Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Суспициной Л.А., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Юбилейное" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.07.2015 по делу N А47-13323/2015 (судья Кофанова Н.А.).
Администрация Адамовского района (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Юбилейное" (далее - общество "Юбилейное", ответчик) о расторжении договоров аренды земельных участков N N 78 (1), 78 (2) от 12.03.2010, N N 78 (3), 78 (4) от 09.04.2012, N N 78 (5), 78 (6), 78 (7), 78 (8), 78 (9), 78 (10), 78 (11), 78 (12), 78 (13), 78 (14), 78 (15), 78 (16) от 14.02.2013, N 843 от 05.10.2010, N 535 от 10.01.2007, N 999 от 06.05.2011, N 996, 997 от 10.05.2011, N N 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145 от 27.05.2009, N 18 от 01.07.2013, N N 595, 530 от 26.01.2010.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Российский сельскохозяйственный банк" (далее - общество "Россельхозбанк", банк), сельскохозяйственный производственный кооператив "Теренсайский" (далее - СПК "Теренсайский") в лице конкурсного управляющего Горбунова В.А.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 06.07.2016 (резолютивная часть от 28.06.2016) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилось общество "Юбилейное" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и разрешить вопрос по существу.
Податель апелляционной жалобы ссылается на то, что право аренды земельных участков, возникшее на основании расторгнутых судом договоров аренды, включено в конкурсную массу как имущество, обремененное залогом, и имущество готовится к реализации. В силу этого, апеллянт полагает, что расторжение договоров аренды земельных участков приведет к нарушению прав кредиторов в силу уменьшения размера конкурсной массы.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2016 судебное разбирательство отложено на 26.09.2016 для представления сторонами дополнительных доказательств и пояснений (т. 3 л.д. 67).
К дате судебного заседания от Администрации дополнительно поступили письменные пояснения (рег. N 36201 от 12.09.2016, N 37040 от 19.09.2016), а от подателя апелляционной жалобы - дополнения к апелляционной жалобе (рег. N 37569 от 22.09.2016).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и обществом "Юбилейное" (арендатор) оформлены договоры аренды земельного участка N N 78 (1), 78 (2) от 12.03.2010, N N 78 (3), 78 (4) от 09.04.2012, N N 78 (5), 78 (6), 78 (7), 78 (8), 78 (9), 78 (10), 78 (11), 78 (12), 78 (13), 78 (14), 78 (15), 78 (16) от 14.02.2013, N 843 от 05.10.2010, N 535 от 10.01.2007, N 999 от 06.05.2011, N N 996, 997 от 10.05.2011, N N 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145 от 27.05.2009, N 18 от 01.07.2013, N N 595, 530 от 26.01.2010 (т. 1 л.д. 10-81).
По условиям указанных договоров аренды арендодатель передал поименованные в п. 1.1. договоров земельные участки арендатору, а арендатор обязался уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.
Названные договоры аренды земельных участков (за исключением N 535 от 10.01.2007, N 78 (1) от 12.03.2010, N N 134, 135, 138, 140, 141, 142 от 27.05.2009, N 530, 595 от 26.01.2010) имеют отметку регистрирующего органа о государственной регистрации договора.
Между обществом "Россельхозбанк" (залогодержатель) и обществом "Юбилейное" (залогодатель) подписаны:
- - договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 110506/0072-7.1 от 25.04.2012 (т. 1 л.д. 122-127), в соответствии с которым в обеспечение исполнения обязательств СПК "Теренсайский" по кредитному договору N 110506/0072 от 27.04.2011 ответчиком в залог переданы принадлежащие ему объекты недвижимости и право аренды земельных участков, на которых расположены данные объекты, возникшее на основании договоров аренды земельного участка N 78 (1) от 12.03.2009, N 999 от 06.05.2011, N 78 (2) от 12.03.2010, N 843 от 05.10.2010;
- - договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 130512/0238-7.1. от 19.06.2013 (т. 2 л.д. 3-8), в соответствии с которым в обеспечение исполнения обязательств ОАО "Россия" по договору об открытии кредитной линии N 130512/0238 от 19.06.2013 ответчиком в залог переданы принадлежащие ему объекты недвижимости и право аренды земельных участков, на которых расположены данные объекты, возникшее на основании договоров аренды земельного участка N N 78 (11), 78 (13) от 14.02.2013;
- - договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 110506/0179-7.1 от 19.06.2012 (т. 2 л.д. 10-20), в соответствии с которым в обеспечение исполнения обязательств общества "Юбилейное" по кредитному договору N 110506/0179 от 15.07.2011 ответчиком в залог переданы принадлежащие ему объекты недвижимости и право аренды земельных участков, на которых расположены данные объекты, возникшее на основании договоров аренды земельного участка N 78 (3), 78 (4) от 09.04.2012, N N 996, 997 от 10.05.2011.
