Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сидоровой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 21.03.2017 по делу N А43-1175/2017, принятое судьей Окороковым Д.Д.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Меридиан-НН" к Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области,
о согласовании преддоговорного спора, возникшего между истцом и ответчиком в рамках договора купли-продажи земельного участка,
при участии представителей: от истца - директора Ефремова А.В. (протокол от 29.01.2013), Козырева В.В. по доверенности от 01.01.2017 (сроком до 31.12.2017); от ответчика (заявителя) - не явился, извещен,
Общество с ограниченной ответственностью "Меридиан-НН" (далее - ООО "Меридиан-НН") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области к Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (далее - Министерство) о согласовании преддоговорного спора, возникшего между истцом и ответчиком в рамках договора купли-продажи земельного участка N 2799-ЗУ.
Исковые требования основаны на статьях 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неверным определением ответчиком цены выкупа земельного участка.
Решением от 21.03.2017 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования частично. Изложил пункт 2.1 договора N 2799-ЗУ купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером 52:18:0040246:57, площадью 10001+/-35 кв. м, местоположением: г. Нижний Новгород, Автозаводский район, ул. Объединения, д. 14Б, в следующей редакции: Цена продажи участка, установленная на основании расчета цены выкупа земельного участка, являющегося приложением к настоящему договору и определенная в соответствии с постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015 N 419 "Об утверждении правил определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, составляет 2 285 028,48 (два миллиона двести восемьдесят пять тысяч двадцать восемь рублей 48 копеек). Изложил расчет в приложении к договору N 2799-ЗУ купли-продажи земельного участка в следующей редакции:
Ставка земельного налога за единицу площади руб./кв. м
Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявитель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что применение кадастровой стоимости при определении выкупной цены спорного земельного участка на момент обращения и направления проекта договора купли-продажи, при наличии новой кадастровой стоимости на момент обращения в суд, нарушает права и законные интересы истца.
Ссылаясь на статьи 39.4, 39.16, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации заявитель полагает, что выкупная цена земельного участка подлежит определению по состоянию на дату подачи заявления с приложением необходимых документов. Указывает, что выкупная цена спорного земельного участка подлежит определению исходя из кадастровой стоимости земельного участка, действующей на 05.06.2015 (на дату подачи заявления о выкупе), а именно - 93 197 818 рублей 85 копеек.
Истец в судебном заседании и отзыве на апелляционную жалобу возражает против доводов жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены данного судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.05.2015 истцом зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - здание, назначение: нежилое, площадью 855,5 кв. м, построенное на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0040246:57 (свидетельство о государственной регистрации права от 25.05.2015).
05.06.2015 (вх. N 16396) истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040246:57 площадью 10 001 кв. м, на котором расположен указанный выше объект недвижимости, в собственность.
Письмом от 24.07.2015 N 311-05-17-17765/15 Министерство сообщило ООО "Меридиан-НН" о невозможности предоставления испрашиваемого земельного участка в собственность.
Не согласившись с отказом Министерства, истец обратился в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 19.01.2016 по делу А43-23317/2015 отказ Министерства инвестиций, земельных ресурсов и имущественных отношений Нижегородской области в предоставлении в собственность ООО "Меридиан-НН" земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040246:57, признан незаконным.
21.06.2016 в адрес ООО "Меридиан НН" поступило предложение заключить договор купли-продажи N 2799-ЗУ земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040246:57.
Пунктом 2.1 проекта договора предусматривается, что цена выкупа земельного участка, определенная в соответствии с постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015 N 419, расчет которой приведен в приложении к договору, составляет 23 764 976 рублей 26 копеек.
Основным ценообразующим фактором определения выкупной цены являлась кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Постановлением Правительства Нижегородской области N 863 от 10.12.2014 кадастровая стоимость земельного участка с номером 52:18:0040246:57 была установлена в размере 9318 рублей 85 копеек за 1 кв. м.
Не согласившись с указанной ценой, истец обратился к оценщику. В соответствии с отчетом N 362 от 15.07.2016, произведенным ООО "Компания оценочный стандарт", стоимость земельного участка с номером 52:18:0040246:57 составила 7 680 000 рублей, то есть 767 рублей 92 копеек за 1 кв. м.
Письмом 21.07.2016 ООО "Меридиан-НН" направило в Министерство протокол разногласий, которым предложило установить цену земельного участка в размере 1 958 391 рублей 82 копеек, руководствуясь результатами произведенной независимой оценки кадастровой стоимости и расчетом, установленным Законом Нижегородской области от 29.06.2012 N 81-3.
Письмом от 29.07.2016 N 326-03-02-20619/16 Министерство направило отказ на протокол разногласий.
