Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу прокурора Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.06.2016 по делу N А76-10195/2015 (судья Наконечная О.Г.).
В судебном заседании приняли участие от прокурора Челябинской области - Кашапова Р.М. (удостоверение), от общества с ограниченной ответственностью "Авега" - Тарасова Е.В. (доверенность от 01.03.2016).
Прокурор Челябинской области (далее - Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании недействительными распоряжения Администрации города Челябинска (далее - Администрация, первый ответчик) от 04.02.2013 N 480 "Об утверждении схемы N 008731-05-2012 расположения земельного участка на кадастровом плане территории, акта выбора земельного участка N 008731-05-2012 и предварительном согласовании места размещения объекта досуга, спорта и общественного питания по ул. Шахтерской, юго-западней Изумрудного карьера в Центральном районе г. Челябинска обществу с ограниченной ответственностью "Авега" (далее - распоряжение от 04.02.2013 N 480), распоряжения Главы Администрации от 22.07.2013 N 4193 "О предоставлении земельного участка в аренду для строительства объекта досуга, спорта и общественного питания по ул. Шахтерской, юго-западней Изумрудного карьера в Центральном районе г. Челябинска обществу с ограниченной ответственностью "Авега" (далее - распоряжение от 22.07.2013 N 4193), распоряжения Главы Администрации от 28.08.2014 N 5463 "О внесении изменений в распоряжение Администрации города Челябинска от 22.07.2013 N 4193" (далее - распоряжение от 28.08.2014 N 5463); о признании недействительными (ничтожными) договора краткосрочной аренды земли города Челябинска от 28.08.2013 УЗ N 011997 - К - 2013, заключенного между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, второй ответчик) и обществом с ограниченной ответственностью "Авега" (далее - общество "Авега", третий ответчик), в отношении земельного участка площадью 8 707 кв. м по ул. Шахтерской, юго-западней Изумрудного карьера в Центральном районе г. Челябинска, кадастровый номер 74:36:0514004:68, дополнительного соглашения от 17.10.2014 N 1 о внесении изменений в договор УЗ N 011997 - К - 2013 краткосрочной аренды земли города Челябинска от 28.08.2013, заключенного между Комитетом и обществом "Авега", в отношении земельного участка площадью 4 955 кв. м по ул. Шахтерской, юго-западней Изумрудного карьера в Центральном районе г. Челябинска, кадастровый номер 74:36:0514004:77; о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания общества "Авега" вернуть Комитету земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:77 по соответствующему акту приема-передачи (с учетом изменения правовых оснований иска, т. 2 л.д. 61-65, 103-105).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.06.2016 (резолютивная часть от 17.06.2016) в удовлетворении исковых требований отказано.
С указанным решением суда не согласился Прокурор (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт полагает, что суд первой инстанции необоснованно посчитал соблюденной процедуру предоставления земельного участка в порядке предварительного согласования места размещения объекта. Судом не дана оценка отсутствию у органа местного самоуправления полномочий предоставлять в аренду земельный участок, имеющий наложение на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:195, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - Челябинской области (территория Челябинского городского бора). Указанное обстоятельство неправомерно отнесено судом к числу кадастровой ошибки.
Прокурор считает, что дополнительное соглашение к договору аренды по существу является новым договором, поскольку им изменены существенные условия предыдущего договора, его предмет и объем правомочий, соглашение заключено на основании внесенных в постановление Администрации о предоставлении первоначального земельного участка изменений в отсутствие утвержденного акта выбора земельного участка, в отношении иной площади и конфигурации. Таким образом, действия сторон договора направлены на предоставление иного земельного участка в обход публичных процедур, установленных ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), что свидетельствует о ничтожности дополнительного соглашения.
Судом неправильно применены положения п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ и законодательства о защите конкуренции, поскольку заключение договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:77, образованного из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:68, допускается только на условиях первоначального договора аренды и при соблюдении требований законодательства о защите конкуренции. В данном случае, помимо условия о предмете, изменен объем правомочий арендатора в части дополнительной передачи права владения, условий о порядке внесения арендных платежей, а также сроки договора и ряд иных условий договора.
Апеллянт указывает, что судом не учтено, что процедура выбора земельного участка под условно разрешенный вид использования в территориальной зоне А1.1. проведена без учета градостроительных и иных условий использования территории в соответствии с п. 2 ст. 31 ЗК РФ. Разрешенное использование земельных участков относится к условно разрешенным видам использования указанной территориальной зоны, осуществление которого не относится к видам использования, разрешенным по праву, поскольку не предусматривает ведения строительства на них и требует соответствующих согласительных процедур.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу истца в суд апелляционной инстанции не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители иных ответчиков и третьего лица не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании Прокурор поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель общества "Авега" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество "Авега" обратилось к Главе Администрации с заявлением от 11.11.2012 исх. N 1-256 о предоставлении в аренду земельного участка по ул. Шахтерской, юго-западней Изумрудного карьера в Центральном районе г. Челябинска с предварительным согласованием места размещения объекта для размещения объекта досуга, спорта и общественного питания (т. 1 л.д. 21).
В еженедельной газете "Челябинск за неделю" от 04.12.2012 N 45 опубликованы сведения о поступивших заявлениях и начале работ по формированию земельных участков для строительства объектов без проведения торгов, в пункте 1 которых указано: фирма - общество "Авега", объект - объект досуга, спорта и общественного питания, место расположения - по ул. Шахтерской, юго-западней Изумрудного карьера, район - Центральный (т. 1 л.д. 23).
Распоряжением Администрации от 04.02.2013 N 480 утверждены схема N 008731-05-2012 расположения земельного участка на кадастровом плане территории, акт выбора земельного участка N 008731-05-2012 и предварительно согласовано место размещения объекта досуга, спорта и общественного питания по ул. Шахтерской, юго-западней Изумрудного карьера в Центральном районе г. Челябинска обществу "Авега" (т. 1 л.д. 24, 25-31).
22.07.2013 Администрацией издано распоряжение N 4193 о предоставлении земельного участка в аренду для строительства объекта досуга, спорта и общественного питания по ул. Шахтерской, юго-западней Изумрудного карьера в Центральном районе г. Челябинска обществу "Авега" (т. 1 л.д. 20).
На основании указанного распоряжения Администрации между Комитетом (арендодатель) и обществом "Авега" (арендатор) подписан договор УЗ N 011997-К-2013 краткосрочной аренды земли города Челябинска от 28.11.2013 (т. 1 л.д. 10-18), по условиям которого обществу "Авега" на срок с 22.07.2013 до 22.07.2015 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:68 площадью 8 707 кв. м по ул. Шахтерской, юго-западней Изумрудного карьера в Центральном районе г. Челябинска, для строительства объекта досуга, спорта и общественного питания.
