Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 ноября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С.,
в отсутствие представителей сторон,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Соколовского Дениса Сергеевича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 11 сентября 2017 года по делу N А32-9281/2017
по иску администрации муниципального образования город Краснодар
к ответчику Соколовскому Денису Сергеевичу
о расторжении договора аренды земельного участка, о взыскании задолженности,
принятое в составе судьи Куликова О.Б.,
администрация г. Краснодара (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Соколовскому Денису Сергеевичу (далее - ответчик) о расторжении договора аренды N 4300017245 от 22.03.2011; обязании ответчика освободить и вернуть администрации земельный участок общей площадью 746 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304058:49, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Карасунская Набережная, 24/1, путем подписания акта приема-передачи земельного участка; о взыскании задолженности за период с 01.02.2015 по 30.09.2016 в размере 412 542 руб. 60 коп., неустойки по состоянию на 15.09.2016 в сумме 29 502 руб. 98 коп., а также неустойки, начисленной на сумму долга с 01.10.2016 по день фактической оплаты задолженности (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений первоначально заявленных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком существенно нарушены условия договора аренды N 4300017245 от 22.03.2011.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2017 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Суд первой инстанции указал, что ответчик не приступил к освоению земельного участка, допустил значительную просрочку по внесению арендных платежей, что является существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения по требованию арендодателя. Размер долга и неустойки признан судом доказанным со стороны истца.
Соколовский Денис Сергеевич обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил его отменить, в иске отказать.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - суд первой инстанции неправильно определил подведомственность настоящего спора. В частности не учел того, что при заключении договора переуступки права аренды ответчик действовал как физическое лицо, обозначив отсутствие связи предмета договора аренды с его предпринимательской и иной экономической деятельностью. На момент вынесения решения Соколовский Д.С. утратил статус индивидуального предпринимателя;
- - у истца отсутствовало право отыскивать неустойку по день фактической оплаты долга.
В судебное заседание стороны явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела. В отношении сторон дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 14.03.2011 N 1531 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Веда-Фарм" земельного участка в Центральном внутригородском округе города Краснодара" между администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Веда-Фарм" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 22.03.2011 N 4300017245.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.12.2010, регистрационная запись N 23-23-01/871/2010-253.
Согласно разделу 1 договора арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 746 кв. м, расположенный в Центральном внутригородском округе города Краснодара по улице Карасунской Набережной, 24/1, кадастровый номер 23:43:0304058:49 (зона 2-14); участок предоставлен для строительства гостиничного комплекса (7.6 Гостиницы прочие, турбазы, кемпинги, мотели, коттеджи).
Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия участка (с 14.03.2011 по 14.03.2021) за каждый день фактического использования или владения и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежемесячно, не позднее 10 числа начала каждого месяца. Первый платеж вносится не позднее 10 календарных дней с момента государственной регистрации договора. При этом расчет арендной платы производится по ставкам, действовавшим в период фактического использования или владения участком, который оформляется приложением к договору (пункт 2.4 договора).
Договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям:
- - использование участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанному в подпункте 1.1. настоящего договора;
- - использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;
- - неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.4, 4.1.5, 4.1.6., 4.1.7, 4.1.9, 4.1.11, 4.1.12, 4.1.13, 4.1.14 настоящего договора (пункт 3.2.5 договора).
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с пунктом 2 настоящего договора без выставления счетов арендодателем (пункт 4.1.2 договора).
В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
Пунктом 7.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором.
В соответствии с договором о переуступке прав и обязанностей по договору от 13.08.2014, все права по договору арендатора перешли к предпринимателю, договор о переуступке прав зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.08.2014, регистрационная запись N 23-23-01/2075/2014-784.
Ответчик свои обязательства по оплате арендных платежей за период с 01.02.2015 по 30.09.2016 не исполнил, в связи с чем за ним образовалась задолженность в размере 412 542 руб. 60 коп.
Актами осмотра земельного участка от 09.09.2015 N 2149, от 20.06.2017 N 1456 установлено, что земельный участок общей площадью 746 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0304058:49, расположенный в Центральном внутригородском округе города Краснодара по ул. Карасунская Набережная, 24/1, не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений.
