Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Павловой З.Н. при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Горбаченко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (ОГРН 1105834001844, ИНН 5834049732) к Обществу с ограниченной ответственностью "Региональный инвестиционный центр" (ОГРН 1055803099813, ИНН 5836310438)
о взыскании 1 242 195 руб. 24 коп.
при участии в заседании:
от истца: Забродин А.В. - представитель (доверенность N 37-Д от 14.04.2017)
от ответчика: Агафонов С.Н. - представитель (доверенность N 1 от 24.02.2016)
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Региональный инвестиционный центр" о взыскании, с учетом уменьшения (том 4, л.д. 14), суммы 1 242 195 руб. 24 коп., включающей в себя задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 431 от 12.12.2008 г. за период с 20.09.2014 г. по 31.10.2015 г. в сумме 1 145 679 руб. 67 коп. и пени за несвоевременную оплату в сумме 96 515 руб. 57 коп., начисленные за период с 20.09.2014 г. по 31.10.2015 г. в соответствии с пунктом 8.1 договора аренды, на основании статей 309, 319, 330, 331, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик в отзыве на иск (том 1, л.д. 68-70) возражает против удовлетворения исковых требований, указывая на то, что истец ошибочно начислял ответчику арендную плату в сумме 21 494 руб. 67 коп. ежемесячно, поскольку уведомлением N 01/1088 от 01 апреля 2013 года размер арендной платы установлен в сумме 17 630 руб. 95 коп. ежемесячно с 01 января 2013 года. По мнению ответчика, уведомлением N 01/3041 от 01 сентября 2014 года истец необоснованно увеличил размер арендной платы с 01 сентября 2014 года до суммы 108 645 руб. 66 коп. в месяц в связи с тем, что данное увеличение произведено в одностороннем порядке. Ответчик полагает, что в адрес арендатора должно быть направлено дополнительное соглашение, которое ООО "Региональный инвестиционный центр" вправе либо подписать, либо не подписывать, а истец в случае не подписания ответчиком дополнительного соглашения вправе обратиться в суд с требованием о внесении изменений в договор. Кроме того, ответчик считает, что по состоянию на текущую дату им произведена переплата по арендным платежам на сумму 119 946 руб. 23 коп.
В дополнении к исковому заявлению (том 2, л.д. 91) истец, ссылаясь на Распоряжение Правительства РФ от 15.08.2003 N 1163-р, статью 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", пункт 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ указывал, что на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка в адрес ответчика направлено уведомление о пересмотре размера арендной платы. Указанное уведомление ответчиком получено, что подтверждается материалами дела. Основание для пересмотра размера арендной платы по инициативе арендодателя в случае увеличения рыночной стоимости земельного участка согласовано сторонами в пункте 7.1 договора аренды. В соответствии с указанным пунктом договора, учитывая, что арендная плата является регулируемой, а также содержащиеся в отчете данные об оценке рыночной величины арендной платы, истец полагает, что им законно изменен ее размер без заключения сторонами дополнительного соглашения.
Представитель ответчика исковые требования не признает по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск и в пояснениях от 30.08.2016 г. (том 2, л.д. 1-2), ссылаясь на то, что за период 2014-2015 г. г. сумма задолженности должна быть скорректирована с учетом коэффициента-дефлятора. Оснований для изменения арендной платы с 01.09.2014 г. у истца не имелось, поскольку согласно п. 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и срока внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ, возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка должна быть предусмотрена договором не чаще чем 1 раз в год, следующего за годом, в котором произведена оценка, осуществленная не более чем за шесть месяцев до перерасчета арендной платы. Т.е., по мнению ответчика, арендная плата должна быть пересчитана не с 01.09.2014 г., а с 01.01.2015 г. Кроме того, отчет об оценке, фигурирующий в уведомлении от 18.06.2014 г., к моменту перерасчета арендной платы с 01.01.2015 г. уже устарел и не мог быть применен.
