Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гордейко М.А.,
при участии:
от истца: представителя Стешенко В.Н. по доверенности от 11.01.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 07 июля 2016 года по делу N А32-47422/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Детский оздоровительный комплекс "Морская звезда"
к ответчику Департаменту имущественных отношений Краснодарского края
при участии третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,
о внесении изменений в договор аренды,
принятое в составе судьи Николаева А.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Детский оздоровительный комплекс "Морская звезда" (далее - ООО "ДОК "Морская звезда", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - ДИО КК, ответчик) о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 3300005609 от 03.07.2012 путем изложения пункта 2.1.1 договора в следующей редакции: "Рыночная стоимость земельного участка 48 231 000 руб."; путем изложения пункта 2.1.2 договора в следующей редакции: "Ставка арендной платы в % от рыночной стоимости земельного участка 1,5%. Сумма ежегодной арендной платы за участок составляет 48 231 000 руб. * 1,5% = 723 465 руб.", установить начало действия измененной редакции договора с 01.01.2016.
Исковые требования мотивированы тем, что размер арендной платы по условиям договора подлежит исчислению исходя из рыночной стоимости земельного участка. ООО "ДОК "Морская звезда" обращалось в департамент с требованием о внесении изменений в договор аренды в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, однако последний уклонился от подписания дополнительного соглашения.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2016 исковые требования удовлетворены.
В договор аренды земельного участка N 3300005609 от 03.07.2012 суд внес следующие изменения:
1. Пункт 2.1.1 договора изложен в следующей редакции: "Рыночная стоимость земельного участка с 01.01.2016 составляет 48 231 000 (сорок восемь миллионов двести тридцать одна тысяча) рублей".
2. Пункт 2.1.2 договора изложен в следующей редакции: "Ставка арендной платы в процентах от рыночной стоимости земельного участка 1,5%. Сумма ежегодной арендной платы за участок с 01.01.2016 составляет 48 231 000 * 1,5% = 723 465 (семьсот двадцать три тысячи четыреста шестьдесят пять) рублей 00 копеек".
С департамента в пользу ООО "ДОК "Морская звезда" взыскано 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Судебный акт мотивирован тем, что у ООО "ДОК "Морская звезда" имеется законный интерес на корректировку размера арендной платы, факт изменения рыночной стоимости арендуемого земельного участка подтверждается заключением судебной экспертизы.
С принятым судебным актом не согласился департамент, в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что:
- - суд первой инстанции не указал норму права, в силу которой у арендатора имеется правомочие ставить вопрос о внесении изменений в договор аренды земельного участка. В силу положений пункта 2.3 договора, а также постановления главы администрации Краснодарского края N 50 от 27.01.2011 правом в одностороннем порядке изменять размер арендной платы наделен только департамент;
- - истец не представил наличия правовых оснований для внесения изменений в договор аренды, предусмотренных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзыве ООО "ДОК "Морская звезда" с доводами апелляционной жалобы не согласилось, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции департамент и третье лицо явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела по существу. В отношении указанных лиц дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ООО "ДОК "Морская звезда" с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования Туапсинский район N 1739 от 03.07.2012 между администрацией (арендодатель) и ООО "ДОК "Морская звезда" (арендатор) заключен договор аренды N 3300005609 от 03.07.2012, по условиям которого обществу для целей строительства п/л "Зори Кубани" в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 64 480 кв. м с кадастровым номером 23:33:0105001:97.
Согласно сведениям кадастрового паспорта и договора аренды земельный участок относится к землям особо охраняемых территорий и объектов.
Рыночная стоимость земельного участка указана в пункте 2.1.1 договора, размер которой на дату заключения договора (на 03.07.2012) составил 100 965 000 руб.
В соответствии с пунктом 2.1.2 договора ставка арендной платы установлена в процентном соотношении от рыночной стоимости земельного участка и составляет 1,5%.
18.02.2013 в ЕГРП внесена регистрационная запись о праве собственности Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0105001:97.
