Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Нарышкиной Н.В.,
судей Ванина В.В., Ковалевой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гребенкиной И.П.
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 23.04.2017 по делу N А32-17924/2016
по иску индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Крикуненко Виктории Васильевны
к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края
при участии третьего лица администрации муниципального образования Белоглининский район
об обязании заключить договор аренды земельного участка,
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.
установил:
индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Крикуненко Виктория Васильевна (далее - истец, ИП глава КФХ Крикуненко В.В., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - ответчик, департамент) об обязании заключить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:03:01 03 001:0004 сроком на 49 лет (в соответствии с предложенным истцом проектом).
Исковые требования мотивированы следующим. В 2005 году Крикуненко Анатолием Ивановичем, главой крестьянского (фермерского) хозяйства, и департаментом имущественных отношений Краснодарского края был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:03:01 03 001:0004 из фонда перераспределения земель Краснодарского края на срок до 08.08.2015. В апреле 2009 года департамент передал полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, администрации муниципального образования Белоглинский район. В 2012 году в связи со смертью мужа заявитель стала главой КФХ. До истечения срока договора аренды Крикуненко В.В. в апреле 2015 года обратилась в администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок. Администрация отрицала наличие у нее таких полномочий, а департамент, в свою очередь, сослался на передачу соответствующих полномочий администрации района. Письменное заявление администрации или департамента о расторжении договора аренды земельного участка не поступало. В соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка. Договор аренды земельного участка был заключен без проведения торгов, в связи с чем, заключение нового договора аренды того же участка также возможно без проведения торгов (пункт 1 части 3 статьи 39.6 Земельного кодекса). При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, срок этого договора устанавливается по выбору арендатора. В мае 2015 года администрацией было отказано в заключении договора аренды земельного участка, в связи с отсутствием законодательно установленного перечня документов, подтверждающих надлежащее использование земельного участка. В июле 2015 года администрация отказала в заключении договора аренды земельного участка в связи с его ненадлежащим использованием. В августе 2015 года администрация вновь отказала в заключении договора аренды земельного участка, в связи с низкой урожайностью. В марте 2016 года права по распоряжению спорным земельным участком перешли к департаменту имущественных отношений Краснодарского края. До обращения с настоящим иском заявитель направила в департамент претензию с приложением проекта договора аренды земельного участка, ответ на которую не последовал. В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться с иском о понуждении заключить договор.
Определением от 01.12.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена администрация муниципального образования Белоглинский район (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.04.2017 по делу N А32-17924/2016 суд обязал департамент имущественных отношений Краснодарского края заключить с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Крикуненко Викторией Васильевной договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:03:0103001:4 площадью 508 500 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Белоглинский район, СПК "Белоглинский", уч. 205-206, сроком на 49 лет, в соответствии с применяемой департаментом имущественных отношений Краснодарского края типовой формой договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Краснодарского края, и с установлением департаментом имущественных отношений Краснодарского края размера арендной платы и порядка ее внесения.
Не согласившись с указанным судебным актом, департамент обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе департамент просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя, суд не учел, что истец обратился с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка лишь 15.03.2016, то есть после истечения срока аренды по договору аренды 2005 года. Кроме того, договор аренды земельного участка не относится к публичным сделкам, поскольку не обладает перечисленными в статье 426 ГК РФ признаками, и подчинен принципу свободы договора, в связи с чем, заключение договора аренды спорного земельного участка носит необязательный характер для департамента, и отсутствует предусмотренная пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обязанность по заключению договора аренды спорного земельного участка.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом, в том числе публично, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие их представителей.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и крестьянским (фермерским) хозяйством "Лугань" в лице Крикуненко Анатолия Ивановича на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 08.08.2005 N 140-з "О предоставлении крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Лугань" в аренду земельного участка в Белоглинском районе из фонда перераспределения земель Краснодарского края" был заключен договор от 08.08.2005 N 0000001086 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:03:01 03 001:0004 площадью 50,85 га, расположенного по адресу: Краснодарский край, Белоглинский район, относительно ориентира СПК "Белоглинский" на участке N 205-206, для ведения сельскохозяйственного производства (т. 1, л.д. 14-20).
В соответствии с пунктом 7.2 договор действует в течение 10 лет, до 08 августа 2015 года. Согласно пункту 8.1 действие договора прекращается по истечении срока аренды земельного участка.
Согласно пункту 4.1.9 договора аренды арендатор имеет право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего исполнения своих обязанностей и при прочих равных условиях.
В дополнительном соглашении от 20.06.2007 к договору аренды земельного участка стороны указали в качестве арендатора крестьянское (фермерское) хозяйство Крикуненко Анатолия Ивановича в связи с прекращением деятельности юридического лица и приобретением главой крестьянского (фермерского) хозяйства статуса индивидуального предпринимателя (т. 1, л.д. 21-22).
Согласно акту приема-передачи земельных участков государственной собственности от 14.04.2009 (т. 1, л.д. 23) полномочия по распоряжению, в том числе, спорным земельным участком переданы департаментом имущественных отношений Краснодарского края администрации муниципального образования Белоглинский район в соответствии с Законом Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ "О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, из фонда перераспределения земель Краснодарского края".
В дополнительном соглашении от 24.07.2013, заключенном администрацией муниципального образования Белоглинский район и индивидуальным предпринимателем главой КФХ Крикуненко Викторией Васильевной, в качестве арендатора земельного участка указана индивидуальный предприниматель Крикуненко Виктория Васильевна на основании протокола от 15.10.2012 общего собрания членов крестьянского (фермерского) хозяйства (т. 1, л.д. 26-25).
Как видно из материалов дела, в письме от 16.04.2015 N 52-1128ж/15-12.03 (т. 1, л.д. 27-28) департамент имущественных отношений Краснодарского края разъяснил Крикуненко В.В., что она вправе до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка от 08.08.2005 N 0000001086 обратиться в администрацию муниципального образования Белоглинский район с заявлением о заключении нового договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:03:0103001:4. Правовым основанием заключения нового договора аренды земельного участка департаментом указан подпункт 31 пункта 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации.