Представитель истца в судебном заседании настаивает на удовлетворении исковых требований в полной сумме. Просит не рассматривать его ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании.
Представитель ответчика возражает против удовлетворения исковых требований, поскольку по его данным у него отсутствует задолженность перед истцом по арендным платежам. В обоснование чего им в материалы дела представлен расчет суммы долга за спорный период, согласно которому он должен оплачивать арендные платежи за 2014 год в сумме 18 512 руб. 50 коп. ежемесячно с учетом уровня инфляции, а за 2015 год - в сумме 19 530 руб. 68 коп. согласно условиям договора в редакции дополнительных соглашений. Долг ответчиком оплачен в полной сумме, поэтому отсутствуют основания для его взыскания. Ответчик признает сумму неустойки в размере 25 699 руб. 97 коп., поскольку имело место несвоевременное внесение арендных платежей.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил:
На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пензенской области N 462-р от 20 ноября 2008 года "О предоставлении в аренду ООО "Региональный инвестиционный центр" земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации" (том 1, л.д. 10) между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 431 от 12 декабря 2008 года (том 1, л.д. 11-17).
По условиям заключенного договора истец, являясь арендодателем, принял на себя обязательство передать ответчику во временное владение и пользование земельный участок площадью 6055 + 27 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: примерно в 40 м по направлению на запад от ориентира здание поликлиники, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: г. Пенза, Октябрьский район, ул. Гагарина, 11А, имеющий кадастровый номер 58:29:01 005 004:0097, для благоустройства территории, прилегающей к административным зданиям и обеспечения подъезда к административным зданиям специальной техники, а ответчик, в свою очередь, как арендатор, ежемесячно вносить арендную плату за каждый месяц вперед не позднее десятого числа текущего месяца. Размер арендной платы за участок составляет 188 000 руб. в год и 15 666 руб. 67 коп. в месяц.
Согласно пункту 3.1 договора аренды его срок установлен на 49 лет по 15 декабря 2057 года.
Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно акту приема-передачи земельного участка от 12 декабря 2008 года истец передал ответчику земельный участок площадью 6055 + 27 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: примерно в 40 м по направлению на запад от ориентира здание поликлиники, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: г. Пенза, Октябрьский район, ул. Гагарина, 11А, имеющий кадастровый номер 58:29:01 005 004:0097, (том 1, л.д. 18).
Дополнительным соглашением от 23.06.2011 г. к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 431 от 12 декабря 2008 года (том 2, л.д. 92-93) сторонами изменен п. 5.3 договора и установлен новый размер арендной платы, который с 01.01.2011 г. составляет 257 936 руб. в год, и 21 494 руб. 67 коп. в месяц.
Дополнительным соглашением от 11.10.2012 г. к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 431 от 12 декабря 2008 года (том 4, л.д. 4-5) сторонами изменен п. 5.3 договора и установлен новый размер арендной платы, который с 01.01.2012 г. составляет 200 541 руб. 60 коп. в год, и 16 711 руб. 80 коп. в месяц.
Как указывает истец, обязательство по внесению арендной платы за период с 20 сентября 2014 года по 31 декабря 2015 года ответчиком не исполнено, в связи с чем он обратился с иском о взыскании с ответчика долга по арендным платежам в связи с уточнением (том 4, л.д. 14-15) в сумме 1 145 679 руб. 67 коп., исходя из ежемесячного размера ежемесячной арендной платы за 2014 год - 17 630 руб. 95 коп. в соответствии с уведомлением об изменении арендной платы с 01.01.2013 г. (том 1, л.д. 74-75) и за 2015 год - 108 645 руб. 66 коп. в соответствии с уведомлением об изменении арендной платы с 01.09.2014 г. (том 1, л.д. 76-77).
