Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тимченко О.Х.
судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: представитель Шевцова О.В. по доверенности от 30.03.2015 г. N 16, паспорт;
- от ответчика: представитель Бодахова М.М. по доверенности от 12.01.2015 г., паспорт;
- от третьего лица: извещена, не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Кондитерская фабрика "Мишкино",
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 09.10.2015 по делу N А53-20021/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью Кондитерская фабрика "Мишкино"
к ответчику - Комитету по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района
при участии третьего лица - Администрации Мишкинского сельского поселения
об изменении условий договора, о взыскании неосновательного обогащения
принятое в составе судьи Димитриева М.А.
общество с ограниченной ответственностью Кондитерская фабрика "Мишкино" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к Администрации Мишкинского сельского поселения с требованием:
- о признании договора аренды от 10.10.2012 N 279 измененным в части порядка расчета арендной платы с 01.01.2014 с использованием в качестве базы исчисления арендной платы кадастровой стоимости земельного участка, а не оценочной стоимости спорного земельного участка,
- о взыскании 1 517 733 рублей 54 копеек неосновательного обогащения с 01.01.2014 в результате арендной платы, не соответствующей требованиям законодательства, действующего на момент оплаты, 101 325 рублей 80 копеек сумму процентов за пользование чужими денежными средствами.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района.
В ходе рассмотрения дела, истцом было заявлено ходатайство о замене ненадлежащего ответчика на Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района.
Суд первой инстанции, произвел замену ответчика - Администрацию Мишкинского сельского поселения на Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района. Администрация Мишкинского сельского поселения привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.
В порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования: просил взыскать с Комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района в пользу истца 1 799 951 рублей 20 копеек неосновательного обогащения, 132 518 рублей 10 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. Требование об изменении договора оставлено в прежней редакции.
Ходатайство судом удовлетворено.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.10.2015 по делу N А53-20021/2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью Кондитерская фабрика "Мишкино" обратилось с апелляционной жалобой, указав следующие доводы.
В соответствии с положениями ст. ст. 424 и 614 Гражданского кодекса РФ, п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы, так как ставки арендной являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с 01.01.2014. Однако, арендодателем не был изменен порядок оплаты с 01.01.2014 г., что нарушило права истца.
Ошибочным является вывод суда об отсутствии оснований для применения п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель жалобы обращался к ответчику с требованием об изменении условий договора аренды, но получил безосновательный отказ.
Заявитель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции, согласно которой если после заключения договора принят закон, устанавливающий для сторон иные правила, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договор сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие ранее заключенных договоров.
При заключении договора стороны исходили из тех норм, которые действовали на дату его заключения, позиция суда по поводу того, что изменение нормативно-правового регулирования само по себе не влечет изменений условий договора для данных правоотношений несостоятельна.
Отказывая в признании договора аренды измененным, суд неправомерно отказал и в части взыскания неосновательного обогащения, процентов, не учитывая, что истец переплатил арендную плату. Заявитель жалобы просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.
КУИ Администрации Аксайского района в отзыве на жалобе пояснил, что арендная плата оплачивалась арендатором в соответствии с условиями договора аренды. Методика расчета арендной платы включена в договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления. Данная методика после заключения договора является существенным условием договора аренды, поэтому изменение договора в указанной части возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебное заседание третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечило. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель истца пояснила, что истец намерен заключить новый договор аренды с надлежащим ответчиком. Арендная плата оплачена полностью, по срок окончания договора, но считает, что имеет место переплата арендной платы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 10 октября 2012 года между Комитетом по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района и ООО Кондитерская фабрика "Мишкино" был заключен договор аренды земельного участка N 279 из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:02:0070501:499, находящийся по адресу: х. Александрову Аксайский район, Ростовская область, для строительства производственно-складских помещений, общей площадью 57315 кв. м на основании Распоряжения КИЗО Администрации Аксайского района от 10.10.2012 года N 886, сроком на три года.
Договор аренды надлежащим образом зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем в реестре сделана запись о регистрации за номером 61-61-03/065/2012-597 от 06.11.2012 года.
Согласно п. 3.1. ст. 3 договора, размер арендной платы за участок исходя из отчета независимого оценщика от 10.10.2012 года N 2012/1.2.-48 в год составлял: 954000,00 (девятьсот пятьдесят четыре тысячи рублей 00 копеек) в день: 2613,70 (из расчета 365 дней в году).
Согласно приложению N 1 к договору аренды, размер арендной платы с 10.10.2012 года по 31.12.2012 года составил 216344,26 рублей, а в год - 954000,00 рублей.
