Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 03 октября 2016 года.
Полный текст решения изготовлен 05 октября 2016 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Погосян А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Турковой И.С.,
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Администрации Петрозаводского городского округа
к обществу с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии"
о взыскании 692 785 руб. 74 коп.,
третье лицо: индивидуальный предприниматель Воробьева Валерия Романовна
при участии представителей:
- истца, Администрации Петрозаводского городского округа, - Даниленко Татьяны Сергеевны, действующей на основании доверенности от 13.05.2016;
- ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии", - Жученко Ирины Павловны, действующей на основании доверенности от 17.06.2016;
- третьего лица, индивидуального предпринимателя Воробьевой Валерии Романовны (паспортные данные проверены),
Администрация Петрозаводского городского округа (ОГРН: 1021000538481, ИНН: 1001040505; место нахождения: 185910, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, 2; далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии" (ОГРН: 1021000507362, ИНН: 1001138980; место нахождения: 185030, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Лизы Чайкиной, 5, далее - ответчик, общество) о взыскании 692 785 руб. 74 коп., в том числе: 679 380 руб. 25 коп. - неосновательное обогащение за пользование земельным участком с кадастровым номером 10601:13 01 49:022, расположенным по адресу: г. Петрозаводск, ул. Чайкиной, за период с 02.04.2011 по 30.11.2015 и 13 405 руб. 49 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03.01.2016 по 31.03.2016.
Исковые требования мотивированы статьями 395, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Протокольным определением от 10.08.2016 удовлетворено ходатайство истца об уменьшении размера исковых требований до 329 815 руб. 25 коп., из которых 314 248 руб. 03 коп. - сумма неосновательного обогащения за период с 05.05.2013 по 30.11.2015; 15 567 руб. 22 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03.01.2016 по 31.07.2016.
Определением от 19.09.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечен индивидуальный предприниматель Воробьева Валерия Романовна (далее - третье лицо, ИП Воробьева).
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и дополнительных письменных пояснениях; указал, что расчет задолженности за фактическое пользование земельным участком определен согласно Временному положению об арендной плате за землю в г. Петрозаводске, утвержденному Постановлением Главы самоуправления города Петрозаводска от 28.11.1997 N 4532 с учетом последующих изменений, исходя из общей площади здания (2572,4 кв. м) и площади помещений, приобретенных ответчиком по договору мены с ИП Воробьевой (281,5 кв. м). Как указал истец, договор аренды земельного участка N 7444 от 29.04.2005, ранее заключенный с ИП Воробьевой, был расторгнут дополнительным соглашением N 7552 от 05.05.2016 с 02.04.2011.
Представитель ответчика в отзыве на иск, дополнительных письменных пояснениях и в судебном заседании требования администрации оспорил. В обоснование своих возражений представитель ответчика указал, что в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации одновременно с переходом права собственности на нежилые помещения по договору мены от 11.02.2011 к ответчику перешли права по договору аренды земельного участка N 7444 от 29.05.2005. Общество вносило платежи по указанному договору в порядке и размере, определенном его условиями, данные платежи учтены администрацией в рамках погашения задолженности по арендной плате по договору. Полагая, что отношения сторон по поводу земельного участка, используемого в целях эксплуатации помещения общей площадью 281, 5 кв. м по ул. Лизы Чайкиной, 5, урегулированы договором N 7444, представитель общества просил отказать во взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. Дополнительное соглашение N 7552 от 05.05.2016, заключенное между истцом и третьим лицом, по мнению ответчика не влечет никаких правовых последствий, поскольку подписано с лицом, выбывшим из соответствующих правоотношений в результате перемены лиц в обязательстве.
Третье лицо в судебном заседании указало, что в результате заключения с обществом договора мены от 11.02.2011 к последнему перешло право собственности на нежилые помещения общей площадью 281, 5 кв. м, расположенные в нежилом здании N 5 по ул. Л.Чайкиной в г. Петрозаводске. Одновременно с заключением договора мены новому собственнику были переданы все договоры по поводы использования земельного участка и несения коммунальных расходов. В 2015-2016 годах администрация неоднократно уведомляла предпринимателя о наличии задолженности по договору аренды земельного участка N 7444, в результате чего по инициативе истца между администрацией и третьим лицом было подписано дополнительное соглашение от 05.05.2016 о расторжении договора аренды земельного участка с 2011 года.
