Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Стороны не достигли соглашения о выкупной цене спорных земельных участков.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2017 года.
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,
судей: Григорьевой И.Ю., Латыповой Р.Р.,
при участии в заседании:
- от истца: Строгов В.А., доверенность от 14.04.2017;
- от ответчика: Харютин Е.А., доверенность от 02.02.2017;
- от третьих лиц: от Министерства имущественных отношений Московской области: Шелмаков В.Д., доверенность от 09.01.2017; от Администрации городского округа Подольск Московской области, ООО "Карбона Инвестментс": представители не явились, извещены;
- рассмотрев 16 мая 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу
ответчика - ООО "Перспектива"
на решение от 06 июля 2016 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Уваровым А.О.,
на постановление от 10 февраля 2017 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Боровиковой С.В., Бархатовым В.Ю., Коноваловым С.А.,
по делу N А41-78774/15
по иску Главного управления дорожного хозяйства Московской области
об изъятии земельных участков
к ООО "Перспектива",
третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Администрация городского округа Подольск Московской области, ООО "Карбона Инвестментс",
установил:
Главное управление дорожного хозяйства Московской области (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Московской области к ООО "Перспектива" об изъятии для государственных нужд Московской области земельных участков с кадастровыми номерами 50:56:0030204:1063, 50:56:0030204:1064, части земельного участка с кадастровым номером 50:56:0030204:29, площадью 1.318 кв. м, согласно схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории для строительства автомобильной дороги "Южный обход" г. Подольска, утвержденной распоряжением Главного управления дорожного хозяйства Московской области 30.04.2014 N 30-р, установив общую сумму выкупа за изымаемые земельные участки в размере 22.323.900 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области (далее - Министерство), Администрация городского округа Подольск Московской области (далее - Администрация), ООО "Карбона Инвестментс".
Решением Арбитражного суда Московской области от 06 июля 2016 года заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2017 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Перспектива" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
Третьи лица - Администрация, ООО "Карбона Инвестментс", извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представители истца и третьего лица - Министерства возражали против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО "Перспектива" на праве собственности принадлежат - земельный участок КН 50:56:0030204:1063, общей площадью 2.006.00 кв. м, категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов), вид разрешенного использования: "торгово-развлекательный комплекс", расположенный по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Молодежная, кадастровой стоимостью 6.046.244,48 руб.
- земельный участок КН 50:56:0030204:1064, площадью 890.00 кв. м, категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов), вид разрешенного использования: "торгово-развлекательный комплекс", расположенный по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Молодежная, кадастровой стоимостью 2.682.531,20 руб.
На основании договора от 26.04.2010 N 67/10, заключенного между КУМИ администрации города Климовска Московской области и ООО "Перспектива" на срок до 20.04.2020, ответчику принадлежит право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:56:0030204:29, общей площадью 4.442,00 кв. м, категория земель: "Земли поселений (земли населенных пунктов)", вид разрешенного использования: "Для строительства и эксплуатации открытой автостоянки", расположенного по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Молодежная, кадастровой стоимостью 16.002.127,32 руб.
На основании постановления Правительства Московской области от 02.12.2013 N 1014/53 "О предварительном согласовании места размещения автомобильной дороги "Южный обход г. Подольска" в Подольском муниципальном районе, городском округе Подольск" Главным управлением дорожного хозяйства Московской области принято распоряжение от 09.06.2014 N 71-Р "Об изъятии объектов недвижимого имущества для государственных нужд Московской области".
В частности изымались земельные участки с кадастровыми номерами 50:56:0030204:1063, 50:56:0030204:1064, часть земельного участка с кадастровым номером 50:56:0030204:29, площадью 1.318 кв. м, согласно схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории для строительства автомобильной дороги "Южный обход" г. Подольска, утвержденной распоряжением Главного управления дорожного хозяйства Московской области 30.04.2014 N 30-р.
