Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13.09.2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 20.09.2016 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей Солоповой А.А., Барановской Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Суриловым М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 30 мая 2016 года
по делу N А40-161738/2015, принятое судьей Голоушкиной Т.Г.,
по иску ООО "Управляющая Компания Прометей" (ОГРН 5087746042214)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
третье лицо: Правительство города Москвы
о внесении изменений в Договор аренды
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Комарова С.С. по доверенности от 07.06.2016;
- от ответчика: Апрелов С.А. по доверенности от 30.12.2015;
- от третьего лица: Апрелов С.А. по доверенности от 01.09.2016;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Прометей" (далее - ООО "Управляющая компания Прометей", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - ДГИ, ответчик) о внесении изменений в договор аренды N И-09-000099 от 25.10.2011 г.:
1.1. Внести изменения в п. 1.2. Договора N И-09-000099 от 25.10.2011 г. и изложить его в следующей редакции "1.2. Передача участка по настоящему Договору от Арендодателя Арендатору осуществляется путем подписания акта приема-передачи земельного участка. Арендатор обязан передать Арендатору по Акту приема-передачи земельный участок в освобожденном состоянии (в том числе от 3-их лиц и их имущества), пригодном для использования в соответствии с целями, установленными в п. 1.4 Договора, не позднее даты вступления настоящего Договора в силу. В случае, если на момент вступления в силу настоящего договора земельный участок не будет передан по акту Арендатору, то началом срока настоящего договора будет считаться дата фактической передачи земельного участка по акту приема-передачи от Арендодателя к Арендатору".
1.2. Внести изменения в п. 2.3. Договора N И-09-000099 от 25.10.2011 г. и изложить его в следующей редакции "2.3. Правоотношения по настоящему Договору, как в целом, так и в части, между Арендатором и Арендодателем возникают с момента подписания Сторонами акта приема-передачи земельного участка, если другое не вытекает из соглашения Сторон в части неисполнения обязательств по Договор у и прекращаются их исполнением, если иное не предусмотрено соглашением Сторон".
1.3. Внести изменения в п. 3.3. Договора N И-09-000099 от 25.10.2011 г. и изложить его в следующей редакции "3.3. Арендная плата начисляется с момента подписания Сторонами акта приема-передачи земельного участка и вносится Арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа месяца каждого отчетного квартала".
1.4. Внести изменения в п. 4.1. Договора N И-09-000099 от 25.10.2011 г. и изложить его в следующей редакции: "Арендатор обязуется осуществить строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию объекта в течение 5 лет 11 месяцев 28 дней со дня фактической передачи земельного участка Арендатору по двустороннему акту приема-передачи".
2. Внести следующие изменения в договор аренды N И-09-000098 от 25.10.2011 г.:
2.1. Внести изменения в п. 1.2. Договора аренды от 25.10.2011 г. N И-09-000098 и изложить его в следующей редакции "1.2. Передача участка по настоящему Договору от Арендодателя Арендатору осуществляется путем подписания акта приема-передачи земельного участка. Арендатор обязан передать Арендатору по Акту приема-передачи земельный участок в освобожденном состоянии (в том числе от 3-их лиц и их имущества), пригодном для использования в соответствии с целями, установленными в п. 1.4 Договора, не позднее даты вступления настоящего Договора в силу. В случае, если на момент вступления в силу настоящего договора земельный участок не будет передан по акту Арендатору, то началом срока настоящего договора будет считаться дата фактической передачи земельного участка по акту приема-передачи от Арендодателя к Арендатору".
2.2. Внести изменения в п. 2.3. Договора и изложить его в следующей редакции "2.3. Правоотношения по настоящему Договору, как в целом, так и в части, между Арендатором и Арендодателем возникают с момента подписания Сторонами акта приема-передачи земельного участка, если другое не вытекает из соглашения Сторон в части неисполнения обязательств по Договору и прекращаются их исполнением, если иное не предусмотрено соглашением Сторон".
