Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 17 ноября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Гиданкиной А.В., судей Калашниковой М.Г. и Мацко Ю.В., при участии в судебном заседании Маркосяна Сергея Гарниковича (паспорт), в отсутствие Ермакова Александра Робертовича, должника - закрытого акционерного общества "Стройцентр" в лице конкурсного управляющего Громыко Ивана Олеговича, иных участвующих в деле о банкротстве лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы Маркосяна Сергея Гарниковича и Ермакова Александра Робертовича на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2016 (судья Гордюк А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2017 (судьи Сулименко Н.В., Емельянов Д.В., Стрекачев А.Н.) по делу N А32-25035/2009, установил следующее.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Стройцентр" (далее - должник) конкурсный управляющий должника обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительными торгов по продаже принадлежащего должнику здания склада литера И, площадью 425,8 кв. м, с кадастровым номером 23:50:0301002:404, договора купли-продажи указанного объекта недвижимости от 25.01.2013 N 742Б, заключенного с Ермаковым Александром Робертовичем, а также о применении последствий недействительности сделки.
Протокольным определением от 20.04.2016 Маркосян С.Г. привлечен к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Конкурсный управляющий должника обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2013 N 4Б/186, заключенного должником и Ермаковым Александром Робертовичем.
Определением суда от 27.05.2016 рассмотрение обособленных споров объединено в одно производство.
Определением суда от 12.12.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.08.2017, признан недействительным договор от 25.01.2013 N 742Б купли-продажи одноэтажного кирпичного здания склада литера И, площадью 425,8 кв. м, с кадастровым номером 23:50:0301002:404, расположенного по адресу г. Тихорецк, ул. Парковая, 2/6, заключенный должником и Ермаковым А.Р.
Признан недействительным договор от 02.04.2013 N 4Б/186 купли-продажи земельного участка, площадью 3 113 кв. м, с кадастровым номером 23:50:0301002:260, расположенного по адресу: г. Тихорецк, ул. Парковая 2/6, заключенный должником и Ермаковым А.Р.
Применены последствия недействительности сделок. Суд обязал Ермакова А.Р. возвратить в конкурсную массу должника одноэтажное кирпичное здание склада, литера И, площадью 425,8 кв. м, с кадастровым номером 23:50:0301002:404, расположенное по адресу г. Тихорецк, ул. Парковая 2/6, а также земельный участок, площадью 3 113 кв. м, с кадастровым номером 23:50:0301002:260, расположенный по адресу: г. Тихорецк, ул. Парковая 2/6. С должника в пользу Ермакова А.Р. взыскано 655 416 рублей и 66 679 рублей 68 копеек. В остальной части в удовлетворении заявления отказано.
Судебные акты мотивированы тем, что земельный участок отчужден конкурсным управляющим без проведения оценки его стоимости (проводилась оценка стоимости права аренды земельного участка, а не самого земельного участка) и без проведения торгов, договор купли-продажи земельного участка от 02.04.2013 N 4Б/186 является недействительной сделкой в соответствии со статьями 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьями 110, 111 и 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). Суды сделали вывод о том, что договор от 25.01.2013 N 742Б купли-продажи одноэтажного кирпичного здания также является недействительной сделкой в соответствии со статьями 168 ГК РФ и подпунктом 5 пункта 1 статьи 1, пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
В кассационной жалобе Маркосян С.Г. просил отменить определение суда от 12.12.2016 и постановление апелляционного суда от 21.08.2017, принять новый судебный акт по делу. Заявитель ссылается на неправильное применение судами норм материального права. По мнению подателя жалобы, суды не применили срок исковой давности, о котором заявлено в суде первой инстанции. Заявитель считает, что суды не рассмотрели вопрос о возмещении Ермакову А.Р. суммы неосновательного обогащения в форме полученного земельного участка.
В кассационной жалобе Ермаков А.Р. просил отменить определение суда от 12.12.2016 и постановление апелляционного суда от 21.08.2017, направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, суды неправильно применили нормы материального права. Ермаков А.Р. считает, что имеет право требования перехода права на землю под зданием без заключения договора купли-продажи в отношении данной земли. По мнению подателя жалобы, суды необоснованно не применили статью 180 ГК РФ. Заявитель указывает, что приобретение здания и земельного участка одновременно одним договором было невозможно, поскольку право собственности на земельный участок возникло у должника 18.10.2012, а публикация о проведении торгов в отношении спорного здания состоялась 22.09.2012. Ермаков А.Р. считает, что суды применили статью 168 ГК РФ в более поздней редакции, чем на момент заключения договора от 25.01.2013. Заявитель указывает, что в настоящий момент земельный участок и здание склада во владении и пользовании Ермакова А.Р. не находятся так как переданы в аренду третьему лицу ООО "Адамас", поэтому отсутствует возможность исполнения принятых судебных актов.
