Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующей судьи Пономаревой И.В.
судей Ванина В.В., Ереминой О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
от ответчика: представитель не явился, извещен
от истца: представитель явилась после оглашения резолютивной части решения
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы апелляционной жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03 сентября 2015 года по делу N А32-44676/2014
по иску общества с ограниченной ответственностью "Имеретинская Ривьера"
к ответчику: Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
о понуждении заключить договор,
принятое в составе судьи Левченко О.С.,
ООО "Имеретинская Ривьера" (далее - истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (уточнение принято определением суда от 07.04.2015) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, г. Краснодар (далее - ответчик, управление) о понуждении управления заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1145, площадью 1074 кв. м, расположенного в границах участков, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик.
Требования мотивированы тем, что образование земельных участков из земельного участка, используемого на основании договора аренды, не влечет автоматического прекращения действия данного договора, в связи с чем у общества сохраняется право аренды в отношении земельных участков, образованных в результате раздела участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1043.
Истец в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении требований и просит суд обязать Управление Росимущества в Краснодарском крае заключить с обществом договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с разрешенным использованием - для размещения олимпийского объекта, с кадастровым номером 23:49:0402037:1145, площадью 1074 кв. м, местоположение: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, изложив пункты 1.1, 3.1 договора в следующей редакции:
- "Пункт 1.1 Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0402037:1145, площадью 1074 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участков, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик (далее - Участок), с разрешенным использованием - для размещения олимпийского объекта "Автомобильные дороги в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство), образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1043, который в свою очередь образован из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:124 в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемого к договору являющегося его неотъемлемой частью.";
- "Пункт 3.1 Размер годовой арендной платы за Участок составляет:
Площадь земельного участка 1074 кв. м.
Ставка годовой арендной платы 17,22 руб./кв. метр
1074 кв. м х 17,22 руб. / кв. м = 18 494,28 рублей (Восемнадцать тысяч четыреста девяносто четыре рубля 28 копеек).".
Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в силу статьи 49 АПК РФ.
Решением суда уточнение исковых требований принято. Исковые требования удовлетворены. Суд обязал Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, г. Краснодар в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу заключить с ООО "Имеретинская Ривьера", г. Сочи договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1145, площадью 1074 кв. м, расположенного в границах участков, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что договор купли-продажи от 10.11.2006 г., заключенный внешним управляющим ФГУП "Южзеленхоз" и ООО "РогСибАл" с нарушением положений Закона о банкротстве, Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в силу статей 166 - 168 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора) является недействительной (ничтожной) сделкой с момента ее совершения, независимо от признания ее таковой судом, и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью. Поскольку запись о праве аренды в ЕГРП основана на ничтожной сделке, в целях устранения из реестра соответствующей записи как элемента восстановления в первоначальном положении произведено обоснованное погашение записи, что соответствует правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации о правовом и фактическом восстановлении сторон в первоначальном положении. У истца нет надлежащего титула на земельные участки, что исключает возможность применения норм статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.
Стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.
Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие сторон в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.01.2007 Управление Росимущества (арендодатель) и ООО "РогСибАл" (арендатор) заключили договор аренды N 7700000689 земельного участка из земель поселений площадью 1 635 178, 79 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:0074, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13, во второй зоне округа санитарной охраны курорта для сельскохозяйственного использования. Срок аренды установлен до 29.12.2055 (пункт 2.1 договора).
17 июня 2009 года Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и ООО "РогСибАл" подписан договор N 7700001278 аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0402037:108 общей площадью 145192 кв. м, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13 с разрешенным использованием для размещения олимпийских объектов, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Указанный земельный участок образован в результате раздела первоначально арендованного ООО "РогСибАл" участка с кадастровым номером 23:49:0000000:0074.
8 сентября 2009 года ООО "РогСибАл" и общество подписали договор уступки прав (цессии), в соответствии с которым первое выбыло, а второе вступило в договор аренды в качестве арендатора. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.10.2010 за N 23-23-22/114/2009-082.
Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29.07.2010 N 819-р утвержден раздел земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0402037:108 и образование из него участков с кадастровыми номерами 23:49:0402037:123, 23:49:0402037:124.
29 июля 2010 года сторонами договора в него внесены изменения, касающиеся кадастрового номера земельного участка (23:49:0402037:124) и площади (133 706 кв. м). Также в договоре сторонами согласовано изменение вида разрешенного использования - для размещения олимпийских объектов, а также размер годовой арендной платы.
Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 24.03.2011 N 337-р для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения "Автомобильные дороги в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)" изъят путем прекращения права аренды общества земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0402037:1043, площадью 24 029 кв. м, который образован в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0402037:124 площадью 133 706 кв. м.
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1043 предоставлен в безвозмездное срочное пользование ГК "Олимпстрой" (далее - корпорация) по договору от 10.10.2011 N 4906000346.
Пунктом 2 распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10.11.2011 N 1739-р внесено изменение в распоряжение от 09.03.2011 N 337-р (которым у истца изъят земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1043, образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:124). Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1043 из распоряжения от 09.03.2011 N 337-р исключен.
В соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной приказом Минрегиона России от 23.01.2012 N 5-ОИ, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1043 разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0402037:1144, 23:49:0402037:1145 и 23:49:0402037:1146. Земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0402037:1145 и 23:49:0402037:1146 не вошли в границы размещения олимпийского объекта (приказ департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года от 02.03.2012 N 83). В результате раздела земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1043 прекратил свое существование, корпорации в безвозмездное срочное пользование передан лишь один из вновь образованных земельных участков с кадастровым номером 23:49:0402037:1144.
