Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 декабря 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,
судей Савенкова О.В., Александровой Г.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.08.2017 по делу N А40-71348/17, принятое судьей А.А. Гречишкиным
по иску АО "Авилон АГ"
к Департаменту городского имущества г. Москвы
о признании недействительным решения ДГИ г. Москвы об отказе в уменьшении и перерасчете арендной платы за первый год аренды земельного участка по договору аренды, признании за АО "Авилон АГ" право уплачивать арендную плату за первый год аренды земельного участка по договору аренды от 21.01.2016 N М-05-048431, исходя из кадастровой стоимости, обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы за первый год аренды земельного участка по договору аренды от 21.01.2016 N М-05-048431, с учетом ранее произведенных оплат по договору
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Максимова Т.Ю. по доверенности от 06.05.2017;
- от ответчика: Родин Д.С. по доверенности от 09.01.2017,
установил:
АО "Авилон АГ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением, с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества г. Москвы:
- - о признании недействительным решения Департамента городского имущества г. Москвы от 19.01.2017 N ДГИ-1-111736/16-1 об отказе в уменьшении и перерасчете арендной платы за первый год аренды земельного участка по договору аренды от 21.01.2016 N М-05-048431;
- - о признании за АО "Авилон АГ" право уплачивать арендную плату за первый год аренды земельного участка по договору аренды от 21.01.2016 N М-05-048431 в размере 106 553 500 руб. (без учета процентов за предоставление рассрочки), исходя из кадастровой стоимости 206 900 000 руб.;
- - об обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы за первый год аренды земельного участка по договору аренды от 21.01.2016 N М-05-048431, с учетом ранее произведенных оплат по договору.
Решением от 24.08.2017 судом первой инстанции признано за АО "Авилон АГ" право уплачивать арендную плату за первый год аренды земельного участка по договору аренды от 21.01.2016 N М-05-048431 в размере 106 553 500 руб. (без учета процентов за предоставление рассрочки), исходя из кадастровой стоимости 206 900 000 руб. Суд также обязал Департамент городского имущества города Москвы произвести перерасчет арендной платы за первый год аренды земельного участка по договору аренды от 21.01.2016 N М-05-048431, с учетом ранее произведенных оплат по договору. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Ответчик с данным решением не согласился и направил апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе заявленных требований в полном объеме.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы жалобы, просил решение отменить.
Представитель истца возражал против жалобы, полагая ее доводы несостоятельными, просил решение оставить без изменения.
Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством и обстоятельствами дела.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, АО "Авилон АГ", в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от 22.04.2016 (N 77-77/005-77/005/002/2016-1873/2), является собственником здания по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, д. 23, корп. 5, с кадастровым N 77:05:0002004:1064, и арендатором земельного участка, на котором расположено указанное здание, по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, вл. 23, корп. 5, с кадастровым N 77:05:0002004:3289, согласно договору аренды земельного участка от 21.01.2016 N М-05-048431 и дополнительного соглашения от 30.06.2016.
АО "Авилон АГ" на основании разрешения на строительство от 12.01.2017 N 77-126000-013872-2017, осуществляет на указанном земельном участке строительство дилерского центра Ауди-Мерседес Бенц.
Департаментом городского имущества г. Москвы было издано Распоряжение от 16.08.2016 "Об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:05:0002004:3289 - объекты придорожного сервиса (4.9.1 (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)).
Указанное Распоряжение в порядке межведомственного взаимодействия было направлено ответчиком в ФГБУ ФКП Росреестра по Москве для внесения изменений в сведения ГКН, а соответственно в кадастровый паспорт земельного участка.
Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:05:0002004:3289, в соответствии с указанным в распоряжении видом разрешенного использования по состоянию на 26.09.2016 ФГБУ ФКП Росреестра по Москве был оценен земельный участок и установлена его кадастровая стоимость в размере 322 828 255 руб. 75 коп. (акт об утверждении кадастровой стоимости от 27.09.2016), которая была отражена в кадастровом паспорте от 28.09.2016.
Впоследствии, в рамках обращения истца от 02.08.2016 N 33-5-113435/16-(0)-0, согласно письму ответчика от 20.10.2016 N 33-5-113435/16-(2)-0, ответчиком был оформлен проект дополнительного соглашения от 10.11.2016 к договору аренды, предусматривающий проектирование и строительство на земельном участке.
