Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2017 года
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Приваловой А.В., судей Омельченко В.А., Градовой О.Г., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Завтуром Р.О., при участии в судебном заседании: от общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Новозуевская" - Волкова Марина Игоревна, представитель по доверенности от 28.12.2016, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 30 мая 2017 года по делу N А83-28/2017 (судья Куртлушаев М.И.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Новозуевская" к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "ЭЛКОР", Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым, о признании незаконными решений и понуждении совершить определенные действия,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Новозуевская" (далее - общество, заявитель, ООО "Агрофирма "Новозуевская") обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного-процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее - Госкомрегистр, регистрирующий орган) о признании незаконными и отмене решения о приостановлении государственной регистрации, изложенном в уведомлении от 08.12.2016 N 90/016/309/2016-7961, решения об отказе в государственной регистрации, изложенном в сообщении от 06.04.2017 N 90/016/309/2016-7961, и возложении обязанности на регистрирующий орган зарегистрировать право собственности общества на объект недвижимого имущества - нежилое здание, кадастровый номер 90:05:041301:54, которое расположено по адресу: Республика Крым, Красногвардейский район, с. Новозуевка, ул. Севастопольская, 79.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "ЭЛКОР" (далее - ООО "НПФ "ЭЛКОР"), Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым (далее - Министерство).
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.05.2017 заявленные требования удовлетворены. Взысканы с Госкомрегистра судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000,00 руб. Возвращена заявителю из федерального бюджета излишне уплаченная государственная пошлина в размере 3000,00 руб.
Не согласившись с принятым решением, Госкомрегистр обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества, указывая на неправильное применение судом норм материального права.
В отзыве на апелляционную жалобу общество считает доводы жалобы необоснованными и просит в ее удовлетворении отказать, решение суда оставить без изменения.
Министерство в поступивших суду письменных пояснениях поддерживает доводы апелляционной жалобы и считает принятые регистрирующим органом решения законными.
В судебном заседании представитель ООО "Агрофирма "Новозуевская" возражала против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене.
Госкомрегистр, ООО "НПФ "ЭЛКОР" и Министерство явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о дате и времени проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена судом в соответствии с частями 3, 5 статьи 156 и частью 1 статьи 266 АПК РФ в отсутствие представителей неявившихся лиц.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены апелляционным судом в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов суда установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в апелляционной жалобе и в возражениях относительно жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого решения с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований в связи со следующим.
Как следует из установленных фактических обстоятельств дела, в соответствии с распоряжением Красногвардейской районной государственной администрации от 28.07.2004 N 558 и на основании договора аренды земельного участка от 09.08.2004, заключенного между Красногвардейской районной госадминистрацией и ООО агрофирма "Новозуевская", обществу был передан в аренду сроком на 10 лет земельный участок для ведения товарного сельскохозяйственного производства общей площадью 5,7712 га, не имеющий объектов недвижимого имущества, расположенный на территории Амурского сельского совета Красногвардейского района. Договор зарегистрирован в книге государственной регистрации договоров аренды по Красногвардейскому району в Красногвардейском отделе Крымского регионального филиала государственного предприятия "Центр ГЗК при Госкомземе Украины" 07.09.2004 за N 2-28.
Названное распоряжение N 558 от 28.07.2004 предусматривало в целях организации товарного сельскохозяйственного производства размещение на арендуемом земельном участке цеха по переработке эфиромасличных культур.
В порядке, установленном статьей 19 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ООО "Агрофирма "Новозуевская" привело свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, о чем 02.03.2015 внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр юридических лиц.
В связи с окончанием срока действия договора аренды земельного участка, общество письмом от 09.07.2014 обратилось в Красногвардейскую районную государственную администрацию Республики Крым о продлении договора или заключении нового договора, которая письмом от 11.07.2014 N 18.07/01-17 сообщила о невозможности таких действий по причине приостановления органами местного самоуправления Республики Крым осуществления собственных полномочий в сфере имущественных правоотношений до принятия соответствующих нормативных правовых актов законодательным органом, избранным в установленном порядке после проведения выборов.
