Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец приобрел у ответчика земельный участок и дом по договору купли-продажи, однако у последнего имеются имущественные споры в отношении данных объектов недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Фаткуллиной Л.З.
судей Стракатовой З.Е., Душнюк Н.В.
при секретаре Мариной Т.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Ш. на решение Прионежского районного суда Республики Карелия от 16 декабря 2015 года по иску М. к С., Ш. об освобождении имущества от ареста, государственном переходе права собственности, признании права собственности на недвижимое имущество.
Заслушав доклад Стракатовой З.Е., судебная коллегия
М. обратился в суд с иском к С. по тем основаниям, что <...> г. между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка по генплану N, площадью 1000 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного в центральной части кадастрового квартала N садоводческого некоммерческого товарищества "Южный", по адресу: Республика Карелия, Прионежский район, стоимостью <...> руб. и дома, размещенного на данном земельном участке, стоимостью <...> руб. Истец указал, что <...> г. он с ответчиком обратились для государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты в филиал ФГУП "ФКП Росреестра", однако государственный переход права собственности от ответчика на эти объекты к истцу не произведен. <...> г. М. от Ш. стало известно о наличии имущественного спора между Ш. и С. и о принятии судом мер по обеспечению иска. В связи с чем, М., ссылаясь на положения ст. ст. 131, 218, 454 ГК РФ, просил освободить от ареста земельный участок по генплану N, площадью 1000 кв. м, расположенный в центральной части кадастрового квартала N садоводческого некоммерческого товарищества "Южный", с кадастровым номером N, по адресу: Республика Карелия, Прионежский район, а также произвести государственный переход права собственности указанного земельного участка и жилого двухэтажного дома, площадью 50 кв. м, размещенного на данном земельном участке, от С. к нему.
Впоследствии М. изменил заявленные исковые требования, просил освободить от ареста земельный участок по генплану N, площадью 1000 кв. м, расположенный в центральной части кадастрового квартала N садоводческого некоммерческого товарищества "Южный", с кадастровым номером N, по адресу: Республика Карелия, Прионежский район, произвести государственный переход права собственности указанного земельного участка и жилого двухэтажного дома, площадью 50 кв. м, размещенного на данном земельном участке, от С. к нему, а также признать за ним право собственности на указанные земельный участок и жилой дом.
Определением Прионежского районного суда Республики Карелия от 16 сентября 2015 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечен Ш.
Решением Прионежского районного суда Республики Карелия от 16 декабря 2015 г. исковые требования М. к С., Ш. об освобождении имущества от ареста, государственном переходе права собственности, признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворены частично. Суд освободил земельный участок по генплану N, с кадастровым номером N, расположенный в центральной части кадастрового квартала N садоводческого некоммерческого товарищества "Южный", по адресу: Республика Карелия, Прионежский район, от ареста (запрета), наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя отдела по работе с физическими лицами N 2 г. Петрозаводска Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Карелия от <...> на основании исполнительного листа, выданного Прионежским районным судом Республики Карелия по делу N, вступившему в законную силу 01 декабря 2014 года. Произвел государственный переход права собственности на земельный участок по генплану N, с кадастровым номером N, расположенный в центральной части кадастрового квартала N садоводческого некоммерческого товарищества "Южный", по адресу: Республика Карелия, Прионежский район, на основании договора купли-продажи от <...>, заключенного между С. и М. Также суд произвел государственный переход права собственности на жилой дом по генплану N, площадью 50 кв. м, кадастровый N, расположенный в садоводческом некоммерческом товариществе "Южный", по адресу: Республика Карелия, Прионежский район, на основании договора купли-продажи от <...>, заключенного между С. и М. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал. Кроме того, взыскал со С. в пользу М. расходы по уплате государственной пошлины <...> руб.
С решением суда не согласен ответчик Ш.
