Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: При заключении договора между продавцом и покупателем возникли разногласия по цене выкупаемого земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2017 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой
Судей: С.И. Гребенщикова, С.Н. Новиковой
при участии:
от истца: индивидуального предпринимателя Козловцева Дмитрия Викторовича - Зарва А.В., представитель по доверенности б/н от 29.10.2015
от ответчика: комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска - Чернухина М.Ю., представитель по доверенности от 30.12.2016 N 11615
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска
на решение от 14.03.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017
по делу N А04-9447/2016
Арбитражного суда Амурской области
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья - Д.С. Аныш, в апелляционном суде - судьи Е.В. Гричановская, В.Г. Дроздова, А.А. Тихоненко
по иску индивидуального предпринимателя Козловцева Дмитрия Викторовича
к комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска
об урегулировании разногласий по договору
Индивидуальный предприниматель Козловцев Дмитрий Викторович (ОГРНИП 315280100007113, ИНН 280102480088; далее - предприниматель Козловцев Д.В., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187, ИНН 2801010685, место нахождения: 675000, Амурская обл., г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, 8/2; далее - КУМИ г. Благовещенска, комитет, ответчик) об урегулировании разногласий по проекту договора купли-продажи земельного участка от 01.08.2016 N 555 путем изложения в пункте 2.1. проекта договора сведений о стоимости земельного участка согласно дополнительному заключению эксперта от 17.02.2017, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Амурский оценщик" (далее - ООО "Амурский оценщик"), в размере 4 542 400 руб. (с учетом уточнения требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Амурской области от 14.03.2017, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, КУМИ г. Благовещенска просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 составляла 8 942 000 руб., определенная на основании отчета от 05.08.2014 N АЛ248/14-1, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Альфард" (далее - ООО "Альфард"), а по результатам оценки по состоянию на 28.06.2016, произведенной обществом с ограниченной ответственностью "Агентство "Экперт" (далее - ООО "Агентство "Эксперт") - 15 196 000 руб. (отчет от 29.06.2016 N 317/16). По ходатайству истца судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, по результатам которой стоимость земельного участка по состоянию на 01.08.2016 составила 5 317 145 руб.
Вместе с тем в ходе судебного разбирательства представителем истца заявлено ходатайство о проведении дополнительной судебной экспертизы в отношении рыночной стоимости объекта на 29.09.2014, то есть на дату реализации предпринимателем преимущественного права выкупа земельного участка.
Между тем, по мнению ответчика, основания для назначения по делу дополнительной экспертизы отсутствовали. В этой связи комитет полагает, что нарушены положения статьи 87 АПК РФ, поскольку дополнительная экспертиза назначается при неполноте основной экспертизы. Кроме того, считает, что судом не были учтены его возражения относительно кандидатуры проведения экспертизы общества с ограниченной ответственностью "Амурский оценщик", а само заключение содержит несоответствия и неточности, влияющие на итоговую величину стоимости земельного участка.
Предприниматель Козловцев Д.В. в отзыве на кассационную жалобу, возражая относительно приведенных в ней доводов, просил состоявшиеся судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии в ее организации Арбитражного суда Амурской области, представители сторон поддержали свои доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав суду пояснения.
Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном заседании кассационной инстанции представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации города Благовещенска от 14.07.2010 N 2993 между КУМИ г. Благовещенска (арендодатель) и Агашкиным Антоном Анатольевичем (арендатор) заключен договор аренды от 29.07.2010 N 329 земельного участка с кадастровым номером 28:01:030005:43, площадью 9636 кв. м, расположенного по адресу: г. Благовещенск, в западном промышленно-селитебном районе, назначение: для открытой автостоянки.
13.10.2011 между Агашкиным Антоном Анатольевичем (цедент) и Козловцевым Д.В. (цессионарий) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по названному договору аренды земельного участка, которое зарегистрировано 21.10.2011 за номером регистрации 28-28-01/065/2011-953.
21.08.2012 между КУМИ г. Благовещенска (арендодатель) и Козловцевым Д.В. (арендатор) заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 29.07.2010 N 329, в соответствии с пунктом 1.1. которого срок аренды установлен с 14.07.2010 по 14.07.2016. Указанное соглашение зарегистрировано 29.08.2012 (номер регистрации 28-28-01/059/2012-898).
Предприниматель Козловцев Д.В. обратился в администрацию города Благовещенска (далее - администрация) с заявлением от 28.12.2012 (вх. N 14427з) о предоставлении указанного земельного участка под открытую автостоянку в собственность.
