Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,
судей Иевлева П.А., Марченковой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Старчиковым А.В.,
при участии в заседании:
от заявителя по делу - общества с ограниченной ответственностью "Сандиа строй" - Мещерякова М.Н. (представителя по доверенности от 29.03.2017),
от администрации городского округа Домодедово Московской области - Голенцова М.В. (представителя по доверенности от 08.10.2015),
рассмотрев в судебном заседании апелляционный жалобы общества с ограниченной ответственностью "Сандиа строй" и администрации городского округа Домодедово Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 29.06.2017 по делу N А41-27801/17, принятое судьей Уваровым А.О.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Сандиа строй" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации городского округа Домодедово Московской области (далее - администрация), в котором просило:
- - признать незаконным отказ администрации в предоставлении обществу в собственность земельного участка с кадастровым номером 50:28:0070227:885, изложенный в письме от 10.02.2017 N М502-2580198464-4429228;
- - обязать администрацию предоставить в собственность обществу за плату земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:885, направить договор купли-продажи земельного участка;
- - взыскать с администрации в пользу общества 3 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Решением от 29.06.2017 Арбитражный суд Московской области признал незаконным отказ администрации в предоставлении обществу в собственность земельного участка, изложенный в письме от 10.02.2017 N М502-2580198464-4429228. В удовлетворении остальной части заявления отказал. С администрации в пользу общества взыскано 3 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований об обязании администрации предоставить в собственность обществу за плату земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:885, направить договор купли-продажи земельного участка, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение судом обстоятельств по делу, неправильное применение им норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления в полном объеме. Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы общества, против доводов апелляционной жалобы администрации возражал.
В апелляционной жалобе администрация просит решение суда отменить в части удовлетворения требования о признании незаконным отказа администрации в предоставлении обществу в собственность земельного участка с кадастровым номером 50:28:0070227:885, изложенный в письме от 10.02.2017 N М502-2580198464-4429228, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение судом обстоятельств по делу, неправильное применение им норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления в полном объеме. Представитель администрации в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
Вступившим в законную силу постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2015 по делу N А41-7039/15 признан незаконным отказ администрации в реализации обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу Московская область, г. Домодедово, с. Ям, ул. Школьная, д. 36, общей площадью 537,5 кв. м (лит. 1Б1, 1Б2, 1Б3, в, к, э, 1Г). Суд обязал администрацию совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а именно:
- - обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Домодедово, с. Ям, ул. Школьная, д. 36, общей площадью 537,5 кв. м (лит. 1Б1, 1Б2, 1Б3, в, к, э, 1Г), в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", по состоянию на 28.08.2014;
- - принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
- - направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества с рассрочкой оплаты сроком на три года, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества".
Решением Арбитражного суда Московской области от 25.05.2016 по делу N А41-104768/15, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2016 по тому же делу, урегулированы разногласия, возникшие между комитетом по управлению имуществом администрации и обществом в связи с заключением договора купли-продажи муниципального имущества: здание "Бывшая школа", расположенного по адресу: г. Домодедово, с. Ям, ул. Школьная, д. 36 общей площадью 537,5 кв. м с рассрочкой платежа.
Суд установил, что цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в соответствии с судебной экспертизой, проведенной по делу N А41-104768/15, и составляет 4 550 000 рублей без НДС", оплата производится в течение 18 месяцев, ежемесячно, равными долями.
Государственная регистрация права собственности общества на нежилое здание: "Бывшая школа" площадью 537, 5 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Домодедовский район, с. Ям, ул. Школьная, д. 36 произведена 26.10.2016. Одновременно в ЕГРП (26.10.2016) была внесена запись об ипотеке этого здания сроком на три года в пользу муниципального образования "Городской округ Домодедово" Московской области (что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.09.2017).
Как следует из кадастрового паспорта от 30.08.2016 N МО-13/ЗВ-1074216, данное нежилое здание площадью 537, 5 кв. м расположено на земельном участке с кадастровым номером 50:28:0070227:885 площадью 3 096 +/- 39 кв. м, вид разрешенного использования: под размещение цеха по производству корпусной мебели.