Крикуненко В.В. обратилась в администрацию муниципального образования Белоглинский район с заявлением от 13.04.2015, в котором просила предоставить земельный участок с кадастровым номером 23:03:01 03 001:0004 площадью 50,85 га для ведения сельскохозяйственного производства сроком на 49 лет. В приложении к указанному заявлению указаны копия паспорта, копия договора аренды, копия дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка (т. 1, л.д. 26).
В письме от 08.05.2015 N 01-11/1416 администрация муниципального образования Белоглинский район сообщила о невозможности заключить договор аренды земельного участка на новый срок в связи с непредоставлением документов, подтверждающих использование земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (т. 1, л.д. 29).
В письме от 20.07.2015 N 01-11/2260 (т. 1, л.д. 33-34) администрация вновь отказалась от предоставления земельного участка в аренду на новый срок, сославшись на получение урожайности сельскохозяйственных культур (озимая пшеница, кукуруза, подсолнечник) в течение предшествующих пяти лет ниже установленных показателей.
Управлением сельского хозяйства администрации муниципального образования Белоглинский район был принят приказ от 16.07.2015 N 06 "О выдаче заключения о нецелесообразности заключения на новый срок договора аренды с индивидуальным предпринимателем, главой крестьянского (фермерского) хозяйства Крикуненко В.В.". В соответствии с утвержденным этим приказом заключением в течение предшествующих трех лет полученная урожайность сельхозкультур (озимая пшеница, кукуруза, подсолнечник) ниже показателей, установленных статьей 7 Закона Краснодарского края от 07.06.2004 N 725-КЗ "Об обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения Краснодарского края" (т. 1, л.д. 35-38).
Начальником управления сельского хозяйства администрации муниципального образования Белоглинский район был утвержден акт от 15.07.2015, в котором установлено, что в течение предшествующих трех лет урожайность сельхозкультур, полученная Крикуненко В.В., ниже показателей, установленных статьей 7 Закона Краснодарского края от 07.06.2004 N 725-КЗ "Об обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края", при этом в структуре посевных отмечено выращивание подсолнечника на площади 52,52 га в 2012 году, на площади 57,16 га в 2013 году, на площади 44,41 га в 2014 году. На этом основании сделан вывод о нецелесообразности заключения договора аренды земельного участка на новый срок.
Из материалов дела видно, что Крикуненко В.В. вновь обратилась в администрацию муниципального образования Белоглинский район с заявлением от 06.08.2015, поступившим в администрацию 06.08.2015, в котором просила заключить на 49 лет договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:03:01 03 001:0004 площадью 50,85 га (т. 1, л.д. 39).
В письме от 27.08.2015 N 01-11/2669 администрация сообщила о нецелесообразности заключения договора аренды земельного участка. Управлением сельского хозяйства администрации был принят приказ N 12 от 24.08.2015 "О выдаче заключения о нецелесообразности заключения на новый срок договора аренды с индивидуальным предпринимателем, главой крестьянского (фермерского) хозяйства Крикуненко В.В.", а также утвержден акт от 21.08.2015 о нецелесообразности заключения на новый срок договора аренды земельного участка (т. 1, л.д. 41-46).
Материалами дела подтверждается и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что 03.03.2016 права и обязанности по спорному земельному участку были переданы департаменту.
Как следует из письма департамента имущественных отношений Краснодарского края от 15.03.2016 N 52-1070ж/16-12.03, Крикуненко В.В. обратилась в суд к администрации муниципального образования Белоглинский район с иском об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:03:0103001:4 сроком на 49 лет, однако определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2016 по делу N А32-45970/2015 исковое заявление оставлено без рассмотрения. В том же письме департамент разъяснил, что в соответствии со статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" документом, подтверждающим надлежащее использование земельного участка, является копия финансового документа за предшествующий календарный год о получении за счет средств краевого бюджета субсидий на оказание несвязанной поддержки сельскохозяйственным товаропроизводителям в области растениеводства, а в случае его отсутствия для крестьянских (фермерских) хозяйств - информация за предшествующий календарный год о производственной деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств по форме N 1-КФХ и (или) о наличии ресурсов в крестьянских (фермерских) хозяйствах по форме N 2-КФХ, утверждаемым министерством сельского хозяйства Российской Федерации.
Крикуненко В.В. обратилась в департамент имущественных отношений Краснодарского края с претензией от 15.03.2016, в которой просила заключить с ней на новый срок договор аренды земельного участка, представив проект договора аренды в приложении. Соответствующие документы были направлены в департамент почтой, о чем свидетельствует опись вложения с указанием претензии от 15.03.2016, проекта договора аренды земельного участка и кадастрового паспорта земельного участка. Опись вложения содержит штамп почты от 15.03.2016, а также подпись сотрудника почтовой службы в графе "проверил". Отправка данных материалов в департамент имущественных отношений Краснодарского края подтверждается почтовой квитанцией от 15.03.2016 (т. 1, л.д. 77-88). Кроме того, в материалы дела представлено заявление предпринимателя от 15.03.2016, полученное департаментом 21.03.2016, с просьбой рассмотреть претензию и заключить договор аренды земельного участка (т. 1, л.д. 133).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.
В пункте 2 статьи 39.17 Земельного кодекса предусмотрено, что в случае подачи заявления о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса к этому заявлению прилагаются документы, подтверждающие надлежащее использование такого земельного участка и предусмотренные перечнем, установленным в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель (в редакции, действующей с 01.03.2015).
Выбор способа защиты права на предоставление земельного участка в аренду без торгов принадлежит заявителю.
