Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановой Ю.И.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: руководитель Кириченко Ю.Г. лично, паспорт, представитель Лебедь Н.Н. по доверенности N 6 от 18.01.2016, паспорт;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 17.11.2015 по делу N А32-8826/2015
по иску Администрации города Сочи
к ответчику Потребительскому кооперативу "Кустовая лодочная станция "Катран"
о расторжении договора аренды
принятое в составе судьи Левченко О.С.
установил:
Администрация города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город - курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН 2320037148), 354000, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Советская, 26 (далее - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение суда от 14.08.2015) к Потребительскому кооперативу "Кустовая лодочная станция "Катран" (ОГРН 1022302833354, ИНН 2319020710), 354051, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Мацестинская, 15, офис 41 (далее - ответчик, кооператив), о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды от 31.05.2010 N 4900005825 за период с 01.04.2012 по 30.06.2015 в размере 6 265 618,96 рублей, пени по состоянию на 19.06.2015 в размере 4 009 219,90 рублей; расторжении договора аренды земельного участка от 31.05.2010 N 4900005825.
Решением суда от 17.11.2015 в удовлетворении ходатайств ответчика отказано. С Потребительского кооператива "Кустовая лодочная станция "Катран" (ОГРН 1022302833354, ИНН 2319020710), 354051, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Мацестинская, 15, офис 41, в пользу Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город - курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН 2320037148), 354000, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Советская, 26, взыскано 850 683,25 рублей пени за период с 03.04.2012 по 19.06.2015. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
С Потребительского кооператива "Кустовая лодочная станция "Катран" (ОГРН 1022302833354, ИНН 2319020710), 354051, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Мацестинская, 15, офис 41, в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскано 6 158,00 рублей государственной пошлины.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель указывает о том, что на стороне ответчика имеется задолженность за пользование земельным участком за период с 01.04.2012 по 30.06.2015 в размере 6 265 618, 96 руб. и пени в размере 4 009 219, 90 руб.
В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчик возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы города Сочи от 07.08.1975 N 676 между администрацией (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор N 4900005825 от 31.05.2010 (далее - договор) о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, общей площадью 6 022 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303019:8, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе пансионата "Электроника" для строительства и эксплуатации кустовой лодочной станции на 38 ангаров с подсобными размещения предприятия общественного питания на срок 49 лет (т.д. 1, л. 40-45).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.10.2010, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.02.2014 N 23-0-1-141/4004/2014-519 (т.д. 3, л. 101-102).
В соответствии с пунктом 3.2 договора размер годовой арендной платы за участок установлен в соответствие с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.05.2010 N 290-О/17 и составляет 6 058 043,00 рублей (т.д. 1, л. 121-151).
Согласно пункту 3.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
Однако ответчик, в нарушение принятых по договору аренды обязательств, арендную плату не вносил, в результате чего образовалась задолженность.
Указанные обстоятельства и явились основанием для обращения с иском в суд.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях - по ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельным кодексом Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.
Судом первой инстанции установлено, что спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельным кодексом Российской Федерации, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой. В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Из абзаца второго пункта 3 статьи 65 Земельным кодексом Российской Федерации следует, что регулируемая цена за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления.
Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.04.2012 по 30.06.2015 составляет 6 265 618,96 рублей. Расчет за пользование землей истец произвел исходя из размера годовой арендной платы, установленной пунктом 3.2 договора.
В свою очередь, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, размер годовой арендной платы, установленный договором аренды, определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.05.2010 N 290-О/17.
В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельными платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
Из пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" следует, что круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела о взыскании по договору входят обстоятельства, свидетельствующие о заключении и действительности договора. Пунктом 1 данного постановления установлена обязанность арбитражного суда, рассматривающего дело о взыскании по договору оценить обязательства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.
Оценивая положения рассматриваемого договора с учетом требований названного постановления, суд не усмотрел оснований считать договор незаключенным.
В то же время относительно вопроса о действительности договора в части определения размера арендной платы суд обоснованно исходил из следующего.
Расчет за пользование землей произведен истцом в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 27.05.2010 N 290-О/17.