Как пояснил представитель общества, после принятия соответствующих нормативных правовых актов Республики Крым, новый договор аренды обществом заключен не был.
Из материалов дела усматривается, что данный земельный участок (кадастровый номер 90:05:000000:2848) площадью 57712 кв. м из земель, находящихся в собственности Республики Крым, Министерством имущественных и земельных отношений Республики Крым, как уполномоченным органом, на основании договора аренды от 08.07.2016 N 150 был передан в аренду сроком на 49 лет ООО "НПФ "ЭЛКОР" с видом разрешенного использования - сельскохозяйственное использование (хранение и переработка сельскохозяйственной продукции). Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав 06.10.2016.
Из пункта 1.3 названного договора аренды следует, что договор заключался на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса, на праве оперативного управления.
Согласно пункту 1.6 договора на земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие арендатору на праве собственности.
Пунктом 5.3 договора предусмотрено право арендатора - ООО "НПФ "ЭЛКОР" передавать арендованный земельный участок в субаренду с письменного согласия арендодателя.
23.11.2016 с письменного согласия Министерства между ООО "НПФ "ЭЛКОР" и ООО "Агрофирма "Новозуевская" был заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 90:05:000000:2848 сроком действия до 31.10.2017.
26.11.2016 ООО "Агрофирма "Новозуевская" обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество - нежилое здание (литера Г), площадью 1065,6 кв. м, расположенное по адресу: Республика Крым, Красногвардейский район, с. Новозуевка, ул. Севастопольская, 79, кадастровый номер 90:05:041301:54.
К заявлению, в качестве документа, подтверждающего основание возникновения права собственности на объект недвижимого имущества, была приложена декларация о готовности объекта к эксплуатации "Строительство склада напольного сезонного хранения семян кориандра", зарегистрированная Архитектурно-строительной инспекцией Республики Крым 19.12.2014 за N РК142140006411, а также приложены декларация о начале выполнения строительных работ от 17.06.2014, кадастровый паспорт здания от 09.06.2016, договор субаренды земельного участка от 23.11.2016, договор аренды земли от 09.08.2004.
Согласно уведомлению Госкомрегистра от 08.12.2016 N 90/016/309/2016-7961 регистрация права была приостановлена на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) по причине возникновения у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для проведения государственной регистрации прав.
Заявителю было предложено в срок до 08.01.2017 представить документ, подтверждающий право застройщика на момент завершения строительства пользоваться земельным участком, на котором расположен указанный объект недвижимого имущества.
Обществом в регистрирующий орган 27.12.2016 было подано заявление о приостановлении государственной регистрации права на недвижимое имущество на срок до 27.03.2017.
27.12.2016 государственная регистрация была приостановлена на срок до 3-х месяцев на основании заявления обратившегося за регистрацией лица.
Сообщением Госкомрегистра от 06.04.2017 N 90/016/309/2016-7961 обществу отказано в государственной регистрации прав на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) по причине непредставления правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Полагая, что решение о приостановлении от 08.12.2016 и решение об отказе в регистрации права от 06.04.2017 являются незаконными и нарушают его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия у регистрирующего органа оснований для приостановления, а в дальнейшем и отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества и свой вывод мотивировал тем, что представленный регистрирующему органу договор субаренды является правоустанавливающим документом на земельный участок, на котором расположен созданный объект недвижимого имущества.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, руководствуясь следующим.
Поскольку созданный объект недвижимого имущества завершен строительством в ноябре 2014 года и декларация о готовности объекта в эксплуатацию, на основании которой общество обратилось за регистрацией права, зарегистрирована в период действия законодательства Российской Федерации, к спорным правоотношениям должны применяться нормы Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на момент обращения общества за регистрацией права, и Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" действующего на момент вынесения спорного решения об отказе в регистрации прав.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ (действовавшим на момент обращения заявителя в регистрирующий орган) к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Государственная регистрация прав осуществляется на основании перечисленных в статье 17 упомянутого Закона документов, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Требования к представляемым документам содержатся в статье 18 Закона N 122-ФЗ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
В соответствии со статьей 25 Закона N 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 25 Закона N 122-ФЗ представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Ранее право заявителя на земельный участок в установленном Законом N 122-ФЗ порядке не регистрировалось.
