Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от ответчика: директор Каминский М.Г., паспорт, выписка из ЕГРЮЛ;
- от истца: представитель Валетов Р.Р., паспорт, по доверенности от 04.04.2016;
- от третьего лица: представитель не явился, извещено;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бизнесстрой"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.05.2016 по делу N А32-3356/2016
по иску администрации муниципального образования город Краснодар
к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнесстрой"
при участии третьего лица Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар
о расторжении договора аренды и об обязании возвратить земельный участок,
принятое в составе судьи Сумина Д.П.
установил:
администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнесстрой" (далее - ответчик, общество) с требованием о расторжении договора аренды от 30.10.2006 N 4300020968 (ранее N 0000001662), обязании возвратить земельные участки расположенные по ул. Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара, предоставленные для размещения гостиничного комплекса: с кадастровым номером 23:43:0208042:1202, общей площадью 9216 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1203, общей площадью 6650 кв. м.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.05.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), и просил решение отменить, принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что ответчиком земельный участок не использовался вовсе, поэтому нарушений порядка пользования земельным участком не было допущено. Ответчиком не была допущена просрочка по оплате арендной платы. Поскольку сложилась ситуация, при которой одним договором в аренду предоставлены два земельных участка с разными видами разрешенного использования: участок N 1 с кадастровым номером 23:43:0208042:1202 общей площадью 9216 кв. м с видом разрешенного использования - "для размещения объекта движимого имущества (территория благоустройства)" и участок N 2 с кадастровым номером 23:43:0208042:1203 общей площадью 6650 кв. м с видом разрешенного использования - "для размещения гостиничного комплекса", постольку подготовить единый проект размещения объектов и обратиться за разрешением на строительство объектов недвижимого имущества, планируемых в составе гостиничного комплекса, на смежных земельных участках не представляется возможным.
В судебное заседание третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечило. В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.
Директор ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы; просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверена в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.09.2006 N 886-р "О предоставлении земельного участка ООО "Бизнесстрой" для размещения гостиничного комплекса в городе Краснодаре" между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 30.10.2006 N 0000001662, общей площадью 15866 кв. м с кадастровым номером 23:43:0208042:1016, расположенного по ул. Береговой, 39/1 в Западном внутригородском округе города Краснодара, для размещения гостиничного комплекса, сроком до 27.09.2016.
В соответствии с приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05.03.2013 N 273 "О разделе земельного участка, находящегося государственной собственности, расположенного в городе Краснодаре" земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1016 разделен на два участка с кадастровыми номерами 23:43:0208042:1202 и 23:43:0208042:1203.
В связи с обращениями ответчика от 25.03.2013 и 17.05.2013 о внесении изменений в договор, заключено дополнительное соглашение от 20.05.2013, в соответствии с которым пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, арендатор принять на условиях настоящего соглашения земельные участки из земель населенных пунктов:
- - участок N 1 с кадастровым номером 23:43:0208042:1202, общей площадью 9216 кв. м, расположенный по ул. Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара, для размещения гостиничного комплекса;
- - участок N 2 с кадастровым номером 23:43:0208042:1203, общей площадью 6650 кв. м, расположенный по ул. Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара, для размещения гостиничного комплекса.
Между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и администрацией 22.07.2014 подписан акт приема-передачи договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена от Департамента имущественных отношений Краснодарского края к администрации, согласно которому права арендодателя по вышеуказанному договору переходят к администрации с 01.07.2014, договору присвоен номер 4300020968.
Соглашением о внесении изменений в договор пункт 1.1 раздела 1 договора изложен в следующей редакции:
- - участок N 1 с кадастровым номером 23:43:0208042:1202, общей площадью 9216 кв. м, расположенный по ул. Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара, предназначенный для размещения объекта движимого имущества (территория благоустройства);
- - участок N 2 с кадастровым номером 23:43:0208042:1203, общей площадью 6650 кв. м, расположенный по ул. Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара, предназначенный для размещения гостиничного комплекса.
В соответствии с подпунктом 4.1.6 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
В соответствии с актом осмотра земельного участка от 27.05.2015 N 962 Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар установлено, что земельный участок не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, в его границах произрастают деревья и кустарники.
Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 09.07.2015 N 29/4340 разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0208042:1202 и 23:43:0208042:1203 не выдавалось.
Таким образом, ответчиком нарушены указанные условия договора.
Администрацией в адрес ответчика было направлено предписание от 16.07.2015 N 21352.26 об устранении нарушений в месячный срок со дня получения данного предписания.
Данное предписание не было получено ответчиком и возвращено отправителю по причине "истечения срока хранения" заказного почтового отправления.