С учетом изложенного, дополнительным соглашением от 14.03.2012 N 2 в подпункт 1 пункта 1 договора от 10.10.2011 N 4906000346 внесено изменение, согласно которому ГК "Олимпстрой" в безвозмездное срочное пользование передан земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1144 вместо участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1043.
Пунктом 2 распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10.11.2011 N 1739-р внесено изменение в распоряжение главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 09.03.2011 N 337-р (которым у истца изъят земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1043, образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:124).
Этим пунктом распоряжения N 1739-р земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1043 из распоряжения от 09.03.2011 N 337-р исключен, то есть земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1043, сформированный и поставленный на кадастровый учет из земельного участка истца с кадастровым номером 23:49:0402037:124, утратил статус земельного участка, изъятого в соответствии с Федеральным законом от 01.12.2007 N 310-ФЗ.
При этом земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1145 не вошел в границы размещения олимпийского объекта. Согласно выписке из ЕГРП правообладателем указанного земельного участка является Российская Федерация.
Общество направило в ТУ ФАУГИ в Краснодарском крае заявление от 04.03.2014 N ИР-14/03-89 о заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1145, приложив к заявлению проект договора аренды земельного участка. Заявление обосновано положениями пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).
Заявление получено ответчиком в тот же день, что подтверждается соответствующей отметкой.
Ответчик уклонился от заключения договора аренды в отношении спорного земельного участка.
Полагая, что ответчик необоснованно уклоняется от заключения договора аренды земельного участка, истец обратился с иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена этим Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.
Заключение договора в обязательном порядке урегулировано статьей 445 Гражданского кодекса. В случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1). Если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4).
Земельным кодексом (пункт 1 статьи 11.2, пункт 1 статьи 11.3) предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков из участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 Кодекса.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (пункт 6 статьи 11.4 Земельного кодекса).
В статье 11.8 Земельного кодекса закреплены гарантии прав землевладельцев и землепользователей (в том числе арендаторов) исходных земельных участков в отношении вновь образованных земельных участков. Так, в случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса).
Таким образом, преимущественное право на заключение договора аренды в отношении вновь образуемых и измененных участков имеет лицо, ранее использовавшее впоследствии разделенный земельный участок на основании договора аренды.
При образовании нового участка взамен переданного в аренду арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в ранее действовавший договор. Выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон. Указанная правовая позиция высказана в постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.12.2012 N Ф03-5401/2012 по делу N А51-8461/2012.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, в том числе статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожной сделкой (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора.
В то же время предоставление арендатору земельного участка, образованного в результате раздела ранее предоставленного ему на праве аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в силу положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) не предполагает проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Иное толкование противоречило бы содержанию принципа сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленного в статье 1 Земельного кодекса, поэтому довод ответчика о необходимости предоставления измененного участка на торгах является несостоятельным.
Из материалов дела следует, что фактически для размещения олимпийских объектов у общества изъят земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1144, образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1043. Образованный наряду с указанным земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1145 не имеет статуса земельного участка, изъятого в соответствии с Федеральным законом от 01.12.2007 N 310-ФЗ, в связи с чем общество обладает правом на заключение договора аренды образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1043.
Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на отсутствие у общества титула на земельный участок, арендованный у ООО "РогСибАл". В обоснование указанного довода ссылается на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2009 по делу N А32-4502/2009, в рамках которого констатирована недействительность (ничтожность) договора купли-продажи недвижимости от 10.11.2006, заключенного между ФГУП "Южзеленхоз" и ООО "РогСибАл". По мнению ответчика, ничтожный договор купли-продажи имущественного комплекса от 10.11.2006 не может служить основанием для оформления права аренды земельного участка под ним. Следовательно, ничтожен первоначальный договор аренды участка и все последующие договоры аренды.
Как следует из пояснений сторон и материалов дела, спорный земельный участок является частью земельного участка предоставленного ООО "РогСибАл" в связи с приобретением последним по договору купли-продажи от 10.11.2006 имущественного комплекса у ФГУП "Южзеленхоз" в процессе его банкротства.
В мотивировочной части решения арбитражного суда по делу N А32-4502/2009 суд пришел к выводу о недействительности договора купли-продажи от 10.11.2006 в связи с нарушением процедуры реализации имущества предприятия-банкрота (путем проведения конкурса), а также продажей в составе имущества здания общежития, которое не могло быть приватизировано в составе имущественного комплекса унитарного предприятия.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Из логического толкования нормы части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что преюдиция распространяется на содержащуюся в судебном акте, вступившем в законную силу, констатацию тех или иных обстоятельств, которые входили в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу с участием тех же лиц.
Правовые выводы суда не могут рассматриваться в качестве обстоятельств, не требующих доказывания. Данная судом оценка обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. Тем не менее суд, рассматривающий второе дело, вправе прийти к иным выводам, если установит другие обстоятельства. В этом случае он должен указать соответствующие мотивы (абзац 3 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств").
В данном случае ООО "Имеретинская Ривьера" не участвовало в рассмотрении дела N А32-4502/2009, в связи с чем для общества установленные в рамках указанного дела обстоятельства, не имеют преюдициального значения.
Согласно статье 168 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) к отношениям, связанным с банкротством градообразующих, сельскохозяйственных, финансовых организаций, стратегических предприятий и организаций применяются положения Закона о банкротстве, регулирующие банкротство должников - юридических лиц, если иное не предусмотрено главой IX названного Закона.