В судебном заседании Маркосян С.Г. поддержал доводы кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационных жалоб, выслушав пояснения Маркосяна С.Г., Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению.
В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанции, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и в возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.
В кассационных жалобах отсутствуют доводы об оспаривании указанных судебных актов в части отказа в признании недействительными торгов по продаже принадлежащего должнику здания склада в связи с применением срока исковой давности, поэтому в данной части законность судебных актов не проверяется.
Как видно из материалов дела, решением суда от 02.08.2010 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества введена процедура конкурсного производства. Сведения о признании должника банкротом и открытии процедуры конкурсного производства опубликованы в газете "Коммерсантъ" от 14.08.2010 N 148, стр. 38.
Суды установили, что с ноября 2008 года должник пользовался на праве аренды (договор от 12.11.2008 N 5000002404) земельным участком с кадастровым номером 23:50:0301002:93, общей площадью 25 665 кв. м, по адресу: г. Тихорецк, ул. Парковая 2/1, с расположенными на нем объектами недвижимости.
В соответствии с отчетом об оценке от 19.11.2010 N 012002/1522.1-10 стоимость имущества должника по адресу г. Тихорецк, ул. Парковая 2/1, составила 18 524 841 рублей, из них право аренды земельного участка 210 056 рублей.
Определением суда от 27.04.2010 в реестр требований кредиторов должника включены требования ОАО "Юг-Инвестбанк" в размере 12 006 630 рублей 12 копеек как обеспеченные залогом имущества должника.
Определением суда от 26.04.2011 установлена начальная цена продажи заложенного имущества. Начальная цена продажи права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:50:0301002:93 установлена в размере 210 056 рублей.
Определением суда от 02.07.2014 установлено, что после реализации отдельных объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0301002:93, администрация Муниципального образования Тихорецкий район начала формировать и выделять отдельные земельные участки, в том числе выделен земельный участок, площадью 3 113 кв. м, с кадастровым номером 23:50:0301002:260, который на основании постановления главы администрации МО Тихорецкий район продан в собственность должнику по договору от 13.07.2012 N 186 купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности (выдано свидетельство о праве собственности 23-АЛ N 125616 от 18.10.2012). На указанном земельном участке находится здание склада, литера И, площадью 425,8 кв. м, с кадастровым номером 23:50:0301002:404. В соответствии со справкой Администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района зданию склада, литера И, а также земельному участку с кадастровым номером 23:50:0301002:260 присвоен адрес: г. Тихорецк, ул. Парковая, 2/6.
12 июля 2012 года должник (продавец) и Ермаков А.Р. (покупатель) заключили предварительный договор от N 3Б/186, по которому должник обязался заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0301002:260 в случае признания Ермакова А.Р. победителем торгов посредством публичного предложения в отношении лота N 2 (здание склада, литера И, площадью 425,8 кв. м, с кадастровым номером 23:50:0301002:404). Цена земельного участка установлена сторонами договора в размере 66 679 рублей 68 копеек. Победителем торгов (публикация о проведении торгов в газете "Коммерсантъ" от 22.09.2012 N 23010002475) по продаже указанного здания склада признан Ермаков А.Р., предложивший цену за имущество в размере 655 416 рублей.
С победителем торгов заключен договор купли-продажи от 25.01.2013 N 742Б. Ермаков А.Р. перечислил должнику денежные средства в размере 656 тыс. рублей, что подтверждается квитанциями от 10.06.2014.
02 апреля 2013 года должник и Ермаков А.Р. заключили договор купли-продажи земельного участка N 4Б/186, согласно которому в собственность Ермакова А.Р. передан участок с кадастровым номером 23:50:0301002:260, площадью 3 113 кв. м по цене 66 679 рублей 68 копеек Указанная сумма уплачена должнику по квитанции от 29.03.2013 в составе платежа на сумму 167 010 рублей по договорам N 3Б/185, N 3Б/184 и N 3Б/186.