В связи с этим, судом сделан верный вывод, что пункт 3.2 договора аренды недействителен в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Аналогичный правовой вывод высказан в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.01.2015 по делу N А32-9463/2014, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2015 по делу N А32-38742/2014.
Как указано выше, в соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Постановлением Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Во исполнение требований статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подробных изменений.
Таким образом, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11 публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторон в договоре аренды, но и как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.
Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности на территории Краснодарского края" (далее - Правила).
Пунктом 2 названного Постановления главы администрации Краснодарского края рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 1 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.
Пунктом 4.1 Правил предусмотрено, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: Ап = Р х С х Ки, где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с пунктом 5.2 раздела 5 Правил г. Сочи, то есть при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки применяется равным 1.
Согласно отчету об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 27.05.2010 N 290-О/17, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303019:8 составляет 51 122 727,00 рублей (т.д. 1, л. 144).
С учетом изложенного, суд первой инстанции при расчете арендной платы обоснованно исходил из рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303019:8 в размере 51 122 727,00 рублей.
Нормативно-правовыми актами муниципального образования не установлена ставка арендной платы, исчисляемой исходя из рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого для строительства и эксплуатации кустовой лодочной станции, в связи, с чем суд руководствуется общей нормой подпункта 4 пункта 1 Постановления N 50, согласно которой за прочие иные земельные участки ставка арендной платы установлена в размере 1,5 процента от рыночной стоимости участка.
Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558, А12-1426/2014.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 13.12.2010 N 357-ФЗ "О федеральном бюджете на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов" в редакциях Федеральных законов от 01.06.2011 N 105-ФЗ, от 20.07.2011 N 251-ФЗ, от 06.11.2011 N 302-ФЗ размер инфляции в период с 01.01.2011 по 31.12.2011 составлял 6,5%.
За 2012 год размер инфляции оставил 6% (коэффициент - 1,06).
В соответствии с Федеральным законом от 03.12.2012 N 216-ФЗ "О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов" на 2013 год уровень инфляции составил 5,5%. В соответствии с Федеральным законом от 02.12.2013 N 349-ФЗ (ред. от 26.12.2014) "О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов" уровень инфляции составил 5%. В соответствии с Федеральным законом от 01.12.2014 N 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 и на плановый период 2016 и 2017 годов" уровень инфляции установлен в размере 5,5%.
Таким образом, размер арендной платы за период с 01.04.2012 по 30.06.2015 составляет 2 490 130,12 рублей:
- - 2012 год (с 01.04.2012 по 31.12.2012) с 01.04.2012 по 30.06.2012: ((51 122 727,00 рублей х 1,5%) + 6,5% + 6,0%) / 366 дней х 91 день = 190 662,66 рублей;
- с 01.07.2012 по 30.09.2012: ((51 122 727,00 рублей х 1,5%) + 6,5% + 6,0%) / 366 дней х 92 день = 192 757,85 рублей;
- с 01.10.2012 по 31.12.2012: ((51 122 727,00 рублей х 1,5%) + 6,5% + 6,0%) / 366 дней х 92 день = 192 757,85 рублей.
- - 2013 год (с 01.01.2013 по 31.12.2013) с 01.01.2013 по 31.03.2013: ((51 122 727,00 рублей х 1,5%) + 6,5% + 6,0% + 5,5%) / 365 дней х 90 дней = 189 084,10 рублей;
- с 01.04.2013 по 30.06.2013: ((51 122 727,00 рублей х 1,5%) + 6,5% + 6,0% + 5,5%) / 365 дней х 91 дней = 191 185,04 рублей;
- с 01.07.2013 по 30.09.2013: ((51 122 727,00 рублей х 1,5%) + 6,5% + 6,0% + 5,5%) / 365 дней х 92 дней = 193 285,97 рублей;
- с 01.10.2013 по 31.12.2013: ((51 122 727,00 рублей х 1,5%) + 6,5% + 6,0% + 5,5%) / 365 дней х 92 дней = 193 285,97 рублей.