В уведомлении N 52-5877/15-32-20 от 01.04.2015 ДИО КК сообщил ООО "ДОК "Морская звезда" о том, что с 01.01.2015 размер арендной платы составит 3 497 325 руб. Данный расчет размера арендной платы основан на отчете независимого оценщика ООО "АСК - оценка" N К-14-183-667 от 01.12.2014, согласно которому на дату 28.11.2014 размер рыночной стоимости земельного участка составил 221 млн. руб.
23.11.2015 ООО "ДОК "Морская звезда" обратилось к ДИО КК с требованием о внесении изменений в договор аренды N 3300005609 от 03.07.2012, согласно которым, начиная с 01.01.2016, просило определить размер арендной платы в сумме 595 830 руб. в год. Данное требование общества основывалось на утверждении о необходимости актуализации размера рыночной стоимости арендуемого земельного участка и сведениях заключения независимого оценщика ООО "Эко-Аудит" N 3-О-15 от 21.08.2015, согласно которому на дату 01.01.015 рыночная стоимость земельного участка составила 39 722 000 руб.
В ответе N 52-25718/15-32.20 от 22.12.2015 ДИО КК отказал в удовлетворении требований ООО "ДОК "Морская звезда", указав на то, что правом на пересмотр размера арендной платы в связи с инфляцией и индексацией цен, с изменением нормативного регулирования арендной платы обладает арендодатель. Размер рыночной стоимости земельного участка определен на основании отчете независимого оценщика ООО "АСК - оценка" N К-14-183-667 от 01.12.2014, о чем общество было уведомлено в письме N 52-5877/15-32-20 от 01.04.2015. Департамент указал, что годовой расчет арендной платы на 2016 год будет направлен ООО "ДОК "Морская звезда" дополнительно.
Полагая, что отказ департамента в актуализации рыночной стоимости земельного участка, следовательно, и размера арендной платы является необоснованным, влечет нарушение прав общества как арендатора и плательщика арендной платы, ООО "ДОК "Морская звезда" обратилось с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции по делу проводилась судебная экспертиза, направленная на разрешение вопроса о рыночной стоимости спорного земельного участка.
Согласно заключению эксперта Кореновского районного отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Краснодарскому краю N 0003 от 14.04.2016 на дату проведения исследования (на дату 07.04.2016) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером составила 48 231 000 руб.
С учетом вывода судебной экспертизы истец уточнил исковые требования, согласно которым просил внести изменения в пункты 2.1.1 и 2.1.2 договора аренды земельного участка N 3300005609 от 03.07.2012, установив размер рыночной стоимости земельного участка в размере 48 231 000 руб., а годовой размер арендной платы - в сумме 723 465 руб.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
На момент заключения договора аренды размер арендной платы определялся нормами постановления главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - Постановление N 50).
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Из переписки сторон очевидна выраженная воля общества на внесение изменений в договор аренды, исходя из новой (актуализированной) рыночной стоимости земельного участка, равно как и отказ департамента такие изменения вносить. Таким образом, предложение общества внести изменения в договор на основании актуальной рыночной оценки земельного участка сделано, отказ на предложение изменить договор получен. Поэтому досудебный порядок разрешения спора в рассматриваемом случае соблюден.
Постановлением N 50 (утратило силу с 01.04.2016 в связи с изданием постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121) утверждена ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости за земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, в отношении которых настоящим постановлением не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 настоящего постановления.
В соответствии с пунктом 1.2 Постановления N 50, оно применяется в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчетов арендной платы, в том числе переоформления в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.
Согласно пункту 4.1 Постановления N 50, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: АП = Р x С, где: АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %.
Как указано в пункте 4.3 Постановления N 50, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, договором должна предусматриваться возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
Постановлением N 50 предусмотрена возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка (не чаще одного раза в год) по инициативе любой стороны договора аренды.
Возможность изменения арендной платы по инициативе, в том числе, арендатора, предусмотренная нормативными актами, в соответствии с которыми рассчитан новый размер арендной платы, является гарантий соблюдения баланса интересов сторон.
Применив нормативные акты в части установления нового размера арендной платы, департамент как арендодатель связан и теми положениями этих нормативных актов, которые устанавливают право стороны договора аренды на корректировку арендной платы, поскольку возможность такой корректировки является частью нормативно установленного порядка определения арендной платы. В связи с этим, довод департамента о том, что только ему принадлежит право на корректировку нормативно установленного размера арендной платы за использование публичной земли, основан на неправильном понимании норм действующего законодательства (аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу N А32-17432/2014).