2.3. Внести изменения в п. 3.3. Договора и изложить его в следующей редакции "3.3. Арендная плата начисляется с момента подписания Сторонами акта приема-передачи земельного участка и вносится Арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа месяца каждого отчетного квартала".
2.4. Внести изменения в п. 4.1. Договора и изложить его в следующей редакции: "Арендатор обязуется осуществить строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию объекта в течение 5 лет 11 месяцев 28 дней со дня фактической передачи земельного участка Арендатору по двустороннему акту приема-передачи".
Исковые требования мотивированы тем, что обязанность арендодателя по фактической передаче объекта аренды во владение и пользование арендатору с момента заключения договора нельзя признать исполненной надлежаще, поскольку после заключения договора аренды земельных участков было выявлено, что участок не освобожден, а занят третьими лицами, которые используют его для хранения большегрузного транспорта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.05.2016 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением от 30.05.2016 г., Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального права.
В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что суд проигнорировал судебный акт (решение Тимирязевского районного суда) и постановление судебного пристава-исполнителя об окончании исполнительного производства по исполнению решения вышеназванного суда и освобождения спорного земельного участка от имущества третьих лиц. Судебный акт по делу N А40-153518/14 не является преюдицией, поскольку Правительство Москвы в деле не принимало участия.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы поддержал доводы апелляционной жалобы, просило решение от 30.05.2016 г. отменить, в удовлетворении требований истца - отказать.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение от 30.05.2016 г. законным и обоснованным, жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Как усматривается из материалов дела, между Департаментом городского имущества г. Москвы Ответчиком и ООО "Управляющая компания Прометей" были заключены Дополнительные Соглашения о замене лиц в следующих Договорах аренды Земельных участков, зарегистрированные в ЕГРП в установленном порядке:
- - договор долгосрочной аренды земельного участка N И-09-000099 предметом, которого является земельный участок по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, вл. 41А, корп. 2, площадью 5326 кв. м, с кадастровым номером 77:09:0002016:1001;
- - договор долгосрочной аренды земельного участка N И-09-000098 предметом, которого является земельный участок по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, вл. 41А, корп. 1, с кадастровым номером 77:09:0002016:1000, предназначенные для целей капитального строительства гаражного комплекса (далее по тексту - Договора аренды земельных участков), на основании договоров переуступки права аренды с ООО "Геликон-ИНВЕСТ" N 30/01/2014-02 от 30.01.2014 г. и N 30/01/2014-01 от 30.01.2014 г.
Из условий открытого аукциона и спорного договора аренды следует, что земельный участок по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, вл. 41 А корп. 2 подлежал предоставлению Истцу в освобожденном виде для строительства капитального объекта и не предусматривал нахождение на нем иных строений и ограничение доступа на земельный участок в виде железобетонного забора.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязанность арендодателя по фактической передаче объекта аренды во владение и пользование арендатору с момента заключения договора нельзя признать исполненной надлежаще, поскольку после заключения договора аренды земельных участков было выявлено что участок не освобожден, а занят третьими лицами, которые используют его для хранения большегрузного транспорта.
В адрес ответчика были направлены обращения истца исх. N 34 от 10.06.2014 г., исх. N 64 от 09.09.2014 г., с указанием о том, что участок, который являлся предметом торгов на аукционе невозможно использовать, поскольку он не освобожден от владения третьими лицами и находится под охраной.
При этом, судом установлен факт невозможности использования истцом земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными Договорами аренды, в связи с владением всем участком ГСК "Коровино-Авто", что подтверждено материалами дела.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Следовательно, основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ.
При этом, согласно пункту 4 вышеназванной статьи изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Под такими обстоятельствами следует понимать находящиеся вне контроля сторон экономические, правовые и иные факторы, существовавшие на момент заключения договора. Изменение данных факторов в период действия договора не связывается с действием непреодолимой силы.
Из материалов дела следует, что в качестве оснований для изменения условий договора истец указал на невозможность использовать земельный участок в связи с тем, что участок не освобожден, а занят третьими лицами, которые используют его для хранения большегрузного транспорта.