Полагая, что договоры купли-продажи здания и земельного участка, заключены с нарушением действующего законодательства, конкурсный управляющий должника обратился в арбитражный суд с заявлением о признании их недействительными сделками.
Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Кодекса дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям, которые указаны в Законе о банкротстве.
Положения статьи 449 ГК РФ о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера.
В соответствии с закрепленным в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.
Из разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Суды установили, что из публикаций в газете "Коммерсантъ" от 22.09.2012 N 23010002475 видно, что земельный участок, на котором расположено здание склада, не входит в состав лота N 2. Предметом договора купли-продажи от 25.01.2013 N 742Б выступает исключительно здание склада.
Суды оценили в порядке статьи 71 Кодекса представленные в дело доказательства и сделали обоснованный вывод о том, что в рассматриваемом случае реализация имущества произведена таким образом, что взаимосвязь объектов недвижимости с земельным участком, на котором они расположены, утратилась.
В соответствии с частью 2 статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, суды сделали обоснованный вывод о том, что договор купли-продажи от 25.01.2013 N 742Б является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ как договор, нарушающий требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 ЗК РФ.
Признав недействительным договор от 25.01.2013 N 742Б, суды правильно применили последствия недействительности сделки, обязав Ермакова А.Р. возвратить в конкурсную массу должника все полученное по недействительной сделке, и взыскав с должника в пользу Ермакова А.Р. 655 416 рублей, уплаченные покупателем по сделке. При этом суды руководствовались статьей 167 ГК РФ и статьей 61.6 Закона о банкротстве.
Суды установили, что предметом договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2013 N 4Б/186 выступает исключительно земельный участок с кадастровым номером 23:50:0301002:260, площадью 3 113 кв. м.
При таких обстоятельствах является обоснованным вывод суда первой инстанции о недействительности договора купли-продажи земельного участка 02.04.2013 N 4Б/186 на основании статьи 168 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ.
Кроме того, на основании пунктов 1 и 3 статьи 139 Закона о банкротстве в течение месяца с даты окончания инвентаризации и оценки предприятия должника, имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника, включающие в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 17.11.2017 N Ф08-8457/2017 ПО ДЕЛУ N А32-25035/2009
Требование: О признании недействительными торгов по продаже здания склада, договоров купли-продажи указанного объекта недвижимости и земельного участка, применении последствий недействительности сделки.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 ноября 2017 г. по делу N А32-25035/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 17 ноября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Гиданкиной А.В., судей Калашниковой М.Г. и Мацко Ю.В., при участии в судебном заседании Маркосяна Сергея Гарниковича (паспорт), в отсутствие Ермакова Александра Робертовича, должника - закрытого акционерного общества "Стройцентр" в лице конкурсного управляющего Громыко Ивана Олеговича, иных участвующих в деле о банкротстве лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы Маркосяна Сергея Гарниковича и Ермакова Александра Робертовича на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2016 (судья Гордюк А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2017 (судьи Сулименко Н.В., Емельянов Д.В., Стрекачев А.Н.) по делу N А32-25035/2009, установил следующее.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Стройцентр" (далее - должник) конкурсный управляющий должника обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительными торгов по продаже принадлежащего должнику здания склада литера И, площадью 425,8 кв. м, с кадастровым номером 23:50:0301002:404, договора купли-продажи указанного объекта недвижимости от 25.01.2013 N 742Б, заключенного с Ермаковым Александром Робертовичем, а также о применении последствий недействительности сделки.
Протокольным определением от 20.04.2016 Маркосян С.Г. привлечен к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Конкурсный управляющий должника обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2013 N 4Б/186, заключенного должником и Ермаковым Александром Робертовичем.
Определением суда от 27.05.2016 рассмотрение обособленных споров объединено в одно производство.
Определением суда от 12.12.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.08.2017, признан недействительным договор от 25.01.2013 N 742Б купли-продажи одноэтажного кирпичного здания склада литера И, площадью 425,8 кв. м, с кадастровым номером 23:50:0301002:404, расположенного по адресу г. Тихорецк, ул. Парковая, 2/6, заключенный должником и Ермаковым А.Р.
Признан недействительным договор от 02.04.2013 N 4Б/186 купли-продажи земельного участка, площадью 3 113 кв. м, с кадастровым номером 23:50:0301002:260, расположенного по адресу: г. Тихорецк, ул. Парковая 2/6, заключенный должником и Ермаковым А.Р.