В газете "Краснодарские известия" от 23.09.2015 N 147 (5553) опубликовано информационное сообщение ответчику о необходимости устранить выявленные нарушения и сообщить о принятых мерах.
В соответствии с повторным осмотром земельных участков от 24.11.2015 (акты осмотры земельных участков от 24.11.2015 N 3140, N 3141) Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар установлено: земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1202, общей площадью 9216 кв. м, расположенный по ул. Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара, предоставленный для размещения гостиничного комплекса - не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос деревьями, зелеными насаждениями; земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1203, общей площадью 6650 кв. м, расположенный по ул. Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара, предоставленный для размещения гостиничного комплекса -земельный участок не огражден, свободен от зданий и строений, на территории земельного участка установлены ограждения, на участке произрастают деревья, зеленые насаждения.
Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 23.11.2015 N 29/13334 разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0208042:1202 и 23:43:0208042:1203 не выдавалось.
В связи с неустранением в установленный срок нарушений администрацией в адрес ответчика было направлено уведомление от 15.07.2015 N 17298/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи.
Данное предписание не было получено ответчиком и возвращено отправителю по причине "истечения срока хранения" заказного почтового отправления.
В соответствии с пунктом 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. Юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным адресам, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не находится по указанному адресу.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 статьи 452 ГК РФ, пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.
Как указано судом первой инстанции и не оспаривается в суде апелляционной инстанции, истец принял надлежащие меры по урегулированию спора в досудебном порядке.
Таким образом, обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, истцом соблюден.
С учетом вышеприведенных обстоятельств суд пришел к верному выводу, что со стороны истца не было допущено нарушений пункта 2 статьи 452 ГК РФ и пункта 3 статьи 619 ГК РФ.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ответчик не использует арендуемый спорный земельный участок по целевому назначению в соответствие с договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 45 ЗК РФ.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.
Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Согласно дополнительному соглашению от 12.05.2015 N 374 к договору аренды земельного участка от 30.10.2006 N 0000001662, арендатору были предоставлены земельные участки из земель населенных пунктов: участок N 1 с кадастровым номером 23:43:0208042:1202 общей площадью 9216 кв. м, расположенный по улице Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (далее - КПЗУ), прилагаемый к договору и являющийся его неотъемлемой частью, предназначенный для размещения объекта движимого имущества (территория благоустройства): участок N 2 с кадастровым номером 23:43:0208042:1203 общей площадью 6650 кв. м, расположенный по улице Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара в границах, указанных в КПЗУ, прилагаемый к договору и являющийся его неотъемлемой частью, предназначенный для размещения гостиничного комплекса.
Также из КПЗУ 23:43:0208042:1202 следует, что разрешенное использование участка - для размещения объекта движимого имущества (территория благоустройства), и из КПЗУ 23:43:0208042:1203 следует, что разрешенное использование участка - для размещения гостиничного комплекса.
Пунктом п. 3.2.4 договора аренды установлено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при следующих существенных нарушениях его условий:
- - использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п. 1.1 договора;
- - нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в п. 4.1, 4.3 договора;
- - невнесение арендной платы в течение одного квартала;
- - использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.
Согласно п. 4.1.6 договора, арендатор обязан использовать участок в соответствие с его целевым назначением и разрешенным использованием.
Таким образом, неиспользование земельного участка являются безусловным основанием для расторжения договора аренды на основании п. 3.2.4 и 4.1.6 договора.
В соответствии с приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05.03.2013 N 273 "О разделе земельного участка, находящегося государственной собственности, расположенного в городе Краснодаре" земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1016 разделен на два участка с кадастровыми номерами 23:43:0208042:1202 и 23:43:0208042:1203 и заключено дополнительное соглашение от 20.05.2013, в соответствии с которым арендатору предоставлены земельные участки с кадастровым номером 23:43:0208042:1202 и с кадастровым номером 23:43:0208042:1203.
Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1016, из которого образованы спорные земельные участки, предоставлен в аренду в 2006 году сроком на 10 лет до 27.09.2016.
В соответствии с актом осмотра земельных участков от 27.05.2015 N 962 установлено, что земельные участки не ограждены, свободны от строений и сооружений, в их границах произрастают деревья и кустарники.
Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 09.07.2015 N 29/4340 разрешения на строительство объектов капитального строительства на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0208042:1202 и 23:43:0208042:1203 не выдавались.
Также согласно актам осмотра спорных земельных участков от 24.11.2015 N 3140 и N 3141 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1202 не огражден, свободен от строений и сооружений, зарос деревьями и зелеными насаждениями, а земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1203 не огражден, свободен от строений, на территории участка установлены ограждения, на участке произрастают деревья, зеленые насаждения.
