Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О.Г.,
судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Каскад"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 12 января 2016 года по делу N А32-28336/2015 (судья Савин Р.Ю.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Каскад" (ИНН 2626028486, ОГРН 1022601227505)
к ответчикам: администрации муниципального образования город Краснодар, обществу с ограниченной ответственностью "Союзюгстрой" (ИНН 2311128222, ОГРН 1102311005884), Веренцову Федору Александровичу, Сухомлину Михаилу Владимировичу
при участии третьего лица: департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар
о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий его недействительности,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Каскад" (далее - истец, ООО "Каскад") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Союзюгстрой" (далее - ООО "Союзюгстрой") о признании недействительным договора от 05.05.2015 N 4300021469 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403024:706 площадью 875 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Селезнева, 197/Б, заключенного между ответчиками, и применить последствия признания сделки недействительной (ничтожной).
Исковые требования мотивированы тем, что 13.01.2015 в газете "Краснодарские Известия" было опубликовано сообщение о предстоящем предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403024:706. В связи с этим, 06.02.2015 ООО "Каскад" обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении ему в аренду данного участка. В ответе администрация сообщила, что информационное сообщение в газете "Краснодарские Известия" не является публикацией о наличии свободного земельного участка, решения по организации и проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка принято не было. Вместе с тем, 05.05.2015 между ответчиками был заключен договор аренды спорного земельного участка.
Поскольку администрация была информирована о том, что на спорный земельный участок претендуют несколько лиц, администрация была обязана принять решение по организации и проведению аукциона на право заключения договора аренды данного участка. Предоставление земельного участка ООО "Союзюгстрой" без проведения торгов нарушает права и законные интересы ООО "Каскад".
Определением суда от 08.09.2015 (л.д. 52 том 1) по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечен Веренцов Федор Александрович, которому ООО "Союзюгстрой" по соглашению от 27.08.2015 уступило права и обязанности арендатора по оспариваемому договору аренды от 05.05.2015 N 4300021469.
Определением суда от 17.12.2015 (л.д. 90 том 1) по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечен Сухомлин Михаил Владимирович, которому Веренцов Ф.А. по соглашению от 20.11.2015 уступил права и обязанности арендатора по оспариваемому договору аренды от 05.05.2015 N 4300021469.
Решением суда от 12 января 2016 года в иске отказано.
Суд согласился с доводом истца о том, что при наличии нескольких претендентов на спорный земельный участок реализация права на заключение договора аренды такого участка могла быть осуществлена только по результатам торгов. Проведение торгов по реализации права на заключение договора аренды являлось для администрации обязательным. Вместе с тем, суд указал, что заинтересованность истца в предъявлении требования о признании договора аренды недействительным обусловлена необходимостью реализации предусмотренного Земельным кодексом Российской Федерации порядка предоставления данного участка в аренду для строительства. Осуществление данной процедуры возможно только после возврата участка публично-правовому образованию. Однако на спорном участке расположен гараж, на который зарегистрировано право собственности Сухомлина М.В. Обеспечить возврат участка муниципальному образованию и, соответственно, восстановить права истца в рамках избранного им способа защиты невозможно. Защита нарушенного права истца возможна только в том случае, если по иску органа местного самоуправления участок будет освобожден от расположенного на нем гаража. Однако соответствующие действия администрация не предпринимала и в рамках настоящего дела подтвердила свою волю на сохранение возведенного на участке гаража.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- - ООО "Каскад", имеющее законный интерес в приобретении на открытых торгах права на предоставленный ООО "Союзюгстрой" в приоритетном порядке земельный участок, вправе требовать признания оспариваемой сделки недействительной даже без применения последствий недействительности данной сделки. Иное толкование действующего законодательство влечет ограничения права истца на судебную защиту и доступ к правосудию, а также лишает добросовестного лица права возместить судебные расходы по делу, взыскание которых возможно только при удовлетворении исковых требований;
- - отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции в обжалуемом решении сослался на свидетельство о государственной регистрации права на гараж и справку ООО "Партнер" от 16.12.2015, подтверждающую расположение на спорном земельном участке недвижимого имущества. Вместе с тем, данные доказательства были представлены в судебном заседании 11.01.2016, на котором была оглашена резолютивная часть решения и участия в котором истец не принимал. Истец был лишен возможности заявлять возражения относительно указанных доказательств, в частности, заявить ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет определения наличия у названного строения признаков объекта недвижимого имущества;
- - расположенный на спорном участке гараж не обладает признаками объекта недвижимого имущества и является некапитальным строением, так как выполнен из сборно-разборных металлических элементов и не имеет прочной связи с землей через фундамент. Перемещение гаража возможно без несоразмерного ущерба его назначению;
- - суд первой инстанции несправедливо поставил права истца в зависимость от волеизъявления ответчика - администрации МО г. Краснодар. Поскольку обжалуемое решение обладает свойством преюдициальности, обращение ООО "Каскад" в суд с иском об освобождении земельного участка от строения повлечет однозначный отказ в удовлетворении требований общества;
- - суд первой инстанции незаконно дважды оставлял заявление истца об обеспечении иска без движения и требовал от истца представить доказательства, подтверждающие нахождение земельного участка на учете в ГКН. Вместе с тем, наличие у земельного участка кадастрового номера само по себе свидетельствует о постановке данного участка на государственный учет. Определения суда от 03.12.2015 и от 14.12.2015 об оставлении заявления без движения являются незаконными;
- - оспариваемое решение также является незаконным и потому, что оно вынесено до истечения установленного судом срока оставления заявления истца об обеспечении иска без движения. Основанием для отказа в удовлетворении заявления ООО "Каскад" о принятии обеспечительных мер послужило разрешение спора по существу.