Исследовав письменные материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика и третьего лица, оценив представленные доказательства, суд установил.
Между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 8663 от 23.12.2009 (листы дела 12-21).
В соответствии с пунктом 1.1 договора объектом аренды является неделимый земельный участок площадью 6810 кв. м, с кадастровым номером 10:01:13 01 49:022, место нахождения: Республика Карелия, город Петрозаводск, ул. Лизы Чайкиной, 5.
Земельный участок используется совместно с другими собственниками (пользователями) здания, цели использования земельного участка с каждым соарендатором определяются заключенным с ним договором аренды. Расчет арендной платы выполнен исходя из отношения принадлежащих ответчику помещений площадью 501,2 кв. м к общей площади здания и размера земельного участка.
25.06.2010 между обществом и ИП Воробьевой был заключен договор N 283 мены нежилых помещений (листы дела 22-25), в соответствии с которым стороны обязались осуществить обмен нежилыми помещениями, в результате которого в собственность ответчика переходит принадлежащее третьему лицу помещение 1-Н. общей площадью 281,5 кв. м. расположенное в здании N 5 по ул. Лизы Чайкиной в г. Петрозаводске. На основании впоследствии подписанного договора мены от 02.04.2011 за обществом было зарегистрировано право собственности на указанное помещение, о чем 02.04.2011 в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена соответствующая запись (листы дела 26-27).
О состоявшемся переходе права ответчик известил истца письмом от 25.07.2011 (листы дела 77, 78).
Полагая, что с момента приобретения помещений площадью 281,5 кв. м общество неосновательно сберегло денежные средства, подлежащие уплате в качестве арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 10601:13 01 49:022 пропорционально приобретенным по договору мены площадям, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, в ходе рассмотрения которого размер задолженности был скорректирован истцом с учетом заявления ответчика о пропуске исковой давности.
В силу пункта 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Отношения по аренде земельных участков на основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации регулируются гражданским законодательством.
Судом установлено, что ответчик является собственником нежилого помещения общей площадью 281,5 кв. м, расположенного в здании N 5 по ул. Лизы Чайкиной в г. Петрозаводске, на основании договора мены, заключенного с ИП Воробьевой. Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 10601:13 01 49:022.
Земельный участок, необходимый для эксплуатации данного помещения, использовался ИП Воробьевой на основании заключенного с администрацией договора аренды земельного участка N 7444 от 29.05.2005 (листы дела 84-91). Согласно пункту 1.3 договора N 7444 земельный участок предоставлен для размещения спортивного зала.
В соответствии с пунктом 7.1 договора N 7444 он заключен сроком по 07.04.2006. По истечении срока действия договора на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации он был продлен на неопределенный срок.
Из пункта 1.2 договора аренды N 7444 усматривается, что земельный участок используется совместно с другими собственниками (пользователями) здания - соарендаторами. Размер арендной платы определен исходя из отношения площади принадлежащих арендатору помещений к общей площади здания.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
При этом в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Учитывая вышеприведенные положения законодательства, суд приходит к выводу, что в связи с переходом к ответчику права собственности на нежилое помещение общей площадью 281,5 кв. м, расположенное в здании N 5 по ул. Лизы Чайкиной в г. Петрозаводске, к нему в силу закона (статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 7444.
Применительно к изложенному дополнительное соглашение N 7552 от 05.05.2016 (лист дела 92) о расторжении договора аренды N 7444 с 02.04.2011 подписано лицом, выбывшим из данного договора (ИП Воробьевой) на момент подписания дополнительного соглашения, и правовых последствий для нового арендатора (общества) не влечет.
При таких обстоятельствах возникшие между сторонами отношения по поводу использования земельного участка рассматриваются судом как урегулированные договором N 7444.
