Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 07 ноября 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,
при участии:
от заявителя апелляционной жалобы - общества с ограниченной ответственностью "Н.С.Н.-Групп" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от истца - Администрации городского округа Сызрань - представитель Рудаева Ю.М. (доверенность от 04.07.2017 N 01-23/2287).
рассмотрев в открытом судебном заседании 31 октября 2017 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Н.С.Н.-Групп", г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 11 августа 2017 года, принятое по делу N А55-3545/2017 (судья Стуликова Н.В.),
по иску Администрации городского округа Сызрань, г. Сызрань,
к обществу с ограниченной ответственностью "Н.С.Н.-Групп" (ОГРН 1126317002646, ИНН 6317091470), г. Самара,
о досрочном расторжении договора и взыскании 977 646 руб. 43 коп.,
Администрация городского округа Сызрань обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском (с учетом принятого судом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью "Н.С.Н.-Групп" о взыскании задолженности в размере 634 008 руб. 40 коп., 15 405 руб. 78 коп. пени, а также о расторжении договора аренды земельного участка N 32А-2014/(2014-2019), с кадастровым номером 63:08:0108001:57, площадью 822 кв. м, местоположение г. Сызрань, пр. Комарова, у д. 10, с видом разрешенного использования "для мини-рынка".
Решением Арбитражного суда Самарской области от 11 августа 2017 года, по делу N А55-3545/2017 уточнение исковых требований принято. Цена иска считается равной 634 008 руб. 40 коп.
Расторгнут договор аренды земельного участка N 32А-2014/(2014-2019) от 28.03.2014 с кадастровым номером 63:08:0108001:57, площадью 822 кв. м, местоположение г. Сызрань, пр. Комарова, у д. 10, с видом разрешенного использования "для мини-рынка", заключенный с ООО "Н.С.Н.-Групп".
С общества с ограниченной ответственностью "Н.С.Н.-Групп" в пользу Администрации городского округа Сызрань взыскано 596 848 руб. 54 коп., из которых 582 845 руб. 24 коп. задолженность за период с 21.04.2016 по 30.09.2016 г., пени в сумме 14 003 руб. 30 коп. за период с 11.07.2016 по 09.11.2016.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Также с общества с ограниченной ответственностью "Н.С.Н.-Групп" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 20 761 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Н.С.Н.-Групп" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, принять новый судебный акт.
При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В судебное заседание представитель общества с ограниченной ответственностью "Н.С.Н.-Групп" не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Администрации городского округа Сызрань возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица, извещенного о месте и времени судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя истца, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Н.С.Н. - Групп" заключен договор аренды земельного участка N 32А-2014 (2014-2019) от 28.03.2014 года, в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 63:08:0108001:57, расположенный по адресу: Самарская область, г. Сызрань, пр. Комарова, у дома N 10, (далее - Участок), в границах, указанных кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 822,00 кв. м с разрешенным использованием для мини-рынка". Согласно п. 2.1, 2.2 договора срок аренды Участка устанавливается с 28.03.2014 г. по 27.03.2019 г., договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 3.1. установлено, что размер арендной платы за участок согласно протоколу о результатах аукциона составляет 1 230 000 (один миллион двести тридцать тысяч) рублей 00 копеек в год. НДС не предусмотрен. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период и не чаще одного раза в год при изменении ставки арендной платы, в связи с изменением стоимости земельного участка.
Согласно п. 3.2 договора арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными частями от указанной в п. 3.1 Договора суммы, до истечения десятого дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября отчетного года.
Договор аренды земельного участка N 32А-2014 (2014-2019) от 28.03.2014 года зарегистрирован в установленном законом порядке.
