Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2017 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Дубровиной О.А.,
судей Борисовой Т.С., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Долженко Е.Д.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юпитер" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 4 июля 2017 года по делу N А12-7227/2017, принятое судьей Моториной Е.В., по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540; ОГРН 1053444031299) к обществу с ограниченной ответственностью "Юпитер" (ОГРН 1123460004568, ИНН 3445126412), о взыскании 82 388 рублей 86 копеек,
установил:
В Арбитражный суд Волгоградской области обратился комитет по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее по тексту - истец, комитет) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юпитер" (далее по тексту - ответчик, общество, ООО "Юпитер") о взыскании 82 388 рублей 86 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 10.02.2016 по договору аренды от 12.09.2014 N 1364-В и установленной договором неустойки с момента вступления в законную силу решения суда и до момента фактического исполнения судебного акта.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 4 июля 2017 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме, также с ответчика в доход федерального бюджета была взыскана государственная пошлина в сумме 3296 рублей.
Общество, не согласившись с данным решением, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило его отменить принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
При этом ответчик указал, что арбитражным судом первой инстанции неправильно применены нормы статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не учтены даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, установленной приказами комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 N 46-н, не учтено также судом получение 01.02.2016 свидетельства о государственной регистрации права собственности на первую квартиру во вновь построенном жилом доме что, в свою, очередь, привело к принятию неправильного решения.
Истец, в нарушение определений апелляционной инстанции от 7 августа 2017 года и 31 августа 2017 года, положений статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), отзыв на жалобу не представил, равно, как не выполнил требования о представлении пояснений по акту сверки расчетов и изменению кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Стороны извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, что подтверждается имеющимися в материалах дела почтовыми уведомлениями, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 12 сентября 2014 года, между министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области - правопредшественник истца (арендодатель) и ООО "Юпитер" (арендатор) заключен договор N 1364-В аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:030075:3915 площадью 7495 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, улица 8-й Воздушной Армии, 14, для строительства капитального объекта - жилой застройки (далее по тексту - договор).
Условиями договора установлен срок его действия на один год, с распространением его действия на правоотношения, возникшие с 10.09.2014 года.
Пунктом 3.2 договора установлено, что арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца, размер, которой, является регулируемым (пункты 3.1, 3.4).
Учитывая заключение договора после введения в действие Земельного кодекса и что размер арендной платы определен не по результатам торгов, к отношениям сторон применяется регулируемая арендная плата, рассчитываемая по формуле А = КСЗУ * Кви * Кдп * Ккан * Ки.
- А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;
- КЗСУ - кадастровая стоимость земельного участка;
- Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка;
- Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке, из категории земель населенных пунктов, в соответствии с приложением к распоряжению п. 1.2;
- Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов для данной категории арендаторов не установлен, в связи с чем, принят единиц;
- Ки - коэффициент индексации - 1,185.
Извещением от 1 ноября 2016 года комитет сообщил ответчику об установлении размера арендной платы с 01.01.2016 по 10.02.2016 в сумме 1047696,22 рублей, отозвав письмом от 15.11.2016 N 21-17/25204 ранее направленные извещения от 28.02.2007 N 7251 и от 12.09.2014 N 1364-В (листы дела 27-29).
Исковые требования были рассчитаны истцом с применением кадастровой стоимости равной 63 496 740,60 рублей, с которой ответчик выразил свое несогласие в отзыве на исковое заявление. При этом основанием заявленных требований явилось внесение изменений в приказ комитета от 27 октября 2015 года N 46-н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области" (приказ комитета от 1 августа 2016 года N 38-н) и, как следствие, доначисление арендной платы за спорный период.
Арбитражный суд первой инстанции, соглашаясь с доводами комитета и критически оценивая доводы ответчика, изложенные в отзыве, признал обоснованными заявленные требования и удовлетворил их в полном объеме.
Постановляя обжалуемый судебный акт, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности изменения кадастровой стоимости спорного земельного участка с 13 610 770,10 рублей до 63 496 740,60 рублей в исковой период.
