Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Промышленно-коммерческая фирма "Жилстройкомплектснаб" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.05.2016 по делу N А07-3924/2016 (судья Архиереев Н.В.).
В судебном заседании приняла участие представитель Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан Миндавлетова Л.А. (доверенность от 21.07.2016 и доверенность от 20.07.2016 соответственно).
Общество с ограниченной ответственностью Промышленно-коммерческая фирма "Жилстройкомплектснаб" (далее - общество ПКФ "Жилстройкомплектснаб", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация и Управление соответственно, ответчики) о признании незаконным п. 1 постановления Администрации от 12.08.2014 N 3615 "О заключении договоров аренды земельных участков на новый срок с обществом с ограниченной ответственностью Промышленно-коммерческая фирма "Жилстройкомплектснаб" в части срока аренды земельных участков, признании незаконными отказа Администрации, выраженного в письме от 02.03.2016 N N 01-02-1625/11, 01-02-1734/11, 01-02-1920/11, заключить договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:3292, 02:55:020408:2826, расположенных по адресу: г Уфа, р-н Калининский, территория квартала, ограниченного улицами Ферина, переулком Железнодорожный, бульварами Тухвата Янаби и Баландина и видом разрешенного использования - "для проектирования и строительства спортивного центра литер 2, учреждения дополнительного образования литер 3, детского сада литер 4А, административного здания литер 5, досугового центра литер 10, офисного помещения литер 17", на новый срок и бездействие Управления, а именно не соответствующими п. 3 ст. 396 и п. 8 ст. 398 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), об обязании Администрации, Управления изменить существенные условия договоров аренды земельных участков от 14.10.2014 N 1080-14, N 1081-14, N 1082-14, N 1083-14 и от 05.11.2014 N 1139-14, направить в адрес общества ПКФ "Жилстройкомплектснаб" в месячный срок с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу подписанных уполномоченным лицом дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков с установленным сроком аренды названных земельных участков с 12.08.2014 по 12.08.2017 (с учетом уточнения заявленных исковых требований, т. 1 л.д. 6-11, т. 2 л.д. 110-112).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.05.2016 (резолютивная часть от 23.05.2016) в удовлетворении исковых требований отказано.
С указанным решением не согласилось общество ПКФ "Жилстройкомплектснаб" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом норм процессуального права и неправильное применение норм материального права.
Апеллянт указывает на то, что в силу неправомерных действий Администрации в силу предоставления земельных участков, обремененных правами иных лиц, длительную невыдачу градостроительного плана земельного участка, незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство, ошибок, допущенных при постановке земельных участков на кадастровый учет, у заявителя отсутствовала объективная возможность освоения земельных участков в полном объеме для строительства в первоначально согласованные в договорах аренды сроки, поскольку фактический срок аренды с учетом указанных действий органа местного самоуправления составил около 8 месяцев.
Ссылаясь на нормы п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 42, 46 ЗК РФ и необходимость получения земельных участков для строительства объектов недвижимости, апеллянт полагает, что имеет право на получение земельных участков в аренду для завершения строительства на срок, нормативно установленный в п. 8 ст. 398 ЗК РФ.
Вывод суда о пропуске срока на обжалование действий органа местного самоуправления податель апелляционной жалобы считает необоснованным, поскольку о нарушении своего права на заключение договоров аренды в силу соответствующего отказа органа местного самоуправления общество узнало из ответа Администрации от 02.03.2016.
Апеллянт указывает, что суд не дал оценку новым доказательствам, представленным обществом с уточненными требованиями, и рассмотрел дела в порядке главы 24 АПК РФ. Суд обязал явкой представителя Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации, однако рассмотрел дело в отсутствие данного лица.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились, общество ПКФ "Жилстройкомплектснаб" просит суд рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя.
С учетом мнения представителя Администрации и Управления и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель Администрации и Управления возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Администрации от 25.01.2010 N 143 (т. 1 л.д. 20-23) по договору аренды земельного участка от 30.12.2010 N 2303-10 (т. 1 л.д. 24-27) Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обществу ПКФ "Жилстройкомплектснаб" в аренду на срок с 25.01.2010 по 25.01.2015 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:020408:217 общей площадью 14 710 кв. м, расположенный по адресу: г Уфа, Калининский р-н, на территории квартала, ограниченного улицами Ферина, переулком Железнодорожный, бульварами Тухвата Янаби и Баландина, для проектирования и строительства жилых домов литер 7 (А, Б, В), литер 1, 4, а также спортивного центра литер 2, учреждения дополнительного образования литер 3, детского сада литер 4А, административного здания литер 5, досугового центра литер 10, офисного помещения литер 17.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.08.2012 по делу N А07-11765/2009 общество ПКФ "Жилстройкомплектснаб" признано несостоятельным (банкротом), введения процедура конкурсного производства (т. 1 л.д. 13-16).