На основании распоряжения ТУ Росимущества в Самарской области от 11.04.2016 г. N 13 б-р "О безвозмездной передаче имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, в муниципальную собственность городского округа Сызрань Самарской области" и акта приема-передачи имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, передаваемого в муниципальную собственность городского округа Сызрань Самарской области от 11.04.2016 г., земельный участок с кадастровым номером 63:08:0108001:57, площадью 822 кв. м, с местоположением: Самарская область, г. Сызрань, пр. Комарова, у д. 10, с видом разрешенного использования "для мини-рынка" передан в муниципальную собственность городского округа Сызрань Самарской области, на основании чего произведена государственная регистрация перехода права собственности муниципального образования городской округ Сызрань Самарской области на указанный земельный участок.
Также ТУ Росимущества в Самарской области на основании акта приема-передачи документов был передан и договор аренды земельного участка от 28.03.2014 г. N 32А-2014/(2014-2019), заключенный между ТУ ФАУГИ в Самарской области и ООО "Н.С.Н.-групп".
Право муниципальной собственности за Муниципальным образованием городской округ Сызрань Самарской области на спорный участок зарегистрировано 21.04.2016 г., регистрационная запись 63-36/008-63/008/300/2016-2539/2 (л.д. 52).
Согласно сведениям ЕГРП за ООО "Н.С.Н.-Групп" (ИНН 6317091470/ ОГРН 1126317002646/КПП 631701001) также зарегистрировано обременение права в виде аренды: Договор аренды земельного участка 32А-2014/(2014-2019) от 28.03.2014 г. (N гос. рег-ции 63-63-08/706/2014-941).
Уведомлением от 23.05.2016 г. исх. N 08-17/3452 ООО "Н.С.Н.-групп" было извещено о переходе права собственности на земельный участок к муниципальному образованию городского округа Сызрань, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении от 11.06.2016 г.
Комитетом имущественных отношений Администрации городского округа Сызрань, был подготовлен проект дополнительного соглашения N 1 от 09.08.2016 г. к договору аренды земельного участка от 28.03.2014 г. N 32А-2014/(2014-2019) о замене стороны по вышеуказанному договору аренды земельного участка и направлен в трех экземплярах в адрес ответчика 09.08.2016 г. исх. N 08-17/5695, которые так и не были возвращены ответчиком.
Уведомлением от 11.11.2016 г. N 08-17/9030 Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Сызрань сообщил ответчику об имеющейся задолженности по оплате арендной плате на состоянию на 09.11.2016 г. в размере 634 008 руб. 40 коп., а также пени в сумме 15 405 руб. 78 коп., о необходимости оплаты задолженности и пени в 3-дневный срок с момента получения уведомления, в случае не погашения задолженности договор будет расторгнут. Данное уведомление получено ответчиком 10.12.2016 года, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления (л.д. 32), а также сведениями с сайта почты России (л.д. 84).
Однако ответчик задолженность в сумме 634 008 руб. 40 коп. не оплатил, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 617, 309, 310, 614, 450, 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации обосновано частично удовлетворил заявленные исковые требования исходя из следующего.
Согласно расчету истца задолженность ответчика за 2 квартал 2016 г. за период с 11.04.2016 по 30.06.2016 (срок для оплаты до 11.07.2016) - начислено 289 634,75 руб., за 3 квартал 2016 г. за период с 01.07.2016 по 30.09.2016 (срок для оплаты до 11.10.2016) - начислено 328 967,87 руб. Всего за второй и третий квартал 2016 года задолженности составляет 618 602 руб. 62 коп.
А также истцом были начислены пени задолженность второго квартала 2016 года равной 289634,75 руб. за период с 11.07.2016 по 10.10.2016 по ставке ЦБ РФ равной 10,5%, сумма пени за период 70 дней составила - 7095,90 руб., а с 19.09.2016 по 10.10.2016 г. (22 дня) по ставке 10, 0% - 2123,88 руб.; а также за третий квартал 2016 года за период с 11.10.2016 по 09.11.2016 по ставке ЦБ РФ равной 10,00% - 6186,00 руб., исходя из суммы долга равной - 618602,62 руб.