Также согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 23.11.2015 N 29/13334 разрешение на строительство капитальных объектов на спорных земельных участках не выдавалось.
Доказательства использования земельных участков ответчиком по целевому назначению (для возведения объекта капитального строительства) материалы дела не содержат.
По мнению ответчика, поскольку им не используется земельный участок по целевому назначению, постольку отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.
По правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ).
Поскольку доказательства использования земельного участка ответчиком по целевому назначению (для возведения объекта капитального строительства, для размещения объекта движимого имущества (территория благоустройства)) в материалы дела не представлено, исковые требования о расторжении договора и возвращении имущества были верно удовлетворены судом первой инстанции.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2016 N 15АП-1175/2016 по делу N А32-32319/2015, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2015 N 15АП-10811/2015, оставленным в без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.11.2015 по делу N А32-45417/2014.
Ответчик в суде первой и апелляционной инстанции ссылается на следующие обстоятельства.
С учетом расположения спорных земельных участков вблизи парковой зоны г. Краснодара, ответчик 23.09.2014 обратился в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар с заявлением об изменении вила разрешенного использования земельных участков с целью размещения движимых объектов благоустройства.
Так, приказом Департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Краснодар N 350 от 10.12.2014 был изменен вид разрешенного использования земельного участка 23:43:0208042:1202 площадью 9216 кв. м на вид разрешенного использования - "для размещения объекта движимого имущества (территория благоустройства)". При этом, письмом Департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Краснодар N 29/7204-1 от 10.12.2014 в изменении вида разрешенного использования земельного участка 23:43:0208042:1203 площадью 6650 кв. м отказано, поскольку данный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, утвержденными решением городской Думы г. Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6 (в редакции от 22.10.2013 N 54 п. 8) расположен в общественно-деловой зоне местного значения (ОД.2) и в зоне инженерной и транспортной инфраструктур (ИТ).
Таким образом, в договор аренды земельного участка аренды от 30.10.2006 N 0000001662 были внесены соответствующие изменения дополнительным соглашением N 374 от 12.05.2015. Сложилась ситуация, при которой одним договором в аренду предоставлены два земельных участка с разными видами разрешенного использования: участок N 1 с кадастровым номером 23:43:0208042:1202 общей площадью 9216 кв. м с видом разрешенного использования - "для размещения объекта движимого имущества (территория благоустройства)" и участок N 2 с кадастровым номером 23:43:0208042:1203 общей площадью 6650 кв. м с видом разрешенного использования - "для размещения гостиничного комплекса".
С учетом вышеизложенного, подготовить единый проект размещения объектов и обратиться за разрешением на строительство объектов недвижимого имущества, планируемых в составе гостиничного комплекса, на смежных земельных участках не представляется возможным.
В настоящее время ответчик проводит работу по подготовке проекта благоустройства территории на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0208042:1202 общей площадью 9216 кв. м и проекта здания гостиницы на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0208042:1203 общей площадью 6650 кв. м.
Отклоняя указанные доводы суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Согласно статье 1 ЗК РФ земли делятся по целевому назначению на категории, правовой режим земель определен исходя из их принадлежности и определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории и требованиями законодательства.
В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения относятся, в том числе, и организация благоустройства и озеленения территории поселения, использования, охраны, защиты, воспроизводства городских лесов, лесов особо охраняемых природных территорий, расположенных в границах населенных пунктов поселения.
В соответствии со статьей 25 Устава муниципального образования город Краснодар, руководствуясь Федеральными законами от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", от 30.03.99 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в целях создания благоприятных условий для жизнедеятельности на территории муниципального образования город Краснодар, охраны окружающей среды, обеспечения безопасности дорожного движения, сохранения жизни, здоровья и имущества граждан, проживающих на территории муниципального образования город Краснодар, Городская Дума Краснодара решением Городской Думы Краснодара от 22.08.2013 N 52 п. 6 "Об утверждении Правил благоустройства территории муниципального образования город Краснодар" утверждены Правила благоустройства территории муниципального образования город Краснодар.
В соответствии с разделом 1 названных Правил благоустройства территории муниципального образования город Краснодар, благоустройство территории - комплекс мероприятий по инженерной подготовке и обеспечению безопасности, озеленению, устройству покрытий, освещению, размещению малых архитектурных форм и объектов монументального искусства.
Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1202 с видом разрешенного использования участка - для размещения объекта движимого имущества (территория благоустройства) расположен в общественно-деловой зоне местного значения (ОД2) (л.д. 151-156).