Выкупная цена изымаемых земельных участков с учетом убытков, причиненных собственнику изымаемых объектов, устанавливалась на основании составленного ООО "Иола" договора об оценке: - земельный участок КН 50:56:0030204:1063-11.040.000 руб.; - земельный участок КН 50:56:0030204:1064-4.950.000 руб.; - право аренды части земельного участка с кадастровым номером 50:56:0030204:29 площадью 1.318 кв. м - 6.333.900 руб.
08.10.2014 истцом в адрес ответчика направлены соглашения об изъятии земельных участков с приложением отчета об определении рыночной стоимости объектов оценки.
Поскольку истец и ответчик не достигли соглашения о выкупной цене спорных земельных участков, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
В части 2 статьи 37 Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 145-ФЗ) установлены полномочия государственной компании в целях изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для размещения автомобильных дорог Государственной компании по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства, а именно: - подготовка проектов решений об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для федеральных нужд в целях размещения автомобильных дорог Государственной компании; - уведомление в установленном порядке лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества для федеральных нужд в целях размещения автомобильных дорог Государственной компании; - подготовка и заключение с оценщиком договоров об оценке изымаемых для размещения автомобильных дорог земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества и об оценке убытков, причиненных таким изъятием; - подготовка и заключение от имени РФ соглашений в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для федеральных нужд для размещения автомобильных дорог; - обращение от имени Российской Федерации в суд с исками об изъятии участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для федеральных нужд в целях размещения автомобильных дорог.
Согласно пункту 3 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральным органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в т.ч. для размещения объектов федерального значения, осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти.
Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.04.2015) допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (пункт 1 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации).
Исключение из этого правила установлено для тех случаев, когда до 01.04.2015 принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в целях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В этом случае подготовка проекта планировки территории, предусматривающего размещение объекта государственного или муниципального значения, для размещения которого изымается земельный участок для государственных или муниципальных нужд, не требуется, а местоположение границ земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, устанавливается на основании утвержденного акта о выборе земельного участка и приложенной к нему схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (часть 2 статьи 26 Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").
В силу статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.
Согласно пункту 2 статьи 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения. Исполнительные органы государственной власти субъекта Российской Федерации принимают также решения об изъятии земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее также - решение об изъятии) может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию.
Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия (пункт 2 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 4 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.
В соответствии с пунктом 10 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, обязаны в том числе, в течение 10 дней со дня принятия решения направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при отсутствии указанных адресов по почтовым адресам правообладателей изымаемой недвижимости, указанным в государственном кадастре недвижимости.
В случае, если в связи с изъятием земельных участков изъятию подлежат расположенные на них здания, сооружения, находящиеся в них помещения, копия решения об изъятии направляется также по месту нахождения таких зданий, сооружений, помещений. Если правообладатель изымаемой недвижимости сообщил адрес для связи в виде электронной почты, ему также отправляется копия решения об изъятии в электронной форме. В отсутствие сведений об адресах, указанных в настоящем пункте, копия решения об изъятии по указанным адресам не направляется.
При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории. Исключение из этого правила установлено для тех случаев, когда до 1 апреля 2015 года принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в целях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
В этом случае подготовка проекта планировки территории, предусматривающего размещение объекта государственного или муниципального значения, для размещения которого изымается земельный участок для государственных или муниципальных нужд, не требуется, а местоположение границ земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, устанавливается на основании утвержденного акта о выборе земельного участка и приложенной к нему схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (пункт 2 статьи 26 Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").
В силу статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, в том числе по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.
Согласно пункту 13 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия. В пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с принудительным изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа (статьи 49, 63 Земельного кодекса Российской Федерации и статья 279 Гражданского кодекса Российской Федерации), арбитражным судам следует иметь в виду, что принудительное изъятие земельного участка может осуществляться в соответствии с решением федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления.
В силу положений пункта 2 статьи 55 Земельного кодекса Российской Федерации, принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.
В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.