- - 2014 год (с 01.01.2014 по 31.12.2014) с 01.01.2014 по 31.03.2014: ((51 122 727,00 рублей х 1,5%) + 6,5% + 6,0% + 5,5% + 5,0%) / 365 дней х 90 дней = 189 084,12 рублей;
- с 01.04.2014 по 30.06.2014: ((51 122 727,00 рублей х 1,5%) + 6,5% + 6,0% + 5,5% + 5,0%) / 365 дней х 91 дней = 191 185,05 рублей;
- с 01.07.2014 по 30.09.2014: ((51 122 727,00 рублей х 1,5%) + 6,5% + 6,0% + 5,5% + 5,0%) / 365 дней х 92 дней = 193 285,98 рублей;
- с 01.10.2014 по 31.012.2014: ((51 122 727,00 рублей х 1,5%) + 6,5% + 6,0% + 5,5% + 5,0%) / 365 дней х 92 дней = 193 285,98 рублей.
- - 2015 год (с 01.01.2015 по 30.06.2015) с 01.01.2015 по 31.03.2015: ((51 122 727,00 рублей х 1,5%) + 6,5% + 6,0% + 5,5% + 5,0% + 5,5%) /365 дней х 90 дней = 189 084,13 рублей;
- 01.04.2015 по 30.06.2015: ((51 122 727,00 рублей х 1,5%) + 6,5% + 6,0% + 5,5% + 5,0% + 5,5%) /365 дней х 91 дней = 191 185,06 рублей.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2012 по делу N А32-18465/2011 с ответчика в пользу истца взыскано 7 241 444,80 рублей задолженности по арендной плате за период с 04.10.2010 по 31.03.2012, 856 107,50 рублей пени по состоянию на 02.04.2012.
Согласно представленного администрацией в материалы дела акта сверки за период с 01.04.2012 по 30.06.2015 кооперативом оплачено 20 713 072,02 рублей (т.д. 1, л. 167-187).
Таким образом, по состоянию на 30.06.2015 имеется переплата по арендным платежам в сумме 10 981 497,10 рублей ((7 241 444,80 рублей + 2 490 130,12 рублей) - 20 713 072,02 рублей).
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендным платежам за период с 01.04.2012 по 30.06.2015 в сумме 6 265 618,96 рублей.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени по состоянию на 19.06.2015 в размере 4 009 219,90 рублей.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункта 3.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
Пунктом 6.2 договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3 арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Согласно расчету суда задолженность по пене за период с 03.04.2012 по 19.06.2015 составила 850 683,25 рублей с учетом возникших переплат.
Согласно материалам дела в последующие периоды образовалась переплата покрывающая сумму арендной платы за спорный период.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено о снижении размера неустойки. Рассмотрев заявленное ходатайство, суд первой инстанции правомерно отказал в его удовлетворении ввиду отсутствия доказательств несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения общества своих обязательств.
С учетом изложенного, требования о взыскании пени за период с 03.04.2012 по 19.06.2015 правомерно удовлетворены судом в сумме 850 683,25 рублей.
Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды от 31.05.2010 N 4900005825.
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с нормой части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В материалы дела представлена претензия от 19.12.2014 N 28985/02-05-16, направленная истцом 23.12.2014 по юридическому адресу кооператива. Указанная претензия получена ответчиком 26.01.2015, что подтверждается почтовым уведомлением 35406160007921.
Таким образом, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Из описанных правовых норм и их толкования высшей судебной инстанцией следует, что лишь принятие ответчиком мер к устранению допущенных нарушений может явиться основанием к отказу в удовлетворении требований арендодателя о расторжении договора.
Согласно пункту 3.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
Согласно материалам дела, начиная с 21.05.2013, и в последующие периоды имеется переплата по арендным платежам.
Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 предусмотрено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении заявленного требования о расторжении договора аренды.
Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.
Доводы апелляционной жалобы истца о наличии на стороне ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды от 31.05.2010 в размере 6 058 043 руб. подлежат отклонению апелляционным судом, поскольку основаны на неверном понимании норм материального права, противоречат Постановлению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности на территории Краснодарского края". Выполненный истцом расчет задолженности судом проверен и признан неверным, из материалов дела следует переплата ответчиком по арендным платежам.
Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, являются несостоятельными.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2015 по делу N А32-8826/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.02.2016 N 15АП-21976/2015 ПО ДЕЛУ N А32-8826/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 февраля 2016 г. N 15АП-21976/2015
Дело N А32-8826/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановой Ю.И.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: руководитель Кириченко Ю.Г. лично, паспорт, представитель Лебедь Н.Н. по доверенности N 6 от 18.01.2016, паспорт;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 17.11.2015 по делу N А32-8826/2015
по иску Администрации города Сочи
к ответчику Потребительскому кооперативу "Кустовая лодочная станция "Катран"
о расторжении договора аренды
принятое в составе судьи Левченко О.С.
установил:
Администрация города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город - курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН 2320037148), 354000, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Советская, 26 (далее - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение суда от 14.08.2015) к Потребительскому кооперативу "Кустовая лодочная станция "Катран" (ОГРН 1022302833354, ИНН 2319020710), 354051, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Мацестинская, 15, офис 41 (далее - ответчик, кооператив), о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды от 31.05.2010 N 4900005825 за период с 01.04.2012 по 30.06.2015 в размере 6 265 618,96 рублей, пени по состоянию на 19.06.2015 в размере 4 009 219,90 рублей; расторжении договора аренды земельного участка от 31.05.2010 N 4900005825.
Решением суда от 17.11.2015 в удовлетворении ходатайств ответчика отказано. С Потребительского кооператива "Кустовая лодочная станция "Катран" (ОГРН 1022302833354, ИНН 2319020710), 354051, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Мацестинская, 15, офис 41, в пользу Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город - курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН 2320037148), 354000, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Советская, 26, взыскано 850 683,25 рублей пени за период с 03.04.2012 по 19.06.2015. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
С Потребительского кооператива "Кустовая лодочная станция "Катран" (ОГРН 1022302833354, ИНН 2319020710), 354051, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Мацестинская, 15, офис 41, в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскано 6 158,00 рублей государственной пошлины.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель указывает о том, что на стороне ответчика имеется задолженность за пользование земельным участком за период с 01.04.2012 по 30.06.2015 в размере 6 265 618, 96 руб. и пени в размере 4 009 219, 90 руб.
В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчик возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы города Сочи от 07.08.1975 N 676 между администрацией (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор N 4900005825 от 31.05.2010 (далее - договор) о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, общей площадью 6 022 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303019:8, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе пансионата "Электроника" для строительства и эксплуатации кустовой лодочной станции на 38 ангаров с подсобными размещения предприятия общественного питания на срок 49 лет (т.д. 1, л. 40-45).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.10.2010, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.02.2014 N 23-0-1-141/4004/2014-519 (т.д. 3, л. 101-102).
В соответствии с пунктом 3.2 договора размер годовой арендной платы за участок установлен в соответствие с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.05.2010 N 290-О/17 и составляет 6 058 043,00 рублей (т.д. 1, л. 121-151).
Согласно пункту 3.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
Однако ответчик, в нарушение принятых по договору аренды обязательств, арендную плату не вносил, в результате чего образовалась задолженность.
Указанные обстоятельства и явились основанием для обращения с иском в суд.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях - по ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельным кодексом Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.
Судом первой инстанции установлено, что спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельным кодексом Российской Федерации, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой. В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Из абзаца второго пункта 3 статьи 65 Земельным кодексом Российской Федерации следует, что регулируемая цена за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления.
Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.04.2012 по 30.06.2015 составляет 6 265 618,96 рублей. Расчет за пользование землей истец произвел исходя из размера годовой арендной платы, установленной пунктом 3.2 договора.
В свою очередь, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, размер годовой арендной платы, установленный договором аренды, определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.05.2010 N 290-О/17.
В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельными платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
Из пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" следует, что круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела о взыскании по договору входят обстоятельства, свидетельствующие о заключении и действительности договора. Пунктом 1 данного постановления установлена обязанность арбитражного суда, рассматривающего дело о взыскании по договору оценить обязательства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.
Оценивая положения рассматриваемого договора с учетом требований названного постановления, суд не усмотрел оснований считать договор незаключенным.
В то же время относительно вопроса о действительности договора в части определения размера арендной платы суд обоснованно исходил из следующего.
Расчет за пользование землей произведен истцом в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 27.05.2010 N 290-О/17.