Согласно пп. 28 п. 2.2.1 решения Городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 "Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар" к основным видам разрешенного использования общественно-деловой зоны местного значения (ОД.2) в том числе относилось и благоустройство территории.
Однако, п. 1.6 решения Городской Думы Краснодара от 25.02.2016 N 11 п. 6 "О внесении изменений в решение Городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар" в отношении рекреационных зон" подпункт 28 пункта 2.2.1 подраздела 2.2 раздела 2 признан утратившими силу.
Учитывая изложенное, благоустройство не является видом разрешенного использования земельных участков.
Кроме того, благоустройство не может являться самостоятельной целью использования земельного участка, поскольку является обязанностью любого землепользователя по содержанию земельного участка независимо от того, для каких целей он предоставлен и используется.
С учетом названного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, независимо от того, что на момент издания приказа Департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Краснодар N 350 от 10.12.2014, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка 23:43:0208042:1202 площадью 9216 кв. м на вид разрешенного использования - "для размещения объекта движимого имущества (территория благоустройства)" к основным видам разрешенного использования общественно-деловой зоны местного значения (ОД.2), в том числе относилось и благоустройство территории, но фактически использовать общество земельный участок для указанных целей с видом разрешенного использование участка - для размещения объекта движимого имущества (территория благоустройства) не могло, в связи с чем единственной целью использования такого участка продолжало оставаться - строительство и последующее размещение гостиничного комплекса.
Таким образом, изменение вида разрешенного использования земельного участка 23:43:0208042:1202 само по себе не свидетельствует об изменении цели использования предоставленного обществу земельного участка и, как следствие, с учетом имеющихся в деле доказательств, свидетельствует об использовании названного земельного участка не по целевому назначению.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении от 06.04.2010 N 16158/09.
Кроме того, в качестве дополнительного основания для расторжения договора аренды судом было учтено следующее.
Согласно п. 2.3 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 12.05.2015 N 374, арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа начала каждого месяца.
Пунктом п. 3.2.4 договора аренды установлено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при невнесении арендной платы в течение одного квартала.
В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса российской федерации о договоре аренды" указано, что согласно ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Истцом представлен в материалы дела акт сверки взаимных расчетов за период с 01.07.2014 по 25.01.2016, а также за период с 10.10.2014 по 31.03.2016, из которых следует, что ответчиком допускалась просрочка внесения арендной платы за период с 01.07.2014 по 23.03.2015, а также за период с 01.06.2015 по 18.12.2015.
Таким образом, за указанный период арендатором допущена просрочка внесения арендных платежей за период с 01.07.2014 по 23.03.2015 в течение 9 месяцев или 3 кварталов подряд, и за период с 01.06.2015 по 18.12.2015 в течение 6 месяцев или 2 кварталов подряд.
В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Однако судом было верно принято во внимание, что согласно акту сверки взаимных расчетов за период с 10.10.2014 по 31.03.2016, несмотря на частичные оплаты, у ответчика по состоянию на 31.03.2016 сохранилась задолженность по арендной плате в размере 835 071 руб. 59 коп. и пени 27 372 руб. 15 коп.
Кроме того истцом заявлено требование об обязании ответчика освободить и возвратить арендодателю земельные участки, расположенные по ул. Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара, предоставленные для размещения гостиничного комплекса: с кадастровым номером 23:43:0208042:1202, общей площадью 9216 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1203, общей площадью 6650 кв. м.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Как следует из материалов дела, в соответствии с повторным осмотром земельных участков от 24.11.2015 (акты осмотры земельных участков от 24.11.2015 N 3140, N 3141) Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар установлено: земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1202, общей площадью 9216 кв. м, расположенный по ул. Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара, предоставленный для размещения гостиничного комплекса - не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос деревьями, зелеными насаждениями; земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1203, общей площадью 6650 кв. м, расположенный по ул. Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара, предоставленный для размещения гостиничного комплекса - земельный участок не огражден, свободен от зданий и строений, на территории земельного участка установлены ограждения, на участке произрастают деревья, зеленые насаждения.
Таким образом, с учетом положений ст. 622 ГК РФ ответчику надлежит освободить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1203, общей площадью 6650 кв. м, расположенный по ул. Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара, привести земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1203, общей площадью 6650 кв. м, расположенный по ул. Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1202, общей площадью 9216 кв. м, расположенный по ул. Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара в первоначальное состояние и возвратить их по акту приема-передачи администрации муниципального образования город Краснодар в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.
С учетом вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск.
Основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.05.2016 по делу N А32-3356/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.07.2016 N 15АП-10159/2016 ПО ДЕЛУ N А32-3356/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2016 г. N 15АП-10159/2016
Дело N А32-3356/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от ответчика: директор Каминский М.Г., паспорт, выписка из ЕГРЮЛ;
- от истца: представитель Валетов Р.Р., паспорт, по доверенности от 04.04.2016;
- от третьего лица: представитель не явился, извещено;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бизнесстрой"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.05.2016 по делу N А32-3356/2016
по иску администрации муниципального образования город Краснодар
к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнесстрой"
при участии третьего лица Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар
о расторжении договора аренды и об обязании возвратить земельный участок,
принятое в составе судьи Сумина Д.П.
установил:
администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнесстрой" (далее - ответчик, общество) с требованием о расторжении договора аренды от 30.10.2006 N 4300020968 (ранее N 0000001662), обязании возвратить земельные участки расположенные по ул. Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара, предоставленные для размещения гостиничного комплекса: с кадастровым номером 23:43:0208042:1202, общей площадью 9216 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1203, общей площадью 6650 кв. м.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.05.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), и просил решение отменить, принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что ответчиком земельный участок не использовался вовсе, поэтому нарушений порядка пользования земельным участком не было допущено. Ответчиком не была допущена просрочка по оплате арендной платы. Поскольку сложилась ситуация, при которой одним договором в аренду предоставлены два земельных участка с разными видами разрешенного использования: участок N 1 с кадастровым номером 23:43:0208042:1202 общей площадью 9216 кв. м с видом разрешенного использования - "для размещения объекта движимого имущества (территория благоустройства)" и участок N 2 с кадастровым номером 23:43:0208042:1203 общей площадью 6650 кв. м с видом разрешенного использования - "для размещения гостиничного комплекса", постольку подготовить единый проект размещения объектов и обратиться за разрешением на строительство объектов недвижимого имущества, планируемых в составе гостиничного комплекса, на смежных земельных участках не представляется возможным.
В судебное заседание третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечило. В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.
Директор ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы; просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверена в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.09.2006 N 886-р "О предоставлении земельного участка ООО "Бизнесстрой" для размещения гостиничного комплекса в городе Краснодаре" между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 30.10.2006 N 0000001662, общей площадью 15866 кв. м с кадастровым номером 23:43:0208042:1016, расположенного по ул. Береговой, 39/1 в Западном внутригородском округе города Краснодара, для размещения гостиничного комплекса, сроком до 27.09.2016.
В соответствии с приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05.03.2013 N 273 "О разделе земельного участка, находящегося государственной собственности, расположенного в городе Краснодаре" земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1016 разделен на два участка с кадастровыми номерами 23:43:0208042:1202 и 23:43:0208042:1203.
В связи с обращениями ответчика от 25.03.2013 и 17.05.2013 о внесении изменений в договор, заключено дополнительное соглашение от 20.05.2013, в соответствии с которым пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, арендатор принять на условиях настоящего соглашения земельные участки из земель населенных пунктов:
- - участок N 1 с кадастровым номером 23:43:0208042:1202, общей площадью 9216 кв. м, расположенный по ул. Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара, для размещения гостиничного комплекса;
- - участок N 2 с кадастровым номером 23:43:0208042:1203, общей площадью 6650 кв. м, расположенный по ул. Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара, для размещения гостиничного комплекса.
Между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и администрацией 22.07.2014 подписан акт приема-передачи договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена от Департамента имущественных отношений Краснодарского края к администрации, согласно которому права арендодателя по вышеуказанному договору переходят к администрации с 01.07.2014, договору присвоен номер 4300020968.
Соглашением о внесении изменений в договор пункт 1.1 раздела 1 договора изложен в следующей редакции:
- - участок N 1 с кадастровым номером 23:43:0208042:1202, общей площадью 9216 кв. м, расположенный по ул. Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара, предназначенный для размещения объекта движимого имущества (территория благоустройства);
- - участок N 2 с кадастровым номером 23:43:0208042:1203, общей площадью 6650 кв. м, расположенный по ул. Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара, предназначенный для размещения гостиничного комплекса.
В соответствии с подпунктом 4.1.6 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
В соответствии с актом осмотра земельного участка от 27.05.2015 N 962 Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар установлено, что земельный участок не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, в его границах произрастают деревья и кустарники.
Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 09.07.2015 N 29/4340 разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0208042:1202 и 23:43:0208042:1203 не выдавалось.
Таким образом, ответчиком нарушены указанные условия договора.
Администрацией в адрес ответчика было направлено предписание от 16.07.2015 N 21352.26 об устранении нарушений в месячный срок со дня получения данного предписания.