Таким образом, вышеуказанные обстоятельства (невозможность использовать земельный участок ввиду нахождения на нем имущества третьих лиц) изменили предмет и обязательств сторон по договору, в связи с чем могут служить основанием для изменения условий по договору в силу требований, установленных статьей 451 Гражданского кодекса РФ.
При этом, суд правомерно исходил из условий сделки (пункт 1.2 договора), согласно которому акт приема-передачи земельного участка не составлялся, передача земельного участка совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору, в конкурсной документации какая-либо информация об обременении земельных участков отсутствовала, таким образом, при заключении договоров аренды земельных участков Истец обоснованно рассчитывал получить в свое владение и пользование земельные участки соответствующие условиям договоров, не обремененные присутствием на них 3-их лиц, незаконных строений и сооружений, а также сторонней техники.
Из-за нахождения на территории земельных участков сторонней техники, незаконных строений и сооружений, а также 3-их лиц с охраной, не имеющих никаких законных прав на их использование, Истец не имеет возможности реализовать свои права, предусмотренные договорами аренды земельных участков, а именно - капитальное строительство гаражного комплекса.
Нарушение арендодателем обязательств по передаче Истцу земельных участков в установленный Договорами срок лишает последнего возможности реализовать свое право на осуществление капитального строительства гаражного комплекса в срок, предусмотренный договором, т.к. осуществление таких работ возможно только после освобождения земельных участков и их передаче Арендатору свободными от 3-их лиц, незаконных строений, транспорта и мусора.
Все правоотношения сторон, а также сроки по договорам аренды земельных участков привязаны к моменту их государственной регистрации и передачи земельных участков Арендатору. В связи с тем, что Ответчиком не исполнено обязательство по фактической передаче земельных участков Истцу, у последнего наступают негативные последствия.
В соответствии с условиями договора срок договора исчисляется с даты вступления его в действие, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2.2), срок договорных прав Арендатора на реализацию строительства объекта соответственно сокращается на период времени до момента фактической передачи ему земельных участков.
Доводы заявителя жалобы о том, что суд проигнорировал судебный акт (решение Тимирязевского районного суда) и постановление судебного пристава-исполнителя об окончании исполнительного производства по исполнению решения вышеназванного суда и освобождения спорного земельного участка от имущества третьих лиц, подлежат отклонению, поскольку в соответствии с Актом совершения исполнительских действий от 06.08.2015 г., подписанным начальником отдела Ответчика Тимофеевой, судебного пристава-исполнителя Шубина А.П., а также члена ГСК "Коровино-Авто", следует, что по адресу г. Москва, Коровинское шоссе 41А располагается ГСК "Коровино-Авто", которое указывает себя арендатором спорного земельного участка и сдает его в субаренду под свалку отходов организации "Скоробей" (л.д. 55-58).
При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для выводов об освобождении спорного земельного участка и отсутствии в отношении него (участка) ограничений, препятствующих использованию в целях договоров аренды.
Судебная коллегия соглашается с доводами заявителя жалобы о том, что судебный акт по делу N А40-153518/14 не является преюдицией, поскольку Правительство Москвы в деле не принимало участия.