В соответствии с пунктом 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.04.2015), сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
Согласно пункту 4 статьи 57 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расчетах размеров возмещения убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
В силу положений пунктов 1, 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.
Рыночная стоимость земельных участков, согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). Согласно статье 8 указанного закона, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд.
Как следует из материалов дела, при рассмотрении дела проведена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости изымаемых земельных участков.
- В соответствии с экспертным заключением от 29.08.2016, составленным НП СРО "Деловой союз оценщиков" размер возмещения (рыночная стоимость земельных участков, убытки, причиненные изъятием земельных участков, и упущенная выгода) в связи с изъятием земельных участков составляет: - 10.661.890 руб. за земельный участок с кадастровым номером 50:56:0030204:1063;
- - 4.898.560 руб. за земельный участок с кадастровым номером 50:56:0030204:1064;
- - 5.510.558 руб. за изымаемое право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:56:0030204:29 площадью 1.318 кв. м, согласно схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории для строительства автомобильной дороги "Южный обход" г. Подольска, утвержденной распоряжением Главного управления дорожного хозяйства Московской области 30.04.2014 N 30-р.
Согласно выводам о размере возмещения за изымаемый земельный участок, при определении размера возмещения экспертом были учтены требования пункту 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, которым предусмотрено, что при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.
Таким образом, при определении размера возмещения эксперт учел следующие составляющие: - рыночная стоимость изымаемых участков, находящегося на них недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельных участков, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.
Названное заключение в силу положений части 1 статьи 64, статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обоснованно признано судами надлежащим доказательством и оценено в совокупности с иными доказательствами.
Судами установлен факт необходимости, согласно нормам законодательства, изъятия испрашиваемого истцом земельного участка для государственных нужд, принадлежность данного участка ответчику. Стоимость возмещения за земельный участок определена заключением проведенной оценочной экспертизы.
Как следует из материалов дела, при повторном рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2016 назначена повторная экспертиза.
Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "ГРОСС-Консалт" Аникеенко Эдуарду Борисовичу.
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: Определить размер возмещения, в том числе рыночную стоимость земельных участков и рыночную стоимость прекращаемого права на земельный участок, а также убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенную выгоду, возникших в связи с изъятием земельных участков: с кадастровыми N 50:56:0030204:1063, площадью 2.006 кв. м, расположенного по адресу: Московская область г. Климовск, ул. Молодежная, при д. 9; с кадастровым N 50:56:0030204:1064, площадью 890 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Молодежная, при д. 9; - части земельного участка с кадастровым N 50:56:0030204:29, площадью 1.318 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Молодежная.
- Согласно заключению эксперта от 21.11.2016 N 1598 размер возмещения (рыночная стоимость земельных участков, убытки, причиненные изъятием земельных участков, и упущенная выгода) в связи с изъятием земельных участков составляет 64.543.082 руб., из них рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:56:0030204:1063, площадью 2.006 кв. м, расположенного по адресу: Московская область г. Климовск, ул. Молодежная, при д. 9-7.532.610 руб.;
- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:56:0030204:1064 площадью 890 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Молодежная, при д. 9-3.945.651 руб.;
- рыночная стоимость права на земельный участок с кадастровым номером 50:56:0030204:29 площадью 1.318 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Молодежная - 5.728.610 руб.;
- убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенную выгоду, возникших в связи с изъятием земельных участков - 47.336.211 руб.
В судебное заседание вызван эксперт Аникеенко Э.Б. для дачи пояснений.
Заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу. Правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.
Как следует из материалов дела, оценив представленное в материалы дела заключение, апелляционный суд не принял данное заключение в качестве доказательства в связи со следующим.
Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).
В соответствии с частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:
- - содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;
- - оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;
- - иные сведения в соответствии с федеральным законом.