На основании постановления Администрации от 19.12.2013 N 6515 (т. 1 л.д. 28-30) между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом ПКФ "Жилстройкомплектснаб" подписан новый договор аренды земельного участка от 22.01.2014 N 16-14 (т. 1 л.д. 31-34), в соответствии с п. 1.1. которого земельный участок с кадастровым номером 02:55:020408:217 общей площадью 14 710 кв. м передан обществу на срок с 19.12.2013 по 13.12.2014 для завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов литер 7 (А, Б) с предприятиями обслуживания и встроенными подземными парковками.
Постановлением Администрации от 12.08.2014 N 3615 "О заключении договоров аренды земельных участков на новый срок с обществом с ограниченной ответственностью Промышленно-коммерческая фирма "Жилстройкомплектснаб" (т. 1 л.д. 40-41) принято решение о заключении на новый срок договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:2826, 02:55:020408:3292 для проектирования и строительства спортивного центра литер 2, учреждения дополнительного образования литер 3, детского сада литер 4А, административного здания литер 5, досугового центра литер 10, офисного помещения литер 17, сроком до 25.12.2015.
Между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом ПКФ "Жилстройкомплектснаб" подписаны договоры аренды земельного участка от 05.11.2014 N 1139-14, от 14.10.2014 N 1083-14, от 14.10.2014 N 1082-14, от 14.10.2014 N 1081-14, от 14.10.2014 N 1080-14, по условиям которых обществу в аренду на срок с 12.08.2014 по 25.12.2015 переданы указанные земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:2826, 02:55:020408:3292 для проектирования и строительства спортивного центра литер 2, учреждения дополнительного образования литер 3, детского сада литер 4А, административного здания литер 5, досугового центра литер 10, офисного помещения литер 17, сроком до 25.12.2015 (т. 1 л.д. 42-45, 51-54, 61-64, 71-74, 81-84).
По актам приема-передачи от 05.11.2014 и 14.10.2014 данные земельные участки получены в арендное пользование истцом (т. 1 л.д. 47, 59, 69, 79, 89).
На основании обращения конкурсного управляющего общества ПКФ "Жилстройкомплектснаб" исх. N 108 от 27.10.2015 (т. 2 л.д. 14) Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан подготовлены градостроительные планы N RU03308000-15-1297 от 16.11.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020408:5143 (т. 1 л.д. 97-114) и N RU03308000-15-1268 от 03.11.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020408:2826 (т. 1 л.д. 115-131).
Письмом от 02.03.2016 N N 01-02-1625/11, 01-02-1734/11, 01-02-1920/11 Администрация сообщила конкурсному управляющему общества ПКФ "Жилстройкомплектснаб" об отказе в заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:3292, 02:55:020408:2826 на новый срок в связи с отсутствием у общества преимущественного права на заключение такого договора, несовершением действий по освоению и застройке переданных в аренду земельных участков (т. 2 л.д. 15-16).
Полагая, что п. 1 постановления Администрации от 12.08.2014 N 3615 не соответствует закону, противоречит п. 2 ч. 9 ст. 171 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в части минимального трехлетнего срока, на который перезаключается договор аренды, отказ Администрации, выраженный в письме от 02.03.2016 N N 01-02-1625/11, 01-02-1734/11, 01-02-1920/11, и последующее бездействие Управления по продлению срока действия договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:2826, 02:55:020408:3292, нарушает права и законные интересы общества ПКФ "Жилстройкомплектснаб", последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Рассмотрев требования общества "ПФК "Жилстройкомплектснаб" о признании незаконным отказа в заключении договоров аренды земельных участков на новый срок в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске заявителем срока на его обжалование. Требование об обязании ответчика заключить договоры аренды земельных участков с установлением 3-летнего срока аренды оценено судом как исковое требование и в его удовлетворении отказано, поскольку заявителем не представлено доказательств возведения на земельных участках запланированных к строительству объектов и принятия мер по освоению участков, и, кроме того, суд пришел к выводу, что наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не означает безусловную обязанность арендодателя по заключению такого договора.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы истца, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с частью 1 статьи 197 АПК РФ дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными в настоящей главе.
Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Общество ПКФ "Жилстройкомплектснаб" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации и Управлению, в котором среди прочего просило признать незаконным п. 1 постановления Администрации от 12.08.2014 N 3615 "О заключении договоров аренды земельных участков на новый срок с обществом с ограниченной ответственностью Промышленно-коммерческая фирма "Жилстройкомплектснаб" в части срока аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:3292, 02:55:020408:2826.
С учетом изложенного, в частности характера заявленного требования, апелляционный суд не усматривает нарушения процессуального порядка рассмотрения данного требования по правилам гл. 24 АПК РФ.
Частью 4 указанной статьи предусмотрено, что заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
В силу ст. 115 АПК РФ лица, участвующие в деле, утрачивают право на совершение процессуальных действий с истечением процессуальных сроков, установленных настоящим Кодексом или иным федеральным законом либо арбитражным судом.
Названное заявление было подано обществом нарочно в арбитражный суд 01.03.2016, о чем свидетельствует штамм суда (т. 1 л.д. 6), при том что, как следует из материалов дела, договоры аренды земельного участка от 05.11.2014 N 1139-14, от 14.10.2014 N 1083-14, от 14.10.2014 N 1082-14, от 14.10.2014 N 1081-14, от 14.10.2014 N 1080-14 (т. 1 л.д. 42-45, 51-54, 61-64, 71-74, 81-84), на основании которых общество использовало указанные земельные участки и на которых общество основывает свои требования, были заключены на основании постановления Администрации от 12.08.2014 N 3615 (п. 1.1. договоров аренды).
На основании изложенного, при наличии заявления ответчиков о пропуске срока, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ, и отсутствии опровергающих данное обстоятельство доказательств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о пропуске обществом ПКФ "Жилстройкомплектснаб" процессуального срока подачи заявления об оспаривании п. 1 постановления Администрации от 12.08.2014 N 3615 в порядке гл. 24 АПК РФ.
Доводов, опровергающих указанные выводы апелляционного суда, обществом в апелляционной жалобе не приведено.
Поскольку пропуск срока на подачу заявления является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 N 18306/10), отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований в части признания незаконным п. 1 постановления Администрации от 12.08.2014 N 3615 является правильным.
В силу гл. 24 АПК РФ особенностью административного судопроизводства является то, что правовой оценке подлежит законность действий (правового акта) совершенных (вынесенного) публичными органами. Субъективные права и юридические обязанности участников хозяйственных, гражданско-правовых отношений не могут быть предметом оценки административного производства, поскольку основаны на принципе частной инициативы.
Согласно ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу
В силу правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума N 17540/11 от 05.06.2012, спор о наличии либо отсутствии правовых оснований для заключения договора аренды земельного участка подлежит рассмотрению в порядке искового производства.
Поскольку в рассматриваемом случае требования общества ПКФ "Жилстройкомплектснаб" в части признания незаконными отказа Администрации, выраженного в письме от 02.03.2016 N N 01-02-1625/11, 01-02-1734/11, 01-02-1920/11, заключить договоры аренды земельных участков на новый срок и соответствующего бездействия Управления по заключению таких договоров, а также в части обязания Администрации, Управления изменить существенные условия договоров от 14.10.2014 N 1080-14, N 1081-14, N 1082-14, N 1083-14 и от 05.11.2014 N 1139-14 о сроке аренды земельных участков направлены на продление договора в целях завершения строительства предполагаемых к размещению на них объектов недвижимости, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что заявленные требования подлежат рассмотрению в порядке искового производства.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Гражданским кодексом Российской Федерации не предусмотрена обязанность органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка, предоставленного для целей строительства, договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.
В соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Согласно п. 5 ст. 396 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) также установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 3914 - 3917 ЗК РФ.
В данном случае обществом ПКФ "Жилстройкомплектснаб" не представлено доказательств размещения в границах испрашиваемых земельных участков объектов незавершенного строительства, возведенных в рамках ранее действовавших договоров аренды от 14.10.2014 N 1080-14, N 1081-14, N 1082-14, N 1083-14 и от 05.11.2014 N 1139-14, и доказательств государственной регистрации прав на такие объекты, в силу чего основания для приобретения прав на земельный участок в порядке, предусмотренном Вводным законом отсутствуют.