Вместе с тем, указанным судебным актом суд обязал Департамент передать спорные земельные участки от Ответчика к Истцу по акту приема-передачи, исполнительное производство N 18027/15/77039-ИП, возбужденное по вышеназванному делу не исполнено, что подтверждается ответом на запрос истца от 11.07.2016 г., тогда как в соответствии со статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса РФ, предусматривающую обязательность судебного акта, вышеназванный судебный акт по делу А40-153518/14 охватывает и закрепляет фактические и юридические отношения, прямо касающиеся лиц, участвующих в деле.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Расходы по госпошлине подлежат отнесению на истца в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 мая 2016 года по делу N А40-161738/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.09.2016 N 09АП-37474/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-161738/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 сентября 2016 г. N 09АП-37474/2016-ГК
Дело N А40-161738/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 13.09.2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 20.09.2016 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей Солоповой А.А., Барановской Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Суриловым М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 30 мая 2016 года
по делу N А40-161738/2015, принятое судьей Голоушкиной Т.Г.,
по иску ООО "Управляющая Компания Прометей" (ОГРН 5087746042214)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
третье лицо: Правительство города Москвы
о внесении изменений в Договор аренды
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Комарова С.С. по доверенности от 07.06.2016;
- от ответчика: Апрелов С.А. по доверенности от 30.12.2015;
- от третьего лица: Апрелов С.А. по доверенности от 01.09.2016;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Прометей" (далее - ООО "Управляющая компания Прометей", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - ДГИ, ответчик) о внесении изменений в договор аренды N И-09-000099 от 25.10.2011 г.:
1.1. Внести изменения в п. 1.2. Договора N И-09-000099 от 25.10.2011 г. и изложить его в следующей редакции "1.2. Передача участка по настоящему Договору от Арендодателя Арендатору осуществляется путем подписания акта приема-передачи земельного участка. Арендатор обязан передать Арендатору по Акту приема-передачи земельный участок в освобожденном состоянии (в том числе от 3-их лиц и их имущества), пригодном для использования в соответствии с целями, установленными в п. 1.4 Договора, не позднее даты вступления настоящего Договора в силу. В случае, если на момент вступления в силу настоящего договора земельный участок не будет передан по акту Арендатору, то началом срока настоящего договора будет считаться дата фактической передачи земельного участка по акту приема-передачи от Арендодателя к Арендатору".
1.2. Внести изменения в п. 2.3. Договора N И-09-000099 от 25.10.2011 г. и изложить его в следующей редакции "2.3. Правоотношения по настоящему Договору, как в целом, так и в части, между Арендатором и Арендодателем возникают с момента подписания Сторонами акта приема-передачи земельного участка, если другое не вытекает из соглашения Сторон в части неисполнения обязательств по Договор у и прекращаются их исполнением, если иное не предусмотрено соглашением Сторон".
1.3. Внести изменения в п. 3.3. Договора N И-09-000099 от 25.10.2011 г. и изложить его в следующей редакции "3.3. Арендная плата начисляется с момента подписания Сторонами акта приема-передачи земельного участка и вносится Арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа месяца каждого отчетного квартала".
1.4. Внести изменения в п. 4.1. Договора N И-09-000099 от 25.10.2011 г. и изложить его в следующей редакции: "Арендатор обязуется осуществить строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию объекта в течение 5 лет 11 месяцев 28 дней со дня фактической передачи земельного участка Арендатору по двустороннему акту приема-передачи".
2. Внести следующие изменения в договор аренды N И-09-000098 от 25.10.2011 г.:
2.1. Внести изменения в п. 1.2. Договора аренды от 25.10.2011 г. N И-09-000098 и изложить его в следующей редакции "1.2. Передача участка по настоящему Договору от Арендодателя Арендатору осуществляется путем подписания акта приема-передачи земельного участка. Арендатор обязан передать Арендатору по Акту приема-передачи земельный участок в освобожденном состоянии (в том числе от 3-их лиц и их имущества), пригодном для использования в соответствии с целями, установленными в п. 1.4 Договора, не позднее даты вступления настоящего Договора в силу. В случае, если на момент вступления в силу настоящего договора земельный участок не будет передан по акту Арендатору, то началом срока настоящего договора будет считаться дата фактической передачи земельного участка по акту приема-передачи от Арендодателя к Арендатору".
2.2. Внести изменения в п. 2.3. Договора и изложить его в следующей редакции "2.3. Правоотношения по настоящему Договору, как в целом, так и в части, между Арендатором и Арендодателем возникают с момента подписания Сторонами акта приема-передачи земельного участка, если другое не вытекает из соглашения Сторон в части неисполнения обязательств по Договору и прекращаются их исполнением, если иное не предусмотрено соглашением Сторон".
