Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Отказ мотивирован отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок с правом возведения объекта капитального строительства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Любченко И.С., судей Александровой Е.Н. и Алешкевича О.А., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Вега" Дегтяревой А.А. (доверенность от 12.02.2015), от Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Пашковой Н.С. (доверенность от 30.12.2015 N 6), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Родинко О.В. (доверенность от 30.12.2015 N 85412-42), от Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения "Управление инвестиций" Ефремкина С.А. (доверенность от 11.01.2016 N 11), рассмотрев 11-13.04.2016 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.09.2015 (судья Лобова Д.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015 (судьи Барканова Я.В., Желтянников В.И., Жиляева Е.В.) по делу N А56-18660/2015,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Вега" (место нахождения: 197374, Санкт-Петербург, Мебельная улица, дом 2, литера Д, помещение 4-Н, ОГРН 1109847022372, ИНН 7804450362; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, улица Зодчего Росси, дом 1/3, ОГРН 1047839034484, ИНН 7840016760; далее - Служба) в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выраженного в уведомлении от 22.12.2014 N 07-05-10130/14-ои, и обязании Службы выдать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Тамбасова, дом 12, корпус 3, литеры А, Б и В.
В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, дом 1, литера Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076; далее - Комитет), Комитет по градостроительству и архитектуре (место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, площадь Ломоносова, дом 2, ОГРН 1037843022524, ИНН 7830000994) и Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение "Управление инвестиций" (место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, набережная реки Мойки, дом 76, ОГРН 1027810269827, ИНН 7809023950; далее - Учреждение).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.09.2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015, признан незаконным отказ Службы в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выраженный в уведомлении от 22.12.2014 N 07-05-10130/14-ои. Суд первой инстанции обязал Службу выдать Обществу разрешение на ввод в эксплуатацию объекта коммунального хозяйства, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Тамбасова, дом 12, корпус 3, литеры А, Б и В, в течение 10 дней с даты вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу.
В кассационных жалобах Служба и Комитет просят отменить судебные акты и принять по делу новое решение, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права - статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 41, 42 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ). По мнению подателей жалоб, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам выводы судов двух инстанций о нарушении Службой части 6 статьи 55 ГрК РФ при вынесении решения об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В судебном заседании представители Службы, Комитета и Учреждения поддержали доводы жалоб, а представитель Общества возражал против их удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.
Суд кассационной инстанции в порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 11.04.2016 объявил перерыв до 14 часов 00 минут 13.04.2016, после окончания которого заседание продолжено в прежнем составе судей.
Комитет по градостроительству и архитектуре о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, однако представители в судебное заседание не явились, в связи с чем в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 АПК РФ.
Из материалов дела следует, что должностным лицом Комитета по управлению городским имуществом (далее - КУГИ) издано распоряжение от 22.11.2010 N 2935-рз о проведении торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Тамбасова, участок 1 (юго-западнее дома 16, литера А по улице Тамбасова), кадастровый номер 78:40:8473А:7, площадь 3669 кв. м, сроком на шесть лет в целях разработки в установленном порядке документации по планировке территории и разработки проектной документации (пункт 1).
При этом в пункте 3.4.1 названного распоряжения установлено, что существенным условием договора аренды земельного участка, заключаемого по итогам торгов, является право арендатора при условии разработки документации, указанной в пункте 1 настоящего распоряжения, и получения в установленном порядке разрешений на строительство возводить на участке объекты недвижимости, за исключением жилых помещений.
По итогам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили 14.01.2011 договор аренды земельного участка, предоставляемого для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, а также разработки проектной документации N 08/ЗКС-000162.
Согласно пункту 1.1 названного договора "арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок, относящийся к категориям земель населенных пунктов, кадастровый номер 78:40:8473А:7, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, улица Тамбасова, участок 1 (юго-западнее дома 16, литера А по улице Тамбасова), площадью 3669 кв. м".