Применены последствия недействительности сделок. Суд обязал Ермакова А.Р. возвратить в конкурсную массу должника одноэтажное кирпичное здание склада, литера И, площадью 425,8 кв. м, с кадастровым номером 23:50:0301002:404, расположенное по адресу г. Тихорецк, ул. Парковая 2/6, а также земельный участок, площадью 3 113 кв. м, с кадастровым номером 23:50:0301002:260, расположенный по адресу: г. Тихорецк, ул. Парковая 2/6. С должника в пользу Ермакова А.Р. взыскано 655 416 рублей и 66 679 рублей 68 копеек. В остальной части в удовлетворении заявления отказано.
Судебные акты мотивированы тем, что земельный участок отчужден конкурсным управляющим без проведения оценки его стоимости (проводилась оценка стоимости права аренды земельного участка, а не самого земельного участка) и без проведения торгов, договор купли-продажи земельного участка от 02.04.2013 N 4Б/186 является недействительной сделкой в соответствии со статьями 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьями 110, 111 и 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). Суды сделали вывод о том, что договор от 25.01.2013 N 742Б купли-продажи одноэтажного кирпичного здания также является недействительной сделкой в соответствии со статьями 168 ГК РФ и подпунктом 5 пункта 1 статьи 1, пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
В кассационной жалобе Маркосян С.Г. просил отменить определение суда от 12.12.2016 и постановление апелляционного суда от 21.08.2017, принять новый судебный акт по делу. Заявитель ссылается на неправильное применение судами норм материального права. По мнению подателя жалобы, суды не применили срок исковой давности, о котором заявлено в суде первой инстанции. Заявитель считает, что суды не рассмотрели вопрос о возмещении Ермакову А.Р. суммы неосновательного обогащения в форме полученного земельного участка.
В кассационной жалобе Ермаков А.Р. просил отменить определение суда от 12.12.2016 и постановление апелляционного суда от 21.08.2017, направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, суды неправильно применили нормы материального права. Ермаков А.Р. считает, что имеет право требования перехода права на землю под зданием без заключения договора купли-продажи в отношении данной земли. По мнению подателя жалобы, суды необоснованно не применили статью 180 ГК РФ. Заявитель указывает, что приобретение здания и земельного участка одновременно одним договором было невозможно, поскольку право собственности на земельный участок возникло у должника 18.10.2012, а публикация о проведении торгов в отношении спорного здания состоялась 22.09.2012. Ермаков А.Р. считает, что суды применили статью 168 ГК РФ в более поздней редакции, чем на момент заключения договора от 25.01.2013. Заявитель указывает, что в настоящий момент земельный участок и здание склада во владении и пользовании Ермакова А.Р. не находятся так как переданы в аренду третьему лицу ООО "Адамас", поэтому отсутствует возможность исполнения принятых судебных актов.
В судебном заседании Маркосян С.Г. поддержал доводы кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационных жалоб, выслушав пояснения Маркосяна С.Г., Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению.
В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанции, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и в возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.
В кассационных жалобах отсутствуют доводы об оспаривании указанных судебных актов в части отказа в признании недействительными торгов по продаже принадлежащего должнику здания склада в связи с применением срока исковой давности, поэтому в данной части законность судебных актов не проверяется.
Как видно из материалов дела, решением суда от 02.08.2010 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества введена процедура конкурсного производства. Сведения о признании должника банкротом и открытии процедуры конкурсного производства опубликованы в газете "Коммерсантъ" от 14.08.2010 N 148, стр. 38.
Суды установили, что с ноября 2008 года должник пользовался на праве аренды (договор от 12.11.2008 N 5000002404) земельным участком с кадастровым номером 23:50:0301002:93, общей площадью 25 665 кв. м, по адресу: г. Тихорецк, ул. Парковая 2/1, с расположенными на нем объектами недвижимости.
В соответствии с отчетом об оценке от 19.11.2010 N 012002/1522.1-10 стоимость имущества должника по адресу г. Тихорецк, ул. Парковая 2/1, составила 18 524 841 рублей, из них право аренды земельного участка 210 056 рублей.
Определением суда от 27.04.2010 в реестр требований кредиторов должника включены требования ОАО "Юг-Инвестбанк" в размере 12 006 630 рублей 12 копеек как обеспеченные залогом имущества должника.
Определением суда от 26.04.2011 установлена начальная цена продажи заложенного имущества. Начальная цена продажи права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:50:0301002:93 установлена в размере 210 056 рублей.