В соответствии со статьей 8 Закона N 73-ФЗ, эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
В соответствии со статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 25 Закона N 73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Согласно абзацу 3 статьи 15 Закона об оценочной деятельности, оценщик обязан соблюдать требования Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является. В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 (далее - ФСО N 1), является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 7 главы II ФСО N 1, подход к оценке, определяется как совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
В разделе 2.3.5 заключения эксперта от 21.11.2016 N 1598 указано, что 01.07.2011 между ООО "Перспектива" и ООО "Карбона Инвестмент" заключен предварительный договор, согласно которому стороны обязались заключить до 30.04.2013 следующие договоры:
- Договор купли-продажи объектов недвижимости, в частности земельных участков с кадастровым номером 50:56:0030204:6, общей площадью 13.953 кв. м, и с кадастровым номером 50:56:0030204:7, общей площадью 19.560 кв. м;
- Договор уступки прав и обязательств арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:56:0030204:29, общей площадью 4.442 кв. м.
Пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Основной договор купли-продажи и договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды между ООО "Перспектива" и ООО "Карбона Инвестментс" в течение указанного периода заключен не был, обязательства сторон по названному предварительному договору прекращены в соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, у ООО "Перспектива" не возникало обязательств перед третьими лицами (ООО "Карбона Инвестмент").
Также суд апелляционной инстанции не счел подлежащим удовлетворению вывод эксперта о необходимости включения в размер возмещения расходов, понесенных при оплате работ по аналитической информации будущего объекта строительства на изымаемых земельных участках, работ по оценке концепции торгового центра, стоимость работ по разработке новой концепции торгового центра, поскольку указанные работы не являлись обязательными для получения разрешения на строительство, не представлены доказательства получения полезных результатов работ, отсутствуют доказательства заключения основного договора купли-продажи земельных участков на основании предварительного договора.
Данные убытки носят предположительный характер, их несение не подтверждается никаким доказательствами, представленными в материалы дела.
При расчете стоимости земельных участков 50:56:0030204:1063, 50:56:0030204:1050, 50:56:0030204:29 ошибочно не введена корректировка на месторасположение аналогов 2 и 3 находящихся в г. Подольске (административный центр Подольского района) к объекту оценки расположенному в г. Климовск (г. Московской области) имеющему меньшую площадь, меньшую численность населения и лучшую социально-экономическую ситуацию. Завышена стоимость объекта оценки. Нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, и подпункта д пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.
Расчет упущенной выгоды определяется исходя из намерений ООО "Перспектива" продать земельный участок 50:56:0030204:1050, из которого образованы два участка 50:56:0030204:1063 и 50:56:0030204:1064, и права и обязательства арендатора по договору аренды земельного участка 50:56:0030204:29 ООО "Карбона Инвестмент" по предварительному договору.
Апелляционный суд пришел к выводу о том, что так как предварительный договор не является документом, по которому возникают обязательства у ООО "Перспектива", то отсутствует упущенная выгода.
При этом в расчете упущенной выгоды эксперт не учитывает тот факт, что часть недополученной выручки в размере 17.589.534 руб. возмещается ООО "Перспектива" через стоимость изымаемых частей земельных участков. Завышена сумма упущенной выгоды.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу.
Доводы кассационной жалобы о нарушении судами норм материального права судебной коллегией отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании этих норм.
Указанные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения и оценки судов при принятии обжалуемых актов. Каких-либо новых доводов кассационная жалоба не содержит, а приведенные в жалобе доводы не опровергают правильности принятых по делу судебных актов.
Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.
Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, могущих повлиять на правильность принятых судами судебных актов либо влекущих безусловную отмену последних, судом кассационной инстанции не выявлено.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, по делу не имеется.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 06 июля 2016 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2017 года по делу N А41-78774/15 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Перспектива" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 23.05.2017 N Ф05-5487/2017 ПО ДЕЛУ N А41-78774/15
Требование: Об изъятии для государственных нужд Московской области земельных участков, установлении общей суммы выкупа за изымаемые земельные участки.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Стороны не достигли соглашения о выкупной цене спорных земельных участков.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 мая 2017 г. по делу N А41-78774/15
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2017 года.