На основании пункта 3 статьи 177 Закона о банкротстве при продаже объектов недвижимости, которые используются в целях сельскохозяйственного производства и принадлежат сельскохозяйственной организации, признанной банкротом, при прочих равных условиях преимущественное право приобретения указанных объектов принадлежит сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в данной местности.
В силу пункта 1 статьи 179 Закона о банкротстве при продаже имущества и имущественных прав должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу на первых торгах предприятие должника.
Пункт 2 статьи 179 Закона о банкротстве предусматривает преимущественное право приобретения имущества должника лицом, занимающимся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющим земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника.
Пункт 3 статьи 179 Закона о банкротстве обязывает конкурсного управляющего провести независимую оценку стоимости имущества и имущественных прав и предложить лицам, указанным в пункте 2 данной статьи, приобрести имущество и имущественные права по оценочной стоимости.
В случае, если указанные лица в течение месяца не заявили о своем желании приобрести имущество и имущественные права, арбитражный управляющий осуществляет реализацию имущества и имущественных прав в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.
Исходя из смысла указанных норм материального права, продажа имущества должника - сельскохозяйственной организации производится как единый имущественный комплекс, т.е. как предприятие должника в целом, поэтому арбитражный управляющий обязан, в силу прямого указания закона, выполнить требования, установленные в статье 179 Закона о банкротстве, и лишь при отсутствии обстоятельств, указанных в пункте 2 названной нормы, применению подлежит общий порядок продажи имущества.
По смыслу вышеуказанных норм права торги по продаже имущества проводятся только при отсутствии возможности реализовать преимущественное право лица, занимающегося производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющего земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС Центрального округа от 19.02.2007 по делу N А14-37576/2006/112/13, постановлении ФАС Поволжского округа от 14.02.2006 по делу N А12-23244/05-С15, постановлении ФАС Дальневосточного округа от 21.11.2006, 14.11.2006 N Ф03-А16/06-1/3810 по делу N А16-431/06-4.
Материалами дела подтверждается, что конкурсным управляющим ФГУП "Южзеленхоз" (далее - предприятие) все указанные требования были соблюдены, а именно: получена информация о сельскохозяйственных предприятиях, владеющих земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку ФГУП "Южзеленхоз"; в их адрес направлены предложения о приобретении имущества предприятия; получен отказ от одной из двух организаций, отвечающей требованиям Закона о банкротстве (ГУСХП "Россия"), от преимущественного права приобретения имущества ФГУП "Южзеленхоз"; согласно поступившей заявке от ООО "РогСибАл" о приобретении имущественного комплекса с последним как с единственным претендентом, имеющим преимущественное право, заключен договор купли-продажи от 10.11.2006. Имущественный комплекс реализован по цене, определенной независимым оценщиком в отчете от 26.06.2006 N 038/200. Согласие собственника имущества - ТУ Росимущества по Краснодарскому краю на продажу предприятия как единого имущественного комплекса по установленной оценщиком цене выражено в письме от 21.09.2006 N 02-083544С. Оплата по договору произведена в полном объеме, что подтверждается представленными в дело платежными документами.
Решением заседания комитета кредиторов от 30.10.2006 (протокол N 2) дано согласие внешнему управляющему ФГУП "Южзеленхоз" на совершение крупной сделки по продаже предприятия ФГУП "Южзеленхоз" как имущественного комплекса.
Нарушение положений ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", выраженное во включении в предмет договора купли-продажи от 10.11.2006 здания общежития, не может свидетельствовать о недействительности договора от 10.11.2006 в целом, а только в части продажи общежития, и, соответственно, недействительности всех последующих сделок с земельными участками, образованными из первоначально арендованного ООО "РогСибАл" земельного участка площадью 1 635 178, 79 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0000000:0074. Доказательства того, что на спорном земельном участке ранее располагалось общежитие, в материалы дела не представлены.
Кроме того, решением Арбитражного суда Московской области от 16.04.2007 по делу N А41-К1-4381/07 ООО "Нова-Строй" отказано в удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи имущественного комплекса от 10.11.2006, заключенного между ФГУП "Южзеленхоз" и ООО "РогСибАл". При этом суд, оценивая оспариваемый договор купли-продажи на предмет его действительности (недействительности), указал, что договор соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации, а именно - соблюдена письменная форма договора, определен предмет договора, цена, условия и порядок перехода права собственности.
Таким образом, доводы ответчика о ничтожности первоначального договора аренды земельного участка в связи с недействительностью договора купли-продажи от 10.11.2006, который не мог служить основанием для оформления арендных отношений, вследствие чего у истца не могло возникнуть право аренды, обоснованно отклонены судом первой инстанции как несостоятельные.
Судом первой инстанции верно установлено, что досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.
Факт того, что в ходе рассмотрения дела истцом изменены существенные условия договора аренды в результате уточнения исковых требований (в связи с частичным отказом от иска), не может служить основанием для оставления иска без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка.
Изменение размера годовой арендной платы произведено истцом в сторону уменьшения в связи с частичным отказом от иска (в предмет договора аренды в новой редакции не вошел участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1146). Размер арендной платы исчислен в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 10.09.2008 N 270 "Об определении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые предоставлены для строительства, реконструкции, капитального ремонта олимпийских объектов".
Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 31.01.2012 N 11657/11 по делу N А76-15904/2010, установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что общество обладает правом на заключение договора аренды образованного в результате раздела земельного участка в том виде, который предоставлен при уточнении заявленных требований, и данный факт не является нарушением досудебного порядка.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что заявленные требования являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы Территориального управления о преюдициальности для Общества выводов Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-4502/2009 основаны на неправильном понимании положений ст. 69 АПК РФ, а также на неправильной оценке фактических обстоятельств по делу и норм материального права.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2009 по делу N А32-4502/2009 договор купли-продажи не признан недействительной (ничтожной) сделкой, а в мотивировочной части данного судебного акта судом дана оценка договору купли-продажи от 10.11.2006 года как недействительной (ничтожной) сделки.
В качестве основания для оценки сделки как недействительной суд указал, что данная сделка, являясь крупной сделкой, была заключена в нарушение ст. 23 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", без согласия собственника государственного имущества в лице Федерального агентства по управлению государственным (федеральным) имуществом, а также в нарушение пункта 4 статьи ПО Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", поскольку в ходе внешнего управления государственное предприятие может быть продано только путем проведения конкурса. Кроме того, в составе предприятия было продано общежитие, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Нагорный тупик, 13. Между тем, по смыслу пункта 1 статьи 30 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" используемый по назначению жилищный фонд не может быть приватизирован в составе имущественного комплекса унитарного предприятия.
Данные выводы суда являются выводами суда по конкретному делу, и не устанавливает фактических обстоятельств по смыслу п. 2 ст. 69 АПК РФ.
Согласно ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
По смыслу ст. 64 АПК РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании сведений о фактах, источником которых являются доказательства по делу, полученные в установленном законом порядке.
Следовательно, по смыслу ст. ст. 64, 69 АПК РФ, выводы судов по вопросам правовой квалификации преюдициального значения не имеют, поскольку не являются установленными обстоятельствами, а формируются на основании имеющихся в деле доказательств (сведений о фактах) с учетом применения действующих норм права.
Между тем, выводы суда, отраженные в решении Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-4502/2009 являются выводами суда по вопросам правовой квалификации, и не устанавливают фактических обстоятельств.
Относительно законности договоров аренды земельного участка, заключенных между Территориальным управлением и прежним правообладателем - ООО "РогСибАл", представитель истца пояснил следующее.
Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок образован из земельных участков, в свою очередь образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:0074 общей площадью 1 635 178,79 кв. м.
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:0074 общей площадью 1 635 178,79 кв. м был предоставлен Обществу на основании распоряжения филиала Территориального управления в городе Сочи N 04-04/4713С "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "РогСибАл" в пользование на условиях аренды земельного участка, занятого предприятием (имущественным комплексом) для сельскохозяйственного использования, расположенного по ул. Нагорный тупик, 13 в Адлерском районе г. Сочи".
Указанным распоряжением было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ФГУП "Южзеленхоз" на данный земельный участок.
На основании указанного распоряжения 29.01.2007 года между Территориальным управлением и Обществом с ограниченной ответственностью "РогСибАл" заключен договор аренды N 7700000689 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:0074.
Правовая оценка указанного договора как соответствующего закону была дана судами при рассмотрении дел МА32-24742/2007, N А32-3647/2008, N А32-1430/2012.
Кроме того, в дальнейшем с ООО "РогСибАл" был заключен договор N 7700001215 от 05.05.2009 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:74 площадью 1 525 391,79 кв. м.
Право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:74 площадью 1 525 391,79 кв. м было зарегистрировано 09.04.2009 г.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:74 расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта.
Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров Российской Федерации N 337 от 12.04.1993 г. "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 г. N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" одобрена инициатива администрации Краснодарского края об отнесении ряда природных ресурсов побережий Черного и Азовского морей к федеральным природным ресурсам.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 г. N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 г. N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Советом Министров - Правительство Российской Федерации N 337 от 12.04.1993 г. "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион признан курортом федерального значения.
В соответствии с ч. 6 ст. 2 ФЗ от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.
В силу ст. 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. К числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса).
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:74, расположенный в границах курорта федерального значения, относился к федеральной собственности в силу закона.
Из распоряжения ТУ ФАУФИ по Краснодарскому краю в г. Сочи от 29.12.2006 N 04-04/4713С также следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:0074, общей площадью 1 635 178,79 кв. м, образован в результате упорядочения границ земельного участка площадью 1 938 096 кв. м с кадастровым номером 23:49:0400000:0005, зарегистрированного на праве федеральной собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 05 мая 2004 года серия 23-АБ N 54827).
Следовательно, при передаче земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:0074 в аренду по договору от 29 января 2007 года N 7700000689 Российская Федерация являлась его собственником в силу закона и как собственник данного земельного участка правомерно в лице Территориального управления распорядилась данным земельным участком по законной сделке.
Данные выводы содержатся в решении Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-18046/2013, вступившем в законную силу.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что запись о праве аренды земельного участка общества в ЕГРП, основанная на ничтожной сделке, обоснованно погашена в целях устранения из реестра соответствующей записи как элемента восстановления в первоначальном положении, отклоняются судом.
Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Следовательно, при отсутствии соответствующего вступившего в законную силу судебного акта с содержанием в резолютивной части решения о применении последствий недействительности сделки, наличии или отсутствия права, признания права отсутствующим, основания для погашения записи в ЕГРП во внесудебном порядке отсутствовали, а действия уполномоченных государственных органов по погашению записи об аренде земельного участка и последующему уклонению от предоставления вновь образованных земельных участков в аренду являются незаконными.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.
При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03 сентября 2015 года по делу N А32-44676/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.12.2015 N 15АП-18122/2015 ПО ДЕЛУ N А32-44676/2014
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 декабря 2015 г. N 15АП-18122/2015
Дело N А32-44676/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующей судьи Пономаревой И.В.