Данное предписание не было получено ответчиком и возвращено отправителю по причине "истечения срока хранения" заказного почтового отправления.
В газете "Краснодарские известия" от 23.09.2015 N 147 (5553) опубликовано информационное сообщение ответчику о необходимости устранить выявленные нарушения и сообщить о принятых мерах.
В соответствии с повторным осмотром земельных участков от 24.11.2015 (акты осмотры земельных участков от 24.11.2015 N 3140, N 3141) Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар установлено: земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1202, общей площадью 9216 кв. м, расположенный по ул. Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара, предоставленный для размещения гостиничного комплекса - не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос деревьями, зелеными насаждениями; земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1203, общей площадью 6650 кв. м, расположенный по ул. Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара, предоставленный для размещения гостиничного комплекса -земельный участок не огражден, свободен от зданий и строений, на территории земельного участка установлены ограждения, на участке произрастают деревья, зеленые насаждения.
Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 23.11.2015 N 29/13334 разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0208042:1202 и 23:43:0208042:1203 не выдавалось.
В связи с неустранением в установленный срок нарушений администрацией в адрес ответчика было направлено уведомление от 15.07.2015 N 17298/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи.
Данное предписание не было получено ответчиком и возвращено отправителю по причине "истечения срока хранения" заказного почтового отправления.
В соответствии с пунктом 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. Юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным адресам, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не находится по указанному адресу.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 статьи 452 ГК РФ, пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.
Как указано судом первой инстанции и не оспаривается в суде апелляционной инстанции, истец принял надлежащие меры по урегулированию спора в досудебном порядке.
Таким образом, обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, истцом соблюден.
С учетом вышеприведенных обстоятельств суд пришел к верному выводу, что со стороны истца не было допущено нарушений пункта 2 статьи 452 ГК РФ и пункта 3 статьи 619 ГК РФ.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ответчик не использует арендуемый спорный земельный участок по целевому назначению в соответствие с договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 45 ЗК РФ.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.
Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Согласно дополнительному соглашению от 12.05.2015 N 374 к договору аренды земельного участка от 30.10.2006 N 0000001662, арендатору были предоставлены земельные участки из земель населенных пунктов: участок N 1 с кадастровым номером 23:43:0208042:1202 общей площадью 9216 кв. м, расположенный по улице Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (далее - КПЗУ), прилагаемый к договору и являющийся его неотъемлемой частью, предназначенный для размещения объекта движимого имущества (территория благоустройства): участок N 2 с кадастровым номером 23:43:0208042:1203 общей площадью 6650 кв. м, расположенный по улице Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара в границах, указанных в КПЗУ, прилагаемый к договору и являющийся его неотъемлемой частью, предназначенный для размещения гостиничного комплекса.
Также из КПЗУ 23:43:0208042:1202 следует, что разрешенное использование участка - для размещения объекта движимого имущества (территория благоустройства), и из КПЗУ 23:43:0208042:1203 следует, что разрешенное использование участка - для размещения гостиничного комплекса.
Пунктом п. 3.2.4 договора аренды установлено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при следующих существенных нарушениях его условий:
- - использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п. 1.1 договора;
- - нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в п. 4.1, 4.3 договора;
- - невнесение арендной платы в течение одного квартала;
- - использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.
Согласно п. 4.1.6 договора, арендатор обязан использовать участок в соответствие с его целевым назначением и разрешенным использованием.
Таким образом, неиспользование земельного участка являются безусловным основанием для расторжения договора аренды на основании п. 3.2.4 и 4.1.6 договора.
В соответствии с приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05.03.2013 N 273 "О разделе земельного участка, находящегося государственной собственности, расположенного в городе Краснодаре" земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1016 разделен на два участка с кадастровыми номерами 23:43:0208042:1202 и 23:43:0208042:1203 и заключено дополнительное соглашение от 20.05.2013, в соответствии с которым арендатору предоставлены земельные участки с кадастровым номером 23:43:0208042:1202 и с кадастровым номером 23:43:0208042:1203.
Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1016, из которого образованы спорные земельные участки, предоставлен в аренду в 2006 году сроком на 10 лет до 27.09.2016.
В соответствии с актом осмотра земельных участков от 27.05.2015 N 962 установлено, что земельные участки не ограждены, свободны от строений и сооружений, в их границах произрастают деревья и кустарники.
Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 09.07.2015 N 29/4340 разрешения на строительство объектов капитального строительства на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0208042:1202 и 23:43:0208042:1203 не выдавались.
Также согласно актам осмотра спорных земельных участков от 24.11.2015 N 3140 и N 3141 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1202 не огражден, свободен от строений и сооружений, зарос деревьями и зелеными насаждениями, а земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1203 не огражден, свободен от строений, на территории участка установлены ограждения, на участке произрастают деревья, зеленые насаждения.