В соответствии с письмом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 26.06.2015 N 29/6665 разрешение на строительство объекта на спорном земельном участке не выдавалось.
Администрацией в адрес ответчика направлено предписание от 04.12.2016 N 41273.26 об устранении нарушений в месячный срок со дня получения данного предписания. Данное предписание получено ответчиком 28.12.2015, что подтверждено почтовым уведомлением (номера почтовых идентификаторов 35000096037238, 35000096037191).
В связи с не устранением в установленный срок нарушений администрацией в адрес ответчика направлено уведомление от 18.05.2016 N 6720/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Данное уведомление получено ответчиком 30.05.2016.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном данным Кодексом.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает ряд случаев, при наличии которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указано следующее. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.
Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.
Из материалов дела следует, что ответчик не использует спорный земельный участок, в частности, он не огражден, свободен от зданий и сооружений, частично зарос травой.
Пунктом 4.1.5 договора установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
Письмом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 26.06.2015 N 29/6665 подтверждено, что разрешение на строительство гостиницы на спорном земельном участке не выдавалось.
Истец просил взыскать с ответчика 412 542 руб. 60 коп. задолженности за период с 01.02.2015 по 30.09.2016.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
В соответствии со статьей 26 Земельного кодекса документом о правах на земельные участки признается, в том числе договор аренды.
Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в действующей до 1 марта 2015 года редакции, статья 39.7 Земельного кодекса в действующей с 1 марта 2015 года редакции, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).
Размер задолженности, образовавшейся в период действия договора аренды, не оспаривается ответчиком, факт наличия долга подтвержден материалами дела.
В указанной части судом первой инстанции также принято законное и обоснованное решение.
При указанных обстоятельствах, требования истца о расторжении договора аренды земельного участка от 22.03.2011 N 4300017245, об обязании вернуть арендодателю земельный участок путем подписания акта приема-передачи земельного участка обоснованно удовлетворены судом первой инстанции, т.к. невнесение арендной платы является существенным нарушением условий договора.
Также администрацией заявлено требование о взыскании неустойки в размере 29 502 руб. 98 коп. за период с 12.04.2011 по 15.09.2016.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатор начисляется пеня в размере 0,1% в день за каждый день просрочки.
Расчет неустойки проверен апелляционным судом и признан арифметически и методологически правильным, ответчиком контррасчет не представлен, возражений не заявлено.
В соответствии с пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).
При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика неустойки за период с 01.10.2016 по день фактического исполнения денежного обязательства является законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы о том, что настоящий спор не подведомственен арбитражному суду в силу того, что Соколовский Д.С. 26.06.2017 утратил статус индивидуального предпринимателя, а спорный договор им был заключен как физическим лицом, отклоняются в силу следующего.
Согласно части 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
К подведомственности арбитражных судов федеральным законом могут быть отнесены и иные дела (часть 3 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исходя из положений статей 27 и 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отнесения дела к подведомственности арбитражного суда необходимо его соответствие двум критериям: наличие экономического характер спорных взаимоотношений и соответствующего субъектного состава лиц, участвующих в деле.
Гражданский кодекс Российской Федерации и статья 33 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не содержат правил о специальной подведомственности споров о сносе самовольной постройки, поэтому подведомственность таких споров должна определяться по общим правилам статей 27 и 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце пятом пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", дела с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя или утративших его, подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением случаев, когда такие дела были приняты к производству арбитражным судом с соблюдением правил о подведомственности до наступления указанных обстоятельств.
Настоящее исковое заявление было принято судом первой инстанции к своему производству 27.03.2017, то есть до внесения в ЕГРИП записи о прекращении ответчиком деятельности индивидуального предпринимателя (26.06.2017).