Общество 12.01.2017 обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении ему в собственность данного земельного участка.
Письмом от 10.02.2017 N М502-2580198464-4429228 администрация сообщила обществу об отказе в предоставлении в собственность земельного участка со ссылкой на то, что принадлежащее обществу здание обременено ипотекой сроком на три года.
Не согласившись с администрацией, общество 10.04.2017 оспорило данный отказ от 10.02.2017 в судебном порядке.
Частично удовлетворяя заявление общества, суд первой инстанции признал его обоснованным только в части признания незаконным отказа администрации.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба общества подлежит удовлетворению, а в удовлетворении апелляционной жалобы администрации отказано ввиду следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.
Согласно пункту 5 статьи 39.20 Земельного кодекса для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них совместно обращаются в уполномоченный орган.
В данном случае общество на основании приведенных норм земельного законодательства как единоличный собственник объекта недвижимости (нежилого здания площадью 537,5 кв. м) испрашивало у администрации без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:885 площадью 3 096 +/- 39 кв. м под эксплуатацию названного объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке и используемого под производство корпусной мебели.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:
1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
Согласно пункту 5 статьи 39.17 Земельного кодекса в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;
3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
Согласно статье 39.2 Земельного кодекса предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса.
Отказывая обществу в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, администрация сослалась на то, что принадлежащее обществу здание обременено ипотекой сроком на три года.
Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, Земельный кодекс не содержат такого основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, как обременение ипотекой здания, под эксплуатацию которого испрашивается этот земельный участок.
Довод администрации со ссылкой на часть 3 статьи 32 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" о том, что до полной оплаты обществом выкупной цены к нему не переходит право собственности на нежилое здание, обоснованно отклонен судом первой инстанции.
Согласно части 3 статьи 32 данного Закона право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Вместе с тем частью 4 статьи 32 указанного Закона установлено, что право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество.
Таким образом, с даты внесения в ЕГРП записи о государственной регистрации права (26.10.2016) общество является собственником упомянутого нежилого здания.
С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о незаконности оспариваемого отказа администрации является правильным.
Вместе с тем нельзя согласиться с решением суда в части отказа в обязании администрации предоставить в собственность обществу за плату земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:885, направить договор купли-продажи этого земельного участка.
Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 судам при рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости, земельного участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), необходимо исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка.
Суд первой инстанции в решении указал, что площадь испрашиваемого земельного участка (3 096 кв. м) в 5,76 раз превышает площадь принадлежащего обществу здания (537,5 кв. м).
В обоснование довода о превышении испрашиваемой площади земельного участка над нормативным размером земельного участка судом первой инстанции принят в качестве доказательства расчет администрации от 27.06.2017 N 15-3/5.
Данный расчет основан на постановлении Правительства Московской области от 17.08.2015 N 713/30 "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области" и нормативах градостроительного проектирования городского округа Домодедово, утвержденных постановлением администрации городского округа Домодедово от 15.12.2010 N 4158.
В соответствии с нормативами градостроительного проектирования городского округа Домодедово, на которые суд первой инстанции сослался в решении, коэффициент застройки производственных территорий лесной и деревообрабатывающей промышленности должен составлять от 20 до 45%.
В расчете администрации от 27.06.2017 N 15-3/5 приравнена величина площади здания (определяемая как площадь помещений) к площади застройки здания.
Между тем данное утверждение прямо противоречит пункту 7 СП 118.13330.2012* Приложения Г* "Правила подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и этажности общественного здания", согласно которому площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). Площадь под зданием, расположенным на столбах, проезды под зданием, а также выступающие части здания, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 м включаются в площадь застройки. Проекция части здания, консольно выступающая за пределы стены над выделенной территорией выше 4,5 м, не включается в площадь застройки.
В соответствии с техническим паспортом здания (л.д. 46) площадь застройки основного здания по наружному обмеру составляет 686 кв. м.
