Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Земли промышленности и иного специального назначени; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Отказ мотивирован тем, что в рамках исполнительного производства наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении заложенного земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 мая 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Татариновой И.А., Беляевой Н.Г.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Копаневой М.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.10.2016 по делу N А76-11644/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
Судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Челябинской области.
- В судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа принял участие представитель публичного акционерного общества "Сбербанк России" - Туманов А.А. (доверенность от 14.10.2016 N 5-ДГ/515);
- В судебном заседании Арбитражного суда Челябинской области принял участие представитель Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Шишкина И.В. (доверенность от 30.01.2017 N 12).
Публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее - заявитель, Сбербанк, общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра) о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения N 3 к договору ипотеки N 80685 от 19.05.2011.
Определением суда первой инстанции от 06.06.2015 на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Реутов Максим Владимирович и Балашов Алексей Владимирович.
Решением суда от 18.10.2016 (судья Белякович Е.В.) в удовлетворении требований заявителю отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016 (судьи Карпачева М.И., Ермолаева Л.П., Румянцев А.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Сбербанк просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.
Заявитель жалобы полагает, что отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения в связи с непредставлением заявителем необходимых для государственной регистрации акта о снятии ареста противоречит п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и нарушает требования п. 2 ст. 17 указанного Закона. По мнению Сбербанка, наличие запрета в совершении регистрационных действий в отношении недвижимого имущества в качестве обеспечительной меры суда не является основанием для отказа в регистрации изменений в запись об ипотеке такого имущества. Заявитель жалобы считает, что запрет на совершение регистрационных действий на основании ст. 64 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" не является арестом по смыслу ст. 80 данного Закона, следовательно, ч. 3.1 ст. 80 Закона не применима к таким отношениям, отмечая, что иной способ защиты нарушенного права у него отсутствует. Кроме того, обращает внимание, что взыскатель по исполнительному производству, в рамках которого наложен запрет, не обладает преимуществом перед банком-залогодержателем в отношении возможности обращения взыскания на предмет залога, и, в случае не исполнения заемщиком своих обязательств, банк обратит взыскание на предмет залога, тогда как, в случае исполнения обязательств ипотека на спорное имущество прекратится и взыскатель сможет претендовать на необремененное имущество, однако регистрация изменений в запись ипотеки для банка необходима в обоих случаях, отсутствие формальной регистрации изменений в регистрационную запись об ипотеке нарушает права банка в отношении обеспечения данного имущества.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что между Сбербанком (кредитор) и обществом с ограниченной ответственностью "Город-Инвест" (заемщик) 16.12.2010 заключен договор N 80289 об открытии невозобновляемой кредитной линии, согласно условиям которого кредитор обязуется открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для рефинансирования задолженности заемщика в ОАО "Альфа-Банк" и финансирования возмещения ранее понесенных затрат по проекту приобретения ТЦ "ГринГо", расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Толмачева, 22, на срок по 14.12.2017 с лимитов в сумме 791 000 000 рублей.
Между Сбербанком (залогодержатель), Балашовым А.В. (залогодатель 1) и Реутовым М.В. (залогодатель 2) 19.05.2011 заключен договор ипотеки N 80685, предметом которого является 1/3 доли в праве общей долевой собственности в объекте недвижимости - земельный участок площадью 492 000 кв. м; категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения: разрешенное использование земельного участка - для строительства здания и сооружений производственного назначения; кадастровый номер земельного участка: 74:12:12 05 002:0071, расположенный по адресу: Россия, Челябинская область, Красноармейский район, слева по ходу от автодороги Челябинск - Новосибирск перед мостом через железную дорогу.
В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка, являющимся неотъемлемой частью договора, возникшей у залогодателя 1 и залогодателя 2 (соответственно) на основании договора купли-продажи от 01.08.2006 (статья 1). Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств общества "Город-Инвест", возникших на основании договора N 80289 об открытии невозобновляемой кредитной линии (пункт 2.1).
Сбербанком, Балашовым А.В. и Реутовым М.В. 25.05.2015 подписано дополнительное соглашение N 3 к договору ипотеки N 80685, которым внесены изменения в подпункты 2.3.1, 2.3.2, 2.3.6, 2.3.12 пункта 2.3 статьи 2 договора "Обязательства, исполнение которых обеспечено залогом", а также пункты 4.1, 4.4 статьи 4 договора "Права и обязанности сторон".
Заявитель 03.03.2016 обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации указанного дополнительного соглашения к договору ипотеки.