Довод ответчика о наличии оснований для отказа в иске о взыскании неосновательного обогащения в связи с наличием между сторонами договорных отношений судом отклоняется. Заблуждение истца относительно правовой природы возникших между сторонами правоотношений и предъявление иска о взыскании неосновательного обогащения вместо иска о взыскании задолженности по арендной плате само по себе не является основанием для отказа в его удовлетворении, поскольку определение правовых норм, подлежащих применению исходя из установленных судом обстоятельств, является прерогативой суда (статья 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Основанием взыскания задолженности является невнесение платы за землю. Наличие или отсутствие между сторонами заключенного договора влияет на правовую квалификацию рассматриваемого спора, а не на изменение этого основания.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Арендная плата в силу пункта 2.3 и приложения N 2 к договору N 7444 рассчитывается в соответствии с Временным положением об арендной плате за землю в г. Петрозаводске, утвержденным Постановлением Главы самоуправления города Петрозаводска от 28.11.1997 N 4532 (далее - Временное положение), и подлежит ежемесячному внесению до пятого числа текущего месяца (пункт 2.5). При заключении договора арендная плата была установлена в размере 16 329 руб. 60 коп. в год.
В силу пункта 3 статьи 65 (в редакции до 1.03.2015) и пунктов 1, 3 статьи 39.7 (действующих с 1.03.2015) Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, за исключением случаев, когда они определены по результатам торгов, истец в зависимости от категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования обязан при расчете размера арендной платы руководствоваться действующим законодательством и методикой определения размера арендной платы.
При этом право администрации на одностороннее изменение размера арендной платы предусмотрено частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2.4 договора аренды N 7444.
Поскольку арендная плата за земельный участок относится к категории регулируемых цен, обстоятельства подписания либо не подписание обществом нового расчета или дополнительного соглашения к договору аренды правового значения для разрешения спора не имеют, так как для изменения размера арендной платы не требуется согласие арендатора.
Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанное правовое толкование изложено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума N 73 к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В соответствии с Временным положением (с учетом последующих изменений), годовая арендная плата за землю, находящуюся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, для коммерческих организаций рассчитывается по формуле:
Аг. = Ст х S х 12 х Кпр. х Кс.д.
где:
Аг. - годовая арендная плата за земельный участок в рублях
Амес. - месячная арендная плата за земельный участок в рублях
Ст. - базовая ставка арендной платы за землю; определяется разделом II настоящего Положения
S - площадь земельного участка в квадратных метрах
12 - количество месяцев в году
Кпр. - коэффициент престижности (места расположения); определяется по приложению 2
Кс.д. - коэффициент сферы деятельности арендаторов; определяется по приложению 3
365 - количество дней в году.
Учитывая, что коэффициент сферы деятельности арендаторов является одним из составляющих величины арендной платы, его изменение по смыслу вышеназванного пункта 25 Постановления Пленума N 73 влечет изменение величины арендной платы по договору N 7444 и без заключения соответствующего соглашения.
При заключении договора аренды с бывшим собственником помещения в здании N 5 по ул. Л.Чайкиной - ИП Воробьевой - арендная плата были исчислена исходя и коэффициента сферы деятельности арендатора - 0,01 (размещение спортивного зала). Новый собственник использует приобретенные помещения по иному назначению - размещение частного медицинского учреждения.
В соответствии с пунктом 4 приложения N 3 к Временному положению в отношении частных медицинских учреждений применяется коэффициент сферы деятельности 0,1.
При указанных обстоятельствах суд признает правильным выполненный истцом расчет размера арендной платы (платы за фактическое пользование земельным участком).
Довод ответчика о правомерности внесения им арендной платы в размере, установленном договором N 7444 для ИП Воробьевой, судом отклоняется применительно к регулируемому характеру арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности.
Арендатор (общество) не уплатил арендную плату за пользование земельным участком по договору N 7444 за период с 05.05.2013 по 30.11.2015 исходя из ее размера, установленного Временным положением. Сумма задолженности за указанный период, согласно расчету истца, составила 314 248 руб. 03 коп. При расчете задолженности истцом обоснованно учтены в счет оплаты арендных платежей денежные средства, поступившие от ответчика по платежным поручениям N 152 от 26.02.2013, N 566 от 29.07.2016, N 567 от 29.07.2016.
