", об изменении содержания извещения, опубликованного в газете от 13.11.2014 N 46 (6188), с указанием на то, что торги, проведенные 07.11.2014, признаны несостоявшимися, так как заявок от желающих принять участие в аукционе не поступило. Доказательств направления данного письма в редакцию газеты (получения его адресатом) и опубликования измененных сведений в том же издании, материалы дела не содержат.
В апелляционном суде представитель ответчиков пояснил, что сведения в газете от 13.11.2014 о заключении договора с Магомедовым А.М. размещены ошибочно, в подтверждение чего представил протокол приема заявок от 05.11.2014 N 2, из которого следует, что единственная заявка на участие в торгах, поступившая от Магомедова А.М., отозвана им до окончания срока подачи заявок.
Доказательств отзыва заявки Магомедовым А.М. материалы дела также не содержат.
В суд апелляционной инстанции представитель ответчиков представил два отчета оценщика - ООО "Институт профессиональной оценки" от 05.09.2014 N Н-05/09/2014, в котором рыночная стоимость земельного участка определена в размере 530 000 руб. и от 11.12.2014 N П-03/12/2014, в котором рыночная стоимость того же участка определена в размере 30 000 руб.
Формально действия управления по проведению торгов не противоречат пункту 32 Правил N 808, поскольку участок продан единственному участнику повторных торгов по начальной цене, определенной оценщиком в ходе повторной оценки.
Вместе с тем, в силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
По смыслу статьи 447 Гражданского кодекса целью заключения договора на торгах является получение продавцом наиболее высокой цены от продажи принадлежащего ему имущества. В данном случае объектом продажи являлся объект публичной собственности (земельный участок), продавцом являлось управление, которое как орган местного самоуправления, должно быть заинтересовано в увеличении доходной части бюджета.
Однако вопреки названной цели, после признания первоначальных торгов несостоявшимися, имея реальную возможность неоднократно проводить повторные торги со снижением начальной цены на 15 процентов, управление в отсутствие каких либо разумных, экономических предпосылок выставляет имущество на торги по цене более чем в 17 раз ниже его первоначальной стоимости.
Обоснование таким экономическим действиям, в результате которых произведено отчуждение публичной собственности по значительно заниженной цене, не характерным для лица, являющимся продавцом по сделке, управление не привело.
Отчет оценщика от 11.12.2014 N П-03/12/2014, в котором рыночная стоимость участка определена в размере 30 000 руб., апелляционным судом не может быть принят в качестве надлежащего доказательства действительной рыночной стоимости объекта.
Судом установлено, что первоначальный отчет от 05.09.2014 и последующий - от 11.12.2014 выполнены одним и тем же специалистом - Алиевым Г.М. При осуществлении оценки в обоих случаях использовался сравнительный подход, рыночная стоимость объекта оценки определялась на основании данных об объектах-аналогах (л. 19-20 отчетов). В целом, все критерии и показатели, которыми руководствовался оценщик, в обоих случаях совпадают. Разница между результатами оценки объясняется тем, что в первом случае (в отчете от 05.09.2014) использовались данные (цена предложения) по состоянию на август 2014 года, а во втором (в отчете от 11.12.2014) - по состоянию на апрель 2011 года. В первом случае перевод цены предложения в цену сделки (коэффициент снижения цены) составил 5%, а во втором - 13%.
В то же время, обоснование для использования данных, имевших актуальность более 3-х с половиной лет назад (апрель 2011 года), отчет от 11.12.2014 не содержит. Специалист-оценщик также не обосновал применение показателя 13% при переводе цены предложения в цену сделки, учитывая, что тремя месяцами ранее, при оценке того же самого объекта использовался показатель 5%.
Использование управлением отчета от 11.12.2014 для определения начальной цены сделки, при наличии в нем упомянутых недостатков, противоречит здравому смыслу и не соответствует требованиям разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.
Поскольку торги проведены с нарушением требований пункта 1 статьи 10, пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса, они, а также заключенная на основании этих торгов сделка являются недействительными.