Согласно письму от 20.10.2016 N 33-5-113435/16-(2)-0, ответчик в одностороннем порядке рассчитал арендную ставку, исходя из существовавшей на тот момент кадастровой стоимости земельного участка за первый год аренды в размере 166 256 551 руб. 71 коп. и направил на подписание ответчику, с указанием, что, если в течение 30 рабочих дней не будет произведена оплата повышенной арендной платы за первый год аренды, в соответствии с предоставленной рассрочкой (18 011 126 руб. 44 коп.), и подписанный проект дополнительного соглашения не будет направлен ответчику, то будет принято решение об отказе в указанной государственной услуге.
Согласно заключенному между истцом и ответчиком дополнительному соглашению от 10.11.2016, зарегистрированного 27.12.2016, к договору аренды, в соответствии с решением Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы (протокол от 19.02.2015 N 4, п. 33), распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 18.10.2016 N 30009, были внесены следующие изменения в договор аренды:
- цель предоставления участка: проектирование и строительство (реконструкция) объектов капитального строительства, в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 27.07.2016 N RU77-126000-021147, а именно объекты придорожного сервиса (4.9.1).
- срок действия договора аренды до 18.10.2022.
В соответствии с п. 4.12 указанного дополнительного соглашения от 10.11.2016, арендная плата по договору аренды земельного участка после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 50,0% от кадастровой стоимости земельного участка и 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 166 256 551 руб. 71 коп., в соответствии с кадастровым паспортном от 28.09.2016.
Согласно приложению N 1 к дополнительному соглашению от 10.11.2016, при расчете арендной платы за первый год аренды была взята кадастровая стоимость, установленная на 26.09.2016 в размере 322 828 255 руб. 75 коп., которая соответственно была указана на момент заключения дополнительного соглашения в кадастровом паспорте от 28.09.2016 N 77/501/16-1090242. Также в указанном приложении на стр. 7 даны разъяснения к п. 1.4 "Годовая арендная плата" (в том числе за первый год аренды в размере 166 256 551 руб. 71 коп.).
01.12.2016 истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве с целью установить кадастровую стоимость по состоянию на 26.09.2016 в размере ее рыночной стоимости.
Комиссия установила превышение кадастровой стоимости земельного участка над рыночной на 115 928 255 руб. 75 коп., то есть превышение на 36%.
В результате существенного превышения кадастровой стоимости земельного участка над рыночной, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13.12.2016 N 51-9002/2016 кадастровая стоимость земельного участка была снижена на 36 процентов, и установлена по состоянию на 26.09.2016 в размере рыночной стоимости 206 900 000 руб., тем самым изменив первоначальную кадастровую стоимость в размере 322 828 255 руб. 75 коп.
20.12.2016 истцом в адрес филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве было направлено требование N 69/16 внести соответствующие изменения о новой кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 26.09.2016 в сведения государственного кадастра недвижимости.
Согласно письму филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве от 12.01.2017 N 2.13/00870, указанные изменения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 206 900 000 руб. были внесены ФКП Росреестра по Москве 28.12.2016 с датой применения с 26.09.2016.
В результате внесения в сведения ГКН (ЕГРН) новой кадастровой стоимости в отношении земельного участка, истец письмом от 26.12.2016 N 125/16 обратился к ответчику с просьбой произвести перерасчет арендной платы, в том числе за первый год аренды, с учетом уже уплаченных денежных средств по предоставленной рассрочке, исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 26.09.2016 - 206 900 000 руб. и предоставить измененный график платежей.
Однако, письмом от 19.01.2017 N ДГИ-1-111736/16-1 ответчик ответил отказом в изменении и перерасчете арендной платы, ссылаясь на то, что условия дополнительного соглашения от 10.11.2016 были согласованы сторонами, в связи с чем оснований к корректировке размера арендной платы за первый год аренды не имеется, полостью игнорируя тот факт, что арендная плата была рассчитана исходя из существовавшей на тот момент кадастровой стоимости, которая может быть изменена.
В дальнейшем, истец повторно обратился к ответчику письмом от 30.01.2017 N 15/17 о перерасчете арендной платы за первый год аренды, исходя из новой кадастровой стоимости, однако получил аналогичный отказ от 02.03.2017 N ДГИ-1-6946/17-1, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из законности заявленных требований.
- Согласно п. 1 ст. 20 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в г. Москве" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы;
- Пунктом 2 и 5 ст. 20 указанного Закона установлено, что при определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности, а также дополнительные условия использования земельных участков, установленные для решения социальных задач и задач развития города. Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в п. 1 ст. 20 Закона, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.