Следовательно, размер земельного участка, даже не принимая остальные помещения и сооружения, включая навесы (прямо предусмотренные методикой), нормативный размер земельного участка по формуле расчета ответчика составляет:
- 686 x 100 / 45 = 1524,4 кв. м;
- 686 x 100 / 20 = 3430 кв. м.
При данном расчете размер испрашиваемого земельного участка - 3096 кв. м находится в пределах установленных нормативов.
В подтверждение правильности расчета и нормативного обоснования общество представило в материалы дела расчеты специалиста ООО "Эксперт-Сервис" Е.А. Егоровой (заключение специалиста от 12.05.2017 N 050 и заключение специалиста от 01.09.2017 N 050/1). Документы в подтверждение квалификации Е.А. Егоровой как специалиста также представлены в материалы дела (квалификационный аттестат кадастрового инженера и др. дипломы и аттестаты: л.д. 119 - 126).
Ссылка суда первой инстанции на пункт 14 статьи 39.16 Земельного кодекса, в соответствии с которым уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории, является ошибочной в данном случае.
Согласно техпаспорту (л.д. 41) и иным документам, имеющимися в материалах дела, принадлежащее обществу здание является предприятием по деревообработке, используется им для производства корпусной мебели.
Ранее земельный участок с большей площадью - 4 620 кв. м с кадастровым номером 50:26:0070227:177 - предоставлялся обществу в аренду также для использования в целях размещения цеха по производству корпусной мебели в соответствии с постановлением руководителя администрации от 07.07.2009 N 2072 "О предоставлении в аренду ООО "Сандиа Строй" земельного участка под размещение цеха по производству корпусной мебели" (л.д. 49, 57).
В последующем участок с кадастровым номером 50:26:0070227:177 был разделен на земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:885 площадью 3 096 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:886 площадью 1 524 кв. м на основании постановления администрации от 13.08.2013 N 3209 "О предоставлении в аренду ООО "Сандиа Строй" земельных участков под размещение цеха по производству корпусной мебели" (л.д. 65 - 67). Испрашиваемый обществом в собственность земельный участок - с кадастровым номером 50:28:0070227:885 площадью 3 096 кв. м.
Именно в этих целях разрешенное использование данного участка было определено "под размещение цеха по производству корпусной мебели", что отражено в кадастровом паспорте на этот участок от 30.08.2013 (л.д. 68).
При определении площади земельного участка, на котором находится объект недвижимости, необходимо учитывать совокупность обстоятельств, в числе которых фактически используемая площадь земельного участка, правила землепользования и застройки, сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Размеры земельного участка, необходимого для использования здания, должны определяться в каждом конкретном случае с учетом назначения находящегося на нем здания и возможности его функционального использования по назначению.
Таким образом, предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться так, чтобы правообладатель этого объекта имел возможность осуществить его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом недвижимости, так и часть, необходимая для ее использования.
Указанная правовая позиция содержится в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 05.09.2016 по делу N А41-2703/16.
Согласно заключению специалиста ООО "Эксперт-Сервис" Е.А. Егоровой от 12.05.2017 N 050 обществу для эксплуатации принадлежащего ему здания требуется весь испрашиваемый участок.
С критической оценкой судом данного заключения специалиста (по мнению суда, оно учитывает не только площадь земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта, но так же и площадь земельного участка необходимого для размещения погрузочно-разгрузочной площадки, навеса, разворотной площадки, зону парковки легковых автомобилей, зону парковки для автомашин инвалидов, зону парковки для грузовых автомобилей) также согласиться нельзя.
При такой оценке судом названного заключения специалиста как доказательства по делу суд не принял во внимание, что здание, под эксплуатацию которого общество испрашивает земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:885 площадью 3 096 кв. м, используется под производство корпусной мебели, в здании размещается именно предприятием по деревообработке. Для этого, как указано в заключении специалиста ООО "Эксперт-Сервис" Е.А. Егоровой от 12.05.2017 N 050, требуется погрузочно-разгрузочная площадка, соответственно, на участке размещается навес, разворотная площадка, зона парковки автомобилей сотрудников предприятия, грузовых автомобилей. В отсутствии соответствующей площади земельного участка для общества как правообладателя здания, используемого в производственных целях, затрудняется его обслуживание и эксплуатация.