При этом начало периода начисления арендной платы истцом определен с момента безвозмездной передачи указанного земельного участка в муниципальную собственность, т.е. с 11.04.2016 г.
Вместе с тем, суд первой инстанции верно посчитал, что право истца на спорный земельный участок возникло с момента государственного регистрации права муниципальной собственности, т.е. с 21.04.2016 г., соответственно истец не вправе начислять и требовать с ответчика арендную плату до этого периода по следующим основаниям.
Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, ФЗ N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.
Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) в результате проведения правовой экспертизы проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права либо отказывает в регистрации.
В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно выписке из ЕГРП от 07.03.2017 (л.д. 52) государственная регистрация права собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за Муниципальным образованием городской округ Сызрань Самарской области 21.04.2016.
Таким образом, суд первой инстанции верно отметил, что право собственности Российской Федерации прекратилось и возникло право собственности Муниципального образования городского округа Сызрань Самарской области с момента государственной регистрации перехода права, т.е. 21.04.2016 г. Следовательно, до 21.04.2016 г. земельный участок принадлежал на праве собственности Российской Федерации, в лице ТУ ФАУФИ.
Таким образом, судом первой инстанции обоснованно указано, что задолженность по арендной плате за 2 квартал 2016 г. за период с 21.04.2016 по 30.06.2016 (срок для оплаты до 11.07.2016) - начислено 253 877,37 руб., за 3 квартал 2016 г. за период с 01.07.2016 по 30.09.2016 (срок для оплаты до 11.10.2016) - начислено 328 967,87 руб. Всего за второй и третий квартал 2016 года задолженности составляет 582 845 руб. 24 коп.
Пунктом 5.2. договора, предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на момент просрочки платежа, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Согласно расчета суда, пени за период с 11.07.2016 г. по 09.11.2016 г. составляют 14 003 руб. 30 коп.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно частично удовлетворил требования истца о взыскании задолженности и пени в сумме 596 848 руб. 54 коп., из которых 582 845 руб. 24 коп. задолженность за период с 21.04.2016 по 30.09.2016 г., пени в сумме 14 003 руб. 30 коп. за период с 11.07.2016 г. по 09.11.2016 г.
Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка N 32А-2014/(2014-2019), с кадастровым номером 63:08:0108001:57, площадью 822 кв. м, местоположение г. Сызрань, пр. Комарова, у д. 10, с видом разрешенного использования "для мини-рынка".
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" указано следующее: по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Уведомлением от 11.11.2016 г. N 08-17/9030 Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Сызрань сообщил ответчику об имеющейся задолженности по оплате арендной плате на состоянию на 09.11.2016 г. в размере 634 008 руб. 40 коп., а также пени в сумме 15 405 руб. 78 коп., о необходимости оплаты задолженности и пени в 3-дневный срок с момента получения уведомления, в случае не погашения задолженности договор будет расторгнут.
Данное уведомление получено ответчиком 10.12.2016 года, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления (л.д. 32), а также сведениями с сайта почты России (л.д. 84).
Как следует из материалов дела, ответчик оплату по данному договору не произвел до настоящего времени.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно посчитал, что исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка N 32А-2014/(2014-2019), с кадастровым номером 63:08:0108001:57, площадью 822 кв. м, местоположение г. Сызрань, пр. Комарова, у д. 10, с видом разрешенного использования "для мини-рынка", заключенного с ООО "Н.С.Н.-Групп", подлежат удовлетворению.
Доводы ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка правомерно не приняты судом первой инстанции, поскольку они опровергаются представленными доказательствами по делу.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 11 августа 2017 года, принятое по делу N А55-3545/2017, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 266 - 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 11 августа 2017 года, по делу N А55-3545/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Н.С.Н.-Групп" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.11.2017 N 11АП-13713/2017 ПО ДЕЛУ N А55-3545/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2017 г. по делу N А55-3545/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 07 ноября 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,
при участии:
от заявителя апелляционной жалобы - общества с ограниченной ответственностью "Н.С.Н.-Групп" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от истца - Администрации городского округа Сызрань - представитель Рудаева Ю.М. (доверенность от 04.07.2017 N 01-23/2287).