2.3. Внести изменения в п. 3.3. Договора и изложить его в следующей редакции "3.3. Арендная плата начисляется с момента подписания Сторонами акта приема-передачи земельного участка и вносится Арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа месяца каждого отчетного квартала".
2.4. Внести изменения в п. 4.1. Договора и изложить его в следующей редакции: "Арендатор обязуется осуществить строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию объекта в течение 5 лет 11 месяцев 28 дней со дня фактической передачи земельного участка Арендатору по двустороннему акту приема-передачи".
Исковые требования мотивированы тем, что обязанность арендодателя по фактической передаче объекта аренды во владение и пользование арендатору с момента заключения договора нельзя признать исполненной надлежаще, поскольку после заключения договора аренды земельных участков было выявлено, что участок не освобожден, а занят третьими лицами, которые используют его для хранения большегрузного транспорта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.05.2016 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением от 30.05.2016 г., Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального права.
В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что суд проигнорировал судебный акт (решение Тимирязевского районного суда) и постановление судебного пристава-исполнителя об окончании исполнительного производства по исполнению решения вышеназванного суда и освобождения спорного земельного участка от имущества третьих лиц. Судебный акт по делу N А40-153518/14 не является преюдицией, поскольку Правительство Москвы в деле не принимало участия.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы поддержал доводы апелляционной жалобы, просило решение от 30.05.2016 г. отменить, в удовлетворении требований истца - отказать.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение от 30.05.2016 г. законным и обоснованным, жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Как усматривается из материалов дела, между Департаментом городского имущества г. Москвы Ответчиком и ООО "Управляющая компания Прометей" были заключены Дополнительные Соглашения о замене лиц в следующих Договорах аренды Земельных участков, зарегистрированные в ЕГРП в установленном порядке:
- - договор долгосрочной аренды земельного участка N И-09-000099 предметом, которого является земельный участок по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, вл. 41А, корп. 2, площадью 5326 кв. м, с кадастровым номером 77:09:0002016:1001;
- - договор долгосрочной аренды земельного участка N И-09-000098 предметом, которого является земельный участок по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, вл. 41А, корп. 1, с кадастровым номером 77:09:0002016:1000, предназначенные для целей капитального строительства гаражного комплекса (далее по тексту - Договора аренды земельных участков), на основании договоров переуступки права аренды с ООО "Геликон-ИНВЕСТ" N 30/01/2014-02 от 30.01.2014 г. и N 30/01/2014-01 от 30.01.2014 г.
Из условий открытого аукциона и спорного договора аренды следует, что земельный участок по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, вл. 41 А корп. 2 подлежал предоставлению Истцу в освобожденном виде для строительства капитального объекта и не предусматривал нахождение на нем иных строений и ограничение доступа на земельный участок в виде железобетонного забора.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязанность арендодателя по фактической передаче объекта аренды во владение и пользование арендатору с момента заключения договора нельзя признать исполненной надлежаще, поскольку после заключения договора аренды земельных участков было выявлено что участок не освобожден, а занят третьими лицами, которые используют его для хранения большегрузного транспорта.
В адрес ответчика были направлены обращения истца исх. N 34 от 10.06.2014 г., исх. N 64 от 09.09.2014 г., с указанием о том, что участок, который являлся предметом торгов на аукционе невозможно использовать, поскольку он не освобожден от владения третьими лицами и находится под охраной.
При этом, судом установлен факт невозможности использования истцом земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными Договорами аренды, в связи с владением всем участком ГСК "Коровино-Авто", что подтверждено материалами дела.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Следовательно, основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ.
При этом, согласно пункту 4 вышеназванной статьи изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Под такими обстоятельствами следует понимать находящиеся вне контроля сторон экономические, правовые и иные факторы, существовавшие на момент заключения договора. Изменение данных факторов в период действия договора не связывается с действием непреодолимой силы.
Из материалов дела следует, что в качестве оснований для изменения условий договора истец указал на невозможность использовать земельный участок в связи с тем, что участок не освобожден, а занят третьими лицами, которые используют его для хранения большегрузного транспорта.
