Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Гуденица Т.Г., Илюшина Р.Р.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковалевой В.Ю.,
при участии:
- от заявителя: представитель по доверенности от 17.10.2017 N 8 - Попуга С.Ю., паспорт;
- от заинтересованного лица: представитель по доверенности от 24.11.2017 N 03/170-ПГ - Шапошникова Ю.А., удостоверение.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Руслан"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.09.2017 по делу N А53-11581/2017, принятое судьей Пипник Т.Д.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Руслан"
к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
об оспаривании отказа; об обязании
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Руслан" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) в совершении регистрационных действий. В порядке устранения допущенного нарушения просит обязать управление осуществить государственную регистрацию договора от 11.03.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 765 от 11.08.2009, дополнительному соглашению от 18.11.2014 к договору аренды N 765 от 11.08.2009, заключенного обществом "Руслан" и обществом "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска.
Заявленные требования мотивированы тем, что оспариваемый отказ совершен в противоречие с решением суда по делу N А53-22752/2016. Кроме того, наличие обременения в виде ипотеки в пользу дольщиков не является основанием к отказу в осуществлении государственной регистрации прав. Ввиду отсутствия сведений о признании сделки недействительной может быть внесена запись о регистрации с внесением дополнительных сведений об отсутствии согласия залогодержателей. Договор о передаче прав и обязанностей от 11.03.2016 является сделкой по передаче земельных участков во временное пользование и не является сделкой по отчуждению имущества, как указывает управление.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.09.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что передача ООО "Организация капитального строительства" прав и обязанностей застройщика жилых домов ООО "Руслан", оформленная без одобрения участниками долевого строительства является ничтожной в силу прямого указания закона.
Общество с ограниченной ответственностью "Руслан" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило отменить решение, заявленные требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы ссылается на доводы, заявленные ранее суду первой инстанции.
В отзыве на апелляционную жалобу управление просит оставить решение суда первой инстанции без изменения. Указывает, что по результатам правовой экспертизы представленных документов было установлено, что в отношении земельных участков, в целях регистрации прав на которые подано заявление, имеются активные записи о регистрации договоров об участии в долевом строительстве, а также ограничения в виде ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства. Согласие залогодержателей (участников долевого строительства) на передачу прав и обязанностей арендатора ООО "Руслан" не представлено. Полагая договор от 11.03.2016 ничтожным, управление отказало в его регистрации.
В судебном заседании участвующие в деле лица дали суду пояснения относительно документов и материалов дела, настаивали на доводах апелляционной жалобы и возражений на нее.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 11.08.2009 между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Новошахтинска и обществом с ограниченной ответственностью "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска (правопреемник Муниципального унитарного предприятия "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 765 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:56:0120000:18 по адресу: Россия, Ростовская обл., г. Новошахтинск, ул. Харьковская N 223, 227, 229, 231, 251, 253, 255, 257, 259, 261 общей площадью 127357 кв. м, с разрешенным использованием под строительство квартала многоэтажных жилых домов в квартале N 2 (ул. Харьковская 1-й этап).
Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.09.2009 за регистрационной записью N 61-61-33/038/2009-402.
Обществом с ограниченной ответственностью "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска, являющимся застройщиком арендуемого земельного участка, были заключены идентичные договоры об участии в долевом строительстве (в количестве 1001 шт.) с гражданами, подлежащими переселению из ветхого жилищного фонда. Инвестором по этим договорам об участии в долевом строительстве выступает Администрация города Новошахтинска.
Застройщиком была обеспечена государственная регистрация данных договоров об участии в долевом строительстве, вследствие чего в Единый государственном реестре прав внесены записи об ограничении (обременении) права в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:56:0120000:18.
Застройщик обратился в Комитет с просьбой об образовании земельных участков путем раздела исходного участка земли с кадастровым номером 61:56:0120000:18, при этом обществом с ограниченной ответственностью "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска предварительно было обеспечено получение письменного согласия на такой раздел от каждого из 1001 залогодержателей исходного земельного участка - участников долевого строительства.
Комитетом было принято решение о разделе исходного земельного участка на 46 самостоятельных участков, вследствие чего сторонами договора аренды было заключено дополнительное соглашение от 18.11.2014 к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 765 от 11.08.2009.
