Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Емельянова Д.В.,
судей А.Н. Стрекачева, Н.В. Сулименко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабаян В.Г.
при участии:
от ООО "Калинина": представитель Кривцова Е.А. по доверенности от 20.07.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Калинина"
на определение Арбитражного суда Краснодарского края
от 10.03.2017 по делу N А32-19671/2013 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки
по заявлению конкурсного управляющего ЗАО "Агрофирма "Мысхако" Хасанова Рустама Руслановича
к Цахилову Игорю Эдуардовичу о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Агрофирма "Мысхако" (ИНН 2315005310, ОГРН 1022302397853),
принятое в составе судьи Тумановой Л.Р.,
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Агрофирма "Мысхако" (далее - должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратился конкурсный управляющий должника (далее - заявитель, конкурсный управляющий) с заявлением о признании недействительным договора N 211-п от 23 августа 2013 г. купли-продажи земельного участка площадью 3922 кв. м с кадастровым номером 23:47:0118034:264, заключенного между ЗАО "Агрофирма "Мысхако" (ИНН 2315005310) и Цахиловым Игорем Эдуардовичем и применить последствия недействительности договора N 211-п от 23 августа 2013 г. купли-продажи земельного участка площадью 3922 кв. м с кадастровым номером 23:47:0118034:264 в виде двусторонней реституции.
Заявленные требования мотивированы тем, что при совершении указанной сделки, присутствовало неравноценное встречное исполнение обязательств, выразившееся в существенном занижении рыночной стоимости продаваемого объекта и причинения вреда имущественным интересам кредиторов.
Определением суда от 10.03.2017 по делу N А32-19671/2013 заявление конкурсного управляющего о признании сделки должника недействительной удовлетворено. Договор N 211-п от 23 августа 2013 года купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:47:0118034:264, заключенный между ЗАО "Агрофирма "Мысхако" и Цахиловым Игорем Эдуардовичем признан недействительной сделкой. Применены последствия недействительности сделки путем приведения лиц в первоначальное положение: аннулирована регистрационная запись N 23-23-21/250/2013-353 от 04.09.2013 о государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0118034:264 согласно договору N 211-п от 23 августа 2013 года заключенному между ЗАО "Агрофирма "Мысхако" и Цахиловым Игорем Эдуардовичем; взыскано с ЗАО "Агрофирма "Мысхако" в пользу Цахилова Игоря Эдуардовича 900 000 (девятьсот тысяч) рублей. Взыскано с Цахилова Игоря Эдуардовича в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.
Не согласившись с определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2017 г. по делу N А32-19671/2013, ООО "Калинина" обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение от 10.03.2017 по делу N А32-19671/2013 отменить в обжалуемой части и принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции при вынесении определения о признании недействительной сделки неверно применены последствия ее недействительности в виде взыскания с ЗАО "Агрофирма "Мысхако" в пользу Цахилова Игоря Эдуарновича 900 000 (девятьсот тысяч) руб. Судом не учтено, что материалами дела не подтвержден факт исполнения обязательств по оплате указанной суммы.
Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2017 г. по делу N А32-19671/2013 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.
Поскольку определение суда первой инстанции оспаривается только в части и ни одна из сторон в судебном заседании не заявила возражений в отношении применения положений части 5 статьи 268 АПК РФ, законность и обоснованность судебного акта проверяется судом апелляционной инстанции в обжалуемой части с учетом положений части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании суд огласил, что от Цахилова Игоря Эдуардовича через канцелярию суда поступило ходатайство об отложении судебного заседания.
Суд, совещаясь на месте, определил: отказать в удовлетворении ходатайства, так как по смыслу ст. 158 АПК РФ, отложение судебного заседания является правом суда даже при уважительности неявки лица в судебное заседание. Судебная коллегия не усматривает препятствий для рассмотрения жалобы по существу.
Представитель ООО "Калинина" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить в обжалуемой части.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края 26.08.2013 года в отношении ЗАО "Агрофирма Мысхако" введена процедура банкротства - наблюдение.
