Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановой Ю.И.
судей В.Л. Новик, И.В. Пономаревой
при ведении протокола судебного заседания секретарем Конозовой Е.В.
при участии:
от ЗАО "Восточное" - представитель не явился, извещен (до и после перерыва)
- от департамента имущественных отношений Краснодарского края - представитель не явился, извещен (до и после перерыва);
- от третьих лиц - представители не явились, извещены (до и после перерыва).
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 13.07.2017 по делу N А32-43835/2016
по заявлению ЗАО "Восточное" (ОГРН 1062358000011)
о признании незаконным отказа департамента имущественных отношений Краснодарского края в предоставлении в собственность за плату без торгов земельного участка сельскохозяйственного назначения, об обязании принять решение о предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения в собственность за плату без проведения торгов
при участии третьих лиц - управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края, публичного акционерного общества "Мегафон",
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.
закрытое акционерное общество "Восточное" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 07.09.2016 N 52-24503/16-32.20 в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703002:1 площадью 5951008 кв. м категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Краснодарский край, участок находится примерно в 14,5 км по направлению на ЮВ от ориентира ст. Старощербиновская (Щербиновский район, СПК (колхоз) "Восточный", участок N 48), расположенного за пределами участка; обязании департамента имущественных отношений Краснодарского края в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703002:1 площадью 5951008 кв. м, в размере 20 процентов его кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 07.09.2016.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2017по делу N А32-43835/2016 признан незаконным, не соответствующим Земельному кодексу Российской Федерации отказ департамента имущественных отношений Краснодарского края, выраженный в письме от 07.09.2016 N 52-24503/16-32.20, в предоставлении закрытому акционерному обществу "Восточное" (ОГРН 1062358000011) в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703002:1 площадью 5 951 008 кв. м категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного использования (фонд перераспределения), расположенного по адресу: Краснодарский край, Щербиновский р-н, ст. Старощербиновская, СПК (колхоз) "Восточный", участок N 48.
Суд обязал департамент имущественных отношений Краснодарского края в течение десяти дней с даты вступления настоящего решения в законную силу принять решение о предоставлении закрытому акционерному обществу "Восточное" (ОГРН 1062358000011) в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703002:1 площадью 5 951 008 кв. м категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного использования (фонд перераспределения), расположенного по адресу: Краснодарский край, Щербиновский р-н, ст. Старощербиновская, СПК (колхоз) "Восточный", участок N 48, а также подготовить и направить закрытому акционерному обществу "Восточное" (ОГРН 1062358000011) подписанный департаментом имущественных отношений Краснодарского края проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703002:1 площадью 5 951 008 кв. м категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного использования (фонд перераспределения), расположенного по адресу: Краснодарский край, Щербиновский р-н, ст. Старощербиновская, СПК (колхоз) "Восточный", участок N 48.
В части требования об установлении выкупной цены земельного участка в размере двадцати процентов от кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 07 сентября 2016 года, заявление оставлено без рассмотрения.
С департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу закрытого акционерного общества "Восточное" (ОГРН 1062358000011) взыскано 3 000 руб. возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по заявлению.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил судебный акт отменить, в иске отказать. В обоснование жалобы заявитель указал, что истец утратил право на предоставление земельного участка в собственность, поскольку договор о предоставлении земельного участка в аренду от 13.01.1998 г. N 8836000019 был заключен сроком на 5 лет. Дополнительные соглашения о продлении срока являются ничтожными. Воля сторон была выражена в прекращении арендных отношений. ЗАО "Восточное" не относится к тем землепользователям, которым участки предоставляются в аренду без торгов и предварительной публикации. Заявитель утратил право на предоставление земельного участка в собственность. Судом не исследован довод, что испрашиваемый истцом земельный участок не тождественен земельному участку, переданному первоначально по договору аренды. На земельном участке имеется дорога и памятник культуры. Запрещается приватизация земельных участков в границах территории общего пользования.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Через канцелярию суда от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей.
В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 26.09.2017 г. до 05.04.2017 г.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации Щербиновского района Краснодарского края от 22.04.1993 N 199 МП "Щербиновское" решением учредительного собрания реорганизовано в ТОО "Восточное".
Администрацией Щербиновского района и ТОО "Восточное" был заключен договор от 20.05.1993 N 67 аренды земельных участков площадью 1233 га для выращивания сельскохозяйственных культур.