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,
судей: Григорьевой И.Ю., Латыповой Р.Р.,
при участии в заседании:
- от истца: Строгов В.А., доверенность от 14.04.2017;
- от ответчика: Харютин Е.А., доверенность от 02.02.2017;
- от третьих лиц: от Министерства имущественных отношений Московской области: Шелмаков В.Д., доверенность от 09.01.2017; от Администрации городского округа Подольск Московской области, ООО "Карбона Инвестментс": представители не явились, извещены;
- рассмотрев 16 мая 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу
ответчика - ООО "Перспектива"
на решение от 06 июля 2016 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Уваровым А.О.,
на постановление от 10 февраля 2017 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Боровиковой С.В., Бархатовым В.Ю., Коноваловым С.А.,
по делу N А41-78774/15
по иску Главного управления дорожного хозяйства Московской области
об изъятии земельных участков
к ООО "Перспектива",
третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Администрация городского округа Подольск Московской области, ООО "Карбона Инвестментс",
установил:
Главное управление дорожного хозяйства Московской области (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Московской области к ООО "Перспектива" об изъятии для государственных нужд Московской области земельных участков с кадастровыми номерами 50:56:0030204:1063, 50:56:0030204:1064, части земельного участка с кадастровым номером 50:56:0030204:29, площадью 1.318 кв. м, согласно схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории для строительства автомобильной дороги "Южный обход" г. Подольска, утвержденной распоряжением Главного управления дорожного хозяйства Московской области 30.04.2014 N 30-р, установив общую сумму выкупа за изымаемые земельные участки в размере 22.323.900 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области (далее - Министерство), Администрация городского округа Подольск Московской области (далее - Администрация), ООО "Карбона Инвестментс".
Решением Арбитражного суда Московской области от 06 июля 2016 года заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2017 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Перспектива" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
Третьи лица - Администрация, ООО "Карбона Инвестментс", извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представители истца и третьего лица - Министерства возражали против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО "Перспектива" на праве собственности принадлежат - земельный участок КН 50:56:0030204:1063, общей площадью 2.006.00 кв. м, категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов), вид разрешенного использования: "торгово-развлекательный комплекс", расположенный по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Молодежная, кадастровой стоимостью 6.046.244,48 руб.
- земельный участок КН 50:56:0030204:1064, площадью 890.00 кв. м, категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов), вид разрешенного использования: "торгово-развлекательный комплекс", расположенный по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Молодежная, кадастровой стоимостью 2.682.531,20 руб.
На основании договора от 26.04.2010 N 67/10, заключенного между КУМИ администрации города Климовска Московской области и ООО "Перспектива" на срок до 20.04.2020, ответчику принадлежит право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:56:0030204:29, общей площадью 4.442,00 кв. м, категория земель: "Земли поселений (земли населенных пунктов)", вид разрешенного использования: "Для строительства и эксплуатации открытой автостоянки", расположенного по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Молодежная, кадастровой стоимостью 16.002.127,32 руб.
На основании постановления Правительства Московской области от 02.12.2013 N 1014/53 "О предварительном согласовании места размещения автомобильной дороги "Южный обход г. Подольска" в Подольском муниципальном районе, городском округе Подольск" Главным управлением дорожного хозяйства Московской области принято распоряжение от 09.06.2014 N 71-Р "Об изъятии объектов недвижимого имущества для государственных нужд Московской области".
В частности изымались земельные участки с кадастровыми номерами 50:56:0030204:1063, 50:56:0030204:1064, часть земельного участка с кадастровым номером 50:56:0030204:29, площадью 1.318 кв. м, согласно схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории для строительства автомобильной дороги "Южный обход" г. Подольска, утвержденной распоряжением Главного управления дорожного хозяйства Московской области 30.04.2014 N 30-р.