Из материалов дела не следует, что в границах земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:3292, 02:55:020408:2826 имеются принадлежащие истцу на праве собственности объекты незавершенного строительства, что давало бы ему право на однократное предоставление земельных участков для завершения строительства объекта без проведения торгов.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 23.12.2008 N 8985/08, исходя из положений статьи 35 ЗК РФ, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Таким образом, право на продление договора аренды связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
Однако, из материалов дела не следует и истцом не представлены доказательства того, что обществом были приняты надлежащие и своевременные меры по освоению арендуемых им земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:3292, 02:55:020408:2826.
Доказательств получения разрешения на строительство объектов недвижимости в дело не представлено, и, как установлено судом первой инстанции в обжалуемом решении, заявление о получении разрешения на строительство объекта оставлено без рассмотрения, данный отказ заявителем не оспорен.
Факт обращения конкурсного управляющего общества ПКФ "Жилстройкомплектснаб" с письмом исх. N 108 от 27.10.2015 о выдаче градостроительных планов земельных участков и разрешений на строительство (т. 2 л.д. 14) и подготовки градостроительных планов N RU03308000-15-1297 от 16.11.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020408:5143 (т. 1 л.д. 97-114) и N RU03308000-15-1268 от 03.11.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020408:2826 (т. 1 л.д. 115-131) не могут быть оценены судом в качестве надлежащих и своевременных мер для освоения арендуемых земельных участков, так как участки были получены истцом по актам приема-передачи от 05.11.2014 и 14.10.2014 (т. 1 л.д. 47, 59, 69, 79, 89), а истец предпринял названные действия 27.10.2015, то есть за два месяца до истечения срока действия договоров аренды.
Иные достоверные, допустимые и достаточные доказательства освоения и застройки земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:3292, 02:55:020408:2826 до истечения срока действия договоров аренды обществом ПКФ "Жилстройкомплектснаб" в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ в дело не представлены.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что объективная возможность освоения земельных участков в полном объеме для строительства в первоначально согласованные в договорах аренды сроки у заявителя отсутствовала в силу неправомерных действий Администрации, отклоняются апелляционной коллегией за необоснованностью, так как подтверждающие данные доводы доказательства в дело не представлены.
Ссылки апеллянта на то, что суд первой инстанции не дал оценку новым доказательствам, представленным обществом с уточненными требованиями, что повлекло неправильную квалификацию заявленных требований, подлежат отклонению с учетом правовой квалификации правоотношений, изложенных в постановлении апелляционного суда.
Апеллянтом с учетом фактических обстоятельств дела также не мотивировано, каким образом отсутствие градостроительного плана земельных участков препятствовало обществу осуществлять использование арендуемых земельных участков по их целевому назначению, в то время как иными достоверными, относимыми и достаточными доказательствами обществом не подтверждено совершение каких-либо действий по застройке земельного участка.
Напротив, как видно из материалов дела, в период действия договоров аренды земельных участков, предоставленных для строительства, конкурсным управляющим общества ПКФ "Жилстройкомплектснаб" предприняты действия по отчуждению права аренды указанных земельных участков (т. 1 л.д. 63, 80).
На основании изложенного апелляционный суд считает необоснованными ссылки апеллянта на нормы п. 1 ст. 610 ГК РФ, ст. 42, 46 ЗК РФ и доводы о наличии права на получение земельных участков в аренду для завершения строительства на срок, нормативно установленный в п. 8 ст. 398 ЗК РФ.
Отказ Администрации в заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:3292, 02:55:020408:2826 на новый срок по существу является законным, и права заявителя на нарушает.
Доводы апеллянта о том, что суд обязал явкой представителя Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации, однако рассмотрел дело в отсутствие данного лица, являются необоснованным, поскольку третье лицо было извещено надлежащим образом о судебном разбирательстве по делу (т. 2 л.д. 114), что указывает на отсутствие нарушения норм процессуального права, являющегося основанием для безусловной отмены судебного акта на основании п. 2 ч. 4 ст. 270 АПК РФ. Доказательства того, что неявка третьего лица привела к принятию неправильного судебного акта, апеллянтом не приведены.
Решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению - не подлежат.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу отказа в удовлетворении апелляционной жалобы относятся на апеллянта.
В связи с предоставлением определением апелляционного суда от 28.07.2016 обществу ПКФ "Жилстройкомплектснаб" отсрочки уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе, указанная пошлина подлежит взысканию с апеллянта в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.05.2016 по делу N А07-3924/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Промышленно-коммерческая фирма "Жилстройкомплектснаб" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Промышленно-коммерческая фирма "Жилстройкомплектснаб" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.08.2016 N 18АП-10041/2016 ПО ДЕЛУ N А07-3924/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2016 г. N 18АП-10041/2016
Дело N А07-3924/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Промышленно-коммерческая фирма "Жилстройкомплектснаб" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.05.2016 по делу N А07-3924/2016 (судья Архиереев Н.В.).
