Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 ноября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,
судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Невретдиновым А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 17.06.2016 по делу N А32-25856/2015 (судья Пристяжнюк А.Г.)
- по иску администрации города Сочи к обществу с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Курортный" об обязании снести самовольные строения, при участии представителей: от истца- Плотников Д.В. по доверенности от 23.12.2015, от ответчика не явились;
- установил:
администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Курортный" (далее - ответчик, общество) о сносе самовольно возведенных 6 объектов незавершенного строительства секционного типа с количеством этажей от 4-6 (с конструкциями под 7-й этаж), расположенных по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2016 в иске отказано. Суд указал, что истцом не доказаны обстоятельства входящие в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки, администрация не обосновала, каким образом строительство спорного объекта ответчиком при незначительном отклонении этажности застройки от разрешенной в пределах земельного участка, находящегося на праве аренды у ответчика, нарушает права и законные интересы истца. Суд пришел к выводу, что допущенное ответчиком отклонение от имеющегося разрешения на строительство, является вынужденной и рациональной мерой в сложившейся ситуации, строительство спорных объектов недвижимого имущества велось ответчиком на основании имеющегося разрешения на строительство, на принадлежащем ответчику на праве аренды земельном участке, возведенные объекты соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, сейсмическим требованиям, сохранение спорных объектов недвижимости - не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, при этом, они не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Истец не представил доказательств осуществления ответчиком строительства с нарушением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов при строительстве спорного объекта, нарушение прав смежных землепользователей, учитывая что ответчиком были приняты меры по корректировке проектной документации в соответствии с имеющимся рельефом местности и его рациональном использовании и подано заявление об изменении разрешения на строительство, однако был получен незаконный отказ администрации, в соответствии с решения Шелковского районного суда Чеченской Республики от 30.05.2016 г. суд обязал администрацию выдать необходимое разрешение ЖК "Курортный".
Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, просит судебный акт отменить, иск удовлетворить. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что ответчик ведет строительство с нарушением полученного разрешения на строительство, проектной документацией,, в части расположения объектов на схеме планировочной организации земельного участка и превышения количества этажей объектов капитального строительства, в связи с чем, по мнению истца, спорные постройки по смыслу ст. 222 ГК РФ являются самовольными и подлежат сносу лицом их осуществившим.
В составе суда при рассмотрении дела произведена замена судьи Фахретдинова Т.Р. на судью Мисника Н.Н. на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная жалоба рассмотрена с начала.
Определением апелляционного суда от 01.09.2016 сторонам предложено рассмотреть вопрос о назначении по делу экспертизы, администрации было предложено представить пояснения, каким образом строительство спорного объекта ответчиком нарушает права и законные интересы истца, какие нарушения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов при строительстве спорного объекта допущены с указание конкретных норм и правил.
Определением апелляционного суда от 12.10.2016 сторонам было повторно предложено рассмотреть вопрос о проведении по делу экспертизы с целью определения наличия технических решений и проведения строительных работ по инженерной защите территории и объектов капитального строительства от последствий опасных геологических процессов, паводковых, поверхностных и грунтовых вод, наличия противооползневых сооружений; наличия возможности приведения строений в соответствии с условиями ранее выданного разрешения на строительство; установления соответствия возведенных строений разрешительной и проектной документации.
Ходатайство о проведении экспертизы суду не поступило.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с договором аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 04-24/200С от 27.04.2006 г., договора N 29 от 18.07.2006 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, договора N 29/29 от 12.03.2007 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, договора от 21.09.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, договора от 13.10.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, договора от 24.12.2012 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, дополнительного соглашения от 14.10.2013 г. к договору аренды N 4900770200 от 27.04.2006 г., договора от 17.10.2013 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, земельный участок площадью 127 169 кв. м, к/н 23:49:0402056:1042, с разрешенным использованием: для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса, категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина принадлежит ответчику на праве аренды сроком до 27.04.2055 г., что подтверждается выпиской из ЕГРП от 24.08.2015 г.
Ответчику администрацией города Сочи было выдано разрешение на строительство N RU 23309-2879 от 20.03.2014 г. для строительства 22-х жилых домов с количеством этажей - 3 и многоярусной автостоянкой с количеством этажей - 2 со сроком действия до 24.08.2015 г..
Согласно указанного разрешения на строительство ЖК "Курортный" состоит из 50 трехэтажных многоквартирных домов и многоярусной автостоянки. Общая площадь жилых домов составляет - 81 651 кв. м. Количество квартир в 50 жилых домах - 1500.