Решением от 12.12.2014 года должник - ЗАО "Агрофирма Мысхако" признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
В целях реализации своих обязанностей конкурсный управляющий, в порядке п. 2 ст. 129 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", посчитав сделку должника - договор купли-продажи от 23.08.2013 земельного участка площадью 3922 кв. м, с кадастровым номером 23:47:0118034:264, заключенный между ЗАО "Агрофирма "Мысхако" и Цахиловым И.Э. подозрительной ввиду неравноценности встречного исполнения, оспорил ее по правилам главы III.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Требование конкурсного управляющего обосновано тем, что при совершении указанной сделки, присутствовало неравноценное встречное исполнение обязательств, выразившееся в существенном занижении рыночной стоимости продаваемого объекта и причинения вреда имущественным интересам кредиторов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В пункте 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы 3.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", установлено, что для признании сделки недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве не требуется чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.
При оспаривании сделки по основанию, изложенному в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, необходимо доказать рыночную стоимость переданного имущества или иного исполнения обязательств.
Из материалов дела следует, что заявление о признании должника несостоятельным (банкротом) принято Арбитражным судом Краснодарского края 21.06.2013., оспариваемая сделка заключена 23.08.2013, то есть после принятия арбитражным судом заявления о признании должника несостоятельным.
Если подозрительная сделка совершена в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия такого заявления, то для признание ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестность контрагента), не требуется.
Как следует из материалов дела, между ЗАО "Агрофирма "Мысхако" и Цахиловым И.Э. заключен договор N 211-п купли-продажи земельного участка от 23.08.2013 площадью 3922 кв. м с кадастровым N 23:47:0118034:264.
Согласно сообщению от 11.07.2014 ООО "Кредит-Сервис", представленному конкурсным управляющим в материалы дела, рыночная стоимость земельного участка, являющегося предметом оспариваемой сделки, составляет 2 500 руб. - 3 000 руб. за 1 кв. м. Таким образом, рыночная стоимость земельного участка площадью 3922 кв. м с кадастровым N 23:47:0118034:264 составляет 9 805 000 руб.
Арбитражным судом Краснодарского края в ходе рассмотрения обособленного спора на основании ходатайства конкурсного управляющего была проведена судебная оценочная экспертиза рыночной стоимости земельного участка площадью 3922 кв. м с кадастровым N 23:47:0118034:264.
Проведение экспертизы поручено Брусовой Е.Н. члену НП СРО "Национальная коллегия специалистов - оценщиков", оценщику ООО "Партнеръ".
От эксперта в материалы дела поступило экспертное заключение N 1530 от 29.04.2016.
В соответствии с выводом эксперта рыночная стоимость земельного участка площадью 3922 кв. м с кадастровым N 23:47:0118034:264 на дату заключения оспариваемого договора от 23.08.2013 составляет 2 464 153 рублей. Однако, земельный участок отчужден по цене 900 000 рублей.
Вместе с тем суд первой инстанции не дал оценку неравноценности встречного исполнения, поскольку судом первой инстанции было установлено, что на отчужденном земельном участке находится объект недвижимости - винохранилище, принадлежащее должнику, находящееся в ипотеке, которое вошло в состав конкурсной массы, поэтому цена сделки в данном случае правового значения не имеет.
Судами установлено, что на момент заключения между ЗАО "Агрофирма "Мысхако" и Цахиловым Игорем Эдуардовичем оспариваемого договора N 211-п от 23.08.2013 купли-продажи земельного участка площадью 3922 кв. м с кадастровым номером 23:47:0118034:264 на спорном участке находился объект недвижимости (винохранилище N 7, лит. Ж общей площадью 1095,1 кв. м, год постройки - 1965), принадлежащий должнику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 18.04.2003 серии 23-АА N 972261).