В апелляционной жалобе он просит отменить решение суда в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением и неправильным применением норм материального права и принять по делу новое решение. Ссылается на то, что определением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 11 июля 2014 года наложен запрет на совершение всех сделок, связанных с отчуждением (купля-продажа, мена, дарение, аренда и другие) земельного участка, с кадастровым номером N, принадлежащим на праве собственности С. На момент рассмотрения данного дела указанное определение не отменено. Указывает о несогласии с выводом суда о том, что истец М., как покупатель, является законным владельцем спорного имущества и вправе заявить требование об освобождении спорного имущества от ареста в качестве особой разновидности иска о признании права собственности как вещно-правового способа защиты своего права собственности, поскольку право требовать освобождения имущества от ареста принадлежит собственнику имущества. Считает, что М. не является собственником спорного имущества, в связи с чем он не вправе обращаться с требованием об освобождении земельного участка от ареста. Полагает, что не может служить основанием для удовлетворения исковых требований наличие исполненного договора купли-продажи имущества, заключенного между М. и С., поскольку согласно п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества является государственная регистрация права в Едином государственном реестре.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Ш. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе по изложенным в ней основаниям.
Истец М. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела он извещен надлежащим образом.
Представитель истца М. - К., действующая на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции указала о несогласии с доводами, изложенными в апелляционной жалобе. Пояснила, что на земельном участке находится дом, который являлся у С. единственным жилым помещением, а в соответствии с действующим законодательством запрещается накладывать арест на единственное жилье. Просила учесть, что истец не знал о том, что на земельный участок наложен арест. Считала, что право собственности у истца на дом и земельный участок возникло с момента передачи С. денежных средств.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик С. не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела он неоднократно извещался как по месту регистрации, так и по другим известным адресам.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции адвокат Демиденко С.Б., действующий на основании ордера, назначенный судом первой инстанции в соответствии со ст. 50 ГПК РФ в качестве представителя ответчика С., место жительства которого неизвестно, указал о несогласии с доводами ответчика Ш., изложенными в апелляционной жалобе. Пояснил, что ответчик С., заключив договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, тем самым желал их отчуждения.
Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела они извещены.
Заслушав объяснения ответчика Ш., представителя истца М. - К., представителя ответчика С. - адвоката Демиденко С.Б., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Основания приобретения права собственности установлены ст. 218 ГК РФ, в силу п. 2 которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору определен положениями ст. 223 ГК РФ, согласно которым право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Особенности продажи жилых помещений регламентированы положениями ст. 558 ГК РФ, в силу п. 2 которой договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Как следует из п. 60 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, из анализа указанных выше правовых норм и правовой позиции Верховного Суда РФ следует, что момент возникновения права собственности на недвижимое имущество обусловлен моментом государственной регистрации данного права на имущество.
Как установлено судом и следует из материалов дела, <...> г. между С. и М. заключен договор купли-продажи земельного участка с домом, по условиям которого С. продал М. принадлежащий ему на праве собственности земельный участок по генплану N, площадью 1000 кв. м, с кадастровым номером N, расположенный в центральной части кадастрового квартала N СНТ "Южный, по адресу: Республика Карелия, Прионежский район, а также размещенный на нем жилой двухэтажный дом.
Согласно п. 2.1 договора стороны оценили земельный участок в <...> руб., дом - в <...> руб., общая сумма оценки составила <...> руб. Расчет между сторонами произведен полностью во время подписания договора, продавец получил от покупателя <...> руб., что подтверждается подписью С. Также <...> сторонами составлен и подписан передаточный акт передачи имущества от продавца покупателю.
<...> г. С. и М. обратились в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Республике Карелия с заявлениями о регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером N и расположенный на данном земельном участке жилой дом.
<...> г. государственным регистратором Управления Росреестра по Республике Карелия отказано в государственной регистрации перехода права, права собственности М. на указанные земельный участок и жилой дом в связи с тем, что <...> г. на основании определения Петрозаводского городского суда Республики Карелия от <...> г. о принятии мер по обеспечению иска в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок внесена запись о государственной регистрации запрещения на данный земельный участок. <...> г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании постановления судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества внесена запись о государственной регистрации запрещения на данный земельный участок.