Поскольку ответчик не представил доказательств внесения арендной платы по договору N 7444 от 29.05.2005 за период с 05.05.2013 по 30.11.2015 в общей сумме 314 248 руб. 03 коп. требование администрации о ее взыскании является обоснованным и подлежит удовлетворению в силу статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными требованиями в сумме 15 567 руб. 22 коп., начисленных за просрочку внесения платы за землю за период с 03.01.2016 по 31.07.2016, суд установил.
Как следует из текста искового заявления, начисление процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации обусловлено заблуждением истца относительно внедоговорного характера пользования ответчиком спорным земельным участком, тогда как судом установлено, что отношения сторон урегулированы договором аренды N 7444.
В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды N 7444 при несвоевременном внесении арендной платы с арендатора взимаются пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки платежа.
Согласно правовой позиции, содержащейся в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации, то положения пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 4 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, как разъяснено Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, само по себе то обстоятельство, что истец обосновывает свое требование о применении меры ответственности в виде взыскания денежной суммы за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в то время как законом или соглашением сторон на случай этого нарушения предусмотрена соответствующая неустойка и денежные средства необходимо взыскать с ответчика в пользу истца на основании пункт 1 статьи 330 или пункт 1 статьи 332 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования, поскольку по смыслу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
Учитывая изложенное, за период с просрочки с 03.01.2016 по 31.07.2016 с ответчика подлежит взысканию неустойка, предусмотренная пунктом 5.2. договора аренды.
Поскольку сумма неустойки, начисленной по правилам пункта 5.2 договора, превышает сумму процентов, заявленных истцом, суд применительно к части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскивает неустойку за указанный период в пределах заявленной истцом суммы - 15 567 руб. 22 коп.
Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии" (ОГРН: 1021000507362, ИНН: 1001138980) в пользу Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: 1021000538481, ИНН: 1001040505) 329 815 руб. 25 коп., в том числе: 314 248 руб. 03 коп. задолженности по арендной плате, 15 567 руб. 22 коп. неустойки за просрочку платежей.
3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии" (ОГРН: 1021000507362, ИНН: 1001138980) в доход федерального бюджета 9 596 руб. 29 коп.
4. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 05.10.2016 ПО ДЕЛУ N А26-4072/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 5 октября 2016 г. по делу N А26-4072/2016
Резолютивная часть решения объявлена 03 октября 2016 года.
Полный текст решения изготовлен 05 октября 2016 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Погосян А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Турковой И.С.,
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Администрации Петрозаводского городского округа
к обществу с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии"
о взыскании 692 785 руб. 74 коп.,
третье лицо: индивидуальный предприниматель Воробьева Валерия Романовна
при участии представителей:
- истца, Администрации Петрозаводского городского округа, - Даниленко Татьяны Сергеевны, действующей на основании доверенности от 13.05.2016;
- ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии", - Жученко Ирины Павловны, действующей на основании доверенности от 17.06.2016;
- третьего лица, индивидуального предпринимателя Воробьевой Валерии Романовны (паспортные данные проверены),
установил:
Администрация Петрозаводского городского округа (ОГРН: 1021000538481, ИНН: 1001040505; место нахождения: 185910, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, 2; далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии" (ОГРН: 1021000507362, ИНН: 1001138980; место нахождения: 185030, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Лизы Чайкиной, 5, далее - ответчик, общество) о взыскании 692 785 руб. 74 коп., в том числе: 679 380 руб. 25 коп. - неосновательное обогащение за пользование земельным участком с кадастровым номером 10601:13 01 49:022, расположенным по адресу: г. Петрозаводск, ул. Чайкиной, за период с 02.04.2011 по 30.11.2015 и 13 405 руб. 49 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03.01.2016 по 31.03.2016.
Исковые требования мотивированы статьями 395, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Протокольным определением от 10.08.2016 удовлетворено ходатайство истца об уменьшении размера исковых требований до 329 815 руб. 25 коп., из которых 314 248 руб. 03 коп. - сумма неосновательного обогащения за период с 05.05.2013 по 30.11.2015; 15 567 руб. 22 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03.01.2016 по 31.07.2016.
Определением от 19.09.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечен индивидуальный предприниматель Воробьева Валерия Романовна (далее - третье лицо, ИП Воробьева).