Письмом от 18.01.2013 N 11-16/724 администрация отказала предпринимателю в предоставлении испрашиваемого участка.
Решением Арбитражного суда Амурской области от 23.05.2013 по делу N А04-1309/2013, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2013, постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.11.2013, данный отказ признан недействительным; суд обязал администрацию в установленный законом срок повторно рассмотреть заявление предпринимателя (определением от 14.03.2014 N ВАС-2253/14 в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора состоявшихся судебных актов отказано).
Постановлением администрации от 29.09.2014 N 4059 предпринимателю Козловцеву Д.В. в собственность предоставлен спорный земельный участок, в пункте 4 которого предписано на основании отчета по определению рыночной стоимости земельного участка подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его заявителю с предложением о его заключении.
02.10.2014 предприниматель обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при управлении Росреестра по Амурской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.
10.10.2014 комиссией принято решение N 73 об определении кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете ООО "Альфард" от 05.08.2014 N АЛ 248/14-1, согласно которому она составила по состоянию на 01.01.2013 8 942 200 руб.
Постановлением администрации от 18.05.2015 N 1934 постановление от 29.09.2014 N 4059 "О предоставлении в собственность Козловцеву Д.В. земельного участка для открытой автостоянки в западном промышленно-селитебном районе" признано утратившим силу (без указания оснований).
Решением Арбитражного суда Амурской области от 22.09.2015 по делу N А04-6295/2015, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015, постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.04.2016, указанное постановление от 18.05.2015 N 1934 признано недействительным.
На основании договора на оказание услуг по оценке от 25.04.2016 N 078/16, заключенного обществом с ограниченной ответственностью "Амур Оценка" (далее - ООО "Амур Оценка", исполнитель), КУМИ г. Благовещенска (заказчик) и Козловцевым Д.В. (инвестор), проведена оценка спорного земельного участка, по результатам которой составлен отчет от 23.05.2016 N 078-16, согласно которому рыночная его стоимость по состоянию на 25.04.2016 составила 4 567 000 руб.
Письмом от 10.06.2016 N 6508 комитет со ссылкой на отчет ООО "Альфард" от 05.08.2014 N АЛ 248/14-1 сообщил ООО "Амур Оценка" и Козловцеву Д.В. об отсутствии в отчете от 23.05.2016 N 078-16 обоснования снижения рыночной цены спорного земельного участка и намерении провести альтернативную оценку рыночной стоимости указанного участка.
По заявке КУМИ г. Благовещенска ООО "Агентство "Эксперт" провело оценку рыночной стоимости земельного участка, по результатам которой составило отчет от 29.06.2016 N 317/16, в котором указало, что рыночная его стоимость по состоянию на 28.06.2016 составила 15 196 000 руб.
Письмом от 03.08.2016 N 7951 ответчик направил истцу (получено 09.08.2016) проект договора купли-продажи земельного участка от 01.08.2016 N 555, по условиям которого стоимость спорного земельного участка определена на основании данного отчета в размере 15 196 000 руб. (пункт 2.1. проекта договора).
23.08.2016 предприниматель направил комитету протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором предложил определить стоимость земельного участка на основании отчета от 23.05.2016 N 078-16 в размере 4 567 000 руб.
В письме комитета от 05.09.2016 N 8881 последовал ответ об отклонении протокола разногласий и отказе в изменении (уменьшении) выкупной стоимости земельного участка.
В связи с неурегулированием в досудебном порядке разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, предприниматель Козловцев Д.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Пунктом 3.10. Положения от 21.07.2011 N 28/86, утвержденного решением Благовещенской городской Думы, определено, что в случае продажи земельного участка без проведения торгов цена земельного участка устанавливается в размере: десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка при предоставлении земельного участка для дачи в соответствии с пунктами 4.1. и 4.3. настоящего Положения, а также для садоводства, огородничества; в иных случаях - в размере рыночной стоимости земельного участка, определенной на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В обоснование позиции относительно стоимости спорного земельного участка, указанной в проекте договора купли-продажи от 01.08.2016 N 555, КУМИ г. Благовещенска представлен отчет от 29.06.2016 N 317/16, подготовленный ООО "Агентство "Эксперт", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 28.06.2016 составила 15 196 000 руб.
Возражая относительно выкупной стоимости земельного участка, предложенной ответчиком, предприниматель Козловцев Д.В. сослался на отчет от 23.05.2016 N 078-16, подготовленный ООО "Амур Оценка", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25.04.2016 составила 4 567 000 руб.