Договоры об ипотеке (залоге недвижимости) N 110506/0072-7.1 от 25.04.2012 и N 110506/0179-7.1 от 19.06.2012 зарегистрированы (т. 1 л.д. 127 оборот, т. 2 л.д. 21).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 30.09.2014 по делу N А47-805/2014 общество "Юбилейное" признано несостоятельным (банкротом) как ликвидируемый должник, в отношении него открыто конкурсное производство.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Юбилейное" обязательств арендатора по вышеназванным договорам аренды земельных участков, на наличие задолженности по арендным платежам в сумме 2 144 992 руб. 32 коп., Администрация направила обществу письмо исх. N 01-01/2059 от 27.11.2015 с извещением о намерении расторгнуть договоры аренды и с просьбой дать ответ в трехдневный срок с момента получения письма (т. 1 л.д. 82).
Указанное письмо было получено арендатором, о чем свидетельствует подписанное им уведомление о вручении заказного письма (т. 1 л.д. 82 оборот), но оставлено без удовлетворения, что и явилось поводом для обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из существенного нарушения ответчиком условий договоров аренды в силу неоплаты более двух раз подряд арендной платы.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
В силу разъяснений, изложенных в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" применительно к п. 9 ст. 22 ЗК РФ обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Из дополнительно представленных Администрацией в суд апелляционной инстанции пояснений следует, что обществом "Юбилейный" за период с 2011 по 2015 г.г. неоднократно допускались просрочки оплаты арендной платы.
В настоящее время требования Администрации в сумме 2 144 992 руб. 28 коп. признаны обоснованными судом в рамках дела N А47-805/2014 о банкротстве общества "Юбилейный".
При изложенных обстоятельствах нарушение ответчиком условия договоров аренды земельных участков о внесении арендной платы следует признать существенным, что в силу изложенных норм является основанием для их расторжения в судебном порядке.
Обязательный претензионный порядок, предусмотренный ст. 452 ГК РФ, Администрацией соблюден, о чем свидетельствует направленное им обществу письмо исх. N 01-01/2059 от 27.11.2015 (т. 1 л.д. 82).
Доводы апеллянта о том, что правовые основания для расторжения договоров аренды отсутствуют в связи с тем, что право аренды земельных участков включено в конкурсную массу как имущество, обремененное залогом, и имущество готовится к реализации, в силу чего расторжение договоров аренды земельных участков приведет к нарушению прав кредиторов в силу уменьшения размера конкурсной массы, подлежат отклонению как не имеющие правового значения, поскольку права третьих лиц, не состоящих в обязательственных либо вещных правоотношениях с истцом, и обусловленных исключительно обязательственными правоотношениями с ответчиком, не могут быть противопоставлены правам муниципального образования как собственника (распорядителя) земельного участка.
При этом оснований для рассмотрения настоящих требований в деле в банкротстве не имеется в силу отсутствия в материалах дела доказательств того, что истец как арендодатель в порядке п. 2 ст. 615 ГК РФ выразил волю на передачу прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам, напротив, исходя из его правовой позиции по настоящему делу, истец намерен прекратить арендные отношения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2016 N 309-ЭС16-4636).
Следует также отметить, что земельные участки по вышеизложенным договорам аренды предоставлены для целей эксплуатации объектов недвижимости либо обслуживающих их объектов (инженерные сети и пр.), в силу чего на основании п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 1 ст. 552 ГК РФ право аренды таких участков не может быть отчуждено без отчуждения расположенных на них объектов недвижимости, в силу чего статус законного землепользователя будет иметь лицо, являющееся собственником объектов недвижимости.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта. Оснований, предусмотренных ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, для освобождения апеллянта от уплаты государственной пошлины судом не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.07.2015 по делу N А47-13323/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Юбилейное" - без удовлетворения.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Юбилейное" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.10.2016 N 18АП-10619/2016 ПО ДЕЛУ N А47-13323/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 октября 2016 г. N 18АП-10619/2016
Дело N А47-13323/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Суспициной Л.А., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Юбилейное" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.07.2015 по делу N А47-13323/2015 (судья Кофанова Н.А.).