На основании постановления главы Щербиновского района от 26.04.2000 N 166 зарегистрирован СПК "Восточный" в результате реорганизации путем преобразования ТОО "Восточное".
ЗАО "Восточное" является правопреемником указанных организаций, что подтверждается письмом Межрайонное инспекции Федеральной налоговой службы России N 2 по Краснодарскому краю от 21.01.2010 N 06-07/00385 и не оспаривается департаментом.
Согласно письму Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 16.11.2016 N 29-26/635 из земельного участка площадью 1233 га при межевании были образованы два земельных участка - с кадастровыми номерами 23:36:0703001:2 и 23:36:0703002:1.
Департаментом в обжалуемом отказе не оспаривалось формирование спорного земельного участка из первоначального земельного массива площадью 1233 гектара.
В августе 2016 г. ЗАО "Восточное" обратилось в Департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении в собственность за плату в размере 20 процентов от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703002:1 площадью 5951008 кв. категория земель: земли селькохозяйственного назначения, разрешенное пользование- для сельскохозяйственного использования, адрес месторасположения Краснодарский край, Щербиновский район, примерно в 14.5 км по направлению на юго-восток от ориентира ст. Старощербиновская, Щербиновский район, СПК (колхоз) "Восточный", участок N 48.
По обращению ЗАО "Восточное" департамент имущественных отношений Краснодарского края в письме от 07.09.2016 N 52-2450/16-32.20 отказал в предоставлении государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельного участка, приведя следующие основания. Дополнительные соглашения от 07.04.2003 N 3 и от 07.07.2008 N 4 к договорам аренды земельных участков 1998 года имеют признаки ничтожных сделок. В связи с недействительностью соглашений о продлении договора аренды земельного участка общество обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность по истечении срока договора аренды. В границах участка расположен объект археологического наследия курган "Патриот 2", в связи с чем, земельный участок следует признать ограниченным в обороте. В состав земельного участка входит полевая дорога. Приватизация земельного участка в составе земель общего пользования недопустима.
Указанное явилось основанием для подачи настоящего иска в суд.
Оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований в части.
В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса (в применимой к рассматриваемым отношениям редакции) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ.
Законом N 101-ФЗ установлено, что правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом, Гражданским кодексом, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 1). Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается (пункт 5 статьи 1). Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10).
Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если соответствующее заявление подано до дня истечения срока договора аренды земельного участка.
Статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 г. N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" определено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этих участков.
Законом Краснодарского края от 101.10.2006 г. N 1101-КЗ "О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, из фонда перераспределения земель Краснодарского края" органы местного самоуправления соответствующих муниципальных образований согласно приложению 1 к Закону наделяются государственными полномочиями по распоряжению земельными участками.
Ответчиком не оспаривается, что заявление подано истцом надлежащим образом.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаконности отказа Департаментом в предоставлении обществу в собственность испрашиваемого земельного участка.
Судом установлено, что обществом представлены в дело материалы землеустройства, которые свидетельствуют о непрерывном владении обществом и его правопредшественниками земельным массивом, из которого впоследствии был сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:36:0703002:1.
В соответствии с письмом департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 23.08.2016 N 71-9610/16-03-01 публично-правовые ограничения в обороте земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703002:1 отсутствуют. При этом в границах участка расположен объект археологического наследия курган "Патриот 2".
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 17.01.2017 спорный земельный участок находится в собственности Краснодарского края, на участок зарегистрировано обременение в виде договора аренды в пользу ЗАО "Восточное".
Постановлением главы Щербиновского района от 25.12.1997 N 597 аренда земельного участка пашни фонда перераспределения площадью 1233 га продлена ТОО "Восточное" на 5 лет.
Постановлением главы Щербиновского района от 07.04.2003 N 199 срок аренды земельного участка, площадь которого была уменьшена до 1192 га, продлен до 01.08.2012.
В материалы дела представлено дополнительное соглашение от 31.12.2002 N 1 к договору аренды от 13.01.1998 N 177, которым срок аренды был продлен до 13.01.2003, а также дополнительное соглашение N 5 от 07.07.2008, которым срок аренды земельного участка был установлен до 13.01.2047.
Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод департамента, что данные дополнительные соглашения являются недействительными (ничтожными) сделками, в связи с их заключением без предварительной публикации о наличии свободных земельных участков и проведения торгов на право аренды как основания для отказа в иске, поскольку в соответствии с пунктом 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", данное обстоятельство не исключает возобновления договора аренды земельного участка, заключенного в 1993 году, на неопределенный срок в порядке статьи 621 ГК РФ. Судом установлено, что ЗАО "Восточное" на протяжении 20 лет пользовалось земельным участком по назначению, оплачивало арендную плату, возражений по использованию спорного участка муниципальными органами заявлено не было.
Таким образом, поскольку заявитель продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора и арендодатель не заявил соответствующих возражений, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. На основании изложенного, в данной части доводы апелляционной жалобы ответчика подлежат отклонению. Заявитель сохраняет право на приобретение земельного участка в собственность без торгов как арендатор земельного участка по договору аренды, возобновленному на неопределенный срок.
Также необоснованны доводы Департамента о невозможности предоставления участка ввиду нахождения на нем полевых дорог (мест общего пользования).
Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, департаментом не доказано использование полевых дорог для сообщения между населенными пунктами или для соединения автомобильных дорог (выезда на автомобильную дорогу общего пользования). Департаментом не доказано отнесение полевых дорог к дорогам общего пользования, доступ к которым не ограничен и которые предназначены для проезда через земельный участок к другим землям, природным объектам или дорогам. Внутрихозяйственные полевые дороги не препятствуют приватизации земельного участка, поскольку не относятся к землям общего пользования. В соответствии с выпиской из реестра муниципального имущества МО Щербиновский район от 16.11.2016 г. N 01-6406/1619 в реестре муниципального имущества муниципального образования Щербиновский район объект полевая дорога в составе земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703002:1 не значится.
Относительно довода департамента о наличии на земельном участке кургана-объекта культурного наследия, арбитражный суд отмечает, что в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в случае, если в пределах земельного участка или водного объекта обнаружен объект археологического наследия, со дня обнаружения данного объекта археологического наследия собственник земельного участка или водного объекта либо пользователь им владеет, пользуется или распоряжается такими земельным участком или водным объектом с соблюдением условий, установленных настоящим Федеральным законом для обеспечения сохранности выявленного объекта культурного наследия. Объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно. Объекты археологического наследия, а также все археологические предметы, залегающие на поверхности земли, в земле или под водой, находятся в государственной собственности.
На основании изложенного, судом первой инстанции сделан правильный вывод, что наличие на спорном земельном участке и в его недрах объекта археологического наследия - кургана - не препятствует приватизации земельного участка, поскольку объект археологического наследия приватизации не подлежит, на него не распространяется ни право аренды, ни право собственности общества, юридически этот объект выделен из земельного участка и представляет собой самостоятельный объект вещных прав, принадлежащий исключительно государству.
Общество в результате выкупа земельного участка собственником кургана не становится. Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" - устанавливает нормы, допускающие приватизацию земельного участка при наличии на участке объекта археологического наследия, оснований для применения установленных Земельным кодексом Российской Федерации общих правил об ограниченной оборотоспособности земельных участков, занятых объектами археологического наследия.
Судом установлено, что спорный земельный участок занят курганом в незначительной его части, что не должно препятствовать приватизации земельного участка, которая не распространяется на курган как археологический объект, включающий поверхностный почвенный слой и культурные слои в недрах земельного участка, хранящие артефакты прошлых исторических эпох. Заявителем не представлено доказательств наличия у спорного участка статуса ограниченного в обороте.
Также, судом первой инстанции обоснованно указано, что наличие на земельном участке линейных объектов (подземная линия волоконно-оптической связи ПАО "Мегафон") не препятствует приватизации земельного участка, поскольку оформление на участок права собственности арендатора не исключает обременение участка правами иных лиц, объекты которых были правомерно возведены на участке или проложены под поверхностным почвенным слоем ранее сделки приватизации.
В обоснование жалобы заявитель указал, что судом первой инстанции не исследован довод, что испрашиваемый истцом земельный участок не тождественен земельному участку, переданному первоначально по договору аренды. Данный довод подлежит отклонению судом апелляционной инстанции.
Как указано выше, Администрацией Щербиновского района и ТОО "Восточное" был заключен договор от 20.05.1993 N 67 аренды земельных участков площадью 1233 га для выращивания сельскохозяйственных культур.