При этом участок предоставлен Обществу "для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, разработки проектной документации объектов коммунального хозяйства. При условии разработки документации и получения в установленном порядке разрешения на строительство арендатор имеет право возводить на участке объекты недвижимости. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменения названных условий использования участка допускаются исключительно с согласия арендодателя" (пункт 1.2 договора от 14.01.2011 N 08/ЗКС-000162).
Кроме того, в разделе 6 "Особые условия" договора аренды земельного участка от 14.01.2011 N 08/ЗКС-000162 предусмотрено право арендатора возводить на участке объекты недвижимости, за исключением жилых помещений, при условии разработки документации, указанной в пункте 1 распоряжения КУГИ от 22.11.2010 N 2935-рз, и получения в установленном порядке разрешений на строительство (пункт 6.2.1 договора).
06.08.2012 Служба выдала Обществу разрешение N 78-08012020-2012 на строительство объекта коммунального хозяйства на земельном участке площадью 3669 кв. м, площадь застройки 150 кв. м, площадь одного павильона - 50 кв. м, строительный объем одного павильона - 140 куб. м, количество павильонов - 3, этажность - 1 этаж, по адресу: Санкт-Петербург, улица Тамбасова, участок 1 (юго-западнее дома 16, литера А по улице Тамбасова). Срок действия названного разрешения до 06.08.2013.
Общество, осуществив строительство объекта коммунального хозяйства, 12.12.2014 обратилось в Службу с заявлением от 09.12.2014 N 9-024-14 (входящий N 07-05-10130/14-01) о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
В уведомлении от 22.12.2014 N 07-05-10130/14-ои Служба сообщила Обществу об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании части 6 статьи 55 ГрК РФ, поскольку "согласно градостроительному плану земельного участка N RU78139000-20473 от 05.09.2014 основным видом разрешенного использования земельного участка является размещение надземных сооружений линий электропередач и тепловых сетей (в том числе для размещения павильонных камер). Однако, в разработанной проектной документации отсутствуют тепловые сети, для обслуживания которых построены указанные сооружения. Кроме того, указанные объекты не относятся к объектам капитального строительства (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ), так как состоят из каркасных конструкций. Отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок с правом возведения объекта капитального строительства в связи с отсутствием разработанной градостроительной документации (проектов планировки и межевания территории)".
Общество обратилось в суд с вышеназванными требованиями, удовлетворяя которые суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод об отсутствии у Службы правовых и фактических оснований для отказа Обществу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Кассационная инстанция, заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (часть 1 статьи 55 ГрК РФ).
Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы документы, перечень которых приведен в части 3 статьи 55 ГрК РФ, в числе которых правоустанавливающие документы на земельный участок (пункт 1).
Исходя из положений части 6 статьи 55 ГрК РФ основаниями для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являются: отсутствие документов, указанных в части 3 названной статьи (пункт 1); несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (пункт 2); несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство (пункт 3); несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации (пункт 4).
В соответствии с частью 8 статьи 55 ГрК РФ отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.
Из материалов дела усматривается, что Служба уведомлением от 22.12.2014 N 07-05-10130/14-ои отказала Обществу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов коммунального хозяйства на основании части 6 статьи 55 ГрК РФ - "отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок с правом возведения объекта капитального строительства в связи с отсутствием разработанной градостроительной документации (проектов планировки и межевания территории)".
Учитывая, что при подаче заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию спорного объекта Общество в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок представило договор аренды земельного участка, предоставляемого для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, а также разработки проектной документации от 14.01.2011 N 08/ЗКС-000162, Служба, принимая оспариваемое решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, обоснованно исходила из содержащихся в названном договоре условий предоставления земельного участка.
Так, из пунктов 1.2, 2.1 и 6.2.1 договора аренды земельного участка от 14.01.2011 N 08/ЗКС-000162 следует, что участок предоставлен Обществу для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, разработки проектной документации. Возводить на участке объекты недвижимости Общество вправе при условии разработки документации и получения в установленном порядке разрешения на строительство (пункт 1.2). Под документацией в целях названного договора понимается градостроительная документация о застройке территории, проектная документация, состав которой определен действующим законодательством, а также договором (пункт 2.1). При этом договором предусмотрено право арендатора возводить на участке объекты недвижимости, за исключением жилых помещений, при условии разработки документации, указанной в пункте 1 распоряжения КУГИ от 22.11.2010 N 2935-рз - документации по планировке территории и проектной документации (пункт 6.2.1).