По акту приема-передачи в аренду земельного участка от 28.08.2013 названный земельный участок передан обществу "Авега" (т. 1 л.д. 19).
06.06.2014 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:77 общей площадью 4 955 кв. м, по ул. Шахтерской, юго-западней Изумрудного карьера в Центральном районе г. Челябинска, для строительства объекта досуга, спорта и общественного питания, который выделен из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:68 площадью 8 707 кв. м (кадастровый паспорт земельного участка от 08.10.2015 N 7400/101/15-820137, т. 1 л.д. 138-140).
Распоряжением Администрации от 28.08.2014 N 5463 внесены изменения в распоряжение Администрации от 22.07.2013 N 4193 "О предоставлении земельного участка в аренду для строительства объекта досуга, спорта и общественного питания по ул. Шахтерской, юго-западней Изумрудного карьера в Центральном районе г. Челябинска обществу с ограниченной ответственностью "Авега" (т. 1 л.д. 43).
17.10.2014 между Комитетом и обществом "Авега" подписано дополнительное соглашение N 1 о внесении изменений в договор УЗ N 011997 - К - 2013 краткосрочной аренды земли города Челябинска от 28.08.2013 (т. 1 л.д. 32-42).
По условиям названного дополнительного соглашения обществу "Авега" на срок с 28.08.2014 до 22.07.2015 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:77 площадью 4 955 кв. м по ул. Шахтерской, юго-западней Изумрудного карьера в Центральном районе г. Челябинска, для строительства объекта досуга, спорта и общественного питания.
Обременение земельного участка в виде аренды по договору УЗ N 011997 - К - 2013 краткосрочной аренды земли города Челябинска от 28.08.2013 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 19.09.2013 (выписка из ЕГРП от 15.04.2016 N 90-17442412, т. 2 л.д. 82-84), а также зарегистрировано аналогичное обременение земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:77 на основании дополнительного соглашения N 1 от 17.10.2014 (выписка из ЕГРП от 15.04.2016 N 90-17442455, т. 2 л.д. 91-92).
Полагая, что при проведении процедуры выбора и предоставлении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:68 Администрацией допущено нарушение норм земельного законодательства, обращение общества "Авега" в орган местного самоуправления не соответствовало требованиям п. 1 ст. 31 ЗК РФ, поскольку в нем не было указано обоснование примерной площади испрашиваемого земельного участка, Администрация не проинформировала надлежащим образом население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, предоставленный земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:68 пересекал границы земельного участка, находящегося в собственности Челябинской области, а дополнительное соглашение N 1 от 17.10.2014 к договору аренды по существу представляет собой новый договор аренды, который заключен между Комитетом и обществом "Авега" без проведения публичных процедур и с изменением существенных условий прежнего договора, Прокурор обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями в защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере землепользования, публичных интересов муниципального образования - город Челябинск, а также в защиту прав и интересов неопределенного круга лиц.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований о признании недействительными ненормативных актов органа местного самоуправления, суд первой инстанции исходил из пропуска Прокурором срока на обжалование актов и отсутствия уважительных причин для его восстановления, а также избрания в данной части Прокурором ненадлежащего способа защиты нарушенного права в силу возникновения у общества "Авега" права аренды земельного участка на основании заключенного договора.
Отказывая в удовлетворении требований о признании недействительной сделкой договора аренды земельного участка с дополнительным соглашением к нему и применении последствий недействительности сделки, суд посчитал недоказанным факт нарушения требований действующего законодательства при заключении договора, поскольку процедура предоставления земельного участка в порядке предварительного согласования места размещения объекта соответствует требованиям ст. 31 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции). Публикация о предоставлении земельного участка обществу "Авега" для строительства содержала недостаточные сведения о земельном участке, предоставляемом в аренду, однако доказательств наличия иных претендентов на земельный участок либо иных заинтересованных лиц не имеется, такой формат и порядок размещения информации о предоставлении земельных участков для строительства соответствует общепринятой многолетней практике предоставления Администрацией земельных участков в г. Челябинске, у общества отсутствовала возможность влиять на порядок реализации компетенции уполномоченным органом, и примененный Прокурором при обращении с настоящим иском подход создаст риск дестабилизации гражданского оборота и ведет к нарушению принципа правовой определенности. При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что оспариваемая сделка не нарушает публичных интересов.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отмене судебного акта в части в силу несоответствия выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и неправильного применения судом норм материального права.
В соответствии с ч. 1 ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
Согласно п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ; в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. 3 ст. 31 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки) органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.
В силу п. 4 и п. 11 ст. 1 ЗК РФ при предоставлении земельных участков из публичных земель должно обеспечиваться участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, сочетание интересов общества и законных интересов граждан, а также принцип эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков (п. 1 ст. 34 ЗК РФ).
Согласно правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 4224/10 от 14.09.2010, публичное размещение информации о предстоящем предоставлении земельного участка для целей строительства призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что действующим законодательством не установлена форма, а также требования к содержанию публичного информирования о предоставлении земельного участка.
В силу этого, оценка судами степени достоверности и определенности изложенной в публичном сообщении информации, ее объема и содержания должны производиться с учетом вышеизложенных целей публичного информирования, исходя из конкретных обстоятельств дела и полномочий суда, установленных ст. 71 АПК РФ.
При этом сам по себе факт отсутствия у суда сведений о нарушении прав конкретных лиц и претендентов на предоставленный под строительство земельный участок, на что указал суд первой инстанции, не может свидетельствовать о безусловном соблюдении публичной процедуры информирования населения, поскольку в данном случае совершенная сделка оспаривается Прокурором с учетом его полномочий, установленных ст. 52 АПК РФ в защиту интересов публично-правового образования.
Нормы п. 3 ст. 31 ЗК РФ об информировании населения о предоставлении публичных земель под застройку направлены на обеспечение участия жителей муниципального образования в решении вопросов, касающихся прав на землю, ввиду чего обеспечение гражданам таких гарантий относится к полномочиям органа местного самоуправления по решению вопросов местного значения (п. 2 ст. 1, абз. 12 ст. 2, п. 19, 20 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"), а нарушение таких гарантий следует расценивать как нарушение прав публично-правового образования.
Публичное информирование также направлено на защиту интересов иных претендентов на застройку земельного участка, и тем самым - на обеспечение процедуры конкурентного предоставления земельного участка, ввиду чего в этом случае нарушение порядка публичного информирования нарушает права таких субъектов, лишенных возможности заявить свои притязания на земельный участок.
Статья 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" устанавливает запрет на акты и действия (бездействие), в том числе органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.