Как отмечено выше, арендная плата в рассматриваемом случае является регулируемой. В силу толкования, данного в пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, к договору, заключенному сторонами, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50, в том числе и правила изменения арендной платы как часть этого порядка.
Для целей проверки довода истца о необходимости корректировки размера арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка по делу назначалось проведение судебная экспертиза.
Как указывалось ранее, согласно заключению эксперта Кореновского районного отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Краснодарскому краю N 0003 от 14.04.2016 на дату проведения исследования (на дату 07.04.2016) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером составила 48 231 000 руб.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что в материалах дела отсутствуют доказательства существенного изменения на рынке недвижимого имущества за период с 01.01.2016 по 07.04.2016, что могло бы отразиться на величине рыночной стоимости спорного земельного участка в сторону увеличения либо уменьшения данной стоимости при определении ее размера на дату 01.01.2016. В связи с этим, суд апелляционной инстанции полагает, что установленная экспертом рыночная стоимость земельного участка на дату 07.04.2016 является в полной мере актуальной и сопоставимой с рыночной стоимостью участка, существовавшей на дату 01.01.2016.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, а также при обращении с апелляционной жалобой департамент достоверность выводов судебной экспертизы не оспаривал, с мотивированным ходатайством о назначении по делу повторной судебной экспертизы не обращался.
Указание департаментом в своих дополнительных пояснениях от 01.11.2016 на то, что номера заключения судебной экспертизы, указанные на титульном листе и стр. 3 заключения, являются различными, а также на то, что на стр. 9-10 в качестве объекта экспертного исследования выступал жилой дом, не имеют значения, т.к. представляют собой технические опечатки. Из содержания заключения судебной экспертизы следует, что рыночная стоимость определялась экспертом именно в отношении спорного земельного участка.
Экспертом приведены достаточные обоснования выбора объектов-аналогов, методы оценки, примененные поправочные коэффициенты. Сведения о стоимости объектов-аналогов (информационные сообщения о продаже сходных земельных участков) приобщены экспертом к своему заключению, в связи с чем довод ответчика о том, что он лишен возможности проверить достоверность данных сообщений, является необоснованным.
Иные возражения ответчика в отношении заключения судебной экспертизы носят субъективный характер, при этом только лишь несогласие департамента с выводами судебного эксперта не могут являться достаточным основанием для оценки заключения эксперта со стороны суда в качестве недостоверного доказательства по делу. Возражая против выводов эксперта, департамент не представил ни одного объективного доказательства, которое бы достоверно подтверждало иной размер рыночной стоимости спорного земельного участка, нежели он был определен экспертом.
С учетом изложенного, принимая во внимание факт непредставления департаментом доказательств, свидетельствующих о наличии существенных пороков судебной экспертизы и ошибочности выводов эксперта, суд первой инстанции при вынесении своего решения обоснованно руководствовался заключением судебного эксперта и изложил содержание пункта 2.1.1 договора в следующей редакции: "Рыночная стоимость земельного участка с 01.01.2016 составляет 48 231 000 (сорок восемь миллионов двести тридцать одна тысяча) рублей".
Из содержания подпунктов 8, 9 и 10 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, следует, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за земельные участки ее изменение может производиться в связи с изменением размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (п. 8 Правил), и в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка (пп. 9 и 10 Правил).
При этом подход, содержащийся в подпунктах 9 и 10 Правил, предполагает отсутствие учета изменений размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете только на год, следующий за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (либо рыночной) земельного участка.
Поэтому при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, на основании кадастровой или рыночной стоимости должна производится индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
В случае изменения кадастровой или рыночной стоимости участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015)", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).
Аналогичное положение содержится в Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50.
Согласно пункту 5.2 Постановления N 50 арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
В случае изменения арендной платы в связи с изменением рыночной или кадастровой стоимости земельного участка соответственно размер уровня инфляции на этот год не применяется.