В силу статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (пункт 2).
Учитывая, что оспариваемая сделка является ничтожной, и она сторонами исполнена, требование антимонопольного органа о применении последствий недействительности подлежит удовлетворению.
Поскольку судом первой инстанции неполно исследованы обстоятельства дела и неправильно применены нормы материального права, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта.
Расходы по государственной пошлине по иску в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ относятся на Магомедова А.М.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 15.04.2016 по делу N А15-4805/2015 отменить, принять новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить.
Признать торги, оформленные протоколом от 19.01.2015 N 3 заседания комиссии по проведению аукциона по продаже земельного участка площадью 100 кв. м, расположенного в г. Избербаш по ул. Маяковского, 108 "б", недействительными.
Признать договор от 19.01.2015 N 1988 купли-продажи земельного участка, заключенный между Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Избербаш" и Магомедовым Арсланали Магомедовичем, недействительным.
Применить последствия недействительности сделки:
- - обязать Магомедова Арсланали Магомедовича возвратить Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Избербаш" земельный участок с кадастровым номером 05:49:000048:3663, площадью 100 кв. м, расположенный в г. Избербаш по ул. Маяковского, 108 "б";
- - обязать Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Избербаш" возвратить Магомедову А.М. 30 000 руб., уплаченных за земельный участок по договору купли-продажи от 19.01.2015 N 1988.
Взыскать с Магомедова Арсланали Магомедовича в доход федерального бюджета 9 000 руб. госпошлины по иску.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Г.СОМОВ
Судьи
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Е.В.ЖУКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.08.2016 N 16АП-2226/2016 ПО ДЕЛУ N А15-4805/2015
Разделы:Приватизация земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 августа 2016 г. по делу N А15-4805/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сомова Е.Г., судей Джамбулатова С.И., Жукова Е.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем Чуденцовой О.Ч., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Дагестан на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 15.04.2016 по делу N А15-4805/2015 (судья Лачинов Ф.С.) по иску Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Дагестан к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Избербаш" и Магомедову А.М. о признании недействительными торгов и договора купли-продажи; при участии в судебном заседании представителя ответчиков Баркаева М.Б. (доверенности от 22.12.2015 и 02.02.2016),
установил:
Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Дагестан (далее - антимонопольный орган) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Избербаш" (далее - управление) о признании недействительными торгов по продаже земельного участка (протокол N 3 от 19.01.2015) и заключенного по результатам торгов договора от 19.01.2015 N 1988 купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки.
Определением от 28.01.2016 к участию в деле в качестве соответчика привлечен Магомедов Арсланали Магомедович. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена Администрация городского округа "город Избербаш" (далее - администрация).
Решением суда от 15.04.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе антимонопольная служба просила решение отменить и принять новый судебный акт. В жалобе приведены доводы о том, что в нарушение пункта 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 (далее - Правила N 808) в извещении о проведении аукциона не были указаны такие обязательные сведения как срок принятия решения об отказе в проведении торгов; форма заявки на участие в торгах; место, дата и время определения участников торгов; дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности. Указанные нарушения привели к ограничению круга потенциальных покупателей земельного участка, что в свою очередь повлияло на формирование цены реализации муниципального имущества. Кроме того, поскольку аукцион был признан несостоявшимся, управление не вправе было заключать договор с единственным участником, подавшим заявку на участие в торгах.
В отзыве на жалобу ответчики просили оставить решение в силе как законное и обоснованное.
В судебном заседании представитель ответчиков поддержал доводы отзыва. Иные участвующие в деле лица, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили. От антимонопольной службы поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, которое судом рассмотрено и удовлетворено.
Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует и апелляционным судом установлено, что постановлением администрации от 11.07.2014 N 651 принято решение о приватизации земельного участка, расположенного в кадастровом квартале N 48 по ул. Маяковского, 108 "б".