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и дополнительных письменных пояснениях; указал, что расчет задолженности за фактическое пользование земельным участком определен согласно Временному положению об арендной плате за землю в г. Петрозаводске, утвержденному Постановлением Главы самоуправления города Петрозаводска от 28.11.1997 N 4532 с учетом последующих изменений, исходя из общей площади здания (2572,4 кв. м) и площади помещений, приобретенных ответчиком по договору мены с ИП Воробьевой (281,5 кв. м). Как указал истец, договор аренды земельного участка N 7444 от 29.04.2005, ранее заключенный с ИП Воробьевой, был расторгнут дополнительным соглашением N 7552 от 05.05.2016 с 02.04.2011.
Представитель ответчика в отзыве на иск, дополнительных письменных пояснениях и в судебном заседании требования администрации оспорил. В обоснование своих возражений представитель ответчика указал, что в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации одновременно с переходом права собственности на нежилые помещения по договору мены от 11.02.2011 к ответчику перешли права по договору аренды земельного участка N 7444 от 29.05.2005. Общество вносило платежи по указанному договору в порядке и размере, определенном его условиями, данные платежи учтены администрацией в рамках погашения задолженности по арендной плате по договору. Полагая, что отношения сторон по поводу земельного участка, используемого в целях эксплуатации помещения общей площадью 281, 5 кв. м по ул. Лизы Чайкиной, 5, урегулированы договором N 7444, представитель общества просил отказать во взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. Дополнительное соглашение N 7552 от 05.05.2016, заключенное между истцом и третьим лицом, по мнению ответчика не влечет никаких правовых последствий, поскольку подписано с лицом, выбывшим из соответствующих правоотношений в результате перемены лиц в обязательстве.
Третье лицо в судебном заседании указало, что в результате заключения с обществом договора мены от 11.02.2011 к последнему перешло право собственности на нежилые помещения общей площадью 281, 5 кв. м, расположенные в нежилом здании N 5 по ул. Л.Чайкиной в г. Петрозаводске. Одновременно с заключением договора мены новому собственнику были переданы все договоры по поводы использования земельного участка и несения коммунальных расходов. В 2015-2016 годах администрация неоднократно уведомляла предпринимателя о наличии задолженности по договору аренды земельного участка N 7444, в результате чего по инициативе истца между администрацией и третьим лицом было подписано дополнительное соглашение от 05.05.2016 о расторжении договора аренды земельного участка с 2011 года.
Исследовав письменные материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика и третьего лица, оценив представленные доказательства, суд установил.
Между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 8663 от 23.12.2009 (листы дела 12-21).
В соответствии с пунктом 1.1 договора объектом аренды является неделимый земельный участок площадью 6810 кв. м, с кадастровым номером 10:01:13 01 49:022, место нахождения: Республика Карелия, город Петрозаводск, ул. Лизы Чайкиной, 5.
Земельный участок используется совместно с другими собственниками (пользователями) здания, цели использования земельного участка с каждым соарендатором определяются заключенным с ним договором аренды. Расчет арендной платы выполнен исходя из отношения принадлежащих ответчику помещений площадью 501,2 кв. м к общей площади здания и размера земельного участка.
25.06.2010 между обществом и ИП Воробьевой был заключен договор N 283 мены нежилых помещений (листы дела 22-25), в соответствии с которым стороны обязались осуществить обмен нежилыми помещениями, в результате которого в собственность ответчика переходит принадлежащее третьему лицу помещение 1-Н. общей площадью 281,5 кв. м. расположенное в здании N 5 по ул. Лизы Чайкиной в г. Петрозаводске. На основании впоследствии подписанного договора мены от 02.04.2011 за обществом было зарегистрировано право собственности на указанное помещение, о чем 02.04.2011 в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена соответствующая запись (листы дела 26-27).
О состоявшемся переходе права ответчик известил истца письмом от 25.07.2011 (листы дела 77, 78).
Полагая, что с момента приобретения помещений площадью 281,5 кв. м общество неосновательно сберегло денежные средства, подлежащие уплате в качестве арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 10601:13 01 49:022 пропорционально приобретенным по договору мены площадям, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, в ходе рассмотрения которого размер задолженности был скорректирован истцом с учетом заявления ответчика о пропуске исковой давности.