По мнению апелляционного суда, заключение специалиста ООО "Эксперт-Сервис" Е.А. Егоровой от 12.05.2017 N 050 является надлежащим доказательством того обстоятельства, что обществу для эксплуатации упомянутого здания требуется весь земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:885. Оснований для иного вывода суд из материалов дела не усматривает.
Более того, апелляционный суд принимает во внимание, что данный участок был формирован и предоставлялся обществу аренду на протяжении нескольких лет именно под размещение цеха по производству корпусной мебели, который размещается в данном здании.
Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
Оснований для отказа обществу в удовлетворении требований об обязании администрации предоставить в собственность обществу за плату земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:885, направить договор купли-продажи земельного участка не имеется. Данные требования подлежали удовлетворению судом.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 29.06.2017 по делу N А41-27801/17 отменить в части отказа в обязании администрации городского округа Домодедово Московской области предоставить обществу с ограниченной ответственностью "Сандиа Строй" в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:885, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, с. Ям, ул. Школьная, и в обязании направить обществу с ограниченной ответственностью "Сандиа Строй" договор купли-продажи данного земельного участка.
Обязать администрацию городского округа Домодедово Московской области принять решение о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Сандиа Строй" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 50:28:0070227:885, расположенного по адресу: Московская область, г. Домодедово, с. Ям, ул. Школьная.
Обязать администрацию городского округа Домодедово Московской области направить обществу с ограниченной ответственностью "Сандиа Строй" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:28:0070227:885, расположенного по адресу: Московская область, г. Домодедово, с. Ям, ул. Школьная.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Взыскать с администрации городского округа Домодедово Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сандиа Строй" 1 500 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Сандиа Строй" 1 500 рублей государственной пошлины, излишне перечисленной в бюджет по платежному поручению от 20.07.2017 N 21.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.10.2017 N 10АП-12292/2017 ПО ДЕЛУ N А41-27801/17
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 октября 2017 г. по делу N А41-27801/17
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,
судей Иевлева П.А., Марченковой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Старчиковым А.В.,
при участии в заседании:
от заявителя по делу - общества с ограниченной ответственностью "Сандиа строй" - Мещерякова М.Н. (представителя по доверенности от 29.03.2017),
от администрации городского округа Домодедово Московской области - Голенцова М.В. (представителя по доверенности от 08.10.2015),
рассмотрев в судебном заседании апелляционный жалобы общества с ограниченной ответственностью "Сандиа строй" и администрации городского округа Домодедово Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 29.06.2017 по делу N А41-27801/17, принятое судьей Уваровым А.О.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Сандиа строй" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации городского округа Домодедово Московской области (далее - администрация), в котором просило:
- - признать незаконным отказ администрации в предоставлении обществу в собственность земельного участка с кадастровым номером 50:28:0070227:885, изложенный в письме от 10.02.2017 N М502-2580198464-4429228;
- - обязать администрацию предоставить в собственность обществу за плату земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:885, направить договор купли-продажи земельного участка;
- - взыскать с администрации в пользу общества 3 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Решением от 29.06.2017 Арбитражный суд Московской области признал незаконным отказ администрации в предоставлении обществу в собственность земельного участка, изложенный в письме от 10.02.2017 N М502-2580198464-4429228. В удовлетворении остальной части заявления отказал. С администрации в пользу общества взыскано 3 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований об обязании администрации предоставить в собственность обществу за плату земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:885, направить договор купли-продажи земельного участка, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение судом обстоятельств по делу, неправильное применение им норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления в полном объеме. Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы общества, против доводов апелляционной жалобы администрации возражал.