Истец, доначисляя спорную сумму в качестве долга арендной платы, посчитал, что при государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Волгоградской области, утвержденных приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 N 46-н, в отношении спорного земельного участка была допущена ошибка, в связи с чем, сведения о кадастровой стоимости, утвержденные названным нормативным актом являлись недостоверными.
Данная ошибка устранена приказом комитета от 26.08.2016 N 47, которым кадастровая стоимость была утверждена в размере 63 496 740,60 рублей, ответчик, возражая против данного расчета, полагал подлежащим применению данную кадастровую стоимость только с 23.09.2016, - с даты внесения в Государственный кадастр недвижимости сведений о ее изменении.
Апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции неправильно применены нормы права к спорным правоотношениям, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
В соответствии с нормами статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Арендуемый земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Следовательно, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, на основании которых изменяется размер арендной платы, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.02.2010 N 12404/09, от 06.12.2011 N 9069/11).
При этом изменение методики расчета арендной платы связи с принятием в Российской Федерации законодательных актов не является изменением условий договора, подлежащим государственной регистрации, а является исполнением условий действующего договора (пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/2011).
В рассматриваемом случае договор заключен в 12 сентября 2014 года, то есть, после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержден постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п.
Уточненный расчет размера арендной платы произведен истцом в соответствии с названным правовым актом, постановлением Губернатора Волгоградской области от 14.05.2013 N 424 "Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", распоряжением министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 N 231-р "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" и приказом комитета от 27 октября 2015 года N 46-н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области".
В соответствии с третьим абзацем статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в редакции до 01.01.2017 (далее по тексту - Федеральный закон N 135-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время Единый государственный реестр недвижимости), за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
К таким случаям относятся положения пятого абзаца этой же статьи, согласно которому, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 13 марта 2017 года по делу N 305-ЭС16-16859.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 18 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.
Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ.
Основываясь на вышеизложенных нормах права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 63496740,6 рублей подлежит применению к спорным правоотношениям при расчете арендной платы не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, то есть, не ранее 23.09.2016.
До указанной даты в период с 27 октября 2015 до 23.09.2016 действовала кадастровая стоимость в размере 13610770,1 рублей, которая и должна быть применена для расчета арендной платы за спорный период.
Доводы комитета о допущенной кадастровой ошибке в отношении спорного земельного участка, не принимаются судебной коллегией.
По смыслу пункта статьи 28 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", ошибки в кадастровых сведениях подразделялись на два вида:
- - техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости;
- - кадастровая ошибка - воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.
При этом техническая ошибка в кадастровых сведениях подлежала исправлению на основании решения органа кадастрового учета (пункт 2 статьи 28 Закона о кадастре), а кадастровая ошибка исправлялась в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости, а также в порядке информационного взаимодействия либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки (пункт 4 статьи 28 Закона о кадастре).
Согласно пункту 5 статьи 28 Закона о кадастре орган кадастрового учета при обнаружении кадастровой ошибки в сведениях принимает решение о необходимости устранения такой ошибки, которое должно содержать дату выявления такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит необходимость исправления такой ошибки. Орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия данного решения, направляет его заинтересованным лицам или в соответствующие органы для исправления такой ошибки в установленном частью 4 указанной статьи порядке и информирует о принятом решении саморегулируемую организацию кадастровых инженеров, если кадастровая ошибка была допущена кадастровым инженером, являющимся членом такой саморегулируемой организации.
Исходя из содержания статьи 28 Закона о кадастре, кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости.
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Доказательств соблюдения уполномоченными на то органами установленного порядка исправления кадастровой ошибки и информирования заинтересованных лиц в соответствии с пунктами 4, 5 статьи 28 Закона о кадастре и статьями 24.18, 24.20 Закона об оценочной деятельности материалы дела не содержат.
Приказ комитета от 26.08.2016 N 47-н, которым внесены изменения в приказ от 27.10.2015 N 46-н, таким доказательством не является, поскольку не содержит сведений, предъявляемым законом к решениям об исправлении кадастровой ошибки и информированию об этом заинтересованных лиц. Указанная правовая позиция соответствует правоприменительной практике, изложенной в судебном акте, вступившим в законную силу по делу N А12-64252/2016.