Положения данных норм направлены на защиту неопределенного круга лиц.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлениях от 05.04.2011 N 14686/10, от 11.03.2014 N 16034/13, достаточным основанием для вывода о нарушении части 1 статьи 15 "Закона о защите конкуренции" является создание условий, возможности для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции. В тех случаях, когда требуется проведение конкурса, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, его непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем.
С учетом изложенного, нарушение порядка публичного информирования также нарушает права муниципального образования как распорядителя земельного участка на его максимально эффективное использование путем установления арендной платы за земельный участок на конкурсных началах (путем проведения торгов) в случае появления конкурентных заявок.
В силу этого отсутствие конкретных претендентов на переданный в аренду земельный участок не исключает право Прокурора на оспаривание такой сделки при доказанности факта нарушения прав публично-правового образования и прав неопределенного круга лиц.
При этом следует отметить, что ни необходимость сохранения стабильности гражданского оборота, ни принцип правовой определенности, на что сослался суд первой инстанции, по смыслу п. 2 ст. 168 ГК РФ не могут легализовать сделку, совершенную в нарушение императивных требований законодательства и в нарушение публичных интересов.
С учетом изложенных мотивов и фактических обстоятельств настоящего дела, оценивая заявленные Прокурором в обоснование заявленных требований основания, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В данном случае в газете "Челябинск за неделю" от 04.12.2012 N 45 была размещена публикация о поступивших заявлениях и начале работ по формированию земельных участков для строительства объектов без проведения торгов, в пункте 1 которых указано: фирма - общество "Авега", объект - объект досуга, спорта и общественного питания, место расположения - по ул. Шахтерской, юго-западней Изумрудного карьера, район - Центральный (т. 1 л.д. 23).
Из поданного обществом "Авега" заявления также не следовало, что им испрашивается земельный участок конкретной площади (т. 1 л.д. 21).
На основании распоряжений Администрации от 04.02.2013 N 480 и от 22.07.2013 N 4193 (т. 1 л.д. 20, 24, 25-31) между Комитетом и обществом "Авега" был оформлен оспариваемый договор УЗ N 011997-К-2013 от 28.11.2013 (т. 1 л.д. 10-18), по условиям которого обществу "Авега" в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:68 площадью 8 707 кв. м для целей строительства объекта досуга, спорта и общественного питания.
Однако на кадастровый учет 06.06.2014 был поставлен земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:77 общей площадью 4 955 кв. м, с тем же разрешенным использованием, а впоследствии на основании распоряжения Администрации от 28.08.2014 N 5463 (т. 1 л.д. 43) и дополнительного соглашения от 17.10.2014 (т. 1 л.д. 32) в ранее оформленный договор аренды были внесены изменения, предусматривавшие изменение предмета договора в части кадастрового номера и разрешенного использования земельного участка.
Таким образом, площадь земельного участка, первоначально предоставленного в аренду обществу "Авега", впоследствии была уменьшена почти вдвое.
При этом из материалов дела не следуют какие-либо объективные обстоятельства, обусловившие столь значительное изменение площади земельного участка; какое-либо технико-экономическое обоснование проекта обществом "Авега" ни при подаче заявления о предоставлении земельного участка в орган местного самоуправления (т. 1 л.д. 21), ни впоследствии не представлено.
Более того, как следует из материалов дела при составлении технического плана объекта незавершенного строительства, возведенного на спорном земельном участке по состоянию на 12.08.2015 при подготовке плана был использован только эскизный проект N ПМ-001-223-ПЗ, выполненный ООО "Метопа" (т. 2 л.д. 26, 29 оборот); доказательств наличия проектной документации, соответствующей требованиям части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не представлено.
Как обоснованно указал Прокурор в заявленном иске, примерная площадь испрашиваемого земельного участка в нарушение требований п. 1 ст. 31 ЗК РФ обществом "Авега" не указана.
Утверждения общества "Авега" в пояснениях суду апелляционной инстанции о том, что названные изменения обусловлены изменением проектной документации, материалами дела не подтверждены. Более того, представитель общества затруднился пояснить конкретные цели использования указанного объекта и направления его использования в пределах общего заявленного спортивно-досугового назначения объекта строительства.
При этом апелляционный суд критически оценивает указанные суждения третьего ответчика в силу того, что, несмотря на значительное изменение площади земельного участка, изменения в характеристиках планируемого к возведению объекта не произошло: заявленный к строительству объект был предназначен для целей досуга, спора и общественного питания. Указанный объект, как следует из его наименования, имеет многофункциональное назначение, и обществом "Авега" ни при обращении в орган местного самоуправления с целью внесения изменений в договор аренды, ни при рассмотрении настоящего спора не представлено доказательств наличия технико-экономической возможности размещения объекта с таким назначением даже при существенном изменении площади земельного участка.
Доказательств того, что планируемый к строительству объект недвижимости, является частью санаторного комплекса, возводимого тем же застройщиком по ул. Шахтерской в г. Челябинске, где землепользование признано законным судебными актами по делам N N А76-10495/2015, А76-10196/2015, А76-10193/2015, А76-10192/2015, ответчиками в дело не представлено, объективно из дела не следует.
При этом по смыслу норм п. п. 4, пп. 11 п. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 31 ЗК РФ выбор застройщиком площадки для строительства объекта недвижимости не может быть произвольным, поскольку предоставление земельных участков из числа публичных земель обусловлено не только частной инициативой застройщика, а орган местного самоуправления в пределах его полномочий в сфере по градостроительной деятельности с учетом положения п. 2 ст. 31 ЗК РФ обязан обеспечить выбор земельного участка для строительства в том числе с учетом требований градостроительных норм.
В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
При изложенных фактических обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что размещенная органом местного самоуправления публикация не соответствует требованиям п. п. 1 - 3 ст. 31 ЗК РФ, поскольку не содержит площади планируемого к предоставлению под строительство земельного участка, что впоследствии обусловило возможность предоставления обществу "Авега" в аренду земельного участка иной площади без дополнительного соблюдения публичных процедур.
Выводы суда первой инстанции о том, что изменение площади предоставленного по договору аренды от 28.08.2013 земельного участка соответствует требованиям ст. 11.8 ЗК РФ, являются необоснованными.
Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:77 (т. 1 л.д. 138) следует и не оспаривается сторонами, что названный земельный участок был образован из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:68.
В силу п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются в том числе при разделе земельного участка.
Согласно п. 1 и п. 6 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
В силу п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ (в редакции на момент проведения кадастровых работ и оформления дополнительного соглашения) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Однако в данном случае из материалов дела не следует, что обществом "Авега" сохранены либо иным образом оформлены права на иной земельный участок, образовавшийся в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:68 (помимо земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:77), отсутствуют в деле доказательства наличия у общества "Авега" права осуществлять строительство того же объекта досуга, спорта и общественного питания в объеме ранее заявленного землепользования, но на двух и более земельных участках, образованных из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:68.