В соответствии с частью 5 статьи 41 ГрК РФ при подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков. Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов (часть 1 названной статьи).
Подготовка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков урегулирована положениями статей 42 - 44 ГрК РФ, из системного толкования которых следует, что в состав градостроительной документации по планировке (застройке) территории включены как проекты планировки территории и межевания территории, так и градостроительные планы земельных участков.
Так, подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов капитального строительства, в том числе объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения. Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий (части 1 и 9 статьи 42 ГрК РФ). При этом подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа (часть 2 статьи 44 названного Кодекса).
Применительно к положениям статей 42 - 44 ГрК РФ градостроительный план земельного участка является документом информационного характера в отношении градостроительных ограничений, в то время как проекты планировки и межевания территории представляют собой комплексную документацию, подготовка которой направлена на выделение элементов планировочной структуры, таких как обеспеченность территории парковочными местами, проездами, объектами социальной инфраструктуры и других.
Согласно части 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
В целях правильного разрешения вопроса о надлежащем исполнении Обществом условий пункта 1.2 договора аренды земельного участка от 14.01.2011 N 08/ЗКС-000162 и возможности возводить на участке объект недвижимости судебными инстанциями не приняты во внимание вышеприведенные нормативные положения, а также письмо Комитета по градостроительству и архитектуре от 31.12.2014 N 1-1-70776/5 о том, что заключением от 15.10.2013 N 1-4-54049/2 согласован первый этап проекта планировки и межевания территории, в границы которой входит спорный земельный участок, материалы второго этапа Обществом на рассмотрение не представлялись (л.д. 174, том 1).
Таким образом, определенные в пунктах 1.2, 2.1 и 6.2.1 договора аренды земельного участка от 14.01.2011 N 08/ЗКС-000162 условия возникновения у Общества права на возведение объекта капитального строительства не исполнены арендатором.
При таких обстоятельствах выводы судов двух инстанций о том, что Обществом при обращении в Службу с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию выполнены требования пункта 1 части 3 статьи 55 ГрК РФ о предоставлении правоустанавливающих документов на земельный участок, противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, из которых прямо следует обязанность арендатора разработать документацию по планировке территории и проектную документацию, получить разрешение на строительство, а затем приступать к реализации права на возведение объектов недвижимости.
В силу части 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно пункту 10 статьи 1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Из оспариваемого уведомления Службы об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию усматривается, что основанием для отказа послужило не только отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок (пункт 1 части 3 статьи 55 ГрК РФ), но и то обстоятельство, что возведенные на этом земельном участке объекты не относятся к объектам капитального строительства (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ).
При этом Служба исходила из акта осмотра объектов коммунального хозяйства, проведенного должностным лицом Службы 19.12.2014 в связи с поступившим от Общества заявлением о выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. В ходе осмотра (с фотофиксацией) установлено, что на "земельном участке расположены три одноэтажные сооружения контейнерного типа из металлического корпуса, которые признаками капитальности (недвижимости) не обладают, поскольку согласно проектной документации объекта, выполненной обществом с ограниченной ответственностью "Центр проектирования" в 2012 году, предусматривается возведение объектов из металлического каркаса с ограждающими конструкциями из стеновых сэндвич-панелей без устройства фундамента" (л.д. 175 - 185, том 1).
Суд первой инстанции при оценке рассматриваемого обстоятельства ограничился выводом о том, что "использование при строительстве объектов каркасных конструкций не может свидетельствовать об их несоответствии требованиям, предъявляемым к объектам капитального строительства", а суд апелляционной инстанции принял во внимание только одно доказательство - техническую документацию N 5-ЭЗ/07-2015, составленную 14.07.2015 обществом с ограниченной ответственностью "Базис" по заказу Общества в отношении спорных объектов.