В материалах дела имеется кадастровая выписка на нежилое здание - винохранилище N 7, лит. Ж общей площадью 1095,1 кв. м, планом реорганизации арендного винсовхоза "Малая земля", подтверждающая нахождение указанного объекта недвижимости на земельном участке.
Указанный объект недвижимости стоит на балансе предприятия и включен в конкурсную массу ЗАО "Агрофирма "Мысхако", что подтверждается отчетом об оценке N КС-15/05/1 рыночной стоимостью 8 198 000 рублей.
В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу.
В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательств" указано, что, согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком.
Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Исходя из вышеизложенного, сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу, что должник и ответчик не вправе были заключать договор купли-продажи земельного участка без одновременного отчуждения расположенного на нем прочно связанного с земельным участком объекта недвижимости.
Указанные выводы суда первой инстанции предметом проверки суда апелляционной инстанции не являются, поскольку в силу положений части 5 статьи 268 АПК РФ, законность и обоснованность судебного акта проверяется судом апелляционной инстанции в части правильности применения последствий недействительности сделки.
Суд первой инстанции применил последствия недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение путем возврата должником всего полученного по ничтожной сделке - это стоимость отчужденного земельного участка в сумме 900 000 рублей и аннулирования записи о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0118034:264 согласно договору N 211-п от 23 августа 2013 года, заключенному между ЗАО "Агрофирма "Мысхако" и Цахиловым Игорем Эдуардовичем.
Оценив представленные доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что судом первой инстанции при применении последствий недействительности сделки не учтено следующее.
Частью 1 статьи 61.6 Федерального закона N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.
Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона "О бухгалтерском учете", все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.
Наличие в договоре условия о том, что расчеты между сторонами полностью произведены, не подтверждает факта оплаты товара без соответствующих доказательств, удостоверяющих реальный факт передачи ответчиком денежных средств истцу и фактическое наличие у ответчика на момент совершения спорной сделки денежных средств, в объеме достаточном для оплаты спорного имущества.
Конкурсный управляющий указывает, что какие-либо документы, свидетельствующие о получении должником оплаты по спорной сделке и об их фактическом расходовании, ему не передавались.
Каких-либо доказательств, подтверждающих фактическое наличие у ответчика на момент совершения спорной сделки денежных средств, в объеме достаточном для оплаты спорного имущества, а также документов об оплате покупателем должнику стоимости имущества, ответчиком в материалы дела не представлено.
На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оснований для применения последствий недействительности сделки в виде взыскания с ЗАО "Агрофирма "Мысхако" в пользу Цахилова Игоря Эдуардовича 900 000 руб. у суда первой инстанции не имелось, поскольку в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчик факт оплаты спорного имущества ЗАО "Агрофирма "Мысхако" не доказал.
При таких обстоятельствах судебный акт в указанной части подлежит отмене.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в виде государственной пошлины относятся на ответчика.
Таким образом, судебная коллегия считает необходимым взыскать с Цахилова Игоря Эдуардовича в пользу общества с ограниченной ответственностью "КАЛИНИНА" 3 000 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.
Поскольку при принятии определения от 10.03.2017 по делу N А32-19671/2013 суд первой инстанции пришел к выводам, не соответствующим установленным по делу обстоятельствам, и неправильно применил нормы материального права, обжалованный судебный акт подлежит отмене в обжалуемой части на основании пунктов 3 и 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с принятием нового судебного акта.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2017 по делу N А32-19671/2013 отменить в части применения последствий недействительности сделки в виде взыскания с ЗАО "Агрофирма "Мысхако" в пользу Цахилова Игоря Эдуардовича 900 000 руб., в применении последствий недействительности сделки в указанной части отказать.
Взыскать с Цахилова Игоря Эдуардовича в пользу общества с ограниченной ответственностью "КАЛИНИНА" 3 000 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.05.2017 N 15АП-6344/2017 ПО ДЕЛУ N А32-19671/2013
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 мая 2017 г. N 15АП-6344/2017
Дело N А32-19671/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Емельянова Д.В.,
судей А.Н. Стрекачева, Н.В. Сулименко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабаян В.Г.