Согласно материалам дела, - акту сверки расчетов истца и ответчика, у последнего отсутствует задолженность по арендной плате, оплаченной за спорный период исходя из кадастровой стоимости 13610770,1 рублей (листы дела 58-61). Данные обстоятельства истцом, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не опровергнуты.
Апелляционный суд также считает несостоятельным и вывод суда о необходимости произведения расчета по 10.02.2016 года.
На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Федеральный закон N 122-ФЗ) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем, исходя из положений частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Таким образом, в силу указанных норм права, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под возведенным объектом и необходимым для его использования, а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.
Факт регистрации права собственности первого лица на объект долевого строительства 01.02.2016 (лист дела 63), истцом не оспорен, в силу чего, с указанной даты на арендуемый ответчиком земельный участок возникла общая долевая собственность.
Кроме того, принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ.
Следовательно, после регистрации права собственности первого лица на объект долевого строительства возникло право общей долевой собственности на спорный земельный участок и, как следствие, утрата публично-правовым образованием права распоряжения им. Данная правовая позиция отражена в судебных актах, вступивших в законную силу по делам: NN А12-4883/2016 и А57-30653/2015.
В нарушение названных норм права, арбитражный суд первой инстанции пришел к неправомерному выводу об обоснованности требований комитета о взыскании арендной платы после регистрации права собственности первого лица на объект долевого строительства.
Согласно статье 270 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в оспариваемом решении, не соответствуют обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права, вследствие чего, решение суда подлежит отмене, а апелляционная жалоба, - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 4 июля 2017 года по делу N А12-7227/2017 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юпитер" - удовлетворить.
Принять по делу новый судебный акт.
Исковое заявление комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области оставить без удовлетворения.
Взыскать с комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Юпитер" судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.
Арбитражному суду Волгоградской области выдать исполнительный лист.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.10.2017 N 12АП-9499/2017 ПО ДЕЛУ N А12-7227/2017
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 октября 2017 г. по делу N А12-7227/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2017 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Дубровиной О.А.,
судей Борисовой Т.С., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Долженко Е.Д.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юпитер" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 4 июля 2017 года по делу N А12-7227/2017, принятое судьей Моториной Е.В., по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540; ОГРН 1053444031299) к обществу с ограниченной ответственностью "Юпитер" (ОГРН 1123460004568, ИНН 3445126412), о взыскании 82 388 рублей 86 копеек,
установил:
В Арбитражный суд Волгоградской области обратился комитет по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее по тексту - истец, комитет) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юпитер" (далее по тексту - ответчик, общество, ООО "Юпитер") о взыскании 82 388 рублей 86 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 10.02.2016 по договору аренды от 12.09.2014 N 1364-В и установленной договором неустойки с момента вступления в законную силу решения суда и до момента фактического исполнения судебного акта.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 4 июля 2017 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме, также с ответчика в доход федерального бюджета была взыскана государственная пошлина в сумме 3296 рублей.
Общество, не согласившись с данным решением, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило его отменить принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
При этом ответчик указал, что арбитражным судом первой инстанции неправильно применены нормы статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не учтены даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, установленной приказами комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 N 46-н, не учтено также судом получение 01.02.2016 свидетельства о государственной регистрации права собственности на первую квартиру во вновь построенном жилом доме что, в свою, очередь, привело к принятию неправильного решения.
Истец, в нарушение определений апелляционной инстанции от 7 августа 2017 года и 31 августа 2017 года, положений статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), отзыв на жалобу не представил, равно, как не выполнил требования о представлении пояснений по акту сверки расчетов и изменению кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Стороны извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, что подтверждается имеющимися в материалах дела почтовыми уведомлениями, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 12 сентября 2014 года, между министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области - правопредшественник истца (арендодатель) и ООО "Юпитер" (арендатор) заключен договор N 1364-В аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:030075:3915 площадью 7495 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, улица 8-й Воздушной Армии, 14, для строительства капитального объекта - жилой застройки (далее по тексту - договор).
