Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Немчиновой М.А., Семушкиной В.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,
при участии в заседании:
от Администрации городского округа Истра Московской области: не явились, извещены; от ООО Фирма "Стройпрогресс": Халабузарь Д.А., по доверенности от 18.07.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Истра Московской области
на решение Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2017 года по делу N А41-48241/17, принятое судьей Бирюковым Р.Ш.,
по исковому заявлению Администрации городского округа Истра Московской области
к Обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Стройпрогресс"
о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка,
установил:
Администрация городского округа Истра Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО Фирма "Стройпрогресс" о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 16.10.2012 в размере 291 480 руб. 00 коп., а также пени в размере 8 598 руб. 55 коп.; о расторжении договора аренды земельного участка от 16.10.2012; об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:08:0060233:180.
Решением Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2017 года по делу N А41-48241/17 в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности и обязании возвратить земельный участок, Администрации городского округа Истра Московской области отказано. Требование о расторжении договора аренды остановлено без рассмотрения.
Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в апелляционном порядке.
Ответчик направил в судебное заседание своего представителя, который возражал на доводы апелляционной жалобы.
Истец своего представителя в судебное заседание не направил.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Истра Московской области и ООО Фирма "Стройпрогресс" заключен договор аренды земельного участка от 16.10.2012, в соответствии с которым в аренду обществу был предоставлен земельный участок общей площадью 30 000 кв. м с кадастровым номером 50:08:0060233:180 под строительство базы стройматериалов.
Согласно пункту 1.2 договора аренды, на земельном участке располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу на праве собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды срок аренды устанавливается на 49 лет с даты государственной регистрации договора.
В силу положений пункта 3.1 договора аренды и приложения N 1 к нему размер арендной платы определяется по формуле:
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.
При этом, размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор.
Размер арендной платы считается измененным и подлежит уплате арендатором по вновь установленным ставкам/коэффициентам без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор аренды, при условии, что такие изменения производятся не чаще одного раза в год (пункт 3.4 договора аренды).
Пунктом 3.3 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.
В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 27.12.2012 в ЕГРП была внесена соответствующая регистрационная запись.
По мнению истца, ответчик арендную плату в установленный договором срок не вносил.
В связи с изложенным, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Отказывая в удовлетворении требования о взыскании задолженности, суд первой инстанции обоснованно указал, что до рассмотрения настоящего дела по существу ответчик представил в материалы дела платежные поручения от 18.07.2017 N 63 и N 64, из которых следует, что сумма основного долга и пени погашены ответчиком в полном объеме.
В своей апелляционной жалобе истец указывает, что денежные средства в спорной сумме на счет Администрации не поступили.
Между тем, из платежных поручений усматривается, что в них указаны надлежащие реквизиты счета Администрации, а также корректное назначение платежа.
Кроме того, ответчиком в материалы дела представлен Акт сверки, подписанный обеими сторонами, из которого усматривается, что спорные платежи были учтены Администрацией в счет оплаты задолженности и неустойки.
Оставляя требование о расторжении договора без рассмотрения, суд первой инстанции обоснованно исходил несоблюдения истцом досудебного порядка.
Статья 619 ГК РФ устанавливает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В силу положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 29 Информационного письма Президиума Вас РФ от 11.01.2002 N 66, следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ), в том случае, если указанные условия не соблюдены, то исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения.
Исходя из изложенного, в том случае, если имеются основания для расторжения договора аренды, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды, только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора истец направила в адрес общества претензию, в которой просил оплатить задолженность и пени. Претензия не содержит предложения ответчику расторгнуть договор аренды. Иных доказательств, свидетельствующих о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, материалы дела не содержат.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В нарушение данных положений истцом не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих о соблюдении им обязательного досудебного порядка урегулирования спора.