Следовательно, без определения прав на земельный участок, которые принадлежат заявителю, представленная декларация о готовности объекта к эксплуатации не может отвечать требованиям к документам-основаниям для регистрации права на созданный объект недвижимого имущества.
Согласно представленной декларации о готовности объекта к эксплуатации от 19.12.2014 указана дата начала строительства - 02.07.2014, дата окончания строительства - 30.11.2014, в качестве документа, удостоверяющего право пользования земельным участком, указан договор аренды земли от 09.08.2004.
Однако, как следует из представленного на регистрацию прав договора аренды земли от 09.08.2004, срок действия договора истек 07.09.2014, то есть на момент завершения строительства и регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации у застройщика отсутствовали права на земельный участок.
В соответствии с частью 1 статьи 12.1 Закона N 6-ФКЗ до 01.01.2019 на территориях Республики Крым и города Севастополя особенности регулирования, в частности, имущественных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.
Частями 9, 13 и 15 статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" установлено, что право аренды земельного участка, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствует праву аренды, которое предусмотрено законодательством Российской Федерации, арендатор такого договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обязан до 1 января 2017 года подать заявление о заключении договора аренды в целях приведения арендных отношений в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.
Между тем, как усматривается из материалов дела и не оспаривается заявителем, после принятия Республикой Крым Закона N 38-ЗРК общество в установленном данным законом порядке не обращалось за переоформлением прав на земельный участок. Не обращалось общество за предоставлением земельного участка и в порядке, установленном Законом Республики Крым от 15 января 2015 года N 66-ЗРК/2015 "О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений".
Более того, судом установлено, что данный земельный участок, ранее представленный обществу на условиях аренды по договору от 09.08.2004, истекшего действием 07.09.2014, был передан Министерством в аренду по договору от 08.07.2016 N 150 иному лицу - ООО "НПФ "ЭЛКОР" на условиях предоставления без проведения торгов в силу положений подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, как собственнику объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке.
При этом пунктом 1.4 договора аренды N 150 установлено, что с момента государственной регистрации права аренды на земельный участок в соответствии с настоящим договором (зарегистрирован 06.10.2016), ранее приобретенные права пользования, аренды земельного участка считаются прекращенными, с чем согласился заявитель, заключив с обществом договор субаренды от 23.11.2016.
Таким образом, право заявителя на земельный участок по договору аренды от 09.08.2004 прекращено, а представленный договор субаренды от 23.11.2016 в целях регистрации прав не подтверждает право общества на пользование земельным участком под созданным объектом недвижимости.
Как указано выше, на земельном участке согласно пункту 1.6 договора аренды земельного участка от 08.07.2016 N 150 находятся объекты недвижимого имущества арендатора (ООО "НПФ "ЭЛКОР"), каких-либо оговорок в отношении созданного объекта ООО "Агрофирма Новозуевская" ни договор аренды, ни договор субаренды земельного участка не содержат.
При таких обстоятельствах, регистрирующий орган обоснованно приостановил государственную регистрацию прав, с указанием причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации.
Суд первой инстанции указанного не учел и, признавая незаконным решение о приостановлении государственной регистрации, необоснованно не принял во внимание положения статьи 19 Закона N 122-ФЗ, которая предусматривала право регистратора при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав приостанавливать государственную регистрацию на установленный законом срок.
Статьей 13 Закона N 122-ФЗ установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
В целях осуществления таких действий государственный регистратор обязан принять необходимые меры для получения дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений.
