Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец указывает на то, что в нарушение договора купли-продажи земельного участка денежные средства ответчиком в установленный условиями договора срок не оплачены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Кривцовой О.Ю.,
судей Голубевой И.В. и Турумтаевой Г.Я.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе С.М. на решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 13 августа 2015 г., по иску Общества с ограниченной ответственностью "Брют+" к С.М. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности, приведении сторон в первоначальное положение, по встречному иску С.М. к Обществу с ограниченной ответственностью "Брют+", А., Д.О., Т. о взыскании денежной суммы.
Заслушав доклад председательствующего, объяснения С.М., его представителя С.Е., представителя Общества с ограниченной ответственностью Уфимское предприятие "Здоровье", Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Парус" - С.Р., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителей Общества с ограниченной ответственностью "Брют+" - В., К., действующей также в интересах А., возражавших относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Общество с ограниченной ответственностью "Брют+" (далее - ООО "Брют+") обратилось в суд с иском к С.М. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... от дата, заключенного между С.М. и ООО "Брют+"; прекращении права собственности С.М. на: земельный участок с кадастровым номером N ..., площадью N ... кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, и железнодорожный подъездной путь, назначение: железнодорожного транспорта, протяженностью N ... м, инв. N ..., литер VIII, кадастровый N ..., адрес объекта: адрес, погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации о праве собственности С.М. на вышеуказанные земельный участок и железнодорожный подъездной путь; возложении обязанности на С.М. возвратить ООО "Брют+" земельный участок и железнодорожный подъездной путь, возложении обязанности ООО "Брют+" вернуть С.М. сумму в размере N ... руб., оплаченную по договору купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем.
Заявленные требования мотивированы тем, что 10 октября 2013 г. между ООО "Брют+" и С.М. заключен договор купли-продажи N ... земельного участка и железнодорожного подъездного пути, общая цена договора составила N ... руб. В этот же день между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка и железнодорожного подъездного пути.
Стороны в 3.2.1.2 договора пришли к соглашению, что оплата производится в следующем порядке: N ... руб. - до дата, N ... руб. - до дата, N ... руб. - с дата по дата ежемесячными платежами по N ... руб.
11 октября 2013 г. в счет оплаты по данному договору ответчик С.М. оплатил истцу ООО "Брют+" денежные средства в размере N ... руб.
29 октября 2013 г. за С.М. зарегистрировано право собственности на земельный участок и железнодорожный подъездной путь.
В нарушении п. 3.2.1.2. договора от 10 октября 2013 г. денежные средства в размере N ... руб. ответчиком С.М. в установленный условиями договора срок не оплачены. Кроме того, по условиям названного договора ответчик обязался оплатить в срок до 10 марта 2015 г. сумму в размере N ... руб., что последним не исполнено.
С.М. обратился со встречным иском к ООО "Брют+", Д.О., А., Т. о солидарном взыскании денежной суммы в размере N ...
В обоснование встречных исковых требований указано, что 10 октября 2013 г. С.М. заключил с ответчиками договор купли-продажи долей в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью Уфимское предприятие "Здоровье" (далее - ООО УП "Здоровье"), который, наряду со сделкой по купле - продажи земельного участка и железнодорожного подъездного пути, являлся частью сделки по покупке бизнеса торговый центр "Парус". Считает, что п. 10 приведенного договора продавцы ООО "Брют+", Д.О., А., Т. гарантировали ему то, что являются единоличными собственниками объектов недвижимости, в том числе Торгового центра "Парус", и что здание имеет все необходимые для нормальной эксплуатации оборудование и коммуникации. По утверждению С.М., ООО "Брют+", Д.О., А., Т. являются солидарно обязанными перед ним по уплате денежных средств в заявленном размере, переданных С.М. третьим лицам ООО УП "Здоровье" и Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Парус" (далее - ООО УК "Парус") в виде финансовой помощи и использованных ими на устранение недостатков, связанных с необходимостью усиления несущих колонн здания Торгового центра "Парус" и выплатой налогов, пени и штрафов.
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 13 августа 2015 г. постановлено:
исковые требования ООО "Брют+" удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... от дата, заключенный между С.М. и Обществом с ограниченной ответственностью "Брют+".
Прекратить право собственности С.М. на земельный участок общей площадью N ... (N ...) кв. м, кадастровый номер N ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес; железнодорожный подъездной путь, назначение: Железнодорожного транспорта, протяженностью N ... м, инв. N ..., литер N ..., кадастровый N ..., адрес объекта: адрес, погасив в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации N ... о праве собственности С.М. на земельный участок общей площадью N ... кв. м, кадастровый N ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес.
Привести стороны в первоначальное состояние: обязать С.М. возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Брют+" земельный участок общей площадью N ... кв. м, кадастровый N ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, железнодорожный подъездной путь, назначение: Железнодорожного транспорта, протяженность N ... м, инв. N ..., литер N ..., кадастровый N ..., адрес объекта: адрес.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Брют+" в пользу С.М. сумму в размере 750 000,00 (семьсот пятьдесят тысяч), оплаченную по договору купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... от дата.
В удовлетворении встречных исковых требований С.М. к Д.О., А., ООО "Брют +", Т. о взыскании солидарно денежной суммы - отказать.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 10 ноября 2015 г. решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 13 августа 2015 г. в части удовлетворения исковых требований ООО "Брют+" к С.М. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... от 10 октября 2013 г., погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации N ... о праве собственности С.М. на земельный участок и железнодорожный путь, прекращении права собственности С.М. на земельный участок и железнодорожный путь, приведении сторон в первоначальное состояние отменено.
В отмененной части принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО "Брют+" к С.М. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... от 10 октября 2013 г.; прекращении права собственности С.М. на земельный участок общей площадью N ... кв. м, кадастровый N ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес; железнодорожный подъездной путь, назначение: Железнодорожного транспорта, протяженность N ... м, инв. N ..., литер N ..., кадастровый N ..., адрес объекта: адрес; погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации N ... о праве собственности С.М. на земельный участок общей площадью N ... кв. м, кадастровый N ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес; и железнодорожный подъездной путь, назначение: Железнодорожного транспорта, протяженность N ... м, инв. N ..., литер N ..., кадастровый N ..., адрес объекта: адрес; приведении сторон в первоначальное состояние отказано.