В соответствии с п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ, а именно:
- - принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;
- - принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;
- - принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;
- - принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;
- - принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
В настоящем случае, уполномоченный орган Правительства Москвы не просто пересмотрел кадастровую стоимость и уточнил ее, а фактически признал наличие ошибки в определении стоимости земельного участка (стоимость завышена на 36%).
При таких обстоятельствах арендатор не должен отвечать за ошибки арендодателя, допущенные при определении рыночной стоимости земельного участка, и стороны не должны быть лишены возможности отнести кадастровую стоимость, установленную решением Комиссии от 13.12.2016 N 51-9002/2016 на правоотношения, возникшие 10.11.2016, а внесение арендной платы не должно ставить арендатора в кабальные условия.
Поскольку при установлении кадастровой стоимости земельного участка уполномоченным органом был нарушен принцип экономической обоснованности, с учетом решения Комиссии, при расчете арендной платы за первый год аренды, арендная плата, указанная в дополнительном соглашении от 10.11.2016, подлежит перерасчету, исходя из объективной кадастровой (рыночной) стоимости земельного участка, которая составляет 206 900 000 руб. на весь спорный период.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 28.06.2011 N 913/11 установлен критерий существенности превышения кадастровой стоимости над рыночной. Президиум указал, что существенным является превышение кадастровой стоимости над рыночной более чем на 30 процентов. В настоящем случае этот показатель составляет 36%.
Наличие явной ошибки не может необоснованно налагать на арендатора земельного участка дополнительного бремени несения расходов по уплате арендной платы, и вести к необоснованному обогащению.
Таким образом, при первоначальном установлении кадастровой стоимости земельного участка уполномоченный орган допустил существенный просчет при определении правильной кадастровой стоимости.
Суд первой инстанции счел, что в настоящее время кадастровая стоимость по состоянию на 26.09.2016, исходя из которой рассчитывалась арендная плата за первый год аренды по дополнительному соглашению от 10.11.2016 земельного участка, существенно изменилась и стала равна его рыночной стоимости.
Арендатор, как субъект арендных правоотношений, использующий для своих нужд объект аренды и извлекающий из объекта аренды определенные блага, обязан уплачивать арендодателю арендную плату.
Вместе с тем, внесение арендной платы не должно ставить арендатора в кабальные условия, когда все блага, которые он может извлечь из владения объектом аренды, полностью переходят арендодателю. У арендатора в этом случае пропадает экономический интерес во владении объектом аренды.
При установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере 322 828 255 руб. 75 коп. уполномоченным органом был нарушен в первую очередь принцип экономической обоснованности, а ответчиком при отказе в перерасчете арендной платы, исходя из новой кадастровой стоимости, необоснованно ссылаясь на согласование сторонами условий о размере арендной платы - принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета арендной платы и предельно допустимой простоты расчета арендной платы, которая должна быть рассчитана от кадастровой стоимости.
В случае, когда существует явная ошибка при определении государством кадастровой стоимости земельного участка, при том, что независимым оценщиком определена реальная рыночная стоимость земельного участка, с которой государственная Комиссия согласилась, выявленное расхождение означает, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 26.09.2016, согласно которой Департамент городского имущества г. Москвы рассчитал арендную плату за первый год аренды в дополнительном соглашении от 10.11.2016, определена неверно.
В соответствии с п. п. 3.1, 3.2, 3.2.1 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП, в случае принятия в установленном порядке по заявлению арендатора земельного участка Департаментом городского имущества города Москвы решения о внесении изменений в договор аренды, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства арендатором земельного участка, а также при оформлении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства (реконструкции) без проведения торгов и (или) на основании вступившего в законную силу судебного акта, размер арендной платы за земельные участки и сроки ее уплаты определяются в следующем порядке:
- за первый год срока аренды земельного участка арендная плата устанавливается в сумме ставок согласно приложениям 1 и 3 к Постановлению Правительства Москвы N 273.
Показатель плотности застройки определяется как отношение общей площади объектов капитального строительства (в кв. м) к общей площади земельного участка (в кв. м), указанным в утвержденном в установленном порядке градостроительном плане земельного участка.
Согласно ГПЗУ N RU77-126000-021147, площадь объекта капитального строительства на земельном участке составляет 15 000 кв. м.
Площадь земельного участка составляет 5 005 кв. м показатель плотности застройки составляет 0,34.