Проведя правовую экспертизу документов, в соответствии со статьей 13 Закона N 122-ФЗ, государственный регистратор на основании статьи 27 Закона N 218-ФЗ, вступившего в действие с 01.01.2017, сообщением от 06.04.2017 уведомил заявителя об отказе в государственной регистрации, ввиду истечения срока приостановления осуществления государственной регистрации и не устранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав.
Статья 27 Закона N 218-ФЗ предусматривает, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд (часть 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ).
Учитывая, что заявитель не устранил причин, препятствующих приостановлению государственной регистрации, и не представил документ, подтверждающий право пользования земельным участком на момент завершения строительства, на котором расположен созданный объект недвижимого имущества, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности на данный объект соответствует требованиям Закона N 218-ФЗ.
Выводы суда о том что, договор субаренды является правоустанавливающим документом на земельный участок под созданным обществом объектом недвижимости, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и положениям статьи 25 Закона N 122-ФЗ по изложенным выше основаниям.
С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции о незаконности оспариваемых решений регистрирующего органа являются необоснованными, оснований для удовлетворения требований заявителя у суда первой инстанции не имелось, в связи с чем апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а судебное решение в этой части подлежит отмене.
В части возврата заявителю излишне уплаченной государственной пошлины в сумме 3000 руб. суд апелляционной инстанции считает решение законным и не подлежащим отмене. Суд правильно заключил, что государственная пошлина подлежит оплате как за одно требование, поскольку оспариваемые решения вытекают одно из другого и касаются одного и того же объекта недвижимого имущества.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Крым от 30 мая 2017 года по делу N А83-28/2017 отменить в части удовлетворения требований и взыскания государственной пошлины, принять в этой части новый судебный акт.
В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Новозуевская" отказать.
В части возврата обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Новозуевская" из федерального бюджета излишне уплаченной государственной пошлины решение оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТЬ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.07.2017 N 21АП-1510/17 ПО ДЕЛУ N А83-28/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 июля 2017 г. по делу N А83-28/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2017 года
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Приваловой А.В., судей Омельченко В.А., Градовой О.Г., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Завтуром Р.О., при участии в судебном заседании: от общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Новозуевская" - Волкова Марина Игоревна, представитель по доверенности от 28.12.2016, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 30 мая 2017 года по делу N А83-28/2017 (судья Куртлушаев М.И.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Новозуевская" к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "ЭЛКОР", Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым, о признании незаконными решений и понуждении совершить определенные действия,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Новозуевская" (далее - общество, заявитель, ООО "Агрофирма "Новозуевская") обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного-процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее - Госкомрегистр, регистрирующий орган) о признании незаконными и отмене решения о приостановлении государственной регистрации, изложенном в уведомлении от 08.12.2016 N 90/016/309/2016-7961, решения об отказе в государственной регистрации, изложенном в сообщении от 06.04.2017 N 90/016/309/2016-7961, и возложении обязанности на регистрирующий орган зарегистрировать право собственности общества на объект недвижимого имущества - нежилое здание, кадастровый номер 90:05:041301:54, которое расположено по адресу: Республика Крым, Красногвардейский район, с. Новозуевка, ул. Севастопольская, 79.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "ЭЛКОР" (далее - ООО "НПФ "ЭЛКОР"), Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым (далее - Министерство).
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.05.2017 заявленные требования удовлетворены. Взысканы с Госкомрегистра судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000,00 руб. Возвращена заявителю из федерального бюджета излишне уплаченная государственная пошлина в размере 3000,00 руб.
Не согласившись с принятым решением, Госкомрегистр обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества, указывая на неправильное применение судом норм материального права.
В отзыве на апелляционную жалобу общество считает доводы жалобы необоснованными и просит в ее удовлетворении отказать, решение суда оставить без изменения.
Министерство в поступивших суду письменных пояснениях поддерживает доводы апелляционной жалобы и считает принятые регистрирующим органом решения законными.
В судебном заседании представитель ООО "Агрофирма "Новозуевская" возражала против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене.