При изложенных обстоятельствах следует признать, что изменение площади земельного участка, находящегося в аренде у общества "Авега" на основании оспариваемого договора аренды и дополнительного соглашения к нему, не обусловлено требованиями ст. 11.2 и 11.4 ЗК РФ, а фактически направлено на получение земельного участка для целей строительства в обход публичных процедур.
С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о несоответствии договора краткосрочной аренды земли города Челябинска от 28.08.2013 УЗ N 011997-К-2013 и дополнительного соглашения от 17.10.2014 к нему требованиям ст. 31 ЗК РФ в силу нарушения процедур публичного информирования при предоставлении земельных участков в аренду.
Судебная коллегия также соглашается с доводами Прокурора о несоответствии оспариваемых сделок требованиям градостроительного законодательства.
В соответствии со ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на принципах обеспечения сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности; ответственности органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека; осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.
Согласно ч. 1 ст. 41 Градостроительного кодекса подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Подготовка документации по планировке территории, предусмотренной настоящим Кодексом, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий.
Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства (пп. 1, 3 ч. 1 ст. 30 Градостроительного кодекса).
Согласно части 2 статьи 30 Градостроительного кодекса правила землепользования и застройки включают в себя порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации (часть 6 статьи 30 Градостроительного кодекса).
На основании ч. 1 ст. 35 Градостроительного кодекса в результате градостроительного зонирования могут определяться в том числе общественно-деловые зоны и зоны рекреационного назначения.
В силу ч. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Как следует из акта выбора земельного участка (т. 1 л.д. 25), согласно территориальному зонированию города Челябинска, определенному Правилами землепользования и застройки г. Челябинска, утв. решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 N 37/13, как земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:68, так и земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:77 отнесены к зоне А.1.1 - защитная, которая предназначена для уменьшения отрицательного влияния предприятий, транспортных и инженерных коммуникаций и сооружений на селитебные и иные территории, объекты, а также защиты особо охраняемых территорий, природных объектов.
Основные виды разрешенного использования:
- - все виды озеленения, в том числе защитные древесно-кустарниковые полосы;
- - питомники растений;
- - объекты благоустройства, отдыха и спорта без зрителей.
Вспомогательные виды разрешенного использования:
- - объекты инженерной инфраструктуры;
- - дорожно-тропиночная сеть, тротуары, велосипедные дорожки;
- - общественные туалеты.
К условно разрешенным видам использования в том числе отнесены:
- - объекты общественного питания;
- - объекты досуга и спорта.
В примечании к зоне А.1.1. также указано, что возможно узаконивание существующего индивидуального жилого фонда без права на реконструкцию и размещение новых объектов капитального строительства.
В соответствии с ч. 4 и ч. 6 ст. 37 Градостроительного кодекса основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.
Доказательств получения такого разрешения обществом не имеется, к числу основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков, допустимых в зоне А.1.1., спорные участки не относятся.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о несоответствии оспариваемых сделок требованиям земельного и градостроительного законодательства, что позволяет оценить оспариваемую сделку как ничтожную (ст. 168 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0514004:77 расположен объект с характеристиками - объект незавершенного строительства общей площадью 13,5 кв. м, права на который зарегистрированы 27.11.2015 за обществом "Авега, которое в установленном законом порядке (ст. 8.1. ГК РФ, ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") не оспорено.
Учитывая, что фактический возврат земельного участка во владение арендодателя невозможен без перемещения прочно связанных с земельным участком объектов недвижимости (ст. 130 ГК РФ), разрешение вопроса о возврате земельного участка невозможно без решения вопроса о демонтаже находящихся на нем объектов недвижимости.
Доказательств отсутствия у названного объекта характеристик объекта недвижимости Прокурором не представлено, соответствующих доводов не заявлено. При этом согласно сведениям технического плана объекта, выполненного кадастровым инженером Ярковец В.В. (т. 2 л.д. 26), степень готовности объекта составляет 90% (т. 2 л.д. 27 оборот); данные сведения истцом не оспорены (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
При изложенных обстоятельствах последствием ничтожности договора аренды при таких обстоятельствах может быть прекращение титула арендатора на земельный участок, то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12668/12 от 19.03.2013).
В силу п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" решение суда о признании недействительной сделки, в котором суд применил последствия недействительности сделки, является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
В части требований Прокурора о признании недействительным распоряжений главы Администрации г. Челябинска от 04.02.2013 N 480, от 22.07.2013 N 4193, от 28.08.2014 N 5463 суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции об избрании Прокурором ненадлежащего способа защиты нарушенных прав.
Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права. Решение суда о признании недействительным ненормативного правового акта органа публичной власти, незаконным действий или решений органов, осуществляющих публичные полномочия, о распоряжении земельным участком не может быть исполнено принудительно при наличии зарегистрированных прав на этот участок.
В соответствии со статьями 11 и 12 названного Кодекса в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.
Из смысла изложенной нормы следует, что предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Из изложенного ранее следует, что на основании указанных распоряжений Администрации с обществом "Авега" заключены оспариваемый договор аренды земельного участка и дополнительные соглашение к нему.
Следовательно, удовлетворение требований Прокурора о признании недействительными названных ненормативных актов Администрации само по себе не восстановит права, в защиту которых Прокурор обратился в суд.
При изложенных обстоятельствах решение суда подлежит отмене, требования Прокурора - частичному удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Государственная пошлина по иску и по апелляционной жалобе подлежит распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу того, что Администрация и Комитет освобождены от уплаты государственной пошлины (ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации), подлежат взысканию с учетом распределения суммы государственной пошлины между ответчиками по исковым требованиям с общества "Авега" в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.06.2016 по делу N А76-10195/2015 отменить.
Заявленные прокурором Челябинской области требования удовлетворить частично.
Признать недействительной сделкой договор краткосрочной аренды земли города Челябинска от 28.08.2013 УЗ N 011997-К-2013, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска и обществом с ограниченной ответственностью "Авега", а также дополнительное соглашение от 17.10.2014 N 1 о внесении изменений в договор УЗ N 011997-К-2013 краткосрочной аренды земли города Челябинска от 28.08.2013.
Настоящее постановление является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права аренды общества с ограниченной ответственностью "Авега" на земельные участки, внесенной на основании договора краткосрочной аренды земли города Челябинска от 28.08.2013 УЗ N 011997-К-2013 и дополнительного соглашения от 17.10.2014 N 1 о внесении изменений в договор УЗ N 011997-К-2013 краткосрочной аренды земли города Челябинска от 28.08.2013.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Авега" в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины по иску и 1500 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.08.2016 N 18АП-9672/2016 ПО ДЕЛУ N А76-10195/2015
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 августа 2016 г. N 18АП-9672/2016
Дело N А76-10195/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу прокурора Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.06.2016 по делу N А76-10195/2015 (судья Наконечная О.Г.).