В связи с этим, судом сделан верный вывод, что пункт 3.2 договора аренды недействителен в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Аналогичный правовой вывод высказан в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.01.2015 по делу N А32-9463/2014, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2015 по делу N А32-38742/2014.
Как указано выше, в соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Постановлением Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Во исполнение требований статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подробных изменений.
Таким образом, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11 публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторон в договоре аренды, но и как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.
Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности на территории Краснодарского края" (далее - Правила).
Пунктом 2 названного Постановления главы администрации Краснодарского края рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 1 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.
Пунктом 4.1 Правил предусмотрено, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: Ап = Р х С х Ки, где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с пунктом 5.2 раздела 5 Правил г. Сочи, то есть при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки применяется равным 1.
Согласно отчету об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 27.05.2010 N 290-О/17, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303019:8 составляет 51 122 727,00 рублей (т.д. 1, л. 144).
С учетом изложенного, суд первой инстанции при расчете арендной платы обоснованно исходил из рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303019:8 в размере 51 122 727,00 рублей.
Нормативно-правовыми актами муниципального образования не установлена ставка арендной платы, исчисляемой исходя из рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого для строительства и эксплуатации кустовой лодочной станции, в связи, с чем суд руководствуется общей нормой подпункта 4 пункта 1 Постановления N 50, согласно которой за прочие иные земельные участки ставка арендной платы установлена в размере 1,5 процента от рыночной стоимости участка.
Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558, А12-1426/2014.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 13.12.2010 N 357-ФЗ "О федеральном бюджете на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов" в редакциях Федеральных законов от 01.06.2011 N 105-ФЗ, от 20.07.2011 N 251-ФЗ, от 06.11.2011 N 302-ФЗ размер инфляции в период с 01.01.2011 по 31.12.2011 составлял 6,5%.
За 2012 год размер инфляции оставил 6% (коэффициент - 1,06).
В соответствии с Федеральным законом от 03.12.2012 N 216-ФЗ "О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов" на 2013 год уровень инфляции составил 5,5%. В соответствии с Федеральным законом от 02.12.2013 N 349-ФЗ (ред. от 26.12.2014) "О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов" уровень инфляции составил 5%. В соответствии с Федеральным законом от 01.12.2014 N 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 и на плановый период 2016 и 2017 годов" уровень инфляции установлен в размере 5,5%.
Таким образом, размер арендной платы за период с 01.04.2012 по 30.06.2015 составляет 2 490 130,12 рублей:
- - 2012 год (с 01.04.2012 по 31.12.2012) с 01.04.2012 по 30.06.2012: ((51 122 727,00 рублей х 1,5%) + 6,5% + 6,0%) / 366 дней х 91 день = 190 662,66 рублей;
- с 01.07.2012 по 30.09.2012: ((51 122 727,00 рублей х 1,5%) + 6,5% + 6,0%) / 366 дней х 92 день = 192 757,85 рублей;
- с 01.10.2012 по 31.12.2012: ((51 122 727,00 рублей х 1,5%) + 6,5% + 6,0%) / 366 дней х 92 день = 192 757,85 рублей.
- - 2013 год (с 01.01.2013 по 31.12.2013) с 01.01.2013 по 31.03.2013: ((51 122 727,00 рублей х 1,5%) + 6,5% + 6,0% + 5,5%) / 365 дней х 90 дней = 189 084,10 рублей;
- с 01.04.2013 по 30.06.2013: ((51 122 727,00 рублей х 1,5%) + 6,5% + 6,0% + 5,5%) / 365 дней х 91 дней = 191 185,04 рублей;
- с 01.07.2013 по 30.09.2013: ((51 122 727,00 рублей х 1,5%) + 6,5% + 6,0% + 5,5%) / 365 дней х 92 дней = 193 285,97 рублей;
- с 01.10.2013 по 31.12.2013: ((51 122 727,00 рублей х 1,5%) + 6,5% + 6,0% + 5,5%) / 365 дней х 92 дней = 193 285,97 рублей.