Госкомрегистр, ООО "НПФ "ЭЛКОР" и Министерство явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о дате и времени проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена судом в соответствии с частями 3, 5 статьи 156 и частью 1 статьи 266 АПК РФ в отсутствие представителей неявившихся лиц.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены апелляционным судом в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов суда установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в апелляционной жалобе и в возражениях относительно жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого решения с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований в связи со следующим.
Как следует из установленных фактических обстоятельств дела, в соответствии с распоряжением Красногвардейской районной государственной администрации от 28.07.2004 N 558 и на основании договора аренды земельного участка от 09.08.2004, заключенного между Красногвардейской районной госадминистрацией и ООО агрофирма "Новозуевская", обществу был передан в аренду сроком на 10 лет земельный участок для ведения товарного сельскохозяйственного производства общей площадью 5,7712 га, не имеющий объектов недвижимого имущества, расположенный на территории Амурского сельского совета Красногвардейского района. Договор зарегистрирован в книге государственной регистрации договоров аренды по Красногвардейскому району в Красногвардейском отделе Крымского регионального филиала государственного предприятия "Центр ГЗК при Госкомземе Украины" 07.09.2004 за N 2-28.
Названное распоряжение N 558 от 28.07.2004 предусматривало в целях организации товарного сельскохозяйственного производства размещение на арендуемом земельном участке цеха по переработке эфиромасличных культур.
В порядке, установленном статьей 19 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ООО "Агрофирма "Новозуевская" привело свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, о чем 02.03.2015 внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр юридических лиц.
В связи с окончанием срока действия договора аренды земельного участка, общество письмом от 09.07.2014 обратилось в Красногвардейскую районную государственную администрацию Республики Крым о продлении договора или заключении нового договора, которая письмом от 11.07.2014 N 18.07/01-17 сообщила о невозможности таких действий по причине приостановления органами местного самоуправления Республики Крым осуществления собственных полномочий в сфере имущественных правоотношений до принятия соответствующих нормативных правовых актов законодательным органом, избранным в установленном порядке после проведения выборов.
Как пояснил представитель общества, после принятия соответствующих нормативных правовых актов Республики Крым, новый договор аренды обществом заключен не был.
Из материалов дела усматривается, что данный земельный участок (кадастровый номер 90:05:000000:2848) площадью 57712 кв. м из земель, находящихся в собственности Республики Крым, Министерством имущественных и земельных отношений Республики Крым, как уполномоченным органом, на основании договора аренды от 08.07.2016 N 150 был передан в аренду сроком на 49 лет ООО "НПФ "ЭЛКОР" с видом разрешенного использования - сельскохозяйственное использование (хранение и переработка сельскохозяйственной продукции). Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав 06.10.2016.
Из пункта 1.3 названного договора аренды следует, что договор заключался на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса, на праве оперативного управления.
Согласно пункту 1.6 договора на земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие арендатору на праве собственности.
Пунктом 5.3 договора предусмотрено право арендатора - ООО "НПФ "ЭЛКОР" передавать арендованный земельный участок в субаренду с письменного согласия арендодателя.
23.11.2016 с письменного согласия Министерства между ООО "НПФ "ЭЛКОР" и ООО "Агрофирма "Новозуевская" был заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 90:05:000000:2848 сроком действия до 31.10.2017.
26.11.2016 ООО "Агрофирма "Новозуевская" обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество - нежилое здание (литера Г), площадью 1065,6 кв. м, расположенное по адресу: Республика Крым, Красногвардейский район, с. Новозуевка, ул. Севастопольская, 79, кадастровый номер 90:05:041301:54.
К заявлению, в качестве документа, подтверждающего основание возникновения права собственности на объект недвижимого имущества, была приложена декларация о готовности объекта к эксплуатации "Строительство склада напольного сезонного хранения семян кориандра", зарегистрированная Архитектурно-строительной инспекцией Республики Крым 19.12.2014 за N РК142140006411, а также приложены декларация о начале выполнения строительных работ от 17.06.2014, кадастровый паспорт здания от 09.06.2016, договор субаренды земельного участка от 23.11.2016, договор аренды земли от 09.08.2004.