В дополнениях к апелляционной жалобе истец указал, что справка ООО "Партнер" от 16.12.2015 является неотносимым доказательством по делу, поскольку данная справка составлена в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403024:705, который предметом настоящего спора не является. Согласно акту экспертного исследования N 20/16.1 от 17.03.2016, составленному ООО "Экспертное предприятие "Стройтэкс" по договору с истцом, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403024:706 строение является временным некапитальным строением. Из этого следует, что земельный участок не обременен каким-либо недвижимым имуществом и может быть возвращен администрации.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Союзюгстрой" просило решение суда оставить без изменения, указало, что ИП Дорошенко Н.В., как и истец по настоящему делу, также обратилась в суд с иском о признании недействительными договоров аренды, заключенных в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0403024:705 и 23:43:0403024:706. Решениями суда по делу N А32-40343/2015 от 12.01.2016 и N А32-40341/2015 от 21.01.2016 в удовлетворении требований ИП Дорошенко Н.В. отказано. Спорный земельный участок огорожен высоким забором и является частной собственностью, в связи с чем, возникают вопросы относительно того, каким образом ООО "Каскад" было организовано проведение экспертного исследования расположенного на спорном участке гаража.
От Сухомлина М.В. поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просил решение суда оставить без изменения, указал, что 03.02.2016 Сухомлин М.В. по договору купли-продажи N 16 приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403024:706. Соответствующая запись была внесена в ЕГРП 08.02.2016. В настоящее время спорный земельный участок объединен со смежным земельным участком с кадастровым номером 23:43:0403024:705, в результате чего образован новый участок с кадастровым номером 23:43:0403024:718. При таких обстоятельствах, обеспечить возврат земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403024:706 муниципальному образованию и, соответственно, восстановить права истца в рамках избранного им способа защиты не представляется возможным. Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403024:718 расположено два гаража, которые являются капитальными строениями и на которые за Сухомлиным М.В. зарегистрировано право собственности. Согласно подготовленному 13.04.2016 градостроительному плану N RU 23306000-00000000005878 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403024:718 большую часть данного участка занимают охранные зоны инженерных коммуникаций, и строительство большого капитального объекта не представляется возможным.
В письменных пояснениях истец указал, что, ввиду несвоевременного рассмотрения судом первой инстанции ходатайства истца о принятии обеспечительных мер, ответчикам была предоставлена возможность зарегистрировать право собственности на расположенные на спорном участке объекты. В процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции орган муниципальной власти, зная о наличии судебного спора, незаконно предоставил в собственность Сухомлину М.В. спорный земельный участок, который впоследствии был объединен с другим земельным участком. Сделка купли-продажи спорного земельного участка, заключенная в процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, является ничтожной и, как ничтожная сделка, не порождает никаких юридических последствий. Учитывая вышеизложенное, ООО "Каскад" просило суд апелляционной инстанции дать правовую оценку договору купли-продажи спорного земельного участка.
В отзыве на апелляционную жалобу Веренцов Ф.А. просил решение суда оставить без изменения, указал, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества (гараж площадью 40,1 кв. м), право собственности на который в настоящее время зарегистрировано за Сухомлиным М.В. Регистрация права собственности Сухомлина М.В. на данный объект в установленном законом порядке не оспорена. В предмет доказывания по заявленным в рамках настоящего дела требованиям не входит установление законности либо незаконности регистрации права собственности на названный объект недвижимого имущества.
Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, будучи надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства.
От истца поступило ходатайство о назначении по делу строительно-технической, землеустроительной экспертизы. На разрешение эксперта истец просил поставить следующие вопросы:
1) Расположены ли на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0403024:706 и 23:43:0403024:718 какие-либо строения (сооружения)?
2) Являются ли эти строения (сооружения), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403024:706 (23:43:0403024:718) капитальными и могут ли они быть отнесены к объектам недвижимости в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации?
3) Возможно ли разделение земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0403024:706 и 23:43:0403024:718 на части, занятые капитальными или некапитальными объектами и не занятые этими объектами для их независимого использования?