Ставке арендной платы за указанный земельный участок (по приложению N 3) соответствует п. 4 "50% от кадастровой стоимости".
Таким образом, арендная плата за первый год аренды в отношении земельного участка, в соответствии с приложением 1 и 3 Постановления Правительства Москвы N 273, исходя из новой установленной кадастровой стоимости по состоянию на 26.09.2017 в размере 206 900 000 руб. должна составлять 106 553 500 руб. и рассчитывается следующим образом:
1,5% x 206 900 000 руб. + 50% x 206 900 000 руб. = 106 553 500 руб.
В соответствии с вышеуказанным расчетом, в связи с уменьшением кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 26.09.2016, арендная плата за первый год аренды подлежит соразмерному уменьшению до 106 553 500 руб. (на 59 703 051 руб. 71 коп.).
Доводы апелляционной жалобы судом проверены и подлежат отклонению в связи со следующим.
Довод ответчика о том, что истцом не доказан факт нарушения прав и законных интересов АО "Авилон АГ" не соответствует действительности.
Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод суда о том, что ответчик необоснованно отказался пересчитывать арендную плату за первый год аренды, несмотря на неоднократные обращения истца. Переплата истцом в размере 59 703 051 руб. 71 коп. за первый год аренды, не требует каких-либо иных доказательств нарушения законных интересов истца.
Утверждение ответчика о том, что истцом не предоставлен документ, свидетельствующий о внесении изменений в государственный кадастр недвижимости также подлежит отклонению, поскольку 13.12.2016 Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости вынесла решение N 51-9002/2016, которым установила кадастровую стоимость земельного участка в размере 206 900 000 руб. по состоянию на 26.09.2016 г.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что Департамент не обратился в суд за оспариванием данного решения, таким образом, согласившись с изменением кадастровой стоимости участка.
В результате внесения в сведения ГКН (ЕГРН) новой кадастровой стоимости в отношении земельного участка, истец письмом от 26.12.2016 N 125/16 обратился к ответчику с просьбой произвести перерасчет арендной платы, в том числе за первый год аренды, с учетом уже уплаченных денежных средств по предоставленной рассрочке, исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 26.09.2016 - 206 900 000 руб. и предоставить измененный график платежей.
Однако, письмом от 19.01.2017 N ДГИ-1-111736/16-1 ответчик ответил отказом. В дальнейшем, истец повторно обратился к ответчику письмом от 30.01.2017 N 15/17 о перерасчете арендной платы за первый год аренды, исходя из новой кадастровой стоимости, однако получил аналогичный отказ от 02.03.2017 N ДГИ-1-6946/17-1.
Истец представил ответчику документ, свидетельствующий о внесении изменений в ГКН новой кадастровой стоимости. Истец неоднократно обращался к ответчику с требованием о внесении изменений в арендные платежи, однако ответчик необоснованно отказывал истцу в перерасчете арендной платы, тем самым нарушив права и законные интересы истца.
Доводы ответчика о том, что решение суда первой инстанции неисполнимо в связи с тем, что в решении суд, согласно ст. 174 АПК РФ не указал лицо, обязанное совершить данные действия, а также место и срок их совершения не основаны на законе и противоречат сложившейся судебной практики.
Верховный суд в своем Определении от 04.04.2016 N 305-ЭС16-1676 по делу N А40-186908/2013 указал, что довод заявителя о том, что в нарушение ч. 1 ст. 174 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд первой инстанции в резолютивной части решения не указал срок исполнения обязанности, не влияет на существо судебных актов в кассационной инстанции Верховного Суда Российской Федерации, поскольку в случае неясности, данный вопрос может быть разрешен стороной в порядке, предусмотренном ст. 179 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав является такой способ, как признание права, что и просил истец в своем иске.
Что касается перерасчета арендной платы, то данное требование истца правомерно, согласно условиям закона и договора в случае изменения кадастровой стоимости, арендная плата должна быть изменена.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены арбитражным судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, требование о перерасчете арендной платы законно и обосновано судебный акт принят при правильном применении судом норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены решения не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит. Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, а направлены на иную оценку обстоятельств, при которых суд не признал возражения заинтересованных лиц обоснованными, в связи с чем основанием к отмене решения служить не могут.
Руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.08.2017 по делу N А40-71348/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.12.2017 N 09АП-51225/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-71348/17
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 декабря 2017 г. N 09АП-51225/2017-ГК
Дело N А40-71348/17
Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 декабря 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,
судей Савенкова О.В., Александровой Г.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.08.2017 по делу N А40-71348/17, принятое судьей А.А. Гречишкиным
по иску АО "Авилон АГ"
к Департаменту городского имущества г. Москвы
о признании недействительным решения ДГИ г. Москвы об отказе в уменьшении и перерасчете арендной платы за первый год аренды земельного участка по договору аренды, признании за АО "Авилон АГ" право уплачивать арендную плату за первый год аренды земельного участка по договору аренды от 21.01.2016 N М-05-048431, исходя из кадастровой стоимости, обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы за первый год аренды земельного участка по договору аренды от 21.01.2016 N М-05-048431, с учетом ранее произведенных оплат по договору
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Максимова Т.Ю. по доверенности от 06.05.2017;
- от ответчика: Родин Д.С. по доверенности от 09.01.2017,
установил:
АО "Авилон АГ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением, с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества г. Москвы:
- - о признании недействительным решения Департамента городского имущества г. Москвы от 19.01.2017 N ДГИ-1-111736/16-1 об отказе в уменьшении и перерасчете арендной платы за первый год аренды земельного участка по договору аренды от 21.01.2016 N М-05-048431;
- - о признании за АО "Авилон АГ" право уплачивать арендную плату за первый год аренды земельного участка по договору аренды от 21.01.2016 N М-05-048431 в размере 106 553 500 руб. (без учета процентов за предоставление рассрочки), исходя из кадастровой стоимости 206 900 000 руб.;
- - об обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы за первый год аренды земельного участка по договору аренды от 21.01.2016 N М-05-048431, с учетом ранее произведенных оплат по договору.
Решением от 24.08.2017 судом первой инстанции признано за АО "Авилон АГ" право уплачивать арендную плату за первый год аренды земельного участка по договору аренды от 21.01.2016 N М-05-048431 в размере 106 553 500 руб. (без учета процентов за предоставление рассрочки), исходя из кадастровой стоимости 206 900 000 руб. Суд также обязал Департамент городского имущества города Москвы произвести перерасчет арендной платы за первый год аренды земельного участка по договору аренды от 21.01.2016 N М-05-048431, с учетом ранее произведенных оплат по договору. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Ответчик с данным решением не согласился и направил апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе заявленных требований в полном объеме.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы жалобы, просил решение отменить.
Представитель истца возражал против жалобы, полагая ее доводы несостоятельными, просил решение оставить без изменения.
Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством и обстоятельствами дела.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, АО "Авилон АГ", в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от 22.04.2016 (N 77-77/005-77/005/002/2016-1873/2), является собственником здания по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, д. 23, корп. 5, с кадастровым N 77:05:0002004:1064, и арендатором земельного участка, на котором расположено указанное здание, по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, вл. 23, корп. 5, с кадастровым N 77:05:0002004:3289, согласно договору аренды земельного участка от 21.01.2016 N М-05-048431 и дополнительного соглашения от 30.06.2016.
АО "Авилон АГ" на основании разрешения на строительство от 12.01.2017 N 77-126000-013872-2017, осуществляет на указанном земельном участке строительство дилерского центра Ауди-Мерседес Бенц.
Департаментом городского имущества г. Москвы было издано Распоряжение от 16.08.2016 "Об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:05:0002004:3289 - объекты придорожного сервиса (4.9.1 (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)).
Указанное Распоряжение в порядке межведомственного взаимодействия было направлено ответчиком в ФГБУ ФКП Росреестра по Москве для внесения изменений в сведения ГКН, а соответственно в кадастровый паспорт земельного участка.
Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:05:0002004:3289, в соответствии с указанным в распоряжении видом разрешенного использования по состоянию на 26.09.2016 ФГБУ ФКП Росреестра по Москве был оценен земельный участок и установлена его кадастровая стоимость в размере 322 828 255 руб. 75 коп. (акт об утверждении кадастровой стоимости от 27.09.2016), которая была отражена в кадастровом паспорте от 28.09.2016.
Впоследствии, в рамках обращения истца от 02.08.2016 N 33-5-113435/16-(0)-0, согласно письму ответчика от 20.10.2016 N 33-5-113435/16-(2)-0, ответчиком был оформлен проект дополнительного соглашения от 10.11.2016 к договору аренды, предусматривающий проектирование и строительство на земельном участке.