В остальной части решение Октябрьского районного суда г. Уфы от 13 августа 2015 г. оставлено без изменения.
Постановлением Президиума Верховного суда Республики Башкортостан от 13 июля 2016 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 10 ноября 2015 г. в части отмены решения Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 13 августа 2015 г. в части расторжения договора купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... от 10 октября 2013 г., погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации N ... о праве собственности С.М. на земельный участок и железнодорожный путь, прекращения права собственности С.М. на земельный участок и железнодорожный путь, приведения сторон в первоначальное состояние и вынесения в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Брют+" отменено. Дело в указанной части направлено на новое апелляционное рассмотрение.
В апелляционной жалобе С.М. ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, считая его постановленным с нарушением норм процессуального и материального права.
Ответчики Д.О., Т., А., представитель третьего лица - Общества с ограниченной ответственностью "Гелениум" (далее - ООО "Гелениум") в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. А. обратился в суд с заявлением о рассмотрении дела без его участия. Иные лица об уважительных причинах неявки не сообщали, в связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский процессуальный кодекс РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.
Проверив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в части удовлетворения первоначальных исковых требований ООО "Брют+" в соответствии с требованиями ч. ч. 1, 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, дата между ООО "Брют+" (продавец) и С.М. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... (т. 1 л.д. 9 - 13), предметом которого является купля-продажа земельного участка с кадастровым номером N ..., площадью N ... кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, и расположенного на нем железнодорожного подъездного пути, назначение: железнодорожного транспорта, протяженность N ... м, инв. N ..., литер N ..., кадастровый N ..., адрес объекта: адрес, что отражено в п. 1.1 Договора.
В силу п. 3.1 - 3.2.1.3 названного договора N ..., цена земельного участка составляет N ... руб., цена железнодорожного подъездного пути - N ... руб.
Стороны пришли к соглашению, что оплата за земельный участок и железнодорожный подъездной путь производится в следующем порядке:
покупатель обязуется уплатить сумму, указанную в п. 3.1 договора, путем передачи денег продавцу в течение 36 месяцев с момента подписания настоящего договора. Оплата производится в следующие сроки и в следующем порядке:
- сумма в размере N ... руб. подлежит уплате в течение трех дней с момента подписания настоящего договора;
- сумма в размере N ... руб. оплачивается в течение 12 месяцев после подписания настоящего договора и регистрации его в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан;
- сумма в размере N ... руб. выплачивается ежемесячно равными долями в течение 24 месяцев. Обязательства по оплате данной денежной суммы наступают по истечении 12 месяцев после подписания настоящего договора. Ежемесячный платеж составляет N ... руб.
Пунктом 5.1 договора N ... стороны также предусмотрели, что в случае нарушения сторонами взятых на себя обязательств они несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
В п. 6.2 договора N ... от 10 октября 2013 г. указано, что настоящий договор заключен сторонами в связи с заключенным договором купли-продажи доли в уставном капитале ООО УП "Здоровье" от 10 октября 2013 г., между ООО "Брют+", А., Д.О., Т. являющимся продавцами по договору и С.М., являющимся покупателем по договору. Настоящий договор имеет юридическую силу только в случае исполнения сторонами своих обязательств по договору купли-продажи доли в уставном капитале ООО УП "Здоровье" от 10 октября 2013 г. и неизменно следует судьбе данного договора. В случае признания договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО УП "Здоровье" от 10 октября 2013 г. недействительным, незаключенным либо расторгнутым по любым основаниям, настоящий договор также подлежит расторжению, при этом каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по настоящему договору в полном объеме в течение 10 дней.
В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения продавцами своих обязательств по договору купли-продажи доли, покупатель имеет право возложить ответственность на продавцов в рамках настоящего договора и удовлетворить свои требования из сумм, подлежащих оплате по настоящему договору, в том же объеме и порядке, что и по договору купли-продажи доли.
10 октября 2013 г. между сторонами подписан акт приема - передачи земельного участка и железнодорожного подъездного пути (т. 1 л.д. 14).
29 октября 2013 г. за С.М. зарегистрировано право собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества (т. 4 л.д. 179).
Как установлено судом первой инстанции, не оспаривалось сторонами, 11 октября 2013 г. в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... ответчик С.М. оплатил истцу денежные средства в размере 750 000 руб., других платежей в нарушение пункта 3.2 договора N ... не производил.
В связи с чем, 10 ноября 2014 г. ООО "Брют+" направило в адрес С.М. уведомление N ... о расторжении договора купли-продажи от 10 октября 2013 г. (т. 1 л.д. 15).
В ответ на вышеуказанное уведомление о расторжении договора купли-продажи от 10 октября 2013 г., 14 ноября 2014 г. С.М. письменно сообщил ООО "Брют+" о невозможности произведения оплаты по п. 6.2 договора купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... от 10 октября 2013 г. до момента соотнесения ООО "Брют+" расходов С.М. как покупателя по договору купли-продажи доли в уставном капитале ООО УП "Здоровье" от 10 октября 2013 г. в сумме N ... коп. (т. 2 л.д. 123).
20 декабря 2014 г. ответчик С.М. обратился к ООО "Брют+" с требованием о зачете встречного однородного требования, в котором указано, что переданные по вышеуказанным соглашениям денежные суммы являются фактически понесенными убытками в связи с обнаруженными существенными недостатками в нежилом помещении, поименованном в пункте 10 договора купли-продажи доли уставного капитала от 10 октября 2013 г. (т. 2 л.д. 18 - 23).