Администрация Адамовского района (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Юбилейное" (далее - общество "Юбилейное", ответчик) о расторжении договоров аренды земельных участков N N 78 (1), 78 (2) от 12.03.2010, N N 78 (3), 78 (4) от 09.04.2012, N N 78 (5), 78 (6), 78 (7), 78 (8), 78 (9), 78 (10), 78 (11), 78 (12), 78 (13), 78 (14), 78 (15), 78 (16) от 14.02.2013, N 843 от 05.10.2010, N 535 от 10.01.2007, N 999 от 06.05.2011, N 996, 997 от 10.05.2011, N N 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145 от 27.05.2009, N 18 от 01.07.2013, N N 595, 530 от 26.01.2010.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Российский сельскохозяйственный банк" (далее - общество "Россельхозбанк", банк), сельскохозяйственный производственный кооператив "Теренсайский" (далее - СПК "Теренсайский") в лице конкурсного управляющего Горбунова В.А.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 06.07.2016 (резолютивная часть от 28.06.2016) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилось общество "Юбилейное" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и разрешить вопрос по существу.
Податель апелляционной жалобы ссылается на то, что право аренды земельных участков, возникшее на основании расторгнутых судом договоров аренды, включено в конкурсную массу как имущество, обремененное залогом, и имущество готовится к реализации. В силу этого, апеллянт полагает, что расторжение договоров аренды земельных участков приведет к нарушению прав кредиторов в силу уменьшения размера конкурсной массы.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2016 судебное разбирательство отложено на 26.09.2016 для представления сторонами дополнительных доказательств и пояснений (т. 3 л.д. 67).
К дате судебного заседания от Администрации дополнительно поступили письменные пояснения (рег. N 36201 от 12.09.2016, N 37040 от 19.09.2016), а от подателя апелляционной жалобы - дополнения к апелляционной жалобе (рег. N 37569 от 22.09.2016).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и обществом "Юбилейное" (арендатор) оформлены договоры аренды земельного участка N N 78 (1), 78 (2) от 12.03.2010, N N 78 (3), 78 (4) от 09.04.2012, N N 78 (5), 78 (6), 78 (7), 78 (8), 78 (9), 78 (10), 78 (11), 78 (12), 78 (13), 78 (14), 78 (15), 78 (16) от 14.02.2013, N 843 от 05.10.2010, N 535 от 10.01.2007, N 999 от 06.05.2011, N N 996, 997 от 10.05.2011, N N 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145 от 27.05.2009, N 18 от 01.07.2013, N N 595, 530 от 26.01.2010 (т. 1 л.д. 10-81).
По условиям указанных договоров аренды арендодатель передал поименованные в п. 1.1. договоров земельные участки арендатору, а арендатор обязался уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.
Названные договоры аренды земельных участков (за исключением N 535 от 10.01.2007, N 78 (1) от 12.03.2010, N N 134, 135, 138, 140, 141, 142 от 27.05.2009, N 530, 595 от 26.01.2010) имеют отметку регистрирующего органа о государственной регистрации договора.
Между обществом "Россельхозбанк" (залогодержатель) и обществом "Юбилейное" (залогодатель) подписаны:
- - договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 110506/0072-7.1 от 25.04.2012 (т. 1 л.д. 122-127), в соответствии с которым в обеспечение исполнения обязательств СПК "Теренсайский" по кредитному договору N 110506/0072 от 27.04.2011 ответчиком в залог переданы принадлежащие ему объекты недвижимости и право аренды земельных участков, на которых расположены данные объекты, возникшее на основании договоров аренды земельного участка N 78 (1) от 12.03.2009, N 999 от 06.05.2011, N 78 (2) от 12.03.2010, N 843 от 05.10.2010;
- - договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 130512/0238-7.1. от 19.06.2013 (т. 2 л.д. 3-8), в соответствии с которым в обеспечение исполнения обязательств ОАО "Россия" по договору об открытии кредитной линии N 130512/0238 от 19.06.2013 ответчиком в залог переданы принадлежащие ему объекты недвижимости и право аренды земельных участков, на которых расположены данные объекты, возникшее на основании договоров аренды земельного участка N N 78 (11), 78 (13) от 14.02.2013;
- - договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 110506/0179-7.1 от 19.06.2012 (т. 2 л.д. 10-20), в соответствии с которым в обеспечение исполнения обязательств общества "Юбилейное" по кредитному договору N 110506/0179 от 15.07.2011 ответчиком в залог переданы принадлежащие ему объекты недвижимости и право аренды земельных участков, на которых расположены данные объекты, возникшее на основании договоров аренды земельного участка N 78 (3), 78 (4) от 09.04.2012, N N 996, 997 от 10.05.2011.