Суд кассационной инстанции полагает, что правила оценки доказательств, установленные в статье 71 АПК РФ, при исследовании данного вопроса судами двух инстанций не соблюдены, поскольку каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, в то время как арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
На основании изложенного суд кассационной инстанции считает обоснованными доводы подателей жалоб о том, что не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам выводы судов двух инстанций о нарушении Службой части 6 статьи 55 ГрК РФ при вынесении решения об отказе в выдаче Обществу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Приведенные в кассационной жалобе Службы доводы о том, что объекты коммунального хозяйства, в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию которых отказано, не относятся ни к основным, ни к условно разрешенным видам использования земельного участка, установленным в статье 21 Закона Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга", суд кассационной инстанции считает необоснованными, противоречащими подпункту 24 пункта 3 названной статьи.
Исходя из вышеназванных нормативных положений и обстоятельств настоящего дела суд кассационной инстанции полагает, что оспариваемое решение Службы об отказе Обществу выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию соответствует статье 55 ГрК РФ, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных Обществом требований у судов не имелось.
Учитывая отсутствие оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ для направления дела на новое рассмотрение, кассационная инстанция, проверяя законность принятых по делу судебных актов, исходя из полномочий, установленных пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене.
Руководствуясь статьей 286, пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.09.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015 по делу N А56-18660/2015 отменить.
Обществу с ограниченной ответственностью "Вега" отказать в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выраженного в уведомлении от 22.12.2014 N 07-05-10130/14-ои, и обязании Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Тамбасова, дом 12, корпус 3, литеры А, Б и В.
Председательствующий
И.С.ЛЮБЧЕНКО
Судьи
Е.Н.АЛЕКСАНДРОВА
О.А.АЛЕШКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 20.04.2016 N Ф07-2669/2016, Ф07-1622/2016 ПО ДЕЛУ N А56-18660/2015
Требование: О признании незаконным отказа уполномоченного органа в выдаче обществу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Отказ мотивирован отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок с правом возведения объекта капитального строительства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 апреля 2016 г. по делу N А56-18660/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Любченко И.С., судей Александровой Е.Н. и Алешкевича О.А., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Вега" Дегтяревой А.А. (доверенность от 12.02.2015), от Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Пашковой Н.С. (доверенность от 30.12.2015 N 6), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Родинко О.В. (доверенность от 30.12.2015 N 85412-42), от Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения "Управление инвестиций" Ефремкина С.А. (доверенность от 11.01.2016 N 11), рассмотрев 11-13.04.2016 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.09.2015 (судья Лобова Д.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015 (судьи Барканова Я.В., Желтянников В.И., Жиляева Е.В.) по делу N А56-18660/2015,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Вега" (место нахождения: 197374, Санкт-Петербург, Мебельная улица, дом 2, литера Д, помещение 4-Н, ОГРН 1109847022372, ИНН 7804450362; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, улица Зодчего Росси, дом 1/3, ОГРН 1047839034484, ИНН 7840016760; далее - Служба) в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выраженного в уведомлении от 22.12.2014 N 07-05-10130/14-ои, и обязании Службы выдать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Тамбасова, дом 12, корпус 3, литеры А, Б и В.
В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, дом 1, литера Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076; далее - Комитет), Комитет по градостроительству и архитектуре (место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, площадь Ломоносова, дом 2, ОГРН 1037843022524, ИНН 7830000994) и Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение "Управление инвестиций" (место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, набережная реки Мойки, дом 76, ОГРН 1027810269827, ИНН 7809023950; далее - Учреждение).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.09.2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015, признан незаконным отказ Службы в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выраженный в уведомлении от 22.12.2014 N 07-05-10130/14-ои. Суд первой инстанции обязал Службу выдать Обществу разрешение на ввод в эксплуатацию объекта коммунального хозяйства, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Тамбасова, дом 12, корпус 3, литеры А, Б и В, в течение 10 дней с даты вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу.