Таким образом, положения нормативного акта субъекта федерации по спорному вопросу, которые действовали до 01.04.2016, соответствовали принципам определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, которые утверждены Правительством Российской Федерации в постановлении N 582, правовая позиция истца основана на этих положениях.
В связи с тем, что рыночная стоимость спорного земельного участка определена экспертом по состоянию на 2016 год, размер арендной платы на 2016 год не подлежал индексации на размер уровня инфляции 2016 года.
В связи с этим, суд первой инстанции обоснованно указал, что пункт 2.1.2 договора аренды подлежит изложению в следующей редакции: "Ставка арендной платы в процентах от рыночной стоимости земельного участка 1,5%. Сумма ежегодной арендной платы за участок с 01.01.2016 составляет 48 231 000 * 1,5% = 723 465 (семьсот двадцать три тысячи четыреста шестьдесят пять) рублей 00 копеек".
Суд апелляционной инстанции отмечает, что с 01.04.2016 в действие вступило постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 121 от 21.03.2016 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов", согласно пункту 3.6.2 которого арендная плата рассчитывается в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости в отношении земельного участка в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 4.2 пункта 4, подпунктом 6.1 пункта 6 и пунктом 7 Порядка.
Вместе с тем, при разрешении настоящего спора апелляционный суд учитывает, что досудебное требование о внесении изменений в договор аренды было заявлено ООО "ДОК "Морская звезда" 23.11.2015, с иском по настоящему делу общество обратилось 25.12.2015, т.е. до начала 2016 года и вступления в действие Постановления N 121, иск направлен на корректировку арендной платы с 01.01.2016. Поэтому в удовлетворении иска не может быть отказано со ссылкой на изменение порядка расчета нормативно установленной арендной платы.
Фактически посредством принятого по настоящему делу решения суда первой инстанции будет определяться размер арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:33:0105001:97 за период с 01.01.2016 по 31.03.2016, с 01.04.2016 размер арендной платы подлежит определению на основании положений Постановления N 121.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07 июля 2016 года по делу N А32-47422/2015 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.11.2016 N 15АП-13389/2016 ПО ДЕЛУ N А32-47422/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2016 г. N 15АП-13389/2016
Дело N А32-47422/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гордейко М.А.,
при участии:
от истца: представителя Стешенко В.Н. по доверенности от 11.01.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 07 июля 2016 года по делу N А32-47422/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Детский оздоровительный комплекс "Морская звезда"
к ответчику Департаменту имущественных отношений Краснодарского края
при участии третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,
о внесении изменений в договор аренды,
принятое в составе судьи Николаева А.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Детский оздоровительный комплекс "Морская звезда" (далее - ООО "ДОК "Морская звезда", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - ДИО КК, ответчик) о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 3300005609 от 03.07.2012 путем изложения пункта 2.1.1 договора в следующей редакции: "Рыночная стоимость земельного участка 48 231 000 руб."; путем изложения пункта 2.1.2 договора в следующей редакции: "Ставка арендной платы в % от рыночной стоимости земельного участка 1,5%. Сумма ежегодной арендной платы за участок составляет 48 231 000 руб. * 1,5% = 723 465 руб.", установить начало действия измененной редакции договора с 01.01.2016.
Исковые требования мотивированы тем, что размер арендной платы по условиям договора подлежит исчислению исходя из рыночной стоимости земельного участка. ООО "ДОК "Морская звезда" обращалось в департамент с требованием о внесении изменений в договор аренды в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, однако последний уклонился от подписания дополнительного соглашения.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2016 исковые требования удовлетворены.
В договор аренды земельного участка N 3300005609 от 03.07.2012 суд внес следующие изменения:
1. Пункт 2.1.1 договора изложен в следующей редакции: "Рыночная стоимость земельного участка с 01.01.2016 составляет 48 231 000 (сорок восемь миллионов двести тридцать одна тысяча) рублей".
2. Пункт 2.1.2 договора изложен в следующей редакции: "Ставка арендной платы в процентах от рыночной стоимости земельного участка 1,5%. Сумма ежегодной арендной платы за участок с 01.01.2016 составляет 48 231 000 * 1,5% = 723 465 (семьсот двадцать три тысячи четыреста шестьдесят пять) рублей 00 копеек".