В судебном заседании приняли участие от прокурора Челябинской области - Кашапова Р.М. (удостоверение), от общества с ограниченной ответственностью "Авега" - Тарасова Е.В. (доверенность от 01.03.2016).
Прокурор Челябинской области (далее - Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании недействительными распоряжения Администрации города Челябинска (далее - Администрация, первый ответчик) от 04.02.2013 N 480 "Об утверждении схемы N 008731-05-2012 расположения земельного участка на кадастровом плане территории, акта выбора земельного участка N 008731-05-2012 и предварительном согласовании места размещения объекта досуга, спорта и общественного питания по ул. Шахтерской, юго-западней Изумрудного карьера в Центральном районе г. Челябинска обществу с ограниченной ответственностью "Авега" (далее - распоряжение от 04.02.2013 N 480), распоряжения Главы Администрации от 22.07.2013 N 4193 "О предоставлении земельного участка в аренду для строительства объекта досуга, спорта и общественного питания по ул. Шахтерской, юго-западней Изумрудного карьера в Центральном районе г. Челябинска обществу с ограниченной ответственностью "Авега" (далее - распоряжение от 22.07.2013 N 4193), распоряжения Главы Администрации от 28.08.2014 N 5463 "О внесении изменений в распоряжение Администрации города Челябинска от 22.07.2013 N 4193" (далее - распоряжение от 28.08.2014 N 5463); о признании недействительными (ничтожными) договора краткосрочной аренды земли города Челябинска от 28.08.2013 УЗ N 011997 - К - 2013, заключенного между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, второй ответчик) и обществом с ограниченной ответственностью "Авега" (далее - общество "Авега", третий ответчик), в отношении земельного участка площадью 8 707 кв. м по ул. Шахтерской, юго-западней Изумрудного карьера в Центральном районе г. Челябинска, кадастровый номер 74:36:0514004:68, дополнительного соглашения от 17.10.2014 N 1 о внесении изменений в договор УЗ N 011997 - К - 2013 краткосрочной аренды земли города Челябинска от 28.08.2013, заключенного между Комитетом и обществом "Авега", в отношении земельного участка площадью 4 955 кв. м по ул. Шахтерской, юго-западней Изумрудного карьера в Центральном районе г. Челябинска, кадастровый номер 74:36:0514004:77; о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания общества "Авега" вернуть Комитету земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:77 по соответствующему акту приема-передачи (с учетом изменения правовых оснований иска, т. 2 л.д. 61-65, 103-105).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.06.2016 (резолютивная часть от 17.06.2016) в удовлетворении исковых требований отказано.
С указанным решением суда не согласился Прокурор (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт полагает, что суд первой инстанции необоснованно посчитал соблюденной процедуру предоставления земельного участка в порядке предварительного согласования места размещения объекта. Судом не дана оценка отсутствию у органа местного самоуправления полномочий предоставлять в аренду земельный участок, имеющий наложение на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:195, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - Челябинской области (территория Челябинского городского бора). Указанное обстоятельство неправомерно отнесено судом к числу кадастровой ошибки.
Прокурор считает, что дополнительное соглашение к договору аренды по существу является новым договором, поскольку им изменены существенные условия предыдущего договора, его предмет и объем правомочий, соглашение заключено на основании внесенных в постановление Администрации о предоставлении первоначального земельного участка изменений в отсутствие утвержденного акта выбора земельного участка, в отношении иной площади и конфигурации. Таким образом, действия сторон договора направлены на предоставление иного земельного участка в обход публичных процедур, установленных ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), что свидетельствует о ничтожности дополнительного соглашения.
Судом неправильно применены положения п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ и законодательства о защите конкуренции, поскольку заключение договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:77, образованного из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:68, допускается только на условиях первоначального договора аренды и при соблюдении требований законодательства о защите конкуренции. В данном случае, помимо условия о предмете, изменен объем правомочий арендатора в части дополнительной передачи права владения, условий о порядке внесения арендных платежей, а также сроки договора и ряд иных условий договора.
Апеллянт указывает, что судом не учтено, что процедура выбора земельного участка под условно разрешенный вид использования в территориальной зоне А1.1. проведена без учета градостроительных и иных условий использования территории в соответствии с п. 2 ст. 31 ЗК РФ. Разрешенное использование земельных участков относится к условно разрешенным видам использования указанной территориальной зоны, осуществление которого не относится к видам использования, разрешенным по праву, поскольку не предусматривает ведения строительства на них и требует соответствующих согласительных процедур.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу истца в суд апелляционной инстанции не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители иных ответчиков и третьего лица не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании Прокурор поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель общества "Авега" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество "Авега" обратилось к Главе Администрации с заявлением от 11.11.2012 исх. N 1-256 о предоставлении в аренду земельного участка по ул. Шахтерской, юго-западней Изумрудного карьера в Центральном районе г. Челябинска с предварительным согласованием места размещения объекта для размещения объекта досуга, спорта и общественного питания (т. 1 л.д. 21).
В еженедельной газете "Челябинск за неделю" от 04.12.2012 N 45 опубликованы сведения о поступивших заявлениях и начале работ по формированию земельных участков для строительства объектов без проведения торгов, в пункте 1 которых указано: фирма - общество "Авега", объект - объект досуга, спорта и общественного питания, место расположения - по ул. Шахтерской, юго-западней Изумрудного карьера, район - Центральный (т. 1 л.д. 23).
Распоряжением Администрации от 04.02.2013 N 480 утверждены схема N 008731-05-2012 расположения земельного участка на кадастровом плане территории, акт выбора земельного участка N 008731-05-2012 и предварительно согласовано место размещения объекта досуга, спорта и общественного питания по ул. Шахтерской, юго-западней Изумрудного карьера в Центральном районе г. Челябинска обществу "Авега" (т. 1 л.д. 24, 25-31).
22.07.2013 Администрацией издано распоряжение N 4193 о предоставлении земельного участка в аренду для строительства объекта досуга, спорта и общественного питания по ул. Шахтерской, юго-западней Изумрудного карьера в Центральном районе г. Челябинска обществу "Авега" (т. 1 л.д. 20).
На основании указанного распоряжения Администрации между Комитетом (арендодатель) и обществом "Авега" (арендатор) подписан договор УЗ N 011997-К-2013 краткосрочной аренды земли города Челябинска от 28.11.2013 (т. 1 л.д. 10-18), по условиям которого обществу "Авега" на срок с 22.07.2013 до 22.07.2015 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:68 площадью 8 707 кв. м по ул. Шахтерской, юго-западней Изумрудного карьера в Центральном районе г. Челябинска, для строительства объекта досуга, спорта и общественного питания.