На основании постановления главы Щербиновского района от 26.04.2000 N 166 зарегистрирован СПК "Восточный" в результате реорганизации путем преобразования ТОО "Восточное".
Согласно письму Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 16.11.2016 N 29-26/635 из земельного участка площадью 1233 га при межевании были образованы два земельных участка - с кадастровыми номерами 23:36:0703001:2 и 23:36:0703002:1 площадью 6281527 кв. м и 5951008 кв. м соответственно.
Из материалов дела следует, что обществу изначально было предоставлено в аренду 1233 га. пашни в соответствии с постановлением Главы Щербиновского района от 25.12.97 г. N 597. Постановлением Главы Щербиновского района от 07.04.2003 г. N 199 указано считать площадь земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного колхозу "Восточный" договором от 13.01.98 г. N 177 равным 1192 га. Продлить срок действия договора до 01.08.2012 г., о чем заключено дополнительное соглашение N 3.
Между тем, материалы дела не содержат доказательств фактического уменьшения площади спорного земельного участка, ответчиком не пояснено, за счет чего уменьшен участок (исключение памятника культуры, производственной дороги и т.д.) При межевании спорного участка, изначально его площадь была определена 1233 га и образованы новые два участка. Факт использования участков истцом в изначальном размере подтвержден заключением сторонами дополнительных соглашений от 07.07.2008 г. Кроме того, департамент, ссылаясь на недействительность соглашений от 07.07.2008 г., фактически подтвердил пользование истцом спорным земельным участком в изначальном размере на основании продления договора аренды на неопределенный срок в отношении изначально предоставленного земельного участка.
При таких обстоятельствах арбитражный суд не находит оснований для отказа заявителю в реализации установленного статьей 39.3 Земельного кодекса исключительного права на выкуп земельного участка без торгов.
Иных доводов несогласия с судебным актом, сторонами не заявлено. В части оставления требований без рассмотрения, доводы о несогласии с судебным актом сторонами не заявлены.
Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что податель жалобы не представил доказательств, подтверждающие доводы о наличии оснований для отмены оспариваемого решения.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2017 по делу N А32-43835/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.10.2017 N 15АП-13814/2017 ПО ДЕЛУ N А32-43835/2016
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 октября 2017 г. N 15АП-13814/2017
Дело N А32-43835/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановой Ю.И.
судей В.Л. Новик, И.В. Пономаревой
при ведении протокола судебного заседания секретарем Конозовой Е.В.
при участии:
от ЗАО "Восточное" - представитель не явился, извещен (до и после перерыва)
- от департамента имущественных отношений Краснодарского края - представитель не явился, извещен (до и после перерыва);
- от третьих лиц - представители не явились, извещены (до и после перерыва).
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 13.07.2017 по делу N А32-43835/2016
по заявлению ЗАО "Восточное" (ОГРН 1062358000011)
о признании незаконным отказа департамента имущественных отношений Краснодарского края в предоставлении в собственность за плату без торгов земельного участка сельскохозяйственного назначения, об обязании принять решение о предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения в собственность за плату без проведения торгов
при участии третьих лиц - управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края, публичного акционерного общества "Мегафон",
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.
установил:
закрытое акционерное общество "Восточное" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 07.09.2016 N 52-24503/16-32.20 в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703002:1 площадью 5951008 кв. м категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Краснодарский край, участок находится примерно в 14,5 км по направлению на ЮВ от ориентира ст. Старощербиновская (Щербиновский район, СПК (колхоз) "Восточный", участок N 48), расположенного за пределами участка; обязании департамента имущественных отношений Краснодарского края в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703002:1 площадью 5951008 кв. м, в размере 20 процентов его кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 07.09.2016.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2017по делу N А32-43835/2016 признан незаконным, не соответствующим Земельному кодексу Российской Федерации отказ департамента имущественных отношений Краснодарского края, выраженный в письме от 07.09.2016 N 52-24503/16-32.20, в предоставлении закрытому акционерному обществу "Восточное" (ОГРН 1062358000011) в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703002:1 площадью 5 951 008 кв. м категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного использования (фонд перераспределения), расположенного по адресу: Краснодарский край, Щербиновский р-н, ст. Старощербиновская, СПК (колхоз) "Восточный", участок N 48.