Из материалов данного дела, материалов гражданских дел N, N, материалов исполнительного производства N - ИП следует, что определением судьи Петрозаводского городского суда Республики Карелия от <...> г. по гражданскому делу по иску Ш. к С. о взыскании долга по договору займа по ходатайству Ш. приняты меры по обеспечению иска в виде наложения запрета на совершение всех сделок, связанных с отчуждением (купля-продажа, мена, дарение, аренда и другие) земельного участка по генплану N, общей площадью 1000 кв. м, принадлежащего на праве собственности С., расположенного в центральной части кадастрового квартала N по адресу: Республика Карелия, Прионежский район.
Решением Прионежского районного суда Республики Карелия от <...> г. удовлетворены исковые требования Ш., судом расторгнут договор займа, оформленный в виде расписки от <...> г., между С. и В., со С. в пользу Ш. взысканы денежные средства в размере <...> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...> руб. <...> коп., проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взысканную сумму с момента вступления судебного акта в законную силу до его фактического исполнения, исходя из ставки рефинансирования Банка России, а также расходы по оплате государственной пошлины.
На основании исполнительного листа ВС N, выданного Прионежским районным судом Республики Карелия, <...> г. судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по работе с физическими лицами N 2 г. Петрозаводска УФССП России по Республике Карелия в отношении должника С. возбуждено исполнительное производство N - ИП.
<...> г. судебным приставом-исполнителем Отдела судебных приставов по работе с физическими лицами N 2 г. Петрозаводска УФССП России в рамках данного исполнительного производства вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества, объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении земельного участка N, расположенного в СНТ "Южный", кадастровый N, по адресу: Республика Карелия, Прионежский район.
Решением Прионежского районного суда Республики Карелия от <...> г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Карелия от <...> г., исковые требования Ш. к С. об обращении взыскания на земельный участок, снятии с регистрационного учета оставлены без удовлетворения.
Разрешая исковые требования М. о признании за ним права собственности на дом и земельный участок, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что сторона договора купли-продажи не имеет права на удовлетворение иска о признании права собственности, основанного на договоре, при отсутствии государственной регистрации перехода этого права от продавца к покупателю, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении требования М. о признании за ним права собственности на дом и земельный участок.
Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что надлежащим способом защиты прав покупателя в данном случае является требование о государственной регистрации перехода права собственности, условием удовлетворения которого является передача имущества во владение покупателя.
Установив, что обстоятельством, препятствующим в регистрации перехода права собственности на дом и земельный участок являются принятые судом меры по обеспечению иска в связи с требованиями Ш. к С. по денежному обязательству, участником которых М. не является, а в дальнейшем, после вступления решения в законную силу, - меры, принятые судебным приставом-исполнителем, принимая во внимание, что Ш. отказано в обращении взыскания на земельный участок, поэтому его денежные требования не могут быть удовлетворены за счет данного имущества, а также учитывая исполнение обязательства по передаче объекта недвижимости в собственность продавца и наличие факта передачи объекта в его владение, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец имеет право требовать государственного перехода права собственности на объекты недвижимого имущества.
Вместе с тем, согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как следует из материалов дела, в п. 3.1, п. 3.2 договора купли-продажи от <...> г., заключенного между С. и М., указано, что земельный участок правами других лиц не обременен. Ограничений в пользовании земельным участком не имеется.
Однако, как следует из материалов дела, определением судьи Петрозаводского городского суда Республики Карелия от <...> г. по гражданскому делу по иску Ш. к С. о взыскании долга по договору займа, по ходатайству Ш. приняты меры по обеспечению иска в виде наложения запрета на совершение всех сделок, связанных с отчуждением (купля-продажа, мена, дарение, аренда и другие) указанного земельного участка, принадлежащего на праве собственности С.
Отказ в государственной регистрации перехода права собственности обусловлен наличием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации запрещения на земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи между С. и М. на основании судебного акта о принятии мер по обеспечению иска, установлении запрета на совершение сделок с данным имуществом и постановления судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу, что в данном случае фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости не может являться основанием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права собственности в связи с наличием вышеуказанного определения судьи о принятии мер по обеспечению иска в виде наложения запрета на совершение всех сделок, связанных с отчуждением (купля-продажа, мена, дарение, аренда и другие) земельного участка, являющегося предметом сделки между С. и М.