Строительство объектов ведется ответчиком с привлечением денежных средств граждан на условиях долевого участия в строительстве и юридических лиц.
На проектную документацию на строительство ЖК "Курортный" и результаты инженерных изысканий было получено положительное заключение негосударственной экспертизы N 4-1-1-0 027-75 от 26.01.2016 г., в соответствии с которым следует, что проектная документация Жилого Комплекса "Курортный" на земельном участке с к/н 23:49:0402056:1042 соответствует техническим регламентам: "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" ФЗ от 30.12.2009 г. N 384-ФЗ, "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" ФЗ от 22.07.2008 г. N 123-ФЗ, Градостроительному плану земельного участка N RU233090000-000000000005953 от 22.11.2013 г., национальным стандартам и техническому заданию на производство инженеро-геологических изысканий на объекте Жилой Комплекс "Курортный" на земельном участке к/н 23:49:0402056:1042, заданию на проектирование, результаты инженерных изысканий на объекте соответствуют требованиям нормативных технических документов.
В ходе осуществления мероприятий муниципального контроля администрацией г. Сочи в отношении объекта капитального строительства "Жилой комплекс "Курортный" по улице Ленина Адлерского района города Сочи, расположенного на земельном участке площадью 127 169 кв. м к/н 23:49:0402056:1042, было установлено, что в предполагаемых границах земельного участка расположены 6 объектов незавершенного строительства секционного типа с количеством этажей от 4-6 (с конструкциями под 7-й этаж) и один объект незавершенного строительства на стадии возведения 1-го этажа, размещение объектов капитального строительства не соответствует схеме планировочной организации земельного участка, о чем истцом л был составлен акт визуального осмотра объекта капитального строительства от 19.06.2015 г. Размещение объектов капитального строительства не соответствует схеме планировочной организации земельного участка.
Изложенные обстоятельства послужили основанием истцу для обращения в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, в законе определены три самостоятельных признака самовольной постройки, и наличие хотя бы одного из них является достаточным основанием для признания постройки самовольной.
В силу пункта 2 данной нормы права лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 указанной статьи.
Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Данный порядок, установленный градостроительным законодательством, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.
В соответствии с пунктом 20 части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.
В силу положений статьи 51 ГрК РФ и статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
Суд первой инстанции при рассмотрении дела указал, что ответчиком осуществлены действия по корректировке проекта, в связи с чем ответчик обратился в администрацию с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство (выдачу дополнения к разрешению) от 20.03.2014 г. Решением Шелковского районного суда Чеченской Республики от 30.05.2016 г. признан незаконным отказ администрации города Сочи в выдаче разрешения на строительство ЖК "Курортный", суд обязал администрацию выдать разрешение на строительство объекта "Многофункциональный жилой комплекс "Курортный" с торгово-офисными помещениями и автостоянкой по ул. Ленина в Адлерском районе города Сочи", представляющий собой 81 многофункциональный многоквартирный жилой дом с торгово-офисными помещениями и автостоянками, количество этажей: от 5 до 7, в том числе подземных: от 1 до 3, площадью застройки зданий - 64 715 кв. м, строительным объемом 964 300 куб. м, общей площадью зданий - 301 127 кв. м, кол-во квартир - 3 681, общей площадью квартир - 185 000 кв. м, на земельном участке с к/н 23:49:0402056:1042.
Вместе с тем, апелляционным судом установлено, что определением Шелковского районного суда от 08.07.2016 решение Шелковского районного суда Чеченской Республики от 30.05.2016 отменено, исковое заявлением Журавлевой Е.С. К ООО "Жилой комплекс "Курортный", администрации города Сочи о об обязании выдать разрешение на строительство, ввести объект в эксплуатацию - оставлено без рассмотрения.
Постановлением администрации города Сочи от 19.07.2016 N 1700 отменено разрешение от 20.03.2014 N RU23309-2879 на строительство жилого комплекса "Курортный": 22 жилых дома количеством этажей 3, многоярусная автостоянка количеством этажей -2. Решением по делу N А32-26884/2016 иск ООО "Жилой комплекс "Курортный" к Администрации муниципального образования город Сочи о признании постановления от 19.07.2016 N 1700 недействительным удовлетворен.
В настоящем деле администрацией заявлено требование о сносе самовольно возведенных 6 объектов незавершенного строительства секционного типа с количеством этажей от 4-6 (с конструкциями под 7-й этаж), расположенных по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина.