С департамента в пользу ООО "ДОК "Морская звезда" взыскано 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Судебный акт мотивирован тем, что у ООО "ДОК "Морская звезда" имеется законный интерес на корректировку размера арендной платы, факт изменения рыночной стоимости арендуемого земельного участка подтверждается заключением судебной экспертизы.
С принятым судебным актом не согласился департамент, в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что:
- - суд первой инстанции не указал норму права, в силу которой у арендатора имеется правомочие ставить вопрос о внесении изменений в договор аренды земельного участка. В силу положений пункта 2.3 договора, а также постановления главы администрации Краснодарского края N 50 от 27.01.2011 правом в одностороннем порядке изменять размер арендной платы наделен только департамент;
- - истец не представил наличия правовых оснований для внесения изменений в договор аренды, предусмотренных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзыве ООО "ДОК "Морская звезда" с доводами апелляционной жалобы не согласилось, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции департамент и третье лицо явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела по существу. В отношении указанных лиц дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ООО "ДОК "Морская звезда" с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования Туапсинский район N 1739 от 03.07.2012 между администрацией (арендодатель) и ООО "ДОК "Морская звезда" (арендатор) заключен договор аренды N 3300005609 от 03.07.2012, по условиям которого обществу для целей строительства п/л "Зори Кубани" в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 64 480 кв. м с кадастровым номером 23:33:0105001:97.
Согласно сведениям кадастрового паспорта и договора аренды земельный участок относится к землям особо охраняемых территорий и объектов.
Рыночная стоимость земельного участка указана в пункте 2.1.1 договора, размер которой на дату заключения договора (на 03.07.2012) составил 100 965 000 руб.
В соответствии с пунктом 2.1.2 договора ставка арендной платы установлена в процентном соотношении от рыночной стоимости земельного участка и составляет 1,5%.
18.02.2013 в ЕГРП внесена регистрационная запись о праве собственности Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0105001:97.
В уведомлении N 52-5877/15-32-20 от 01.04.2015 ДИО КК сообщил ООО "ДОК "Морская звезда" о том, что с 01.01.2015 размер арендной платы составит 3 497 325 руб. Данный расчет размера арендной платы основан на отчете независимого оценщика ООО "АСК - оценка" N К-14-183-667 от 01.12.2014, согласно которому на дату 28.11.2014 размер рыночной стоимости земельного участка составил 221 млн. руб.
23.11.2015 ООО "ДОК "Морская звезда" обратилось к ДИО КК с требованием о внесении изменений в договор аренды N 3300005609 от 03.07.2012, согласно которым, начиная с 01.01.2016, просило определить размер арендной платы в сумме 595 830 руб. в год. Данное требование общества основывалось на утверждении о необходимости актуализации размера рыночной стоимости арендуемого земельного участка и сведениях заключения независимого оценщика ООО "Эко-Аудит" N 3-О-15 от 21.08.2015, согласно которому на дату 01.01.015 рыночная стоимость земельного участка составила 39 722 000 руб.
В ответе N 52-25718/15-32.20 от 22.12.2015 ДИО КК отказал в удовлетворении требований ООО "ДОК "Морская звезда", указав на то, что правом на пересмотр размера арендной платы в связи с инфляцией и индексацией цен, с изменением нормативного регулирования арендной платы обладает арендодатель. Размер рыночной стоимости земельного участка определен на основании отчете независимого оценщика ООО "АСК - оценка" N К-14-183-667 от 01.12.2014, о чем общество было уведомлено в письме N 52-5877/15-32-20 от 01.04.2015. Департамент указал, что годовой расчет арендной платы на 2016 год будет направлен ООО "ДОК "Морская звезда" дополнительно.
Полагая, что отказ департамента в актуализации рыночной стоимости земельного участка, следовательно, и размера арендной платы является необоснованным, влечет нарушение прав общества как арендатора и плательщика арендной платы, ООО "ДОК "Морская звезда" обратилось с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции по делу проводилась судебная экспертиза, направленная на разрешение вопроса о рыночной стоимости спорного земельного участка.
Согласно заключению эксперта Кореновского районного отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Краснодарскому краю N 0003 от 14.04.2016 на дату проведения исследования (на дату 07.04.2016) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером составила 48 231 000 руб.