Арбитражный суд применяет по аналогии разъяснение, содержащееся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым в случае непредоставления земельного участка в порядке реализации исключительного права на оформление участка в аренду или в собственность заявитель вправе либо оспорить действия, решения соответствующего органа по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, либо обратиться с иском о понуждении к заключению договора в отношении данного земельного участка, который рассматривается по правилам статьи 445 ГК РФ.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Как было указано, Крикуненко В.В., как минимум, трижды обращалась в администрацию района, указанную ей департаментом в письме от 16.04.2015 N 52-1128ж/15-12.03, в качестве надлежащего органа по распоряжению земельным участком в форме предоставления его в аренду, и всякий раз получала отказы, при этом первый отказ, мотивированный непредставлением документов о надлежащем использовании земельного участка, последовал без предоставления Крикуненко В.В. возможности восполнить недостающие документы и без принятия администрацией каких-либо мер по проверке надлежащего использования земельного участка заявителем, при этом информация о конкретных нарушениях земельного законодательства, случаях ненадлежащего использования земельного участка у администрации, как видно из материалов дела, отсутствовала; последующие отказы администрации мотивированы нецелесообразностью заключения договора аренды земельного участка, в связи с недостижением установленных Законом Краснодарского края N 725-КЗ показателей урожайности и выращиванием подсолнуха на различных площадях, однако одно только недостижение определенного уровня урожайности само по себе не свидетельствует о ненадлежащем использовании земельного участка. Как верно указал суд первой инстанции, упомянутым краевым Законом не предусмотрена такая санкция за недостижение урожайности как отказ в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок тому же арендатору.
Подобная форма рассмотрения заявления арендатора о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок как, в частности, заключение о нецелесообразности заключения с ним договора аренды не предусмотрена земельным законодательством. При проведении заседаний комиссии управления сельского хозяйства и при составлении упомянутых актов от 15.07.2015 и от 21.08.2015 Крикуненко В.В. не присутствовала, о проведении соответствующих заседаний не уведомлялась, в связи с чем, она не могла дать своих пояснений по поводу выращивания тех или иных сельскохозяйственных культур.
Из материалов дела видно, что Прокуратура Краснодарского края в письме от 11.09.2015 N 7/1-758-2015 за подписью прокурора Краснодарского края указала, что в связи с выявленными нарушениями земельного законодательства при рассмотрении администрацией муниципального образования Белоглинского района заявления Крикуненко В.В. о предоставлении в аренду без торгов земельного участка прокуратурой Белоглинского района приняты меры прокурорского реагирования.
В представлении от 12.09.2015 на имя главы муниципального образования Белоглинский район прокуратура Белоглинского района отмечает необоснованность отказа в удовлетворении заявления Крикуненко В.В. в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок. Как установлено при проведении проверок ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль" и Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея, в деятельности Крикуненко В.В. нарушений требований законодательства, а также обязанностей, установленных договором аренды земельного участка, не обнаружено. За период нахождения земельного участка в пользовании Крикуненко В.В., а ранее в пользовании ее мужа - главы КФХ "Лугань" нарушений требований законодательства контрольно-надзорными органами не устанавливались.
Как верно указал суд первой инстанции, надлежащее использование земельного участка для целей его предоставления в аренду на новый срок без торгов должно оцениваться по формальным критериям, которые могут быть подтверждены объективными доказательствами: отсутствие задолженности по арендной плате и просрочек по ее внесению; отсутствие нарушений земельного законодательства и договора аренды земельного участка, достаточных для привлечения к административной ответственности либо для расторжению договора; использование земельного участка в целях сельскохозяйственного производства в соответствии с правилами севооборота, временными периодами выращивания и сбора сельскохозяйственных культур; отсутствие фактов загрязнения, захламления, несанкционированной застройки земельного участка сельскохозяйственного назначения; поддержание должного фитосанитарного состояния земельного участка.
Достижение определенной урожайности на земельном участке носит вероятностный характер и обусловлено совокупностью факторов, главным образом, природного характера, в том числе, такими как доступ к водным ресурсам, биохимический состав почвы, температурный режим, и не связано напрямую с одним только использованием земельного участка данным арендатором.
В соответствии с письмами департамента земельной политики, имущественных отношений и госсобственности министерства сельского хозяйства Российской Федерации от 07.09.2015 N 15-К-7915, от 18.08.2015 N 15-К-7629, недостижение урожайности по ряду сельскохозяйственных культур не может рассматриваться как ненадлежащее использование земельного участка.
Согласно письму управления сельского хозяйства от 09.12.2015 N 12-16/445 главе КФХ Крикуненко В.В. за период с 2013 по 2015 годы было выплачено субсидий на оказание несвязанной поддержки на 1 га посевной площади в сумме 290 000 рублей 28 копеек.
В соответствии с актами обследования земельного участка от 02.09.2013 N 132-13, от 16.06.2014 N 134-14, от 05.02.2015 N 17-15, составленными ГКУ КК "Кубаньземконтроль", земельный участок используется для выращивания сельскохозяйственных культур, состояние земельного участка удовлетворительное, по арендной плате задолженности нет, нарушений земельного законодательства не выявлено.
В акте обследования от 12.10.2015 N 173-15 указано на неудовлетворительное состояние участка в виде разросшихся сорняков, однако в этой время земельный участок был обработан дисковыми орудиями после уборки пшеницы урожая 2015 года, то есть участок в этот год фактически использовался для выращивания пшеницы и на момент осмотра находился в состоянии после снятия урожая пшеницы. Нарушений земельного законодательства также не выявлено.
В материалы дела также представлены форма N 1-КФХ от 31.12.2015, форма N 1-КФХ от 31.12.2014, форма N 1-КФХ от 31.12.2013, в которых указывается на получение Крикуненко В.В. государственной поддержки в виде субсидий.
Согласно акту сверки по состоянию на 31.12.2015 по арендной плате имеется переплата.