В силу пункта 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Отношения по аренде земельных участков на основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации регулируются гражданским законодательством.
Судом установлено, что ответчик является собственником нежилого помещения общей площадью 281,5 кв. м, расположенного в здании N 5 по ул. Лизы Чайкиной в г. Петрозаводске, на основании договора мены, заключенного с ИП Воробьевой. Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 10601:13 01 49:022.
Земельный участок, необходимый для эксплуатации данного помещения, использовался ИП Воробьевой на основании заключенного с администрацией договора аренды земельного участка N 7444 от 29.05.2005 (листы дела 84-91). Согласно пункту 1.3 договора N 7444 земельный участок предоставлен для размещения спортивного зала.
В соответствии с пунктом 7.1 договора N 7444 он заключен сроком по 07.04.2006. По истечении срока действия договора на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации он был продлен на неопределенный срок.
Из пункта 1.2 договора аренды N 7444 усматривается, что земельный участок используется совместно с другими собственниками (пользователями) здания - соарендаторами. Размер арендной платы определен исходя из отношения площади принадлежащих арендатору помещений к общей площади здания.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
При этом в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Учитывая вышеприведенные положения законодательства, суд приходит к выводу, что в связи с переходом к ответчику права собственности на нежилое помещение общей площадью 281,5 кв. м, расположенное в здании N 5 по ул. Лизы Чайкиной в г. Петрозаводске, к нему в силу закона (статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 7444.
Применительно к изложенному дополнительное соглашение N 7552 от 05.05.2016 (лист дела 92) о расторжении договора аренды N 7444 с 02.04.2011 подписано лицом, выбывшим из данного договора (ИП Воробьевой) на момент подписания дополнительного соглашения, и правовых последствий для нового арендатора (общества) не влечет.
При таких обстоятельствах возникшие между сторонами отношения по поводу использования земельного участка рассматриваются судом как урегулированные договором N 7444.
Довод ответчика о наличии оснований для отказа в иске о взыскании неосновательного обогащения в связи с наличием между сторонами договорных отношений судом отклоняется. Заблуждение истца относительно правовой природы возникших между сторонами правоотношений и предъявление иска о взыскании неосновательного обогащения вместо иска о взыскании задолженности по арендной плате само по себе не является основанием для отказа в его удовлетворении, поскольку определение правовых норм, подлежащих применению исходя из установленных судом обстоятельств, является прерогативой суда (статья 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Основанием взыскания задолженности является невнесение платы за землю. Наличие или отсутствие между сторонами заключенного договора влияет на правовую квалификацию рассматриваемого спора, а не на изменение этого основания.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Арендная плата в силу пункта 2.3 и приложения N 2 к договору N 7444 рассчитывается в соответствии с Временным положением об арендной плате за землю в г. Петрозаводске, утвержденным Постановлением Главы самоуправления города Петрозаводска от 28.11.1997 N 4532 (далее - Временное положение), и подлежит ежемесячному внесению до пятого числа текущего месяца (пункт 2.5). При заключении договора арендная плата была установлена в размере 16 329 руб. 60 коп. в год.
В силу пункта 3 статьи 65 (в редакции до 1.03.2015) и пунктов 1, 3 статьи 39.7 (действующих с 1.03.2015) Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, за исключением случаев, когда они определены по результатам торгов, истец в зависимости от категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования обязан при расчете размера арендной платы руководствоваться действующим законодательством и методикой определения размера арендной платы.
При этом право администрации на одностороннее изменение размера арендной платы предусмотрено частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2.4 договора аренды N 7444.
Поскольку арендная плата за земельный участок относится к категории регулируемых цен, обстоятельства подписания либо не подписание обществом нового расчета или дополнительного соглашения к договору аренды правового значения для разрешения спора не имеют, так как для изменения размера арендной платы не требуется согласие арендатора.
Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанное правовое толкование изложено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума N 73 к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В соответствии с Временным положением (с учетом последующих изменений), годовая арендная плата за землю, находящуюся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, для коммерческих организаций рассчитывается по формуле:
Аг. = Ст х S х 12 х Кпр. х Кс.д.
