Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 октября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановой Ю.И.
судей В.В. Ванина, И.В. Пономаревой
при ведении протокола судебного заседания секретарем Конозовой Е.А.
при участии:
- от истца: представитель Курилюк И.А. по доверенности N 59-30-20587/13 от 16.09.2016, паспорт (до перерыва);
- от ответчика: представитель Патлачева Н.В. по доверенности от 11.01.2016, паспорт (до и после перерыва).
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Авангард"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 12.07.2016 по делу N А53-6493/2016
по иску департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
к ООО "Авангард"
о взыскании задолженности по арендной плате, пени,
принятое в составе судьи Великородовой И.А.
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "АВАНГАРД" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 31.12.2013 N 35139 в размере 5 512 211,26 руб. за период с 05.11.2015 г. по 31.03.2016 г., пени в размере 100 723,19 руб. за период с 20.12.2015 г. по 04.04.2016 г.
Решением суда исковые требования удовлетворены. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью "АВАНГАРД" (ИНН 6163143461, ОГРН 1156196067576) в пользу Департамента имущественно-земельных 6 10451_3340219 отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) задолженность по арендной плате в размере 5 512 211,26 руб., пени в размере 100 723,19 руб., всего взыскано 5 512 211,26 руб. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью "АВАНГАРД" (ИНН 6163143461, ОГРН 1156196067576) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 50 561 руб.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что суд первой инстанции не учел, что в отношении вновь образованных земельных участков заключены договоры аренды 02.02.2016 г. и участки переданы ООО "Авангард" по акту приема-передачи. Также суд первой инстанции не учел, что в договоре аренды 31.12.2013 г. N 35139 установлен порядок исчисления аренды на неразмежеванный участок без учета видов разрешенного использования. Однако 02.02.2016 ответчику были переданы земельные участки с установленными видами использования и расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 г. N 135 и постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 г. N 576 исходя из 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Заявитель отмечает, что годовой размер арендной платы за первый год владения земельным участком составлял 6428548,52 руб. в связи с тем, что арендатор не осуществил межевание земельного участка в течение года, за второй год аренды был применен повышающий коэффициент т арендная плата составила 13571380,17 руб. Не взирая на то, что ответчиком были проведены все работы по межевания и заключены договоры аренды 02.02.2016, истец продолжает исчислять арендную плату как на неразмежеванный земельный участок.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Определением от 14.10.2016 г. в составе суда произведена замена судьи Чотчаева Б.Т. на судью Пономареву И.В. ввиду отпуска судьи Чотчаева Б.Т.
В соответствии с частью 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.
В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 14.10.2016 г. до 20.10.2016 г.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 31.12.2013 г. между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и обществом с ограниченной ответственностью "КОМФОРТСТРОЙ" заключен договор аренды земельного участка N 35139.
Во исполнение условий заключенного договора обществу с ограниченной ответственностью "КОМФОРТСТРОЙ" предоставлен земельный участок, имеющий кадастровый номер 61:44:0073012:58, расположенный: город Ростов-на-Дону, жилой район "Левенцовский" XI микрорайон, для комплексного освоения в целях жилищного строительства - 2-я очередь строительства жилого района "Левенцовский", в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (с северной стороны - улица 339-й Стрелковой дивизии (продолжение), с восточной улица Курсантов, с южной стороны - улица Назарько, с западной - проспект Маршала Жукова), площадью 106 257 кв. м.
Согласно положениям пункта 2.1. договор заключен на десять лет, исчисляемых с момента передачи земельного участка.
Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 19.02.2014 г., о чем сделана запись о регистрации N 61-61-01/130/2014-373.
05.11.2015 г. в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании в результате реорганизации в форме выделения общества с ограниченной ответственностью "Авангард".
Права и обязанности арендатора по договору N 35139 от 31.12.2013 г. переданы вновь образованному юридическому лицу.
Обращаясь с настоящим иском в суд, истец указывает на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора о своевременном внесении арендной платы в установленном размере.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в полном объеме, исходил из следующего.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий.
Таким образом, спорный земельный участок находится в распоряжении органов местного самоуправления.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности является устанавливаемой уполномоченными органами.
Как указано в пункте 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 1 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным Постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135, в соответствии с пунктом 1 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, ранее действовавшим Постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - размер арендной платы), устанавливается органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов по видам использования земель с учетом основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Заявленная истцом к взысканию задолженность по арендной плате за период с 05.11.2015 г. по 31.03.2016 г. составляет 5 512 211,26 руб. и признана судом обоснованной. Также суд пришел к выводу о правомерности заявленной ко взысканию суммы неустойки в соответствии со ст. 330 ГК РФ.