Условиями договора установлен срок его действия на один год, с распространением его действия на правоотношения, возникшие с 10.09.2014 года.
Пунктом 3.2 договора установлено, что арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца, размер, которой, является регулируемым (пункты 3.1, 3.4).
Учитывая заключение договора после введения в действие Земельного кодекса и что размер арендной платы определен не по результатам торгов, к отношениям сторон применяется регулируемая арендная плата, рассчитываемая по формуле А = КСЗУ * Кви * Кдп * Ккан * Ки.
- А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;
- КЗСУ - кадастровая стоимость земельного участка;
- Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка;
- Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке, из категории земель населенных пунктов, в соответствии с приложением к распоряжению п. 1.2;
- Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов для данной категории арендаторов не установлен, в связи с чем, принят единиц;
- Ки - коэффициент индексации - 1,185.
Извещением от 1 ноября 2016 года комитет сообщил ответчику об установлении размера арендной платы с 01.01.2016 по 10.02.2016 в сумме 1047696,22 рублей, отозвав письмом от 15.11.2016 N 21-17/25204 ранее направленные извещения от 28.02.2007 N 7251 и от 12.09.2014 N 1364-В (листы дела 27-29).
Исковые требования были рассчитаны истцом с применением кадастровой стоимости равной 63 496 740,60 рублей, с которой ответчик выразил свое несогласие в отзыве на исковое заявление. При этом основанием заявленных требований явилось внесение изменений в приказ комитета от 27 октября 2015 года N 46-н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области" (приказ комитета от 1 августа 2016 года N 38-н) и, как следствие, доначисление арендной платы за спорный период.
Арбитражный суд первой инстанции, соглашаясь с доводами комитета и критически оценивая доводы ответчика, изложенные в отзыве, признал обоснованными заявленные требования и удовлетворил их в полном объеме.
Постановляя обжалуемый судебный акт, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности изменения кадастровой стоимости спорного земельного участка с 13 610 770,10 рублей до 63 496 740,60 рублей в исковой период.
Истец, доначисляя спорную сумму в качестве долга арендной платы, посчитал, что при государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Волгоградской области, утвержденных приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 N 46-н, в отношении спорного земельного участка была допущена ошибка, в связи с чем, сведения о кадастровой стоимости, утвержденные названным нормативным актом являлись недостоверными.
Данная ошибка устранена приказом комитета от 26.08.2016 N 47, которым кадастровая стоимость была утверждена в размере 63 496 740,60 рублей, ответчик, возражая против данного расчета, полагал подлежащим применению данную кадастровую стоимость только с 23.09.2016, - с даты внесения в Государственный кадастр недвижимости сведений о ее изменении.
Апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции неправильно применены нормы права к спорным правоотношениям, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
В соответствии с нормами статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Арендуемый земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Следовательно, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, на основании которых изменяется размер арендной платы, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.02.2010 N 12404/09, от 06.12.2011 N 9069/11).
При этом изменение методики расчета арендной платы связи с принятием в Российской Федерации законодательных актов не является изменением условий договора, подлежащим государственной регистрации, а является исполнением условий действующего договора (пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/2011).
В рассматриваемом случае договор заключен в 12 сентября 2014 года, то есть, после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержден постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п.
Уточненный расчет размера арендной платы произведен истцом в соответствии с названным правовым актом, постановлением Губернатора Волгоградской области от 14.05.2013 N 424 "Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", распоряжением министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 N 231-р "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" и приказом комитета от 27 октября 2015 года N 46-н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области".
В соответствии с третьим абзацем статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в редакции до 01.01.2017 (далее по тексту - Федеральный закон N 135-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время Единый государственный реестр недвижимости), за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
К таким случаям относятся положения пятого абзаца этой же статьи, согласно которому, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 13 марта 2017 года по делу N 305-ЭС16-16859.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 18 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.
Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ.
Основываясь на вышеизложенных нормах права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 63496740,6 рублей подлежит применению к спорным правоотношениям при расчете арендной платы не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, то есть, не ранее 23.09.2016.