судей Ванина В.В., Ереминой О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
от ответчика: представитель не явился, извещен
от истца: представитель явилась после оглашения резолютивной части решения
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы апелляционной жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03 сентября 2015 года по делу N А32-44676/2014
по иску общества с ограниченной ответственностью "Имеретинская Ривьера"
к ответчику: Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
о понуждении заключить договор,
принятое в составе судьи Левченко О.С.,
установил:
ООО "Имеретинская Ривьера" (далее - истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (уточнение принято определением суда от 07.04.2015) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, г. Краснодар (далее - ответчик, управление) о понуждении управления заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1145, площадью 1074 кв. м, расположенного в границах участков, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик.
Требования мотивированы тем, что образование земельных участков из земельного участка, используемого на основании договора аренды, не влечет автоматического прекращения действия данного договора, в связи с чем у общества сохраняется право аренды в отношении земельных участков, образованных в результате раздела участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1043.
Истец в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении требований и просит суд обязать Управление Росимущества в Краснодарском крае заключить с обществом договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с разрешенным использованием - для размещения олимпийского объекта, с кадастровым номером 23:49:0402037:1145, площадью 1074 кв. м, местоположение: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, изложив пункты 1.1, 3.1 договора в следующей редакции:
- "Пункт 1.1 Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0402037:1145, площадью 1074 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участков, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик (далее - Участок), с разрешенным использованием - для размещения олимпийского объекта "Автомобильные дороги в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство), образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1043, который в свою очередь образован из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:124 в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемого к договору являющегося его неотъемлемой частью.";
- "Пункт 3.1 Размер годовой арендной платы за Участок составляет:
Площадь земельного участка 1074 кв. м.
Ставка годовой арендной платы 17,22 руб./кв. метр
1074 кв. м х 17,22 руб. / кв. м = 18 494,28 рублей (Восемнадцать тысяч четыреста девяносто четыре рубля 28 копеек).".
Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в силу статьи 49 АПК РФ.
Решением суда уточнение исковых требований принято. Исковые требования удовлетворены. Суд обязал Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, г. Краснодар в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу заключить с ООО "Имеретинская Ривьера", г. Сочи договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1145, площадью 1074 кв. м, расположенного в границах участков, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что договор купли-продажи от 10.11.2006 г., заключенный внешним управляющим ФГУП "Южзеленхоз" и ООО "РогСибАл" с нарушением положений Закона о банкротстве, Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в силу статей 166 - 168 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора) является недействительной (ничтожной) сделкой с момента ее совершения, независимо от признания ее таковой судом, и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью. Поскольку запись о праве аренды в ЕГРП основана на ничтожной сделке, в целях устранения из реестра соответствующей записи как элемента восстановления в первоначальном положении произведено обоснованное погашение записи, что соответствует правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации о правовом и фактическом восстановлении сторон в первоначальном положении. У истца нет надлежащего титула на земельные участки, что исключает возможность применения норм статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.
Стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.
Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие сторон в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.01.2007 Управление Росимущества (арендодатель) и ООО "РогСибАл" (арендатор) заключили договор аренды N 7700000689 земельного участка из земель поселений площадью 1 635 178, 79 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:0074, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13, во второй зоне округа санитарной охраны курорта для сельскохозяйственного использования. Срок аренды установлен до 29.12.2055 (пункт 2.1 договора).
17 июня 2009 года Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и ООО "РогСибАл" подписан договор N 7700001278 аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0402037:108 общей площадью 145192 кв. м, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13 с разрешенным использованием для размещения олимпийских объектов, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Указанный земельный участок образован в результате раздела первоначально арендованного ООО "РогСибАл" участка с кадастровым номером 23:49:0000000:0074.
8 сентября 2009 года ООО "РогСибАл" и общество подписали договор уступки прав (цессии), в соответствии с которым первое выбыло, а второе вступило в договор аренды в качестве арендатора. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.10.2010 за N 23-23-22/114/2009-082.
Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29.07.2010 N 819-р утвержден раздел земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0402037:108 и образование из него участков с кадастровыми номерами 23:49:0402037:123, 23:49:0402037:124.
29 июля 2010 года сторонами договора в него внесены изменения, касающиеся кадастрового номера земельного участка (23:49:0402037:124) и площади (133 706 кв. м). Также в договоре сторонами согласовано изменение вида разрешенного использования - для размещения олимпийских объектов, а также размер годовой арендной платы.
Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 24.03.2011 N 337-р для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения "Автомобильные дороги в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)" изъят путем прекращения права аренды общества земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0402037:1043, площадью 24 029 кв. м, который образован в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0402037:124 площадью 133 706 кв. м.
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1043 предоставлен в безвозмездное срочное пользование ГК "Олимпстрой" (далее - корпорация) по договору от 10.10.2011 N 4906000346.
Пунктом 2 распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10.11.2011 N 1739-р внесено изменение в распоряжение от 09.03.2011 N 337-р (которым у истца изъят земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1043, образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:124). Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1043 из распоряжения от 09.03.2011 N 337-р исключен.
В соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной приказом Минрегиона России от 23.01.2012 N 5-ОИ, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1043 разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0402037:1144, 23:49:0402037:1145 и 23:49:0402037:1146. Земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0402037:1145 и 23:49:0402037:1146 не вошли в границы размещения олимпийского объекта (приказ департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года от 02.03.2012 N 83). В результате раздела земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1043 прекратил свое существование, корпорации в безвозмездное срочное пользование передан лишь один из вновь образованных земельных участков с кадастровым номером 23:49:0402037:1144.