Согласно письму от 20.10.2016 N 33-5-113435/16-(2)-0, ответчик в одностороннем порядке рассчитал арендную ставку, исходя из существовавшей на тот момент кадастровой стоимости земельного участка за первый год аренды в размере 166 256 551 руб. 71 коп. и направил на подписание ответчику, с указанием, что, если в течение 30 рабочих дней не будет произведена оплата повышенной арендной платы за первый год аренды, в соответствии с предоставленной рассрочкой (18 011 126 руб. 44 коп.), и подписанный проект дополнительного соглашения не будет направлен ответчику, то будет принято решение об отказе в указанной государственной услуге.
Согласно заключенному между истцом и ответчиком дополнительному соглашению от 10.11.2016, зарегистрированного 27.12.2016, к договору аренды, в соответствии с решением Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы (протокол от 19.02.2015 N 4, п. 33), распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 18.10.2016 N 30009, были внесены следующие изменения в договор аренды:
- цель предоставления участка: проектирование и строительство (реконструкция) объектов капитального строительства, в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 27.07.2016 N RU77-126000-021147, а именно объекты придорожного сервиса (4.9.1).
- срок действия договора аренды до 18.10.2022.
В соответствии с п. 4.12 указанного дополнительного соглашения от 10.11.2016, арендная плата по договору аренды земельного участка после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 50,0% от кадастровой стоимости земельного участка и 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 166 256 551 руб. 71 коп., в соответствии с кадастровым паспортном от 28.09.2016.
Согласно приложению N 1 к дополнительному соглашению от 10.11.2016, при расчете арендной платы за первый год аренды была взята кадастровая стоимость, установленная на 26.09.2016 в размере 322 828 255 руб. 75 коп., которая соответственно была указана на момент заключения дополнительного соглашения в кадастровом паспорте от 28.09.2016 N 77/501/16-1090242. Также в указанном приложении на стр. 7 даны разъяснения к п. 1.4 "Годовая арендная плата" (в том числе за первый год аренды в размере 166 256 551 руб. 71 коп.).
01.12.2016 истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве с целью установить кадастровую стоимость по состоянию на 26.09.2016 в размере ее рыночной стоимости.
Комиссия установила превышение кадастровой стоимости земельного участка над рыночной на 115 928 255 руб. 75 коп., то есть превышение на 36%.
В результате существенного превышения кадастровой стоимости земельного участка над рыночной, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13.12.2016 N 51-9002/2016 кадастровая стоимость земельного участка была снижена на 36 процентов, и установлена по состоянию на 26.09.2016 в размере рыночной стоимости 206 900 000 руб., тем самым изменив первоначальную кадастровую стоимость в размере 322 828 255 руб. 75 коп.
20.12.2016 истцом в адрес филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве было направлено требование N 69/16 внести соответствующие изменения о новой кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 26.09.2016 в сведения государственного кадастра недвижимости.
Согласно письму филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве от 12.01.2017 N 2.13/00870, указанные изменения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 206 900 000 руб. были внесены ФКП Росреестра по Москве 28.12.2016 с датой применения с 26.09.2016.
В результате внесения в сведения ГКН (ЕГРН) новой кадастровой стоимости в отношении земельного участка, истец письмом от 26.12.2016 N 125/16 обратился к ответчику с просьбой произвести перерасчет арендной платы, в том числе за первый год аренды, с учетом уже уплаченных денежных средств по предоставленной рассрочке, исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 26.09.2016 - 206 900 000 руб. и предоставить измененный график платежей.
Однако, письмом от 19.01.2017 N ДГИ-1-111736/16-1 ответчик ответил отказом в изменении и перерасчете арендной платы, ссылаясь на то, что условия дополнительного соглашения от 10.11.2016 были согласованы сторонами, в связи с чем оснований к корректировке размера арендной платы за первый год аренды не имеется, полостью игнорируя тот факт, что арендная плата была рассчитана исходя из существовавшей на тот момент кадастровой стоимости, которая может быть изменена.
В дальнейшем, истец повторно обратился к ответчику письмом от 30.01.2017 N 15/17 о перерасчете арендной платы за первый год аренды, исходя из новой кадастровой стоимости, однако получил аналогичный отказ от 02.03.2017 N ДГИ-1-6946/17-1, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из законности заявленных требований.
- Согласно п. 1 ст. 20 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в г. Москве" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы;
- Пунктом 2 и 5 ст. 20 указанного Закона установлено, что при определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности, а также дополнительные условия использования земельных участков, установленные для решения социальных задач и задач развития города. Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в п. 1 ст. 20 Закона, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.