При этом, суд первой инстанции пришел к выводу об отклонении доводов ответчика о размежевании спорного земельного участка на отдельные участки в соответствии с Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону N 1137 от 26.11.2015 г.об утверждении проекта планировки и межевания XI микрорайона жилого района "Левенцовский" и необоснованности начисления арендной платы за спорный период исходя из повышенного размера, установленного договором.
Суд первой инстанции указал, что пункт 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. Доказательств государственной регистрации не представлено.
Между тем, судом первой инстанции не учтены все обстоятельства дела.
Из материалов дела следует, что указанный выше земельный участок был размежеван ответчиком в соответствии с проектом планировки и межевания и 18.12.2015 г. образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет N N 61:41:0073012:387, 61:41:0073012:388, 61:41:0073012:389, 61:41:0073012:390, 61:41:0073012:391, 61:41:0073012:392, 61:41:0073012:393, 61:41:0073012:394, 61:41:0073012:395, 61:41:0073012:396, 61:41:0073012:397). Оставшаяся часть первоначального земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:58 в размере 1,95 га отнесена к территории общего пользования.
23.12.2015 г. ООО "Авангард" было подано заявление в Департамент имущественно-земельных отношений города Ростов-на-Дону на заключение договоров аренды на образованные в соответствии с проектом планировки и межевания земельные участки.
В период с 02.02.2016 г. по 08.02.2016 г. договоры аренды земельных участков сторонами подписаны. Все земельные участки переданы ООО "Авангард" по актам приема-передачи.
Таким образом, вновь образованные земельные участки с указанного момента являются предметами самостоятельных договоров.
Также из материалов дела следует, что 16.02.2016 г. Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону данные договоры были переданы в регистрирующий орган. Однако, Росреестром было отказано в государственной регистрации данных договоров. В рамках судебного дела А53-8991/16 28.07.2016 г. было вынесено решение о признании незаконным решения Росреестра об отказе в государственной регистрации одного из договоров аренды N 36454 от 02.02.2016 г. на земельный участок с кадастровым номером 61:41:0073012:396.
Таким образом, в результате незаконных действий Росреестра не произведена своевременная регистрация договоров аренды вновь образованных и размежеванных участков.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
На основании изложенного, с учетом конкретных обстоятельств дела, с учетом выполнения ответчиком обязанности по размежеванию земельного участка, являющегося предметом договора аренды N 35139 от 31.12.2013 г., с учетом заключения сторонами новых договоров аренды в отношении вновь образованных земельных участков (61:41:0073012:387, 61:41:0073012:388, 61:41:0073012:389, 61:41:0073012:390, 61:41:0073012:391, 61:41:0073012:392, 61:41:0073012:393, 61:41:0073012:394, 61:41:0073012:395, 61:41:0073012:396, 61:41:0073012:397 и передачи их истцом ответчику по актам, признания решением Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-8991/16 незаконными действия Росреестра по отказу в регистрации новых договоров, разъяснений, указанных в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, основания для возложения на ответчика по обязанности производить оплату по договору аренды N 35139 от 31.12.2013 г. с 08.02.2016 г. (дата заключения последнего договора на вновь образованный участок) отсутствует. С указанного момента расчеты должны производиться сторонами по вновь заключенным договорам аренды, заключенные на передачу в аренду вновь образованных земельных участков.
В ином случае на ответчика возлагается необоснованная обязанность по оплате арендной платы в завышенном размере без учета осуществления действий по размежеванию спорного участка. В рассматриваемом случае ответчик лишен иного способа защиты нарушенного права своевременной регистрации договоров аренды вновь образованных участков.
Кроме того, суд учитывает, что с момента размежевания земельного участка площадью 106257 кв. м, установлены для каждого вновь образованного земельного участка виды разрешенного использования, без которых невозможно согласовать и утвердить проекты возводимых на участках строений, согласовать технические условия обеспечения участков коммунальными и ресурсоснабжающими составляющими и заключать договоры с соответствующими организациями, а также производить иные мероприятия, направленные на комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства. Все мероприятия, которые арендатор обязан был провести в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:58. и площадью 106257 кв. м заканчиваются межеванием. С указанного момента фактически использовать спорный земельный участок для целей, указанных в договоре и постановлении Администрации города Ростова-на-Дону N 1137 от 26.11.2015 г. невозможно.