Возражая против взыскания суммы долга, ответчик указывает на то, что у него отсутствует задолженность по арендным платежам, обосновывая тем, что за период 2014-2015 г. г. сумма задолженности должна быть скорректирована с учетом коэффициента-дефлятора. Оснований для изменения арендной платы с 01.09.2014 г. у истца не имелось, поскольку согласно п. 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и срока внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ, возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка должна быть предусмотрена договором не чаще чем 1 раз в год, следующего за годом, в котором произведена оценка, осуществленная не более чем за шесть месяцев до перерасчета арендной платы. Т.е., по мнению ответчика, арендная плата должна быть пересчитана не с 01.09.2014 г., а с 01.01.2015 г. Кроме того, отчет об оценке, фигурирующий в уведомлении от 18.06.2014 г., к моменту перерасчета арендной платы с 01.01.2015 г. уже устарел и не мог быть применен. Согласно представленному ответчиком расчету суммы долга за спорный период, он должен оплачивать арендные платежи за 2014 год в сумме 18 512 руб. 50 коп. ежемесячно с учетом уровня инфляции, а за 2015 год - в сумме 19 530 руб. 68 коп. согласно условиям договора в редакции дополнительных соглашений. Долг ответчиком оплачен в полной сумме, поэтому отсутствуют основания для его взыскания.
Доводы ответчика суд признает заслуживающими внимание, исходя из следующего:
Право собственности Российской Федерации на земельный участок площадью 6055 + 27 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: примерно в 40 м по направлению на запад от ориентира здание поликлиники, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: г. Пенза, Октябрьский район, ул. Гагарина, 11А, имеющий кадастровый номер 58:29:01 005 004:0097, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.05.2006 г., запись о регистрации 58-58-01/014/2005-525 (том 3, л.д. 113).
Из условий заключенного между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 431 от 12 декабря 2008 года следует, что размер годовой арендной платы определен на основании отчета об оценке, выполненного ООО "Агентство поддержки бизнеса" N ГК-9-3/11-2008 от 04.12.2008 г. (том 3, л.д. 78-112).
Пунктом 5.3 договора в редакции дополнительных соглашений установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер коэффициента-дефлятора, ежегодно утверждаемого Минэкономразвития РФ, при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не чаще 1 раза в год (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка). Причем, согласно п. 7.3 договора в данном случае изменение размера арендной платы допускается в одностороннем порядке.
Истец в соответствии с п. 5.3 договора и на основании п. 8 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и срока внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 направил в адрес ответчика уведомлением от 01.04.2013 г. N 01/1088 (том 3, л.д. 149-150), согласно которому размер годовой арендной платы с 01.01.2013 г. определен в сумме 211 571 руб. 39 коп. и соответственно в месяц 17 630 руб. 95 коп.
Данное уведомление ответчиком получено, и размер арендной платы не оспаривается.
01.09.2014 г. истец направил в адрес ответчика уведомление N 01/3041 (том 2, л.д. 110-111), согласно которому размер годовой арендной платы с 01.09.2014 г. определен в сумме 1 303 747 руб. 91 коп. и соответственно в месяц 108 645 руб. 66 коп. на основании рыночной стоимости земельного участка, определенной в соответствии с отчетом об оценке от 18.06.2014 г. N 137-з, выполненным ООО "Импульс-М" (том 3, л.д. 1-25) в сумме 15 803 005 руб.
С учетом этого, истцом и заявлена ко взысканию сумма долга в размере 1 145 679 руб. 67 коп., исходя из ежемесячного размера ежемесячной арендной платы за 2014 год - 17 630 руб. 95 коп. в соответствии с уведомлением об изменении арендной платы с 01.01.2013 г. (том 1, л.д. 74-75) и за 2015 год - 108 645 руб. 66 коп. в соответствии с уведомлением об изменении арендной платы с 01.09.2014 г. (том 1, л.д. 76-77).
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Пунктом 5.3 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 431 от 12 декабря 2008 года установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер коэффициента-дефлятора, ежегодно утверждаемого Минэкономразвития РФ, а также при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не чаще 1 раза в год (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка).
- Пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и срока внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 установлено, что арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 указанных Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности и рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка. Причем рыночная стоимость земельного участка определяется на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;
- В соответствии со статьей 6 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация имеет право на проведение оценки принадлежащих ей объектов оценки. Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки.
В силу статьи 8 указанного Закона проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в целях их передачи в аренду.
Учитывая то, обстоятельство, что в аренду ответчику передан земельный участок, который находится в собственности Российской Федерации, то истец правомочен производить оценку рыночной стоимости данного земельного участка, что им и было сделано - отчет об оценке от 18.06.2014 г. N 137-з, выполненный ООО "Импульс-М" (том 3, л.д. 1-25), согласно которому и определен размер годовой арендной платы в размере 1 303 747 руб. 91 коп. и соответственно в месяц 108 645 руб. 66 коп.
Однако, пунктом 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и срока внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 установлено, что если при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
Поскольку перерасчет арендной платы истец произвел с 01.09.2014 г., отчет об оценке от 18.06.2014 г. N 137-з, выполненный ООО "Импульс-М" (том 3, л.д. 1-25), не может быть применен, поскольку дата оценки находится за пределами указанного срока.
Отчет об оценке от 18.06.2014 г., на основании которого предложено истцом увеличение размера арендной платы с 01.09.2014, составлен также за пределами срока, установленного для перерасчета арендной платы указанными Правилами.
С учетом этого арбитражный суд приходит к выводу, что отчет об оценке от 18.06.2014 г. N 137-з, выполненный ООО "Импульс-М" (том 3, л.д. 1-25), не может являться основанием для изменения арендной платы с 01.09.2014 г.
Таким образом, перерасчет арендной платы должен производиться в порядке, предусмотренном договором, с учетом дополнительных соглашений и пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. арендные платежи за 2014 год должны быть исчислены в сумме 18 512 руб. 50 коп. ежемесячно с учетом уровня инфляции, а за 2015 год - в сумме 19 530 руб. 68 коп.
А поскольку задолженность в указанной сумме ответчиком оплачена, в данном случае согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют основания для взыскания с ответчика суммы долга.
Истец просит взыскать с ответчика пени за несвоевременное внесение арендной платы в сумме 96 515 руб. 57 коп., начисленные за период с 20.09.2014 г. по 31.10.2015 г. в соответствии с пунктом 8.1 договора аренды.
Судом установлен и ответчиком не оспаривается факт ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств в части внесения арендной платы, что привело к просрочке и ответчик согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации п. 8.1 договора несет ответственность в виде уплаты пени в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки. Следовательно, требование истца о взыскании пени заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.
Пеня исчислена истцом в сумме 96 515 руб. 57 коп. за период с 20.09.2014 г. по 31.10.2015 г., исходя из суммы долга в размере 1 145 679 руб. 67 коп., в соответствии с пунктом 8.1 договора аренды согласно представленному расчету.
Ответчик, возражая против взыскания пени в указанной истцом сумме, представил расчет пени, согласно которому пени должны быть исчислены в сумме 25 699 руб. 97 коп. с учетом долга, который должен быть рассчитан исходя из условий договора.
Действительно, суд, отказывая в иске в части взыскания суммы долга в размере 1 145 679 руб. 67 коп., указал, что у ответчика перед истцом отсутствует задолженность в данной сумме. Поэтому пеня взыскивается в сумме 25 699 руб. 97 коп. согласно расчету ответчика.
На основании изложенного исковые требования удовлетворить частично.
Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине отнести на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям и взыскать госпошлину непосредственно в федеральный бюджет.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
Исковые требования удовлетворить частично, расходы по госпошлине отнести на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Региональный инвестиционный центр" в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области пени в сумме 25 699 руб. 97 коп.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Региональный инвестиционный центр" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 526 руб.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок с момента его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 10.05.2017 ПО ДЕЛУ N А49-12352/2015
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 10 мая 2017 г. по делу N А49-12352/2015
Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Павловой З.Н. при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Горбаченко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (ОГРН 1105834001844, ИНН 5834049732) к Обществу с ограниченной ответственностью "Региональный инвестиционный центр" (ОГРН 1055803099813, ИНН 5836310438)
о взыскании 1 242 195 руб. 24 коп.