Из представленных материалов дела следует, что 10 октября 2013 г. между ООО "Брют+", А. Д.А., Т. (продавцы), с одной стороны, и С.М. (покупатель), с другой стороны, заключен договор купли-продажи долей в уставном капитале ООО УП "Здоровье", в силу которого, каждый из продавцов продал покупателю долю в размере 25% уставного капитала в ООО УП "Здоровье", что в совокупности составило 100% доли в уставном капитале указанного общества, что отражено в п. 1 - 5.4. Договора.
Пунктом 2 договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО УП "Здоровье" от 10 октября 2013 г. установлено, что продавцы несут полную ответственность в случае предоставления недостоверной либо неполной информации о финансовом состоянии общества покупателю. В случае возникновения обязательств общества перед третьими лицами, в том числе возникновение кредиторской задолженности, поручительства, неоплаченных налогов и иных обязательных платежей и т.д., не отраженных в Приложении N 1 к настоящему договору, обязательства по оплате возникших задолженностей и ответственность несут продавцы.
В силу п. 10 договора купли-продажи доли в уставном капитале, ООО УП "Здоровье" является собственником здания торгового центра "Парус", расположенного по адресу: адрес.
При этом указано, что покупатели гарантируют, в том числе, что:
- - здание торгового центра "Парус" имеет все необходимые инженерные коммуникации, оборудование, иные принадлежности для нормальной эксплуатации здания согласно действующему законодательству в качестве торгового центра;
- - все оборудование, инженерные коммуникации и иные части и принадлежности недвижимости, необходимые для нормальной эксплуатации здания торгового центра, являются неотъемлемой частью объектов недвижимости, принадлежащих ООО УП "Здоровье".
Также пунктом 10 договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО УП "Здоровье" установлено, что в случае несоответствия вышеуказанных гарантий истинной ситуации и фактическим обстоятельствам, продавцы несут полную ответственность.
Договор удостоверен нотариусом нотариального округа г. Уфа Республики Башкортостан СГШ и зарегистрирован в реестре N ... (т. 1 л.д. 60 - 63, т. 1 л.д. 144 - 148).
Оплата по данному договору в сумме N ... руб. С.М. произведена в полном объеме, что не оспаривалось сторонами.
30 марта 2014 г. между С.М. и ООО УК "Парус" заключено соглашение о предоставлении финансовой помощи, в п. 1.1, которого указано, что С.М. передает ООО УК "Парус" в качестве безвозмездной финансовой помощи денежные средства в размере N ... руб. Данные денежные средства должны быть использованы ООО УК "Парус" для осуществления его деятельности, предусмотренной Уставом общества, а именно для усиления железобетонных колонн цокольного этажа (т. 1 л.д. 132 - 133).
В указанную дату ООО УК "Парус" и ООО "адрес" заключили договор подряда N ..., которым стороны пришли к соглашению о выполнении работ по усилению железобетонных колонн цокольного этажа торгового центра "Парус" по адресу: адрес (т. 1 л.д. 162 - 165).
В приложении N 1 к данному договору подряда N 1, определена детализация видов работ (т. 1 л.д. 166).
В последующем 8 апреля 2014 г. и 22 июля 2014 г. между С.М. и ООО УП "Здоровье" заключены соглашения о предоставлении финансовой помощи соответственно в размере N ... руб. и N ... руб., с указанием на использование последним для осуществления их деятельности, предусмотренной Уставом общества, а именно: уплата налогов, пени, штрафов (т. 1 л.д. 134 - 137).
Рассматривая спор по существу, удовлетворяя исковые требования ООО "Брют+" о расторжении договора купли-продажи земельного участка и железнодорожного подъездного пути, суд первой инстанции исходил из того, что невыплата С.М. стоимости названного недвижимого имущества является основанием для расторжения соответствующего договора купли-продажи, поскольку данное нарушение условий договора является существенным.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном толковании и применении норм материального права к отношениям сторон, подтверждаются материалами дела.
В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Статьями 309, 310 Гражданского кодекса предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.
В силу п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 данного Кодекса.
Пунктом 1 ст. 489 Гражданского кодекса предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
В п. 2 названной статьи указано, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
По общему правилу, предусмотренному пп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Вместе с тем, Гражданским кодексом предусмотрена специальная норма - п. 2 ст. 489, устанавливающая право продавца отказаться от исполнения договора и потребовать возврата товара, проданного в рассрочку, в случае, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Из анализа заключенного договора купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... от 10 октября 2013 г. следует, что между ООО "Брют+" (продавцом) и С.М. (покупателем) заключен договор купли-продажи указанных выше объектов недвижимости с рассрочкой платежа.
Сумма по настоящему договору составила N ... руб. (N ... руб. стоимость земельного участка + N ... руб. сумма железнодорожного подъездного пути).
По данному договору N ... от 10 октября 2013 г. ответчик С.М. после его подписания оплатил ООО "Брют+" N ... руб., что сторонами не оспаривалось.
Согласно условий договора от 10 октября 2013 г., оставшуюся сумму в размере N ... руб. С.М. должен был оплатить в следующем порядке: N ... руб. в течение N ... месяцев после подписания настоящего договора и регистрации его в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан, то есть до 29 октября 2014 г.; N ... руб. ежемесячно равными долями в течение 24 мес. Обязательства по оплате данной денежной суммы наступают по истечении 12 мес. после подписания настоящего договора. Ежемесячный платеж составляет N ... руб., то есть с 10 октября 2014 года по 10 октября 2016 г., однако покупателем С.М. до настоящего времени указанные денежные средства не переданы.
Учитывая, что обстоятельства оплаты недвижимого имущества должны подтверждаться письменными доказательствами, в нарушение требований ст. ст. 56, 60 Гражданского процессуального кодекса РФ ответчик С.М. ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не представил письменных доказательств оплаты приобретенного у ООО "Брют+" земельного участка с подъездным железнодорожным путем в указанном в договоре купли-продажи N ... размере, ООО "Брют+", обосновывая свои требования, утверждает, что денежных средств от ответчика в счет оплаты стоимости указанного имущества до настоящего времени в полном объеме не получило. Сам ответчик С.М. в судебном заседании суда апелляционной инстанции пояснил, что от оплаты он не отказывается, но до настоящего времени ее не произвел.