Таким образом, вышеуказанные обстоятельства (невозможность использовать земельный участок ввиду нахождения на нем имущества третьих лиц) изменили предмет и обязательств сторон по договору, в связи с чем могут служить основанием для изменения условий по договору в силу требований, установленных статьей 451 Гражданского кодекса РФ.
При этом, суд правомерно исходил из условий сделки (пункт 1.2 договора), согласно которому акт приема-передачи земельного участка не составлялся, передача земельного участка совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору, в конкурсной документации какая-либо информация об обременении земельных участков отсутствовала, таким образом, при заключении договоров аренды земельных участков Истец обоснованно рассчитывал получить в свое владение и пользование земельные участки соответствующие условиям договоров, не обремененные присутствием на них 3-их лиц, незаконных строений и сооружений, а также сторонней техники.
Из-за нахождения на территории земельных участков сторонней техники, незаконных строений и сооружений, а также 3-их лиц с охраной, не имеющих никаких законных прав на их использование, Истец не имеет возможности реализовать свои права, предусмотренные договорами аренды земельных участков, а именно - капитальное строительство гаражного комплекса.
Нарушение арендодателем обязательств по передаче Истцу земельных участков в установленный Договорами срок лишает последнего возможности реализовать свое право на осуществление капитального строительства гаражного комплекса в срок, предусмотренный договором, т.к. осуществление таких работ возможно только после освобождения земельных участков и их передаче Арендатору свободными от 3-их лиц, незаконных строений, транспорта и мусора.
Все правоотношения сторон, а также сроки по договорам аренды земельных участков привязаны к моменту их государственной регистрации и передачи земельных участков Арендатору. В связи с тем, что Ответчиком не исполнено обязательство по фактической передаче земельных участков Истцу, у последнего наступают негативные последствия.
В соответствии с условиями договора срок договора исчисляется с даты вступления его в действие, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2.2), срок договорных прав Арендатора на реализацию строительства объекта соответственно сокращается на период времени до момента фактической передачи ему земельных участков.
Доводы заявителя жалобы о том, что суд проигнорировал судебный акт (решение Тимирязевского районного суда) и постановление судебного пристава-исполнителя об окончании исполнительного производства по исполнению решения вышеназванного суда и освобождения спорного земельного участка от имущества третьих лиц, подлежат отклонению, поскольку в соответствии с Актом совершения исполнительских действий от 06.08.2015 г., подписанным начальником отдела Ответчика Тимофеевой, судебного пристава-исполнителя Шубина А.П., а также члена ГСК "Коровино-Авто", следует, что по адресу г. Москва, Коровинское шоссе 41А располагается ГСК "Коровино-Авто", которое указывает себя арендатором спорного земельного участка и сдает его в субаренду под свалку отходов организации "Скоробей" (л.д. 55-58).
При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для выводов об освобождении спорного земельного участка и отсутствии в отношении него (участка) ограничений, препятствующих использованию в целях договоров аренды.
Судебная коллегия соглашается с доводами заявителя жалобы о том, что судебный акт по делу N А40-153518/14 не является преюдицией, поскольку Правительство Москвы в деле не принимало участия.
Вместе с тем, указанным судебным актом суд обязал Департамент передать спорные земельные участки от Ответчика к Истцу по акту приема-передачи, исполнительное производство N 18027/15/77039-ИП, возбужденное по вышеназванному делу не исполнено, что подтверждается ответом на запрос истца от 11.07.2016 г., тогда как в соответствии со статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса РФ, предусматривающую обязательность судебного акта, вышеназванный судебный акт по делу А40-153518/14 охватывает и закрепляет фактические и юридические отношения, прямо касающиеся лиц, участвующих в деле.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Расходы по госпошлине подлежат отнесению на истца в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 мая 2016 года по делу N А40-161738/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
А.А.СОЛОПОВА
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
А.А.СОЛОПОВА
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)