Выкупная цена изымаемых земельных участков с учетом убытков, причиненных собственнику изымаемых объектов, устанавливалась на основании составленного ООО "Иола" договора об оценке: - земельный участок КН 50:56:0030204:1063-11.040.000 руб.; - земельный участок КН 50:56:0030204:1064-4.950.000 руб.; - право аренды части земельного участка с кадастровым номером 50:56:0030204:29 площадью 1.318 кв. м - 6.333.900 руб.
08.10.2014 истцом в адрес ответчика направлены соглашения об изъятии земельных участков с приложением отчета об определении рыночной стоимости объектов оценки.
Поскольку истец и ответчик не достигли соглашения о выкупной цене спорных земельных участков, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
В части 2 статьи 37 Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 145-ФЗ) установлены полномочия государственной компании в целях изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для размещения автомобильных дорог Государственной компании по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства, а именно: - подготовка проектов решений об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для федеральных нужд в целях размещения автомобильных дорог Государственной компании; - уведомление в установленном порядке лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества для федеральных нужд в целях размещения автомобильных дорог Государственной компании; - подготовка и заключение с оценщиком договоров об оценке изымаемых для размещения автомобильных дорог земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества и об оценке убытков, причиненных таким изъятием; - подготовка и заключение от имени РФ соглашений в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для федеральных нужд для размещения автомобильных дорог; - обращение от имени Российской Федерации в суд с исками об изъятии участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для федеральных нужд в целях размещения автомобильных дорог.
Согласно пункту 3 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральным органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в т.ч. для размещения объектов федерального значения, осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти.
Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.04.2015) допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (пункт 1 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации).
Исключение из этого правила установлено для тех случаев, когда до 01.04.2015 принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в целях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В этом случае подготовка проекта планировки территории, предусматривающего размещение объекта государственного или муниципального значения, для размещения которого изымается земельный участок для государственных или муниципальных нужд, не требуется, а местоположение границ земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, устанавливается на основании утвержденного акта о выборе земельного участка и приложенной к нему схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (часть 2 статьи 26 Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").
В силу статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.
Согласно пункту 2 статьи 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения. Исполнительные органы государственной власти субъекта Российской Федерации принимают также решения об изъятии земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее также - решение об изъятии) может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию.
Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия (пункт 2 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 4 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.
В соответствии с пунктом 10 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, обязаны в том числе, в течение 10 дней со дня принятия решения направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при отсутствии указанных адресов по почтовым адресам правообладателей изымаемой недвижимости, указанным в государственном кадастре недвижимости.
В случае, если в связи с изъятием земельных участков изъятию подлежат расположенные на них здания, сооружения, находящиеся в них помещения, копия решения об изъятии направляется также по месту нахождения таких зданий, сооружений, помещений. Если правообладатель изымаемой недвижимости сообщил адрес для связи в виде электронной почты, ему также отправляется копия решения об изъятии в электронной форме. В отсутствие сведений об адресах, указанных в настоящем пункте, копия решения об изъятии по указанным адресам не направляется.
При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории. Исключение из этого правила установлено для тех случаев, когда до 1 апреля 2015 года принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в целях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
В этом случае подготовка проекта планировки территории, предусматривающего размещение объекта государственного или муниципального значения, для размещения которого изымается земельный участок для государственных или муниципальных нужд, не требуется, а местоположение границ земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, устанавливается на основании утвержденного акта о выборе земельного участка и приложенной к нему схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (пункт 2 статьи 26 Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").
В силу статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, в том числе по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.
Согласно пункту 13 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия. В пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с принудительным изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа (статьи 49, 63 Земельного кодекса Российской Федерации и статья 279 Гражданского кодекса Российской Федерации), арбитражным судам следует иметь в виду, что принудительное изъятие земельного участка может осуществляться в соответствии с решением федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления.
В силу положений пункта 2 статьи 55 Земельного кодекса Российской Федерации, принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.
В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.