Суд обязал департамент имущественных отношений Краснодарского края в течение десяти дней с даты вступления настоящего решения в законную силу принять решение о предоставлении закрытому акционерному обществу "Восточное" (ОГРН 1062358000011) в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703002:1 площадью 5 951 008 кв. м категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного использования (фонд перераспределения), расположенного по адресу: Краснодарский край, Щербиновский р-н, ст. Старощербиновская, СПК (колхоз) "Восточный", участок N 48, а также подготовить и направить закрытому акционерному обществу "Восточное" (ОГРН 1062358000011) подписанный департаментом имущественных отношений Краснодарского края проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703002:1 площадью 5 951 008 кв. м категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного использования (фонд перераспределения), расположенного по адресу: Краснодарский край, Щербиновский р-н, ст. Старощербиновская, СПК (колхоз) "Восточный", участок N 48.
В части требования об установлении выкупной цены земельного участка в размере двадцати процентов от кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 07 сентября 2016 года, заявление оставлено без рассмотрения.
С департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу закрытого акционерного общества "Восточное" (ОГРН 1062358000011) взыскано 3 000 руб. возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по заявлению.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил судебный акт отменить, в иске отказать. В обоснование жалобы заявитель указал, что истец утратил право на предоставление земельного участка в собственность, поскольку договор о предоставлении земельного участка в аренду от 13.01.1998 г. N 8836000019 был заключен сроком на 5 лет. Дополнительные соглашения о продлении срока являются ничтожными. Воля сторон была выражена в прекращении арендных отношений. ЗАО "Восточное" не относится к тем землепользователям, которым участки предоставляются в аренду без торгов и предварительной публикации. Заявитель утратил право на предоставление земельного участка в собственность. Судом не исследован довод, что испрашиваемый истцом земельный участок не тождественен земельному участку, переданному первоначально по договору аренды. На земельном участке имеется дорога и памятник культуры. Запрещается приватизация земельных участков в границах территории общего пользования.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Через канцелярию суда от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей.
В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 26.09.2017 г. до 05.04.2017 г.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации Щербиновского района Краснодарского края от 22.04.1993 N 199 МП "Щербиновское" решением учредительного собрания реорганизовано в ТОО "Восточное".
Администрацией Щербиновского района и ТОО "Восточное" был заключен договор от 20.05.1993 N 67 аренды земельных участков площадью 1233 га для выращивания сельскохозяйственных культур.
На основании постановления главы Щербиновского района от 26.04.2000 N 166 зарегистрирован СПК "Восточный" в результате реорганизации путем преобразования ТОО "Восточное".
ЗАО "Восточное" является правопреемником указанных организаций, что подтверждается письмом Межрайонное инспекции Федеральной налоговой службы России N 2 по Краснодарскому краю от 21.01.2010 N 06-07/00385 и не оспаривается департаментом.
Согласно письму Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 16.11.2016 N 29-26/635 из земельного участка площадью 1233 га при межевании были образованы два земельных участка - с кадастровыми номерами 23:36:0703001:2 и 23:36:0703002:1.
Департаментом в обжалуемом отказе не оспаривалось формирование спорного земельного участка из первоначального земельного массива площадью 1233 гектара.
В августе 2016 г. ЗАО "Восточное" обратилось в Департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении в собственность за плату в размере 20 процентов от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703002:1 площадью 5951008 кв. категория земель: земли селькохозяйственного назначения, разрешенное пользование- для сельскохозяйственного использования, адрес месторасположения Краснодарский край, Щербиновский район, примерно в 14.5 км по направлению на юго-восток от ориентира ст. Старощербиновская, Щербиновский район, СПК (колхоз) "Восточный", участок N 48.
По обращению ЗАО "Восточное" департамент имущественных отношений Краснодарского края в письме от 07.09.2016 N 52-2450/16-32.20 отказал в предоставлении государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельного участка, приведя следующие основания. Дополнительные соглашения от 07.04.2003 N 3 и от 07.07.2008 N 4 к договорам аренды земельных участков 1998 года имеют признаки ничтожных сделок. В связи с недействительностью соглашений о продлении договора аренды земельного участка общество обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность по истечении срока договора аренды. В границах участка расположен объект археологического наследия курган "Патриот 2", в связи с чем, земельный участок следует признать ограниченным в обороте. В состав земельного участка входит полевая дорога. Приватизация земельного участка в составе земель общего пользования недопустима.
Указанное явилось основанием для подачи настоящего иска в суд.
Оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований в части.