Согласно уведомлению Госкомрегистра от 08.12.2016 N 90/016/309/2016-7961 регистрация права была приостановлена на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) по причине возникновения у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для проведения государственной регистрации прав.
Заявителю было предложено в срок до 08.01.2017 представить документ, подтверждающий право застройщика на момент завершения строительства пользоваться земельным участком, на котором расположен указанный объект недвижимого имущества.
Обществом в регистрирующий орган 27.12.2016 было подано заявление о приостановлении государственной регистрации права на недвижимое имущество на срок до 27.03.2017.
27.12.2016 государственная регистрация была приостановлена на срок до 3-х месяцев на основании заявления обратившегося за регистрацией лица.
Сообщением Госкомрегистра от 06.04.2017 N 90/016/309/2016-7961 обществу отказано в государственной регистрации прав на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) по причине непредставления правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Полагая, что решение о приостановлении от 08.12.2016 и решение об отказе в регистрации права от 06.04.2017 являются незаконными и нарушают его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия у регистрирующего органа оснований для приостановления, а в дальнейшем и отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества и свой вывод мотивировал тем, что представленный регистрирующему органу договор субаренды является правоустанавливающим документом на земельный участок, на котором расположен созданный объект недвижимого имущества.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, руководствуясь следующим.
Поскольку созданный объект недвижимого имущества завершен строительством в ноябре 2014 года и декларация о готовности объекта в эксплуатацию, на основании которой общество обратилось за регистрацией права, зарегистрирована в период действия законодательства Российской Федерации, к спорным правоотношениям должны применяться нормы Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на момент обращения общества за регистрацией права, и Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" действующего на момент вынесения спорного решения об отказе в регистрации прав.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ (действовавшим на момент обращения заявителя в регистрирующий орган) к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Государственная регистрация прав осуществляется на основании перечисленных в статье 17 упомянутого Закона документов, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Требования к представляемым документам содержатся в статье 18 Закона N 122-ФЗ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
В соответствии со статьей 25 Закона N 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 25 Закона N 122-ФЗ представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Ранее право заявителя на земельный участок в установленном Законом N 122-ФЗ порядке не регистрировалось.
Следовательно, без определения прав на земельный участок, которые принадлежат заявителю, представленная декларация о готовности объекта к эксплуатации не может отвечать требованиям к документам-основаниям для регистрации права на созданный объект недвижимого имущества.
Согласно представленной декларации о готовности объекта к эксплуатации от 19.12.2014 указана дата начала строительства - 02.07.2014, дата окончания строительства - 30.11.2014, в качестве документа, удостоверяющего право пользования земельным участком, указан договор аренды земли от 09.08.2004.
Однако, как следует из представленного на регистрацию прав договора аренды земли от 09.08.2004, срок действия договора истек 07.09.2014, то есть на момент завершения строительства и регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации у застройщика отсутствовали права на земельный участок.
В соответствии с частью 1 статьи 12.1 Закона N 6-ФКЗ до 01.01.2019 на территориях Республики Крым и города Севастополя особенности регулирования, в частности, имущественных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.
Частями 9, 13 и 15 статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" установлено, что право аренды земельного участка, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствует праву аренды, которое предусмотрено законодательством Российской Федерации, арендатор такого договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обязан до 1 января 2017 года подать заявление о заключении договора аренды в целях приведения арендных отношений в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.
Между тем, как усматривается из материалов дела и не оспаривается заявителем, после принятия Республикой Крым Закона N 38-ЗРК общество в установленном данным законом порядке не обращалось за переоформлением прав на земельный участок. Не обращалось общество за предоставлением земельного участка и в порядке, установленном Законом Республики Крым от 15 января 2015 года N 66-ЗРК/2015 "О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений".