Из представленных материалов дела, пояснений сторон, установлено, что ответчиком С.М. по договору купли-продажи земельного участка и железнодорожного подъездного пути N ... от 10 октября 2013 г. оплачена сумма 750 000 руб., что составляет 1,6% от общей суммы сделки.
Таким образом, поскольку С.М. допустил нарушение договора, которое повлекло для ООО "Брют+" такой ущерб, что оно в значительной степени лишилось того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора, и одновременно с этим нарушил условия об оплате товара в рассрочку, то это является основанием для расторжения спорного договора.
В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В данном случае, законодатель указанной нормой отсылает к ст. 1103 Гражданского кодекса, согласно которой, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N ... от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
В связи с изложенным, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отказа в удовлетворении заявленных ООО "Брют+" исковых требований у суда первой инстанции не имелось.
Доводы апелляционной жалобы С.М. о том, что договор купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... от 10 октября 2013 г. является всего лишь составной частью общей сделки по продаже бизнеса торговый центр "Парус", каждый договор в отдельности является бессмысленным и не имеющим экономической целесообразности; общая цена сделки составила N ... руб., из которых N ... руб. оплачены в день сделки, в том числе по договорам купли-продажи общая стоимость составила N ... руб., из которых N ... руб. в день совершения сделки, что составляет более половины стоимости всей сделки, отклоняются судебной коллегией, поскольку законодательством не установлены нормы, регулирующие правоотношения сторон по купле-продаже бизнеса как совокупности заключенных договоров по его приобретению. Из вышеприведенных и представленных в материалы дела договоров усматривается, что между С.М. и ООО "Брют+", а также иными продавцами заключались самостоятельные договора, по которым определены их предметы, цена и иные существенные условия договоров, в них не установлена сторонами невозможность расторжения договора купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... от 10 октября 2013 г. в случае не произведения С.М. оплаты цены указанного договора.
Доводы апелляционной жалобы о невозможности расторжения договора купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем, поскольку без спорного земельного участка невозможна эксплуатация здания торгового центра, так как он обеспечивает проход и проезд к зданию, является пожарным проездом и дает возможность эвакуации людей, необходим для обслуживания здания, что в случае изъятия данного земельного участка закрывается подъезд к шлюзам погрузочно-разгрузочных работ, доступ к пожарным шлюзам теплового и водяного узла, два входа для посетителей торгового центра, три выхода из грузовых лифтов, признаются судебной коллегией несостоятельными, как не подтвержденными какими-либо доказательствами по делу, тогда как ООО "Брют+" утверждало об использовании спорного земельного участка С.М. самостоятельно для извлечения прибыли путем сдачи в аренду, организации автомойки, автозаправочной станции, газовой заправки и шиномонтажа. Земельный участок с кадастровым номером N ..., площадью N ... кв. м и расположенный на нем железнодорожный подъездной путь с кадастровым номером N ..., являющиеся предметом расторгаемого договора, представляют собой самостоятельные объекты, нежилое здание торгового центра "Парус" на указанном земельном участке не располагается.
Расторжение договора купли-продажи земельного участка и железнодорожного подъездного пути N ... от 10 октября 2013 г. не лишает заинтересованных лиц возможности защитить свои права способом, предусмотренным законом, в том числе путем предъявлением иска об установлении права ограниченного пользования чужим земельным участком.
Ссылки в апелляционной жалобе на наличие встречных требований к Д.О., А., ООО "Брют +", Т. по договору купли-продажи доли, в связи с тем, что в здании обнаружены существенные недостатки, а также на то, что С.М. направлялись требования о зачете данных требований, не свидетельствуют о допущенных судом первой инстанции нарушениях, в силу ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ влекущих отмену решения суда, поскольку апелляционное определение принято Верховным судом Республики Башкортостан по делу N ... 17 декабря 2015 г., то есть на момент рассмотрения настоящего спора судом первой инстанции какие-либо денежные обязательства у ООО "Брют+" и др. перед С.М. отсутствовали.
Как следует из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 17 декабря 2015 г., принятого по гражданскому делу по иску С.М. к Д.О., А., ООО "Брют+", Т. о взыскании стоимости устранения недостатков, связанных с пожарной безопасностью здания торговый центр "Парус", с ООО "Брют+" в пользу С.М. взыскано 1 N ... коп. и госпошлина в размере N ... коп., что не покрывает размер задолженности С.М. перед ООО "Брют+" по договору купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... от 10 октября 2013 г. в сумме N ... руб., и даже с зачетом указанной суммы задолженность покупателя С.М. перед продавцом ООО "Брют+" по расторгаемому договору составит 94,27% от цены проданных объектов недвижимости.
Зачет суммы требований С.М. к Д.О., А., Т., как о том просит в апелляционной жалобе С.М., не может быть произведен судебной коллегией, так как Д.О., А., Т. не являются сторонами договора купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... от 10 октября 2013 г., в рамках указанного договора какие-либо обязательства перед С.М. не принимали, в рамках настоящего дела С.М. встречных требований о зачете имеющейся задолженности по договору купли-продажи земельного участка и железнодорожного подъездного пути в счет произведенных им затрат в связи с ненадлежащим исполнением продавцами своих обязательств по договору купли-продажи доли в уставном капитале не заявлял, предметом проверки суда данные требования не являлись. На обстоятельства заключения между С.М. и Д.О., А., Т., ООО "Брют+" соглашения о зачете взаимных требований С.М. не ссылался и доказательств тому не представил.
Иное толкование подателем жалобы норм права, примененных в настоящем деле, не свидетельствует о неправильном их применении судом первой инстанции и о наличии оснований для отмены решения.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор. Оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 Гражданским процессуальным кодексом РФ, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 198, 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 13 августа 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу С.М. - без удовлетворения.