Согласно плану приватизации от 29.09.2014 к реализации представлен земельный участок с кадастровым номером 05:49:000048:3663 по ул. Маяковского, 108 "б", площадью 100 кв. м. Торги определено провести путем проведения аукциона, открытого по составу участников и форме подачи заявок. Дата аукциона - 07.11.2014, стартовая цена земельного участка - 530 000 руб. Указанная цена определена на основании отчета об оценке от 05.09.2014 N Н-05/09/2014, подготовленного ООО "Институт профессиональной оценки".
В выпуске газеты "Наш Избербаш" от 02.10.2014 N 40 (6182) управление опубликовало сообщение о проведении 07.11.2014 аукциона по продаже земельного участка для размещения объекта торговли с указанием начальной цена - 530 000 руб.
20.10.2014 Магомедов А.М. подал в управление заявку на участие в аукционе.
В выпуске газеты "Наш Избербаш" от 13.11.2014 N 46 (6188) управление опубликовало сообщение об итогах аукциона, назначенного на 07.11.2014 (информационное сообщение в газете "Наш Избербаш" от 02.10.2014 N 40). В сообщении указывается, что аукцион признан несостоявшимся, так как в нем участвовало менее двух претендентов, договор купли-продажи заключен с единственным участником аукциона Магомедовым А.М. по начальной цене аукциона.
04.12.2014 администрацией издано постановление N 1139 о приватизации того же земельного участка, но уже для размещения объекта лечебно-оздоровительного назначения.
18.12.2014 в газете "Наш Избербаш" (выпуск N 51 (6193) управлением опубликовано сообщение о проведении 19.01.2015 аукциона по продаже земельного участка с указанием начальной цены - 30 000 руб., и разрешенным использованием участка - для размещения объектов лечебно-оздоровительного назначения.
Согласно протоколу приема заявок от 16.01.2015 N 2 к участию в аукционе допущен участник, подавший единственную заявку - Магомедов А.М. Сама заявка в деле отсутствует.
19.01.2015 по итогам торгов аукцион признан несостоявшимся ввиду того, что в нем принимало участие менее двух участников, принято решение о заключении договора купли-продажи с единственным участником Магомедовым А.М. по начальной цене аукциона (протокол N 3). В тот же день управление и Магомедов А.М. заключили договор купли-продажи земельного участка стоимостью 30 000 руб. Передача имущества покупателю оформлена актом от 19.01.2015. Покупатель уплатил стоимость участка в полном объеме (приходные кассовые ордера от 26.12.2014 и 27.01.2015).
Ссылаясь на то, что извещение о проведении аукциона от 18.12.2014 не содержало все необходимые сведения, предусмотренные пунктом 8 Правил N 808 (срок принятия решения об отказе в проведении торгов; форма заявки на участие в торгах; место, дата и время определения участников торгов; дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности), заключение договора с единственным участником на основании признанных несостоявшимися торгов противоречит пункту 32 Правил N 808, антимонопольный орган обратился с иском в суд.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что не указание в извещении о проведении торгов всех необходимых сведений не является основанием для признания торгов недействительными, поскольку извещение содержало все необходимые сведения о предмете торгов, начальной цене и условиях их проведения, а также контактную информацию для получения участниками дополнительных сведений об аукционе. Решение аукционной комиссии о продаже земельного участка единственному участнику не противоречит пункту 32 Правил, поскольку в нем предусмотрено право, а не обязанность организатора торгов по проведению повторных торгов в случае, если первоначальные торги признаны несостоявшимися.
Статьей 447 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов (пункт 3). Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену (пункт 4).