Процедура отмены мер по обеспечению иска строго регламентирована нормами процессуального законодательства, отмена меры по обеспечению иска осуществляется только судом, постановившим соответствующий судебный акт по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда в рамках рассмотрения дела, по которому данные меры были приняты.
Исходя из материалов дела, определение судьи Петрозаводского городского суда Республики Карелия от <...> г. о принятии мер по обеспечению иска до настоящего времени не отменено. Решение Прионежского районного суда Республики Карелия от <...> г., по делу, в рамках которого были приняты меры по обеспечению иска, не исполнено.
Кроме того, руководствуясь положениями ч. 1 ст. 199 Федерального закона "Об исполнительном производстве", суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требование истца об освобождении имущества от ареста является обоснованным, поскольку в отношении приобретенного по договору купли-продажи имущества имеется созданное запретом препятствие для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
Однако с данным выводом суда судебная коллегия также не может согласиться, поскольку в силу ст. 304 ГК РФ право требовать освобождения имущества от ареста принадлежит собственнику имущества.
При отсутствии государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю фактическое исполнение сторонами договора не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами и не дает права на предъявление иска об освобождении имущества от ареста.
Как следует из материалов дела, М. не является собственником спорного имущества, в связи с чем правовые основания для удовлетворения данных требований также отсутствуют.
При таких обстоятельствах решение суда в обжалуемой части об удовлетворении исковых требований М. нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем на основании п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ в данной части оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на земельный участок и жилой дом сторонами не обжалуется.
Руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Прионежского районного суда Республики Карелия от 16 декабря 2015 года по настоящему делу в части удовлетворения исковых требований М. к С., Ш. об освобождении земельного участка от ареста, государственном переходе права собственности на недвижимое имущество отменить.
Принять в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 29.03.2016 ПО ДЕЛУ N 33-747/2016
Требование: Об освобождении имущества от ареста, государственном переходе права собственности, признании права собственности на недвижимое имущество.Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец приобрел у ответчика земельный участок и дом по договору купли-продажи, однако у последнего имеются имущественные споры в отношении данных объектов недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 марта 2016 г. по делу N 33-747/2016
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Фаткуллиной Л.З.
судей Стракатовой З.Е., Душнюк Н.В.
при секретаре Мариной Т.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Ш. на решение Прионежского районного суда Республики Карелия от 16 декабря 2015 года по иску М. к С., Ш. об освобождении имущества от ареста, государственном переходе права собственности, признании права собственности на недвижимое имущество.
Заслушав доклад Стракатовой З.Е., судебная коллегия
установила:
М. обратился в суд с иском к С. по тем основаниям, что <...> г. между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка по генплану N, площадью 1000 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного в центральной части кадастрового квартала N садоводческого некоммерческого товарищества "Южный", по адресу: Республика Карелия, Прионежский район, стоимостью <...> руб. и дома, размещенного на данном земельном участке, стоимостью <...> руб. Истец указал, что <...> г. он с ответчиком обратились для государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты в филиал ФГУП "ФКП Росреестра", однако государственный переход права собственности от ответчика на эти объекты к истцу не произведен. <...> г. М. от Ш. стало известно о наличии имущественного спора между Ш. и С. и о принятии судом мер по обеспечению иска. В связи с чем, М., ссылаясь на положения ст. ст. 131, 218, 454 ГК РФ, просил освободить от ареста земельный участок по генплану N, площадью 1000 кв. м, расположенный в центральной части кадастрового квартала N садоводческого некоммерческого товарищества "Южный", с кадастровым номером N, по адресу: Республика Карелия, Прионежский район, а также произвести государственный переход права собственности указанного земельного участка и жилого двухэтажного дома, площадью 50 кв. м, размещенного на данном земельном участке, от С. к нему.