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней и отзывов ответчиков, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, в газете "Краснодарские известия" от 13.01.2015 администрацией была опубликована информация о предстоящем предоставлении ООО "Союзюгстрой" земельного участка площадью 875 кв. м для размещения административного здания по ул. им. Селезнева, 197/Б в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара.
06.02.2015 ООО "Каскад" обратилось в администрацию с заявлением (л.д. 22 том 1) о предоставлении ему указанного земельного участка площадью 875 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. Селезнева, 197/Б.
Письмом от 03.03.2015 N 4787 департамент сообщил ООО "Каскад" о том, что указанное выше информационное сообщение в отношении спорного земельного участка не является публикацией о наличии свободного земельного участка.
19.02.2015 постановлением администрации N 1375 ООО "Союзюгстрой" утверждены материалы предварительного согласования места размещения административно-офисного здания на земельном участке площадью 875 кв. м расположенном по адресу: г. Краснодар, по ул. Селезнева, 197/Б.
22.04.2015 администрацией вынесено постановление N 3720 о предоставлении ООО "Союзюгстрой" земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403024:706 площадью 965 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. Селезнева, 197/Б.
Впоследствии 05.05.2015 между администрацией муниципального образования город Краснодара и ООО "Союзюгстрой" был заключен договор N 4300021469 аренды указанного земельного участка для размещения административно-офисного здания.
В исковом заявлении истец указал, что, поскольку в своем заявлении о предоставлении земельного участка ООО "Каскад" сослалось на объявление в газете, данное заявление являлось заявлением еще одного претендента на указанный в публикации земельный участок. В связи с чем, администрация после получения заявления ООО "Каскад" была обязана выставить данный земельный участок на торги по правилам статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".
Ссылаясь на то, что спорный участок был предоставлен в аренду ООО "Союзюгстрой" с нарушением требований действующего законодательства Российской Федерации, ООО "Каскад" обратилось в суд с иском по настоящему делу.
После возбуждения производства по делу судом первой инстанции было установлено, что ООО "Союзюгстрой" по соглашению от 27.08.2015 (л.д. 39 том 1) передало свои права и обязанности арендатора по договору от 05.05.2015 N 4300021469 Веренцову Ф.А.
На спорном земельном участке был возведен гараж площадью 40,1 кв. м 11.11.2015 право собственности на указанный гараж было зарегистрировано в ЕГРП за Веренцовым Ф.А. (свидетельство о государственной регистрации права - л.д. 80 том 1).
20.11.2015 Веренцов Ф.А. по соглашению (л.д. 85 том 1) уступил свои права и обязанности арендатора по договору от 05.05.2015 N 4300021469 Сухомлину М.В., а также продал указанному лицу по договору купли-продажи от 20.11.2015 (л.д. 81-82 том 1) расположенный на спорном участке гараж общей площадью 40,1 кв. м 25.11.2015 было зарегистрировано в ЕГРП право собственности Сухомлина М.В. на указанный гараж (свидетельство о государственной регистрации права собственности - л.д. 55 том 2).
Веренцов Ф.А. и Сухомлин М.В. были привлечены к участию в деле в качестве ответчиков (определения суда от 08.09.2015 и от 17.12.2015).
Рассмотрев требования ООО "Каскад", суд первой инстанции отказал в их удовлетворении, мотивировав принятое решение тем, что на спорном участке расположен гараж, на который зарегистрировано право собственности Сухомлина М.В. Обеспечить возврат участка муниципальному образованию и, соответственно, восстановить права истца в рамках избранного им способа защиты невозможно. Защита нарушенного права истца возможна только в том случае, если по иску органа местного самоуправления участок будет освобожден от расположенного на нем гаража. Однако соответствующие действия администрация не предпринимала и в рамках настоящего дела подтвердила свою волю на сохранение возведенного на участке гаража.
Между тем, суд апелляционной инстанции полагает неправомерным отказ суда первой инстанции в удовлетворении требования ООО "Каскад" о признании договора от 05.05.2015 N 4300021469 недействительным по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса договор Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В пункте 1 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодекса, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу пункта 2 этой статьи, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.
В силу пункта 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Как указывалось выше, процедура предоставления спорного земельного участка в аренду была начата в январе 2015 года.
В рассматриваемый период порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта регламентировался статьями 30, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации, в которых детально определялась последовательность действий уполномоченного публичного органа в связи с заявлением заинтересованного лица о предоставлении участка для строительства по указанной процедуре. Уполномоченный орган обеспечивал выбор участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения соответствующих процедур согласования (пункт 2 статьи 31); информировал население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31); оформлял результаты выбора актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны (пункт 5 статьи 31); принимал решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31); в случае принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта оно являлось основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действовало в течение трех лет (пункт 8 статьи 31).
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и от 15.11.2011 N 7638/11 были сформулированы следующие правовые позиции. По смыслу положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения, заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами - поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
При этом Земельный кодекс Российской Федерации не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.
Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.
Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют несколько лиц, Земельным кодексом Российской Федерации не был урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации независимо от того, является ли этот земельный участок сформированным или лишь проходит процедуру формирования. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Таким образом, при наличии двух и более претендентов предоставление земельного участка должно было осуществляться на торгах (согласно положениям Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015).
С принятием Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившего в силу с 01.03.2015 и которым были признаны утратившими силу статьи 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации, вышеуказанные разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были включены в норму закона. В частности, согласно подпункту 12 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации поступление заявления о проведении аукциона по продаже земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, является основанием для принятия уполномоченным органом решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Исходя из вышеизложенного, администрация, получив 06.02.2015 заявление ООО "Каскад", должна была обеспечить предоставление спорного земельного участка в аренду с использованием предусмотренных законом конкурентных процедур. Однако администрация предоставила спорный участок ООО "Союзюгстрой" без проведения торгов.
При таких обстоятельствах, требование ООО "Каскад" о признании недействительным заключенного между администрацией и ООО "Союзюгстрой" договора от 05.05.2015 N 4300021469 заявлено правомерно. Оспариваемый договор был заключен в противоречие законодательному запрету на предоставление в аренду земельного участка без проведения торгов в условиях наличия конкурирующего заявления. Возведение на спорном земельном участке объекта, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП, а также объединение земельном участка с другим участком, не способны реанимировать сделку, совершенную с нарушением вышеприведенных нормативных положений.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.02.2016 по делу N А32-12472/2014.
Таким образом, решение суда в части отказа в удовлетворении требования ООО "Каскад" о признании договора аренды от 05.05.2015 N 4300021469 недействительным подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска в данной части.
В части отказа в удовлетворении требования истца о применении последствий недействительности договора решение суда является законным по следующим основаниям.
Пунктом 2 статьи 167 ГК РФ определено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Вместе с тем, как указывалось выше, на спорном земельном участке расположен объект - гараж, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП как на объект недвижимого имущества за Сухомлиным М.В.
Кроме того, 03.02.2016 администрация по договору купли-продажи N 16 (л.д. 94-97 том 1) передала в собственность Сухомлину М.В. земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403024:706 площадью 875 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Селезнева, 197/Б.
08.02.2016 на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403024:706 было зарегистрировано право собственности Сухомлина М.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 50 том 2).
В настоящее время спорный земельный участок уже объединен со смежным земельным участком с кадастровым номером 23:43:0403024:705 (также находящимся в собственности Сухомлина М.В.), в результате чего образован новый участок с кадастровым номером 23:43:0403024:718 (кадастровый паспорт от 27.02.2016 N 2343/12/16-248248 - л.д. 104-105 том 2; свидетельство о государственной регистрации права - л.д. 107 том 2).
При таких обстоятельствах, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403024:706 не может быть возвращен администрации в порядке реституции.
В письменных пояснениях истец просил суд апелляционной инстанции дать правовую оценку договору купли-продажи спорного земельного участка.
Вместе с тем, оценка действительности договора купли-продажи спорного земельного участка в предмет иска по настоящему делу не входит.
На основании изложенного также подлежит отклонению ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы. Вопросы, по которым истец просил провести экспертное исследование, не входят в предмет доказывания по настоящему делу. Приобретение Сухомлиным М.В. спорного земельного участка в собственность и объединение данного участка со смежным участком были произведены после вынесения обжалуемого решения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на проигравшую сторону.
В пункте 24 постановления от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил следующее. При применении подпункта 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации следует иметь в виду, что использованное в нем для целей исчисления государственной пошлины понятие спора о признании сделки недействительной охватывает как совместное предъявление истцом требований о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, так и предъявление истцом любого из данных требований в отдельности.
Таким образом, размер государственной пошлины при обращении в арбитражный суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности составляет 6 000 руб.
При подаче иска и апелляционной жалобы директор ООО "Каскад" уплатил за общество в федеральный бюджет государственную пошлину по иску и по апелляционной жалобе в размере 6 000 руб. по квитанции от 04.08.2015 и в размере 3 000 руб. по чеку-ордеру от 04.02.2016 соответственно.
В связи с этим, с учетом удовлетворения иска о признании сделки недействительной, с администрации и ООО "Союзюгстрой" в пользу ООО "Каскад" подлежит взысканию по 4 500 руб. с каждого.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
ходатайство о назначении экспертизы отклонить.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 января 2016 года по делу N А32-28336/2015 в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительным договора от 05.05.2015 N 4300021469 отменить, в указанной части принять новый судебный акт.
Признать недействительным договор от 05.05.2015 N 4300021469 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403024:706 площадью 875 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Селезнева, 197/Б, заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и обществом с ограниченной ответственностью "Союзюгстрой".