Таким образом, обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2017 года по делу N А41-48241/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.11.2017 N 10АП-15011/2017 ПО ДЕЛУ N А41-48241/17
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2017 г. по делу N А41-48241/17
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Немчиновой М.А., Семушкиной В.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,
при участии в заседании:
от Администрации городского округа Истра Московской области: не явились, извещены; от ООО Фирма "Стройпрогресс": Халабузарь Д.А., по доверенности от 18.07.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Истра Московской области
на решение Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2017 года по делу N А41-48241/17, принятое судьей Бирюковым Р.Ш.,
по исковому заявлению Администрации городского округа Истра Московской области
к Обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Стройпрогресс"
о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка,
установил:
Администрация городского округа Истра Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО Фирма "Стройпрогресс" о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 16.10.2012 в размере 291 480 руб. 00 коп., а также пени в размере 8 598 руб. 55 коп.; о расторжении договора аренды земельного участка от 16.10.2012; об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:08:0060233:180.
Решением Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2017 года по делу N А41-48241/17 в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности и обязании возвратить земельный участок, Администрации городского округа Истра Московской области отказано. Требование о расторжении договора аренды остановлено без рассмотрения.
Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в апелляционном порядке.
Ответчик направил в судебное заседание своего представителя, который возражал на доводы апелляционной жалобы.
Истец своего представителя в судебное заседание не направил.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Истра Московской области и ООО Фирма "Стройпрогресс" заключен договор аренды земельного участка от 16.10.2012, в соответствии с которым в аренду обществу был предоставлен земельный участок общей площадью 30 000 кв. м с кадастровым номером 50:08:0060233:180 под строительство базы стройматериалов.
Согласно пункту 1.2 договора аренды, на земельном участке располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу на праве собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды срок аренды устанавливается на 49 лет с даты государственной регистрации договора.
В силу положений пункта 3.1 договора аренды и приложения N 1 к нему размер арендной платы определяется по формуле:
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.
При этом, размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор.
Размер арендной платы считается измененным и подлежит уплате арендатором по вновь установленным ставкам/коэффициентам без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор аренды, при условии, что такие изменения производятся не чаще одного раза в год (пункт 3.4 договора аренды).
Пунктом 3.3 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.
В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 27.12.2012 в ЕГРП была внесена соответствующая регистрационная запись.
По мнению истца, ответчик арендную плату в установленный договором срок не вносил.
В связи с изложенным, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Отказывая в удовлетворении требования о взыскании задолженности, суд первой инстанции обоснованно указал, что до рассмотрения настоящего дела по существу ответчик представил в материалы дела платежные поручения от 18.07.2017 N 63 и N 64, из которых следует, что сумма основного долга и пени погашены ответчиком в полном объеме.
В своей апелляционной жалобе истец указывает, что денежные средства в спорной сумме на счет Администрации не поступили.
Между тем, из платежных поручений усматривается, что в них указаны надлежащие реквизиты счета Администрации, а также корректное назначение платежа.
Кроме того, ответчиком в материалы дела представлен Акт сверки, подписанный обеими сторонами, из которого усматривается, что спорные платежи были учтены Администрацией в счет оплаты задолженности и неустойки.
Оставляя требование о расторжении договора без рассмотрения, суд первой инстанции обоснованно исходил несоблюдения истцом досудебного порядка.
Статья 619 ГК РФ устанавливает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В силу положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 29 Информационного письма Президиума Вас РФ от 11.01.2002 N 66, следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ), в том случае, если указанные условия не соблюдены, то исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения.
Исходя из изложенного, в том случае, если имеются основания для расторжения договора аренды, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды, только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора истец направила в адрес общества претензию, в которой просил оплатить задолженность и пени. Претензия не содержит предложения ответчику расторгнуть договор аренды. Иных доказательств, свидетельствующих о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, материалы дела не содержат.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В нарушение данных положений истцом не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих о соблюдении им обязательного досудебного порядка урегулирования спора.
Таким образом, обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2017 года по делу N А41-48241/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
М.А.НЕМЧИНОВА
В.Н.СЕМУШКИНА
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
М.А.НЕМЧИНОВА
В.Н.СЕМУШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)