Апелляционный суд отмечает, что строительство спорных объектов велось на земельном участке, отведенном для целей строительства в порядке, установленном законом, и с получением на это необходимого разрешения, поэтому объекты не могут быть квалифицированы в качестве самовольной постройки по правилам статьи 222 ГК РФ лишь на том основании, что администрация впоследствии отменила ранее выданное ею же разрешение на строительство. Признание незаконным либо отмена выданного разрешения на строительство сами по себе не влекут квалификацию постройки как самовольной.
Доводы администрации о нарушениях ответчиком строительных норм и правил производства земляных и строительных работ на земельном участке не могут являться основанием для удовлетворения настоящего иска. При наличии указанных нарушений Администрации и иным контролирующим органам законом предоставлены соответствующие методы реагирования, а также в отношении нарушителя установлены соответствующие виды ответственности за допущенные нарушения.
В то же время администрацией заявлено о сносе строений в целом. Из материалов дела не следует, что приведение строений в соответствии с условиями ранее выданного разрешения на строительство невозможно.
Апелляционный суд неоднократно предлагал сторонам по делу рассмотреть вопрос о проведении по делу экспертизы по вопросу приведения в соответствии с разрешительной документацией спорных строений. Такого ходатайства суду не заявлено (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно заключению судебной экспертизы, проведенной при рассмотрении дела судом первой инстанции, N 542 от 30.10.2015 г. обустройство подземных этажей при строительстве 6-ти спорных объектов капитального строительства (строительные номера 3-4; 5-6; 7-8; 9-10; 11-12; 15-16), возводимых ООО "ЖК "Курортный" на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402056:1042 площадью 127 169 кв. м, находящимся по адресу: город Сочи, Адлерский район, не соответствует разрешению на строительство N RU 23309-2879 от 20.03.2014 года. Экспертом отмечено, что подземные этажи в спорных строениях образовались из-за: рельефа местности, перепада высот площадки строительства; строительства спорных объектов капитального строительства единым комплексом; максимального сохранения рельефа местности и для сохранения инженерно-геологические условия соседних земельных участков при производстве строительных работ по возведению спорных строений; минимального объема проведенных земляных и строительно-монтажных работ, так как подземные этажи каждого из спорных строений являются одновременно удерживающим противооползневым мероприятием для вышерасположенного строения, и при возведении строений без подземных этажей перед и за каждым возводимым строением необходимо было бы сначала возвести подпорные стены, что привело бы к удорожанию строительства, тем более что подземные этажи рационально будут использоваться как подземные парковки для автотранспорта. Поэтому, возведение подземных этажей - является рациональным строительным решением при данном рельефе местности.
При этом спорные постройки - находятся в границах земельного участка, предоставленного для строительства. Снос подвальных этажей и приведение спорных объектов капитального строительства в соответствие с характеристиками, указанными в разрешении на строительство N RU 23309-2979 от 20.03.2014 года - невозможен. Спорные объекты недвижимости - соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, сейсмическим требованиям, их сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, при этом, они не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Опасность сдвига грунта (оползней) в районе строительства спорных объектов имеется и устранить эту опасность возможно только при проведении противооползневых мероприятий в виде подпорных стен и устройству дренажной системы и ливнеотводных лотков, для отвода подземных и надземных вод.
Вместе с тем, из заключения эксперта не следует, что отсутствует возможность приведения спорных объектов в соответствие с разрешительной документацией не путем сноса подземных этажей, что, действительно, фактически невозможно, а иным способом (засыпание грунтом, бетонирование, др.).
Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2007 N 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи Кодекса последствия, то есть в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.
В данном случае существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил не установлено.
Апелляционный суд также полагает, что истцом избран несоразмерный способ устранения нарушения в виде требования о сносе всех строений в целом (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исковые требования администрации г. Сочи не подлежат удовлетворению, поскольку при наличии соответствующей проектной и разрешительной документации на строительство спорного объекта, требования о сносе всего строения являются чрезмерными и не отвечающими принципу восстановления нарушенного права, а также основополагающей задаче судопроизводства - справедливости публичного судебного разбирательства. Требование о приведении объекта в соответствии с разрешительной и проектной документацией истцом не заявлено.
Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2016 по делу N А32-25856/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.11.2016 N 15АП-12200/2016 ПО ДЕЛУ N А32-25856/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 ноября 2016 г. N 15АП-12200/2016
Дело N А32-25856/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 ноября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,
судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Невретдиновым А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 17.06.2016 по делу N А32-25856/2015 (судья Пристяжнюк А.Г.)
- по иску администрации города Сочи к обществу с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Курортный" об обязании снести самовольные строения, при участии представителей: от истца- Плотников Д.В. по доверенности от 23.12.2015, от ответчика не явились;
- установил:
администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Курортный" (далее - ответчик, общество) о сносе самовольно возведенных 6 объектов незавершенного строительства секционного типа с количеством этажей от 4-6 (с конструкциями под 7-й этаж), расположенных по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2016 в иске отказано. Суд указал, что истцом не доказаны обстоятельства входящие в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки, администрация не обосновала, каким образом строительство спорного объекта ответчиком при незначительном отклонении этажности застройки от разрешенной в пределах земельного участка, находящегося на праве аренды у ответчика, нарушает права и законные интересы истца. Суд пришел к выводу, что допущенное ответчиком отклонение от имеющегося разрешения на строительство, является вынужденной и рациональной мерой в сложившейся ситуации, строительство спорных объектов недвижимого имущества велось ответчиком на основании имеющегося разрешения на строительство, на принадлежащем ответчику на праве аренды земельном участке, возведенные объекты соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, сейсмическим требованиям, сохранение спорных объектов недвижимости - не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, при этом, они не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Истец не представил доказательств осуществления ответчиком строительства с нарушением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов при строительстве спорного объекта, нарушение прав смежных землепользователей, учитывая что ответчиком были приняты меры по корректировке проектной документации в соответствии с имеющимся рельефом местности и его рациональном использовании и подано заявление об изменении разрешения на строительство, однако был получен незаконный отказ администрации, в соответствии с решения Шелковского районного суда Чеченской Республики от 30.05.2016 г. суд обязал администрацию выдать необходимое разрешение ЖК "Курортный".
Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, просит судебный акт отменить, иск удовлетворить. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что ответчик ведет строительство с нарушением полученного разрешения на строительство, проектной документацией,, в части расположения объектов на схеме планировочной организации земельного участка и превышения количества этажей объектов капитального строительства, в связи с чем, по мнению истца, спорные постройки по смыслу ст. 222 ГК РФ являются самовольными и подлежат сносу лицом их осуществившим.
В составе суда при рассмотрении дела произведена замена судьи Фахретдинова Т.Р. на судью Мисника Н.Н. на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная жалоба рассмотрена с начала.
Определением апелляционного суда от 01.09.2016 сторонам предложено рассмотреть вопрос о назначении по делу экспертизы, администрации было предложено представить пояснения, каким образом строительство спорного объекта ответчиком нарушает права и законные интересы истца, какие нарушения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов при строительстве спорного объекта допущены с указание конкретных норм и правил.
Определением апелляционного суда от 12.10.2016 сторонам было повторно предложено рассмотреть вопрос о проведении по делу экспертизы с целью определения наличия технических решений и проведения строительных работ по инженерной защите территории и объектов капитального строительства от последствий опасных геологических процессов, паводковых, поверхностных и грунтовых вод, наличия противооползневых сооружений; наличия возможности приведения строений в соответствии с условиями ранее выданного разрешения на строительство; установления соответствия возведенных строений разрешительной и проектной документации.
Ходатайство о проведении экспертизы суду не поступило.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с договором аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 04-24/200С от 27.04.2006 г., договора N 29 от 18.07.2006 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, договора N 29/29 от 12.03.2007 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, договора от 21.09.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, договора от 13.10.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, договора от 24.12.2012 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, дополнительного соглашения от 14.10.2013 г. к договору аренды N 4900770200 от 27.04.2006 г., договора от 17.10.2013 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, земельный участок площадью 127 169 кв. м, к/н 23:49:0402056:1042, с разрешенным использованием: для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса, категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина принадлежит ответчику на праве аренды сроком до 27.04.2055 г., что подтверждается выпиской из ЕГРП от 24.08.2015 г.
Ответчику администрацией города Сочи было выдано разрешение на строительство N RU 23309-2879 от 20.03.2014 г. для строительства 22-х жилых домов с количеством этажей - 3 и многоярусной автостоянкой с количеством этажей - 2 со сроком действия до 24.08.2015 г..