В кассационных жалобах Служба и Комитет просят отменить судебные акты и принять по делу новое решение, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права - статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 41, 42 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ). По мнению подателей жалоб, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам выводы судов двух инстанций о нарушении Службой части 6 статьи 55 ГрК РФ при вынесении решения об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В судебном заседании представители Службы, Комитета и Учреждения поддержали доводы жалоб, а представитель Общества возражал против их удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.
Суд кассационной инстанции в порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 11.04.2016 объявил перерыв до 14 часов 00 минут 13.04.2016, после окончания которого заседание продолжено в прежнем составе судей.
Комитет по градостроительству и архитектуре о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, однако представители в судебное заседание не явились, в связи с чем в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 АПК РФ.
Из материалов дела следует, что должностным лицом Комитета по управлению городским имуществом (далее - КУГИ) издано распоряжение от 22.11.2010 N 2935-рз о проведении торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Тамбасова, участок 1 (юго-западнее дома 16, литера А по улице Тамбасова), кадастровый номер 78:40:8473А:7, площадь 3669 кв. м, сроком на шесть лет в целях разработки в установленном порядке документации по планировке территории и разработки проектной документации (пункт 1).
При этом в пункте 3.4.1 названного распоряжения установлено, что существенным условием договора аренды земельного участка, заключаемого по итогам торгов, является право арендатора при условии разработки документации, указанной в пункте 1 настоящего распоряжения, и получения в установленном порядке разрешений на строительство возводить на участке объекты недвижимости, за исключением жилых помещений.
По итогам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили 14.01.2011 договор аренды земельного участка, предоставляемого для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, а также разработки проектной документации N 08/ЗКС-000162.
Согласно пункту 1.1 названного договора "арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок, относящийся к категориям земель населенных пунктов, кадастровый номер 78:40:8473А:7, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, улица Тамбасова, участок 1 (юго-западнее дома 16, литера А по улице Тамбасова), площадью 3669 кв. м".
При этом участок предоставлен Обществу "для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, разработки проектной документации объектов коммунального хозяйства. При условии разработки документации и получения в установленном порядке разрешения на строительство арендатор имеет право возводить на участке объекты недвижимости. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменения названных условий использования участка допускаются исключительно с согласия арендодателя" (пункт 1.2 договора от 14.01.2011 N 08/ЗКС-000162).
Кроме того, в разделе 6 "Особые условия" договора аренды земельного участка от 14.01.2011 N 08/ЗКС-000162 предусмотрено право арендатора возводить на участке объекты недвижимости, за исключением жилых помещений, при условии разработки документации, указанной в пункте 1 распоряжения КУГИ от 22.11.2010 N 2935-рз, и получения в установленном порядке разрешений на строительство (пункт 6.2.1 договора).
06.08.2012 Служба выдала Обществу разрешение N 78-08012020-2012 на строительство объекта коммунального хозяйства на земельном участке площадью 3669 кв. м, площадь застройки 150 кв. м, площадь одного павильона - 50 кв. м, строительный объем одного павильона - 140 куб. м, количество павильонов - 3, этажность - 1 этаж, по адресу: Санкт-Петербург, улица Тамбасова, участок 1 (юго-западнее дома 16, литера А по улице Тамбасова). Срок действия названного разрешения до 06.08.2013.
Общество, осуществив строительство объекта коммунального хозяйства, 12.12.2014 обратилось в Службу с заявлением от 09.12.2014 N 9-024-14 (входящий N 07-05-10130/14-01) о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
В уведомлении от 22.12.2014 N 07-05-10130/14-ои Служба сообщила Обществу об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании части 6 статьи 55 ГрК РФ, поскольку "согласно градостроительному плану земельного участка N RU78139000-20473 от 05.09.2014 основным видом разрешенного использования земельного участка является размещение надземных сооружений линий электропередач и тепловых сетей (в том числе для размещения павильонных камер). Однако, в разработанной проектной документации отсутствуют тепловые сети, для обслуживания которых построены указанные сооружения. Кроме того, указанные объекты не относятся к объектам капитального строительства (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ), так как состоят из каркасных конструкций. Отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок с правом возведения объекта капитального строительства в связи с отсутствием разработанной градостроительной документации (проектов планировки и межевания территории)".