Как верно указал суд первой инстанции, ни департаментом, ни администрацией не приводятся доказательства нарушения Крикуненко В.В. условий договора аренды земельного участка относительно сроков внесения арендной платы, не приводятся факты привлечения Крикуненко В.В. к административной или иной ответственности за нарушение требований земельного законодательства, не оспаривается договор аренды земельного участка. Неполучение урожаев на определенном уровне не свидетельствует о ненадлежащем использовании земельного участка, поскольку не всегда обусловлено ненадлежащим уровнем хозяйствования на земельном участке, а может быть вызвано климатическими, природными, иными объективными факторами, в том числе, такими как химическое состояние почв, их плодородие, засуха и т.п. Для определения надлежащего использования земельного участка достаточно соблюдения формальных критериев, таких как получение субсидий из бюджета, получение урожаев, отсутствие нарушений земельного законодательства, соблюдение договора аренды земельного участка. Достижение определенного законом показателя урожайности может также служить доказательством надлежащего использования земельного участка, однако отклонение от норм урожайности вовсе не исключает надлежащее использование земельного участка. Ни департамент, ни администрация не доказали, что получение меньших по сравнению с заранее установленными объемами урожаев явились следствием ненадлежащего использования земельного участка. Договором аренды земельного участка не предусмотрены обязательства арендатора по получению урожаев определенного уровня по отдельным сельскохозяйственным культурам.
Суд первой инстанции правомерно указал, что данные администрацией района отказы в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок являются незаконными, поскольку администрацией неправильно истолкован критерий надлежащего использования земельного участка, а при рассмотрении обращений Крикуненко В.В. ей не была дана возможность предоставить доказательства надлежащего использования земельного участка, которые у нее имелись. То есть на момент обращения в администрацию Крикуненко В.В. соответствовала тем критериям, которые необходимы для заключения с ней договора аренды земельного участка без торгов на новый срок.
Поскольку администрация на момент принятия соответствующих решений действовала от имени Краснодарского края, осуществляя полномочия департамента, а затем к департаменту эти полномочия возвратились, департамент в ответ на претензию Крикуненко В.В. должен был либо принять решение о предоставлении земельного участка ей в аренду на новый срок без торгов, либо подписать предложенный ею договор аренды земельного участка или подписать его с протоколом разногласий.
Суд также верно принял во внимание то, что в случае отказа Крикуненко В.В. в настоящем иске по формальным основаниям (ненадлежащий способ защиты, необращение с жалобой в арбитражный суд на принятые администрацией решения об отказе в предоставлении земельного участка, отсутствие вины департамента), предприниматель окончательно утратит возможность получения земельного участка в аренду без торгов, поскольку срок договора аренды земельного участка истек, и при обращении в настоящее время с заявлением в департамент ей будет отказано по одному только основанию прекращения договора аренды, при этом трехмесячный срок для обжалования в арбитражный суд отказов администрации давно истек.
Между тем, Крикуненко В.В. обратилась до истечения срока договора аренды земельного участка в 2015 году в надлежащий орган с заявлением о предоставлении ей земельного участка в аренду на новый срок.
При таких обстоятельствах право Крикуненко В.В. на предоставление ей земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов подлежит защите избранным заявителем способом в виде обязания департамента заключить договор аренды спорного земельного участка.
При указанных обстоятельствах довод заявителя жалобы об обращении предпринимателя в департамент по истечении срока действия договора аренды 2005 года судом апелляционной инстанции не принимается.
Предпринимателю неоднократно отказывалось в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок по основанию, которое не может свидетельствовать о ненадлежащем использовании земельного участка, однако сроки для оспаривания данных отказов прошли, и при обращении с очередным заявлением о предоставлении земельного участка в аренду в настоящее время заявитель уже не сможет сослаться на свой статус арендатора земельного участка, поскольку договор аренды содержит оговорку о прекращении его действия в связи с истечением срока.
При таких обстоятельствах на стороне администрации, а после передачи полномочий по распоряжению земельным участком - на стороне департамента возникла обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок без проведения торгов в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 12 статьи 39.8 Земельного кодекса при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.
В подпункте 11 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса указано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта (на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества).
В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса ("Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов") в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьи 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проектов договора аренды земельного участка в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты договора для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, либо принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю.
Оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, применительно к спорному земельному участку судом первой инстанции не выявлено.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края оснований для отказа в предоставлении земельного участка, указанных в статье 39.16 Земельного кодекса, не привел.
В соответствии с кадастровым паспортом от 30.09.2005 N 03/05-03-3700 площадь земельного участка соответствует материалам межевания.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.08.2016 N 23/211/002/2016-269 земельный участок с кадастровым номером 23:03:0103001:4 находится в собственности Краснодарского края, в отношении земельного участка зарегистрирована аренда в пользу Крикуненко Виктории Васильевны на основании договора аренды от 08.08.2005 N 0000001086.
При таких обстоятельствах арбитражный суд верно посчитал заявление Крикуненко В.В. подлежащим удовлетворению. В противном случае, несмотря на доводы департамента об отсутствии у него обязанности заключить договор аренды земельного участка, об отсутствии его вины в решениях, принимавшихся администрацией района, о заключении договора аренды земельного участка по усмотрению департамента, об избрании ненадлежащего способа защиты, Крикуненко В.В. утратит предусмотренное Земельным кодексом право на предоставление земельного участка в аренду на новый срок без торгов.
Как видно из материалов дела, департамент относительно конкретных условий договора аренды земельного участка, подлежащего заключению с Крикуненко В.В., возражений не представил, свой вариант договора аренды земельного участка с условиями по цене арендной платы и иными существенными условиями не предложил, несмотря на то, что суд первой инстанции предлагал департаменту в письменном виде по каждому спорному условию проекта договора аренды земельного участка, предложенного заявителем.
Суд первой инстанции, исходя из того, что поскольку договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, является нормативно регулируемым, а размер арендной платы по такому договору определяется собственником земельного участка в соответствии с нормативными правовыми актами, в данном случае - Краснодарского края, фактически обязал департамент направить договор аренды земельного участка (обязал заключить договор) в соответствии с типовой формой договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, применяемой департаментом имущественных отношений Краснодарского края, с определением самим департаментом размера арендной платы в соответствии с нормативными правовыми актами Краснодарского края.
Ссылки департамента на отсутствие оснований к понуждению заключить договор аренды земельного участка при данных конкретных обстоятельствах дела основаны на неверном понимании и толковании норм материального права.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, доводов, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, не приведено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.04.2017 по делу N А32-17924/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.07.2017 N 15АП-9180/2017 ПО ДЕЛУ N А32-17924/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2017 г. N 15АП-9180/2017
Дело N А32-17924/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Нарышкиной Н.В.,
судей Ванина В.В., Ковалевой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гребенкиной И.П.