В судебном заседании приняла участие представитель Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан Миндавлетова Л.А. (доверенность от 21.07.2016 и доверенность от 20.07.2016 соответственно).
Общество с ограниченной ответственностью Промышленно-коммерческая фирма "Жилстройкомплектснаб" (далее - общество ПКФ "Жилстройкомплектснаб", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация и Управление соответственно, ответчики) о признании незаконным п. 1 постановления Администрации от 12.08.2014 N 3615 "О заключении договоров аренды земельных участков на новый срок с обществом с ограниченной ответственностью Промышленно-коммерческая фирма "Жилстройкомплектснаб" в части срока аренды земельных участков, признании незаконными отказа Администрации, выраженного в письме от 02.03.2016 N N 01-02-1625/11, 01-02-1734/11, 01-02-1920/11, заключить договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:3292, 02:55:020408:2826, расположенных по адресу: г Уфа, р-н Калининский, территория квартала, ограниченного улицами Ферина, переулком Железнодорожный, бульварами Тухвата Янаби и Баландина и видом разрешенного использования - "для проектирования и строительства спортивного центра литер 2, учреждения дополнительного образования литер 3, детского сада литер 4А, административного здания литер 5, досугового центра литер 10, офисного помещения литер 17", на новый срок и бездействие Управления, а именно не соответствующими п. 3 ст. 396 и п. 8 ст. 398 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), об обязании Администрации, Управления изменить существенные условия договоров аренды земельных участков от 14.10.2014 N 1080-14, N 1081-14, N 1082-14, N 1083-14 и от 05.11.2014 N 1139-14, направить в адрес общества ПКФ "Жилстройкомплектснаб" в месячный срок с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу подписанных уполномоченным лицом дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков с установленным сроком аренды названных земельных участков с 12.08.2014 по 12.08.2017 (с учетом уточнения заявленных исковых требований, т. 1 л.д. 6-11, т. 2 л.д. 110-112).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.05.2016 (резолютивная часть от 23.05.2016) в удовлетворении исковых требований отказано.
С указанным решением не согласилось общество ПКФ "Жилстройкомплектснаб" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом норм процессуального права и неправильное применение норм материального права.
Апеллянт указывает на то, что в силу неправомерных действий Администрации в силу предоставления земельных участков, обремененных правами иных лиц, длительную невыдачу градостроительного плана земельного участка, незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство, ошибок, допущенных при постановке земельных участков на кадастровый учет, у заявителя отсутствовала объективная возможность освоения земельных участков в полном объеме для строительства в первоначально согласованные в договорах аренды сроки, поскольку фактический срок аренды с учетом указанных действий органа местного самоуправления составил около 8 месяцев.
Ссылаясь на нормы п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 42, 46 ЗК РФ и необходимость получения земельных участков для строительства объектов недвижимости, апеллянт полагает, что имеет право на получение земельных участков в аренду для завершения строительства на срок, нормативно установленный в п. 8 ст. 398 ЗК РФ.
Вывод суда о пропуске срока на обжалование действий органа местного самоуправления податель апелляционной жалобы считает необоснованным, поскольку о нарушении своего права на заключение договоров аренды в силу соответствующего отказа органа местного самоуправления общество узнало из ответа Администрации от 02.03.2016.
Апеллянт указывает, что суд не дал оценку новым доказательствам, представленным обществом с уточненными требованиями, и рассмотрел дела в порядке главы 24 АПК РФ. Суд обязал явкой представителя Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации, однако рассмотрел дело в отсутствие данного лица.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились, общество ПКФ "Жилстройкомплектснаб" просит суд рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя.
С учетом мнения представителя Администрации и Управления и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель Администрации и Управления возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Администрации от 25.01.2010 N 143 (т. 1 л.д. 20-23) по договору аренды земельного участка от 30.12.2010 N 2303-10 (т. 1 л.д. 24-27) Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обществу ПКФ "Жилстройкомплектснаб" в аренду на срок с 25.01.2010 по 25.01.2015 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:020408:217 общей площадью 14 710 кв. м, расположенный по адресу: г Уфа, Калининский р-н, на территории квартала, ограниченного улицами Ферина, переулком Железнодорожный, бульварами Тухвата Янаби и Баландина, для проектирования и строительства жилых домов литер 7 (А, Б, В), литер 1, 4, а также спортивного центра литер 2, учреждения дополнительного образования литер 3, детского сада литер 4А, административного здания литер 5, досугового центра литер 10, офисного помещения литер 17.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.08.2012 по делу N А07-11765/2009 общество ПКФ "Жилстройкомплектснаб" признано несостоятельным (банкротом), введения процедура конкурсного производства (т. 1 л.д. 13-16).