С 01 января 2014 года, арендная плата должна была начисляться по формуле расчета от кадастровой стоимости, а не на основании оценочной стоимости, определенной независимым оценщиком: Кадастровая стоимость х коэффициент индексации 2014 года х ставку арендной платы по виду использования земель, устанавливаемая в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, а именно: 1738937,10 (кадастровая стоимость на 2014 год) х 1,050 (уровень инфляции на 2014 год) х 2% (ставка арендной платы) =36517,67 рублей - (годовая арендная плата за 2014 год).
В приложении N 1 к договору аренды также указана кадастровая стоимость земельного участка в размере 1738937,10, что соответствует кадастровой стоимости земельного участка, указанной в кадастровом паспорте земельного участка на 03.09.2012 год N 61/001/12-419172.
Поскольку с 01.01.2015 года актуализирована кадастровая стоимость земельных участков, то расчет арендной платы за 2015 год должен составить:
В 2015 году кадастровая стоимость стала 6959187,3 рубля 6959187,3 (кадастровая стоимость на 2015 год) х 1,055 (уровень инфляции на 2015 год) х 2% (ставка арендной платы) = 146838,85 рублей - (годовая арендная плата за 2015 год) Федеральным законом от 20.04.2015 N 93-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов" с 22.04.2015 года утвержден уровень инфляции не превышающий 12,2 процента.
Таким образом, с 22.04.2015 года, размер арендной платы должен составить:
6959187,3 (кадастровая стоимость на 2015 год) х 1,122 (уровень инфляции на 2015 год) х 2% (ставка арендной платы) =156164,16 рублей - (годовая арендная плата за 2015 год с 22.04.2015 года).
За период действия договора аренды арендодателем были направлены следующие уведомления об изменении арендной платы в связи с изменением действующего законодательства РФ:
Уведомление (исх. N 07-12/562 от 28.01.2013 года) - об изменении арендной платы на 2013 год.
Уведомление (исх. N 07-12/845 от 24.01.2014 года) - об изменении арендной платы на 2014 год.
Уведомление (исх. N 07-12/991 от 26.01.2015 года) - об изменении арендной платы на 2015 год и изменении порядка расчета арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка и Уведомление за тем же номером и той же датой (исх. N 07-12/991 от 26.01.2015 года) - об изменении арендной платы на 2015 год с расчетом от оценочной стоимости участка.
Уведомление (исх. N 07-12/4556 от 25.05.2015 года) - об изменении арендной платы на 2015 год.
20.04.2015 года (Исх. N 4-200415) ООО КФ "Мишкино" направило в адрес арендодателя запрос с просьбой дать пояснения по порядку расчета арендной платы за период 2014-2015 года со ссылкой на нормативно-правовую базу, которой руководствовался арендодатель при определении арендной платы арендатору в указанный период.
08.05.2015 года исх. N 07-12/4271 от 08.05.2015 года арендатором получен ответ от арендодателя о том, что изменение методики расчета арендной платы, то есть порядка расчета арендной платы возможно только в порядке п. 1 ст. 452 ГК РФ.
18.06.2015 года (Исх. N 5-180615) ООО КФ "Мишкино" направило в адрес арендодателя предложение о внесении изменений в договор аренды в части порядка расчета арендной платы (с проектом дополнительного соглашения) и возврата переплаты арендной платы по договору.
25.06.2015 года N 02-02/7133 Комитетом Администрации Аксайского района дан отказ, сообщил о том, что с 01.03.2015 года полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы органам местного самоуправления поселений.
30.06.2015 года ООО КФ "Мишкино" направило в адрес Администрации Мишкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области предложение о внесении изменений в договор аренды в части порядка расчета арендной платы (с проектом дополнительного соглашения) и возврата переплаты арендной платы по договору. (исх. N 1-300615).
14.07.2015 года Администрацией Мишкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области направлен отказ от подписания дополнительного соглашения с указанием на то, что Постановлением Правительства Ростовской области N 135 от 02.03.2015 года отменено Постановление Правительства Ростовской области от 27.02.2012 года N 120, на основании которого арендатор просит внести изменения в договор аренды.
Считая, отказ об изменении условий договора незаконным, на стороне арендатора имеет место переплата арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
Договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ.
При заключении договора аренды N 279 от 10.10.2012 г. стороны определили, что размер арендной платы за участок определяется исходя из отчета независимого оценщика от 10.10.2012 г N 2012/1.2-48, в Приложении N 1 к договору, также договором предусмотрена индексация арендной платы с учетом прогнозируемого уровня инфляции.