Кроме того, в материалы дела представлен отчет ООО "Альфард" от 05.08.2014 N АЛ 248/14-1, согласно которому рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 01.01.2013 составила 8 942 200 руб.
В статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В силу разъяснений, изложенных в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
В связи с наличием спора по настоящему делу по существу касаемого выкупной стоимости земельного участка, судом первой инстанции по ходатайству истца назначена экспертиза в порядке статьи 82 АПК РФ.
Согласно экспертному заключению ООО "Амурский оценщик" от 22.12.2016 N ЗУ-58/16 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 28:01:030005:43, площадью 9636 кв. м по состоянию на 01.08.2016 составляет 5 317 145 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.
Суд первой инстанции, руководствуясь указанной нормой, назначил дополнительную экспертизу, проведенную тем же оценщиком; согласно выводам эксперта рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 29.09.2014 составляет 4 542 400 руб.
Таким образом, судом сделан правильный вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка, применительно к совершению сделки купли-продажи, должна быть определена на дату реализации предпринимателем Козловцевым Д.В. преимущественного права выкупа участка, то есть по состоянию на 29.09.2014, поскольку с указанной даты возникает право требования на заключение договора купли-продажи земельного участка. Следовательно, оснований для применения результатов оценки по определению рыночной стоимости спорного участка по состоянию на 01.01.2013, на 25.04.2016, на 28.06.2016, на 01.08.2016 не имеется.
При таких обстоятельствах, учитывая выводы судебной экспертизы ООО "Амурский оценщик" о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 29.09.2014 составляет 4 542 400 руб., суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении искового требования.
Возражения комитета относительно назначения в ходе разбирательства по делу дополнительной экспертизы и принятия ее в качестве надлежащего доказательства являлись предметом исследования судов обеих инстанций и получили правовую оценку.
Иная оценка заявителем доказательств и выясненных обстоятельств не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.
Поскольку судами правильно применены нормы материального права, подлежащие применению к рассматриваемым отношениям сторон, установлены все обстоятельства по делу, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену принятых по делу судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не допущено, то основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 14.03.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 по делу N А04-9447/2016 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 19.09.2017 N Ф03-3505/2017 ПО ДЕЛУ N А04-9447/2016
Требование: Об урегулировании разногласий по проекту договора купли-продажи земельного участка.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: При заключении договора между продавцом и покупателем возникли разногласия по цене выкупаемого земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2017 г. N Ф03-3505/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2017 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой
Судей: С.И. Гребенщикова, С.Н. Новиковой
при участии:
от истца: индивидуального предпринимателя Козловцева Дмитрия Викторовича - Зарва А.В., представитель по доверенности б/н от 29.10.2015
от ответчика: комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска - Чернухина М.Ю., представитель по доверенности от 30.12.2016 N 11615
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска
на решение от 14.03.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017
по делу N А04-9447/2016
Арбитражного суда Амурской области
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья - Д.С. Аныш, в апелляционном суде - судьи Е.В. Гричановская, В.Г. Дроздова, А.А. Тихоненко
по иску индивидуального предпринимателя Козловцева Дмитрия Викторовича
к комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска
об урегулировании разногласий по договору
Индивидуальный предприниматель Козловцев Дмитрий Викторович (ОГРНИП 315280100007113, ИНН 280102480088; далее - предприниматель Козловцев Д.В., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187, ИНН 2801010685, место нахождения: 675000, Амурская обл., г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, 8/2; далее - КУМИ г. Благовещенска, комитет, ответчик) об урегулировании разногласий по проекту договора купли-продажи земельного участка от 01.08.2016 N 555 путем изложения в пункте 2.1. проекта договора сведений о стоимости земельного участка согласно дополнительному заключению эксперта от 17.02.2017, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Амурский оценщик" (далее - ООО "Амурский оценщик"), в размере 4 542 400 руб. (с учетом уточнения требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Амурской области от 14.03.2017, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, КУМИ г. Благовещенска просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 составляла 8 942 000 руб., определенная на основании отчета от 05.08.2014 N АЛ248/14-1, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Альфард" (далее - ООО "Альфард"), а по результатам оценки по состоянию на 28.06.2016, произведенной обществом с ограниченной ответственностью "Агентство "Экперт" (далее - ООО "Агентство "Эксперт") - 15 196 000 руб. (отчет от 29.06.2016 N 317/16). По ходатайству истца судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, по результатам которой стоимость земельного участка по состоянию на 01.08.2016 составила 5 317 145 руб.