при участии в заседании:
от истца: Забродин А.В. - представитель (доверенность N 37-Д от 14.04.2017)
от ответчика: Агафонов С.Н. - представитель (доверенность N 1 от 24.02.2016)
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Региональный инвестиционный центр" о взыскании, с учетом уменьшения (том 4, л.д. 14), суммы 1 242 195 руб. 24 коп., включающей в себя задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 431 от 12.12.2008 г. за период с 20.09.2014 г. по 31.10.2015 г. в сумме 1 145 679 руб. 67 коп. и пени за несвоевременную оплату в сумме 96 515 руб. 57 коп., начисленные за период с 20.09.2014 г. по 31.10.2015 г. в соответствии с пунктом 8.1 договора аренды, на основании статей 309, 319, 330, 331, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик в отзыве на иск (том 1, л.д. 68-70) возражает против удовлетворения исковых требований, указывая на то, что истец ошибочно начислял ответчику арендную плату в сумме 21 494 руб. 67 коп. ежемесячно, поскольку уведомлением N 01/1088 от 01 апреля 2013 года размер арендной платы установлен в сумме 17 630 руб. 95 коп. ежемесячно с 01 января 2013 года. По мнению ответчика, уведомлением N 01/3041 от 01 сентября 2014 года истец необоснованно увеличил размер арендной платы с 01 сентября 2014 года до суммы 108 645 руб. 66 коп. в месяц в связи с тем, что данное увеличение произведено в одностороннем порядке. Ответчик полагает, что в адрес арендатора должно быть направлено дополнительное соглашение, которое ООО "Региональный инвестиционный центр" вправе либо подписать, либо не подписывать, а истец в случае не подписания ответчиком дополнительного соглашения вправе обратиться в суд с требованием о внесении изменений в договор. Кроме того, ответчик считает, что по состоянию на текущую дату им произведена переплата по арендным платежам на сумму 119 946 руб. 23 коп.
В дополнении к исковому заявлению (том 2, л.д. 91) истец, ссылаясь на Распоряжение Правительства РФ от 15.08.2003 N 1163-р, статью 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", пункт 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ указывал, что на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка в адрес ответчика направлено уведомление о пересмотре размера арендной платы. Указанное уведомление ответчиком получено, что подтверждается материалами дела. Основание для пересмотра размера арендной платы по инициативе арендодателя в случае увеличения рыночной стоимости земельного участка согласовано сторонами в пункте 7.1 договора аренды. В соответствии с указанным пунктом договора, учитывая, что арендная плата является регулируемой, а также содержащиеся в отчете данные об оценке рыночной величины арендной платы, истец полагает, что им законно изменен ее размер без заключения сторонами дополнительного соглашения.
Представитель ответчика исковые требования не признает по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск и в пояснениях от 30.08.2016 г. (том 2, л.д. 1-2), ссылаясь на то, что за период 2014-2015 г. г. сумма задолженности должна быть скорректирована с учетом коэффициента-дефлятора. Оснований для изменения арендной платы с 01.09.2014 г. у истца не имелось, поскольку согласно п. 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и срока внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ, возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка должна быть предусмотрена договором не чаще чем 1 раз в год, следующего за годом, в котором произведена оценка, осуществленная не более чем за шесть месяцев до перерасчета арендной платы. Т.е., по мнению ответчика, арендная плата должна быть пересчитана не с 01.09.2014 г., а с 01.01.2015 г. Кроме того, отчет об оценке, фигурирующий в уведомлении от 18.06.2014 г., к моменту перерасчета арендной платы с 01.01.2015 г. уже устарел и не мог быть применен.