Учитывая противоречия между сведениями о кадастровой стоимости, содержащимися в государственном кадастре недвижимости, и сведениями, полученными из отчета независимого оценщика, руководствуясь статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ООО "Меридиан-НН" направило отчет независимого оценщика ООО "Компания оценочный стандарт" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Решением N 923/2016 от 31.08.2016 Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Нижегородской области, кадастровая стоимость земельного участка была признана равной 8 960 000 рублей (895 рублей 91 копейка за 1 кв. м).
Истец, руководствуясь решением комиссии N 923/2016 от 31.08.2016, направил ответчику протокол разногласий (вх. 40542 от 14.11.2016), в котором предложил установить выкупную цену земельного участка в размере 2 285 028 рублей 48 копеек.
08.12.2016 письмом N 081216 истец повторно направил в адрес Министерства протокол разногласий, с применением выкупной цены, основанной на кадастровой стоимости, пересмотренной решением комиссии от 31.08.2016 и равной 8 960 000 рублей.
Письмом от 27.12.2016 N 326-03-02-36725/16 Министерство отказало в заключении договора купли-продажи земельного участка в редакции представленного истцом протокола разногласий, со ссылкой на то, что осуществление расчета суммы выкупа с учетом актуализированной кадастровой стоимости не соответствует действующему законодательству, а на дату отказа Министерства в выкупе земельного участка, признанного Арбитражным судом Нижегородской области незаконным, кадастровая стоимость составляла 93 197 818 рублей 85 копеек.
Отказ ответчика в принятии протокола разногласий к договору купли-продажи N 2799-ЗУ послужил основанием для обращения ООО "Меридиан-НН" с настоящим иском в суд.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В рассматриваемом случае спор связан с определением выкупной стоимости земельного участка, которую ответчик исчислил из кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на дату подачи заявления о выкупе (на 2015 год), в то время как ООО "Меридиан-НН" указывает на необходимость применения актуальных сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости на момент разрешения спора.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса).
На момент обращения ООО "Меридиан-НН" с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, отношения, связанные с определением цены продажи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в Нижегородской области регулировались положениями Закона Нижегородской области от 29.06.2012 N 81-3 "О порядке определения цены и порядке оплаты земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам здании, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках".
При продаже земельных участков лицам, не указанным в части 1 настоящей статьи и являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках, цена земельного участка рассчитывается путем умножения площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, ставку земельного налога и коэффициента кратности к ставке земельного налога.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Согласно абзацу 3 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Согласно абзацу 5 статьи 24.20 указанного Закона, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В абзаце 2 пункта 18 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Материалы дела свидетельствуют, что определение кадастровой стоимости спорного земельного участка являлось предметом рассмотрения Комиссии при Управлении Росреестра по Нижегородской области.
Решением Комиссии от 31.08.2016 определена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, равной 8 960 000 рублей, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости от 15.07.2016 N 362.
В соответствии с указанным в государственный кадастр недвижимости 16.09.2016 внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040246:57 в размере 8 960 000 рублей.
Поскольку на момент обращения ООО "Меридиан-НН" в суд с настоящим требованием решением Комиссии от 31.08.2016 установлена новая кадастровая стоимость, внесены изменения в государственный кадастр недвижимости, а договор купли-продажи земельного участка после обращения истца не был заключен, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к верному выводу, что в данном случае размер кадастровой стоимости спорного земельного участка (при наличии разногласий) не может быть принят на иных условиях, чем установлено решением Комиссии.
Применение кадастровой стоимости при определении выкупной цены спорного земельного участка на момент обращения и направления проекта договора купли-продажи, при наличии новой кадастровой стоимости на момент заключения договора купли-продажи, нарушает права и законные интересы истца, как лица, имевшего намерение приобрести в собственность указанный земельный участок, и, следовательно, противоречит положениям пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушит права и законные интересы истца как лица, имевшего намерение приобрести в собственность спорный земельный участок.
Заявление же о выкупе земельного участка является основанием для начала процедуры оформления его купли-продажи. При этом уменьшение в результате оспаривания кадастровой стоимости земельного участка цены выкупа, способствует защите прав Общества как более слабой стороны договора.
На основании изложенного, суд первой инстанции при урегулировании разногласий по договору относительно цены, правомерно признал подлежащей применению кадастровую стоимость земельного участка, установленную Комиссией в размере 8 960 000 рублей, и определил выкупную цену по договору купли-продажи в размере 2 285 028 рублей 48 копеек.
Решение суда является законным и обоснованным.
Правовых оснований для иных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.