Вместе с тем в ходе судебного разбирательства представителем истца заявлено ходатайство о проведении дополнительной судебной экспертизы в отношении рыночной стоимости объекта на 29.09.2014, то есть на дату реализации предпринимателем преимущественного права выкупа земельного участка.
Между тем, по мнению ответчика, основания для назначения по делу дополнительной экспертизы отсутствовали. В этой связи комитет полагает, что нарушены положения статьи 87 АПК РФ, поскольку дополнительная экспертиза назначается при неполноте основной экспертизы. Кроме того, считает, что судом не были учтены его возражения относительно кандидатуры проведения экспертизы общества с ограниченной ответственностью "Амурский оценщик", а само заключение содержит несоответствия и неточности, влияющие на итоговую величину стоимости земельного участка.
Предприниматель Козловцев Д.В. в отзыве на кассационную жалобу, возражая относительно приведенных в ней доводов, просил состоявшиеся судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии в ее организации Арбитражного суда Амурской области, представители сторон поддержали свои доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав суду пояснения.
Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном заседании кассационной инстанции представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации города Благовещенска от 14.07.2010 N 2993 между КУМИ г. Благовещенска (арендодатель) и Агашкиным Антоном Анатольевичем (арендатор) заключен договор аренды от 29.07.2010 N 329 земельного участка с кадастровым номером 28:01:030005:43, площадью 9636 кв. м, расположенного по адресу: г. Благовещенск, в западном промышленно-селитебном районе, назначение: для открытой автостоянки.
13.10.2011 между Агашкиным Антоном Анатольевичем (цедент) и Козловцевым Д.В. (цессионарий) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по названному договору аренды земельного участка, которое зарегистрировано 21.10.2011 за номером регистрации 28-28-01/065/2011-953.
21.08.2012 между КУМИ г. Благовещенска (арендодатель) и Козловцевым Д.В. (арендатор) заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 29.07.2010 N 329, в соответствии с пунктом 1.1. которого срок аренды установлен с 14.07.2010 по 14.07.2016. Указанное соглашение зарегистрировано 29.08.2012 (номер регистрации 28-28-01/059/2012-898).
Предприниматель Козловцев Д.В. обратился в администрацию города Благовещенска (далее - администрация) с заявлением от 28.12.2012 (вх. N 14427з) о предоставлении указанного земельного участка под открытую автостоянку в собственность.
Письмом от 18.01.2013 N 11-16/724 администрация отказала предпринимателю в предоставлении испрашиваемого участка.
Решением Арбитражного суда Амурской области от 23.05.2013 по делу N А04-1309/2013, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2013, постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.11.2013, данный отказ признан недействительным; суд обязал администрацию в установленный законом срок повторно рассмотреть заявление предпринимателя (определением от 14.03.2014 N ВАС-2253/14 в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора состоявшихся судебных актов отказано).
Постановлением администрации от 29.09.2014 N 4059 предпринимателю Козловцеву Д.В. в собственность предоставлен спорный земельный участок, в пункте 4 которого предписано на основании отчета по определению рыночной стоимости земельного участка подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его заявителю с предложением о его заключении.
02.10.2014 предприниматель обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при управлении Росреестра по Амурской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.
10.10.2014 комиссией принято решение N 73 об определении кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете ООО "Альфард" от 05.08.2014 N АЛ 248/14-1, согласно которому она составила по состоянию на 01.01.2013 8 942 200 руб.
Постановлением администрации от 18.05.2015 N 1934 постановление от 29.09.2014 N 4059 "О предоставлении в собственность Козловцеву Д.В. земельного участка для открытой автостоянки в западном промышленно-селитебном районе" признано утратившим силу (без указания оснований).
Решением Арбитражного суда Амурской области от 22.09.2015 по делу N А04-6295/2015, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015, постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.04.2016, указанное постановление от 18.05.2015 N 1934 признано недействительным.
На основании договора на оказание услуг по оценке от 25.04.2016 N 078/16, заключенного обществом с ограниченной ответственностью "Амур Оценка" (далее - ООО "Амур Оценка", исполнитель), КУМИ г. Благовещенска (заказчик) и Козловцевым Д.В. (инвестор), проведена оценка спорного земельного участка, по результатам которой составлен отчет от 23.05.2016 N 078-16, согласно которому рыночная его стоимость по состоянию на 25.04.2016 составила 4 567 000 руб.
Письмом от 10.06.2016 N 6508 комитет со ссылкой на отчет ООО "Альфард" от 05.08.2014 N АЛ 248/14-1 сообщил ООО "Амур Оценка" и Козловцеву Д.В. об отсутствии в отчете от 23.05.2016 N 078-16 обоснования снижения рыночной цены спорного земельного участка и намерении провести альтернативную оценку рыночной стоимости указанного участка.