11.12.2015 состоялась государственная регистрация указанного дополнительного соглашения (регистрационная запись N 61/032/008/2015-372).
В Единый государственный реестр прав были внесены записи об образовании 45-ти земельных участков, помимо сохранившегося в измененных границах исходного земельного участка с кадастровым номером 61:56:0120000:18. В отношении 14-ти из 45-ти образованных земельных участков (по условиям пунктов 2 и 3 дополнительного соглашения) в Единый государственный реестр прав были внесены записи о прекращении договора аренды. В отношении оставшихся 31-го земельных участков (по условиям пункта 1 дополнительного соглашения) в Единый государственный реестр прав были внесены записи о возникновении на них права аренды, в соответствии с условиями ранее заключенного договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 765 от 11.08.2009.
11 марта 2016 между обществом с ограниченной ответственностью "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска и обществом с ограниченной ответственностью "Руслан" был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 765 от 11.08.2009 в отношении 4-х из ранее образованных земельных участков с кадастровыми номерами 61:56:0120000:711, 61:56:0120000:701, 61:56:0120000:703, 61:56:0120000:696.
27.01.2017 в Управление обратилось ООО "Руслан" с заявлениями о государственной регистрации договора 11.03.2016 в отношении указанных выше земельных участков.
Как видно из материалов дела, в соответствии с представленным договором ООО "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска передает, а ООО "Руслан" принимает все права и обязанности по вышеуказанному договору аренды с учетом дополнительного соглашения в отношении следующих земельных участков:
- - с кадастровым номером 61:56:0120000:711 общей площадью 6507 кв. м по адресу: Россия, Ростовская обл., г. Новошахтинск, ул. Харьковская 235, с разрешенным использованием: Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки;
- - с кадастровым номером 61:56:0120000:701 общей площадью 6348 кв. м по адресу: Россия, Ростовская обл., г. Новошахтинск, ул. Харьковская 239, с разрешенным использованием: Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки;
- - с кадастровым номером 61:56:0120000:703 общей площадью 6005 кв. м по адресу: Россия, Ростовская обл., г. Новошахтинск, ул. Харьковская 241, с разрешенным использованием: Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки;
- - с кадастровым номером 61:56:0120000:696 общей площадью 6697 кв. м по адресу: Россия, Ростовская обл., г. Новошахтинск, ул. Харьковская 243, с разрешенным использованием: Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.
Государственным регистратором была проведена правовая экспертиза представленных для государственной регистрации документов, по итогам которой по установлено следующее.
Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости зарегистрирован договор аренды N 765 земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 11.08.2009, согласно которому муниципальное образование "Город Новошахтинск" - "Арендодатель" предоставил МУП "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска земельный участок площадью 7357 кв. м с кадастровым номером 61:56:0120000:18, по адресу: Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Харьковская, N N 223, 2276, 229, 231, 251, 253, 255, 257, 259, 261 под строительство квартала многоэтажных жилых домов в квартале N 2, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющегося его неотъемлемой частью.
При проведении правовой экспертизы управлением установлено, что в отношении указанных выше земельных участков имеются активные записи о регистрации договоров об участии в долевом строительстве, заключенных между ООО "Организация строительства" г. Новошахтинска (правопреемник МУП "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска) и участниками долевого строительства, а также ограничения в виде ипотеки в силу закона в пользу участников долевого жительства.
Однако в представленном заявителем договоре от 11.03.2016 отсутствуют сведения о наличии существующих ограничений (обременении) в пользу третьих лиц.
Кроме того, заявителем на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие согласие всех залогодержателей (участников долевого строительства) на передачу прав и обязанностей арендатора ООО "Руслан".
Исходя из изложенного, 06.02.2017 государственная регистрация была приостановлена на основании статьи 26 Закона о регистрации: пункта 5 (не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав) и пункта 7 (форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации).
В уведомлениях о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним были указаны причины приостановления регистрации прав.