К заявлению были приложены следующие документы: доверенность от 20.05.2015, доверенность от 09.12.2015; дополнительное соглашение N 3 к договору ипотеки N 80685, письмо от 03.03.2016, определение суда от 17.10.2014, платежное поручение от 03.02.2016 N 544615, квитанции от 03.03.2016, дополнительное соглашение N 1 к договору об открытии невозобновляемой кредитной линии N 80289.
При проведении правовой экспертизы представленных документов были выявлены замечания, препятствующие проведению государственной регистрации права на недвижимое имущество, о чем заявитель был уведомлен уведомлением от 11.03.2016 N 74/012/104/2016-75, государственная регистрация была приостановлена на срок до 10.04.2016.
Впоследствии в сообщении от 11.04.2016 N 74/012/104/2016-75 Управление Росреестра, со ссылкой на постановление судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Свердловской области о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 30.03.2015, в соответствии с которым был наложен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из государственного реестра в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, слева по ходу от автодороги Челябинск - Новосибирск перед мостом через железную дорогу, кадастровый номер 74:12:12 05 002:0071, являющегося предметом представленного на государственную регистрацию дополнительного соглашения от 25.03.2015 N 3 к договору ипотеки N 80685 от 19.05.2011, отказал заявителю в государственной регистрации изменений в запись об ипотеке.
Заявитель, полагая, что сообщение об отказе в государственной регистрации не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы в области предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что в рамках исполнительного производства от 11.11.2014 N 3753/15/6662-ИП наложен запрет на совершение регистрационных действий, а также действий по исключению из государственного реестра в отношении спорного объекта недвижимого имущества.
В силу ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
На основании ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
В силу п. 1 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора о залоге являются предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Аналогичные положения содержатся в п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).
В соответствии с п. 1 ст. 8.1. Гражданского кодекса Российской Федерации, ограничения прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законом. В соответствии с пунктом 2 указанной статьи, подлежащие государственной регистрации права на имущество, охватывающие в своем содержании ограничения (обременения), возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено федеральным законом.
Статьей 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.
В силу ст. 22 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства.
Пунктом 2 статьи 23 названного закона предусмотрено, что изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.
В силу п. 1, 3 ст. 29 Закона о регистрации государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23.12.2013 N 765 утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Правила ведения ЕГРП)
В соответствии с п. 96 Правил ведения ЕГРП в записи об ипотеке подраздела III-2 указываются: предмет ипотеки: данные о заложенном объекте недвижимости или его части с указанием учетного номера такой части (либо сведения об имущественном праве, являющемся предметом ипотеки); срок: дата возникновения ипотеки в соответствии с договором об ипотеке и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом; сумма: сумма обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях определения этой суммы.
Согласно п. 100 Правил ведения ЕГРП изменения и дополнения регистрационных записей об ипотеке на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке осуществляются путем заполнения в порядке, установленном разделом VII настоящих Правил, записи об изменениях к записи об ипотеке подраздела III-2, если условия соглашения влекут изменение записи об ипотеке в подразделе III-2.
Исходя из того, что внесение изменений в записи ЕГРП необходимо в случае, если дополнительными соглашениями к договорам вносятся изменения в перечисленные сведения, установленные п. 96 Правил ведения ЕГРП, установив, что представленным на регистрацию дополнительным соглашением N 3 к договору ипотеки вносятся изменения в пункт 2.3.1 договора ипотеки, изменения касаются условий о сроке возврата кредита, размере платежа и графика гашения кредита, а также вопросов связанных с вопросами гражданско-правовой ответственности, суды верно указали, что сведения о новых условиях подлежат включению в регистрационную запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, внесение изменений в ЕГРП об ипотеке является регистрационным действием.
Судами установлено, что в рамках исполнительного производства от 11.11.2014 N 3753/15/6662-ИП постановлением судебного пристава-исполнителя от 30.03.2015, был наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорного земельного участка, являющегося предметом дополнительного соглашения от 25.03.2015 N 3 к договору ипотеки от 19.05.2011 N 80685; вынесенное судебным приставом-исполнителем постановление не отменено и незаконным не признано.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" законные требования судебного пристава-исполнителя обязательны для всех государственных органов, органов местного самоуправления, граждан и организаций и подлежат неукоснительному выполнению на всей территории Российской Федерации.