Общество обратилось в суд с вышеназванными требованиями, удовлетворяя которые суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод об отсутствии у Службы правовых и фактических оснований для отказа Обществу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Кассационная инстанция, заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (часть 1 статьи 55 ГрК РФ).
Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы документы, перечень которых приведен в части 3 статьи 55 ГрК РФ, в числе которых правоустанавливающие документы на земельный участок (пункт 1).
Исходя из положений части 6 статьи 55 ГрК РФ основаниями для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являются: отсутствие документов, указанных в части 3 названной статьи (пункт 1); несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (пункт 2); несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство (пункт 3); несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации (пункт 4).
В соответствии с частью 8 статьи 55 ГрК РФ отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.
Из материалов дела усматривается, что Служба уведомлением от 22.12.2014 N 07-05-10130/14-ои отказала Обществу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов коммунального хозяйства на основании части 6 статьи 55 ГрК РФ - "отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок с правом возведения объекта капитального строительства в связи с отсутствием разработанной градостроительной документации (проектов планировки и межевания территории)".
Учитывая, что при подаче заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию спорного объекта Общество в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок представило договор аренды земельного участка, предоставляемого для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, а также разработки проектной документации от 14.01.2011 N 08/ЗКС-000162, Служба, принимая оспариваемое решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, обоснованно исходила из содержащихся в названном договоре условий предоставления земельного участка.
Так, из пунктов 1.2, 2.1 и 6.2.1 договора аренды земельного участка от 14.01.2011 N 08/ЗКС-000162 следует, что участок предоставлен Обществу для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, разработки проектной документации. Возводить на участке объекты недвижимости Общество вправе при условии разработки документации и получения в установленном порядке разрешения на строительство (пункт 1.2). Под документацией в целях названного договора понимается градостроительная документация о застройке территории, проектная документация, состав которой определен действующим законодательством, а также договором (пункт 2.1). При этом договором предусмотрено право арендатора возводить на участке объекты недвижимости, за исключением жилых помещений, при условии разработки документации, указанной в пункте 1 распоряжения КУГИ от 22.11.2010 N 2935-рз - документации по планировке территории и проектной документации (пункт 6.2.1).
В соответствии с частью 5 статьи 41 ГрК РФ при подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков. Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов (часть 1 названной статьи).
Подготовка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков урегулирована положениями статей 42 - 44 ГрК РФ, из системного толкования которых следует, что в состав градостроительной документации по планировке (застройке) территории включены как проекты планировки территории и межевания территории, так и градостроительные планы земельных участков.
Так, подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов капитального строительства, в том числе объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения. Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий (части 1 и 9 статьи 42 ГрК РФ). При этом подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа (часть 2 статьи 44 названного Кодекса).
Применительно к положениям статей 42 - 44 ГрК РФ градостроительный план земельного участка является документом информационного характера в отношении градостроительных ограничений, в то время как проекты планировки и межевания территории представляют собой комплексную документацию, подготовка которой направлена на выделение элементов планировочной структуры, таких как обеспеченность территории парковочными местами, проездами, объектами социальной инфраструктуры и других.
Согласно части 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
В целях правильного разрешения вопроса о надлежащем исполнении Обществом условий пункта 1.2 договора аренды земельного участка от 14.01.2011 N 08/ЗКС-000162 и возможности возводить на участке объект недвижимости судебными инстанциями не приняты во внимание вышеприведенные нормативные положения, а также письмо Комитета по градостроительству и архитектуре от 31.12.2014 N 1-1-70776/5 о том, что заключением от 15.10.2013 N 1-4-54049/2 согласован первый этап проекта планировки и межевания территории, в границы которой входит спорный земельный участок, материалы второго этапа Обществом на рассмотрение не представлялись (л.д. 174, том 1).