Таким образом, условие договора аренды о размере арендной платы является существенным, поэтому изменение указанного условия возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, в Определении от 14.10.2011 N ВАС-13201/11 по делу N А55-35560/2009 арендная плата за пользование земельным участком уплачивается в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять только показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете и не вправе изменить в одностороннем порядке методику расчета арендной платы.
Постановлением Правительства Ростовской области от 22.08.2013 г. N 514 "О внесении изменении в постановление Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120" изменена методика определения размера арендной платы при предоставлении земельных участков в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в порядке, установленном Земельном кодексом РФ, но не более 2% кадастровой стоимости земельных участков.
Постановлением Правительства РО от 02.03.2015 г. N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена н земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" постановление N 120 отменено.
Пункт 10 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, являющегося приложением к постановлению N 135, устанавливает, что в случае если размеры арендной платы не установлены в соответствии с п. 1 - 9 настоящего Порядка, то размер ежегодной арендной платы определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Таким образом, на момент обращения истца (31.07.2015 г.) с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части изменения методики определения арендной платы, нормативный акт устанавливающий методику определения арендной платы исходя из кадастровой стоимости и ставки арендной платы, прекратил свое действие.
Методика определения размера арендной платы, исходя из рыночной оценки, предусмотренная договором аренды N 279, соответствовала действующему на тот момент и в настоящее время постановлению N 135. Следовательно, основания для внесения изменений в договор аренды земельного участка отсутствуют.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что на момент рассмотрения жалобы срок договора аренды истек 09.10.2015. Как пояснил представитель истца, общество намерено заключить новый договора аренды земельного участка.
Истец также заявляет о неосновательном обогащении в виде излишне полученной арендной платы, начисленной как разницу между арендной платой, указанной в договоре аренды земельного участка и уплаченной им, и арендной платой, подлежащей уплате, по мнению истца, определенной на основании кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы 2%.
Судом установлено, что арендная плата оплачена истцом в соответствии с условиями договора аренды, неосновательное обогащение на стороне ответчика не возникло.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции по настоящему делу.
Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителей жалобы в порядке и размерах, установленных ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.
Государственная пошлина в размере 3 000 рублей платежным поручением N 005270 от 20.10.2015 оплачена в федеральный бюджет при подаче апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.10.2015 по делу N А53-20021/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.12.2015 N 15АП-19642/2015 ПО ДЕЛУ N А53-20021/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 2015 г. N 15АП-19642/2015
Дело N А53-20021/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тимченко О.Х.
судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: представитель Шевцова О.В. по доверенности от 30.03.2015 г. N 16, паспорт;
- от ответчика: представитель Бодахова М.М. по доверенности от 12.01.2015 г., паспорт;
- от третьего лица: извещена, не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Кондитерская фабрика "Мишкино",
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 09.10.2015 по делу N А53-20021/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью Кондитерская фабрика "Мишкино"
к ответчику - Комитету по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района
при участии третьего лица - Администрации Мишкинского сельского поселения
об изменении условий договора, о взыскании неосновательного обогащения
принятое в составе судьи Димитриева М.А.
установил:
общество с ограниченной ответственностью Кондитерская фабрика "Мишкино" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к Администрации Мишкинского сельского поселения с требованием:
- о признании договора аренды от 10.10.2012 N 279 измененным в части порядка расчета арендной платы с 01.01.2014 с использованием в качестве базы исчисления арендной платы кадастровой стоимости земельного участка, а не оценочной стоимости спорного земельного участка,
- о взыскании 1 517 733 рублей 54 копеек неосновательного обогащения с 01.01.2014 в результате арендной платы, не соответствующей требованиям законодательства, действующего на момент оплаты, 101 325 рублей 80 копеек сумму процентов за пользование чужими денежными средствами.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района.
В ходе рассмотрения дела, истцом было заявлено ходатайство о замене ненадлежащего ответчика на Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района.
Суд первой инстанции, произвел замену ответчика - Администрацию Мишкинского сельского поселения на Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района. Администрация Мишкинского сельского поселения привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.
В порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования: просил взыскать с Комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района в пользу истца 1 799 951 рублей 20 копеек неосновательного обогащения, 132 518 рублей 10 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. Требование об изменении договора оставлено в прежней редакции.
Ходатайство судом удовлетворено.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.10.2015 по делу N А53-20021/2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью Кондитерская фабрика "Мишкино" обратилось с апелляционной жалобой, указав следующие доводы.
В соответствии с положениями ст. ст. 424 и 614 Гражданского кодекса РФ, п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы, так как ставки арендной являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с 01.01.2014. Однако, арендодателем не был изменен порядок оплаты с 01.01.2014 г., что нарушило права истца.