при участии:
от ООО "Калинина": представитель Кривцова Е.А. по доверенности от 20.07.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Калинина"
на определение Арбитражного суда Краснодарского края
от 10.03.2017 по делу N А32-19671/2013 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки
по заявлению конкурсного управляющего ЗАО "Агрофирма "Мысхако" Хасанова Рустама Руслановича
к Цахилову Игорю Эдуардовичу о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Агрофирма "Мысхако" (ИНН 2315005310, ОГРН 1022302397853),
принятое в составе судьи Тумановой Л.Р.,
установил:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Агрофирма "Мысхако" (далее - должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратился конкурсный управляющий должника (далее - заявитель, конкурсный управляющий) с заявлением о признании недействительным договора N 211-п от 23 августа 2013 г. купли-продажи земельного участка площадью 3922 кв. м с кадастровым номером 23:47:0118034:264, заключенного между ЗАО "Агрофирма "Мысхако" (ИНН 2315005310) и Цахиловым Игорем Эдуардовичем и применить последствия недействительности договора N 211-п от 23 августа 2013 г. купли-продажи земельного участка площадью 3922 кв. м с кадастровым номером 23:47:0118034:264 в виде двусторонней реституции.
Заявленные требования мотивированы тем, что при совершении указанной сделки, присутствовало неравноценное встречное исполнение обязательств, выразившееся в существенном занижении рыночной стоимости продаваемого объекта и причинения вреда имущественным интересам кредиторов.
Определением суда от 10.03.2017 по делу N А32-19671/2013 заявление конкурсного управляющего о признании сделки должника недействительной удовлетворено. Договор N 211-п от 23 августа 2013 года купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:47:0118034:264, заключенный между ЗАО "Агрофирма "Мысхако" и Цахиловым Игорем Эдуардовичем признан недействительной сделкой. Применены последствия недействительности сделки путем приведения лиц в первоначальное положение: аннулирована регистрационная запись N 23-23-21/250/2013-353 от 04.09.2013 о государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0118034:264 согласно договору N 211-п от 23 августа 2013 года заключенному между ЗАО "Агрофирма "Мысхако" и Цахиловым Игорем Эдуардовичем; взыскано с ЗАО "Агрофирма "Мысхако" в пользу Цахилова Игоря Эдуардовича 900 000 (девятьсот тысяч) рублей. Взыскано с Цахилова Игоря Эдуардовича в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.
Не согласившись с определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2017 г. по делу N А32-19671/2013, ООО "Калинина" обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение от 10.03.2017 по делу N А32-19671/2013 отменить в обжалуемой части и принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции при вынесении определения о признании недействительной сделки неверно применены последствия ее недействительности в виде взыскания с ЗАО "Агрофирма "Мысхако" в пользу Цахилова Игоря Эдуарновича 900 000 (девятьсот тысяч) руб. Судом не учтено, что материалами дела не подтвержден факт исполнения обязательств по оплате указанной суммы.
Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2017 г. по делу N А32-19671/2013 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.
Поскольку определение суда первой инстанции оспаривается только в части и ни одна из сторон в судебном заседании не заявила возражений в отношении применения положений части 5 статьи 268 АПК РФ, законность и обоснованность судебного акта проверяется судом апелляционной инстанции в обжалуемой части с учетом положений части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании суд огласил, что от Цахилова Игоря Эдуардовича через канцелярию суда поступило ходатайство об отложении судебного заседания.
Суд, совещаясь на месте, определил: отказать в удовлетворении ходатайства, так как по смыслу ст. 158 АПК РФ, отложение судебного заседания является правом суда даже при уважительности неявки лица в судебное заседание. Судебная коллегия не усматривает препятствий для рассмотрения жалобы по существу.
Представитель ООО "Калинина" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить в обжалуемой части.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края 26.08.2013 года в отношении ЗАО "Агрофирма Мысхако" введена процедура банкротства - наблюдение.