где:
Аг. - годовая арендная плата за земельный участок в рублях
Амес. - месячная арендная плата за земельный участок в рублях
Ст. - базовая ставка арендной платы за землю; определяется разделом II настоящего Положения
S - площадь земельного участка в квадратных метрах
12 - количество месяцев в году
Кпр. - коэффициент престижности (места расположения); определяется по приложению 2
Кс.д. - коэффициент сферы деятельности арендаторов; определяется по приложению 3
365 - количество дней в году.
Учитывая, что коэффициент сферы деятельности арендаторов является одним из составляющих величины арендной платы, его изменение по смыслу вышеназванного пункта 25 Постановления Пленума N 73 влечет изменение величины арендной платы по договору N 7444 и без заключения соответствующего соглашения.
При заключении договора аренды с бывшим собственником помещения в здании N 5 по ул. Л.Чайкиной - ИП Воробьевой - арендная плата были исчислена исходя и коэффициента сферы деятельности арендатора - 0,01 (размещение спортивного зала). Новый собственник использует приобретенные помещения по иному назначению - размещение частного медицинского учреждения.
В соответствии с пунктом 4 приложения N 3 к Временному положению в отношении частных медицинских учреждений применяется коэффициент сферы деятельности 0,1.
При указанных обстоятельствах суд признает правильным выполненный истцом расчет размера арендной платы (платы за фактическое пользование земельным участком).
Довод ответчика о правомерности внесения им арендной платы в размере, установленном договором N 7444 для ИП Воробьевой, судом отклоняется применительно к регулируемому характеру арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности.
Арендатор (общество) не уплатил арендную плату за пользование земельным участком по договору N 7444 за период с 05.05.2013 по 30.11.2015 исходя из ее размера, установленного Временным положением. Сумма задолженности за указанный период, согласно расчету истца, составила 314 248 руб. 03 коп. При расчете задолженности истцом обоснованно учтены в счет оплаты арендных платежей денежные средства, поступившие от ответчика по платежным поручениям N 152 от 26.02.2013, N 566 от 29.07.2016, N 567 от 29.07.2016.
Поскольку ответчик не представил доказательств внесения арендной платы по договору N 7444 от 29.05.2005 за период с 05.05.2013 по 30.11.2015 в общей сумме 314 248 руб. 03 коп. требование администрации о ее взыскании является обоснованным и подлежит удовлетворению в силу статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными требованиями в сумме 15 567 руб. 22 коп., начисленных за просрочку внесения платы за землю за период с 03.01.2016 по 31.07.2016, суд установил.
Как следует из текста искового заявления, начисление процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации обусловлено заблуждением истца относительно внедоговорного характера пользования ответчиком спорным земельным участком, тогда как судом установлено, что отношения сторон урегулированы договором аренды N 7444.
В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды N 7444 при несвоевременном внесении арендной платы с арендатора взимаются пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки платежа.
Согласно правовой позиции, содержащейся в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации, то положения пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 4 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, как разъяснено Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, само по себе то обстоятельство, что истец обосновывает свое требование о применении меры ответственности в виде взыскания денежной суммы за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в то время как законом или соглашением сторон на случай этого нарушения предусмотрена соответствующая неустойка и денежные средства необходимо взыскать с ответчика в пользу истца на основании пункт 1 статьи 330 или пункт 1 статьи 332 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования, поскольку по смыслу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
Учитывая изложенное, за период с просрочки с 03.01.2016 по 31.07.2016 с ответчика подлежит взысканию неустойка, предусмотренная пунктом 5.2. договора аренды.
Поскольку сумма неустойки, начисленной по правилам пункта 5.2 договора, превышает сумму процентов, заявленных истцом, суд применительно к части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскивает неустойку за указанный период в пределах заявленной истцом суммы - 15 567 руб. 22 коп.
Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия
решил:
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии" (ОГРН: 1021000507362, ИНН: 1001138980) в пользу Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: 1021000538481, ИНН: 1001040505) 329 815 руб. 25 коп., в том числе: 314 248 руб. 03 коп. задолженности по арендной плате, 15 567 руб. 22 коп. неустойки за просрочку платежей.
3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии" (ОГРН: 1021000507362, ИНН: 1001138980) в доход федерального бюджета 9 596 руб. 29 коп.
4. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.
А.А.ПОГОСЯН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)