По акту приема-передачи в аренду земельного участка от 28.08.2013 названный земельный участок передан обществу "Авега" (т. 1 л.д. 19).
06.06.2014 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:77 общей площадью 4 955 кв. м, по ул. Шахтерской, юго-западней Изумрудного карьера в Центральном районе г. Челябинска, для строительства объекта досуга, спорта и общественного питания, который выделен из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:68 площадью 8 707 кв. м (кадастровый паспорт земельного участка от 08.10.2015 N 7400/101/15-820137, т. 1 л.д. 138-140).
Распоряжением Администрации от 28.08.2014 N 5463 внесены изменения в распоряжение Администрации от 22.07.2013 N 4193 "О предоставлении земельного участка в аренду для строительства объекта досуга, спорта и общественного питания по ул. Шахтерской, юго-западней Изумрудного карьера в Центральном районе г. Челябинска обществу с ограниченной ответственностью "Авега" (т. 1 л.д. 43).
17.10.2014 между Комитетом и обществом "Авега" подписано дополнительное соглашение N 1 о внесении изменений в договор УЗ N 011997 - К - 2013 краткосрочной аренды земли города Челябинска от 28.08.2013 (т. 1 л.д. 32-42).
По условиям названного дополнительного соглашения обществу "Авега" на срок с 28.08.2014 до 22.07.2015 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:77 площадью 4 955 кв. м по ул. Шахтерской, юго-западней Изумрудного карьера в Центральном районе г. Челябинска, для строительства объекта досуга, спорта и общественного питания.
Обременение земельного участка в виде аренды по договору УЗ N 011997 - К - 2013 краткосрочной аренды земли города Челябинска от 28.08.2013 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 19.09.2013 (выписка из ЕГРП от 15.04.2016 N 90-17442412, т. 2 л.д. 82-84), а также зарегистрировано аналогичное обременение земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:77 на основании дополнительного соглашения N 1 от 17.10.2014 (выписка из ЕГРП от 15.04.2016 N 90-17442455, т. 2 л.д. 91-92).
Полагая, что при проведении процедуры выбора и предоставлении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:68 Администрацией допущено нарушение норм земельного законодательства, обращение общества "Авега" в орган местного самоуправления не соответствовало требованиям п. 1 ст. 31 ЗК РФ, поскольку в нем не было указано обоснование примерной площади испрашиваемого земельного участка, Администрация не проинформировала надлежащим образом население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, предоставленный земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:68 пересекал границы земельного участка, находящегося в собственности Челябинской области, а дополнительное соглашение N 1 от 17.10.2014 к договору аренды по существу представляет собой новый договор аренды, который заключен между Комитетом и обществом "Авега" без проведения публичных процедур и с изменением существенных условий прежнего договора, Прокурор обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями в защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере землепользования, публичных интересов муниципального образования - город Челябинск, а также в защиту прав и интересов неопределенного круга лиц.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований о признании недействительными ненормативных актов органа местного самоуправления, суд первой инстанции исходил из пропуска Прокурором срока на обжалование актов и отсутствия уважительных причин для его восстановления, а также избрания в данной части Прокурором ненадлежащего способа защиты нарушенного права в силу возникновения у общества "Авега" права аренды земельного участка на основании заключенного договора.
Отказывая в удовлетворении требований о признании недействительной сделкой договора аренды земельного участка с дополнительным соглашением к нему и применении последствий недействительности сделки, суд посчитал недоказанным факт нарушения требований действующего законодательства при заключении договора, поскольку процедура предоставления земельного участка в порядке предварительного согласования места размещения объекта соответствует требованиям ст. 31 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции). Публикация о предоставлении земельного участка обществу "Авега" для строительства содержала недостаточные сведения о земельном участке, предоставляемом в аренду, однако доказательств наличия иных претендентов на земельный участок либо иных заинтересованных лиц не имеется, такой формат и порядок размещения информации о предоставлении земельных участков для строительства соответствует общепринятой многолетней практике предоставления Администрацией земельных участков в г. Челябинске, у общества отсутствовала возможность влиять на порядок реализации компетенции уполномоченным органом, и примененный Прокурором при обращении с настоящим иском подход создаст риск дестабилизации гражданского оборота и ведет к нарушению принципа правовой определенности. При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что оспариваемая сделка не нарушает публичных интересов.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отмене судебного акта в части в силу несоответствия выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и неправильного применения судом норм материального права.
В соответствии с ч. 1 ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
Согласно п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ; в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. 3 ст. 31 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки) органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.
В силу п. 4 и п. 11 ст. 1 ЗК РФ при предоставлении земельных участков из публичных земель должно обеспечиваться участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, сочетание интересов общества и законных интересов граждан, а также принцип эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков (п. 1 ст. 34 ЗК РФ).
Согласно правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 4224/10 от 14.09.2010, публичное размещение информации о предстоящем предоставлении земельного участка для целей строительства призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что действующим законодательством не установлена форма, а также требования к содержанию публичного информирования о предоставлении земельного участка.
В силу этого, оценка судами степени достоверности и определенности изложенной в публичном сообщении информации, ее объема и содержания должны производиться с учетом вышеизложенных целей публичного информирования, исходя из конкретных обстоятельств дела и полномочий суда, установленных ст. 71 АПК РФ.
При этом сам по себе факт отсутствия у суда сведений о нарушении прав конкретных лиц и претендентов на предоставленный под строительство земельный участок, на что указал суд первой инстанции, не может свидетельствовать о безусловном соблюдении публичной процедуры информирования населения, поскольку в данном случае совершенная сделка оспаривается Прокурором с учетом его полномочий, установленных ст. 52 АПК РФ в защиту интересов публично-правового образования.
Нормы п. 3 ст. 31 ЗК РФ об информировании населения о предоставлении публичных земель под застройку направлены на обеспечение участия жителей муниципального образования в решении вопросов, касающихся прав на землю, ввиду чего обеспечение гражданам таких гарантий относится к полномочиям органа местного самоуправления по решению вопросов местного значения (п. 2 ст. 1, абз. 12 ст. 2, п. 19, 20 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"), а нарушение таких гарантий следует расценивать как нарушение прав публично-правового образования.
Публичное информирование также направлено на защиту интересов иных претендентов на застройку земельного участка, и тем самым - на обеспечение процедуры конкурентного предоставления земельного участка, ввиду чего в этом случае нарушение порядка публичного информирования нарушает права таких субъектов, лишенных возможности заявить свои притязания на земельный участок.
Статья 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" устанавливает запрет на акты и действия (бездействие), в том числе органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.