Таким образом, с учетом вышеизложенного, арендная плата за период с 05.11.2015 по 31.12.2015 (57 дней) составляет 2 119 366,22 руб. (13571380,17 руб.: 365 дней x 57 дней). Арендная плата за период с 01.01.2016 по 07.02.2016 (38 дня) составляет: (13571380,17 руб.: 365 дней x 38 дней) = 1 412 910 руб. 81 коп. Итого, общая сумма задолженности по арендной плате за период до 07.02.2016 включительно по договору N 35139 составляет 3 532 277 руб. 03 коп. и подлежит взысканию. В остальной части иска о взыскании долга надлежит отказать.
Истцом заявлено о взыскании неустойки.
В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
На основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) предусмотренными законом или договором, которую должник обязан уплатить в случае неисполнение или ненадлежащего исполнения обязательств.
Расчет неустойки произведен истцом с учетом пункта 5.3 договора, в соответствии с которым за нарушение соков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на момент просрочки, от размера невнесенной платы за каждый календарный день просрочки.
С учетом произведенного судом перерасчета арендной платы, неустойка за период с 20.12.2015 г. до 04.04.2016 г. составляет сумму 82 753 руб. 66 коп. и подлежит взысканию. В остальной части требований надлежит отказать.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Уплата госпошлины по иску возлагается на ответчика с учетом размера удовлетворенных исковых требований в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
При оглашении резолютивной части постановления, суд апелляционной инстанции ошибочно указал о взыскании с истца в пользу общества расходов по госпошлине, Департамент освобожден от ее уплаты в силу норм ст. 333.37 НК РФ.
В соответствии со ст. 179 АПК РФ арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава - исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.
На основании изложенного, абзац 6 резолютивной части постановления от 20.10.2016 г. подлежит исключению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.05.2016 г. по делу А53-561/2016 изменить.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АВАНГАРД" (ИНН 6163143461, ОГРН 1156196067576) в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) задолженность по арендной плате в размере 3 532 277 руб. 03 коп. за период с 05.11.2015 г. по 07.02.2016 г., пени за период с 20.12.2015 г. по 04.04.2016 г. в размере 82 753 руб. 66 коп.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АВАНГАРД" (ИНН 6163143461, ОГРН 1156196067576) в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 33 159 руб. 07 коп."
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.10.2016 N 15АП-13108/2016 ПО ДЕЛУ N А53-6493/2016
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 октября 2016 г. N 15АП-13108/2016
Дело N А53-6493/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 октября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановой Ю.И.
судей В.В. Ванина, И.В. Пономаревой
при ведении протокола судебного заседания секретарем Конозовой Е.А.
при участии:
- от истца: представитель Курилюк И.А. по доверенности N 59-30-20587/13 от 16.09.2016, паспорт (до перерыва);
- от ответчика: представитель Патлачева Н.В. по доверенности от 11.01.2016, паспорт (до и после перерыва).
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Авангард"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 12.07.2016 по делу N А53-6493/2016
по иску департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
к ООО "Авангард"
о взыскании задолженности по арендной плате, пени,
принятое в составе судьи Великородовой И.А.
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "АВАНГАРД" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 31.12.2013 N 35139 в размере 5 512 211,26 руб. за период с 05.11.2015 г. по 31.03.2016 г., пени в размере 100 723,19 руб. за период с 20.12.2015 г. по 04.04.2016 г.
Решением суда исковые требования удовлетворены. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью "АВАНГАРД" (ИНН 6163143461, ОГРН 1156196067576) в пользу Департамента имущественно-земельных 6 10451_3340219 отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) задолженность по арендной плате в размере 5 512 211,26 руб., пени в размере 100 723,19 руб., всего взыскано 5 512 211,26 руб. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью "АВАНГАРД" (ИНН 6163143461, ОГРН 1156196067576) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 50 561 руб.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что суд первой инстанции не учел, что в отношении вновь образованных земельных участков заключены договоры аренды 02.02.2016 г. и участки переданы ООО "Авангард" по акту приема-передачи. Также суд первой инстанции не учел, что в договоре аренды 31.12.2013 г. N 35139 установлен порядок исчисления аренды на неразмежеванный участок без учета видов разрешенного использования. Однако 02.02.2016 ответчику были переданы земельные участки с установленными видами использования и расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 г. N 135 и постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 г. N 576 исходя из 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Заявитель отмечает, что годовой размер арендной платы за первый год владения земельным участком составлял 6428548,52 руб. в связи с тем, что арендатор не осуществил межевание земельного участка в течение года, за второй год аренды был применен повышающий коэффициент т арендная плата составила 13571380,17 руб. Не взирая на то, что ответчиком были проведены все работы по межевания и заключены договоры аренды 02.02.2016, истец продолжает исчислять арендную плату как на неразмежеванный земельный участок.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Определением от 14.10.2016 г. в составе суда произведена замена судьи Чотчаева Б.Т. на судью Пономареву И.В. ввиду отпуска судьи Чотчаева Б.Т.