Также согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 23.11.2015 N 29/13334 разрешение на строительство капитальных объектов на спорных земельных участках не выдавалось.
Доказательства использования земельных участков ответчиком по целевому назначению (для возведения объекта капитального строительства) материалы дела не содержат.
По мнению ответчика, поскольку им не используется земельный участок по целевому назначению, постольку отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.
По правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ).
Поскольку доказательства использования земельного участка ответчиком по целевому назначению (для возведения объекта капитального строительства, для размещения объекта движимого имущества (территория благоустройства)) в материалы дела не представлено, исковые требования о расторжении договора и возвращении имущества были верно удовлетворены судом первой инстанции.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2016 N 15АП-1175/2016 по делу N А32-32319/2015, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2015 N 15АП-10811/2015, оставленным в без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.11.2015 по делу N А32-45417/2014.
Ответчик в суде первой и апелляционной инстанции ссылается на следующие обстоятельства.
С учетом расположения спорных земельных участков вблизи парковой зоны г. Краснодара, ответчик 23.09.2014 обратился в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар с заявлением об изменении вила разрешенного использования земельных участков с целью размещения движимых объектов благоустройства.
Так, приказом Департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Краснодар N 350 от 10.12.2014 был изменен вид разрешенного использования земельного участка 23:43:0208042:1202 площадью 9216 кв. м на вид разрешенного использования - "для размещения объекта движимого имущества (территория благоустройства)". При этом, письмом Департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Краснодар N 29/7204-1 от 10.12.2014 в изменении вида разрешенного использования земельного участка 23:43:0208042:1203 площадью 6650 кв. м отказано, поскольку данный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, утвержденными решением городской Думы г. Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6 (в редакции от 22.10.2013 N 54 п. 8) расположен в общественно-деловой зоне местного значения (ОД.2) и в зоне инженерной и транспортной инфраструктур (ИТ).
Таким образом, в договор аренды земельного участка аренды от 30.10.2006 N 0000001662 были внесены соответствующие изменения дополнительным соглашением N 374 от 12.05.2015. Сложилась ситуация, при которой одним договором в аренду предоставлены два земельных участка с разными видами разрешенного использования: участок N 1 с кадастровым номером 23:43:0208042:1202 общей площадью 9216 кв. м с видом разрешенного использования - "для размещения объекта движимого имущества (территория благоустройства)" и участок N 2 с кадастровым номером 23:43:0208042:1203 общей площадью 6650 кв. м с видом разрешенного использования - "для размещения гостиничного комплекса".
С учетом вышеизложенного, подготовить единый проект размещения объектов и обратиться за разрешением на строительство объектов недвижимого имущества, планируемых в составе гостиничного комплекса, на смежных земельных участках не представляется возможным.
В настоящее время ответчик проводит работу по подготовке проекта благоустройства территории на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0208042:1202 общей площадью 9216 кв. м и проекта здания гостиницы на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0208042:1203 общей площадью 6650 кв. м.
Отклоняя указанные доводы суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Согласно статье 1 ЗК РФ земли делятся по целевому назначению на категории, правовой режим земель определен исходя из их принадлежности и определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории и требованиями законодательства.
В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения относятся, в том числе, и организация благоустройства и озеленения территории поселения, использования, охраны, защиты, воспроизводства городских лесов, лесов особо охраняемых природных территорий, расположенных в границах населенных пунктов поселения.
В соответствии со статьей 25 Устава муниципального образования город Краснодар, руководствуясь Федеральными законами от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", от 30.03.99 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в целях создания благоприятных условий для жизнедеятельности на территории муниципального образования город Краснодар, охраны окружающей среды, обеспечения безопасности дорожного движения, сохранения жизни, здоровья и имущества граждан, проживающих на территории муниципального образования город Краснодар, Городская Дума Краснодара решением Городской Думы Краснодара от 22.08.2013 N 52 п. 6 "Об утверждении Правил благоустройства территории муниципального образования город Краснодар" утверждены Правила благоустройства территории муниципального образования город Краснодар.
В соответствии с разделом 1 названных Правил благоустройства территории муниципального образования город Краснодар, благоустройство территории - комплекс мероприятий по инженерной подготовке и обеспечению безопасности, озеленению, устройству покрытий, освещению, размещению малых архитектурных форм и объектов монументального искусства.
Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1202 с видом разрешенного использования участка - для размещения объекта движимого имущества (территория благоустройства) расположен в общественно-деловой зоне местного значения (ОД2) (л.д. 151-156).