В соответствии с п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ, а именно:
- - принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;
- - принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;
- - принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;
- - принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;
- - принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
В настоящем случае, уполномоченный орган Правительства Москвы не просто пересмотрел кадастровую стоимость и уточнил ее, а фактически признал наличие ошибки в определении стоимости земельного участка (стоимость завышена на 36%).
При таких обстоятельствах арендатор не должен отвечать за ошибки арендодателя, допущенные при определении рыночной стоимости земельного участка, и стороны не должны быть лишены возможности отнести кадастровую стоимость, установленную решением Комиссии от 13.12.2016 N 51-9002/2016 на правоотношения, возникшие 10.11.2016, а внесение арендной платы не должно ставить арендатора в кабальные условия.
Поскольку при установлении кадастровой стоимости земельного участка уполномоченным органом был нарушен принцип экономической обоснованности, с учетом решения Комиссии, при расчете арендной платы за первый год аренды, арендная плата, указанная в дополнительном соглашении от 10.11.2016, подлежит перерасчету, исходя из объективной кадастровой (рыночной) стоимости земельного участка, которая составляет 206 900 000 руб. на весь спорный период.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 28.06.2011 N 913/11 установлен критерий существенности превышения кадастровой стоимости над рыночной. Президиум указал, что существенным является превышение кадастровой стоимости над рыночной более чем на 30 процентов. В настоящем случае этот показатель составляет 36%.
Наличие явной ошибки не может необоснованно налагать на арендатора земельного участка дополнительного бремени несения расходов по уплате арендной платы, и вести к необоснованному обогащению.
Таким образом, при первоначальном установлении кадастровой стоимости земельного участка уполномоченный орган допустил существенный просчет при определении правильной кадастровой стоимости.
Суд первой инстанции счел, что в настоящее время кадастровая стоимость по состоянию на 26.09.2016, исходя из которой рассчитывалась арендная плата за первый год аренды по дополнительному соглашению от 10.11.2016 земельного участка, существенно изменилась и стала равна его рыночной стоимости.
Арендатор, как субъект арендных правоотношений, использующий для своих нужд объект аренды и извлекающий из объекта аренды определенные блага, обязан уплачивать арендодателю арендную плату.
Вместе с тем, внесение арендной платы не должно ставить арендатора в кабальные условия, когда все блага, которые он может извлечь из владения объектом аренды, полностью переходят арендодателю. У арендатора в этом случае пропадает экономический интерес во владении объектом аренды.
При установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере 322 828 255 руб. 75 коп. уполномоченным органом был нарушен в первую очередь принцип экономической обоснованности, а ответчиком при отказе в перерасчете арендной платы, исходя из новой кадастровой стоимости, необоснованно ссылаясь на согласование сторонами условий о размере арендной платы - принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета арендной платы и предельно допустимой простоты расчета арендной платы, которая должна быть рассчитана от кадастровой стоимости.
В случае, когда существует явная ошибка при определении государством кадастровой стоимости земельного участка, при том, что независимым оценщиком определена реальная рыночная стоимость земельного участка, с которой государственная Комиссия согласилась, выявленное расхождение означает, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 26.09.2016, согласно которой Департамент городского имущества г. Москвы рассчитал арендную плату за первый год аренды в дополнительном соглашении от 10.11.2016, определена неверно.
В соответствии с п. п. 3.1, 3.2, 3.2.1 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП, в случае принятия в установленном порядке по заявлению арендатора земельного участка Департаментом городского имущества города Москвы решения о внесении изменений в договор аренды, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства арендатором земельного участка, а также при оформлении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства (реконструкции) без проведения торгов и (или) на основании вступившего в законную силу судебного акта, размер арендной платы за земельные участки и сроки ее уплаты определяются в следующем порядке:
- за первый год срока аренды земельного участка арендная плата устанавливается в сумме ставок согласно приложениям 1 и 3 к Постановлению Правительства Москвы N 273.
Показатель плотности застройки определяется как отношение общей площади объектов капитального строительства (в кв. м) к общей площади земельного участка (в кв. м), указанным в утвержденном в установленном порядке градостроительном плане земельного участка.
Согласно ГПЗУ N RU77-126000-021147, площадь объекта капитального строительства на земельном участке составляет 15 000 кв. м.
Площадь земельного участка составляет 5 005 кв. м показатель плотности застройки составляет 0,34.