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 23.04.2017 по делу N А32-17924/2016
по иску индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Крикуненко Виктории Васильевны
к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края
при участии третьего лица администрации муниципального образования Белоглининский район
об обязании заключить договор аренды земельного участка,
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.
установил:
индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Крикуненко Виктория Васильевна (далее - истец, ИП глава КФХ Крикуненко В.В., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - ответчик, департамент) об обязании заключить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:03:01 03 001:0004 сроком на 49 лет (в соответствии с предложенным истцом проектом).
Исковые требования мотивированы следующим. В 2005 году Крикуненко Анатолием Ивановичем, главой крестьянского (фермерского) хозяйства, и департаментом имущественных отношений Краснодарского края был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:03:01 03 001:0004 из фонда перераспределения земель Краснодарского края на срок до 08.08.2015. В апреле 2009 года департамент передал полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, администрации муниципального образования Белоглинский район. В 2012 году в связи со смертью мужа заявитель стала главой КФХ. До истечения срока договора аренды Крикуненко В.В. в апреле 2015 года обратилась в администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок. Администрация отрицала наличие у нее таких полномочий, а департамент, в свою очередь, сослался на передачу соответствующих полномочий администрации района. Письменное заявление администрации или департамента о расторжении договора аренды земельного участка не поступало. В соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка. Договор аренды земельного участка был заключен без проведения торгов, в связи с чем, заключение нового договора аренды того же участка также возможно без проведения торгов (пункт 1 части 3 статьи 39.6 Земельного кодекса). При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, срок этого договора устанавливается по выбору арендатора. В мае 2015 года администрацией было отказано в заключении договора аренды земельного участка, в связи с отсутствием законодательно установленного перечня документов, подтверждающих надлежащее использование земельного участка. В июле 2015 года администрация отказала в заключении договора аренды земельного участка в связи с его ненадлежащим использованием. В августе 2015 года администрация вновь отказала в заключении договора аренды земельного участка, в связи с низкой урожайностью. В марте 2016 года права по распоряжению спорным земельным участком перешли к департаменту имущественных отношений Краснодарского края. До обращения с настоящим иском заявитель направила в департамент претензию с приложением проекта договора аренды земельного участка, ответ на которую не последовал. В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться с иском о понуждении заключить договор.
Определением от 01.12.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена администрация муниципального образования Белоглинский район (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.04.2017 по делу N А32-17924/2016 суд обязал департамент имущественных отношений Краснодарского края заключить с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Крикуненко Викторией Васильевной договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:03:0103001:4 площадью 508 500 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Белоглинский район, СПК "Белоглинский", уч. 205-206, сроком на 49 лет, в соответствии с применяемой департаментом имущественных отношений Краснодарского края типовой формой договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Краснодарского края, и с установлением департаментом имущественных отношений Краснодарского края размера арендной платы и порядка ее внесения.
Не согласившись с указанным судебным актом, департамент обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе департамент просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя, суд не учел, что истец обратился с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка лишь 15.03.2016, то есть после истечения срока аренды по договору аренды 2005 года. Кроме того, договор аренды земельного участка не относится к публичным сделкам, поскольку не обладает перечисленными в статье 426 ГК РФ признаками, и подчинен принципу свободы договора, в связи с чем, заключение договора аренды спорного земельного участка носит необязательный характер для департамента, и отсутствует предусмотренная пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обязанность по заключению договора аренды спорного земельного участка.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом, в том числе публично, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие их представителей.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и крестьянским (фермерским) хозяйством "Лугань" в лице Крикуненко Анатолия Ивановича на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 08.08.2005 N 140-з "О предоставлении крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Лугань" в аренду земельного участка в Белоглинском районе из фонда перераспределения земель Краснодарского края" был заключен договор от 08.08.2005 N 0000001086 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:03:01 03 001:0004 площадью 50,85 га, расположенного по адресу: Краснодарский край, Белоглинский район, относительно ориентира СПК "Белоглинский" на участке N 205-206, для ведения сельскохозяйственного производства (т. 1, л.д. 14-20).
В соответствии с пунктом 7.2 договор действует в течение 10 лет, до 08 августа 2015 года. Согласно пункту 8.1 действие договора прекращается по истечении срока аренды земельного участка.
Согласно пункту 4.1.9 договора аренды арендатор имеет право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего исполнения своих обязанностей и при прочих равных условиях.
В дополнительном соглашении от 20.06.2007 к договору аренды земельного участка стороны указали в качестве арендатора крестьянское (фермерское) хозяйство Крикуненко Анатолия Ивановича в связи с прекращением деятельности юридического лица и приобретением главой крестьянского (фермерского) хозяйства статуса индивидуального предпринимателя (т. 1, л.д. 21-22).
Согласно акту приема-передачи земельных участков государственной собственности от 14.04.2009 (т. 1, л.д. 23) полномочия по распоряжению, в том числе, спорным земельным участком переданы департаментом имущественных отношений Краснодарского края администрации муниципального образования Белоглинский район в соответствии с Законом Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ "О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, из фонда перераспределения земель Краснодарского края".
В дополнительном соглашении от 24.07.2013, заключенном администрацией муниципального образования Белоглинский район и индивидуальным предпринимателем главой КФХ Крикуненко Викторией Васильевной, в качестве арендатора земельного участка указана индивидуальный предприниматель Крикуненко Виктория Васильевна на основании протокола от 15.10.2012 общего собрания членов крестьянского (фермерского) хозяйства (т. 1, л.д. 26-25).
Как видно из материалов дела, в письме от 16.04.2015 N 52-1128ж/15-12.03 (т. 1, л.д. 27-28) департамент имущественных отношений Краснодарского края разъяснил Крикуненко В.В., что она вправе до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка от 08.08.2005 N 0000001086 обратиться в администрацию муниципального образования Белоглинский район с заявлением о заключении нового договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:03:0103001:4. Правовым основанием заключения нового договора аренды земельного участка департаментом указан подпункт 31 пункта 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации.