Представитель истца в судебном заседании настаивает на удовлетворении исковых требований в полной сумме. Просит не рассматривать его ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании.
Представитель ответчика возражает против удовлетворения исковых требований, поскольку по его данным у него отсутствует задолженность перед истцом по арендным платежам. В обоснование чего им в материалы дела представлен расчет суммы долга за спорный период, согласно которому он должен оплачивать арендные платежи за 2014 год в сумме 18 512 руб. 50 коп. ежемесячно с учетом уровня инфляции, а за 2015 год - в сумме 19 530 руб. 68 коп. согласно условиям договора в редакции дополнительных соглашений. Долг ответчиком оплачен в полной сумме, поэтому отсутствуют основания для его взыскания. Ответчик признает сумму неустойки в размере 25 699 руб. 97 коп., поскольку имело место несвоевременное внесение арендных платежей.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил:
На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пензенской области N 462-р от 20 ноября 2008 года "О предоставлении в аренду ООО "Региональный инвестиционный центр" земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации" (том 1, л.д. 10) между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 431 от 12 декабря 2008 года (том 1, л.д. 11-17).
По условиям заключенного договора истец, являясь арендодателем, принял на себя обязательство передать ответчику во временное владение и пользование земельный участок площадью 6055 + 27 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: примерно в 40 м по направлению на запад от ориентира здание поликлиники, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: г. Пенза, Октябрьский район, ул. Гагарина, 11А, имеющий кадастровый номер 58:29:01 005 004:0097, для благоустройства территории, прилегающей к административным зданиям и обеспечения подъезда к административным зданиям специальной техники, а ответчик, в свою очередь, как арендатор, ежемесячно вносить арендную плату за каждый месяц вперед не позднее десятого числа текущего месяца. Размер арендной платы за участок составляет 188 000 руб. в год и 15 666 руб. 67 коп. в месяц.
Согласно пункту 3.1 договора аренды его срок установлен на 49 лет по 15 декабря 2057 года.
Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно акту приема-передачи земельного участка от 12 декабря 2008 года истец передал ответчику земельный участок площадью 6055 + 27 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: примерно в 40 м по направлению на запад от ориентира здание поликлиники, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: г. Пенза, Октябрьский район, ул. Гагарина, 11А, имеющий кадастровый номер 58:29:01 005 004:0097, (том 1, л.д. 18).
Дополнительным соглашением от 23.06.2011 г. к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 431 от 12 декабря 2008 года (том 2, л.д. 92-93) сторонами изменен п. 5.3 договора и установлен новый размер арендной платы, который с 01.01.2011 г. составляет 257 936 руб. в год, и 21 494 руб. 67 коп. в месяц.
Дополнительным соглашением от 11.10.2012 г. к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 431 от 12 декабря 2008 года (том 4, л.д. 4-5) сторонами изменен п. 5.3 договора и установлен новый размер арендной платы, который с 01.01.2012 г. составляет 200 541 руб. 60 коп. в год, и 16 711 руб. 80 коп. в месяц.
Как указывает истец, обязательство по внесению арендной платы за период с 20 сентября 2014 года по 31 декабря 2015 года ответчиком не исполнено, в связи с чем он обратился с иском о взыскании с ответчика долга по арендным платежам в связи с уточнением (том 4, л.д. 14-15) в сумме 1 145 679 руб. 67 коп., исходя из ежемесячного размера ежемесячной арендной платы за 2014 год - 17 630 руб. 95 коп. в соответствии с уведомлением об изменении арендной платы с 01.01.2013 г. (том 1, л.д. 74-75) и за 2015 год - 108 645 руб. 66 коп. в соответствии с уведомлением об изменении арендной платы с 01.09.2014 г. (том 1, л.д. 76-77).