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Взыскать с администрации муниципального образования город Краснодар и общества с ограниченной ответственностью "Союзюгстрой" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Каскад" (ИНН 2626028486, ОГРН 1022601227505) по 4 500 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по делу с каждого.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.05.2016 N 15АП-3307/2016 ПО ДЕЛУ N А32-28336/2015
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2016 г. N 15АП-3307/2016
Дело N А32-28336/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О.Г.,
судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Каскад"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 12 января 2016 года по делу N А32-28336/2015 (судья Савин Р.Ю.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Каскад" (ИНН 2626028486, ОГРН 1022601227505)
к ответчикам: администрации муниципального образования город Краснодар, обществу с ограниченной ответственностью "Союзюгстрой" (ИНН 2311128222, ОГРН 1102311005884), Веренцову Федору Александровичу, Сухомлину Михаилу Владимировичу
при участии третьего лица: департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар
о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий его недействительности,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Каскад" (далее - истец, ООО "Каскад") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Союзюгстрой" (далее - ООО "Союзюгстрой") о признании недействительным договора от 05.05.2015 N 4300021469 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403024:706 площадью 875 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Селезнева, 197/Б, заключенного между ответчиками, и применить последствия признания сделки недействительной (ничтожной).
Исковые требования мотивированы тем, что 13.01.2015 в газете "Краснодарские Известия" было опубликовано сообщение о предстоящем предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403024:706. В связи с этим, 06.02.2015 ООО "Каскад" обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении ему в аренду данного участка. В ответе администрация сообщила, что информационное сообщение в газете "Краснодарские Известия" не является публикацией о наличии свободного земельного участка, решения по организации и проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка принято не было. Вместе с тем, 05.05.2015 между ответчиками был заключен договор аренды спорного земельного участка.
Поскольку администрация была информирована о том, что на спорный земельный участок претендуют несколько лиц, администрация была обязана принять решение по организации и проведению аукциона на право заключения договора аренды данного участка. Предоставление земельного участка ООО "Союзюгстрой" без проведения торгов нарушает права и законные интересы ООО "Каскад".
Определением суда от 08.09.2015 (л.д. 52 том 1) по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечен Веренцов Федор Александрович, которому ООО "Союзюгстрой" по соглашению от 27.08.2015 уступило права и обязанности арендатора по оспариваемому договору аренды от 05.05.2015 N 4300021469.
Определением суда от 17.12.2015 (л.д. 90 том 1) по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечен Сухомлин Михаил Владимирович, которому Веренцов Ф.А. по соглашению от 20.11.2015 уступил права и обязанности арендатора по оспариваемому договору аренды от 05.05.2015 N 4300021469.
Решением суда от 12 января 2016 года в иске отказано.
Суд согласился с доводом истца о том, что при наличии нескольких претендентов на спорный земельный участок реализация права на заключение договора аренды такого участка могла быть осуществлена только по результатам торгов. Проведение торгов по реализации права на заключение договора аренды являлось для администрации обязательным. Вместе с тем, суд указал, что заинтересованность истца в предъявлении требования о признании договора аренды недействительным обусловлена необходимостью реализации предусмотренного Земельным кодексом Российской Федерации порядка предоставления данного участка в аренду для строительства. Осуществление данной процедуры возможно только после возврата участка публично-правовому образованию. Однако на спорном участке расположен гараж, на который зарегистрировано право собственности Сухомлина М.В. Обеспечить возврат участка муниципальному образованию и, соответственно, восстановить права истца в рамках избранного им способа защиты невозможно. Защита нарушенного права истца возможна только в том случае, если по иску органа местного самоуправления участок будет освобожден от расположенного на нем гаража. Однако соответствующие действия администрация не предпринимала и в рамках настоящего дела подтвердила свою волю на сохранение возведенного на участке гаража.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- - ООО "Каскад", имеющее законный интерес в приобретении на открытых торгах права на предоставленный ООО "Союзюгстрой" в приоритетном порядке земельный участок, вправе требовать признания оспариваемой сделки недействительной даже без применения последствий недействительности данной сделки. Иное толкование действующего законодательство влечет ограничения права истца на судебную защиту и доступ к правосудию, а также лишает добросовестного лица права возместить судебные расходы по делу, взыскание которых возможно только при удовлетворении исковых требований;
- - отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции в обжалуемом решении сослался на свидетельство о государственной регистрации права на гараж и справку ООО "Партнер" от 16.12.2015, подтверждающую расположение на спорном земельном участке недвижимого имущества. Вместе с тем, данные доказательства были представлены в судебном заседании 11.01.2016, на котором была оглашена резолютивная часть решения и участия в котором истец не принимал. Истец был лишен возможности заявлять возражения относительно указанных доказательств, в частности, заявить ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет определения наличия у названного строения признаков объекта недвижимого имущества;
- - расположенный на спорном участке гараж не обладает признаками объекта недвижимого имущества и является некапитальным строением, так как выполнен из сборно-разборных металлических элементов и не имеет прочной связи с землей через фундамент. Перемещение гаража возможно без несоразмерного ущерба его назначению;
- - суд первой инстанции несправедливо поставил права истца в зависимость от волеизъявления ответчика - администрации МО г. Краснодар. Поскольку обжалуемое решение обладает свойством преюдициальности, обращение ООО "Каскад" в суд с иском об освобождении земельного участка от строения повлечет однозначный отказ в удовлетворении требований общества;
- - суд первой инстанции незаконно дважды оставлял заявление истца об обеспечении иска без движения и требовал от истца представить доказательства, подтверждающие нахождение земельного участка на учете в ГКН. Вместе с тем, наличие у земельного участка кадастрового номера само по себе свидетельствует о постановке данного участка на государственный учет. Определения суда от 03.12.2015 и от 14.12.2015 об оставлении заявления без движения являются незаконными;
- - оспариваемое решение также является незаконным и потому, что оно вынесено до истечения установленного судом срока оставления заявления истца об обеспечении иска без движения. Основанием для отказа в удовлетворении заявления ООО "Каскад" о принятии обеспечительных мер послужило разрешение спора по существу.