В соответствии с частью 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.
В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 14.10.2016 г. до 20.10.2016 г.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 31.12.2013 г. между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и обществом с ограниченной ответственностью "КОМФОРТСТРОЙ" заключен договор аренды земельного участка N 35139.
Во исполнение условий заключенного договора обществу с ограниченной ответственностью "КОМФОРТСТРОЙ" предоставлен земельный участок, имеющий кадастровый номер 61:44:0073012:58, расположенный: город Ростов-на-Дону, жилой район "Левенцовский" XI микрорайон, для комплексного освоения в целях жилищного строительства - 2-я очередь строительства жилого района "Левенцовский", в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (с северной стороны - улица 339-й Стрелковой дивизии (продолжение), с восточной улица Курсантов, с южной стороны - улица Назарько, с западной - проспект Маршала Жукова), площадью 106 257 кв. м.
Согласно положениям пункта 2.1. договор заключен на десять лет, исчисляемых с момента передачи земельного участка.
Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 19.02.2014 г., о чем сделана запись о регистрации N 61-61-01/130/2014-373.
05.11.2015 г. в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании в результате реорганизации в форме выделения общества с ограниченной ответственностью "Авангард".
Права и обязанности арендатора по договору N 35139 от 31.12.2013 г. переданы вновь образованному юридическому лицу.
Обращаясь с настоящим иском в суд, истец указывает на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора о своевременном внесении арендной платы в установленном размере.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в полном объеме, исходил из следующего.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий.
Таким образом, спорный земельный участок находится в распоряжении органов местного самоуправления.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности является устанавливаемой уполномоченными органами.
Как указано в пункте 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 1 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным Постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135, в соответствии с пунктом 1 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, ранее действовавшим Постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - размер арендной платы), устанавливается органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов по видам использования земель с учетом основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Заявленная истцом к взысканию задолженность по арендной плате за период с 05.11.2015 г. по 31.03.2016 г. составляет 5 512 211,26 руб. и признана судом обоснованной. Также суд пришел к выводу о правомерности заявленной ко взысканию суммы неустойки в соответствии со ст. 330 ГК РФ.
При этом, суд первой инстанции пришел к выводу об отклонении доводов ответчика о размежевании спорного земельного участка на отдельные участки в соответствии с Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону N 1137 от 26.11.2015 г.об утверждении проекта планировки и межевания XI микрорайона жилого района "Левенцовский" и необоснованности начисления арендной платы за спорный период исходя из повышенного размера, установленного договором.
Суд первой инстанции указал, что пункт 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. Доказательств государственной регистрации не представлено.
Между тем, судом первой инстанции не учтены все обстоятельства дела.
Из материалов дела следует, что указанный выше земельный участок был размежеван ответчиком в соответствии с проектом планировки и межевания и 18.12.2015 г. образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет N N 61:41:0073012:387, 61:41:0073012:388, 61:41:0073012:389, 61:41:0073012:390, 61:41:0073012:391, 61:41:0073012:392, 61:41:0073012:393, 61:41:0073012:394, 61:41:0073012:395, 61:41:0073012:396, 61:41:0073012:397). Оставшаяся часть первоначального земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:58 в размере 1,95 га отнесена к территории общего пользования.
23.12.2015 г. ООО "Авангард" было подано заявление в Департамент имущественно-земельных отношений города Ростов-на-Дону на заключение договоров аренды на образованные в соответствии с проектом планировки и межевания земельные участки.
В период с 02.02.2016 г. по 08.02.2016 г. договоры аренды земельных участков сторонами подписаны. Все земельные участки переданы ООО "Авангард" по актам приема-передачи.
Таким образом, вновь образованные земельные участки с указанного момента являются предметами самостоятельных договоров.
Также из материалов дела следует, что 16.02.2016 г. Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону данные договоры были переданы в регистрирующий орган. Однако, Росреестром было отказано в государственной регистрации данных договоров. В рамках судебного дела А53-8991/16 28.07.2016 г. было вынесено решение о признании незаконным решения Росреестра об отказе в государственной регистрации одного из договоров аренды N 36454 от 02.02.2016 г. на земельный участок с кадастровым номером 61:41:0073012:396.