- - 2014 год (с 01.01.2014 по 31.12.2014) с 01.01.2014 по 31.03.2014: ((51 122 727,00 рублей х 1,5%) + 6,5% + 6,0% + 5,5% + 5,0%) / 365 дней х 90 дней = 189 084,12 рублей;
- с 01.04.2014 по 30.06.2014: ((51 122 727,00 рублей х 1,5%) + 6,5% + 6,0% + 5,5% + 5,0%) / 365 дней х 91 дней = 191 185,05 рублей;
- с 01.07.2014 по 30.09.2014: ((51 122 727,00 рублей х 1,5%) + 6,5% + 6,0% + 5,5% + 5,0%) / 365 дней х 92 дней = 193 285,98 рублей;
- с 01.10.2014 по 31.012.2014: ((51 122 727,00 рублей х 1,5%) + 6,5% + 6,0% + 5,5% + 5,0%) / 365 дней х 92 дней = 193 285,98 рублей.
- - 2015 год (с 01.01.2015 по 30.06.2015) с 01.01.2015 по 31.03.2015: ((51 122 727,00 рублей х 1,5%) + 6,5% + 6,0% + 5,5% + 5,0% + 5,5%) /365 дней х 90 дней = 189 084,13 рублей;
- 01.04.2015 по 30.06.2015: ((51 122 727,00 рублей х 1,5%) + 6,5% + 6,0% + 5,5% + 5,0% + 5,5%) /365 дней х 91 дней = 191 185,06 рублей.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2012 по делу N А32-18465/2011 с ответчика в пользу истца взыскано 7 241 444,80 рублей задолженности по арендной плате за период с 04.10.2010 по 31.03.2012, 856 107,50 рублей пени по состоянию на 02.04.2012.
Согласно представленного администрацией в материалы дела акта сверки за период с 01.04.2012 по 30.06.2015 кооперативом оплачено 20 713 072,02 рублей (т.д. 1, л. 167-187).
Таким образом, по состоянию на 30.06.2015 имеется переплата по арендным платежам в сумме 10 981 497,10 рублей ((7 241 444,80 рублей + 2 490 130,12 рублей) - 20 713 072,02 рублей).
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендным платежам за период с 01.04.2012 по 30.06.2015 в сумме 6 265 618,96 рублей.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени по состоянию на 19.06.2015 в размере 4 009 219,90 рублей.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункта 3.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
Пунктом 6.2 договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3 арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Согласно расчету суда задолженность по пене за период с 03.04.2012 по 19.06.2015 составила 850 683,25 рублей с учетом возникших переплат.
Согласно материалам дела в последующие периоды образовалась переплата покрывающая сумму арендной платы за спорный период.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено о снижении размера неустойки. Рассмотрев заявленное ходатайство, суд первой инстанции правомерно отказал в его удовлетворении ввиду отсутствия доказательств несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения общества своих обязательств.
С учетом изложенного, требования о взыскании пени за период с 03.04.2012 по 19.06.2015 правомерно удовлетворены судом в сумме 850 683,25 рублей.
Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды от 31.05.2010 N 4900005825.
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с нормой части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В материалы дела представлена претензия от 19.12.2014 N 28985/02-05-16, направленная истцом 23.12.2014 по юридическому адресу кооператива. Указанная претензия получена ответчиком 26.01.2015, что подтверждается почтовым уведомлением 35406160007921.
Таким образом, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Из описанных правовых норм и их толкования высшей судебной инстанцией следует, что лишь принятие ответчиком мер к устранению допущенных нарушений может явиться основанием к отказу в удовлетворении требований арендодателя о расторжении договора.
Согласно пункту 3.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
Согласно материалам дела, начиная с 21.05.2013, и в последующие периоды имеется переплата по арендным платежам.
Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 предусмотрено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении заявленного требования о расторжении договора аренды.
Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.
Доводы апелляционной жалобы истца о наличии на стороне ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды от 31.05.2010 в размере 6 058 043 руб. подлежат отклонению апелляционным судом, поскольку основаны на неверном понимании норм материального права, противоречат Постановлению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности на территории Краснодарского края". Выполненный истцом расчет задолженности судом проверен и признан неверным, из материалов дела следует переплата ответчиком по арендным платежам.
Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, являются несостоятельными.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2015 по делу N А32-8826/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)