Таким образом, определенные в пунктах 1.2, 2.1 и 6.2.1 договора аренды земельного участка от 14.01.2011 N 08/ЗКС-000162 условия возникновения у Общества права на возведение объекта капитального строительства не исполнены арендатором.
При таких обстоятельствах выводы судов двух инстанций о том, что Обществом при обращении в Службу с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию выполнены требования пункта 1 части 3 статьи 55 ГрК РФ о предоставлении правоустанавливающих документов на земельный участок, противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, из которых прямо следует обязанность арендатора разработать документацию по планировке территории и проектную документацию, получить разрешение на строительство, а затем приступать к реализации права на возведение объектов недвижимости.
В силу части 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно пункту 10 статьи 1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Из оспариваемого уведомления Службы об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию усматривается, что основанием для отказа послужило не только отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок (пункт 1 части 3 статьи 55 ГрК РФ), но и то обстоятельство, что возведенные на этом земельном участке объекты не относятся к объектам капитального строительства (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ).
При этом Служба исходила из акта осмотра объектов коммунального хозяйства, проведенного должностным лицом Службы 19.12.2014 в связи с поступившим от Общества заявлением о выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. В ходе осмотра (с фотофиксацией) установлено, что на "земельном участке расположены три одноэтажные сооружения контейнерного типа из металлического корпуса, которые признаками капитальности (недвижимости) не обладают, поскольку согласно проектной документации объекта, выполненной обществом с ограниченной ответственностью "Центр проектирования" в 2012 году, предусматривается возведение объектов из металлического каркаса с ограждающими конструкциями из стеновых сэндвич-панелей без устройства фундамента" (л.д. 175 - 185, том 1).
Суд первой инстанции при оценке рассматриваемого обстоятельства ограничился выводом о том, что "использование при строительстве объектов каркасных конструкций не может свидетельствовать об их несоответствии требованиям, предъявляемым к объектам капитального строительства", а суд апелляционной инстанции принял во внимание только одно доказательство - техническую документацию N 5-ЭЗ/07-2015, составленную 14.07.2015 обществом с ограниченной ответственностью "Базис" по заказу Общества в отношении спорных объектов.
Суд кассационной инстанции полагает, что правила оценки доказательств, установленные в статье 71 АПК РФ, при исследовании данного вопроса судами двух инстанций не соблюдены, поскольку каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, в то время как арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
На основании изложенного суд кассационной инстанции считает обоснованными доводы подателей жалоб о том, что не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам выводы судов двух инстанций о нарушении Службой части 6 статьи 55 ГрК РФ при вынесении решения об отказе в выдаче Обществу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Приведенные в кассационной жалобе Службы доводы о том, что объекты коммунального хозяйства, в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию которых отказано, не относятся ни к основным, ни к условно разрешенным видам использования земельного участка, установленным в статье 21 Закона Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга", суд кассационной инстанции считает необоснованными, противоречащими подпункту 24 пункта 3 названной статьи.
Исходя из вышеназванных нормативных положений и обстоятельств настоящего дела суд кассационной инстанции полагает, что оспариваемое решение Службы об отказе Обществу выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию соответствует статье 55 ГрК РФ, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных Обществом требований у судов не имелось.
Учитывая отсутствие оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ для направления дела на новое рассмотрение, кассационная инстанция, проверяя законность принятых по делу судебных актов, исходя из полномочий, установленных пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене.
Руководствуясь статьей 286, пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.09.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015 по делу N А56-18660/2015 отменить.
Обществу с ограниченной ответственностью "Вега" отказать в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выраженного в уведомлении от 22.12.2014 N 07-05-10130/14-ои, и обязании Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Тамбасова, дом 12, корпус 3, литеры А, Б и В.
Председательствующий
И.С.ЛЮБЧЕНКО
Судьи
Е.Н.АЛЕКСАНДРОВА
О.А.АЛЕШКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)