Согласно указанного разрешения на строительство ЖК "Курортный" состоит из 50 трехэтажных многоквартирных домов и многоярусной автостоянки. Общая площадь жилых домов составляет - 81 651 кв. м. Количество квартир в 50 жилых домах - 1500.
Строительство объектов ведется ответчиком с привлечением денежных средств граждан на условиях долевого участия в строительстве и юридических лиц.
На проектную документацию на строительство ЖК "Курортный" и результаты инженерных изысканий было получено положительное заключение негосударственной экспертизы N 4-1-1-0 027-75 от 26.01.2016 г., в соответствии с которым следует, что проектная документация Жилого Комплекса "Курортный" на земельном участке с к/н 23:49:0402056:1042 соответствует техническим регламентам: "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" ФЗ от 30.12.2009 г. N 384-ФЗ, "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" ФЗ от 22.07.2008 г. N 123-ФЗ, Градостроительному плану земельного участка N RU233090000-000000000005953 от 22.11.2013 г., национальным стандартам и техническому заданию на производство инженеро-геологических изысканий на объекте Жилой Комплекс "Курортный" на земельном участке к/н 23:49:0402056:1042, заданию на проектирование, результаты инженерных изысканий на объекте соответствуют требованиям нормативных технических документов.
В ходе осуществления мероприятий муниципального контроля администрацией г. Сочи в отношении объекта капитального строительства "Жилой комплекс "Курортный" по улице Ленина Адлерского района города Сочи, расположенного на земельном участке площадью 127 169 кв. м к/н 23:49:0402056:1042, было установлено, что в предполагаемых границах земельного участка расположены 6 объектов незавершенного строительства секционного типа с количеством этажей от 4-6 (с конструкциями под 7-й этаж) и один объект незавершенного строительства на стадии возведения 1-го этажа, размещение объектов капитального строительства не соответствует схеме планировочной организации земельного участка, о чем истцом л был составлен акт визуального осмотра объекта капитального строительства от 19.06.2015 г. Размещение объектов капитального строительства не соответствует схеме планировочной организации земельного участка.
Изложенные обстоятельства послужили основанием истцу для обращения в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, в законе определены три самостоятельных признака самовольной постройки, и наличие хотя бы одного из них является достаточным основанием для признания постройки самовольной.
В силу пункта 2 данной нормы права лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 указанной статьи.
Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Данный порядок, установленный градостроительным законодательством, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.
В соответствии с пунктом 20 части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.
В силу положений статьи 51 ГрК РФ и статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
Суд первой инстанции при рассмотрении дела указал, что ответчиком осуществлены действия по корректировке проекта, в связи с чем ответчик обратился в администрацию с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство (выдачу дополнения к разрешению) от 20.03.2014 г. Решением Шелковского районного суда Чеченской Республики от 30.05.2016 г. признан незаконным отказ администрации города Сочи в выдаче разрешения на строительство ЖК "Курортный", суд обязал администрацию выдать разрешение на строительство объекта "Многофункциональный жилой комплекс "Курортный" с торгово-офисными помещениями и автостоянкой по ул. Ленина в Адлерском районе города Сочи", представляющий собой 81 многофункциональный многоквартирный жилой дом с торгово-офисными помещениями и автостоянками, количество этажей: от 5 до 7, в том числе подземных: от 1 до 3, площадью застройки зданий - 64 715 кв. м, строительным объемом 964 300 куб. м, общей площадью зданий - 301 127 кв. м, кол-во квартир - 3 681, общей площадью квартир - 185 000 кв. м, на земельном участке с к/н 23:49:0402056:1042.
Вместе с тем, апелляционным судом установлено, что определением Шелковского районного суда от 08.07.2016 решение Шелковского районного суда Чеченской Республики от 30.05.2016 отменено, исковое заявлением Журавлевой Е.С. К ООО "Жилой комплекс "Курортный", администрации города Сочи о об обязании выдать разрешение на строительство, ввести объект в эксплуатацию - оставлено без рассмотрения.
Постановлением администрации города Сочи от 19.07.2016 N 1700 отменено разрешение от 20.03.2014 N RU23309-2879 на строительство жилого комплекса "Курортный": 22 жилых дома количеством этажей 3, многоярусная автостоянка количеством этажей -2. Решением по делу N А32-26884/2016 иск ООО "Жилой комплекс "Курортный" к Администрации муниципального образования город Сочи о признании постановления от 19.07.2016 N 1700 недействительным удовлетворен.