Доводы заявителя жалобы, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 21.03.2017 по делу N А43-1175/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.06.2017 ПО ДЕЛУ N А43-1175/2017
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июня 2017 г. по делу N А43-1175/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сидоровой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 21.03.2017 по делу N А43-1175/2017, принятое судьей Окороковым Д.Д.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Меридиан-НН" к Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области,
о согласовании преддоговорного спора, возникшего между истцом и ответчиком в рамках договора купли-продажи земельного участка,
при участии представителей: от истца - директора Ефремова А.В. (протокол от 29.01.2013), Козырева В.В. по доверенности от 01.01.2017 (сроком до 31.12.2017); от ответчика (заявителя) - не явился, извещен,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Меридиан-НН" (далее - ООО "Меридиан-НН") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области к Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (далее - Министерство) о согласовании преддоговорного спора, возникшего между истцом и ответчиком в рамках договора купли-продажи земельного участка N 2799-ЗУ.
Исковые требования основаны на статьях 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неверным определением ответчиком цены выкупа земельного участка.
Решением от 21.03.2017 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования частично. Изложил пункт 2.1 договора N 2799-ЗУ купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером 52:18:0040246:57, площадью 10001+/-35 кв. м, местоположением: г. Нижний Новгород, Автозаводский район, ул. Объединения, д. 14Б, в следующей редакции: Цена продажи участка, установленная на основании расчета цены выкупа земельного участка, являющегося приложением к настоящему договору и определенная в соответствии с постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015 N 419 "Об утверждении правил определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, составляет 2 285 028,48 (два миллиона двести восемьдесят пять тысяч двадцать восемь рублей 48 копеек). Изложил расчет в приложении к договору N 2799-ЗУ купли-продажи земельного участка в следующей редакции:
Ставка земельного налога за единицу площади руб./кв. м
Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявитель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что применение кадастровой стоимости при определении выкупной цены спорного земельного участка на момент обращения и направления проекта договора купли-продажи, при наличии новой кадастровой стоимости на момент обращения в суд, нарушает права и законные интересы истца.
Ссылаясь на статьи 39.4, 39.16, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации заявитель полагает, что выкупная цена земельного участка подлежит определению по состоянию на дату подачи заявления с приложением необходимых документов. Указывает, что выкупная цена спорного земельного участка подлежит определению исходя из кадастровой стоимости земельного участка, действующей на 05.06.2015 (на дату подачи заявления о выкупе), а именно - 93 197 818 рублей 85 копеек.
Истец в судебном заседании и отзыве на апелляционную жалобу возражает против доводов жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены данного судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.05.2015 истцом зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - здание, назначение: нежилое, площадью 855,5 кв. м, построенное на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0040246:57 (свидетельство о государственной регистрации права от 25.05.2015).
05.06.2015 (вх. N 16396) истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040246:57 площадью 10 001 кв. м, на котором расположен указанный выше объект недвижимости, в собственность.
Письмом от 24.07.2015 N 311-05-17-17765/15 Министерство сообщило ООО "Меридиан-НН" о невозможности предоставления испрашиваемого земельного участка в собственность.
Не согласившись с отказом Министерства, истец обратился в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 19.01.2016 по делу А43-23317/2015 отказ Министерства инвестиций, земельных ресурсов и имущественных отношений Нижегородской области в предоставлении в собственность ООО "Меридиан-НН" земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040246:57, признан незаконным.
21.06.2016 в адрес ООО "Меридиан НН" поступило предложение заключить договор купли-продажи N 2799-ЗУ земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040246:57.
Пунктом 2.1 проекта договора предусматривается, что цена выкупа земельного участка, определенная в соответствии с постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015 N 419, расчет которой приведен в приложении к договору, составляет 23 764 976 рублей 26 копеек.
Основным ценообразующим фактором определения выкупной цены являлась кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Постановлением Правительства Нижегородской области N 863 от 10.12.2014 кадастровая стоимость земельного участка с номером 52:18:0040246:57 была установлена в размере 9318 рублей 85 копеек за 1 кв. м.
Не согласившись с указанной ценой, истец обратился к оценщику. В соответствии с отчетом N 362 от 15.07.2016, произведенным ООО "Компания оценочный стандарт", стоимость земельного участка с номером 52:18:0040246:57 составила 7 680 000 рублей, то есть 767 рублей 92 копеек за 1 кв. м.
Письмом 21.07.2016 ООО "Меридиан-НН" направило в Министерство протокол разногласий, которым предложило установить цену земельного участка в размере 1 958 391 рублей 82 копеек, руководствуясь результатами произведенной независимой оценки кадастровой стоимости и расчетом, установленным Законом Нижегородской области от 29.06.2012 N 81-3.
Письмом от 29.07.2016 N 326-03-02-20619/16 Министерство направило отказ на протокол разногласий.