В апелляционной жалобе администрация просит решение суда отменить в части удовлетворения требования о признании незаконным отказа администрации в предоставлении обществу в собственность земельного участка с кадастровым номером 50:28:0070227:885, изложенный в письме от 10.02.2017 N М502-2580198464-4429228, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение судом обстоятельств по делу, неправильное применение им норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления в полном объеме. Представитель администрации в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
Вступившим в законную силу постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2015 по делу N А41-7039/15 признан незаконным отказ администрации в реализации обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу Московская область, г. Домодедово, с. Ям, ул. Школьная, д. 36, общей площадью 537,5 кв. м (лит. 1Б1, 1Б2, 1Б3, в, к, э, 1Г). Суд обязал администрацию совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а именно:
- - обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Домодедово, с. Ям, ул. Школьная, д. 36, общей площадью 537,5 кв. м (лит. 1Б1, 1Б2, 1Б3, в, к, э, 1Г), в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", по состоянию на 28.08.2014;
- - принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
- - направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества с рассрочкой оплаты сроком на три года, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества".
Решением Арбитражного суда Московской области от 25.05.2016 по делу N А41-104768/15, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2016 по тому же делу, урегулированы разногласия, возникшие между комитетом по управлению имуществом администрации и обществом в связи с заключением договора купли-продажи муниципального имущества: здание "Бывшая школа", расположенного по адресу: г. Домодедово, с. Ям, ул. Школьная, д. 36 общей площадью 537,5 кв. м с рассрочкой платежа.
Суд установил, что цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в соответствии с судебной экспертизой, проведенной по делу N А41-104768/15, и составляет 4 550 000 рублей без НДС", оплата производится в течение 18 месяцев, ежемесячно, равными долями.
Государственная регистрация права собственности общества на нежилое здание: "Бывшая школа" площадью 537, 5 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Домодедовский район, с. Ям, ул. Школьная, д. 36 произведена 26.10.2016. Одновременно в ЕГРП (26.10.2016) была внесена запись об ипотеке этого здания сроком на три года в пользу муниципального образования "Городской округ Домодедово" Московской области (что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.09.2017).
Как следует из кадастрового паспорта от 30.08.2016 N МО-13/ЗВ-1074216, данное нежилое здание площадью 537, 5 кв. м расположено на земельном участке с кадастровым номером 50:28:0070227:885 площадью 3 096 +/- 39 кв. м, вид разрешенного использования: под размещение цеха по производству корпусной мебели.
Общество 12.01.2017 обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении ему в собственность данного земельного участка.
Письмом от 10.02.2017 N М502-2580198464-4429228 администрация сообщила обществу об отказе в предоставлении в собственность земельного участка со ссылкой на то, что принадлежащее обществу здание обременено ипотекой сроком на три года.
Не согласившись с администрацией, общество 10.04.2017 оспорило данный отказ от 10.02.2017 в судебном порядке.
Частично удовлетворяя заявление общества, суд первой инстанции признал его обоснованным только в части признания незаконным отказа администрации.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба общества подлежит удовлетворению, а в удовлетворении апелляционной жалобы администрации отказано ввиду следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.
Согласно пункту 5 статьи 39.20 Земельного кодекса для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них совместно обращаются в уполномоченный орган.
В данном случае общество на основании приведенных норм земельного законодательства как единоличный собственник объекта недвижимости (нежилого здания площадью 537,5 кв. м) испрашивало у администрации без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:885 площадью 3 096 +/- 39 кв. м под эксплуатацию названного объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке и используемого под производство корпусной мебели.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:
1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
Согласно пункту 5 статьи 39.17 Земельного кодекса в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;
3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
Согласно статье 39.2 Земельного кодекса предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса.
Отказывая обществу в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, администрация сослалась на то, что принадлежащее обществу здание обременено ипотекой сроком на три года.
Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, Земельный кодекс не содержат такого основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, как обременение ипотекой здания, под эксплуатацию которого испрашивается этот земельный участок.
Довод администрации со ссылкой на часть 3 статьи 32 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" о том, что до полной оплаты обществом выкупной цены к нему не переходит право собственности на нежилое здание, обоснованно отклонен судом первой инстанции.
Согласно части 3 статьи 32 данного Закона право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Вместе с тем частью 4 статьи 32 указанного Закона установлено, что право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество.
Таким образом, с даты внесения в ЕГРП записи о государственной регистрации права (26.10.2016) общество является собственником упомянутого нежилого здания.