С учетом вывода судебной экспертизы истец уточнил исковые требования, согласно которым просил внести изменения в пункты 2.1.1 и 2.1.2 договора аренды земельного участка N 3300005609 от 03.07.2012, установив размер рыночной стоимости земельного участка в размере 48 231 000 руб., а годовой размер арендной платы - в сумме 723 465 руб.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
На момент заключения договора аренды размер арендной платы определялся нормами постановления главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - Постановление N 50).
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Из переписки сторон очевидна выраженная воля общества на внесение изменений в договор аренды, исходя из новой (актуализированной) рыночной стоимости земельного участка, равно как и отказ департамента такие изменения вносить. Таким образом, предложение общества внести изменения в договор на основании актуальной рыночной оценки земельного участка сделано, отказ на предложение изменить договор получен. Поэтому досудебный порядок разрешения спора в рассматриваемом случае соблюден.
Постановлением N 50 (утратило силу с 01.04.2016 в связи с изданием постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121) утверждена ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости за земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, в отношении которых настоящим постановлением не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 настоящего постановления.
В соответствии с пунктом 1.2 Постановления N 50, оно применяется в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчетов арендной платы, в том числе переоформления в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.
Согласно пункту 4.1 Постановления N 50, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: АП = Р x С, где: АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %.
Как указано в пункте 4.3 Постановления N 50, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, договором должна предусматриваться возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
Постановлением N 50 предусмотрена возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка (не чаще одного раза в год) по инициативе любой стороны договора аренды.
Возможность изменения арендной платы по инициативе, в том числе, арендатора, предусмотренная нормативными актами, в соответствии с которыми рассчитан новый размер арендной платы, является гарантий соблюдения баланса интересов сторон.
Применив нормативные акты в части установления нового размера арендной платы, департамент как арендодатель связан и теми положениями этих нормативных актов, которые устанавливают право стороны договора аренды на корректировку арендной платы, поскольку возможность такой корректировки является частью нормативно установленного порядка определения арендной платы. В связи с этим, довод департамента о том, что только ему принадлежит право на корректировку нормативно установленного размера арендной платы за использование публичной земли, основан на неправильном понимании норм действующего законодательства (аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу N А32-17432/2014).
Как отмечено выше, арендная плата в рассматриваемом случае является регулируемой. В силу толкования, данного в пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, к договору, заключенному сторонами, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50, в том числе и правила изменения арендной платы как часть этого порядка.
Для целей проверки довода истца о необходимости корректировки размера арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка по делу назначалось проведение судебная экспертиза.
Как указывалось ранее, согласно заключению эксперта Кореновского районного отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Краснодарскому краю N 0003 от 14.04.2016 на дату проведения исследования (на дату 07.04.2016) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером составила 48 231 000 руб.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что в материалах дела отсутствуют доказательства существенного изменения на рынке недвижимого имущества за период с 01.01.2016 по 07.04.2016, что могло бы отразиться на величине рыночной стоимости спорного земельного участка в сторону увеличения либо уменьшения данной стоимости при определении ее размера на дату 01.01.2016. В связи с этим, суд апелляционной инстанции полагает, что установленная экспертом рыночная стоимость земельного участка на дату 07.04.2016 является в полной мере актуальной и сопоставимой с рыночной стоимостью участка, существовавшей на дату 01.01.2016.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, а также при обращении с апелляционной жалобой департамент достоверность выводов судебной экспертизы не оспаривал, с мотивированным ходатайством о назначении по делу повторной судебной экспертизы не обращался.
Указание департаментом в своих дополнительных пояснениях от 01.11.2016 на то, что номера заключения судебной экспертизы, указанные на титульном листе и стр. 3 заключения, являются различными, а также на то, что на стр. 9-10 в качестве объекта экспертного исследования выступал жилой дом, не имеют значения, т.к. представляют собой технические опечатки. Из содержания заключения судебной экспертизы следует, что рыночная стоимость определялась экспертом именно в отношении спорного земельного участка.