Принимая во внимание, что в ЕГРП внесены сведения о запрете на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимого имущества по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, слева по ходу от автодороги Челябинск - Новосибирск перед мостом через железную дорогу, кадастровый номер 74:12:12 05 002:0071, наложенном постановлением судебного пристава-исполнителя от 30.03.2015, документов, свидетельствующих о снятии данного запрета, Сбербанком представлено не было, суды пришли к обоснованному выводу, что у государственного регистратора не имелось оснований для осуществления государственной регистрации изменений в запись об ипотеке этого объекта.
Поскольку на момент принятия решения об отказе в государственной регистрации (11.04.2016) существовал запрет на осуществление регистрационных действий, суды правомерно признали оспариваемый отказ Управления Росреестра законным и отказали в удовлетворении заявленных требований.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о нарушении судами норм материального права, не опровергают правильности выводов судов об отсутствии у заинтересованного лица оснований для совершения требуемых регистрационных действий при наличии установленного запрета и, соответственно, оснований для удовлетворения заявленных требований.
Ссылка заявителя жалобы на то, что непредставление им документа о снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорного имущества не может быть основанием для отказа в регистрации в силу п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку само по себе указание в сообщении об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору ипотеки данного основания отказа не может свидетельствовать о незаконности отказа в регистрации и возможности осуществления регистрационных действий при наличии актуальных записей о запретах.
Довод заявителя о том, что наличие запрета о совершении регистрационных действий в отношении недвижимого имущества в качестве обеспечительной меры суда не является основанием для отказа в регистрации изменений в запись об ипотеке такого имущества, также не может быть принят во внимание кассационным судом, поскольку в данном случае запрет на совершение регистрационных действий не является обеспечительной мерой суда. Судебным приставом-исполнителем совершены исполнительные действия в виде наложения запрета совершать регистрационные действия в отношении земельного участка, которые не являются мерами принудительного исполнения, а относятся к числу иных мер, обеспечивающих исполнение исполнительного документа.
Ссылка заявителя на судебную практику, поименованную в кассационной жалобе, несостоятельна, поскольку данные судебные акты приняты по спору с иными фактическими обстоятельствами.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.10.2016 по делу N А76-11644/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 02.05.2017 N Ф09-1218/17 ПО ДЕЛУ N А76-11644/2016
Требование: О признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору ипотеки.Разделы:
Земли промышленности и иного специального назначени; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Отказ мотивирован тем, что в рамках исполнительного производства наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении заложенного земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 мая 2017 г. N Ф09-1218/17
Дело N А76-11644/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 мая 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Татариновой И.А., Беляевой Н.Г.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Копаневой М.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.10.2016 по делу N А76-11644/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
Судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Челябинской области.
- В судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа принял участие представитель публичного акционерного общества "Сбербанк России" - Туманов А.А. (доверенность от 14.10.2016 N 5-ДГ/515);
- В судебном заседании Арбитражного суда Челябинской области принял участие представитель Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Шишкина И.В. (доверенность от 30.01.2017 N 12).
Публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее - заявитель, Сбербанк, общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра) о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения N 3 к договору ипотеки N 80685 от 19.05.2011.
Определением суда первой инстанции от 06.06.2015 на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Реутов Максим Владимирович и Балашов Алексей Владимирович.
Решением суда от 18.10.2016 (судья Белякович Е.В.) в удовлетворении требований заявителю отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016 (судьи Карпачева М.И., Ермолаева Л.П., Румянцев А.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Сбербанк просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.
Заявитель жалобы полагает, что отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения в связи с непредставлением заявителем необходимых для государственной регистрации акта о снятии ареста противоречит п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и нарушает требования п. 2 ст. 17 указанного Закона. По мнению Сбербанка, наличие запрета в совершении регистрационных действий в отношении недвижимого имущества в качестве обеспечительной меры суда не является основанием для отказа в регистрации изменений в запись об ипотеке такого имущества. Заявитель жалобы считает, что запрет на совершение регистрационных действий на основании ст. 64 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" не является арестом по смыслу ст. 80 данного Закона, следовательно, ч. 3.1 ст. 80 Закона не применима к таким отношениям, отмечая, что иной способ защиты нарушенного права у него отсутствует. Кроме того, обращает внимание, что взыскатель по исполнительному производству, в рамках которого наложен запрет, не обладает преимуществом перед банком-залогодержателем в отношении возможности обращения взыскания на предмет залога, и, в случае не исполнения заемщиком своих обязательств, банк обратит взыскание на предмет залога, тогда как, в случае исполнения обязательств ипотека на спорное имущество прекратится и взыскатель сможет претендовать на необремененное имущество, однако регистрация изменений в запись ипотеки для банка необходима в обоих случаях, отсутствие формальной регистрации изменений в регистрационную запись об ипотеке нарушает права банка в отношении обеспечения данного имущества.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что между Сбербанком (кредитор) и обществом с ограниченной ответственностью "Город-Инвест" (заемщик) 16.12.2010 заключен договор N 80289 об открытии невозобновляемой кредитной линии, согласно условиям которого кредитор обязуется открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для рефинансирования задолженности заемщика в ОАО "Альфа-Банк" и финансирования возмещения ранее понесенных затрат по проекту приобретения ТЦ "ГринГо", расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Толмачева, 22, на срок по 14.12.2017 с лимитов в сумме 791 000 000 рублей.