С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о незаконности оспариваемого отказа администрации является правильным.
Вместе с тем нельзя согласиться с решением суда в части отказа в обязании администрации предоставить в собственность обществу за плату земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:885, направить договор купли-продажи этого земельного участка.
Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 судам при рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости, земельного участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), необходимо исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка.
Суд первой инстанции в решении указал, что площадь испрашиваемого земельного участка (3 096 кв. м) в 5,76 раз превышает площадь принадлежащего обществу здания (537,5 кв. м).
В обоснование довода о превышении испрашиваемой площади земельного участка над нормативным размером земельного участка судом первой инстанции принят в качестве доказательства расчет администрации от 27.06.2017 N 15-3/5.
Данный расчет основан на постановлении Правительства Московской области от 17.08.2015 N 713/30 "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области" и нормативах градостроительного проектирования городского округа Домодедово, утвержденных постановлением администрации городского округа Домодедово от 15.12.2010 N 4158.
В соответствии с нормативами градостроительного проектирования городского округа Домодедово, на которые суд первой инстанции сослался в решении, коэффициент застройки производственных территорий лесной и деревообрабатывающей промышленности должен составлять от 20 до 45%.
В расчете администрации от 27.06.2017 N 15-3/5 приравнена величина площади здания (определяемая как площадь помещений) к площади застройки здания.
Между тем данное утверждение прямо противоречит пункту 7 СП 118.13330.2012* Приложения Г* "Правила подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и этажности общественного здания", согласно которому площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). Площадь под зданием, расположенным на столбах, проезды под зданием, а также выступающие части здания, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 м включаются в площадь застройки. Проекция части здания, консольно выступающая за пределы стены над выделенной территорией выше 4,5 м, не включается в площадь застройки.
В соответствии с техническим паспортом здания (л.д. 46) площадь застройки основного здания по наружному обмеру составляет 686 кв. м.
Следовательно, размер земельного участка, даже не принимая остальные помещения и сооружения, включая навесы (прямо предусмотренные методикой), нормативный размер земельного участка по формуле расчета ответчика составляет:
- 686 x 100 / 45 = 1524,4 кв. м;
- 686 x 100 / 20 = 3430 кв. м.
При данном расчете размер испрашиваемого земельного участка - 3096 кв. м находится в пределах установленных нормативов.
В подтверждение правильности расчета и нормативного обоснования общество представило в материалы дела расчеты специалиста ООО "Эксперт-Сервис" Е.А. Егоровой (заключение специалиста от 12.05.2017 N 050 и заключение специалиста от 01.09.2017 N 050/1). Документы в подтверждение квалификации Е.А. Егоровой как специалиста также представлены в материалы дела (квалификационный аттестат кадастрового инженера и др. дипломы и аттестаты: л.д. 119 - 126).
Ссылка суда первой инстанции на пункт 14 статьи 39.16 Земельного кодекса, в соответствии с которым уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории, является ошибочной в данном случае.
Согласно техпаспорту (л.д. 41) и иным документам, имеющимися в материалах дела, принадлежащее обществу здание является предприятием по деревообработке, используется им для производства корпусной мебели.
Ранее земельный участок с большей площадью - 4 620 кв. м с кадастровым номером 50:26:0070227:177 - предоставлялся обществу в аренду также для использования в целях размещения цеха по производству корпусной мебели в соответствии с постановлением руководителя администрации от 07.07.2009 N 2072 "О предоставлении в аренду ООО "Сандиа Строй" земельного участка под размещение цеха по производству корпусной мебели" (л.д. 49, 57).
В последующем участок с кадастровым номером 50:26:0070227:177 был разделен на земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:885 площадью 3 096 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:886 площадью 1 524 кв. м на основании постановления администрации от 13.08.2013 N 3209 "О предоставлении в аренду ООО "Сандиа Строй" земельных участков под размещение цеха по производству корпусной мебели" (л.д. 65 - 67). Испрашиваемый обществом в собственность земельный участок - с кадастровым номером 50:28:0070227:885 площадью 3 096 кв. м.