Справка: судья Нурисламова Р.Р.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 12.10.2016 ПО ДЕЛУ N 33-15767/2016
Требование: О расторжении договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности, приведении сторон в первоначальное положение.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец указывает на то, что в нарушение договора купли-продажи земельного участка денежные средства ответчиком в установленный условиями договора срок не оплачены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 октября 2016 г. по делу N 33-15767/2016
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Кривцовой О.Ю.,
судей Голубевой И.В. и Турумтаевой Г.Я.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе С.М. на решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 13 августа 2015 г., по иску Общества с ограниченной ответственностью "Брют+" к С.М. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности, приведении сторон в первоначальное положение, по встречному иску С.М. к Обществу с ограниченной ответственностью "Брют+", А., Д.О., Т. о взыскании денежной суммы.
Заслушав доклад председательствующего, объяснения С.М., его представителя С.Е., представителя Общества с ограниченной ответственностью Уфимское предприятие "Здоровье", Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Парус" - С.Р., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителей Общества с ограниченной ответственностью "Брют+" - В., К., действующей также в интересах А., возражавших относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Общество с ограниченной ответственностью "Брют+" (далее - ООО "Брют+") обратилось в суд с иском к С.М. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... от дата, заключенного между С.М. и ООО "Брют+"; прекращении права собственности С.М. на: земельный участок с кадастровым номером N ..., площадью N ... кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, и железнодорожный подъездной путь, назначение: железнодорожного транспорта, протяженностью N ... м, инв. N ..., литер VIII, кадастровый N ..., адрес объекта: адрес, погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации о праве собственности С.М. на вышеуказанные земельный участок и железнодорожный подъездной путь; возложении обязанности на С.М. возвратить ООО "Брют+" земельный участок и железнодорожный подъездной путь, возложении обязанности ООО "Брют+" вернуть С.М. сумму в размере N ... руб., оплаченную по договору купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем.
Заявленные требования мотивированы тем, что 10 октября 2013 г. между ООО "Брют+" и С.М. заключен договор купли-продажи N ... земельного участка и железнодорожного подъездного пути, общая цена договора составила N ... руб. В этот же день между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка и железнодорожного подъездного пути.
Стороны в 3.2.1.2 договора пришли к соглашению, что оплата производится в следующем порядке: N ... руб. - до дата, N ... руб. - до дата, N ... руб. - с дата по дата ежемесячными платежами по N ... руб.
11 октября 2013 г. в счет оплаты по данному договору ответчик С.М. оплатил истцу ООО "Брют+" денежные средства в размере N ... руб.
29 октября 2013 г. за С.М. зарегистрировано право собственности на земельный участок и железнодорожный подъездной путь.
В нарушении п. 3.2.1.2. договора от 10 октября 2013 г. денежные средства в размере N ... руб. ответчиком С.М. в установленный условиями договора срок не оплачены. Кроме того, по условиям названного договора ответчик обязался оплатить в срок до 10 марта 2015 г. сумму в размере N ... руб., что последним не исполнено.
С.М. обратился со встречным иском к ООО "Брют+", Д.О., А., Т. о солидарном взыскании денежной суммы в размере N ...
В обоснование встречных исковых требований указано, что 10 октября 2013 г. С.М. заключил с ответчиками договор купли-продажи долей в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью Уфимское предприятие "Здоровье" (далее - ООО УП "Здоровье"), который, наряду со сделкой по купле - продажи земельного участка и железнодорожного подъездного пути, являлся частью сделки по покупке бизнеса торговый центр "Парус". Считает, что п. 10 приведенного договора продавцы ООО "Брют+", Д.О., А., Т. гарантировали ему то, что являются единоличными собственниками объектов недвижимости, в том числе Торгового центра "Парус", и что здание имеет все необходимые для нормальной эксплуатации оборудование и коммуникации. По утверждению С.М., ООО "Брют+", Д.О., А., Т. являются солидарно обязанными перед ним по уплате денежных средств в заявленном размере, переданных С.М. третьим лицам ООО УП "Здоровье" и Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Парус" (далее - ООО УК "Парус") в виде финансовой помощи и использованных ими на устранение недостатков, связанных с необходимостью усиления несущих колонн здания Торгового центра "Парус" и выплатой налогов, пени и штрафов.
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 13 августа 2015 г. постановлено:
исковые требования ООО "Брют+" удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... от дата, заключенный между С.М. и Обществом с ограниченной ответственностью "Брют+".
Прекратить право собственности С.М. на земельный участок общей площадью N ... (N ...) кв. м, кадастровый номер N ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес; железнодорожный подъездной путь, назначение: Железнодорожного транспорта, протяженностью N ... м, инв. N ..., литер N ..., кадастровый N ..., адрес объекта: адрес, погасив в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации N ... о праве собственности С.М. на земельный участок общей площадью N ... кв. м, кадастровый N ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес.
Привести стороны в первоначальное состояние: обязать С.М. возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Брют+" земельный участок общей площадью N ... кв. м, кадастровый N ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, железнодорожный подъездной путь, назначение: Железнодорожного транспорта, протяженность N ... м, инв. N ..., литер N ..., кадастровый N ..., адрес объекта: адрес.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Брют+" в пользу С.М. сумму в размере 750 000,00 (семьсот пятьдесят тысяч), оплаченную по договору купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... от дата.
В удовлетворении встречных исковых требований С.М. к Д.О., А., ООО "Брют +", Т. о взыскании солидарно денежной суммы - отказать.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 10 ноября 2015 г. решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 13 августа 2015 г. в части удовлетворения исковых требований ООО "Брют+" к С.М. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... от 10 октября 2013 г., погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации N ... о праве собственности С.М. на земельный участок и железнодорожный путь, прекращении права собственности С.М. на земельный участок и железнодорожный путь, приведении сторон в первоначальное состояние отменено.