Между Сбербанком (залогодержатель), Балашовым А.В. (залогодатель 1) и Реутовым М.В. (залогодатель 2) 19.05.2011 заключен договор ипотеки N 80685, предметом которого является 1/3 доли в праве общей долевой собственности в объекте недвижимости - земельный участок площадью 492 000 кв. м; категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения: разрешенное использование земельного участка - для строительства здания и сооружений производственного назначения; кадастровый номер земельного участка: 74:12:12 05 002:0071, расположенный по адресу: Россия, Челябинская область, Красноармейский район, слева по ходу от автодороги Челябинск - Новосибирск перед мостом через железную дорогу.
В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка, являющимся неотъемлемой частью договора, возникшей у залогодателя 1 и залогодателя 2 (соответственно) на основании договора купли-продажи от 01.08.2006 (статья 1). Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств общества "Город-Инвест", возникших на основании договора N 80289 об открытии невозобновляемой кредитной линии (пункт 2.1).
Сбербанком, Балашовым А.В. и Реутовым М.В. 25.05.2015 подписано дополнительное соглашение N 3 к договору ипотеки N 80685, которым внесены изменения в подпункты 2.3.1, 2.3.2, 2.3.6, 2.3.12 пункта 2.3 статьи 2 договора "Обязательства, исполнение которых обеспечено залогом", а также пункты 4.1, 4.4 статьи 4 договора "Права и обязанности сторон".
Заявитель 03.03.2016 обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации указанного дополнительного соглашения к договору ипотеки.
К заявлению были приложены следующие документы: доверенность от 20.05.2015, доверенность от 09.12.2015; дополнительное соглашение N 3 к договору ипотеки N 80685, письмо от 03.03.2016, определение суда от 17.10.2014, платежное поручение от 03.02.2016 N 544615, квитанции от 03.03.2016, дополнительное соглашение N 1 к договору об открытии невозобновляемой кредитной линии N 80289.
При проведении правовой экспертизы представленных документов были выявлены замечания, препятствующие проведению государственной регистрации права на недвижимое имущество, о чем заявитель был уведомлен уведомлением от 11.03.2016 N 74/012/104/2016-75, государственная регистрация была приостановлена на срок до 10.04.2016.
Впоследствии в сообщении от 11.04.2016 N 74/012/104/2016-75 Управление Росреестра, со ссылкой на постановление судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Свердловской области о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 30.03.2015, в соответствии с которым был наложен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из государственного реестра в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, слева по ходу от автодороги Челябинск - Новосибирск перед мостом через железную дорогу, кадастровый номер 74:12:12 05 002:0071, являющегося предметом представленного на государственную регистрацию дополнительного соглашения от 25.03.2015 N 3 к договору ипотеки N 80685 от 19.05.2011, отказал заявителю в государственной регистрации изменений в запись об ипотеке.
Заявитель, полагая, что сообщение об отказе в государственной регистрации не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы в области предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что в рамках исполнительного производства от 11.11.2014 N 3753/15/6662-ИП наложен запрет на совершение регистрационных действий, а также действий по исключению из государственного реестра в отношении спорного объекта недвижимого имущества.
В силу ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
На основании ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
В силу п. 1 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора о залоге являются предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Аналогичные положения содержатся в п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).
В соответствии с п. 1 ст. 8.1. Гражданского кодекса Российской Федерации, ограничения прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законом. В соответствии с пунктом 2 указанной статьи, подлежащие государственной регистрации права на имущество, охватывающие в своем содержании ограничения (обременения), возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено федеральным законом.
Статьей 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.
В силу ст. 22 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства.
Пунктом 2 статьи 23 названного закона предусмотрено, что изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.