Определением суда от 02.07.2014 установлено, что после реализации отдельных объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0301002:93, администрация Муниципального образования Тихорецкий район начала формировать и выделять отдельные земельные участки, в том числе выделен земельный участок, площадью 3 113 кв. м, с кадастровым номером 23:50:0301002:260, который на основании постановления главы администрации МО Тихорецкий район продан в собственность должнику по договору от 13.07.2012 N 186 купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности (выдано свидетельство о праве собственности 23-АЛ N 125616 от 18.10.2012). На указанном земельном участке находится здание склада, литера И, площадью 425,8 кв. м, с кадастровым номером 23:50:0301002:404. В соответствии со справкой Администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района зданию склада, литера И, а также земельному участку с кадастровым номером 23:50:0301002:260 присвоен адрес: г. Тихорецк, ул. Парковая, 2/6.
12 июля 2012 года должник (продавец) и Ермаков А.Р. (покупатель) заключили предварительный договор от N 3Б/186, по которому должник обязался заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0301002:260 в случае признания Ермакова А.Р. победителем торгов посредством публичного предложения в отношении лота N 2 (здание склада, литера И, площадью 425,8 кв. м, с кадастровым номером 23:50:0301002:404). Цена земельного участка установлена сторонами договора в размере 66 679 рублей 68 копеек. Победителем торгов (публикация о проведении торгов в газете "Коммерсантъ" от 22.09.2012 N 23010002475) по продаже указанного здания склада признан Ермаков А.Р., предложивший цену за имущество в размере 655 416 рублей.
С победителем торгов заключен договор купли-продажи от 25.01.2013 N 742Б. Ермаков А.Р. перечислил должнику денежные средства в размере 656 тыс. рублей, что подтверждается квитанциями от 10.06.2014.
02 апреля 2013 года должник и Ермаков А.Р. заключили договор купли-продажи земельного участка N 4Б/186, согласно которому в собственность Ермакова А.Р. передан участок с кадастровым номером 23:50:0301002:260, площадью 3 113 кв. м по цене 66 679 рублей 68 копеек Указанная сумма уплачена должнику по квитанции от 29.03.2013 в составе платежа на сумму 167 010 рублей по договорам N 3Б/185, N 3Б/184 и N 3Б/186.
Полагая, что договоры купли-продажи здания и земельного участка, заключены с нарушением действующего законодательства, конкурсный управляющий должника обратился в арбитражный суд с заявлением о признании их недействительными сделками.
Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Кодекса дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям, которые указаны в Законе о банкротстве.
Положения статьи 449 ГК РФ о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера.
В соответствии с закрепленным в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.
Из разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Суды установили, что из публикаций в газете "Коммерсантъ" от 22.09.2012 N 23010002475 видно, что земельный участок, на котором расположено здание склада, не входит в состав лота N 2. Предметом договора купли-продажи от 25.01.2013 N 742Б выступает исключительно здание склада.
Суды оценили в порядке статьи 71 Кодекса представленные в дело доказательства и сделали обоснованный вывод о том, что в рассматриваемом случае реализация имущества произведена таким образом, что взаимосвязь объектов недвижимости с земельным участком, на котором они расположены, утратилась.
В соответствии с частью 2 статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, суды сделали обоснованный вывод о том, что договор купли-продажи от 25.01.2013 N 742Б является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ как договор, нарушающий требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 ЗК РФ.
Признав недействительным договор от 25.01.2013 N 742Б, суды правильно применили последствия недействительности сделки, обязав Ермакова А.Р. возвратить в конкурсную массу должника все полученное по недействительной сделке, и взыскав с должника в пользу Ермакова А.Р. 655 416 рублей, уплаченные покупателем по сделке. При этом суды руководствовались статьей 167 ГК РФ и статьей 61.6 Закона о банкротстве.
Суды установили, что предметом договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2013 N 4Б/186 выступает исключительно земельный участок с кадастровым номером 23:50:0301002:260, площадью 3 113 кв. м.
При таких обстоятельствах является обоснованным вывод суда первой инстанции о недействительности договора купли-продажи земельного участка 02.04.2013 N 4Б/186 на основании статьи 168 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ.
Кроме того, на основании пунктов 1 и 3 статьи 139 Закона о банкротстве в течение месяца с даты окончания инвентаризации и оценки предприятия должника, имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника, включающие в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)