Вместе с тем, ни на момент обращения ООО "Руслан" в управление, ни в течение срока приостановления государственной регистрации права по инициативе регистратора, ни на момент принятия решения об отказе в государственной регистрации договора от 11.03.2016 документы, необходимые для проведения регистрации, в Управление представлены не были.
При таких обстоятельствах государственный регистратор пришел к выводу об отсутствии оснований для регистрации.
Поскольку заявителем не были устранены причины, препятствующие регистрации прав, 05.05.2017 государственным регистратором ли вынесены отказы в государственной регистрации договора от 11.03.2016 в отношении спорных земельных участков на основании статьи 27 Закона о регистрации.
Указанный отказ (в результате уточнения требований) явился предметом оспаривания в рамках настоящего дела.
В статье 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 названной статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом. Такие основания установлены статьей 25 названного Федерального закона.
Пленум ВАС РФ в пункте 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" указал, что применяя статью 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Принимая решение, суд первой инстанции исходил из того, что обременения, существовавшие в отношении первоначально образованного участка, сохраняются при его разделе.
Указанный вывод соответствует нормам материального права, с применением закона в указанной части общество "Руслан" согласно.
В соответствии со статьей 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает существа залога.
В соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.
Согласно пункту 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Принимая во внимание данную норму, управление пришло к выводу о недействительности договора от 11.03.2016 по признаку ничтожности в связи отсутствием согласия участников долевого строительства передачу прав и обязанностей.
В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относится соглашение переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ).
Учитывая положения постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана и приобретена в будущем", обязанностью ООО "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска по договорам долевого участия являлось строительство многоэтажных домов и передача в собственность участников строительства определенных сторонами жилых помещений. Следовательно, передача ООО "Организация капитального строительства" прав и обязанностей застройщика жилых домов ООО "Руслан", оформленная без одобрения участниками долевого строительства является ничтожной в силу прямого указания закона.
Проводя в порядке статьи 13 Закона N 122-ФЗ правовую экспертизу документов при регистрации сделки, Управление Росреестра установило отсутствие согласия залогодержателей (участников долевого строительства) на передачу ООО "Руслан" прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.
Поскольку данные обстоятельства в соответствии с требованиями статей 19, 20 Закона N 122-ФЗ, препятствовали проведению государственной регистрации соглашения от 11.03.2016, то государственным регистратором правомерно было отказано обществу в государственной регистрации.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали, предусмотренные частью 3 статьи 201 АПК РФ основания для удовлетворения заявленного обществом требования о признании недействительным решения Управления Росреестра от 05.05.2017 N 61/001/008/2017-5321, в связи с тем, что указанное решение соответствует приведенным выше положениям Закона N 102-ФЗ и N 122-ФЗ, ГК РФ и не нарушает права и законные интересы заявителя.
Судом апелляционной инстанции исследованы и отклоняются доводы апелляционной жалобы ООО "Руслан" как основанные на неправильном толковании норм материального права.
Довод о возможности регистрации соглашения с указанием на отсутствие согласия залогодержателей был заявлен суду и правомерно им отклонен.
Общество в обоснование правовой позиции ссылалось на подпункт 4 пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Согласно этой норме в реестр прав на недвижимость вносятся в качестве дополнительных сведения об осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными. Однако суд при рассмотрении дела правомерно исходил из того, что передача ООО "Организация капитального строительства" прав и обязанностей застройщика жилых домов ООО "Руслан", оформленная без одобрения участниками долевого строительства является ничтожной в силу прямого указания закона.
Ссылка общества на решение суда по делу N А53-22752/2016 также не свидетельствует о незаконности отказа регистрирующего органа. Так, решение по иску в рамках указанного дела обусловлено уклонением ООО "Организация капитального строительства" от подачи заявления о государственной регистрации договора. В рамках указанного дела суд не рассматривал вопрос о необходимом для регистрации пакете документов.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность судебного решения. Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.