В дополнениях к апелляционной жалобе истец указал, что справка ООО "Партнер" от 16.12.2015 является неотносимым доказательством по делу, поскольку данная справка составлена в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403024:705, который предметом настоящего спора не является. Согласно акту экспертного исследования N 20/16.1 от 17.03.2016, составленному ООО "Экспертное предприятие "Стройтэкс" по договору с истцом, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403024:706 строение является временным некапитальным строением. Из этого следует, что земельный участок не обременен каким-либо недвижимым имуществом и может быть возвращен администрации.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Союзюгстрой" просило решение суда оставить без изменения, указало, что ИП Дорошенко Н.В., как и истец по настоящему делу, также обратилась в суд с иском о признании недействительными договоров аренды, заключенных в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0403024:705 и 23:43:0403024:706. Решениями суда по делу N А32-40343/2015 от 12.01.2016 и N А32-40341/2015 от 21.01.2016 в удовлетворении требований ИП Дорошенко Н.В. отказано. Спорный земельный участок огорожен высоким забором и является частной собственностью, в связи с чем, возникают вопросы относительно того, каким образом ООО "Каскад" было организовано проведение экспертного исследования расположенного на спорном участке гаража.
От Сухомлина М.В. поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просил решение суда оставить без изменения, указал, что 03.02.2016 Сухомлин М.В. по договору купли-продажи N 16 приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403024:706. Соответствующая запись была внесена в ЕГРП 08.02.2016. В настоящее время спорный земельный участок объединен со смежным земельным участком с кадастровым номером 23:43:0403024:705, в результате чего образован новый участок с кадастровым номером 23:43:0403024:718. При таких обстоятельствах, обеспечить возврат земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403024:706 муниципальному образованию и, соответственно, восстановить права истца в рамках избранного им способа защиты не представляется возможным. Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403024:718 расположено два гаража, которые являются капитальными строениями и на которые за Сухомлиным М.В. зарегистрировано право собственности. Согласно подготовленному 13.04.2016 градостроительному плану N RU 23306000-00000000005878 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403024:718 большую часть данного участка занимают охранные зоны инженерных коммуникаций, и строительство большого капитального объекта не представляется возможным.
В письменных пояснениях истец указал, что, ввиду несвоевременного рассмотрения судом первой инстанции ходатайства истца о принятии обеспечительных мер, ответчикам была предоставлена возможность зарегистрировать право собственности на расположенные на спорном участке объекты. В процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции орган муниципальной власти, зная о наличии судебного спора, незаконно предоставил в собственность Сухомлину М.В. спорный земельный участок, который впоследствии был объединен с другим земельным участком. Сделка купли-продажи спорного земельного участка, заключенная в процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, является ничтожной и, как ничтожная сделка, не порождает никаких юридических последствий. Учитывая вышеизложенное, ООО "Каскад" просило суд апелляционной инстанции дать правовую оценку договору купли-продажи спорного земельного участка.
В отзыве на апелляционную жалобу Веренцов Ф.А. просил решение суда оставить без изменения, указал, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества (гараж площадью 40,1 кв. м), право собственности на который в настоящее время зарегистрировано за Сухомлиным М.В. Регистрация права собственности Сухомлина М.В. на данный объект в установленном законом порядке не оспорена. В предмет доказывания по заявленным в рамках настоящего дела требованиям не входит установление законности либо незаконности регистрации права собственности на названный объект недвижимого имущества.
Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, будучи надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства.
От истца поступило ходатайство о назначении по делу строительно-технической, землеустроительной экспертизы. На разрешение эксперта истец просил поставить следующие вопросы:
1) Расположены ли на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0403024:706 и 23:43:0403024:718 какие-либо строения (сооружения)?
2) Являются ли эти строения (сооружения), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403024:706 (23:43:0403024:718) капитальными и могут ли они быть отнесены к объектам недвижимости в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации?
3) Возможно ли разделение земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0403024:706 и 23:43:0403024:718 на части, занятые капитальными или некапитальными объектами и не занятые этими объектами для их независимого использования?