Положения данных норм направлены на защиту неопределенного круга лиц.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлениях от 05.04.2011 N 14686/10, от 11.03.2014 N 16034/13, достаточным основанием для вывода о нарушении части 1 статьи 15 "Закона о защите конкуренции" является создание условий, возможности для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции. В тех случаях, когда требуется проведение конкурса, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, его непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем.
С учетом изложенного, нарушение порядка публичного информирования также нарушает права муниципального образования как распорядителя земельного участка на его максимально эффективное использование путем установления арендной платы за земельный участок на конкурсных началах (путем проведения торгов) в случае появления конкурентных заявок.
В силу этого отсутствие конкретных претендентов на переданный в аренду земельный участок не исключает право Прокурора на оспаривание такой сделки при доказанности факта нарушения прав публично-правового образования и прав неопределенного круга лиц.
При этом следует отметить, что ни необходимость сохранения стабильности гражданского оборота, ни принцип правовой определенности, на что сослался суд первой инстанции, по смыслу п. 2 ст. 168 ГК РФ не могут легализовать сделку, совершенную в нарушение императивных требований законодательства и в нарушение публичных интересов.
С учетом изложенных мотивов и фактических обстоятельств настоящего дела, оценивая заявленные Прокурором в обоснование заявленных требований основания, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В данном случае в газете "Челябинск за неделю" от 04.12.2012 N 45 была размещена публикация о поступивших заявлениях и начале работ по формированию земельных участков для строительства объектов без проведения торгов, в пункте 1 которых указано: фирма - общество "Авега", объект - объект досуга, спорта и общественного питания, место расположения - по ул. Шахтерской, юго-западней Изумрудного карьера, район - Центральный (т. 1 л.д. 23).
Из поданного обществом "Авега" заявления также не следовало, что им испрашивается земельный участок конкретной площади (т. 1 л.д. 21).
На основании распоряжений Администрации от 04.02.2013 N 480 и от 22.07.2013 N 4193 (т. 1 л.д. 20, 24, 25-31) между Комитетом и обществом "Авега" был оформлен оспариваемый договор УЗ N 011997-К-2013 от 28.11.2013 (т. 1 л.д. 10-18), по условиям которого обществу "Авега" в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:68 площадью 8 707 кв. м для целей строительства объекта досуга, спорта и общественного питания.
Однако на кадастровый учет 06.06.2014 был поставлен земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:77 общей площадью 4 955 кв. м, с тем же разрешенным использованием, а впоследствии на основании распоряжения Администрации от 28.08.2014 N 5463 (т. 1 л.д. 43) и дополнительного соглашения от 17.10.2014 (т. 1 л.д. 32) в ранее оформленный договор аренды были внесены изменения, предусматривавшие изменение предмета договора в части кадастрового номера и разрешенного использования земельного участка.
Таким образом, площадь земельного участка, первоначально предоставленного в аренду обществу "Авега", впоследствии была уменьшена почти вдвое.
При этом из материалов дела не следуют какие-либо объективные обстоятельства, обусловившие столь значительное изменение площади земельного участка; какое-либо технико-экономическое обоснование проекта обществом "Авега" ни при подаче заявления о предоставлении земельного участка в орган местного самоуправления (т. 1 л.д. 21), ни впоследствии не представлено.
Более того, как следует из материалов дела при составлении технического плана объекта незавершенного строительства, возведенного на спорном земельном участке по состоянию на 12.08.2015 при подготовке плана был использован только эскизный проект N ПМ-001-223-ПЗ, выполненный ООО "Метопа" (т. 2 л.д. 26, 29 оборот); доказательств наличия проектной документации, соответствующей требованиям части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не представлено.
Как обоснованно указал Прокурор в заявленном иске, примерная площадь испрашиваемого земельного участка в нарушение требований п. 1 ст. 31 ЗК РФ обществом "Авега" не указана.
Утверждения общества "Авега" в пояснениях суду апелляционной инстанции о том, что названные изменения обусловлены изменением проектной документации, материалами дела не подтверждены. Более того, представитель общества затруднился пояснить конкретные цели использования указанного объекта и направления его использования в пределах общего заявленного спортивно-досугового назначения объекта строительства.
При этом апелляционный суд критически оценивает указанные суждения третьего ответчика в силу того, что, несмотря на значительное изменение площади земельного участка, изменения в характеристиках планируемого к возведению объекта не произошло: заявленный к строительству объект был предназначен для целей досуга, спора и общественного питания. Указанный объект, как следует из его наименования, имеет многофункциональное назначение, и обществом "Авега" ни при обращении в орган местного самоуправления с целью внесения изменений в договор аренды, ни при рассмотрении настоящего спора не представлено доказательств наличия технико-экономической возможности размещения объекта с таким назначением даже при существенном изменении площади земельного участка.
Доказательств того, что планируемый к строительству объект недвижимости, является частью санаторного комплекса, возводимого тем же застройщиком по ул. Шахтерской в г. Челябинске, где землепользование признано законным судебными актами по делам N N А76-10495/2015, А76-10196/2015, А76-10193/2015, А76-10192/2015, ответчиками в дело не представлено, объективно из дела не следует.
При этом по смыслу норм п. п. 4, пп. 11 п. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 31 ЗК РФ выбор застройщиком площадки для строительства объекта недвижимости не может быть произвольным, поскольку предоставление земельных участков из числа публичных земель обусловлено не только частной инициативой застройщика, а орган местного самоуправления в пределах его полномочий в сфере по градостроительной деятельности с учетом положения п. 2 ст. 31 ЗК РФ обязан обеспечить выбор земельного участка для строительства в том числе с учетом требований градостроительных норм.
В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
При изложенных фактических обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что размещенная органом местного самоуправления публикация не соответствует требованиям п. п. 1 - 3 ст. 31 ЗК РФ, поскольку не содержит площади планируемого к предоставлению под строительство земельного участка, что впоследствии обусловило возможность предоставления обществу "Авега" в аренду земельного участка иной площади без дополнительного соблюдения публичных процедур.
Выводы суда первой инстанции о том, что изменение площади предоставленного по договору аренды от 28.08.2013 земельного участка соответствует требованиям ст. 11.8 ЗК РФ, являются необоснованными.
Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:77 (т. 1 л.д. 138) следует и не оспаривается сторонами, что названный земельный участок был образован из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:68.
В силу п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются в том числе при разделе земельного участка.
Согласно п. 1 и п. 6 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
В силу п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ (в редакции на момент проведения кадастровых работ и оформления дополнительного соглашения) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Однако в данном случае из материалов дела не следует, что обществом "Авега" сохранены либо иным образом оформлены права на иной земельный участок, образовавшийся в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:68 (помимо земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:77), отсутствуют в деле доказательства наличия у общества "Авега" права осуществлять строительство того же объекта досуга, спорта и общественного питания в объеме ранее заявленного землепользования, но на двух и более земельных участках, образованных из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514004:68.