В отмененной части принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО "Брют+" к С.М. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... от 10 октября 2013 г.; прекращении права собственности С.М. на земельный участок общей площадью N ... кв. м, кадастровый N ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес; железнодорожный подъездной путь, назначение: Железнодорожного транспорта, протяженность N ... м, инв. N ..., литер N ..., кадастровый N ..., адрес объекта: адрес; погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации N ... о праве собственности С.М. на земельный участок общей площадью N ... кв. м, кадастровый N ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес; и железнодорожный подъездной путь, назначение: Железнодорожного транспорта, протяженность N ... м, инв. N ..., литер N ..., кадастровый N ..., адрес объекта: адрес; приведении сторон в первоначальное состояние отказано.
В остальной части решение Октябрьского районного суда г. Уфы от 13 августа 2015 г. оставлено без изменения.
Постановлением Президиума Верховного суда Республики Башкортостан от 13 июля 2016 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 10 ноября 2015 г. в части отмены решения Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 13 августа 2015 г. в части расторжения договора купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... от 10 октября 2013 г., погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации N ... о праве собственности С.М. на земельный участок и железнодорожный путь, прекращения права собственности С.М. на земельный участок и железнодорожный путь, приведения сторон в первоначальное состояние и вынесения в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Брют+" отменено. Дело в указанной части направлено на новое апелляционное рассмотрение.
В апелляционной жалобе С.М. ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, считая его постановленным с нарушением норм процессуального и материального права.
Ответчики Д.О., Т., А., представитель третьего лица - Общества с ограниченной ответственностью "Гелениум" (далее - ООО "Гелениум") в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. А. обратился в суд с заявлением о рассмотрении дела без его участия. Иные лица об уважительных причинах неявки не сообщали, в связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский процессуальный кодекс РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.
Проверив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в части удовлетворения первоначальных исковых требований ООО "Брют+" в соответствии с требованиями ч. ч. 1, 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, дата между ООО "Брют+" (продавец) и С.М. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... (т. 1 л.д. 9 - 13), предметом которого является купля-продажа земельного участка с кадастровым номером N ..., площадью N ... кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, и расположенного на нем железнодорожного подъездного пути, назначение: железнодорожного транспорта, протяженность N ... м, инв. N ..., литер N ..., кадастровый N ..., адрес объекта: адрес, что отражено в п. 1.1 Договора.
В силу п. 3.1 - 3.2.1.3 названного договора N ..., цена земельного участка составляет N ... руб., цена железнодорожного подъездного пути - N ... руб.
Стороны пришли к соглашению, что оплата за земельный участок и железнодорожный подъездной путь производится в следующем порядке:
покупатель обязуется уплатить сумму, указанную в п. 3.1 договора, путем передачи денег продавцу в течение 36 месяцев с момента подписания настоящего договора. Оплата производится в следующие сроки и в следующем порядке:
- сумма в размере N ... руб. подлежит уплате в течение трех дней с момента подписания настоящего договора;
- сумма в размере N ... руб. оплачивается в течение 12 месяцев после подписания настоящего договора и регистрации его в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан;
- сумма в размере N ... руб. выплачивается ежемесячно равными долями в течение 24 месяцев. Обязательства по оплате данной денежной суммы наступают по истечении 12 месяцев после подписания настоящего договора. Ежемесячный платеж составляет N ... руб.
Пунктом 5.1 договора N ... стороны также предусмотрели, что в случае нарушения сторонами взятых на себя обязательств они несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
В п. 6.2 договора N ... от 10 октября 2013 г. указано, что настоящий договор заключен сторонами в связи с заключенным договором купли-продажи доли в уставном капитале ООО УП "Здоровье" от 10 октября 2013 г., между ООО "Брют+", А., Д.О., Т. являющимся продавцами по договору и С.М., являющимся покупателем по договору. Настоящий договор имеет юридическую силу только в случае исполнения сторонами своих обязательств по договору купли-продажи доли в уставном капитале ООО УП "Здоровье" от 10 октября 2013 г. и неизменно следует судьбе данного договора. В случае признания договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО УП "Здоровье" от 10 октября 2013 г. недействительным, незаключенным либо расторгнутым по любым основаниям, настоящий договор также подлежит расторжению, при этом каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по настоящему договору в полном объеме в течение 10 дней.
В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения продавцами своих обязательств по договору купли-продажи доли, покупатель имеет право возложить ответственность на продавцов в рамках настоящего договора и удовлетворить свои требования из сумм, подлежащих оплате по настоящему договору, в том же объеме и порядке, что и по договору купли-продажи доли.
10 октября 2013 г. между сторонами подписан акт приема - передачи земельного участка и железнодорожного подъездного пути (т. 1 л.д. 14).
29 октября 2013 г. за С.М. зарегистрировано право собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества (т. 4 л.д. 179).
Как установлено судом первой инстанции, не оспаривалось сторонами, 11 октября 2013 г. в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... ответчик С.М. оплатил истцу денежные средства в размере 750 000 руб., других платежей в нарушение пункта 3.2 договора N ... не производил.
В связи с чем, 10 ноября 2014 г. ООО "Брют+" направило в адрес С.М. уведомление N ... о расторжении договора купли-продажи от 10 октября 2013 г. (т. 1 л.д. 15).
В ответ на вышеуказанное уведомление о расторжении договора купли-продажи от 10 октября 2013 г., 14 ноября 2014 г. С.М. письменно сообщил ООО "Брют+" о невозможности произведения оплаты по п. 6.2 договора купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... от 10 октября 2013 г. до момента соотнесения ООО "Брют+" расходов С.М. как покупателя по договору купли-продажи доли в уставном капитале ООО УП "Здоровье" от 10 октября 2013 г. в сумме N ... коп. (т. 2 л.д. 123).
20 декабря 2014 г. ответчик С.М. обратился к ООО "Брют+" с требованием о зачете встречного однородного требования, в котором указано, что переданные по вышеуказанным соглашениям денежные суммы являются фактически понесенными убытками в связи с обнаруженными существенными недостатками в нежилом помещении, поименованном в пункте 10 договора купли-продажи доли уставного капитала от 10 октября 2013 г. (т. 2 л.д. 18 - 23).