С учетом изложенного выше решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.09.2017 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу заявителя - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.09.2017 по делу N А53-11581/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области в течение двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.12.2017 N 15АП-17923/2017 ПО ДЕЛУ N А53-11581/2017
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 декабря 2017 г. N 15АП-17923/2017
Дело N А53-11581/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Гуденица Т.Г., Илюшина Р.Р.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковалевой В.Ю.,
при участии:
- от заявителя: представитель по доверенности от 17.10.2017 N 8 - Попуга С.Ю., паспорт;
- от заинтересованного лица: представитель по доверенности от 24.11.2017 N 03/170-ПГ - Шапошникова Ю.А., удостоверение.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Руслан"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.09.2017 по делу N А53-11581/2017, принятое судьей Пипник Т.Д.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Руслан"
к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
об оспаривании отказа; об обязании
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Руслан" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) в совершении регистрационных действий. В порядке устранения допущенного нарушения просит обязать управление осуществить государственную регистрацию договора от 11.03.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 765 от 11.08.2009, дополнительному соглашению от 18.11.2014 к договору аренды N 765 от 11.08.2009, заключенного обществом "Руслан" и обществом "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска.
Заявленные требования мотивированы тем, что оспариваемый отказ совершен в противоречие с решением суда по делу N А53-22752/2016. Кроме того, наличие обременения в виде ипотеки в пользу дольщиков не является основанием к отказу в осуществлении государственной регистрации прав. Ввиду отсутствия сведений о признании сделки недействительной может быть внесена запись о регистрации с внесением дополнительных сведений об отсутствии согласия залогодержателей. Договор о передаче прав и обязанностей от 11.03.2016 является сделкой по передаче земельных участков во временное пользование и не является сделкой по отчуждению имущества, как указывает управление.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.09.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что передача ООО "Организация капитального строительства" прав и обязанностей застройщика жилых домов ООО "Руслан", оформленная без одобрения участниками долевого строительства является ничтожной в силу прямого указания закона.
Общество с ограниченной ответственностью "Руслан" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило отменить решение, заявленные требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы ссылается на доводы, заявленные ранее суду первой инстанции.
В отзыве на апелляционную жалобу управление просит оставить решение суда первой инстанции без изменения. Указывает, что по результатам правовой экспертизы представленных документов было установлено, что в отношении земельных участков, в целях регистрации прав на которые подано заявление, имеются активные записи о регистрации договоров об участии в долевом строительстве, а также ограничения в виде ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства. Согласие залогодержателей (участников долевого строительства) на передачу прав и обязанностей арендатора ООО "Руслан" не представлено. Полагая договор от 11.03.2016 ничтожным, управление отказало в его регистрации.
В судебном заседании участвующие в деле лица дали суду пояснения относительно документов и материалов дела, настаивали на доводах апелляционной жалобы и возражений на нее.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 11.08.2009 между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Новошахтинска и обществом с ограниченной ответственностью "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска (правопреемник Муниципального унитарного предприятия "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 765 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:56:0120000:18 по адресу: Россия, Ростовская обл., г. Новошахтинск, ул. Харьковская N 223, 227, 229, 231, 251, 253, 255, 257, 259, 261 общей площадью 127357 кв. м, с разрешенным использованием под строительство квартала многоэтажных жилых домов в квартале N 2 (ул. Харьковская 1-й этап).
Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.09.2009 за регистрационной записью N 61-61-33/038/2009-402.
Обществом с ограниченной ответственностью "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска, являющимся застройщиком арендуемого земельного участка, были заключены идентичные договоры об участии в долевом строительстве (в количестве 1001 шт.) с гражданами, подлежащими переселению из ветхого жилищного фонда. Инвестором по этим договорам об участии в долевом строительстве выступает Администрация города Новошахтинска.
Застройщиком была обеспечена государственная регистрация данных договоров об участии в долевом строительстве, вследствие чего в Единый государственном реестре прав внесены записи об ограничении (обременении) права в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:56:0120000:18.
Застройщик обратился в Комитет с просьбой об образовании земельных участков путем раздела исходного участка земли с кадастровым номером 61:56:0120000:18, при этом обществом с ограниченной ответственностью "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска предварительно было обеспечено получение письменного согласия на такой раздел от каждого из 1001 залогодержателей исходного земельного участка - участников долевого строительства.
Комитетом было принято решение о разделе исходного земельного участка на 46 самостоятельных участков, вследствие чего сторонами договора аренды было заключено дополнительное соглашение от 18.11.2014 к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 765 от 11.08.2009.