Ошибочным является вывод суда об отсутствии оснований для применения п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель жалобы обращался к ответчику с требованием об изменении условий договора аренды, но получил безосновательный отказ.
Заявитель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции, согласно которой если после заключения договора принят закон, устанавливающий для сторон иные правила, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договор сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие ранее заключенных договоров.
При заключении договора стороны исходили из тех норм, которые действовали на дату его заключения, позиция суда по поводу того, что изменение нормативно-правового регулирования само по себе не влечет изменений условий договора для данных правоотношений несостоятельна.
Отказывая в признании договора аренды измененным, суд неправомерно отказал и в части взыскания неосновательного обогащения, процентов, не учитывая, что истец переплатил арендную плату. Заявитель жалобы просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.
КУИ Администрации Аксайского района в отзыве на жалобе пояснил, что арендная плата оплачивалась арендатором в соответствии с условиями договора аренды. Методика расчета арендной платы включена в договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления. Данная методика после заключения договора является существенным условием договора аренды, поэтому изменение договора в указанной части возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебное заседание третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечило. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель истца пояснила, что истец намерен заключить новый договор аренды с надлежащим ответчиком. Арендная плата оплачена полностью, по срок окончания договора, но считает, что имеет место переплата арендной платы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 10 октября 2012 года между Комитетом по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района и ООО Кондитерская фабрика "Мишкино" был заключен договор аренды земельного участка N 279 из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:02:0070501:499, находящийся по адресу: х. Александрову Аксайский район, Ростовская область, для строительства производственно-складских помещений, общей площадью 57315 кв. м на основании Распоряжения КИЗО Администрации Аксайского района от 10.10.2012 года N 886, сроком на три года.
Договор аренды надлежащим образом зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем в реестре сделана запись о регистрации за номером 61-61-03/065/2012-597 от 06.11.2012 года.
Согласно п. 3.1. ст. 3 договора, размер арендной платы за участок исходя из отчета независимого оценщика от 10.10.2012 года N 2012/1.2.-48 в год составлял: 954000,00 (девятьсот пятьдесят четыре тысячи рублей 00 копеек) в день: 2613,70 (из расчета 365 дней в году).
Согласно приложению N 1 к договору аренды, размер арендной платы с 10.10.2012 года по 31.12.2012 года составил 216344,26 рублей, а в год - 954000,00 рублей.
С 01 января 2014 года, арендная плата должна была начисляться по формуле расчета от кадастровой стоимости, а не на основании оценочной стоимости, определенной независимым оценщиком: Кадастровая стоимость х коэффициент индексации 2014 года х ставку арендной платы по виду использования земель, устанавливаемая в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, а именно: 1738937,10 (кадастровая стоимость на 2014 год) х 1,050 (уровень инфляции на 2014 год) х 2% (ставка арендной платы) =36517,67 рублей - (годовая арендная плата за 2014 год).
В приложении N 1 к договору аренды также указана кадастровая стоимость земельного участка в размере 1738937,10, что соответствует кадастровой стоимости земельного участка, указанной в кадастровом паспорте земельного участка на 03.09.2012 год N 61/001/12-419172.
Поскольку с 01.01.2015 года актуализирована кадастровая стоимость земельных участков, то расчет арендной платы за 2015 год должен составить:
В 2015 году кадастровая стоимость стала 6959187,3 рубля 6959187,3 (кадастровая стоимость на 2015 год) х 1,055 (уровень инфляции на 2015 год) х 2% (ставка арендной платы) = 146838,85 рублей - (годовая арендная плата за 2015 год) Федеральным законом от 20.04.2015 N 93-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов" с 22.04.2015 года утвержден уровень инфляции не превышающий 12,2 процента.
Таким образом, с 22.04.2015 года, размер арендной платы должен составить:
6959187,3 (кадастровая стоимость на 2015 год) х 1,122 (уровень инфляции на 2015 год) х 2% (ставка арендной платы) =156164,16 рублей - (годовая арендная плата за 2015 год с 22.04.2015 года).
За период действия договора аренды арендодателем были направлены следующие уведомления об изменении арендной платы в связи с изменением действующего законодательства РФ:
Уведомление (исх. N 07-12/562 от 28.01.2013 года) - об изменении арендной платы на 2013 год.
Уведомление (исх. N 07-12/845 от 24.01.2014 года) - об изменении арендной платы на 2014 год.
Уведомление (исх. N 07-12/991 от 26.01.2015 года) - об изменении арендной платы на 2015 год и изменении порядка расчета арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка и Уведомление за тем же номером и той же датой (исх. N 07-12/991 от 26.01.2015 года) - об изменении арендной платы на 2015 год с расчетом от оценочной стоимости участка.