Договоры об ипотеке (залоге недвижимости) N 110506/0072-7.1 от 25.04.2012 и N 110506/0179-7.1 от 19.06.2012 зарегистрированы (т. 1 л.д. 127 оборот, т. 2 л.д. 21).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 30.09.2014 по делу N А47-805/2014 общество "Юбилейное" признано несостоятельным (банкротом) как ликвидируемый должник, в отношении него открыто конкурсное производство.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Юбилейное" обязательств арендатора по вышеназванным договорам аренды земельных участков, на наличие задолженности по арендным платежам в сумме 2 144 992 руб. 32 коп., Администрация направила обществу письмо исх. N 01-01/2059 от 27.11.2015 с извещением о намерении расторгнуть договоры аренды и с просьбой дать ответ в трехдневный срок с момента получения письма (т. 1 л.д. 82).
Указанное письмо было получено арендатором, о чем свидетельствует подписанное им уведомление о вручении заказного письма (т. 1 л.д. 82 оборот), но оставлено без удовлетворения, что и явилось поводом для обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из существенного нарушения ответчиком условий договоров аренды в силу неоплаты более двух раз подряд арендной платы.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
В силу разъяснений, изложенных в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" применительно к п. 9 ст. 22 ЗК РФ обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Из дополнительно представленных Администрацией в суд апелляционной инстанции пояснений следует, что обществом "Юбилейный" за период с 2011 по 2015 г.г. неоднократно допускались просрочки оплаты арендной платы.
В настоящее время требования Администрации в сумме 2 144 992 руб. 28 коп. признаны обоснованными судом в рамках дела N А47-805/2014 о банкротстве общества "Юбилейный".
При изложенных обстоятельствах нарушение ответчиком условия договоров аренды земельных участков о внесении арендной платы следует признать существенным, что в силу изложенных норм является основанием для их расторжения в судебном порядке.
Обязательный претензионный порядок, предусмотренный ст. 452 ГК РФ, Администрацией соблюден, о чем свидетельствует направленное им обществу письмо исх. N 01-01/2059 от 27.11.2015 (т. 1 л.д. 82).
Доводы апеллянта о том, что правовые основания для расторжения договоров аренды отсутствуют в связи с тем, что право аренды земельных участков включено в конкурсную массу как имущество, обремененное залогом, и имущество готовится к реализации, в силу чего расторжение договоров аренды земельных участков приведет к нарушению прав кредиторов в силу уменьшения размера конкурсной массы, подлежат отклонению как не имеющие правового значения, поскольку права третьих лиц, не состоящих в обязательственных либо вещных правоотношениях с истцом, и обусловленных исключительно обязательственными правоотношениями с ответчиком, не могут быть противопоставлены правам муниципального образования как собственника (распорядителя) земельного участка.
При этом оснований для рассмотрения настоящих требований в деле в банкротстве не имеется в силу отсутствия в материалах дела доказательств того, что истец как арендодатель в порядке п. 2 ст. 615 ГК РФ выразил волю на передачу прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам, напротив, исходя из его правовой позиции по настоящему делу, истец намерен прекратить арендные отношения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2016 N 309-ЭС16-4636).
Следует также отметить, что земельные участки по вышеизложенным договорам аренды предоставлены для целей эксплуатации объектов недвижимости либо обслуживающих их объектов (инженерные сети и пр.), в силу чего на основании п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 1 ст. 552 ГК РФ право аренды таких участков не может быть отчуждено без отчуждения расположенных на них объектов недвижимости, в силу чего статус законного землепользователя будет иметь лицо, являющееся собственником объектов недвижимости.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта. Оснований, предусмотренных ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, для освобождения апеллянта от уплаты государственной пошлины судом не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.07.2015 по делу N А47-13323/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Юбилейное" - без удовлетворения.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Юбилейное" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.А.СУСПИЦИНА
И.Ю.СОКОЛОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.А.СУСПИЦИНА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)