В силу п. 1, 3 ст. 29 Закона о регистрации государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23.12.2013 N 765 утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Правила ведения ЕГРП)
В соответствии с п. 96 Правил ведения ЕГРП в записи об ипотеке подраздела III-2 указываются: предмет ипотеки: данные о заложенном объекте недвижимости или его части с указанием учетного номера такой части (либо сведения об имущественном праве, являющемся предметом ипотеки); срок: дата возникновения ипотеки в соответствии с договором об ипотеке и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом; сумма: сумма обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях определения этой суммы.
Согласно п. 100 Правил ведения ЕГРП изменения и дополнения регистрационных записей об ипотеке на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке осуществляются путем заполнения в порядке, установленном разделом VII настоящих Правил, записи об изменениях к записи об ипотеке подраздела III-2, если условия соглашения влекут изменение записи об ипотеке в подразделе III-2.
Исходя из того, что внесение изменений в записи ЕГРП необходимо в случае, если дополнительными соглашениями к договорам вносятся изменения в перечисленные сведения, установленные п. 96 Правил ведения ЕГРП, установив, что представленным на регистрацию дополнительным соглашением N 3 к договору ипотеки вносятся изменения в пункт 2.3.1 договора ипотеки, изменения касаются условий о сроке возврата кредита, размере платежа и графика гашения кредита, а также вопросов связанных с вопросами гражданско-правовой ответственности, суды верно указали, что сведения о новых условиях подлежат включению в регистрационную запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, внесение изменений в ЕГРП об ипотеке является регистрационным действием.
Судами установлено, что в рамках исполнительного производства от 11.11.2014 N 3753/15/6662-ИП постановлением судебного пристава-исполнителя от 30.03.2015, был наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорного земельного участка, являющегося предметом дополнительного соглашения от 25.03.2015 N 3 к договору ипотеки от 19.05.2011 N 80685; вынесенное судебным приставом-исполнителем постановление не отменено и незаконным не признано.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" законные требования судебного пристава-исполнителя обязательны для всех государственных органов, органов местного самоуправления, граждан и организаций и подлежат неукоснительному выполнению на всей территории Российской Федерации.
Принимая во внимание, что в ЕГРП внесены сведения о запрете на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимого имущества по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, слева по ходу от автодороги Челябинск - Новосибирск перед мостом через железную дорогу, кадастровый номер 74:12:12 05 002:0071, наложенном постановлением судебного пристава-исполнителя от 30.03.2015, документов, свидетельствующих о снятии данного запрета, Сбербанком представлено не было, суды пришли к обоснованному выводу, что у государственного регистратора не имелось оснований для осуществления государственной регистрации изменений в запись об ипотеке этого объекта.
Поскольку на момент принятия решения об отказе в государственной регистрации (11.04.2016) существовал запрет на осуществление регистрационных действий, суды правомерно признали оспариваемый отказ Управления Росреестра законным и отказали в удовлетворении заявленных требований.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о нарушении судами норм материального права, не опровергают правильности выводов судов об отсутствии у заинтересованного лица оснований для совершения требуемых регистрационных действий при наличии установленного запрета и, соответственно, оснований для удовлетворения заявленных требований.
Ссылка заявителя жалобы на то, что непредставление им документа о снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорного имущества не может быть основанием для отказа в регистрации в силу п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку само по себе указание в сообщении об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору ипотеки данного основания отказа не может свидетельствовать о незаконности отказа в регистрации и возможности осуществления регистрационных действий при наличии актуальных записей о запретах.
Довод заявителя о том, что наличие запрета о совершении регистрационных действий в отношении недвижимого имущества в качестве обеспечительной меры суда не является основанием для отказа в регистрации изменений в запись об ипотеке такого имущества, также не может быть принят во внимание кассационным судом, поскольку в данном случае запрет на совершение регистрационных действий не является обеспечительной мерой суда. Судебным приставом-исполнителем совершены исполнительные действия в виде наложения запрета совершать регистрационные действия в отношении земельного участка, которые не являются мерами принудительного исполнения, а относятся к числу иных мер, обеспечивающих исполнение исполнительного документа.
Ссылка заявителя на судебную практику, поименованную в кассационной жалобе, несостоятельна, поскольку данные судебные акты приняты по спору с иными фактическими обстоятельствами.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.10.2016 по делу N А76-11644/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.В.ТОРОПОВА
Судьи
И.А.ТАТАРИНОВА
Н.Г.БЕЛЯЕВА
М.В.ТОРОПОВА
Судьи
И.А.ТАТАРИНОВА
Н.Г.БЕЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)