Согласно пп. 28 п. 2.2.1 решения Городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 "Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар" к основным видам разрешенного использования общественно-деловой зоны местного значения (ОД.2) в том числе относилось и благоустройство территории.
Однако, п. 1.6 решения Городской Думы Краснодара от 25.02.2016 N 11 п. 6 "О внесении изменений в решение Городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар" в отношении рекреационных зон" подпункт 28 пункта 2.2.1 подраздела 2.2 раздела 2 признан утратившими силу.
Учитывая изложенное, благоустройство не является видом разрешенного использования земельных участков.
Кроме того, благоустройство не может являться самостоятельной целью использования земельного участка, поскольку является обязанностью любого землепользователя по содержанию земельного участка независимо от того, для каких целей он предоставлен и используется.
С учетом названного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, независимо от того, что на момент издания приказа Департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Краснодар N 350 от 10.12.2014, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка 23:43:0208042:1202 площадью 9216 кв. м на вид разрешенного использования - "для размещения объекта движимого имущества (территория благоустройства)" к основным видам разрешенного использования общественно-деловой зоны местного значения (ОД.2), в том числе относилось и благоустройство территории, но фактически использовать общество земельный участок для указанных целей с видом разрешенного использование участка - для размещения объекта движимого имущества (территория благоустройства) не могло, в связи с чем единственной целью использования такого участка продолжало оставаться - строительство и последующее размещение гостиничного комплекса.
Таким образом, изменение вида разрешенного использования земельного участка 23:43:0208042:1202 само по себе не свидетельствует об изменении цели использования предоставленного обществу земельного участка и, как следствие, с учетом имеющихся в деле доказательств, свидетельствует об использовании названного земельного участка не по целевому назначению.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении от 06.04.2010 N 16158/09.
Кроме того, в качестве дополнительного основания для расторжения договора аренды судом было учтено следующее.
Согласно п. 2.3 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 12.05.2015 N 374, арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа начала каждого месяца.
Пунктом п. 3.2.4 договора аренды установлено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при невнесении арендной платы в течение одного квартала.
В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса российской федерации о договоре аренды" указано, что согласно ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Истцом представлен в материалы дела акт сверки взаимных расчетов за период с 01.07.2014 по 25.01.2016, а также за период с 10.10.2014 по 31.03.2016, из которых следует, что ответчиком допускалась просрочка внесения арендной платы за период с 01.07.2014 по 23.03.2015, а также за период с 01.06.2015 по 18.12.2015.
Таким образом, за указанный период арендатором допущена просрочка внесения арендных платежей за период с 01.07.2014 по 23.03.2015 в течение 9 месяцев или 3 кварталов подряд, и за период с 01.06.2015 по 18.12.2015 в течение 6 месяцев или 2 кварталов подряд.
В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Однако судом было верно принято во внимание, что согласно акту сверки взаимных расчетов за период с 10.10.2014 по 31.03.2016, несмотря на частичные оплаты, у ответчика по состоянию на 31.03.2016 сохранилась задолженность по арендной плате в размере 835 071 руб. 59 коп. и пени 27 372 руб. 15 коп.
Кроме того истцом заявлено требование об обязании ответчика освободить и возвратить арендодателю земельные участки, расположенные по ул. Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара, предоставленные для размещения гостиничного комплекса: с кадастровым номером 23:43:0208042:1202, общей площадью 9216 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1203, общей площадью 6650 кв. м.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Как следует из материалов дела, в соответствии с повторным осмотром земельных участков от 24.11.2015 (акты осмотры земельных участков от 24.11.2015 N 3140, N 3141) Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар установлено: земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1202, общей площадью 9216 кв. м, расположенный по ул. Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара, предоставленный для размещения гостиничного комплекса - не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос деревьями, зелеными насаждениями; земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1203, общей площадью 6650 кв. м, расположенный по ул. Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара, предоставленный для размещения гостиничного комплекса - земельный участок не огражден, свободен от зданий и строений, на территории земельного участка установлены ограждения, на участке произрастают деревья, зеленые насаждения.
Таким образом, с учетом положений ст. 622 ГК РФ ответчику надлежит освободить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1203, общей площадью 6650 кв. м, расположенный по ул. Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара, привести земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1203, общей площадью 6650 кв. м, расположенный по ул. Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1202, общей площадью 9216 кв. м, расположенный по ул. Береговой в Западном внутригородском округе города Краснодара в первоначальное состояние и возвратить их по акту приема-передачи администрации муниципального образования город Краснодар в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.
С учетом вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск.
Основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.05.2016 по делу N А32-3356/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)