Ставке арендной платы за указанный земельный участок (по приложению N 3) соответствует п. 4 "50% от кадастровой стоимости".
Таким образом, арендная плата за первый год аренды в отношении земельного участка, в соответствии с приложением 1 и 3 Постановления Правительства Москвы N 273, исходя из новой установленной кадастровой стоимости по состоянию на 26.09.2017 в размере 206 900 000 руб. должна составлять 106 553 500 руб. и рассчитывается следующим образом:
1,5% x 206 900 000 руб. + 50% x 206 900 000 руб. = 106 553 500 руб.
В соответствии с вышеуказанным расчетом, в связи с уменьшением кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 26.09.2016, арендная плата за первый год аренды подлежит соразмерному уменьшению до 106 553 500 руб. (на 59 703 051 руб. 71 коп.).
Доводы апелляционной жалобы судом проверены и подлежат отклонению в связи со следующим.
Довод ответчика о том, что истцом не доказан факт нарушения прав и законных интересов АО "Авилон АГ" не соответствует действительности.
Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод суда о том, что ответчик необоснованно отказался пересчитывать арендную плату за первый год аренды, несмотря на неоднократные обращения истца. Переплата истцом в размере 59 703 051 руб. 71 коп. за первый год аренды, не требует каких-либо иных доказательств нарушения законных интересов истца.
Утверждение ответчика о том, что истцом не предоставлен документ, свидетельствующий о внесении изменений в государственный кадастр недвижимости также подлежит отклонению, поскольку 13.12.2016 Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости вынесла решение N 51-9002/2016, которым установила кадастровую стоимость земельного участка в размере 206 900 000 руб. по состоянию на 26.09.2016 г.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что Департамент не обратился в суд за оспариванием данного решения, таким образом, согласившись с изменением кадастровой стоимости участка.
В результате внесения в сведения ГКН (ЕГРН) новой кадастровой стоимости в отношении земельного участка, истец письмом от 26.12.2016 N 125/16 обратился к ответчику с просьбой произвести перерасчет арендной платы, в том числе за первый год аренды, с учетом уже уплаченных денежных средств по предоставленной рассрочке, исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 26.09.2016 - 206 900 000 руб. и предоставить измененный график платежей.
Однако, письмом от 19.01.2017 N ДГИ-1-111736/16-1 ответчик ответил отказом. В дальнейшем, истец повторно обратился к ответчику письмом от 30.01.2017 N 15/17 о перерасчете арендной платы за первый год аренды, исходя из новой кадастровой стоимости, однако получил аналогичный отказ от 02.03.2017 N ДГИ-1-6946/17-1.
Истец представил ответчику документ, свидетельствующий о внесении изменений в ГКН новой кадастровой стоимости. Истец неоднократно обращался к ответчику с требованием о внесении изменений в арендные платежи, однако ответчик необоснованно отказывал истцу в перерасчете арендной платы, тем самым нарушив права и законные интересы истца.
Доводы ответчика о том, что решение суда первой инстанции неисполнимо в связи с тем, что в решении суд, согласно ст. 174 АПК РФ не указал лицо, обязанное совершить данные действия, а также место и срок их совершения не основаны на законе и противоречат сложившейся судебной практики.
Верховный суд в своем Определении от 04.04.2016 N 305-ЭС16-1676 по делу N А40-186908/2013 указал, что довод заявителя о том, что в нарушение ч. 1 ст. 174 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд первой инстанции в резолютивной части решения не указал срок исполнения обязанности, не влияет на существо судебных актов в кассационной инстанции Верховного Суда Российской Федерации, поскольку в случае неясности, данный вопрос может быть разрешен стороной в порядке, предусмотренном ст. 179 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав является такой способ, как признание права, что и просил истец в своем иске.
Что касается перерасчета арендной платы, то данное требование истца правомерно, согласно условиям закона и договора в случае изменения кадастровой стоимости, арендная плата должна быть изменена.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены арбитражным судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, требование о перерасчете арендной платы законно и обосновано судебный акт принят при правильном применении судом норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены решения не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит. Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, а направлены на иную оценку обстоятельств, при которых суд не признал возражения заинтересованных лиц обоснованными, в связи с чем основанием к отмене решения служить не могут.
Руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.08.2017 по делу N А40-71348/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Б.АЛЕКСЕЕВА
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
О.В.САВЕНКОВ
Е.Б.АЛЕКСЕЕВА
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)