Учитывая противоречия между сведениями о кадастровой стоимости, содержащимися в государственном кадастре недвижимости, и сведениями, полученными из отчета независимого оценщика, руководствуясь статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ООО "Меридиан-НН" направило отчет независимого оценщика ООО "Компания оценочный стандарт" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Решением N 923/2016 от 31.08.2016 Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Нижегородской области, кадастровая стоимость земельного участка была признана равной 8 960 000 рублей (895 рублей 91 копейка за 1 кв. м).
Истец, руководствуясь решением комиссии N 923/2016 от 31.08.2016, направил ответчику протокол разногласий (вх. 40542 от 14.11.2016), в котором предложил установить выкупную цену земельного участка в размере 2 285 028 рублей 48 копеек.
08.12.2016 письмом N 081216 истец повторно направил в адрес Министерства протокол разногласий, с применением выкупной цены, основанной на кадастровой стоимости, пересмотренной решением комиссии от 31.08.2016 и равной 8 960 000 рублей.
Письмом от 27.12.2016 N 326-03-02-36725/16 Министерство отказало в заключении договора купли-продажи земельного участка в редакции представленного истцом протокола разногласий, со ссылкой на то, что осуществление расчета суммы выкупа с учетом актуализированной кадастровой стоимости не соответствует действующему законодательству, а на дату отказа Министерства в выкупе земельного участка, признанного Арбитражным судом Нижегородской области незаконным, кадастровая стоимость составляла 93 197 818 рублей 85 копеек.
Отказ ответчика в принятии протокола разногласий к договору купли-продажи N 2799-ЗУ послужил основанием для обращения ООО "Меридиан-НН" с настоящим иском в суд.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В рассматриваемом случае спор связан с определением выкупной стоимости земельного участка, которую ответчик исчислил из кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на дату подачи заявления о выкупе (на 2015 год), в то время как ООО "Меридиан-НН" указывает на необходимость применения актуальных сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости на момент разрешения спора.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса).
На момент обращения ООО "Меридиан-НН" с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, отношения, связанные с определением цены продажи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в Нижегородской области регулировались положениями Закона Нижегородской области от 29.06.2012 N 81-3 "О порядке определения цены и порядке оплаты земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам здании, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках".
При продаже земельных участков лицам, не указанным в части 1 настоящей статьи и являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках, цена земельного участка рассчитывается путем умножения площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, ставку земельного налога и коэффициента кратности к ставке земельного налога.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Согласно абзацу 3 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Согласно абзацу 5 статьи 24.20 указанного Закона, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В абзаце 2 пункта 18 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Материалы дела свидетельствуют, что определение кадастровой стоимости спорного земельного участка являлось предметом рассмотрения Комиссии при Управлении Росреестра по Нижегородской области.
Решением Комиссии от 31.08.2016 определена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, равной 8 960 000 рублей, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости от 15.07.2016 N 362.
В соответствии с указанным в государственный кадастр недвижимости 16.09.2016 внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040246:57 в размере 8 960 000 рублей.
Поскольку на момент обращения ООО "Меридиан-НН" в суд с настоящим требованием решением Комиссии от 31.08.2016 установлена новая кадастровая стоимость, внесены изменения в государственный кадастр недвижимости, а договор купли-продажи земельного участка после обращения истца не был заключен, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к верному выводу, что в данном случае размер кадастровой стоимости спорного земельного участка (при наличии разногласий) не может быть принят на иных условиях, чем установлено решением Комиссии.
Применение кадастровой стоимости при определении выкупной цены спорного земельного участка на момент обращения и направления проекта договора купли-продажи, при наличии новой кадастровой стоимости на момент заключения договора купли-продажи, нарушает права и законные интересы истца, как лица, имевшего намерение приобрести в собственность указанный земельный участок, и, следовательно, противоречит положениям пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушит права и законные интересы истца как лица, имевшего намерение приобрести в собственность спорный земельный участок.
Заявление же о выкупе земельного участка является основанием для начала процедуры оформления его купли-продажи. При этом уменьшение в результате оспаривания кадастровой стоимости земельного участка цены выкупа, способствует защите прав Общества как более слабой стороны договора.
На основании изложенного, суд первой инстанции при урегулировании разногласий по договору относительно цены, правомерно признал подлежащей применению кадастровую стоимость земельного участка, установленную Комиссией в размере 8 960 000 рублей, и определил выкупную цену по договору купли-продажи в размере 2 285 028 рублей 48 копеек.
Решение суда является законным и обоснованным.
Правовых оснований для иных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.
Доводы заявителя жалобы, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 21.03.2017 по делу N А43-1175/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
О.А.БОЛЬШАКОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)