рассмотрев в открытом судебном заседании 31 октября 2017 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Н.С.Н.-Групп", г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 11 августа 2017 года, принятое по делу N А55-3545/2017 (судья Стуликова Н.В.),
по иску Администрации городского округа Сызрань, г. Сызрань,
к обществу с ограниченной ответственностью "Н.С.Н.-Групп" (ОГРН 1126317002646, ИНН 6317091470), г. Самара,
о досрочном расторжении договора и взыскании 977 646 руб. 43 коп.,
установил:
Администрация городского округа Сызрань обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском (с учетом принятого судом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью "Н.С.Н.-Групп" о взыскании задолженности в размере 634 008 руб. 40 коп., 15 405 руб. 78 коп. пени, а также о расторжении договора аренды земельного участка N 32А-2014/(2014-2019), с кадастровым номером 63:08:0108001:57, площадью 822 кв. м, местоположение г. Сызрань, пр. Комарова, у д. 10, с видом разрешенного использования "для мини-рынка".
Решением Арбитражного суда Самарской области от 11 августа 2017 года, по делу N А55-3545/2017 уточнение исковых требований принято. Цена иска считается равной 634 008 руб. 40 коп.
Расторгнут договор аренды земельного участка N 32А-2014/(2014-2019) от 28.03.2014 с кадастровым номером 63:08:0108001:57, площадью 822 кв. м, местоположение г. Сызрань, пр. Комарова, у д. 10, с видом разрешенного использования "для мини-рынка", заключенный с ООО "Н.С.Н.-Групп".
С общества с ограниченной ответственностью "Н.С.Н.-Групп" в пользу Администрации городского округа Сызрань взыскано 596 848 руб. 54 коп., из которых 582 845 руб. 24 коп. задолженность за период с 21.04.2016 по 30.09.2016 г., пени в сумме 14 003 руб. 30 коп. за период с 11.07.2016 по 09.11.2016.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Также с общества с ограниченной ответственностью "Н.С.Н.-Групп" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 20 761 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Н.С.Н.-Групп" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, принять новый судебный акт.
При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В судебное заседание представитель общества с ограниченной ответственностью "Н.С.Н.-Групп" не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Администрации городского округа Сызрань возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица, извещенного о месте и времени судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя истца, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Н.С.Н. - Групп" заключен договор аренды земельного участка N 32А-2014 (2014-2019) от 28.03.2014 года, в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 63:08:0108001:57, расположенный по адресу: Самарская область, г. Сызрань, пр. Комарова, у дома N 10, (далее - Участок), в границах, указанных кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 822,00 кв. м с разрешенным использованием для мини-рынка". Согласно п. 2.1, 2.2 договора срок аренды Участка устанавливается с 28.03.2014 г. по 27.03.2019 г., договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 3.1. установлено, что размер арендной платы за участок согласно протоколу о результатах аукциона составляет 1 230 000 (один миллион двести тридцать тысяч) рублей 00 копеек в год. НДС не предусмотрен. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период и не чаще одного раза в год при изменении ставки арендной платы, в связи с изменением стоимости земельного участка.
Согласно п. 3.2 договора арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными частями от указанной в п. 3.1 Договора суммы, до истечения десятого дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября отчетного года.
Договор аренды земельного участка N 32А-2014 (2014-2019) от 28.03.2014 года зарегистрирован в установленном законом порядке.