С учетом изложенного, дополнительным соглашением от 14.03.2012 N 2 в подпункт 1 пункта 1 договора от 10.10.2011 N 4906000346 внесено изменение, согласно которому ГК "Олимпстрой" в безвозмездное срочное пользование передан земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1144 вместо участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1043.
Пунктом 2 распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10.11.2011 N 1739-р внесено изменение в распоряжение главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 09.03.2011 N 337-р (которым у истца изъят земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1043, образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:124).
Этим пунктом распоряжения N 1739-р земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1043 из распоряжения от 09.03.2011 N 337-р исключен, то есть земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1043, сформированный и поставленный на кадастровый учет из земельного участка истца с кадастровым номером 23:49:0402037:124, утратил статус земельного участка, изъятого в соответствии с Федеральным законом от 01.12.2007 N 310-ФЗ.
При этом земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1145 не вошел в границы размещения олимпийского объекта. Согласно выписке из ЕГРП правообладателем указанного земельного участка является Российская Федерация.
Общество направило в ТУ ФАУГИ в Краснодарском крае заявление от 04.03.2014 N ИР-14/03-89 о заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1145, приложив к заявлению проект договора аренды земельного участка. Заявление обосновано положениями пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).
Заявление получено ответчиком в тот же день, что подтверждается соответствующей отметкой.
Ответчик уклонился от заключения договора аренды в отношении спорного земельного участка.
Полагая, что ответчик необоснованно уклоняется от заключения договора аренды земельного участка, истец обратился с иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена этим Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.
Заключение договора в обязательном порядке урегулировано статьей 445 Гражданского кодекса. В случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1). Если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4).
Земельным кодексом (пункт 1 статьи 11.2, пункт 1 статьи 11.3) предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков из участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 Кодекса.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (пункт 6 статьи 11.4 Земельного кодекса).
В статье 11.8 Земельного кодекса закреплены гарантии прав землевладельцев и землепользователей (в том числе арендаторов) исходных земельных участков в отношении вновь образованных земельных участков. Так, в случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса).
Таким образом, преимущественное право на заключение договора аренды в отношении вновь образуемых и измененных участков имеет лицо, ранее использовавшее впоследствии разделенный земельный участок на основании договора аренды.
При образовании нового участка взамен переданного в аренду арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в ранее действовавший договор. Выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон. Указанная правовая позиция высказана в постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.12.2012 N Ф03-5401/2012 по делу N А51-8461/2012.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, в том числе статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожной сделкой (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора.
В то же время предоставление арендатору земельного участка, образованного в результате раздела ранее предоставленного ему на праве аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в силу положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) не предполагает проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Иное толкование противоречило бы содержанию принципа сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленного в статье 1 Земельного кодекса, поэтому довод ответчика о необходимости предоставления измененного участка на торгах является несостоятельным.
Из материалов дела следует, что фактически для размещения олимпийских объектов у общества изъят земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1144, образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1043. Образованный наряду с указанным земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1145 не имеет статуса земельного участка, изъятого в соответствии с Федеральным законом от 01.12.2007 N 310-ФЗ, в связи с чем общество обладает правом на заключение договора аренды образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1043.
Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на отсутствие у общества титула на земельный участок, арендованный у ООО "РогСибАл". В обоснование указанного довода ссылается на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2009 по делу N А32-4502/2009, в рамках которого констатирована недействительность (ничтожность) договора купли-продажи недвижимости от 10.11.2006, заключенного между ФГУП "Южзеленхоз" и ООО "РогСибАл". По мнению ответчика, ничтожный договор купли-продажи имущественного комплекса от 10.11.2006 не может служить основанием для оформления права аренды земельного участка под ним. Следовательно, ничтожен первоначальный договор аренды участка и все последующие договоры аренды.
Как следует из пояснений сторон и материалов дела, спорный земельный участок является частью земельного участка предоставленного ООО "РогСибАл" в связи с приобретением последним по договору купли-продажи от 10.11.2006 имущественного комплекса у ФГУП "Южзеленхоз" в процессе его банкротства.
В мотивировочной части решения арбитражного суда по делу N А32-4502/2009 суд пришел к выводу о недействительности договора купли-продажи от 10.11.2006 в связи с нарушением процедуры реализации имущества предприятия-банкрота (путем проведения конкурса), а также продажей в составе имущества здания общежития, которое не могло быть приватизировано в составе имущественного комплекса унитарного предприятия.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Из логического толкования нормы части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что преюдиция распространяется на содержащуюся в судебном акте, вступившем в законную силу, констатацию тех или иных обстоятельств, которые входили в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу с участием тех же лиц.
Правовые выводы суда не могут рассматриваться в качестве обстоятельств, не требующих доказывания. Данная судом оценка обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. Тем не менее суд, рассматривающий второе дело, вправе прийти к иным выводам, если установит другие обстоятельства. В этом случае он должен указать соответствующие мотивы (абзац 3 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств").
В данном случае ООО "Имеретинская Ривьера" не участвовало в рассмотрении дела N А32-4502/2009, в связи с чем для общества установленные в рамках указанного дела обстоятельства, не имеют преюдициального значения.
Согласно статье 168 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) к отношениям, связанным с банкротством градообразующих, сельскохозяйственных, финансовых организаций, стратегических предприятий и организаций применяются положения Закона о банкротстве, регулирующие банкротство должников - юридических лиц, если иное не предусмотрено главой IX названного Закона.