Из представленных материалов дела следует, что 10 октября 2013 г. между ООО "Брют+", А. Д.А., Т. (продавцы), с одной стороны, и С.М. (покупатель), с другой стороны, заключен договор купли-продажи долей в уставном капитале ООО УП "Здоровье", в силу которого, каждый из продавцов продал покупателю долю в размере 25% уставного капитала в ООО УП "Здоровье", что в совокупности составило 100% доли в уставном капитале указанного общества, что отражено в п. 1 - 5.4. Договора.
Пунктом 2 договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО УП "Здоровье" от 10 октября 2013 г. установлено, что продавцы несут полную ответственность в случае предоставления недостоверной либо неполной информации о финансовом состоянии общества покупателю. В случае возникновения обязательств общества перед третьими лицами, в том числе возникновение кредиторской задолженности, поручительства, неоплаченных налогов и иных обязательных платежей и т.д., не отраженных в Приложении N 1 к настоящему договору, обязательства по оплате возникших задолженностей и ответственность несут продавцы.
В силу п. 10 договора купли-продажи доли в уставном капитале, ООО УП "Здоровье" является собственником здания торгового центра "Парус", расположенного по адресу: адрес.
При этом указано, что покупатели гарантируют, в том числе, что:
- - здание торгового центра "Парус" имеет все необходимые инженерные коммуникации, оборудование, иные принадлежности для нормальной эксплуатации здания согласно действующему законодательству в качестве торгового центра;
- - все оборудование, инженерные коммуникации и иные части и принадлежности недвижимости, необходимые для нормальной эксплуатации здания торгового центра, являются неотъемлемой частью объектов недвижимости, принадлежащих ООО УП "Здоровье".
Также пунктом 10 договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО УП "Здоровье" установлено, что в случае несоответствия вышеуказанных гарантий истинной ситуации и фактическим обстоятельствам, продавцы несут полную ответственность.
Договор удостоверен нотариусом нотариального округа г. Уфа Республики Башкортостан СГШ и зарегистрирован в реестре N ... (т. 1 л.д. 60 - 63, т. 1 л.д. 144 - 148).
Оплата по данному договору в сумме N ... руб. С.М. произведена в полном объеме, что не оспаривалось сторонами.
30 марта 2014 г. между С.М. и ООО УК "Парус" заключено соглашение о предоставлении финансовой помощи, в п. 1.1, которого указано, что С.М. передает ООО УК "Парус" в качестве безвозмездной финансовой помощи денежные средства в размере N ... руб. Данные денежные средства должны быть использованы ООО УК "Парус" для осуществления его деятельности, предусмотренной Уставом общества, а именно для усиления железобетонных колонн цокольного этажа (т. 1 л.д. 132 - 133).
В указанную дату ООО УК "Парус" и ООО "адрес" заключили договор подряда N ..., которым стороны пришли к соглашению о выполнении работ по усилению железобетонных колонн цокольного этажа торгового центра "Парус" по адресу: адрес (т. 1 л.д. 162 - 165).
В приложении N 1 к данному договору подряда N 1, определена детализация видов работ (т. 1 л.д. 166).
В последующем 8 апреля 2014 г. и 22 июля 2014 г. между С.М. и ООО УП "Здоровье" заключены соглашения о предоставлении финансовой помощи соответственно в размере N ... руб. и N ... руб., с указанием на использование последним для осуществления их деятельности, предусмотренной Уставом общества, а именно: уплата налогов, пени, штрафов (т. 1 л.д. 134 - 137).
Рассматривая спор по существу, удовлетворяя исковые требования ООО "Брют+" о расторжении договора купли-продажи земельного участка и железнодорожного подъездного пути, суд первой инстанции исходил из того, что невыплата С.М. стоимости названного недвижимого имущества является основанием для расторжения соответствующего договора купли-продажи, поскольку данное нарушение условий договора является существенным.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном толковании и применении норм материального права к отношениям сторон, подтверждаются материалами дела.
В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Статьями 309, 310 Гражданского кодекса предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.
В силу п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 данного Кодекса.
Пунктом 1 ст. 489 Гражданского кодекса предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
В п. 2 названной статьи указано, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
По общему правилу, предусмотренному пп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Вместе с тем, Гражданским кодексом предусмотрена специальная норма - п. 2 ст. 489, устанавливающая право продавца отказаться от исполнения договора и потребовать возврата товара, проданного в рассрочку, в случае, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Из анализа заключенного договора купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... от 10 октября 2013 г. следует, что между ООО "Брют+" (продавцом) и С.М. (покупателем) заключен договор купли-продажи указанных выше объектов недвижимости с рассрочкой платежа.
Сумма по настоящему договору составила N ... руб. (N ... руб. стоимость земельного участка + N ... руб. сумма железнодорожного подъездного пути).
По данному договору N ... от 10 октября 2013 г. ответчик С.М. после его подписания оплатил ООО "Брют+" N ... руб., что сторонами не оспаривалось.
Согласно условий договора от 10 октября 2013 г., оставшуюся сумму в размере N ... руб. С.М. должен был оплатить в следующем порядке: N ... руб. в течение N ... месяцев после подписания настоящего договора и регистрации его в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан, то есть до 29 октября 2014 г.; N ... руб. ежемесячно равными долями в течение 24 мес. Обязательства по оплате данной денежной суммы наступают по истечении 12 мес. после подписания настоящего договора. Ежемесячный платеж составляет N ... руб., то есть с 10 октября 2014 года по 10 октября 2016 г., однако покупателем С.М. до настоящего времени указанные денежные средства не переданы.
Учитывая, что обстоятельства оплаты недвижимого имущества должны подтверждаться письменными доказательствами, в нарушение требований ст. ст. 56, 60 Гражданского процессуального кодекса РФ ответчик С.М. ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не представил письменных доказательств оплаты приобретенного у ООО "Брют+" земельного участка с подъездным железнодорожным путем в указанном в договоре купли-продажи N ... размере, ООО "Брют+", обосновывая свои требования, утверждает, что денежных средств от ответчика в счет оплаты стоимости указанного имущества до настоящего времени в полном объеме не получило. Сам ответчик С.М. в судебном заседании суда апелляционной инстанции пояснил, что от оплаты он не отказывается, но до настоящего времени ее не произвел.