На основании распоряжения ТУ Росимущества в Самарской области от 11.04.2016 г. N 13 б-р "О безвозмездной передаче имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, в муниципальную собственность городского округа Сызрань Самарской области" и акта приема-передачи имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, передаваемого в муниципальную собственность городского округа Сызрань Самарской области от 11.04.2016 г., земельный участок с кадастровым номером 63:08:0108001:57, площадью 822 кв. м, с местоположением: Самарская область, г. Сызрань, пр. Комарова, у д. 10, с видом разрешенного использования "для мини-рынка" передан в муниципальную собственность городского округа Сызрань Самарской области, на основании чего произведена государственная регистрация перехода права собственности муниципального образования городской округ Сызрань Самарской области на указанный земельный участок.
Также ТУ Росимущества в Самарской области на основании акта приема-передачи документов был передан и договор аренды земельного участка от 28.03.2014 г. N 32А-2014/(2014-2019), заключенный между ТУ ФАУГИ в Самарской области и ООО "Н.С.Н.-групп".
Право муниципальной собственности за Муниципальным образованием городской округ Сызрань Самарской области на спорный участок зарегистрировано 21.04.2016 г., регистрационная запись 63-36/008-63/008/300/2016-2539/2 (л.д. 52).
Согласно сведениям ЕГРП за ООО "Н.С.Н.-Групп" (ИНН 6317091470/ ОГРН 1126317002646/КПП 631701001) также зарегистрировано обременение права в виде аренды: Договор аренды земельного участка 32А-2014/(2014-2019) от 28.03.2014 г. (N гос. рег-ции 63-63-08/706/2014-941).
Уведомлением от 23.05.2016 г. исх. N 08-17/3452 ООО "Н.С.Н.-групп" было извещено о переходе права собственности на земельный участок к муниципальному образованию городского округа Сызрань, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении от 11.06.2016 г.
Комитетом имущественных отношений Администрации городского округа Сызрань, был подготовлен проект дополнительного соглашения N 1 от 09.08.2016 г. к договору аренды земельного участка от 28.03.2014 г. N 32А-2014/(2014-2019) о замене стороны по вышеуказанному договору аренды земельного участка и направлен в трех экземплярах в адрес ответчика 09.08.2016 г. исх. N 08-17/5695, которые так и не были возвращены ответчиком.
Уведомлением от 11.11.2016 г. N 08-17/9030 Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Сызрань сообщил ответчику об имеющейся задолженности по оплате арендной плате на состоянию на 09.11.2016 г. в размере 634 008 руб. 40 коп., а также пени в сумме 15 405 руб. 78 коп., о необходимости оплаты задолженности и пени в 3-дневный срок с момента получения уведомления, в случае не погашения задолженности договор будет расторгнут. Данное уведомление получено ответчиком 10.12.2016 года, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления (л.д. 32), а также сведениями с сайта почты России (л.д. 84).
Однако ответчик задолженность в сумме 634 008 руб. 40 коп. не оплатил, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 617, 309, 310, 614, 450, 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации обосновано частично удовлетворил заявленные исковые требования исходя из следующего.
Согласно расчету истца задолженность ответчика за 2 квартал 2016 г. за период с 11.04.2016 по 30.06.2016 (срок для оплаты до 11.07.2016) - начислено 289 634,75 руб., за 3 квартал 2016 г. за период с 01.07.2016 по 30.09.2016 (срок для оплаты до 11.10.2016) - начислено 328 967,87 руб. Всего за второй и третий квартал 2016 года задолженности составляет 618 602 руб. 62 коп.
А также истцом были начислены пени задолженность второго квартала 2016 года равной 289634,75 руб. за период с 11.07.2016 по 10.10.2016 по ставке ЦБ РФ равной 10,5%, сумма пени за период 70 дней составила - 7095,90 руб., а с 19.09.2016 по 10.10.2016 г. (22 дня) по ставке 10, 0% - 2123,88 руб.; а также за третий квартал 2016 года за период с 11.10.2016 по 09.11.2016 по ставке ЦБ РФ равной 10,00% - 6186,00 руб., исходя из суммы долга равной - 618602,62 руб.