В силу статьи 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Право антимонопольного органа на оспаривание торгов и заключенных по результатам торгов сделок, предусмотрено пунктом 4 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, в силу пункта 4 статьи 38 Земельного кодекса, определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 утверждены Правила N 808 (действовавшие в спорный период), которыми предусмотрено, что для участия в торгах претендент представляет организатору торгов в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку, платежный документ для подтверждения перечисления претендентом задатка и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов (пункт 10). В день определения участников торгов организатор торгов рассматривает заявки и документы претендентов, устанавливает факт поступления от претендентов задатков. По результатам рассмотрения документов организатор торгов принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске претендентов к участию в торгах, которое оформляется протоколом (пункт 14). Претендент приобретает статус участника торгов с момента оформления организатором торгов протокола о признании претендентов участниками торгов (пункт 18). Торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в случае, если в торгах участвовало менее 2 участников (подпункт "а" пункта 30). В случае признания торгов несостоявшимися организатор торгов вправе объявить о повторном проведении торгов с возможным изменением их условий (пункт 32).
В силу пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. По смыслу указанного положения объявление торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 2436/11). Признание аукциона, в котором участвовало только одно лицо, несостоявшимся, не влечет обязанность организатора торгов по заключению с единственным их участником договора, но и не исключает возможности его заключения.
В этой связи суд первой инстанции правомерно отклонил довод антимонопольного органа о нарушении организатором торгов пункта 32 Правил N 808.
В соответствии с частью 2 статьи 448 Гражданского кодекса извещение о проведении торгов должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Судом установлено, что требования к извещению, указанные в статье 448 Гражданского кодекса, управлением соблюдены. Суд, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса представленные в дело доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, что, исходя из конкретных обстоятельств дела, допущенные в извещении нарушения не могут быть признаны существенными и не повлекли нарушений прав заинтересованных в участии в аукционе лиц. Суд обоснованно указал, что опубликованная информация предоставляла возможность получить дополнительные сведения относительно проводимого аукциона.
Вместе с тем суд первой инстанции не учел следующее.
По смыслу пункта 32 Правил N 808 признание торгов несостоявшимися не лишает организатора торгов права объявить о повторном проведении торгов с изменением начальной цены земельного участка не более чем на 15 процентов без проведения повторной оценки.
Апелляционным судом установлено, что первоначальные торги, проведенные 07.11.2014 с начальной ценой объекта 530 000 руб., признаны несостоявшимися. Итоги аукциона опубликованы в газете "Наш Избербаш" от 13.11.2014 N 46 (6188), в которой указано на заключение договора купли-продажи с единственным участником - Магомедовым А.М. по начальной цене аукциона.
В суд первой инстанции представлено письмо управления от 07.11.2014, адресованное главному редактору газеты "Наш Избербаш", об изменении содержания извещения, опубликованного в газете от 13.11.2014 N 46 (6188), с указанием на то, что торги, проведенные 07.11.2014, признаны несостоявшимися, так как заявок от желающих принять участие в аукционе не поступило. Доказательств направления данного письма в редакцию газеты (получения его адресатом) и опубликования измененных сведений в том же издании, материалы дела не содержат.
В апелляционном суде представитель ответчиков пояснил, что сведения в газете от 13.11.2014 о заключении договора с Магомедовым А.М. размещены ошибочно, в подтверждение чего представил протокол приема заявок от 05.11.2014 N 2, из которого следует, что единственная заявка на участие в торгах, поступившая от Магомедова А.М., отозвана им до окончания срока подачи заявок.
Доказательств отзыва заявки Магомедовым А.М. материалы дела также не содержат.
В суд апелляционной инстанции представитель ответчиков представил два отчета оценщика - ООО "Институт профессиональной оценки" от 05.09.2014 N Н-05/09/2014, в котором рыночная стоимость земельного участка определена в размере 530 000 руб. и от 11.12.2014 N П-03/12/2014, в котором рыночная стоимость того же участка определена в размере 30 000 руб.
Формально действия управления по проведению торгов не противоречат пункту 32 Правил N 808, поскольку участок продан единственному участнику повторных торгов по начальной цене, определенной оценщиком в ходе повторной оценки.
Вместе с тем, в силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
По смыслу статьи 447 Гражданского кодекса целью заключения договора на торгах является получение продавцом наиболее высокой цены от продажи принадлежащего ему имущества. В данном случае объектом продажи являлся объект публичной собственности (земельный участок), продавцом являлось управление, которое как орган местного самоуправления, должно быть заинтересовано в увеличении доходной части бюджета.