11.12.2015 состоялась государственная регистрация указанного дополнительного соглашения (регистрационная запись N 61/032/008/2015-372).
В Единый государственный реестр прав были внесены записи об образовании 45-ти земельных участков, помимо сохранившегося в измененных границах исходного земельного участка с кадастровым номером 61:56:0120000:18. В отношении 14-ти из 45-ти образованных земельных участков (по условиям пунктов 2 и 3 дополнительного соглашения) в Единый государственный реестр прав были внесены записи о прекращении договора аренды. В отношении оставшихся 31-го земельных участков (по условиям пункта 1 дополнительного соглашения) в Единый государственный реестр прав были внесены записи о возникновении на них права аренды, в соответствии с условиями ранее заключенного договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 765 от 11.08.2009.
11 марта 2016 между обществом с ограниченной ответственностью "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска и обществом с ограниченной ответственностью "Руслан" был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 765 от 11.08.2009 в отношении 4-х из ранее образованных земельных участков с кадастровыми номерами 61:56:0120000:711, 61:56:0120000:701, 61:56:0120000:703, 61:56:0120000:696.
27.01.2017 в Управление обратилось ООО "Руслан" с заявлениями о государственной регистрации договора 11.03.2016 в отношении указанных выше земельных участков.
Как видно из материалов дела, в соответствии с представленным договором ООО "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска передает, а ООО "Руслан" принимает все права и обязанности по вышеуказанному договору аренды с учетом дополнительного соглашения в отношении следующих земельных участков:
- - с кадастровым номером 61:56:0120000:711 общей площадью 6507 кв. м по адресу: Россия, Ростовская обл., г. Новошахтинск, ул. Харьковская 235, с разрешенным использованием: Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки;
- - с кадастровым номером 61:56:0120000:701 общей площадью 6348 кв. м по адресу: Россия, Ростовская обл., г. Новошахтинск, ул. Харьковская 239, с разрешенным использованием: Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки;
- - с кадастровым номером 61:56:0120000:703 общей площадью 6005 кв. м по адресу: Россия, Ростовская обл., г. Новошахтинск, ул. Харьковская 241, с разрешенным использованием: Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки;
- - с кадастровым номером 61:56:0120000:696 общей площадью 6697 кв. м по адресу: Россия, Ростовская обл., г. Новошахтинск, ул. Харьковская 243, с разрешенным использованием: Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.
Государственным регистратором была проведена правовая экспертиза представленных для государственной регистрации документов, по итогам которой по установлено следующее.
Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости зарегистрирован договор аренды N 765 земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 11.08.2009, согласно которому муниципальное образование "Город Новошахтинск" - "Арендодатель" предоставил МУП "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска земельный участок площадью 7357 кв. м с кадастровым номером 61:56:0120000:18, по адресу: Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Харьковская, N N 223, 2276, 229, 231, 251, 253, 255, 257, 259, 261 под строительство квартала многоэтажных жилых домов в квартале N 2, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющегося его неотъемлемой частью.
При проведении правовой экспертизы управлением установлено, что в отношении указанных выше земельных участков имеются активные записи о регистрации договоров об участии в долевом строительстве, заключенных между ООО "Организация строительства" г. Новошахтинска (правопреемник МУП "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска) и участниками долевого строительства, а также ограничения в виде ипотеки в силу закона в пользу участников долевого жительства.
Однако в представленном заявителем договоре от 11.03.2016 отсутствуют сведения о наличии существующих ограничений (обременении) в пользу третьих лиц.
Кроме того, заявителем на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие согласие всех залогодержателей (участников долевого строительства) на передачу прав и обязанностей арендатора ООО "Руслан".
Исходя из изложенного, 06.02.2017 государственная регистрация была приостановлена на основании статьи 26 Закона о регистрации: пункта 5 (не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав) и пункта 7 (форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации).
В уведомлениях о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним были указаны причины приостановления регистрации прав.
Вместе с тем, ни на момент обращения ООО "Руслан" в управление, ни в течение срока приостановления государственной регистрации права по инициативе регистратора, ни на момент принятия решения об отказе в государственной регистрации договора от 11.03.2016 документы, необходимые для проведения регистрации, в Управление представлены не были.