При этом начало периода начисления арендной платы истцом определен с момента безвозмездной передачи указанного земельного участка в муниципальную собственность, т.е. с 11.04.2016 г.
Вместе с тем, суд первой инстанции верно посчитал, что право истца на спорный земельный участок возникло с момента государственного регистрации права муниципальной собственности, т.е. с 21.04.2016 г., соответственно истец не вправе начислять и требовать с ответчика арендную плату до этого периода по следующим основаниям.
Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, ФЗ N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.
Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) в результате проведения правовой экспертизы проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права либо отказывает в регистрации.
В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно выписке из ЕГРП от 07.03.2017 (л.д. 52) государственная регистрация права собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за Муниципальным образованием городской округ Сызрань Самарской области 21.04.2016.
Таким образом, суд первой инстанции верно отметил, что право собственности Российской Федерации прекратилось и возникло право собственности Муниципального образования городского округа Сызрань Самарской области с момента государственной регистрации перехода права, т.е. 21.04.2016 г. Следовательно, до 21.04.2016 г. земельный участок принадлежал на праве собственности Российской Федерации, в лице ТУ ФАУФИ.
Таким образом, судом первой инстанции обоснованно указано, что задолженность по арендной плате за 2 квартал 2016 г. за период с 21.04.2016 по 30.06.2016 (срок для оплаты до 11.07.2016) - начислено 253 877,37 руб., за 3 квартал 2016 г. за период с 01.07.2016 по 30.09.2016 (срок для оплаты до 11.10.2016) - начислено 328 967,87 руб. Всего за второй и третий квартал 2016 года задолженности составляет 582 845 руб. 24 коп.
Пунктом 5.2. договора, предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на момент просрочки платежа, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Согласно расчета суда, пени за период с 11.07.2016 г. по 09.11.2016 г. составляют 14 003 руб. 30 коп.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно частично удовлетворил требования истца о взыскании задолженности и пени в сумме 596 848 руб. 54 коп., из которых 582 845 руб. 24 коп. задолженность за период с 21.04.2016 по 30.09.2016 г., пени в сумме 14 003 руб. 30 коп. за период с 11.07.2016 г. по 09.11.2016 г.
Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка N 32А-2014/(2014-2019), с кадастровым номером 63:08:0108001:57, площадью 822 кв. м, местоположение г. Сызрань, пр. Комарова, у д. 10, с видом разрешенного использования "для мини-рынка".
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" указано следующее: по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Уведомлением от 11.11.2016 г. N 08-17/9030 Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Сызрань сообщил ответчику об имеющейся задолженности по оплате арендной плате на состоянию на 09.11.2016 г. в размере 634 008 руб. 40 коп., а также пени в сумме 15 405 руб. 78 коп., о необходимости оплаты задолженности и пени в 3-дневный срок с момента получения уведомления, в случае не погашения задолженности договор будет расторгнут.
Данное уведомление получено ответчиком 10.12.2016 года, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления (л.д. 32), а также сведениями с сайта почты России (л.д. 84).
Как следует из материалов дела, ответчик оплату по данному договору не произвел до настоящего времени.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно посчитал, что исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка N 32А-2014/(2014-2019), с кадастровым номером 63:08:0108001:57, площадью 822 кв. м, местоположение г. Сызрань, пр. Комарова, у д. 10, с видом разрешенного использования "для мини-рынка", заключенного с ООО "Н.С.Н.-Групп", подлежат удовлетворению.
Доводы ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка правомерно не приняты судом первой инстанции, поскольку они опровергаются представленными доказательствами по делу.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 11 августа 2017 года, принятое по делу N А55-3545/2017, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 266 - 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 11 августа 2017 года, по делу N А55-3545/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Н.С.Н.-Групп" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ш.РОМАНЕНКО
С.Ш.РОМАНЕНКО
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)