Крикуненко В.В. обратилась в администрацию муниципального образования Белоглинский район с заявлением от 13.04.2015, в котором просила предоставить земельный участок с кадастровым номером 23:03:01 03 001:0004 площадью 50,85 га для ведения сельскохозяйственного производства сроком на 49 лет. В приложении к указанному заявлению указаны копия паспорта, копия договора аренды, копия дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка (т. 1, л.д. 26).
В письме от 08.05.2015 N 01-11/1416 администрация муниципального образования Белоглинский район сообщила о невозможности заключить договор аренды земельного участка на новый срок в связи с непредоставлением документов, подтверждающих использование земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (т. 1, л.д. 29).
В письме от 20.07.2015 N 01-11/2260 (т. 1, л.д. 33-34) администрация вновь отказалась от предоставления земельного участка в аренду на новый срок, сославшись на получение урожайности сельскохозяйственных культур (озимая пшеница, кукуруза, подсолнечник) в течение предшествующих пяти лет ниже установленных показателей.
Управлением сельского хозяйства администрации муниципального образования Белоглинский район был принят приказ от 16.07.2015 N 06 "О выдаче заключения о нецелесообразности заключения на новый срок договора аренды с индивидуальным предпринимателем, главой крестьянского (фермерского) хозяйства Крикуненко В.В.". В соответствии с утвержденным этим приказом заключением в течение предшествующих трех лет полученная урожайность сельхозкультур (озимая пшеница, кукуруза, подсолнечник) ниже показателей, установленных статьей 7 Закона Краснодарского края от 07.06.2004 N 725-КЗ "Об обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения Краснодарского края" (т. 1, л.д. 35-38).
Начальником управления сельского хозяйства администрации муниципального образования Белоглинский район был утвержден акт от 15.07.2015, в котором установлено, что в течение предшествующих трех лет урожайность сельхозкультур, полученная Крикуненко В.В., ниже показателей, установленных статьей 7 Закона Краснодарского края от 07.06.2004 N 725-КЗ "Об обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края", при этом в структуре посевных отмечено выращивание подсолнечника на площади 52,52 га в 2012 году, на площади 57,16 га в 2013 году, на площади 44,41 га в 2014 году. На этом основании сделан вывод о нецелесообразности заключения договора аренды земельного участка на новый срок.
Из материалов дела видно, что Крикуненко В.В. вновь обратилась в администрацию муниципального образования Белоглинский район с заявлением от 06.08.2015, поступившим в администрацию 06.08.2015, в котором просила заключить на 49 лет договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:03:01 03 001:0004 площадью 50,85 га (т. 1, л.д. 39).
В письме от 27.08.2015 N 01-11/2669 администрация сообщила о нецелесообразности заключения договора аренды земельного участка. Управлением сельского хозяйства администрации был принят приказ N 12 от 24.08.2015 "О выдаче заключения о нецелесообразности заключения на новый срок договора аренды с индивидуальным предпринимателем, главой крестьянского (фермерского) хозяйства Крикуненко В.В.", а также утвержден акт от 21.08.2015 о нецелесообразности заключения на новый срок договора аренды земельного участка (т. 1, л.д. 41-46).
Материалами дела подтверждается и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что 03.03.2016 права и обязанности по спорному земельному участку были переданы департаменту.
Как следует из письма департамента имущественных отношений Краснодарского края от 15.03.2016 N 52-1070ж/16-12.03, Крикуненко В.В. обратилась в суд к администрации муниципального образования Белоглинский район с иском об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:03:0103001:4 сроком на 49 лет, однако определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2016 по делу N А32-45970/2015 исковое заявление оставлено без рассмотрения. В том же письме департамент разъяснил, что в соответствии со статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" документом, подтверждающим надлежащее использование земельного участка, является копия финансового документа за предшествующий календарный год о получении за счет средств краевого бюджета субсидий на оказание несвязанной поддержки сельскохозяйственным товаропроизводителям в области растениеводства, а в случае его отсутствия для крестьянских (фермерских) хозяйств - информация за предшествующий календарный год о производственной деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств по форме N 1-КФХ и (или) о наличии ресурсов в крестьянских (фермерских) хозяйствах по форме N 2-КФХ, утверждаемым министерством сельского хозяйства Российской Федерации.
Крикуненко В.В. обратилась в департамент имущественных отношений Краснодарского края с претензией от 15.03.2016, в которой просила заключить с ней на новый срок договор аренды земельного участка, представив проект договора аренды в приложении. Соответствующие документы были направлены в департамент почтой, о чем свидетельствует опись вложения с указанием претензии от 15.03.2016, проекта договора аренды земельного участка и кадастрового паспорта земельного участка. Опись вложения содержит штамп почты от 15.03.2016, а также подпись сотрудника почтовой службы в графе "проверил". Отправка данных материалов в департамент имущественных отношений Краснодарского края подтверждается почтовой квитанцией от 15.03.2016 (т. 1, л.д. 77-88). Кроме того, в материалы дела представлено заявление предпринимателя от 15.03.2016, полученное департаментом 21.03.2016, с просьбой рассмотреть претензию и заключить договор аренды земельного участка (т. 1, л.д. 133).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.
В пункте 2 статьи 39.17 Земельного кодекса предусмотрено, что в случае подачи заявления о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса к этому заявлению прилагаются документы, подтверждающие надлежащее использование такого земельного участка и предусмотренные перечнем, установленным в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель (в редакции, действующей с 01.03.2015).
Выбор способа защиты права на предоставление земельного участка в аренду без торгов принадлежит заявителю.