Решением от 12.12.2014 года должник - ЗАО "Агрофирма Мысхако" признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
В целях реализации своих обязанностей конкурсный управляющий, в порядке п. 2 ст. 129 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", посчитав сделку должника - договор купли-продажи от 23.08.2013 земельного участка площадью 3922 кв. м, с кадастровым номером 23:47:0118034:264, заключенный между ЗАО "Агрофирма "Мысхако" и Цахиловым И.Э. подозрительной ввиду неравноценности встречного исполнения, оспорил ее по правилам главы III.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Требование конкурсного управляющего обосновано тем, что при совершении указанной сделки, присутствовало неравноценное встречное исполнение обязательств, выразившееся в существенном занижении рыночной стоимости продаваемого объекта и причинения вреда имущественным интересам кредиторов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В пункте 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы 3.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", установлено, что для признании сделки недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве не требуется чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.
При оспаривании сделки по основанию, изложенному в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, необходимо доказать рыночную стоимость переданного имущества или иного исполнения обязательств.
Из материалов дела следует, что заявление о признании должника несостоятельным (банкротом) принято Арбитражным судом Краснодарского края 21.06.2013., оспариваемая сделка заключена 23.08.2013, то есть после принятия арбитражным судом заявления о признании должника несостоятельным.
Если подозрительная сделка совершена в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия такого заявления, то для признание ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестность контрагента), не требуется.
Как следует из материалов дела, между ЗАО "Агрофирма "Мысхако" и Цахиловым И.Э. заключен договор N 211-п купли-продажи земельного участка от 23.08.2013 площадью 3922 кв. м с кадастровым N 23:47:0118034:264.
Согласно сообщению от 11.07.2014 ООО "Кредит-Сервис", представленному конкурсным управляющим в материалы дела, рыночная стоимость земельного участка, являющегося предметом оспариваемой сделки, составляет 2 500 руб. - 3 000 руб. за 1 кв. м. Таким образом, рыночная стоимость земельного участка площадью 3922 кв. м с кадастровым N 23:47:0118034:264 составляет 9 805 000 руб.
Арбитражным судом Краснодарского края в ходе рассмотрения обособленного спора на основании ходатайства конкурсного управляющего была проведена судебная оценочная экспертиза рыночной стоимости земельного участка площадью 3922 кв. м с кадастровым N 23:47:0118034:264.
Проведение экспертизы поручено Брусовой Е.Н. члену НП СРО "Национальная коллегия специалистов - оценщиков", оценщику ООО "Партнеръ".
От эксперта в материалы дела поступило экспертное заключение N 1530 от 29.04.2016.
В соответствии с выводом эксперта рыночная стоимость земельного участка площадью 3922 кв. м с кадастровым N 23:47:0118034:264 на дату заключения оспариваемого договора от 23.08.2013 составляет 2 464 153 рублей. Однако, земельный участок отчужден по цене 900 000 рублей.
Вместе с тем суд первой инстанции не дал оценку неравноценности встречного исполнения, поскольку судом первой инстанции было установлено, что на отчужденном земельном участке находится объект недвижимости - винохранилище, принадлежащее должнику, находящееся в ипотеке, которое вошло в состав конкурсной массы, поэтому цена сделки в данном случае правового значения не имеет.
Судами установлено, что на момент заключения между ЗАО "Агрофирма "Мысхако" и Цахиловым Игорем Эдуардовичем оспариваемого договора N 211-п от 23.08.2013 купли-продажи земельного участка площадью 3922 кв. м с кадастровым номером 23:47:0118034:264 на спорном участке находился объект недвижимости (винохранилище N 7, лит. Ж общей площадью 1095,1 кв. м, год постройки - 1965), принадлежащий должнику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 18.04.2003 серии 23-АА N 972261).
В материалах дела имеется кадастровая выписка на нежилое здание - винохранилище N 7, лит. Ж общей площадью 1095,1 кв. м, планом реорганизации арендного винсовхоза "Малая земля", подтверждающая нахождение указанного объекта недвижимости на земельном участке.