В соответствии с пунктом 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.04.2015), сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
Согласно пункту 4 статьи 57 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расчетах размеров возмещения убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
В силу положений пунктов 1, 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.
Рыночная стоимость земельных участков, согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). Согласно статье 8 указанного закона, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд.
Как следует из материалов дела, при рассмотрении дела проведена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости изымаемых земельных участков.
- В соответствии с экспертным заключением от 29.08.2016, составленным НП СРО "Деловой союз оценщиков" размер возмещения (рыночная стоимость земельных участков, убытки, причиненные изъятием земельных участков, и упущенная выгода) в связи с изъятием земельных участков составляет: - 10.661.890 руб. за земельный участок с кадастровым номером 50:56:0030204:1063;
- - 4.898.560 руб. за земельный участок с кадастровым номером 50:56:0030204:1064;
- - 5.510.558 руб. за изымаемое право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:56:0030204:29 площадью 1.318 кв. м, согласно схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории для строительства автомобильной дороги "Южный обход" г. Подольска, утвержденной распоряжением Главного управления дорожного хозяйства Московской области 30.04.2014 N 30-р.
Согласно выводам о размере возмещения за изымаемый земельный участок, при определении размера возмещения экспертом были учтены требования пункту 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, которым предусмотрено, что при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.
Таким образом, при определении размера возмещения эксперт учел следующие составляющие: - рыночная стоимость изымаемых участков, находящегося на них недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельных участков, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.
Названное заключение в силу положений части 1 статьи 64, статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обоснованно признано судами надлежащим доказательством и оценено в совокупности с иными доказательствами.
Судами установлен факт необходимости, согласно нормам законодательства, изъятия испрашиваемого истцом земельного участка для государственных нужд, принадлежность данного участка ответчику. Стоимость возмещения за земельный участок определена заключением проведенной оценочной экспертизы.
Как следует из материалов дела, при повторном рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2016 назначена повторная экспертиза.
Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "ГРОСС-Консалт" Аникеенко Эдуарду Борисовичу.
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: Определить размер возмещения, в том числе рыночную стоимость земельных участков и рыночную стоимость прекращаемого права на земельный участок, а также убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенную выгоду, возникших в связи с изъятием земельных участков: с кадастровыми N 50:56:0030204:1063, площадью 2.006 кв. м, расположенного по адресу: Московская область г. Климовск, ул. Молодежная, при д. 9; с кадастровым N 50:56:0030204:1064, площадью 890 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Молодежная, при д. 9; - части земельного участка с кадастровым N 50:56:0030204:29, площадью 1.318 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Молодежная.
- Согласно заключению эксперта от 21.11.2016 N 1598 размер возмещения (рыночная стоимость земельных участков, убытки, причиненные изъятием земельных участков, и упущенная выгода) в связи с изъятием земельных участков составляет 64.543.082 руб., из них рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:56:0030204:1063, площадью 2.006 кв. м, расположенного по адресу: Московская область г. Климовск, ул. Молодежная, при д. 9-7.532.610 руб.;
- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:56:0030204:1064 площадью 890 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Молодежная, при д. 9-3.945.651 руб.;
- рыночная стоимость права на земельный участок с кадастровым номером 50:56:0030204:29 площадью 1.318 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Молодежная - 5.728.610 руб.;
- убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенную выгоду, возникших в связи с изъятием земельных участков - 47.336.211 руб.
В судебное заседание вызван эксперт Аникеенко Э.Б. для дачи пояснений.
Заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу. Правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.
Как следует из материалов дела, оценив представленное в материалы дела заключение, апелляционный суд не принял данное заключение в качестве доказательства в связи со следующим.
Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).
В соответствии с частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:
- - содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;
- - оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;
- - иные сведения в соответствии с федеральным законом.