Таким образом, в результате незаконных действий Росреестра не произведена своевременная регистрация договоров аренды вновь образованных и размежеванных участков.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
На основании изложенного, с учетом конкретных обстоятельств дела, с учетом выполнения ответчиком обязанности по размежеванию земельного участка, являющегося предметом договора аренды N 35139 от 31.12.2013 г., с учетом заключения сторонами новых договоров аренды в отношении вновь образованных земельных участков (61:41:0073012:387, 61:41:0073012:388, 61:41:0073012:389, 61:41:0073012:390, 61:41:0073012:391, 61:41:0073012:392, 61:41:0073012:393, 61:41:0073012:394, 61:41:0073012:395, 61:41:0073012:396, 61:41:0073012:397 и передачи их истцом ответчику по актам, признания решением Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-8991/16 незаконными действия Росреестра по отказу в регистрации новых договоров, разъяснений, указанных в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, основания для возложения на ответчика по обязанности производить оплату по договору аренды N 35139 от 31.12.2013 г. с 08.02.2016 г. (дата заключения последнего договора на вновь образованный участок) отсутствует. С указанного момента расчеты должны производиться сторонами по вновь заключенным договорам аренды, заключенные на передачу в аренду вновь образованных земельных участков.
В ином случае на ответчика возлагается необоснованная обязанность по оплате арендной платы в завышенном размере без учета осуществления действий по размежеванию спорного участка. В рассматриваемом случае ответчик лишен иного способа защиты нарушенного права своевременной регистрации договоров аренды вновь образованных участков.
Кроме того, суд учитывает, что с момента размежевания земельного участка площадью 106257 кв. м, установлены для каждого вновь образованного земельного участка виды разрешенного использования, без которых невозможно согласовать и утвердить проекты возводимых на участках строений, согласовать технические условия обеспечения участков коммунальными и ресурсоснабжающими составляющими и заключать договоры с соответствующими организациями, а также производить иные мероприятия, направленные на комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства. Все мероприятия, которые арендатор обязан был провести в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:58. и площадью 106257 кв. м заканчиваются межеванием. С указанного момента фактически использовать спорный земельный участок для целей, указанных в договоре и постановлении Администрации города Ростова-на-Дону N 1137 от 26.11.2015 г. невозможно.
Таким образом, с учетом вышеизложенного, арендная плата за период с 05.11.2015 по 31.12.2015 (57 дней) составляет 2 119 366,22 руб. (13571380,17 руб.: 365 дней x 57 дней). Арендная плата за период с 01.01.2016 по 07.02.2016 (38 дня) составляет: (13571380,17 руб.: 365 дней x 38 дней) = 1 412 910 руб. 81 коп. Итого, общая сумма задолженности по арендной плате за период до 07.02.2016 включительно по договору N 35139 составляет 3 532 277 руб. 03 коп. и подлежит взысканию. В остальной части иска о взыскании долга надлежит отказать.
Истцом заявлено о взыскании неустойки.
В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
На основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) предусмотренными законом или договором, которую должник обязан уплатить в случае неисполнение или ненадлежащего исполнения обязательств.
Расчет неустойки произведен истцом с учетом пункта 5.3 договора, в соответствии с которым за нарушение соков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на момент просрочки, от размера невнесенной платы за каждый календарный день просрочки.
С учетом произведенного судом перерасчета арендной платы, неустойка за период с 20.12.2015 г. до 04.04.2016 г. составляет сумму 82 753 руб. 66 коп. и подлежит взысканию. В остальной части требований надлежит отказать.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Уплата госпошлины по иску возлагается на ответчика с учетом размера удовлетворенных исковых требований в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
При оглашении резолютивной части постановления, суд апелляционной инстанции ошибочно указал о взыскании с истца в пользу общества расходов по госпошлине, Департамент освобожден от ее уплаты в силу норм ст. 333.37 НК РФ.
В соответствии со ст. 179 АПК РФ арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава - исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.
На основании изложенного, абзац 6 резолютивной части постановления от 20.10.2016 г. подлежит исключению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.05.2016 г. по делу А53-561/2016 изменить.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АВАНГАРД" (ИНН 6163143461, ОГРН 1156196067576) в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) задолженность по арендной плате в размере 3 532 277 руб. 03 коп. за период с 05.11.2015 г. по 07.02.2016 г., пени за период с 20.12.2015 г. по 04.04.2016 г. в размере 82 753 руб. 66 коп.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АВАНГАРД" (ИНН 6163143461, ОГРН 1156196067576) в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 33 159 руб. 07 коп."
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)