В настоящем деле администрацией заявлено требование о сносе самовольно возведенных 6 объектов незавершенного строительства секционного типа с количеством этажей от 4-6 (с конструкциями под 7-й этаж), расположенных по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина.
Апелляционный суд отмечает, что строительство спорных объектов велось на земельном участке, отведенном для целей строительства в порядке, установленном законом, и с получением на это необходимого разрешения, поэтому объекты не могут быть квалифицированы в качестве самовольной постройки по правилам статьи 222 ГК РФ лишь на том основании, что администрация впоследствии отменила ранее выданное ею же разрешение на строительство. Признание незаконным либо отмена выданного разрешения на строительство сами по себе не влекут квалификацию постройки как самовольной.
Доводы администрации о нарушениях ответчиком строительных норм и правил производства земляных и строительных работ на земельном участке не могут являться основанием для удовлетворения настоящего иска. При наличии указанных нарушений Администрации и иным контролирующим органам законом предоставлены соответствующие методы реагирования, а также в отношении нарушителя установлены соответствующие виды ответственности за допущенные нарушения.
В то же время администрацией заявлено о сносе строений в целом. Из материалов дела не следует, что приведение строений в соответствии с условиями ранее выданного разрешения на строительство невозможно.
Апелляционный суд неоднократно предлагал сторонам по делу рассмотреть вопрос о проведении по делу экспертизы по вопросу приведения в соответствии с разрешительной документацией спорных строений. Такого ходатайства суду не заявлено (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно заключению судебной экспертизы, проведенной при рассмотрении дела судом первой инстанции, N 542 от 30.10.2015 г. обустройство подземных этажей при строительстве 6-ти спорных объектов капитального строительства (строительные номера 3-4; 5-6; 7-8; 9-10; 11-12; 15-16), возводимых ООО "ЖК "Курортный" на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402056:1042 площадью 127 169 кв. м, находящимся по адресу: город Сочи, Адлерский район, не соответствует разрешению на строительство N RU 23309-2879 от 20.03.2014 года. Экспертом отмечено, что подземные этажи в спорных строениях образовались из-за: рельефа местности, перепада высот площадки строительства; строительства спорных объектов капитального строительства единым комплексом; максимального сохранения рельефа местности и для сохранения инженерно-геологические условия соседних земельных участков при производстве строительных работ по возведению спорных строений; минимального объема проведенных земляных и строительно-монтажных работ, так как подземные этажи каждого из спорных строений являются одновременно удерживающим противооползневым мероприятием для вышерасположенного строения, и при возведении строений без подземных этажей перед и за каждым возводимым строением необходимо было бы сначала возвести подпорные стены, что привело бы к удорожанию строительства, тем более что подземные этажи рационально будут использоваться как подземные парковки для автотранспорта. Поэтому, возведение подземных этажей - является рациональным строительным решением при данном рельефе местности.
При этом спорные постройки - находятся в границах земельного участка, предоставленного для строительства. Снос подвальных этажей и приведение спорных объектов капитального строительства в соответствие с характеристиками, указанными в разрешении на строительство N RU 23309-2979 от 20.03.2014 года - невозможен. Спорные объекты недвижимости - соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, сейсмическим требованиям, их сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, при этом, они не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Опасность сдвига грунта (оползней) в районе строительства спорных объектов имеется и устранить эту опасность возможно только при проведении противооползневых мероприятий в виде подпорных стен и устройству дренажной системы и ливнеотводных лотков, для отвода подземных и надземных вод.
Вместе с тем, из заключения эксперта не следует, что отсутствует возможность приведения спорных объектов в соответствие с разрешительной документацией не путем сноса подземных этажей, что, действительно, фактически невозможно, а иным способом (засыпание грунтом, бетонирование, др.).
Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2007 N 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи Кодекса последствия, то есть в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.
В данном случае существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил не установлено.
Апелляционный суд также полагает, что истцом избран несоразмерный способ устранения нарушения в виде требования о сносе всех строений в целом (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исковые требования администрации г. Сочи не подлежат удовлетворению, поскольку при наличии соответствующей проектной и разрешительной документации на строительство спорного объекта, требования о сносе всего строения являются чрезмерными и не отвечающими принципу восстановления нарушенного права, а также основополагающей задаче судопроизводства - справедливости публичного судебного разбирательства. Требование о приведении объекта в соответствии с разрешительной и проектной документацией истцом не заявлено.
Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2016 по делу N А32-25856/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.
Председательствующий
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)