Указанный объект недвижимости стоит на балансе предприятия и включен в конкурсную массу ЗАО "Агрофирма "Мысхако", что подтверждается отчетом об оценке N КС-15/05/1 рыночной стоимостью 8 198 000 рублей.
В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу.
В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательств" указано, что, согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком.
Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Исходя из вышеизложенного, сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу, что должник и ответчик не вправе были заключать договор купли-продажи земельного участка без одновременного отчуждения расположенного на нем прочно связанного с земельным участком объекта недвижимости.
Указанные выводы суда первой инстанции предметом проверки суда апелляционной инстанции не являются, поскольку в силу положений части 5 статьи 268 АПК РФ, законность и обоснованность судебного акта проверяется судом апелляционной инстанции в части правильности применения последствий недействительности сделки.
Суд первой инстанции применил последствия недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение путем возврата должником всего полученного по ничтожной сделке - это стоимость отчужденного земельного участка в сумме 900 000 рублей и аннулирования записи о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0118034:264 согласно договору N 211-п от 23 августа 2013 года, заключенному между ЗАО "Агрофирма "Мысхако" и Цахиловым Игорем Эдуардовичем.
Оценив представленные доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что судом первой инстанции при применении последствий недействительности сделки не учтено следующее.
Частью 1 статьи 61.6 Федерального закона N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.
Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона "О бухгалтерском учете", все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.
Наличие в договоре условия о том, что расчеты между сторонами полностью произведены, не подтверждает факта оплаты товара без соответствующих доказательств, удостоверяющих реальный факт передачи ответчиком денежных средств истцу и фактическое наличие у ответчика на момент совершения спорной сделки денежных средств, в объеме достаточном для оплаты спорного имущества.
Конкурсный управляющий указывает, что какие-либо документы, свидетельствующие о получении должником оплаты по спорной сделке и об их фактическом расходовании, ему не передавались.
Каких-либо доказательств, подтверждающих фактическое наличие у ответчика на момент совершения спорной сделки денежных средств, в объеме достаточном для оплаты спорного имущества, а также документов об оплате покупателем должнику стоимости имущества, ответчиком в материалы дела не представлено.
На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оснований для применения последствий недействительности сделки в виде взыскания с ЗАО "Агрофирма "Мысхако" в пользу Цахилова Игоря Эдуардовича 900 000 руб. у суда первой инстанции не имелось, поскольку в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчик факт оплаты спорного имущества ЗАО "Агрофирма "Мысхако" не доказал.
При таких обстоятельствах судебный акт в указанной части подлежит отмене.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в виде государственной пошлины относятся на ответчика.
Таким образом, судебная коллегия считает необходимым взыскать с Цахилова Игоря Эдуардовича в пользу общества с ограниченной ответственностью "КАЛИНИНА" 3 000 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.
Поскольку при принятии определения от 10.03.2017 по делу N А32-19671/2013 суд первой инстанции пришел к выводам, не соответствующим установленным по делу обстоятельствам, и неправильно применил нормы материального права, обжалованный судебный акт подлежит отмене в обжалуемой части на основании пунктов 3 и 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с принятием нового судебного акта.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2017 по делу N А32-19671/2013 отменить в части применения последствий недействительности сделки в виде взыскания с ЗАО "Агрофирма "Мысхако" в пользу Цахилова Игоря Эдуардовича 900 000 руб., в применении последствий недействительности сделки в указанной части отказать.
Взыскать с Цахилова Игоря Эдуардовича в пользу общества с ограниченной ответственностью "КАЛИНИНА" 3 000 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Д.В.ЕМЕЛЬЯНОВ
Д.В.ЕМЕЛЬЯНОВ
Судьи
А.Н.СТРЕКАЧЕВ
Н.В.СУЛИМЕНКО
А.Н.СТРЕКАЧЕВ
Н.В.СУЛИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)