На основании постановления Администрации от 19.12.2013 N 6515 (т. 1 л.д. 28-30) между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом ПКФ "Жилстройкомплектснаб" подписан новый договор аренды земельного участка от 22.01.2014 N 16-14 (т. 1 л.д. 31-34), в соответствии с п. 1.1. которого земельный участок с кадастровым номером 02:55:020408:217 общей площадью 14 710 кв. м передан обществу на срок с 19.12.2013 по 13.12.2014 для завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов литер 7 (А, Б) с предприятиями обслуживания и встроенными подземными парковками.
Постановлением Администрации от 12.08.2014 N 3615 "О заключении договоров аренды земельных участков на новый срок с обществом с ограниченной ответственностью Промышленно-коммерческая фирма "Жилстройкомплектснаб" (т. 1 л.д. 40-41) принято решение о заключении на новый срок договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:2826, 02:55:020408:3292 для проектирования и строительства спортивного центра литер 2, учреждения дополнительного образования литер 3, детского сада литер 4А, административного здания литер 5, досугового центра литер 10, офисного помещения литер 17, сроком до 25.12.2015.
Между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом ПКФ "Жилстройкомплектснаб" подписаны договоры аренды земельного участка от 05.11.2014 N 1139-14, от 14.10.2014 N 1083-14, от 14.10.2014 N 1082-14, от 14.10.2014 N 1081-14, от 14.10.2014 N 1080-14, по условиям которых обществу в аренду на срок с 12.08.2014 по 25.12.2015 переданы указанные земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:2826, 02:55:020408:3292 для проектирования и строительства спортивного центра литер 2, учреждения дополнительного образования литер 3, детского сада литер 4А, административного здания литер 5, досугового центра литер 10, офисного помещения литер 17, сроком до 25.12.2015 (т. 1 л.д. 42-45, 51-54, 61-64, 71-74, 81-84).
По актам приема-передачи от 05.11.2014 и 14.10.2014 данные земельные участки получены в арендное пользование истцом (т. 1 л.д. 47, 59, 69, 79, 89).
На основании обращения конкурсного управляющего общества ПКФ "Жилстройкомплектснаб" исх. N 108 от 27.10.2015 (т. 2 л.д. 14) Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан подготовлены градостроительные планы N RU03308000-15-1297 от 16.11.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020408:5143 (т. 1 л.д. 97-114) и N RU03308000-15-1268 от 03.11.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020408:2826 (т. 1 л.д. 115-131).
Письмом от 02.03.2016 N N 01-02-1625/11, 01-02-1734/11, 01-02-1920/11 Администрация сообщила конкурсному управляющему общества ПКФ "Жилстройкомплектснаб" об отказе в заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:3292, 02:55:020408:2826 на новый срок в связи с отсутствием у общества преимущественного права на заключение такого договора, несовершением действий по освоению и застройке переданных в аренду земельных участков (т. 2 л.д. 15-16).
Полагая, что п. 1 постановления Администрации от 12.08.2014 N 3615 не соответствует закону, противоречит п. 2 ч. 9 ст. 171 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в части минимального трехлетнего срока, на который перезаключается договор аренды, отказ Администрации, выраженный в письме от 02.03.2016 N N 01-02-1625/11, 01-02-1734/11, 01-02-1920/11, и последующее бездействие Управления по продлению срока действия договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:2826, 02:55:020408:3292, нарушает права и законные интересы общества ПКФ "Жилстройкомплектснаб", последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Рассмотрев требования общества "ПФК "Жилстройкомплектснаб" о признании незаконным отказа в заключении договоров аренды земельных участков на новый срок в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске заявителем срока на его обжалование. Требование об обязании ответчика заключить договоры аренды земельных участков с установлением 3-летнего срока аренды оценено судом как исковое требование и в его удовлетворении отказано, поскольку заявителем не представлено доказательств возведения на земельных участках запланированных к строительству объектов и принятия мер по освоению участков, и, кроме того, суд пришел к выводу, что наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не означает безусловную обязанность арендодателя по заключению такого договора.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы истца, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с частью 1 статьи 197 АПК РФ дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными в настоящей главе.
Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Общество ПКФ "Жилстройкомплектснаб" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации и Управлению, в котором среди прочего просило признать незаконным п. 1 постановления Администрации от 12.08.2014 N 3615 "О заключении договоров аренды земельных участков на новый срок с обществом с ограниченной ответственностью Промышленно-коммерческая фирма "Жилстройкомплектснаб" в части срока аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:3292, 02:55:020408:2826.
С учетом изложенного, в частности характера заявленного требования, апелляционный суд не усматривает нарушения процессуального порядка рассмотрения данного требования по правилам гл. 24 АПК РФ.
Частью 4 указанной статьи предусмотрено, что заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
В силу ст. 115 АПК РФ лица, участвующие в деле, утрачивают право на совершение процессуальных действий с истечением процессуальных сроков, установленных настоящим Кодексом или иным федеральным законом либо арбитражным судом.
Названное заявление было подано обществом нарочно в арбитражный суд 01.03.2016, о чем свидетельствует штамм суда (т. 1 л.д. 6), при том что, как следует из материалов дела, договоры аренды земельного участка от 05.11.2014 N 1139-14, от 14.10.2014 N 1083-14, от 14.10.2014 N 1082-14, от 14.10.2014 N 1081-14, от 14.10.2014 N 1080-14 (т. 1 л.д. 42-45, 51-54, 61-64, 71-74, 81-84), на основании которых общество использовало указанные земельные участки и на которых общество основывает свои требования, были заключены на основании постановления Администрации от 12.08.2014 N 3615 (п. 1.1. договоров аренды).
На основании изложенного, при наличии заявления ответчиков о пропуске срока, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ, и отсутствии опровергающих данное обстоятельство доказательств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о пропуске обществом ПКФ "Жилстройкомплектснаб" процессуального срока подачи заявления об оспаривании п. 1 постановления Администрации от 12.08.2014 N 3615 в порядке гл. 24 АПК РФ.
Доводов, опровергающих указанные выводы апелляционного суда, обществом в апелляционной жалобе не приведено.
Поскольку пропуск срока на подачу заявления является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 N 18306/10), отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований в части признания незаконным п. 1 постановления Администрации от 12.08.2014 N 3615 является правильным.
В силу гл. 24 АПК РФ особенностью административного судопроизводства является то, что правовой оценке подлежит законность действий (правового акта) совершенных (вынесенного) публичными органами. Субъективные права и юридические обязанности участников хозяйственных, гражданско-правовых отношений не могут быть предметом оценки административного производства, поскольку основаны на принципе частной инициативы.
Согласно ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу
В силу правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума N 17540/11 от 05.06.2012, спор о наличии либо отсутствии правовых оснований для заключения договора аренды земельного участка подлежит рассмотрению в порядке искового производства.
Поскольку в рассматриваемом случае требования общества ПКФ "Жилстройкомплектснаб" в части признания незаконными отказа Администрации, выраженного в письме от 02.03.2016 N N 01-02-1625/11, 01-02-1734/11, 01-02-1920/11, заключить договоры аренды земельных участков на новый срок и соответствующего бездействия Управления по заключению таких договоров, а также в части обязания Администрации, Управления изменить существенные условия договоров от 14.10.2014 N 1080-14, N 1081-14, N 1082-14, N 1083-14 и от 05.11.2014 N 1139-14 о сроке аренды земельных участков направлены на продление договора в целях завершения строительства предполагаемых к размещению на них объектов недвижимости, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что заявленные требования подлежат рассмотрению в порядке искового производства.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Гражданским кодексом Российской Федерации не предусмотрена обязанность органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка, предоставленного для целей строительства, договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.
В соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Согласно п. 5 ст. 396 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) также установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 3914 - 3917 ЗК РФ.
В данном случае обществом ПКФ "Жилстройкомплектснаб" не представлено доказательств размещения в границах испрашиваемых земельных участков объектов незавершенного строительства, возведенных в рамках ранее действовавших договоров аренды от 14.10.2014 N 1080-14, N 1081-14, N 1082-14, N 1083-14 и от 05.11.2014 N 1139-14, и доказательств государственной регистрации прав на такие объекты, в силу чего основания для приобретения прав на земельный участок в порядке, предусмотренном Вводным законом отсутствуют.