В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса (в применимой к рассматриваемым отношениям редакции) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ.
Законом N 101-ФЗ установлено, что правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом, Гражданским кодексом, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 1). Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается (пункт 5 статьи 1). Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10).
Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если соответствующее заявление подано до дня истечения срока договора аренды земельного участка.
Статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 г. N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" определено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этих участков.
Законом Краснодарского края от 101.10.2006 г. N 1101-КЗ "О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, из фонда перераспределения земель Краснодарского края" органы местного самоуправления соответствующих муниципальных образований согласно приложению 1 к Закону наделяются государственными полномочиями по распоряжению земельными участками.
Ответчиком не оспаривается, что заявление подано истцом надлежащим образом.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаконности отказа Департаментом в предоставлении обществу в собственность испрашиваемого земельного участка.
Судом установлено, что обществом представлены в дело материалы землеустройства, которые свидетельствуют о непрерывном владении обществом и его правопредшественниками земельным массивом, из которого впоследствии был сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:36:0703002:1.
В соответствии с письмом департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 23.08.2016 N 71-9610/16-03-01 публично-правовые ограничения в обороте земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703002:1 отсутствуют. При этом в границах участка расположен объект археологического наследия курган "Патриот 2".
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 17.01.2017 спорный земельный участок находится в собственности Краснодарского края, на участок зарегистрировано обременение в виде договора аренды в пользу ЗАО "Восточное".
Постановлением главы Щербиновского района от 25.12.1997 N 597 аренда земельного участка пашни фонда перераспределения площадью 1233 га продлена ТОО "Восточное" на 5 лет.
Постановлением главы Щербиновского района от 07.04.2003 N 199 срок аренды земельного участка, площадь которого была уменьшена до 1192 га, продлен до 01.08.2012.
В материалы дела представлено дополнительное соглашение от 31.12.2002 N 1 к договору аренды от 13.01.1998 N 177, которым срок аренды был продлен до 13.01.2003, а также дополнительное соглашение N 5 от 07.07.2008, которым срок аренды земельного участка был установлен до 13.01.2047.
Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод департамента, что данные дополнительные соглашения являются недействительными (ничтожными) сделками, в связи с их заключением без предварительной публикации о наличии свободных земельных участков и проведения торгов на право аренды как основания для отказа в иске, поскольку в соответствии с пунктом 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", данное обстоятельство не исключает возобновления договора аренды земельного участка, заключенного в 1993 году, на неопределенный срок в порядке статьи 621 ГК РФ. Судом установлено, что ЗАО "Восточное" на протяжении 20 лет пользовалось земельным участком по назначению, оплачивало арендную плату, возражений по использованию спорного участка муниципальными органами заявлено не было.
Таким образом, поскольку заявитель продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора и арендодатель не заявил соответствующих возражений, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. На основании изложенного, в данной части доводы апелляционной жалобы ответчика подлежат отклонению. Заявитель сохраняет право на приобретение земельного участка в собственность без торгов как арендатор земельного участка по договору аренды, возобновленному на неопределенный срок.
Также необоснованны доводы Департамента о невозможности предоставления участка ввиду нахождения на нем полевых дорог (мест общего пользования).
Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, департаментом не доказано использование полевых дорог для сообщения между населенными пунктами или для соединения автомобильных дорог (выезда на автомобильную дорогу общего пользования). Департаментом не доказано отнесение полевых дорог к дорогам общего пользования, доступ к которым не ограничен и которые предназначены для проезда через земельный участок к другим землям, природным объектам или дорогам. Внутрихозяйственные полевые дороги не препятствуют приватизации земельного участка, поскольку не относятся к землям общего пользования. В соответствии с выпиской из реестра муниципального имущества МО Щербиновский район от 16.11.2016 г. N 01-6406/1619 в реестре муниципального имущества муниципального образования Щербиновский район объект полевая дорога в составе земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703002:1 не значится.
Относительно довода департамента о наличии на земельном участке кургана-объекта культурного наследия, арбитражный суд отмечает, что в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в случае, если в пределах земельного участка или водного объекта обнаружен объект археологического наследия, со дня обнаружения данного объекта археологического наследия собственник земельного участка или водного объекта либо пользователь им владеет, пользуется или распоряжается такими земельным участком или водным объектом с соблюдением условий, установленных настоящим Федеральным законом для обеспечения сохранности выявленного объекта культурного наследия. Объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно. Объекты археологического наследия, а также все археологические предметы, залегающие на поверхности земли, в земле или под водой, находятся в государственной собственности.