До указанной даты в период с 27 октября 2015 до 23.09.2016 действовала кадастровая стоимость в размере 13610770,1 рублей, которая и должна быть применена для расчета арендной платы за спорный период.
Доводы комитета о допущенной кадастровой ошибке в отношении спорного земельного участка, не принимаются судебной коллегией.
По смыслу пункта статьи 28 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", ошибки в кадастровых сведениях подразделялись на два вида:
- - техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости;
- - кадастровая ошибка - воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.
При этом техническая ошибка в кадастровых сведениях подлежала исправлению на основании решения органа кадастрового учета (пункт 2 статьи 28 Закона о кадастре), а кадастровая ошибка исправлялась в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости, а также в порядке информационного взаимодействия либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки (пункт 4 статьи 28 Закона о кадастре).
Согласно пункту 5 статьи 28 Закона о кадастре орган кадастрового учета при обнаружении кадастровой ошибки в сведениях принимает решение о необходимости устранения такой ошибки, которое должно содержать дату выявления такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит необходимость исправления такой ошибки. Орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия данного решения, направляет его заинтересованным лицам или в соответствующие органы для исправления такой ошибки в установленном частью 4 указанной статьи порядке и информирует о принятом решении саморегулируемую организацию кадастровых инженеров, если кадастровая ошибка была допущена кадастровым инженером, являющимся членом такой саморегулируемой организации.
Исходя из содержания статьи 28 Закона о кадастре, кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости.
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Доказательств соблюдения уполномоченными на то органами установленного порядка исправления кадастровой ошибки и информирования заинтересованных лиц в соответствии с пунктами 4, 5 статьи 28 Закона о кадастре и статьями 24.18, 24.20 Закона об оценочной деятельности материалы дела не содержат.
Приказ комитета от 26.08.2016 N 47-н, которым внесены изменения в приказ от 27.10.2015 N 46-н, таким доказательством не является, поскольку не содержит сведений, предъявляемым законом к решениям об исправлении кадастровой ошибки и информированию об этом заинтересованных лиц. Указанная правовая позиция соответствует правоприменительной практике, изложенной в судебном акте, вступившим в законную силу по делу N А12-64252/2016.
Согласно материалам дела, - акту сверки расчетов истца и ответчика, у последнего отсутствует задолженность по арендной плате, оплаченной за спорный период исходя из кадастровой стоимости 13610770,1 рублей (листы дела 58-61). Данные обстоятельства истцом, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не опровергнуты.
Апелляционный суд также считает несостоятельным и вывод суда о необходимости произведения расчета по 10.02.2016 года.
На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Федеральный закон N 122-ФЗ) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем, исходя из положений частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Таким образом, в силу указанных норм права, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под возведенным объектом и необходимым для его использования, а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.
Факт регистрации права собственности первого лица на объект долевого строительства 01.02.2016 (лист дела 63), истцом не оспорен, в силу чего, с указанной даты на арендуемый ответчиком земельный участок возникла общая долевая собственность.
Кроме того, принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ.
Следовательно, после регистрации права собственности первого лица на объект долевого строительства возникло право общей долевой собственности на спорный земельный участок и, как следствие, утрата публично-правовым образованием права распоряжения им. Данная правовая позиция отражена в судебных актах, вступивших в законную силу по делам: NN А12-4883/2016 и А57-30653/2015.
В нарушение названных норм права, арбитражный суд первой инстанции пришел к неправомерному выводу об обоснованности требований комитета о взыскании арендной платы после регистрации права собственности первого лица на объект долевого строительства.
Согласно статье 270 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в оспариваемом решении, не соответствуют обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права, вследствие чего, решение суда подлежит отмене, а апелляционная жалоба, - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 4 июля 2017 года по делу N А12-7227/2017 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юпитер" - удовлетворить.
Принять по делу новый судебный акт.
Исковое заявление комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области оставить без удовлетворения.
Взыскать с комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Юпитер" судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.
Арбитражному суду Волгоградской области выдать исполнительный лист.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.А.ДУБРОВИНА
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
В.Б.ШАЛКИН
О.А.ДУБРОВИНА
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)