С учетом того, что договор аренды был заключен в целях предоставления земельного участка для строительства гостиничного комплекса, что напрямую связано с осуществлением экономической деятельности, а на момент принятия искового заявления к производству суда ответчик обладал статусом индивидуального предпринимателя, настоящий спор подведомственен арбитражному суду.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11 сентября 2017 года по делу N А32-9281/2017 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.11.2017 N 15АП-16855/2017 ПО ДЕЛУ N А32-9281/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 ноября 2017 г. N 15АП-16855/2017
Дело N А32-9281/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 ноября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С.,
в отсутствие представителей сторон,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Соколовского Дениса Сергеевича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 11 сентября 2017 года по делу N А32-9281/2017
по иску администрации муниципального образования город Краснодар
к ответчику Соколовскому Денису Сергеевичу
о расторжении договора аренды земельного участка, о взыскании задолженности,
принятое в составе судьи Куликова О.Б.,
установил:
администрация г. Краснодара (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Соколовскому Денису Сергеевичу (далее - ответчик) о расторжении договора аренды N 4300017245 от 22.03.2011; обязании ответчика освободить и вернуть администрации земельный участок общей площадью 746 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304058:49, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Карасунская Набережная, 24/1, путем подписания акта приема-передачи земельного участка; о взыскании задолженности за период с 01.02.2015 по 30.09.2016 в размере 412 542 руб. 60 коп., неустойки по состоянию на 15.09.2016 в сумме 29 502 руб. 98 коп., а также неустойки, начисленной на сумму долга с 01.10.2016 по день фактической оплаты задолженности (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений первоначально заявленных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком существенно нарушены условия договора аренды N 4300017245 от 22.03.2011.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2017 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Суд первой инстанции указал, что ответчик не приступил к освоению земельного участка, допустил значительную просрочку по внесению арендных платежей, что является существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения по требованию арендодателя. Размер долга и неустойки признан судом доказанным со стороны истца.
Соколовский Денис Сергеевич обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил его отменить, в иске отказать.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - суд первой инстанции неправильно определил подведомственность настоящего спора. В частности не учел того, что при заключении договора переуступки права аренды ответчик действовал как физическое лицо, обозначив отсутствие связи предмета договора аренды с его предпринимательской и иной экономической деятельностью. На момент вынесения решения Соколовский Д.С. утратил статус индивидуального предпринимателя;
- - у истца отсутствовало право отыскивать неустойку по день фактической оплаты долга.
В судебное заседание стороны явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела. В отношении сторон дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 14.03.2011 N 1531 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Веда-Фарм" земельного участка в Центральном внутригородском округе города Краснодара" между администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Веда-Фарм" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 22.03.2011 N 4300017245.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.12.2010, регистрационная запись N 23-23-01/871/2010-253.
Согласно разделу 1 договора арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 746 кв. м, расположенный в Центральном внутригородском округе города Краснодара по улице Карасунской Набережной, 24/1, кадастровый номер 23:43:0304058:49 (зона 2-14); участок предоставлен для строительства гостиничного комплекса (7.6 Гостиницы прочие, турбазы, кемпинги, мотели, коттеджи).
Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия участка (с 14.03.2011 по 14.03.2021) за каждый день фактического использования или владения и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежемесячно, не позднее 10 числа начала каждого месяца. Первый платеж вносится не позднее 10 календарных дней с момента государственной регистрации договора. При этом расчет арендной платы производится по ставкам, действовавшим в период фактического использования или владения участком, который оформляется приложением к договору (пункт 2.4 договора).
Договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям:
- - использование участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанному в подпункте 1.1. настоящего договора;
- - использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;
- - неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.4, 4.1.5, 4.1.6., 4.1.7, 4.1.9, 4.1.11, 4.1.12, 4.1.13, 4.1.14 настоящего договора (пункт 3.2.5 договора).
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с пунктом 2 настоящего договора без выставления счетов арендодателем (пункт 4.1.2 договора).
В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
Пунктом 7.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором.
В соответствии с договором о переуступке прав и обязанностей по договору от 13.08.2014, все права по договору арендатора перешли к предпринимателю, договор о переуступке прав зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.08.2014, регистрационная запись N 23-23-01/2075/2014-784.
Ответчик свои обязательства по оплате арендных платежей за период с 01.02.2015 по 30.09.2016 не исполнил, в связи с чем за ним образовалась задолженность в размере 412 542 руб. 60 коп.
Актами осмотра земельного участка от 09.09.2015 N 2149, от 20.06.2017 N 1456 установлено, что земельный участок общей площадью 746 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0304058:49, расположенный в Центральном внутригородском округе города Краснодара по ул. Карасунская Набережная, 24/1, не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений.