Более того, судом установлено, что данный земельный участок, ранее представленный обществу на условиях аренды по договору от 09.08.2004, истекшего действием 07.09.2014, был передан Министерством в аренду по договору от 08.07.2016 N 150 иному лицу - ООО "НПФ "ЭЛКОР" на условиях предоставления без проведения торгов в силу положений подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, как собственнику объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке.
При этом пунктом 1.4 договора аренды N 150 установлено, что с момента государственной регистрации права аренды на земельный участок в соответствии с настоящим договором (зарегистрирован 06.10.2016), ранее приобретенные права пользования, аренды земельного участка считаются прекращенными, с чем согласился заявитель, заключив с обществом договор субаренды от 23.11.2016.
Таким образом, право заявителя на земельный участок по договору аренды от 09.08.2004 прекращено, а представленный договор субаренды от 23.11.2016 в целях регистрации прав не подтверждает право общества на пользование земельным участком под созданным объектом недвижимости.
Как указано выше, на земельном участке согласно пункту 1.6 договора аренды земельного участка от 08.07.2016 N 150 находятся объекты недвижимого имущества арендатора (ООО "НПФ "ЭЛКОР"), каких-либо оговорок в отношении созданного объекта ООО "Агрофирма Новозуевская" ни договор аренды, ни договор субаренды земельного участка не содержат.
При таких обстоятельствах, регистрирующий орган обоснованно приостановил государственную регистрацию прав, с указанием причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации.
Суд первой инстанции указанного не учел и, признавая незаконным решение о приостановлении государственной регистрации, необоснованно не принял во внимание положения статьи 19 Закона N 122-ФЗ, которая предусматривала право регистратора при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав приостанавливать государственную регистрацию на установленный законом срок.
Статьей 13 Закона N 122-ФЗ установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
В целях осуществления таких действий государственный регистратор обязан принять необходимые меры для получения дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений.
Проведя правовую экспертизу документов, в соответствии со статьей 13 Закона N 122-ФЗ, государственный регистратор на основании статьи 27 Закона N 218-ФЗ, вступившего в действие с 01.01.2017, сообщением от 06.04.2017 уведомил заявителя об отказе в государственной регистрации, ввиду истечения срока приостановления осуществления государственной регистрации и не устранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав.
Статья 27 Закона N 218-ФЗ предусматривает, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд (часть 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ).
Учитывая, что заявитель не устранил причин, препятствующих приостановлению государственной регистрации, и не представил документ, подтверждающий право пользования земельным участком на момент завершения строительства, на котором расположен созданный объект недвижимого имущества, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности на данный объект соответствует требованиям Закона N 218-ФЗ.
Выводы суда о том что, договор субаренды является правоустанавливающим документом на земельный участок под созданным обществом объектом недвижимости, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и положениям статьи 25 Закона N 122-ФЗ по изложенным выше основаниям.
С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции о незаконности оспариваемых решений регистрирующего органа являются необоснованными, оснований для удовлетворения требований заявителя у суда первой инстанции не имелось, в связи с чем апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а судебное решение в этой части подлежит отмене.
В части возврата заявителю излишне уплаченной государственной пошлины в сумме 3000 руб. суд апелляционной инстанции считает решение законным и не подлежащим отмене. Суд правильно заключил, что государственная пошлина подлежит оплате как за одно требование, поскольку оспариваемые решения вытекают одно из другого и касаются одного и того же объекта недвижимого имущества.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Крым от 30 мая 2017 года по делу N А83-28/2017 отменить в части удовлетворения требований и взыскания государственной пошлины, принять в этой части новый судебный акт.
В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Новозуевская" отказать.
В части возврата обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Новозуевская" из федерального бюджета излишне уплаченной государственной пошлины решение оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.В.ПРИВАЛОВА
Судьи
В.А.ОМЕЛЬЧЕНКО
О.Г.ГРАДОВА
А.В.ПРИВАЛОВА
Судьи
В.А.ОМЕЛЬЧЕНКО
О.Г.ГРАДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)