Впоследствии М. изменил заявленные исковые требования, просил освободить от ареста земельный участок по генплану N, площадью 1000 кв. м, расположенный в центральной части кадастрового квартала N садоводческого некоммерческого товарищества "Южный", с кадастровым номером N, по адресу: Республика Карелия, Прионежский район, произвести государственный переход права собственности указанного земельного участка и жилого двухэтажного дома, площадью 50 кв. м, размещенного на данном земельном участке, от С. к нему, а также признать за ним право собственности на указанные земельный участок и жилой дом.
Определением Прионежского районного суда Республики Карелия от 16 сентября 2015 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечен Ш.
Решением Прионежского районного суда Республики Карелия от 16 декабря 2015 г. исковые требования М. к С., Ш. об освобождении имущества от ареста, государственном переходе права собственности, признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворены частично. Суд освободил земельный участок по генплану N, с кадастровым номером N, расположенный в центральной части кадастрового квартала N садоводческого некоммерческого товарищества "Южный", по адресу: Республика Карелия, Прионежский район, от ареста (запрета), наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя отдела по работе с физическими лицами N 2 г. Петрозаводска Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Карелия от <...> на основании исполнительного листа, выданного Прионежским районным судом Республики Карелия по делу N, вступившему в законную силу 01 декабря 2014 года. Произвел государственный переход права собственности на земельный участок по генплану N, с кадастровым номером N, расположенный в центральной части кадастрового квартала N садоводческого некоммерческого товарищества "Южный", по адресу: Республика Карелия, Прионежский район, на основании договора купли-продажи от <...>, заключенного между С. и М. Также суд произвел государственный переход права собственности на жилой дом по генплану N, площадью 50 кв. м, кадастровый N, расположенный в садоводческом некоммерческом товариществе "Южный", по адресу: Республика Карелия, Прионежский район, на основании договора купли-продажи от <...>, заключенного между С. и М. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал. Кроме того, взыскал со С. в пользу М. расходы по уплате государственной пошлины <...> руб.
С решением суда не согласен ответчик Ш.
В апелляционной жалобе он просит отменить решение суда в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением и неправильным применением норм материального права и принять по делу новое решение. Ссылается на то, что определением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 11 июля 2014 года наложен запрет на совершение всех сделок, связанных с отчуждением (купля-продажа, мена, дарение, аренда и другие) земельного участка, с кадастровым номером N, принадлежащим на праве собственности С. На момент рассмотрения данного дела указанное определение не отменено. Указывает о несогласии с выводом суда о том, что истец М., как покупатель, является законным владельцем спорного имущества и вправе заявить требование об освобождении спорного имущества от ареста в качестве особой разновидности иска о признании права собственности как вещно-правового способа защиты своего права собственности, поскольку право требовать освобождения имущества от ареста принадлежит собственнику имущества. Считает, что М. не является собственником спорного имущества, в связи с чем он не вправе обращаться с требованием об освобождении земельного участка от ареста. Полагает, что не может служить основанием для удовлетворения исковых требований наличие исполненного договора купли-продажи имущества, заключенного между М. и С., поскольку согласно п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества является государственная регистрация права в Едином государственном реестре.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Ш. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе по изложенным в ней основаниям.
Истец М. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела он извещен надлежащим образом.
Представитель истца М. - К., действующая на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции указала о несогласии с доводами, изложенными в апелляционной жалобе. Пояснила, что на земельном участке находится дом, который являлся у С. единственным жилым помещением, а в соответствии с действующим законодательством запрещается накладывать арест на единственное жилье. Просила учесть, что истец не знал о том, что на земельный участок наложен арест. Считала, что право собственности у истца на дом и земельный участок возникло с момента передачи С. денежных средств.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик С. не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела он неоднократно извещался как по месту регистрации, так и по другим известным адресам.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции адвокат Демиденко С.Б., действующий на основании ордера, назначенный судом первой инстанции в соответствии со ст. 50 ГПК РФ в качестве представителя ответчика С., место жительства которого неизвестно, указал о несогласии с доводами ответчика Ш., изложенными в апелляционной жалобе. Пояснил, что ответчик С., заключив договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, тем самым желал их отчуждения.
Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела они извещены.