Экспертом приведены достаточные обоснования выбора объектов-аналогов, методы оценки, примененные поправочные коэффициенты. Сведения о стоимости объектов-аналогов (информационные сообщения о продаже сходных земельных участков) приобщены экспертом к своему заключению, в связи с чем довод ответчика о том, что он лишен возможности проверить достоверность данных сообщений, является необоснованным.
Иные возражения ответчика в отношении заключения судебной экспертизы носят субъективный характер, при этом только лишь несогласие департамента с выводами судебного эксперта не могут являться достаточным основанием для оценки заключения эксперта со стороны суда в качестве недостоверного доказательства по делу. Возражая против выводов эксперта, департамент не представил ни одного объективного доказательства, которое бы достоверно подтверждало иной размер рыночной стоимости спорного земельного участка, нежели он был определен экспертом.
С учетом изложенного, принимая во внимание факт непредставления департаментом доказательств, свидетельствующих о наличии существенных пороков судебной экспертизы и ошибочности выводов эксперта, суд первой инстанции при вынесении своего решения обоснованно руководствовался заключением судебного эксперта и изложил содержание пункта 2.1.1 договора в следующей редакции: "Рыночная стоимость земельного участка с 01.01.2016 составляет 48 231 000 (сорок восемь миллионов двести тридцать одна тысяча) рублей".
Из содержания подпунктов 8, 9 и 10 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, следует, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за земельные участки ее изменение может производиться в связи с изменением размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (п. 8 Правил), и в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка (пп. 9 и 10 Правил).
При этом подход, содержащийся в подпунктах 9 и 10 Правил, предполагает отсутствие учета изменений размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете только на год, следующий за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (либо рыночной) земельного участка.
Поэтому при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, на основании кадастровой или рыночной стоимости должна производится индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
В случае изменения кадастровой или рыночной стоимости участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015)", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).
Аналогичное положение содержится в Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50.
Согласно пункту 5.2 Постановления N 50 арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
В случае изменения арендной платы в связи с изменением рыночной или кадастровой стоимости земельного участка соответственно размер уровня инфляции на этот год не применяется.
Таким образом, положения нормативного акта субъекта федерации по спорному вопросу, которые действовали до 01.04.2016, соответствовали принципам определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, которые утверждены Правительством Российской Федерации в постановлении N 582, правовая позиция истца основана на этих положениях.
В связи с тем, что рыночная стоимость спорного земельного участка определена экспертом по состоянию на 2016 год, размер арендной платы на 2016 год не подлежал индексации на размер уровня инфляции 2016 года.
В связи с этим, суд первой инстанции обоснованно указал, что пункт 2.1.2 договора аренды подлежит изложению в следующей редакции: "Ставка арендной платы в процентах от рыночной стоимости земельного участка 1,5%. Сумма ежегодной арендной платы за участок с 01.01.2016 составляет 48 231 000 * 1,5% = 723 465 (семьсот двадцать три тысячи четыреста шестьдесят пять) рублей 00 копеек".
Суд апелляционной инстанции отмечает, что с 01.04.2016 в действие вступило постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 121 от 21.03.2016 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов", согласно пункту 3.6.2 которого арендная плата рассчитывается в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости в отношении земельного участка в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 4.2 пункта 4, подпунктом 6.1 пункта 6 и пунктом 7 Порядка.
Вместе с тем, при разрешении настоящего спора апелляционный суд учитывает, что досудебное требование о внесении изменений в договор аренды было заявлено ООО "ДОК "Морская звезда" 23.11.2015, с иском по настоящему делу общество обратилось 25.12.2015, т.е. до начала 2016 года и вступления в действие Постановления N 121, иск направлен на корректировку арендной платы с 01.01.2016. Поэтому в удовлетворении иска не может быть отказано со ссылкой на изменение порядка расчета нормативно установленной арендной платы.
Фактически посредством принятого по настоящему делу решения суда первой инстанции будет определяться размер арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:33:0105001:97 за период с 01.01.2016 по 31.03.2016, с 01.04.2016 размер арендной платы подлежит определению на основании положений Постановления N 121.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07 июля 2016 года по делу N А32-47422/2015 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
В.В.ГАЛОВ
А.А.ПОПОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
В.В.ГАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)