В соответствии со статьей 8 Закона N 73-ФЗ, эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
В соответствии со статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 25 Закона N 73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Согласно абзацу 3 статьи 15 Закона об оценочной деятельности, оценщик обязан соблюдать требования Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является. В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 (далее - ФСО N 1), является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 7 главы II ФСО N 1, подход к оценке, определяется как совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
В разделе 2.3.5 заключения эксперта от 21.11.2016 N 1598 указано, что 01.07.2011 между ООО "Перспектива" и ООО "Карбона Инвестмент" заключен предварительный договор, согласно которому стороны обязались заключить до 30.04.2013 следующие договоры:
- Договор купли-продажи объектов недвижимости, в частности земельных участков с кадастровым номером 50:56:0030204:6, общей площадью 13.953 кв. м, и с кадастровым номером 50:56:0030204:7, общей площадью 19.560 кв. м;
- Договор уступки прав и обязательств арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:56:0030204:29, общей площадью 4.442 кв. м.
Пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Основной договор купли-продажи и договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды между ООО "Перспектива" и ООО "Карбона Инвестментс" в течение указанного периода заключен не был, обязательства сторон по названному предварительному договору прекращены в соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, у ООО "Перспектива" не возникало обязательств перед третьими лицами (ООО "Карбона Инвестмент").
Также суд апелляционной инстанции не счел подлежащим удовлетворению вывод эксперта о необходимости включения в размер возмещения расходов, понесенных при оплате работ по аналитической информации будущего объекта строительства на изымаемых земельных участках, работ по оценке концепции торгового центра, стоимость работ по разработке новой концепции торгового центра, поскольку указанные работы не являлись обязательными для получения разрешения на строительство, не представлены доказательства получения полезных результатов работ, отсутствуют доказательства заключения основного договора купли-продажи земельных участков на основании предварительного договора.
Данные убытки носят предположительный характер, их несение не подтверждается никаким доказательствами, представленными в материалы дела.
При расчете стоимости земельных участков 50:56:0030204:1063, 50:56:0030204:1050, 50:56:0030204:29 ошибочно не введена корректировка на месторасположение аналогов 2 и 3 находящихся в г. Подольске (административный центр Подольского района) к объекту оценки расположенному в г. Климовск (г. Московской области) имеющему меньшую площадь, меньшую численность населения и лучшую социально-экономическую ситуацию. Завышена стоимость объекта оценки. Нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, и подпункта д пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.
Расчет упущенной выгоды определяется исходя из намерений ООО "Перспектива" продать земельный участок 50:56:0030204:1050, из которого образованы два участка 50:56:0030204:1063 и 50:56:0030204:1064, и права и обязательства арендатора по договору аренды земельного участка 50:56:0030204:29 ООО "Карбона Инвестмент" по предварительному договору.
Апелляционный суд пришел к выводу о том, что так как предварительный договор не является документом, по которому возникают обязательства у ООО "Перспектива", то отсутствует упущенная выгода.
При этом в расчете упущенной выгоды эксперт не учитывает тот факт, что часть недополученной выручки в размере 17.589.534 руб. возмещается ООО "Перспектива" через стоимость изымаемых частей земельных участков. Завышена сумма упущенной выгоды.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу.
Доводы кассационной жалобы о нарушении судами норм материального права судебной коллегией отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании этих норм.
Указанные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения и оценки судов при принятии обжалуемых актов. Каких-либо новых доводов кассационная жалоба не содержит, а приведенные в жалобе доводы не опровергают правильности принятых по делу судебных актов.
Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.
Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, могущих повлиять на правильность принятых судами судебных актов либо влекущих безусловную отмену последних, судом кассационной инстанции не выявлено.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, по делу не имеется.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 06 июля 2016 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2017 года по делу N А41-78774/15 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Перспектива" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
В.В.КУЗНЕЦОВ
Судьи
И.Ю.ГРИГОРЬЕВА
Р.Р.ЛАТЫПОВА
В.В.КУЗНЕЦОВ
Судьи
И.Ю.ГРИГОРЬЕВА
Р.Р.ЛАТЫПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)