При таких обстоятельствах государственный регистратор пришел к выводу об отсутствии оснований для регистрации.
Поскольку заявителем не были устранены причины, препятствующие регистрации прав, 05.05.2017 государственным регистратором ли вынесены отказы в государственной регистрации договора от 11.03.2016 в отношении спорных земельных участков на основании статьи 27 Закона о регистрации.
Указанный отказ (в результате уточнения требований) явился предметом оспаривания в рамках настоящего дела.
В статье 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 названной статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом. Такие основания установлены статьей 25 названного Федерального закона.
Пленум ВАС РФ в пункте 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" указал, что применяя статью 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Принимая решение, суд первой инстанции исходил из того, что обременения, существовавшие в отношении первоначально образованного участка, сохраняются при его разделе.
Указанный вывод соответствует нормам материального права, с применением закона в указанной части общество "Руслан" согласно.
В соответствии со статьей 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает существа залога.
В соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.
Согласно пункту 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Принимая во внимание данную норму, управление пришло к выводу о недействительности договора от 11.03.2016 по признаку ничтожности в связи отсутствием согласия участников долевого строительства передачу прав и обязанностей.
В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относится соглашение переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ).
Учитывая положения постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана и приобретена в будущем", обязанностью ООО "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска по договорам долевого участия являлось строительство многоэтажных домов и передача в собственность участников строительства определенных сторонами жилых помещений. Следовательно, передача ООО "Организация капитального строительства" прав и обязанностей застройщика жилых домов ООО "Руслан", оформленная без одобрения участниками долевого строительства является ничтожной в силу прямого указания закона.
Проводя в порядке статьи 13 Закона N 122-ФЗ правовую экспертизу документов при регистрации сделки, Управление Росреестра установило отсутствие согласия залогодержателей (участников долевого строительства) на передачу ООО "Руслан" прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.
Поскольку данные обстоятельства в соответствии с требованиями статей 19, 20 Закона N 122-ФЗ, препятствовали проведению государственной регистрации соглашения от 11.03.2016, то государственным регистратором правомерно было отказано обществу в государственной регистрации.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали, предусмотренные частью 3 статьи 201 АПК РФ основания для удовлетворения заявленного обществом требования о признании недействительным решения Управления Росреестра от 05.05.2017 N 61/001/008/2017-5321, в связи с тем, что указанное решение соответствует приведенным выше положениям Закона N 102-ФЗ и N 122-ФЗ, ГК РФ и не нарушает права и законные интересы заявителя.
Судом апелляционной инстанции исследованы и отклоняются доводы апелляционной жалобы ООО "Руслан" как основанные на неправильном толковании норм материального права.
Довод о возможности регистрации соглашения с указанием на отсутствие согласия залогодержателей был заявлен суду и правомерно им отклонен.
Общество в обоснование правовой позиции ссылалось на подпункт 4 пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Согласно этой норме в реестр прав на недвижимость вносятся в качестве дополнительных сведения об осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными. Однако суд при рассмотрении дела правомерно исходил из того, что передача ООО "Организация капитального строительства" прав и обязанностей застройщика жилых домов ООО "Руслан", оформленная без одобрения участниками долевого строительства является ничтожной в силу прямого указания закона.
Ссылка общества на решение суда по делу N А53-22752/2016 также не свидетельствует о незаконности отказа регистрирующего органа. Так, решение по иску в рамках указанного дела обусловлено уклонением ООО "Организация капитального строительства" от подачи заявления о государственной регистрации договора. В рамках указанного дела суд не рассматривал вопрос о необходимом для регистрации пакете документов.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность судебного решения. Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.
С учетом изложенного выше решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.09.2017 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу заявителя - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.09.2017 по делу N А53-11581/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области в течение двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
О.А.СУЛИМЕНКО
Судьи
Т.Г.ГУДЕНИЦА
Р.Р.ИЛЮШИН
О.А.СУЛИМЕНКО
Судьи
Т.Г.ГУДЕНИЦА
Р.Р.ИЛЮШИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)