Из представленных материалов дела, пояснений сторон, установлено, что ответчиком С.М. по договору купли-продажи земельного участка и железнодорожного подъездного пути N ... от 10 октября 2013 г. оплачена сумма 750 000 руб., что составляет 1,6% от общей суммы сделки.
Таким образом, поскольку С.М. допустил нарушение договора, которое повлекло для ООО "Брют+" такой ущерб, что оно в значительной степени лишилось того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора, и одновременно с этим нарушил условия об оплате товара в рассрочку, то это является основанием для расторжения спорного договора.
В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В данном случае, законодатель указанной нормой отсылает к ст. 1103 Гражданского кодекса, согласно которой, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N ... от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
В связи с изложенным, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отказа в удовлетворении заявленных ООО "Брют+" исковых требований у суда первой инстанции не имелось.
Доводы апелляционной жалобы С.М. о том, что договор купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... от 10 октября 2013 г. является всего лишь составной частью общей сделки по продаже бизнеса торговый центр "Парус", каждый договор в отдельности является бессмысленным и не имеющим экономической целесообразности; общая цена сделки составила N ... руб., из которых N ... руб. оплачены в день сделки, в том числе по договорам купли-продажи общая стоимость составила N ... руб., из которых N ... руб. в день совершения сделки, что составляет более половины стоимости всей сделки, отклоняются судебной коллегией, поскольку законодательством не установлены нормы, регулирующие правоотношения сторон по купле-продаже бизнеса как совокупности заключенных договоров по его приобретению. Из вышеприведенных и представленных в материалы дела договоров усматривается, что между С.М. и ООО "Брют+", а также иными продавцами заключались самостоятельные договора, по которым определены их предметы, цена и иные существенные условия договоров, в них не установлена сторонами невозможность расторжения договора купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... от 10 октября 2013 г. в случае не произведения С.М. оплаты цены указанного договора.
Доводы апелляционной жалобы о невозможности расторжения договора купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем, поскольку без спорного земельного участка невозможна эксплуатация здания торгового центра, так как он обеспечивает проход и проезд к зданию, является пожарным проездом и дает возможность эвакуации людей, необходим для обслуживания здания, что в случае изъятия данного земельного участка закрывается подъезд к шлюзам погрузочно-разгрузочных работ, доступ к пожарным шлюзам теплового и водяного узла, два входа для посетителей торгового центра, три выхода из грузовых лифтов, признаются судебной коллегией несостоятельными, как не подтвержденными какими-либо доказательствами по делу, тогда как ООО "Брют+" утверждало об использовании спорного земельного участка С.М. самостоятельно для извлечения прибыли путем сдачи в аренду, организации автомойки, автозаправочной станции, газовой заправки и шиномонтажа. Земельный участок с кадастровым номером N ..., площадью N ... кв. м и расположенный на нем железнодорожный подъездной путь с кадастровым номером N ..., являющиеся предметом расторгаемого договора, представляют собой самостоятельные объекты, нежилое здание торгового центра "Парус" на указанном земельном участке не располагается.
Расторжение договора купли-продажи земельного участка и железнодорожного подъездного пути N ... от 10 октября 2013 г. не лишает заинтересованных лиц возможности защитить свои права способом, предусмотренным законом, в том числе путем предъявлением иска об установлении права ограниченного пользования чужим земельным участком.
Ссылки в апелляционной жалобе на наличие встречных требований к Д.О., А., ООО "Брют +", Т. по договору купли-продажи доли, в связи с тем, что в здании обнаружены существенные недостатки, а также на то, что С.М. направлялись требования о зачете данных требований, не свидетельствуют о допущенных судом первой инстанции нарушениях, в силу ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ влекущих отмену решения суда, поскольку апелляционное определение принято Верховным судом Республики Башкортостан по делу N ... 17 декабря 2015 г., то есть на момент рассмотрения настоящего спора судом первой инстанции какие-либо денежные обязательства у ООО "Брют+" и др. перед С.М. отсутствовали.
Как следует из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 17 декабря 2015 г., принятого по гражданскому делу по иску С.М. к Д.О., А., ООО "Брют+", Т. о взыскании стоимости устранения недостатков, связанных с пожарной безопасностью здания торговый центр "Парус", с ООО "Брют+" в пользу С.М. взыскано 1 N ... коп. и госпошлина в размере N ... коп., что не покрывает размер задолженности С.М. перед ООО "Брют+" по договору купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... от 10 октября 2013 г. в сумме N ... руб., и даже с зачетом указанной суммы задолженность покупателя С.М. перед продавцом ООО "Брют+" по расторгаемому договору составит 94,27% от цены проданных объектов недвижимости.
Зачет суммы требований С.М. к Д.О., А., Т., как о том просит в апелляционной жалобе С.М., не может быть произведен судебной коллегией, так как Д.О., А., Т. не являются сторонами договора купли-продажи земельного участка с железнодорожным подъездным путем N ... от 10 октября 2013 г., в рамках указанного договора какие-либо обязательства перед С.М. не принимали, в рамках настоящего дела С.М. встречных требований о зачете имеющейся задолженности по договору купли-продажи земельного участка и железнодорожного подъездного пути в счет произведенных им затрат в связи с ненадлежащим исполнением продавцами своих обязательств по договору купли-продажи доли в уставном капитале не заявлял, предметом проверки суда данные требования не являлись. На обстоятельства заключения между С.М. и Д.О., А., Т., ООО "Брют+" соглашения о зачете взаимных требований С.М. не ссылался и доказательств тому не представил.
Иное толкование подателем жалобы норм права, примененных в настоящем деле, не свидетельствует о неправильном их применении судом первой инстанции и о наличии оснований для отмены решения.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор. Оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 Гражданским процессуальным кодексом РФ, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 198, 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 13 августа 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу С.М. - без удовлетворения.
Справка: судья Нурисламова Р.Р.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)