Однако вопреки названной цели, после признания первоначальных торгов несостоявшимися, имея реальную возможность неоднократно проводить повторные торги со снижением начальной цены на 15 процентов, управление в отсутствие каких либо разумных, экономических предпосылок выставляет имущество на торги по цене более чем в 17 раз ниже его первоначальной стоимости.
Обоснование таким экономическим действиям, в результате которых произведено отчуждение публичной собственности по значительно заниженной цене, не характерным для лица, являющимся продавцом по сделке, управление не привело.
Отчет оценщика от 11.12.2014 N П-03/12/2014, в котором рыночная стоимость участка определена в размере 30 000 руб., апелляционным судом не может быть принят в качестве надлежащего доказательства действительной рыночной стоимости объекта.
Судом установлено, что первоначальный отчет от 05.09.2014 и последующий - от 11.12.2014 выполнены одним и тем же специалистом - Алиевым Г.М. При осуществлении оценки в обоих случаях использовался сравнительный подход, рыночная стоимость объекта оценки определялась на основании данных об объектах-аналогах (л. 19-20 отчетов). В целом, все критерии и показатели, которыми руководствовался оценщик, в обоих случаях совпадают. Разница между результатами оценки объясняется тем, что в первом случае (в отчете от 05.09.2014) использовались данные (цена предложения) по состоянию на август 2014 года, а во втором (в отчете от 11.12.2014) - по состоянию на апрель 2011 года. В первом случае перевод цены предложения в цену сделки (коэффициент снижения цены) составил 5%, а во втором - 13%.
В то же время, обоснование для использования данных, имевших актуальность более 3-х с половиной лет назад (апрель 2011 года), отчет от 11.12.2014 не содержит. Специалист-оценщик также не обосновал применение показателя 13% при переводе цены предложения в цену сделки, учитывая, что тремя месяцами ранее, при оценке того же самого объекта использовался показатель 5%.
Использование управлением отчета от 11.12.2014 для определения начальной цены сделки, при наличии в нем упомянутых недостатков, противоречит здравому смыслу и не соответствует требованиям разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.
Поскольку торги проведены с нарушением требований пункта 1 статьи 10, пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса, они, а также заключенная на основании этих торгов сделка являются недействительными.
В силу статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (пункт 2).
Учитывая, что оспариваемая сделка является ничтожной, и она сторонами исполнена, требование антимонопольного органа о применении последствий недействительности подлежит удовлетворению.
Поскольку судом первой инстанции неполно исследованы обстоятельства дела и неправильно применены нормы материального права, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта.
Расходы по государственной пошлине по иску в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ относятся на Магомедова А.М.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 15.04.2016 по делу N А15-4805/2015 отменить, принять новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить.
Признать торги, оформленные протоколом от 19.01.2015 N 3 заседания комиссии по проведению аукциона по продаже земельного участка площадью 100 кв. м, расположенного в г. Избербаш по ул. Маяковского, 108 "б", недействительными.
Признать договор от 19.01.2015 N 1988 купли-продажи земельного участка, заключенный между Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Избербаш" и Магомедовым Арсланали Магомедовичем, недействительным.
Применить последствия недействительности сделки:
- - обязать Магомедова Арсланали Магомедовича возвратить Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Избербаш" земельный участок с кадастровым номером 05:49:000048:3663, площадью 100 кв. м, расположенный в г. Избербаш по ул. Маяковского, 108 "б";
- - обязать Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Избербаш" возвратить Магомедову А.М. 30 000 руб., уплаченных за земельный участок по договору купли-продажи от 19.01.2015 N 1988.
Взыскать с Магомедова Арсланали Магомедовича в доход федерального бюджета 9 000 руб. госпошлины по иску.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Г.СОМОВ
Судьи
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Е.В.ЖУКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)