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней и отзывов ответчиков, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, в газете "Краснодарские известия" от 13.01.2015 администрацией была опубликована информация о предстоящем предоставлении ООО "Союзюгстрой" земельного участка площадью 875 кв. м для размещения административного здания по ул. им. Селезнева, 197/Б в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара.
06.02.2015 ООО "Каскад" обратилось в администрацию с заявлением (л.д. 22 том 1) о предоставлении ему указанного земельного участка площадью 875 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. Селезнева, 197/Б.
Письмом от 03.03.2015 N 4787 департамент сообщил ООО "Каскад" о том, что указанное выше информационное сообщение в отношении спорного земельного участка не является публикацией о наличии свободного земельного участка.
19.02.2015 постановлением администрации N 1375 ООО "Союзюгстрой" утверждены материалы предварительного согласования места размещения административно-офисного здания на земельном участке площадью 875 кв. м расположенном по адресу: г. Краснодар, по ул. Селезнева, 197/Б.
22.04.2015 администрацией вынесено постановление N 3720 о предоставлении ООО "Союзюгстрой" земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403024:706 площадью 965 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. Селезнева, 197/Б.
Впоследствии 05.05.2015 между администрацией муниципального образования город Краснодара и ООО "Союзюгстрой" был заключен договор N 4300021469 аренды указанного земельного участка для размещения административно-офисного здания.
В исковом заявлении истец указал, что, поскольку в своем заявлении о предоставлении земельного участка ООО "Каскад" сослалось на объявление в газете, данное заявление являлось заявлением еще одного претендента на указанный в публикации земельный участок. В связи с чем, администрация после получения заявления ООО "Каскад" была обязана выставить данный земельный участок на торги по правилам статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".
Ссылаясь на то, что спорный участок был предоставлен в аренду ООО "Союзюгстрой" с нарушением требований действующего законодательства Российской Федерации, ООО "Каскад" обратилось в суд с иском по настоящему делу.
После возбуждения производства по делу судом первой инстанции было установлено, что ООО "Союзюгстрой" по соглашению от 27.08.2015 (л.д. 39 том 1) передало свои права и обязанности арендатора по договору от 05.05.2015 N 4300021469 Веренцову Ф.А.
На спорном земельном участке был возведен гараж площадью 40,1 кв. м 11.11.2015 право собственности на указанный гараж было зарегистрировано в ЕГРП за Веренцовым Ф.А. (свидетельство о государственной регистрации права - л.д. 80 том 1).
20.11.2015 Веренцов Ф.А. по соглашению (л.д. 85 том 1) уступил свои права и обязанности арендатора по договору от 05.05.2015 N 4300021469 Сухомлину М.В., а также продал указанному лицу по договору купли-продажи от 20.11.2015 (л.д. 81-82 том 1) расположенный на спорном участке гараж общей площадью 40,1 кв. м 25.11.2015 было зарегистрировано в ЕГРП право собственности Сухомлина М.В. на указанный гараж (свидетельство о государственной регистрации права собственности - л.д. 55 том 2).
Веренцов Ф.А. и Сухомлин М.В. были привлечены к участию в деле в качестве ответчиков (определения суда от 08.09.2015 и от 17.12.2015).
Рассмотрев требования ООО "Каскад", суд первой инстанции отказал в их удовлетворении, мотивировав принятое решение тем, что на спорном участке расположен гараж, на который зарегистрировано право собственности Сухомлина М.В. Обеспечить возврат участка муниципальному образованию и, соответственно, восстановить права истца в рамках избранного им способа защиты невозможно. Защита нарушенного права истца возможна только в том случае, если по иску органа местного самоуправления участок будет освобожден от расположенного на нем гаража. Однако соответствующие действия администрация не предпринимала и в рамках настоящего дела подтвердила свою волю на сохранение возведенного на участке гаража.
Между тем, суд апелляционной инстанции полагает неправомерным отказ суда первой инстанции в удовлетворении требования ООО "Каскад" о признании договора от 05.05.2015 N 4300021469 недействительным по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса договор Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В пункте 1 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодекса, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу пункта 2 этой статьи, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.
В силу пункта 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Как указывалось выше, процедура предоставления спорного земельного участка в аренду была начата в январе 2015 года.
В рассматриваемый период порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта регламентировался статьями 30, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации, в которых детально определялась последовательность действий уполномоченного публичного органа в связи с заявлением заинтересованного лица о предоставлении участка для строительства по указанной процедуре. Уполномоченный орган обеспечивал выбор участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения соответствующих процедур согласования (пункт 2 статьи 31); информировал население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31); оформлял результаты выбора актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны (пункт 5 статьи 31); принимал решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31); в случае принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта оно являлось основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действовало в течение трех лет (пункт 8 статьи 31).
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и от 15.11.2011 N 7638/11 были сформулированы следующие правовые позиции. По смыслу положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения, заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами - поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
При этом Земельный кодекс Российской Федерации не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.
Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.
Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют несколько лиц, Земельным кодексом Российской Федерации не был урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации независимо от того, является ли этот земельный участок сформированным или лишь проходит процедуру формирования. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Таким образом, при наличии двух и более претендентов предоставление земельного участка должно было осуществляться на торгах (согласно положениям Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015).
С принятием Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившего в силу с 01.03.2015 и которым были признаны утратившими силу статьи 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации, вышеуказанные разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были включены в норму закона. В частности, согласно подпункту 12 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации поступление заявления о проведении аукциона по продаже земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, является основанием для принятия уполномоченным органом решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Исходя из вышеизложенного, администрация, получив 06.02.2015 заявление ООО "Каскад", должна была обеспечить предоставление спорного земельного участка в аренду с использованием предусмотренных законом конкурентных процедур. Однако администрация предоставила спорный участок ООО "Союзюгстрой" без проведения торгов.
При таких обстоятельствах, требование ООО "Каскад" о признании недействительным заключенного между администрацией и ООО "Союзюгстрой" договора от 05.05.2015 N 4300021469 заявлено правомерно. Оспариваемый договор был заключен в противоречие законодательному запрету на предоставление в аренду земельного участка без проведения торгов в условиях наличия конкурирующего заявления. Возведение на спорном земельном участке объекта, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП, а также объединение земельном участка с другим участком, не способны реанимировать сделку, совершенную с нарушением вышеприведенных нормативных положений.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.02.2016 по делу N А32-12472/2014.
Таким образом, решение суда в части отказа в удовлетворении требования ООО "Каскад" о признании договора аренды от 05.05.2015 N 4300021469 недействительным подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска в данной части.
В части отказа в удовлетворении требования истца о применении последствий недействительности договора решение суда является законным по следующим основаниям.
Пунктом 2 статьи 167 ГК РФ определено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Вместе с тем, как указывалось выше, на спорном земельном участке расположен объект - гараж, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП как на объект недвижимого имущества за Сухомлиным М.В.
Кроме того, 03.02.2016 администрация по договору купли-продажи N 16 (л.д. 94-97 том 1) передала в собственность Сухомлину М.В. земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403024:706 площадью 875 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Селезнева, 197/Б.
08.02.2016 на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403024:706 было зарегистрировано право собственности Сухомлина М.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 50 том 2).
В настоящее время спорный земельный участок уже объединен со смежным земельным участком с кадастровым номером 23:43:0403024:705 (также находящимся в собственности Сухомлина М.В.), в результате чего образован новый участок с кадастровым номером 23:43:0403024:718 (кадастровый паспорт от 27.02.2016 N 2343/12/16-248248 - л.д. 104-105 том 2; свидетельство о государственной регистрации права - л.д. 107 том 2).
При таких обстоятельствах, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403024:706 не может быть возвращен администрации в порядке реституции.
В письменных пояснениях истец просил суд апелляционной инстанции дать правовую оценку договору купли-продажи спорного земельного участка.
Вместе с тем, оценка действительности договора купли-продажи спорного земельного участка в предмет иска по настоящему делу не входит.
На основании изложенного также подлежит отклонению ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы. Вопросы, по которым истец просил провести экспертное исследование, не входят в предмет доказывания по настоящему делу. Приобретение Сухомлиным М.В. спорного земельного участка в собственность и объединение данного участка со смежным участком были произведены после вынесения обжалуемого решения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на проигравшую сторону.
В пункте 24 постановления от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил следующее. При применении подпункта 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации следует иметь в виду, что использованное в нем для целей исчисления государственной пошлины понятие спора о признании сделки недействительной охватывает как совместное предъявление истцом требований о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, так и предъявление истцом любого из данных требований в отдельности.
Таким образом, размер государственной пошлины при обращении в арбитражный суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности составляет 6 000 руб.
При подаче иска и апелляционной жалобы директор ООО "Каскад" уплатил за общество в федеральный бюджет государственную пошлину по иску и по апелляционной жалобе в размере 6 000 руб. по квитанции от 04.08.2015 и в размере 3 000 руб. по чеку-ордеру от 04.02.2016 соответственно.
В связи с этим, с учетом удовлетворения иска о признании сделки недействительной, с администрации и ООО "Союзюгстрой" в пользу ООО "Каскад" подлежит взысканию по 4 500 руб. с каждого.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
ходатайство о назначении экспертизы отклонить.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 января 2016 года по делу N А32-28336/2015 в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительным договора от 05.05.2015 N 4300021469 отменить, в указанной части принять новый судебный акт.
Признать недействительным договор от 05.05.2015 N 4300021469 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403024:706 площадью 875 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Селезнева, 197/Б, заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и обществом с ограниченной ответственностью "Союзюгстрой".
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Взыскать с администрации муниципального образования город Краснодар и общества с ограниченной ответственностью "Союзюгстрой" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Каскад" (ИНН 2626028486, ОГРН 1022601227505) по 4 500 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по делу с каждого.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)