В соответствии с письмом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 26.06.2015 N 29/6665 разрешение на строительство объекта на спорном земельном участке не выдавалось.
Администрацией в адрес ответчика направлено предписание от 04.12.2016 N 41273.26 об устранении нарушений в месячный срок со дня получения данного предписания. Данное предписание получено ответчиком 28.12.2015, что подтверждено почтовым уведомлением (номера почтовых идентификаторов 35000096037238, 35000096037191).
В связи с не устранением в установленный срок нарушений администрацией в адрес ответчика направлено уведомление от 18.05.2016 N 6720/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Данное уведомление получено ответчиком 30.05.2016.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном данным Кодексом.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает ряд случаев, при наличии которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указано следующее. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.
Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.
Из материалов дела следует, что ответчик не использует спорный земельный участок, в частности, он не огражден, свободен от зданий и сооружений, частично зарос травой.
Пунктом 4.1.5 договора установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
Письмом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 26.06.2015 N 29/6665 подтверждено, что разрешение на строительство гостиницы на спорном земельном участке не выдавалось.
Истец просил взыскать с ответчика 412 542 руб. 60 коп. задолженности за период с 01.02.2015 по 30.09.2016.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
В соответствии со статьей 26 Земельного кодекса документом о правах на земельные участки признается, в том числе договор аренды.
Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в действующей до 1 марта 2015 года редакции, статья 39.7 Земельного кодекса в действующей с 1 марта 2015 года редакции, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).
Размер задолженности, образовавшейся в период действия договора аренды, не оспаривается ответчиком, факт наличия долга подтвержден материалами дела.
В указанной части судом первой инстанции также принято законное и обоснованное решение.
При указанных обстоятельствах, требования истца о расторжении договора аренды земельного участка от 22.03.2011 N 4300017245, об обязании вернуть арендодателю земельный участок путем подписания акта приема-передачи земельного участка обоснованно удовлетворены судом первой инстанции, т.к. невнесение арендной платы является существенным нарушением условий договора.
Также администрацией заявлено требование о взыскании неустойки в размере 29 502 руб. 98 коп. за период с 12.04.2011 по 15.09.2016.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатор начисляется пеня в размере 0,1% в день за каждый день просрочки.
Расчет неустойки проверен апелляционным судом и признан арифметически и методологически правильным, ответчиком контррасчет не представлен, возражений не заявлено.
В соответствии с пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).
При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика неустойки за период с 01.10.2016 по день фактического исполнения денежного обязательства является законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы о том, что настоящий спор не подведомственен арбитражному суду в силу того, что Соколовский Д.С. 26.06.2017 утратил статус индивидуального предпринимателя, а спорный договор им был заключен как физическим лицом, отклоняются в силу следующего.
Согласно части 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
К подведомственности арбитражных судов федеральным законом могут быть отнесены и иные дела (часть 3 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исходя из положений статей 27 и 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отнесения дела к подведомственности арбитражного суда необходимо его соответствие двум критериям: наличие экономического характер спорных взаимоотношений и соответствующего субъектного состава лиц, участвующих в деле.
Гражданский кодекс Российской Федерации и статья 33 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не содержат правил о специальной подведомственности споров о сносе самовольной постройки, поэтому подведомственность таких споров должна определяться по общим правилам статей 27 и 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце пятом пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", дела с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя или утративших его, подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением случаев, когда такие дела были приняты к производству арбитражным судом с соблюдением правил о подведомственности до наступления указанных обстоятельств.
Настоящее исковое заявление было принято судом первой инстанции к своему производству 27.03.2017, то есть до внесения в ЕГРИП записи о прекращении ответчиком деятельности индивидуального предпринимателя (26.06.2017).
С учетом того, что договор аренды был заключен в целях предоставления земельного участка для строительства гостиничного комплекса, что напрямую связано с осуществлением экономической деятельности, а на момент принятия искового заявления к производству суда ответчик обладал статусом индивидуального предпринимателя, настоящий спор подведомственен арбитражному суду.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11 сентября 2017 года по делу N А32-9281/2017 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
А.А.ПОПОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)