Из материалов дела не следует, что в границах земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:3292, 02:55:020408:2826 имеются принадлежащие истцу на праве собственности объекты незавершенного строительства, что давало бы ему право на однократное предоставление земельных участков для завершения строительства объекта без проведения торгов.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 23.12.2008 N 8985/08, исходя из положений статьи 35 ЗК РФ, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Таким образом, право на продление договора аренды связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
Однако, из материалов дела не следует и истцом не представлены доказательства того, что обществом были приняты надлежащие и своевременные меры по освоению арендуемых им земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:3292, 02:55:020408:2826.
Доказательств получения разрешения на строительство объектов недвижимости в дело не представлено, и, как установлено судом первой инстанции в обжалуемом решении, заявление о получении разрешения на строительство объекта оставлено без рассмотрения, данный отказ заявителем не оспорен.
Факт обращения конкурсного управляющего общества ПКФ "Жилстройкомплектснаб" с письмом исх. N 108 от 27.10.2015 о выдаче градостроительных планов земельных участков и разрешений на строительство (т. 2 л.д. 14) и подготовки градостроительных планов N RU03308000-15-1297 от 16.11.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020408:5143 (т. 1 л.д. 97-114) и N RU03308000-15-1268 от 03.11.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020408:2826 (т. 1 л.д. 115-131) не могут быть оценены судом в качестве надлежащих и своевременных мер для освоения арендуемых земельных участков, так как участки были получены истцом по актам приема-передачи от 05.11.2014 и 14.10.2014 (т. 1 л.д. 47, 59, 69, 79, 89), а истец предпринял названные действия 27.10.2015, то есть за два месяца до истечения срока действия договоров аренды.
Иные достоверные, допустимые и достаточные доказательства освоения и застройки земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:3292, 02:55:020408:2826 до истечения срока действия договоров аренды обществом ПКФ "Жилстройкомплектснаб" в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ в дело не представлены.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что объективная возможность освоения земельных участков в полном объеме для строительства в первоначально согласованные в договорах аренды сроки у заявителя отсутствовала в силу неправомерных действий Администрации, отклоняются апелляционной коллегией за необоснованностью, так как подтверждающие данные доводы доказательства в дело не представлены.
Ссылки апеллянта на то, что суд первой инстанции не дал оценку новым доказательствам, представленным обществом с уточненными требованиями, что повлекло неправильную квалификацию заявленных требований, подлежат отклонению с учетом правовой квалификации правоотношений, изложенных в постановлении апелляционного суда.
Апеллянтом с учетом фактических обстоятельств дела также не мотивировано, каким образом отсутствие градостроительного плана земельных участков препятствовало обществу осуществлять использование арендуемых земельных участков по их целевому назначению, в то время как иными достоверными, относимыми и достаточными доказательствами обществом не подтверждено совершение каких-либо действий по застройке земельного участка.
Напротив, как видно из материалов дела, в период действия договоров аренды земельных участков, предоставленных для строительства, конкурсным управляющим общества ПКФ "Жилстройкомплектснаб" предприняты действия по отчуждению права аренды указанных земельных участков (т. 1 л.д. 63, 80).
На основании изложенного апелляционный суд считает необоснованными ссылки апеллянта на нормы п. 1 ст. 610 ГК РФ, ст. 42, 46 ЗК РФ и доводы о наличии права на получение земельных участков в аренду для завершения строительства на срок, нормативно установленный в п. 8 ст. 398 ЗК РФ.
Отказ Администрации в заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:3292, 02:55:020408:2826 на новый срок по существу является законным, и права заявителя на нарушает.
Доводы апеллянта о том, что суд обязал явкой представителя Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации, однако рассмотрел дело в отсутствие данного лица, являются необоснованным, поскольку третье лицо было извещено надлежащим образом о судебном разбирательстве по делу (т. 2 л.д. 114), что указывает на отсутствие нарушения норм процессуального права, являющегося основанием для безусловной отмены судебного акта на основании п. 2 ч. 4 ст. 270 АПК РФ. Доказательства того, что неявка третьего лица привела к принятию неправильного судебного акта, апеллянтом не приведены.
Решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению - не подлежат.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу отказа в удовлетворении апелляционной жалобы относятся на апеллянта.
В связи с предоставлением определением апелляционного суда от 28.07.2016 обществу ПКФ "Жилстройкомплектснаб" отсрочки уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе, указанная пошлина подлежит взысканию с апеллянта в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.05.2016 по делу N А07-3924/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Промышленно-коммерческая фирма "Жилстройкомплектснаб" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Промышленно-коммерческая фирма "Жилстройкомплектснаб" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)