Заслушав объяснения ответчика Ш., представителя истца М. - К., представителя ответчика С. - адвоката Демиденко С.Б., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Основания приобретения права собственности установлены ст. 218 ГК РФ, в силу п. 2 которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору определен положениями ст. 223 ГК РФ, согласно которым право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Особенности продажи жилых помещений регламентированы положениями ст. 558 ГК РФ, в силу п. 2 которой договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Как следует из п. 60 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, из анализа указанных выше правовых норм и правовой позиции Верховного Суда РФ следует, что момент возникновения права собственности на недвижимое имущество обусловлен моментом государственной регистрации данного права на имущество.
Как установлено судом и следует из материалов дела, <...> г. между С. и М. заключен договор купли-продажи земельного участка с домом, по условиям которого С. продал М. принадлежащий ему на праве собственности земельный участок по генплану N, площадью 1000 кв. м, с кадастровым номером N, расположенный в центральной части кадастрового квартала N СНТ "Южный, по адресу: Республика Карелия, Прионежский район, а также размещенный на нем жилой двухэтажный дом.
Согласно п. 2.1 договора стороны оценили земельный участок в <...> руб., дом - в <...> руб., общая сумма оценки составила <...> руб. Расчет между сторонами произведен полностью во время подписания договора, продавец получил от покупателя <...> руб., что подтверждается подписью С. Также <...> сторонами составлен и подписан передаточный акт передачи имущества от продавца покупателю.
<...> г. С. и М. обратились в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Республике Карелия с заявлениями о регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером N и расположенный на данном земельном участке жилой дом.
<...> г. государственным регистратором Управления Росреестра по Республике Карелия отказано в государственной регистрации перехода права, права собственности М. на указанные земельный участок и жилой дом в связи с тем, что <...> г. на основании определения Петрозаводского городского суда Республики Карелия от <...> г. о принятии мер по обеспечению иска в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок внесена запись о государственной регистрации запрещения на данный земельный участок. <...> г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании постановления судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества внесена запись о государственной регистрации запрещения на данный земельный участок.
Из материалов данного дела, материалов гражданских дел N, N, материалов исполнительного производства N - ИП следует, что определением судьи Петрозаводского городского суда Республики Карелия от <...> г. по гражданскому делу по иску Ш. к С. о взыскании долга по договору займа по ходатайству Ш. приняты меры по обеспечению иска в виде наложения запрета на совершение всех сделок, связанных с отчуждением (купля-продажа, мена, дарение, аренда и другие) земельного участка по генплану N, общей площадью 1000 кв. м, принадлежащего на праве собственности С., расположенного в центральной части кадастрового квартала N по адресу: Республика Карелия, Прионежский район.
Решением Прионежского районного суда Республики Карелия от <...> г. удовлетворены исковые требования Ш., судом расторгнут договор займа, оформленный в виде расписки от <...> г., между С. и В., со С. в пользу Ш. взысканы денежные средства в размере <...> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...> руб. <...> коп., проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взысканную сумму с момента вступления судебного акта в законную силу до его фактического исполнения, исходя из ставки рефинансирования Банка России, а также расходы по оплате государственной пошлины.
На основании исполнительного листа ВС N, выданного Прионежским районным судом Республики Карелия, <...> г. судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по работе с физическими лицами N 2 г. Петрозаводска УФССП России по Республике Карелия в отношении должника С. возбуждено исполнительное производство N - ИП.
<...> г. судебным приставом-исполнителем Отдела судебных приставов по работе с физическими лицами N 2 г. Петрозаводска УФССП России в рамках данного исполнительного производства вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества, объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении земельного участка N, расположенного в СНТ "Южный", кадастровый N, по адресу: Республика Карелия, Прионежский район.
Решением Прионежского районного суда Республики Карелия от <...> г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Карелия от <...> г., исковые требования Ш. к С. об обращении взыскания на земельный участок, снятии с регистрационного учета оставлены без удовлетворения.