Арбитражный суд применяет по аналогии разъяснение, содержащееся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым в случае непредоставления земельного участка в порядке реализации исключительного права на оформление участка в аренду или в собственность заявитель вправе либо оспорить действия, решения соответствующего органа по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, либо обратиться с иском о понуждении к заключению договора в отношении данного земельного участка, который рассматривается по правилам статьи 445 ГК РФ.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Как было указано, Крикуненко В.В., как минимум, трижды обращалась в администрацию района, указанную ей департаментом в письме от 16.04.2015 N 52-1128ж/15-12.03, в качестве надлежащего органа по распоряжению земельным участком в форме предоставления его в аренду, и всякий раз получала отказы, при этом первый отказ, мотивированный непредставлением документов о надлежащем использовании земельного участка, последовал без предоставления Крикуненко В.В. возможности восполнить недостающие документы и без принятия администрацией каких-либо мер по проверке надлежащего использования земельного участка заявителем, при этом информация о конкретных нарушениях земельного законодательства, случаях ненадлежащего использования земельного участка у администрации, как видно из материалов дела, отсутствовала; последующие отказы администрации мотивированы нецелесообразностью заключения договора аренды земельного участка, в связи с недостижением установленных Законом Краснодарского края N 725-КЗ показателей урожайности и выращиванием подсолнуха на различных площадях, однако одно только недостижение определенного уровня урожайности само по себе не свидетельствует о ненадлежащем использовании земельного участка. Как верно указал суд первой инстанции, упомянутым краевым Законом не предусмотрена такая санкция за недостижение урожайности как отказ в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок тому же арендатору.
Подобная форма рассмотрения заявления арендатора о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок как, в частности, заключение о нецелесообразности заключения с ним договора аренды не предусмотрена земельным законодательством. При проведении заседаний комиссии управления сельского хозяйства и при составлении упомянутых актов от 15.07.2015 и от 21.08.2015 Крикуненко В.В. не присутствовала, о проведении соответствующих заседаний не уведомлялась, в связи с чем, она не могла дать своих пояснений по поводу выращивания тех или иных сельскохозяйственных культур.
Из материалов дела видно, что Прокуратура Краснодарского края в письме от 11.09.2015 N 7/1-758-2015 за подписью прокурора Краснодарского края указала, что в связи с выявленными нарушениями земельного законодательства при рассмотрении администрацией муниципального образования Белоглинского района заявления Крикуненко В.В. о предоставлении в аренду без торгов земельного участка прокуратурой Белоглинского района приняты меры прокурорского реагирования.
В представлении от 12.09.2015 на имя главы муниципального образования Белоглинский район прокуратура Белоглинского района отмечает необоснованность отказа в удовлетворении заявления Крикуненко В.В. в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок. Как установлено при проведении проверок ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль" и Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея, в деятельности Крикуненко В.В. нарушений требований законодательства, а также обязанностей, установленных договором аренды земельного участка, не обнаружено. За период нахождения земельного участка в пользовании Крикуненко В.В., а ранее в пользовании ее мужа - главы КФХ "Лугань" нарушений требований законодательства контрольно-надзорными органами не устанавливались.
Как верно указал суд первой инстанции, надлежащее использование земельного участка для целей его предоставления в аренду на новый срок без торгов должно оцениваться по формальным критериям, которые могут быть подтверждены объективными доказательствами: отсутствие задолженности по арендной плате и просрочек по ее внесению; отсутствие нарушений земельного законодательства и договора аренды земельного участка, достаточных для привлечения к административной ответственности либо для расторжению договора; использование земельного участка в целях сельскохозяйственного производства в соответствии с правилами севооборота, временными периодами выращивания и сбора сельскохозяйственных культур; отсутствие фактов загрязнения, захламления, несанкционированной застройки земельного участка сельскохозяйственного назначения; поддержание должного фитосанитарного состояния земельного участка.
Достижение определенной урожайности на земельном участке носит вероятностный характер и обусловлено совокупностью факторов, главным образом, природного характера, в том числе, такими как доступ к водным ресурсам, биохимический состав почвы, температурный режим, и не связано напрямую с одним только использованием земельного участка данным арендатором.
В соответствии с письмами департамента земельной политики, имущественных отношений и госсобственности министерства сельского хозяйства Российской Федерации от 07.09.2015 N 15-К-7915, от 18.08.2015 N 15-К-7629, недостижение урожайности по ряду сельскохозяйственных культур не может рассматриваться как ненадлежащее использование земельного участка.
Согласно письму управления сельского хозяйства от 09.12.2015 N 12-16/445 главе КФХ Крикуненко В.В. за период с 2013 по 2015 годы было выплачено субсидий на оказание несвязанной поддержки на 1 га посевной площади в сумме 290 000 рублей 28 копеек.
В соответствии с актами обследования земельного участка от 02.09.2013 N 132-13, от 16.06.2014 N 134-14, от 05.02.2015 N 17-15, составленными ГКУ КК "Кубаньземконтроль", земельный участок используется для выращивания сельскохозяйственных культур, состояние земельного участка удовлетворительное, по арендной плате задолженности нет, нарушений земельного законодательства не выявлено.
В акте обследования от 12.10.2015 N 173-15 указано на неудовлетворительное состояние участка в виде разросшихся сорняков, однако в этой время земельный участок был обработан дисковыми орудиями после уборки пшеницы урожая 2015 года, то есть участок в этот год фактически использовался для выращивания пшеницы и на момент осмотра находился в состоянии после снятия урожая пшеницы. Нарушений земельного законодательства также не выявлено.
В материалы дела также представлены форма N 1-КФХ от 31.12.2015, форма N 1-КФХ от 31.12.2014, форма N 1-КФХ от 31.12.2013, в которых указывается на получение Крикуненко В.В. государственной поддержки в виде субсидий.
Согласно акту сверки по состоянию на 31.12.2015 по арендной плате имеется переплата.