Именно в этих целях разрешенное использование данного участка было определено "под размещение цеха по производству корпусной мебели", что отражено в кадастровом паспорте на этот участок от 30.08.2013 (л.д. 68).
При определении площади земельного участка, на котором находится объект недвижимости, необходимо учитывать совокупность обстоятельств, в числе которых фактически используемая площадь земельного участка, правила землепользования и застройки, сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Размеры земельного участка, необходимого для использования здания, должны определяться в каждом конкретном случае с учетом назначения находящегося на нем здания и возможности его функционального использования по назначению.
Таким образом, предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться так, чтобы правообладатель этого объекта имел возможность осуществить его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом недвижимости, так и часть, необходимая для ее использования.
Указанная правовая позиция содержится в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 05.09.2016 по делу N А41-2703/16.
Согласно заключению специалиста ООО "Эксперт-Сервис" Е.А. Егоровой от 12.05.2017 N 050 обществу для эксплуатации принадлежащего ему здания требуется весь испрашиваемый участок.
С критической оценкой судом данного заключения специалиста (по мнению суда, оно учитывает не только площадь земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта, но так же и площадь земельного участка необходимого для размещения погрузочно-разгрузочной площадки, навеса, разворотной площадки, зону парковки легковых автомобилей, зону парковки для автомашин инвалидов, зону парковки для грузовых автомобилей) также согласиться нельзя.
При такой оценке судом названного заключения специалиста как доказательства по делу суд не принял во внимание, что здание, под эксплуатацию которого общество испрашивает земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:885 площадью 3 096 кв. м, используется под производство корпусной мебели, в здании размещается именно предприятием по деревообработке. Для этого, как указано в заключении специалиста ООО "Эксперт-Сервис" Е.А. Егоровой от 12.05.2017 N 050, требуется погрузочно-разгрузочная площадка, соответственно, на участке размещается навес, разворотная площадка, зона парковки автомобилей сотрудников предприятия, грузовых автомобилей. В отсутствии соответствующей площади земельного участка для общества как правообладателя здания, используемого в производственных целях, затрудняется его обслуживание и эксплуатация.
По мнению апелляционного суда, заключение специалиста ООО "Эксперт-Сервис" Е.А. Егоровой от 12.05.2017 N 050 является надлежащим доказательством того обстоятельства, что обществу для эксплуатации упомянутого здания требуется весь земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:885. Оснований для иного вывода суд из материалов дела не усматривает.
Более того, апелляционный суд принимает во внимание, что данный участок был формирован и предоставлялся обществу аренду на протяжении нескольких лет именно под размещение цеха по производству корпусной мебели, который размещается в данном здании.
Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
Оснований для отказа обществу в удовлетворении требований об обязании администрации предоставить в собственность обществу за плату земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:885, направить договор купли-продажи земельного участка не имеется. Данные требования подлежали удовлетворению судом.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 29.06.2017 по делу N А41-27801/17 отменить в части отказа в обязании администрации городского округа Домодедово Московской области предоставить обществу с ограниченной ответственностью "Сандиа Строй" в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070227:885, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, с. Ям, ул. Школьная, и в обязании направить обществу с ограниченной ответственностью "Сандиа Строй" договор купли-продажи данного земельного участка.
Обязать администрацию городского округа Домодедово Московской области принять решение о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Сандиа Строй" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 50:28:0070227:885, расположенного по адресу: Московская область, г. Домодедово, с. Ям, ул. Школьная.
Обязать администрацию городского округа Домодедово Московской области направить обществу с ограниченной ответственностью "Сандиа Строй" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:28:0070227:885, расположенного по адресу: Московская область, г. Домодедово, с. Ям, ул. Школьная.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Взыскать с администрации городского округа Домодедово Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сандиа Строй" 1 500 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Сандиа Строй" 1 500 рублей государственной пошлины, излишне перечисленной в бюджет по платежному поручению от 20.07.2017 N 21.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме).
Председательствующий судья
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
П.А.ИЕВЛЕВ
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
П.А.ИЕВЛЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)