Разрешая исковые требования М. о признании за ним права собственности на дом и земельный участок, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что сторона договора купли-продажи не имеет права на удовлетворение иска о признании права собственности, основанного на договоре, при отсутствии государственной регистрации перехода этого права от продавца к покупателю, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении требования М. о признании за ним права собственности на дом и земельный участок.
Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что надлежащим способом защиты прав покупателя в данном случае является требование о государственной регистрации перехода права собственности, условием удовлетворения которого является передача имущества во владение покупателя.
Установив, что обстоятельством, препятствующим в регистрации перехода права собственности на дом и земельный участок являются принятые судом меры по обеспечению иска в связи с требованиями Ш. к С. по денежному обязательству, участником которых М. не является, а в дальнейшем, после вступления решения в законную силу, - меры, принятые судебным приставом-исполнителем, принимая во внимание, что Ш. отказано в обращении взыскания на земельный участок, поэтому его денежные требования не могут быть удовлетворены за счет данного имущества, а также учитывая исполнение обязательства по передаче объекта недвижимости в собственность продавца и наличие факта передачи объекта в его владение, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец имеет право требовать государственного перехода права собственности на объекты недвижимого имущества.
Вместе с тем, согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как следует из материалов дела, в п. 3.1, п. 3.2 договора купли-продажи от <...> г., заключенного между С. и М., указано, что земельный участок правами других лиц не обременен. Ограничений в пользовании земельным участком не имеется.
Однако, как следует из материалов дела, определением судьи Петрозаводского городского суда Республики Карелия от <...> г. по гражданскому делу по иску Ш. к С. о взыскании долга по договору займа, по ходатайству Ш. приняты меры по обеспечению иска в виде наложения запрета на совершение всех сделок, связанных с отчуждением (купля-продажа, мена, дарение, аренда и другие) указанного земельного участка, принадлежащего на праве собственности С.
Отказ в государственной регистрации перехода права собственности обусловлен наличием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации запрещения на земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи между С. и М. на основании судебного акта о принятии мер по обеспечению иска, установлении запрета на совершение сделок с данным имуществом и постановления судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу, что в данном случае фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости не может являться основанием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права собственности в связи с наличием вышеуказанного определения судьи о принятии мер по обеспечению иска в виде наложения запрета на совершение всех сделок, связанных с отчуждением (купля-продажа, мена, дарение, аренда и другие) земельного участка, являющегося предметом сделки между С. и М.
Процедура отмены мер по обеспечению иска строго регламентирована нормами процессуального законодательства, отмена меры по обеспечению иска осуществляется только судом, постановившим соответствующий судебный акт по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда в рамках рассмотрения дела, по которому данные меры были приняты.
Исходя из материалов дела, определение судьи Петрозаводского городского суда Республики Карелия от <...> г. о принятии мер по обеспечению иска до настоящего времени не отменено. Решение Прионежского районного суда Республики Карелия от <...> г., по делу, в рамках которого были приняты меры по обеспечению иска, не исполнено.
Кроме того, руководствуясь положениями ч. 1 ст. 199 Федерального закона "Об исполнительном производстве", суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требование истца об освобождении имущества от ареста является обоснованным, поскольку в отношении приобретенного по договору купли-продажи имущества имеется созданное запретом препятствие для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
Однако с данным выводом суда судебная коллегия также не может согласиться, поскольку в силу ст. 304 ГК РФ право требовать освобождения имущества от ареста принадлежит собственнику имущества.
При отсутствии государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю фактическое исполнение сторонами договора не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами и не дает права на предъявление иска об освобождении имущества от ареста.
Как следует из материалов дела, М. не является собственником спорного имущества, в связи с чем правовые основания для удовлетворения данных требований также отсутствуют.
При таких обстоятельствах решение суда в обжалуемой части об удовлетворении исковых требований М. нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем на основании п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ в данной части оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на земельный участок и жилой дом сторонами не обжалуется.
Руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Прионежского районного суда Республики Карелия от 16 декабря 2015 года по настоящему делу в части удовлетворения исковых требований М. к С., Ш. об освобождении земельного участка от ареста, государственном переходе права собственности на недвижимое имущество отменить.
Принять в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий
Судьи
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)