Уведомление (исх. N 07-12/4556 от 25.05.2015 года) - об изменении арендной платы на 2015 год.
20.04.2015 года (Исх. N 4-200415) ООО КФ "Мишкино" направило в адрес арендодателя запрос с просьбой дать пояснения по порядку расчета арендной платы за период 2014-2015 года со ссылкой на нормативно-правовую базу, которой руководствовался арендодатель при определении арендной платы арендатору в указанный период.
08.05.2015 года исх. N 07-12/4271 от 08.05.2015 года арендатором получен ответ от арендодателя о том, что изменение методики расчета арендной платы, то есть порядка расчета арендной платы возможно только в порядке п. 1 ст. 452 ГК РФ.
18.06.2015 года (Исх. N 5-180615) ООО КФ "Мишкино" направило в адрес арендодателя предложение о внесении изменений в договор аренды в части порядка расчета арендной платы (с проектом дополнительного соглашения) и возврата переплаты арендной платы по договору.
25.06.2015 года N 02-02/7133 Комитетом Администрации Аксайского района дан отказ, сообщил о том, что с 01.03.2015 года полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы органам местного самоуправления поселений.
30.06.2015 года ООО КФ "Мишкино" направило в адрес Администрации Мишкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области предложение о внесении изменений в договор аренды в части порядка расчета арендной платы (с проектом дополнительного соглашения) и возврата переплаты арендной платы по договору. (исх. N 1-300615).
14.07.2015 года Администрацией Мишкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области направлен отказ от подписания дополнительного соглашения с указанием на то, что Постановлением Правительства Ростовской области N 135 от 02.03.2015 года отменено Постановление Правительства Ростовской области от 27.02.2012 года N 120, на основании которого арендатор просит внести изменения в договор аренды.
Считая, отказ об изменении условий договора незаконным, на стороне арендатора имеет место переплата арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
Договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ.
При заключении договора аренды N 279 от 10.10.2012 г. стороны определили, что размер арендной платы за участок определяется исходя из отчета независимого оценщика от 10.10.2012 г N 2012/1.2-48, в Приложении N 1 к договору, также договором предусмотрена индексация арендной платы с учетом прогнозируемого уровня инфляции.
Таким образом, условие договора аренды о размере арендной платы является существенным, поэтому изменение указанного условия возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, в Определении от 14.10.2011 N ВАС-13201/11 по делу N А55-35560/2009 арендная плата за пользование земельным участком уплачивается в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять только показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете и не вправе изменить в одностороннем порядке методику расчета арендной платы.
Постановлением Правительства Ростовской области от 22.08.2013 г. N 514 "О внесении изменении в постановление Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120" изменена методика определения размера арендной платы при предоставлении земельных участков в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в порядке, установленном Земельном кодексом РФ, но не более 2% кадастровой стоимости земельных участков.
Постановлением Правительства РО от 02.03.2015 г. N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена н земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" постановление N 120 отменено.
Пункт 10 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, являющегося приложением к постановлению N 135, устанавливает, что в случае если размеры арендной платы не установлены в соответствии с п. 1 - 9 настоящего Порядка, то размер ежегодной арендной платы определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Таким образом, на момент обращения истца (31.07.2015 г.) с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части изменения методики определения арендной платы, нормативный акт устанавливающий методику определения арендной платы исходя из кадастровой стоимости и ставки арендной платы, прекратил свое действие.
Методика определения размера арендной платы, исходя из рыночной оценки, предусмотренная договором аренды N 279, соответствовала действующему на тот момент и в настоящее время постановлению N 135. Следовательно, основания для внесения изменений в договор аренды земельного участка отсутствуют.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что на момент рассмотрения жалобы срок договора аренды истек 09.10.2015. Как пояснил представитель истца, общество намерено заключить новый договора аренды земельного участка.
Истец также заявляет о неосновательном обогащении в виде излишне полученной арендной платы, начисленной как разницу между арендной платой, указанной в договоре аренды земельного участка и уплаченной им, и арендной платой, подлежащей уплате, по мнению истца, определенной на основании кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы 2%.
Судом установлено, что арендная плата оплачена истцом в соответствии с условиями договора аренды, неосновательное обогащение на стороне ответчика не возникло.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции по настоящему делу.
Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителей жалобы в порядке и размерах, установленных ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.
Государственная пошлина в размере 3 000 рублей платежным поручением N 005270 от 20.10.2015 оплачена в федеральный бюджет при подаче апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.10.2015 по делу N А53-20021/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
Н.Н.МИСНИК
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Н.Н.МИСНИК
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)