Возражая против взыскания суммы долга, ответчик указывает на то, что у него отсутствует задолженность по арендным платежам, обосновывая тем, что за период 2014-2015 г. г. сумма задолженности должна быть скорректирована с учетом коэффициента-дефлятора. Оснований для изменения арендной платы с 01.09.2014 г. у истца не имелось, поскольку согласно п. 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и срока внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ, возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка должна быть предусмотрена договором не чаще чем 1 раз в год, следующего за годом, в котором произведена оценка, осуществленная не более чем за шесть месяцев до перерасчета арендной платы. Т.е., по мнению ответчика, арендная плата должна быть пересчитана не с 01.09.2014 г., а с 01.01.2015 г. Кроме того, отчет об оценке, фигурирующий в уведомлении от 18.06.2014 г., к моменту перерасчета арендной платы с 01.01.2015 г. уже устарел и не мог быть применен. Согласно представленному ответчиком расчету суммы долга за спорный период, он должен оплачивать арендные платежи за 2014 год в сумме 18 512 руб. 50 коп. ежемесячно с учетом уровня инфляции, а за 2015 год - в сумме 19 530 руб. 68 коп. согласно условиям договора в редакции дополнительных соглашений. Долг ответчиком оплачен в полной сумме, поэтому отсутствуют основания для его взыскания.
Доводы ответчика суд признает заслуживающими внимание, исходя из следующего:
Право собственности Российской Федерации на земельный участок площадью 6055 + 27 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: примерно в 40 м по направлению на запад от ориентира здание поликлиники, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: г. Пенза, Октябрьский район, ул. Гагарина, 11А, имеющий кадастровый номер 58:29:01 005 004:0097, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.05.2006 г., запись о регистрации 58-58-01/014/2005-525 (том 3, л.д. 113).
Из условий заключенного между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 431 от 12 декабря 2008 года следует, что размер годовой арендной платы определен на основании отчета об оценке, выполненного ООО "Агентство поддержки бизнеса" N ГК-9-3/11-2008 от 04.12.2008 г. (том 3, л.д. 78-112).
Пунктом 5.3 договора в редакции дополнительных соглашений установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер коэффициента-дефлятора, ежегодно утверждаемого Минэкономразвития РФ, при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не чаще 1 раза в год (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка). Причем, согласно п. 7.3 договора в данном случае изменение размера арендной платы допускается в одностороннем порядке.
Истец в соответствии с п. 5.3 договора и на основании п. 8 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и срока внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 направил в адрес ответчика уведомлением от 01.04.2013 г. N 01/1088 (том 3, л.д. 149-150), согласно которому размер годовой арендной платы с 01.01.2013 г. определен в сумме 211 571 руб. 39 коп. и соответственно в месяц 17 630 руб. 95 коп.
Данное уведомление ответчиком получено, и размер арендной платы не оспаривается.
01.09.2014 г. истец направил в адрес ответчика уведомление N 01/3041 (том 2, л.д. 110-111), согласно которому размер годовой арендной платы с 01.09.2014 г. определен в сумме 1 303 747 руб. 91 коп. и соответственно в месяц 108 645 руб. 66 коп. на основании рыночной стоимости земельного участка, определенной в соответствии с отчетом об оценке от 18.06.2014 г. N 137-з, выполненным ООО "Импульс-М" (том 3, л.д. 1-25) в сумме 15 803 005 руб.
С учетом этого, истцом и заявлена ко взысканию сумма долга в размере 1 145 679 руб. 67 коп., исходя из ежемесячного размера ежемесячной арендной платы за 2014 год - 17 630 руб. 95 коп. в соответствии с уведомлением об изменении арендной платы с 01.01.2013 г. (том 1, л.д. 74-75) и за 2015 год - 108 645 руб. 66 коп. в соответствии с уведомлением об изменении арендной платы с 01.09.2014 г. (том 1, л.д. 76-77).
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Пунктом 5.3 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 431 от 12 декабря 2008 года установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер коэффициента-дефлятора, ежегодно утверждаемого Минэкономразвития РФ, а также при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не чаще 1 раза в год (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка).
- Пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и срока внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 установлено, что арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 указанных Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности и рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка. Причем рыночная стоимость земельного участка определяется на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;
- В соответствии со статьей 6 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация имеет право на проведение оценки принадлежащих ей объектов оценки. Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки.
В силу статьи 8 указанного Закона проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в целях их передачи в аренду.
Учитывая то, обстоятельство, что в аренду ответчику передан земельный участок, который находится в собственности Российской Федерации, то истец правомочен производить оценку рыночной стоимости данного земельного участка, что им и было сделано - отчет об оценке от 18.06.2014 г. N 137-з, выполненный ООО "Импульс-М" (том 3, л.д. 1-25), согласно которому и определен размер годовой арендной платы в размере 1 303 747 руб. 91 коп. и соответственно в месяц 108 645 руб. 66 коп.
Однако, пунктом 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и срока внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 установлено, что если при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
Поскольку перерасчет арендной платы истец произвел с 01.09.2014 г., отчет об оценке от 18.06.2014 г. N 137-з, выполненный ООО "Импульс-М" (том 3, л.д. 1-25), не может быть применен, поскольку дата оценки находится за пределами указанного срока.
Отчет об оценке от 18.06.2014 г., на основании которого предложено истцом увеличение размера арендной платы с 01.09.2014, составлен также за пределами срока, установленного для перерасчета арендной платы указанными Правилами.
С учетом этого арбитражный суд приходит к выводу, что отчет об оценке от 18.06.2014 г. N 137-з, выполненный ООО "Импульс-М" (том 3, л.д. 1-25), не может являться основанием для изменения арендной платы с 01.09.2014 г.
Таким образом, перерасчет арендной платы должен производиться в порядке, предусмотренном договором, с учетом дополнительных соглашений и пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. арендные платежи за 2014 год должны быть исчислены в сумме 18 512 руб. 50 коп. ежемесячно с учетом уровня инфляции, а за 2015 год - в сумме 19 530 руб. 68 коп.
А поскольку задолженность в указанной сумме ответчиком оплачена, в данном случае согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют основания для взыскания с ответчика суммы долга.
Истец просит взыскать с ответчика пени за несвоевременное внесение арендной платы в сумме 96 515 руб. 57 коп., начисленные за период с 20.09.2014 г. по 31.10.2015 г. в соответствии с пунктом 8.1 договора аренды.
Судом установлен и ответчиком не оспаривается факт ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств в части внесения арендной платы, что привело к просрочке и ответчик согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации п. 8.1 договора несет ответственность в виде уплаты пени в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки. Следовательно, требование истца о взыскании пени заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.
Пеня исчислена истцом в сумме 96 515 руб. 57 коп. за период с 20.09.2014 г. по 31.10.2015 г., исходя из суммы долга в размере 1 145 679 руб. 67 коп., в соответствии с пунктом 8.1 договора аренды согласно представленному расчету.
Ответчик, возражая против взыскания пени в указанной истцом сумме, представил расчет пени, согласно которому пени должны быть исчислены в сумме 25 699 руб. 97 коп. с учетом долга, который должен быть рассчитан исходя из условий договора.
Действительно, суд, отказывая в иске в части взыскания суммы долга в размере 1 145 679 руб. 67 коп., указал, что у ответчика перед истцом отсутствует задолженность в данной сумме. Поэтому пеня взыскивается в сумме 25 699 руб. 97 коп. согласно расчету ответчика.
На основании изложенного исковые требования удовлетворить частично.
Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине отнести на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям и взыскать госпошлину непосредственно в федеральный бюджет.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
Исковые требования удовлетворить частично, расходы по госпошлине отнести на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Региональный инвестиционный центр" в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области пени в сумме 25 699 руб. 97 коп.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Региональный инвестиционный центр" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 526 руб.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок с момента его принятия.
Судья
З.Н.ПАВЛОВА
З.Н.ПАВЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)