На основании изложенного, судом первой инстанции сделан правильный вывод, что наличие на спорном земельном участке и в его недрах объекта археологического наследия - кургана - не препятствует приватизации земельного участка, поскольку объект археологического наследия приватизации не подлежит, на него не распространяется ни право аренды, ни право собственности общества, юридически этот объект выделен из земельного участка и представляет собой самостоятельный объект вещных прав, принадлежащий исключительно государству.
Общество в результате выкупа земельного участка собственником кургана не становится. Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" - устанавливает нормы, допускающие приватизацию земельного участка при наличии на участке объекта археологического наследия, оснований для применения установленных Земельным кодексом Российской Федерации общих правил об ограниченной оборотоспособности земельных участков, занятых объектами археологического наследия.
Судом установлено, что спорный земельный участок занят курганом в незначительной его части, что не должно препятствовать приватизации земельного участка, которая не распространяется на курган как археологический объект, включающий поверхностный почвенный слой и культурные слои в недрах земельного участка, хранящие артефакты прошлых исторических эпох. Заявителем не представлено доказательств наличия у спорного участка статуса ограниченного в обороте.
Также, судом первой инстанции обоснованно указано, что наличие на земельном участке линейных объектов (подземная линия волоконно-оптической связи ПАО "Мегафон") не препятствует приватизации земельного участка, поскольку оформление на участок права собственности арендатора не исключает обременение участка правами иных лиц, объекты которых были правомерно возведены на участке или проложены под поверхностным почвенным слоем ранее сделки приватизации.
В обоснование жалобы заявитель указал, что судом первой инстанции не исследован довод, что испрашиваемый истцом земельный участок не тождественен земельному участку, переданному первоначально по договору аренды. Данный довод подлежит отклонению судом апелляционной инстанции.
Как указано выше, Администрацией Щербиновского района и ТОО "Восточное" был заключен договор от 20.05.1993 N 67 аренды земельных участков площадью 1233 га для выращивания сельскохозяйственных культур.
На основании постановления главы Щербиновского района от 26.04.2000 N 166 зарегистрирован СПК "Восточный" в результате реорганизации путем преобразования ТОО "Восточное".
Согласно письму Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 16.11.2016 N 29-26/635 из земельного участка площадью 1233 га при межевании были образованы два земельных участка - с кадастровыми номерами 23:36:0703001:2 и 23:36:0703002:1 площадью 6281527 кв. м и 5951008 кв. м соответственно.
Из материалов дела следует, что обществу изначально было предоставлено в аренду 1233 га. пашни в соответствии с постановлением Главы Щербиновского района от 25.12.97 г. N 597. Постановлением Главы Щербиновского района от 07.04.2003 г. N 199 указано считать площадь земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного колхозу "Восточный" договором от 13.01.98 г. N 177 равным 1192 га. Продлить срок действия договора до 01.08.2012 г., о чем заключено дополнительное соглашение N 3.
Между тем, материалы дела не содержат доказательств фактического уменьшения площади спорного земельного участка, ответчиком не пояснено, за счет чего уменьшен участок (исключение памятника культуры, производственной дороги и т.д.) При межевании спорного участка, изначально его площадь была определена 1233 га и образованы новые два участка. Факт использования участков истцом в изначальном размере подтвержден заключением сторонами дополнительных соглашений от 07.07.2008 г. Кроме того, департамент, ссылаясь на недействительность соглашений от 07.07.2008 г., фактически подтвердил пользование истцом спорным земельным участком в изначальном размере на основании продления договора аренды на неопределенный срок в отношении изначально предоставленного земельного участка.
При таких обстоятельствах арбитражный суд не находит оснований для отказа заявителю в реализации установленного статьей 39.3 Земельного кодекса исключительного права на выкуп земельного участка без торгов.
Иных доводов несогласия с судебным актом, сторонами не заявлено. В части оставления требований без рассмотрения, доводы о несогласии с судебным актом сторонами не заявлены.
Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что податель жалобы не представил доказательств, подтверждающие доводы о наличии оснований для отмены оспариваемого решения.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2017 по делу N А32-43835/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.Л.НОВИК
И.В.ПОНОМАРЕВА
В.Л.НОВИК
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)