По заявке КУМИ г. Благовещенска ООО "Агентство "Эксперт" провело оценку рыночной стоимости земельного участка, по результатам которой составило отчет от 29.06.2016 N 317/16, в котором указало, что рыночная его стоимость по состоянию на 28.06.2016 составила 15 196 000 руб.
Письмом от 03.08.2016 N 7951 ответчик направил истцу (получено 09.08.2016) проект договора купли-продажи земельного участка от 01.08.2016 N 555, по условиям которого стоимость спорного земельного участка определена на основании данного отчета в размере 15 196 000 руб. (пункт 2.1. проекта договора).
23.08.2016 предприниматель направил комитету протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором предложил определить стоимость земельного участка на основании отчета от 23.05.2016 N 078-16 в размере 4 567 000 руб.
В письме комитета от 05.09.2016 N 8881 последовал ответ об отклонении протокола разногласий и отказе в изменении (уменьшении) выкупной стоимости земельного участка.
В связи с неурегулированием в досудебном порядке разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, предприниматель Козловцев Д.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Пунктом 3.10. Положения от 21.07.2011 N 28/86, утвержденного решением Благовещенской городской Думы, определено, что в случае продажи земельного участка без проведения торгов цена земельного участка устанавливается в размере: десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка при предоставлении земельного участка для дачи в соответствии с пунктами 4.1. и 4.3. настоящего Положения, а также для садоводства, огородничества; в иных случаях - в размере рыночной стоимости земельного участка, определенной на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В обоснование позиции относительно стоимости спорного земельного участка, указанной в проекте договора купли-продажи от 01.08.2016 N 555, КУМИ г. Благовещенска представлен отчет от 29.06.2016 N 317/16, подготовленный ООО "Агентство "Эксперт", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 28.06.2016 составила 15 196 000 руб.
Возражая относительно выкупной стоимости земельного участка, предложенной ответчиком, предприниматель Козловцев Д.В. сослался на отчет от 23.05.2016 N 078-16, подготовленный ООО "Амур Оценка", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25.04.2016 составила 4 567 000 руб.
Кроме того, в материалы дела представлен отчет ООО "Альфард" от 05.08.2014 N АЛ 248/14-1, согласно которому рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 01.01.2013 составила 8 942 200 руб.
В статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В силу разъяснений, изложенных в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
В связи с наличием спора по настоящему делу по существу касаемого выкупной стоимости земельного участка, судом первой инстанции по ходатайству истца назначена экспертиза в порядке статьи 82 АПК РФ.
Согласно экспертному заключению ООО "Амурский оценщик" от 22.12.2016 N ЗУ-58/16 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 28:01:030005:43, площадью 9636 кв. м по состоянию на 01.08.2016 составляет 5 317 145 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.
Суд первой инстанции, руководствуясь указанной нормой, назначил дополнительную экспертизу, проведенную тем же оценщиком; согласно выводам эксперта рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 29.09.2014 составляет 4 542 400 руб.
Таким образом, судом сделан правильный вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка, применительно к совершению сделки купли-продажи, должна быть определена на дату реализации предпринимателем Козловцевым Д.В. преимущественного права выкупа участка, то есть по состоянию на 29.09.2014, поскольку с указанной даты возникает право требования на заключение договора купли-продажи земельного участка. Следовательно, оснований для применения результатов оценки по определению рыночной стоимости спорного участка по состоянию на 01.01.2013, на 25.04.2016, на 28.06.2016, на 01.08.2016 не имеется.
При таких обстоятельствах, учитывая выводы судебной экспертизы ООО "Амурский оценщик" о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 29.09.2014 составляет 4 542 400 руб., суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении искового требования.
Возражения комитета относительно назначения в ходе разбирательства по делу дополнительной экспертизы и принятия ее в качестве надлежащего доказательства являлись предметом исследования судов обеих инстанций и получили правовую оценку.
Иная оценка заявителем доказательств и выясненных обстоятельств не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.
Поскольку судами правильно применены нормы материального права, подлежащие применению к рассматриваемым отношениям сторон, установлены все обстоятельства по делу, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену принятых по делу судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не допущено, то основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 14.03.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 по делу N А04-9447/2016 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
В.А.ГРЕБЕНЩИКОВА
Судьи
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
С.Н.НОВИКОВА
В.А.ГРЕБЕНЩИКОВА
Судьи
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
С.Н.НОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)