Как верно указал суд первой инстанции, ни департаментом, ни администрацией не приводятся доказательства нарушения Крикуненко В.В. условий договора аренды земельного участка относительно сроков внесения арендной платы, не приводятся факты привлечения Крикуненко В.В. к административной или иной ответственности за нарушение требований земельного законодательства, не оспаривается договор аренды земельного участка. Неполучение урожаев на определенном уровне не свидетельствует о ненадлежащем использовании земельного участка, поскольку не всегда обусловлено ненадлежащим уровнем хозяйствования на земельном участке, а может быть вызвано климатическими, природными, иными объективными факторами, в том числе, такими как химическое состояние почв, их плодородие, засуха и т.п. Для определения надлежащего использования земельного участка достаточно соблюдения формальных критериев, таких как получение субсидий из бюджета, получение урожаев, отсутствие нарушений земельного законодательства, соблюдение договора аренды земельного участка. Достижение определенного законом показателя урожайности может также служить доказательством надлежащего использования земельного участка, однако отклонение от норм урожайности вовсе не исключает надлежащее использование земельного участка. Ни департамент, ни администрация не доказали, что получение меньших по сравнению с заранее установленными объемами урожаев явились следствием ненадлежащего использования земельного участка. Договором аренды земельного участка не предусмотрены обязательства арендатора по получению урожаев определенного уровня по отдельным сельскохозяйственным культурам.
Суд первой инстанции правомерно указал, что данные администрацией района отказы в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок являются незаконными, поскольку администрацией неправильно истолкован критерий надлежащего использования земельного участка, а при рассмотрении обращений Крикуненко В.В. ей не была дана возможность предоставить доказательства надлежащего использования земельного участка, которые у нее имелись. То есть на момент обращения в администрацию Крикуненко В.В. соответствовала тем критериям, которые необходимы для заключения с ней договора аренды земельного участка без торгов на новый срок.
Поскольку администрация на момент принятия соответствующих решений действовала от имени Краснодарского края, осуществляя полномочия департамента, а затем к департаменту эти полномочия возвратились, департамент в ответ на претензию Крикуненко В.В. должен был либо принять решение о предоставлении земельного участка ей в аренду на новый срок без торгов, либо подписать предложенный ею договор аренды земельного участка или подписать его с протоколом разногласий.
Суд также верно принял во внимание то, что в случае отказа Крикуненко В.В. в настоящем иске по формальным основаниям (ненадлежащий способ защиты, необращение с жалобой в арбитражный суд на принятые администрацией решения об отказе в предоставлении земельного участка, отсутствие вины департамента), предприниматель окончательно утратит возможность получения земельного участка в аренду без торгов, поскольку срок договора аренды земельного участка истек, и при обращении в настоящее время с заявлением в департамент ей будет отказано по одному только основанию прекращения договора аренды, при этом трехмесячный срок для обжалования в арбитражный суд отказов администрации давно истек.
Между тем, Крикуненко В.В. обратилась до истечения срока договора аренды земельного участка в 2015 году в надлежащий орган с заявлением о предоставлении ей земельного участка в аренду на новый срок.
При таких обстоятельствах право Крикуненко В.В. на предоставление ей земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов подлежит защите избранным заявителем способом в виде обязания департамента заключить договор аренды спорного земельного участка.
При указанных обстоятельствах довод заявителя жалобы об обращении предпринимателя в департамент по истечении срока действия договора аренды 2005 года судом апелляционной инстанции не принимается.
Предпринимателю неоднократно отказывалось в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок по основанию, которое не может свидетельствовать о ненадлежащем использовании земельного участка, однако сроки для оспаривания данных отказов прошли, и при обращении с очередным заявлением о предоставлении земельного участка в аренду в настоящее время заявитель уже не сможет сослаться на свой статус арендатора земельного участка, поскольку договор аренды содержит оговорку о прекращении его действия в связи с истечением срока.
При таких обстоятельствах на стороне администрации, а после передачи полномочий по распоряжению земельным участком - на стороне департамента возникла обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок без проведения торгов в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 12 статьи 39.8 Земельного кодекса при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.
В подпункте 11 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса указано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта (на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества).
В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса ("Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов") в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьи 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проектов договора аренды земельного участка в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты договора для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, либо принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю.
Оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, применительно к спорному земельному участку судом первой инстанции не выявлено.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края оснований для отказа в предоставлении земельного участка, указанных в статье 39.16 Земельного кодекса, не привел.
В соответствии с кадастровым паспортом от 30.09.2005 N 03/05-03-3700 площадь земельного участка соответствует материалам межевания.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.08.2016 N 23/211/002/2016-269 земельный участок с кадастровым номером 23:03:0103001:4 находится в собственности Краснодарского края, в отношении земельного участка зарегистрирована аренда в пользу Крикуненко Виктории Васильевны на основании договора аренды от 08.08.2005 N 0000001086.
При таких обстоятельствах арбитражный суд верно посчитал заявление Крикуненко В.В. подлежащим удовлетворению. В противном случае, несмотря на доводы департамента об отсутствии у него обязанности заключить договор аренды земельного участка, об отсутствии его вины в решениях, принимавшихся администрацией района, о заключении договора аренды земельного участка по усмотрению департамента, об избрании ненадлежащего способа защиты, Крикуненко В.В. утратит предусмотренное Земельным кодексом право на предоставление земельного участка в аренду на новый срок без торгов.
Как видно из материалов дела, департамент относительно конкретных условий договора аренды земельного участка, подлежащего заключению с Крикуненко В.В., возражений не представил, свой вариант договора аренды земельного участка с условиями по цене арендной платы и иными существенными условиями не предложил, несмотря на то, что суд первой инстанции предлагал департаменту в письменном виде по каждому спорному условию проекта договора аренды земельного участка, предложенного заявителем.
Суд первой инстанции, исходя из того, что поскольку договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, является нормативно регулируемым, а размер арендной платы по такому договору определяется собственником земельного участка в соответствии с нормативными правовыми актами, в данном случае - Краснодарского края, фактически обязал департамент направить договор аренды земельного участка (обязал заключить договор) в соответствии с типовой формой договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, применяемой департаментом имущественных отношений Краснодарского края, с определением самим департаментом размера арендной платы в соответствии с нормативными правовыми актами Краснодарского края.
Ссылки департамента на отсутствие оснований к понуждению заключить договор аренды земельного участка при данных конкретных обстоятельствах дела основаны на неверном понимании и толковании норм материального права.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, доводов, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, не приведено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.04.2017 по делу N А32-17924/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.НАРЫШКИНА
Судьи
В.В.ВАНИН
Н.В.КОВАЛЕВА
Н.В.НАРЫШКИНА
Судьи
В.В.ВАНИН
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)