На основании пункта 3 статьи 177 Закона о банкротстве при продаже объектов недвижимости, которые используются в целях сельскохозяйственного производства и принадлежат сельскохозяйственной организации, признанной банкротом, при прочих равных условиях преимущественное право приобретения указанных объектов принадлежит сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в данной местности.
В силу пункта 1 статьи 179 Закона о банкротстве при продаже имущества и имущественных прав должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу на первых торгах предприятие должника.
Пункт 2 статьи 179 Закона о банкротстве предусматривает преимущественное право приобретения имущества должника лицом, занимающимся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющим земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника.
Пункт 3 статьи 179 Закона о банкротстве обязывает конкурсного управляющего провести независимую оценку стоимости имущества и имущественных прав и предложить лицам, указанным в пункте 2 данной статьи, приобрести имущество и имущественные права по оценочной стоимости.
В случае, если указанные лица в течение месяца не заявили о своем желании приобрести имущество и имущественные права, арбитражный управляющий осуществляет реализацию имущества и имущественных прав в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.
Исходя из смысла указанных норм материального права, продажа имущества должника - сельскохозяйственной организации производится как единый имущественный комплекс, т.е. как предприятие должника в целом, поэтому арбитражный управляющий обязан, в силу прямого указания закона, выполнить требования, установленные в статье 179 Закона о банкротстве, и лишь при отсутствии обстоятельств, указанных в пункте 2 названной нормы, применению подлежит общий порядок продажи имущества.
По смыслу вышеуказанных норм права торги по продаже имущества проводятся только при отсутствии возможности реализовать преимущественное право лица, занимающегося производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющего земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС Центрального округа от 19.02.2007 по делу N А14-37576/2006/112/13, постановлении ФАС Поволжского округа от 14.02.2006 по делу N А12-23244/05-С15, постановлении ФАС Дальневосточного округа от 21.11.2006, 14.11.2006 N Ф03-А16/06-1/3810 по делу N А16-431/06-4.
Материалами дела подтверждается, что конкурсным управляющим ФГУП "Южзеленхоз" (далее - предприятие) все указанные требования были соблюдены, а именно: получена информация о сельскохозяйственных предприятиях, владеющих земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку ФГУП "Южзеленхоз"; в их адрес направлены предложения о приобретении имущества предприятия; получен отказ от одной из двух организаций, отвечающей требованиям Закона о банкротстве (ГУСХП "Россия"), от преимущественного права приобретения имущества ФГУП "Южзеленхоз"; согласно поступившей заявке от ООО "РогСибАл" о приобретении имущественного комплекса с последним как с единственным претендентом, имеющим преимущественное право, заключен договор купли-продажи от 10.11.2006. Имущественный комплекс реализован по цене, определенной независимым оценщиком в отчете от 26.06.2006 N 038/200. Согласие собственника имущества - ТУ Росимущества по Краснодарскому краю на продажу предприятия как единого имущественного комплекса по установленной оценщиком цене выражено в письме от 21.09.2006 N 02-083544С. Оплата по договору произведена в полном объеме, что подтверждается представленными в дело платежными документами.
Решением заседания комитета кредиторов от 30.10.2006 (протокол N 2) дано согласие внешнему управляющему ФГУП "Южзеленхоз" на совершение крупной сделки по продаже предприятия ФГУП "Южзеленхоз" как имущественного комплекса.
Нарушение положений ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", выраженное во включении в предмет договора купли-продажи от 10.11.2006 здания общежития, не может свидетельствовать о недействительности договора от 10.11.2006 в целом, а только в части продажи общежития, и, соответственно, недействительности всех последующих сделок с земельными участками, образованными из первоначально арендованного ООО "РогСибАл" земельного участка площадью 1 635 178, 79 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0000000:0074. Доказательства того, что на спорном земельном участке ранее располагалось общежитие, в материалы дела не представлены.
Кроме того, решением Арбитражного суда Московской области от 16.04.2007 по делу N А41-К1-4381/07 ООО "Нова-Строй" отказано в удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи имущественного комплекса от 10.11.2006, заключенного между ФГУП "Южзеленхоз" и ООО "РогСибАл". При этом суд, оценивая оспариваемый договор купли-продажи на предмет его действительности (недействительности), указал, что договор соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации, а именно - соблюдена письменная форма договора, определен предмет договора, цена, условия и порядок перехода права собственности.
Таким образом, доводы ответчика о ничтожности первоначального договора аренды земельного участка в связи с недействительностью договора купли-продажи от 10.11.2006, который не мог служить основанием для оформления арендных отношений, вследствие чего у истца не могло возникнуть право аренды, обоснованно отклонены судом первой инстанции как несостоятельные.
Судом первой инстанции верно установлено, что досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.
Факт того, что в ходе рассмотрения дела истцом изменены существенные условия договора аренды в результате уточнения исковых требований (в связи с частичным отказом от иска), не может служить основанием для оставления иска без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка.
Изменение размера годовой арендной платы произведено истцом в сторону уменьшения в связи с частичным отказом от иска (в предмет договора аренды в новой редакции не вошел участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1146). Размер арендной платы исчислен в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 10.09.2008 N 270 "Об определении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые предоставлены для строительства, реконструкции, капитального ремонта олимпийских объектов".
Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 31.01.2012 N 11657/11 по делу N А76-15904/2010, установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что общество обладает правом на заключение договора аренды образованного в результате раздела земельного участка в том виде, который предоставлен при уточнении заявленных требований, и данный факт не является нарушением досудебного порядка.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что заявленные требования являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы Территориального управления о преюдициальности для Общества выводов Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-4502/2009 основаны на неправильном понимании положений ст. 69 АПК РФ, а также на неправильной оценке фактических обстоятельств по делу и норм материального права.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2009 по делу N А32-4502/2009 договор купли-продажи не признан недействительной (ничтожной) сделкой, а в мотивировочной части данного судебного акта судом дана оценка договору купли-продажи от 10.11.2006 года как недействительной (ничтожной) сделки.
В качестве основания для оценки сделки как недействительной суд указал, что данная сделка, являясь крупной сделкой, была заключена в нарушение ст. 23 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", без согласия собственника государственного имущества в лице Федерального агентства по управлению государственным (федеральным) имуществом, а также в нарушение пункта 4 статьи ПО Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", поскольку в ходе внешнего управления государственное предприятие может быть продано только путем проведения конкурса. Кроме того, в составе предприятия было продано общежитие, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Нагорный тупик, 13. Между тем, по смыслу пункта 1 статьи 30 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" используемый по назначению жилищный фонд не может быть приватизирован в составе имущественного комплекса унитарного предприятия.
Данные выводы суда являются выводами суда по конкретному делу, и не устанавливает фактических обстоятельств по смыслу п. 2 ст. 69 АПК РФ.
Согласно ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
По смыслу ст. 64 АПК РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании сведений о фактах, источником которых являются доказательства по делу, полученные в установленном законом порядке.
Следовательно, по смыслу ст. ст. 64, 69 АПК РФ, выводы судов по вопросам правовой квалификации преюдициального значения не имеют, поскольку не являются установленными обстоятельствами, а формируются на основании имеющихся в деле доказательств (сведений о фактах) с учетом применения действующих норм права.
Между тем, выводы суда, отраженные в решении Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-4502/2009 являются выводами суда по вопросам правовой квалификации, и не устанавливают фактических обстоятельств.
Относительно законности договоров аренды земельного участка, заключенных между Территориальным управлением и прежним правообладателем - ООО "РогСибАл", представитель истца пояснил следующее.
Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок образован из земельных участков, в свою очередь образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:0074 общей площадью 1 635 178,79 кв. м.
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:0074 общей площадью 1 635 178,79 кв. м был предоставлен Обществу на основании распоряжения филиала Территориального управления в городе Сочи N 04-04/4713С "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "РогСибАл" в пользование на условиях аренды земельного участка, занятого предприятием (имущественным комплексом) для сельскохозяйственного использования, расположенного по ул. Нагорный тупик, 13 в Адлерском районе г. Сочи".
Указанным распоряжением было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ФГУП "Южзеленхоз" на данный земельный участок.
На основании указанного распоряжения 29.01.2007 года между Территориальным управлением и Обществом с ограниченной ответственностью "РогСибАл" заключен договор аренды N 7700000689 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:0074.
Правовая оценка указанного договора как соответствующего закону была дана судами при рассмотрении дел МА32-24742/2007, N А32-3647/2008, N А32-1430/2012.
Кроме того, в дальнейшем с ООО "РогСибАл" был заключен договор N 7700001215 от 05.05.2009 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:74 площадью 1 525 391,79 кв. м.
Право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:74 площадью 1 525 391,79 кв. м было зарегистрировано 09.04.2009 г.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:74 расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта.
Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров Российской Федерации N 337 от 12.04.1993 г. "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 г. N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" одобрена инициатива администрации Краснодарского края об отнесении ряда природных ресурсов побережий Черного и Азовского морей к федеральным природным ресурсам.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 г. N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 г. N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Советом Министров - Правительство Российской Федерации N 337 от 12.04.1993 г. "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион признан курортом федерального значения.
В соответствии с ч. 6 ст. 2 ФЗ от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.
В силу ст. 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. К числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса).
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:74, расположенный в границах курорта федерального значения, относился к федеральной собственности в силу закона.
Из распоряжения ТУ ФАУФИ по Краснодарскому краю в г. Сочи от 29.12.2006 N 04-04/4713С также следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:0074, общей площадью 1 635 178,79 кв. м, образован в результате упорядочения границ земельного участка площадью 1 938 096 кв. м с кадастровым номером 23:49:0400000:0005, зарегистрированного на праве федеральной собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 05 мая 2004 года серия 23-АБ N 54827).
Следовательно, при передаче земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:0074 в аренду по договору от 29 января 2007 года N 7700000689 Российская Федерация являлась его собственником в силу закона и как собственник данного земельного участка правомерно в лице Территориального управления распорядилась данным земельным участком по законной сделке.
Данные выводы содержатся в решении Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-18046/2013, вступившем в законную силу.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что запись о праве аренды земельного участка общества в ЕГРП, основанная на ничтожной сделке, обоснованно погашена в целях устранения из реестра соответствующей записи как элемента восстановления в первоначальном положении, отклоняются судом.
Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Следовательно, при отсутствии соответствующего вступившего в законную силу судебного акта с содержанием в резолютивной части решения о применении последствий недействительности сделки, наличии или отсутствия права, признания права отсутствующим, основания для погашения записи в ЕГРП во внесудебном порядке отсутствовали, а действия уполномоченных государственных органов по погашению записи об аренде земельного участка и последующему уклонению от предоставления вновь образованных земельных участков в аренду являются незаконными.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.
При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03 сентября 2015 года по делу N А32-44676/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
В.В.ВАНИН
О.А.ЕРЕМИНА
В.В.ВАНИН
О.А.ЕРЕМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)