При изложенных обстоятельствах следует признать, что изменение площади земельного участка, находящегося в аренде у общества "Авега" на основании оспариваемого договора аренды и дополнительного соглашения к нему, не обусловлено требованиями ст. 11.2 и 11.4 ЗК РФ, а фактически направлено на получение земельного участка для целей строительства в обход публичных процедур.
С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о несоответствии договора краткосрочной аренды земли города Челябинска от 28.08.2013 УЗ N 011997-К-2013 и дополнительного соглашения от 17.10.2014 к нему требованиям ст. 31 ЗК РФ в силу нарушения процедур публичного информирования при предоставлении земельных участков в аренду.
Судебная коллегия также соглашается с доводами Прокурора о несоответствии оспариваемых сделок требованиям градостроительного законодательства.
В соответствии со ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на принципах обеспечения сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности; ответственности органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека; осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.
Согласно ч. 1 ст. 41 Градостроительного кодекса подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Подготовка документации по планировке территории, предусмотренной настоящим Кодексом, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий.
Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства (пп. 1, 3 ч. 1 ст. 30 Градостроительного кодекса).
Согласно части 2 статьи 30 Градостроительного кодекса правила землепользования и застройки включают в себя порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации (часть 6 статьи 30 Градостроительного кодекса).
На основании ч. 1 ст. 35 Градостроительного кодекса в результате градостроительного зонирования могут определяться в том числе общественно-деловые зоны и зоны рекреационного назначения.
В силу ч. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Как следует из акта выбора земельного участка (т. 1 л.д. 25), согласно территориальному зонированию города Челябинска, определенному Правилами землепользования и застройки г. Челябинска, утв. решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 N 37/13, как земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:68, так и земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514004:77 отнесены к зоне А.1.1 - защитная, которая предназначена для уменьшения отрицательного влияния предприятий, транспортных и инженерных коммуникаций и сооружений на селитебные и иные территории, объекты, а также защиты особо охраняемых территорий, природных объектов.
Основные виды разрешенного использования:
- - все виды озеленения, в том числе защитные древесно-кустарниковые полосы;
- - питомники растений;
- - объекты благоустройства, отдыха и спорта без зрителей.
Вспомогательные виды разрешенного использования:
- - объекты инженерной инфраструктуры;
- - дорожно-тропиночная сеть, тротуары, велосипедные дорожки;
- - общественные туалеты.
К условно разрешенным видам использования в том числе отнесены:
- - объекты общественного питания;
- - объекты досуга и спорта.
В примечании к зоне А.1.1. также указано, что возможно узаконивание существующего индивидуального жилого фонда без права на реконструкцию и размещение новых объектов капитального строительства.
В соответствии с ч. 4 и ч. 6 ст. 37 Градостроительного кодекса основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.
Доказательств получения такого разрешения обществом не имеется, к числу основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков, допустимых в зоне А.1.1., спорные участки не относятся.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о несоответствии оспариваемых сделок требованиям земельного и градостроительного законодательства, что позволяет оценить оспариваемую сделку как ничтожную (ст. 168 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0514004:77 расположен объект с характеристиками - объект незавершенного строительства общей площадью 13,5 кв. м, права на который зарегистрированы 27.11.2015 за обществом "Авега, которое в установленном законом порядке (ст. 8.1. ГК РФ, ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") не оспорено.
Учитывая, что фактический возврат земельного участка во владение арендодателя невозможен без перемещения прочно связанных с земельным участком объектов недвижимости (ст. 130 ГК РФ), разрешение вопроса о возврате земельного участка невозможно без решения вопроса о демонтаже находящихся на нем объектов недвижимости.
Доказательств отсутствия у названного объекта характеристик объекта недвижимости Прокурором не представлено, соответствующих доводов не заявлено. При этом согласно сведениям технического плана объекта, выполненного кадастровым инженером Ярковец В.В. (т. 2 л.д. 26), степень готовности объекта составляет 90% (т. 2 л.д. 27 оборот); данные сведения истцом не оспорены (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
При изложенных обстоятельствах последствием ничтожности договора аренды при таких обстоятельствах может быть прекращение титула арендатора на земельный участок, то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12668/12 от 19.03.2013).
В силу п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" решение суда о признании недействительной сделки, в котором суд применил последствия недействительности сделки, является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
В части требований Прокурора о признании недействительным распоряжений главы Администрации г. Челябинска от 04.02.2013 N 480, от 22.07.2013 N 4193, от 28.08.2014 N 5463 суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции об избрании Прокурором ненадлежащего способа защиты нарушенных прав.
Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права. Решение суда о признании недействительным ненормативного правового акта органа публичной власти, незаконным действий или решений органов, осуществляющих публичные полномочия, о распоряжении земельным участком не может быть исполнено принудительно при наличии зарегистрированных прав на этот участок.
В соответствии со статьями 11 и 12 названного Кодекса в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.
Из смысла изложенной нормы следует, что предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Из изложенного ранее следует, что на основании указанных распоряжений Администрации с обществом "Авега" заключены оспариваемый договор аренды земельного участка и дополнительные соглашение к нему.
Следовательно, удовлетворение требований Прокурора о признании недействительными названных ненормативных актов Администрации само по себе не восстановит права, в защиту которых Прокурор обратился в суд.
При изложенных обстоятельствах решение суда подлежит отмене, требования Прокурора - частичному удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Государственная пошлина по иску и по апелляционной жалобе подлежит распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу того, что Администрация и Комитет освобождены от уплаты государственной пошлины (ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации), подлежат взысканию с учетом распределения суммы государственной пошлины между ответчиками по исковым требованиям с общества "Авега" в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.06.2016 по делу N А76-10195/2015 отменить.
Заявленные прокурором Челябинской области требования удовлетворить частично.
Признать недействительной сделкой договор краткосрочной аренды земли города Челябинска от 28.08.2013 УЗ N 011997-К-2013, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска и обществом с ограниченной ответственностью "Авега", а также дополнительное соглашение от 17.10.2014 N 1 о внесении изменений в договор УЗ N 011997-К-2013 краткосрочной аренды земли города Челябинска от 28.08.2013.
Настоящее постановление является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права аренды общества с ограниченной ответственностью "Авега" на земельные участки, внесенной на основании договора краткосрочной аренды земли города Челябинска от 28.08.2013 УЗ N 011997-К-2013 и дополнительного соглашения от 17.10.2014 N 1 о внесении изменений в договор УЗ N 011997-К-2013 краткосрочной аренды земли города Челябинска от 28.08.2013.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Авега" в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины по иску и 1500 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)