Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
резолютивная часть объявлена 25.02.2016 г.
в полном объеме изготовлено 02.03.2016 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: Кузнецовой Е.Е.,
судей: Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,
при ведении протокола секретарем Сидоровой Т.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Агентство недвижимости "Лидер"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.09.2015 г. (резолютивная часть от 07.09.2015 г.)
по делу N А40-94290/2015,
принятое судьей Масловым С.В.
по спору с участием:
истец Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (ОГРН 1087799030846, ИНН 7709441907, 109074, г. Москва, пл. Славянская, д. 4, стр. 1)
ответчик ООО "Агентство недвижимости "Лидер" (ОГРН 1087746119240, ИНН 7718686195, 7718686195, 101990, г. Москва, ул. Мясницкая, д. 13, стр. 1)
о взыскании арендной платы, неустойки,
и по встречному иску о признании договора аренды частично недействительным,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Жердев В.Г. по дов. от 20.10.2015 г.;
- от ответчика: Киселева Н.В. по дов. от 08.06.2015 г., Чернышева Е.В. по дов. от 15.04.2015 г.,
установил:
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) предъявил иск к ООО "Агентство недвижимости "Лидер" (арендатор), с учетом принятия судом изменения иска (т. 2 л.д. 111), о взыскании по Договору аренды от 17.05.2013 г. N ДЗ-42:
- задолженности по арендной плате за период с I кв. по III кв. 2015 г. вкл. в размере 11 341 635,90 руб.;
- начисленной за период по 21.07.2015 г. неустойки за нарушение срока уплаты арендной платы в размере 1 718 257,84 руб., исчисленной по ставке 0,15% от просроченной оплаты в день;
- начисленной за период по 21.07.2015 г. неустойки за нарушение срока представления гарантии в размере 405 395,40 руб., исчисленной по ставке 0,01% от годовой арендной платы в день.
ООО "Агентство недвижимости "Лидер" предъявило Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства встречный иск (т. 1, л.д. 88 - 89) о признании Договора аренды от 17.05.2013 г. N ДЗ-42 недействительным в части условия, содержащегося в п. 7.2.
Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 07.09.2015 г., изготовленным в полном объеме 17.09.2015 г. (т. 3, л.д. 54 - 57) первоначальный иск удовлетворен в части требований о взыскании 11 755 803,83 руб. основного долга, 850 000 руб. неустойки за нарушение срока уплаты арендной платы, 405 395,40 руб. неустойки за нарушение срока представления гарантии; в удовлетворении встречного иска отказано.
На состоявшееся Решение Ответчиком по первоначальному иску подана апелляционная жалоба (т. 3, л.д. 59 - 65).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал; Истец по первоначальному иску по ним возражал.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим оставлению без изменения.
Установлено, что 01.12.2010 г. по результатам торгов Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) заключил с победителем торгов ООО "Агентство недвижимости "Лидер" (арендатор) Договор N ДЗ-132 аренды о предоставлении земельного участка площадью 48 416 кв. м с кадастровым N 77:05:0008003:1003 местоположением: г. Москва, ул. Кировоградская, вл. 25, стр. 1, 2, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Обязательство по комплексному освоению земельного участка включало 1) строительство многоквартирного жилого дома, 2) строительство отдельно стоящего многоуровневого паркинга, 3) благоустройство территории общего пользования посредством строительства (создания) проезда (подъезда-выезда к паркингу), объектов инфраструктуры и озеленения.
Договор заключен на срок 4 года с даты передачи арендатору земельного участка.
Земельный участок был передан арендатору 01.12.2010 г.
Соответственно, осуществить комплексное освоение земельного участка арендатор должен был в срок до 30.11.2014 г.
В соответствии с планом межевания территории в составе утвержденного проекта планировки территории из предоставленного для комплексного освоения земельного участка было образовано 3 (три) земельных участка, по количеству объектов, которые должны были быть построены в рамках обязательства по комплексному освоению земельного участка, а именно:
1) для строительства многоквартирного жилого дома;
2) для строительства паркинга (участок с кадастровым N 77:05:008003:9174 площадью 4 566 кв. м);
3) для строительства проезда (участок с кадастровым N 77:05:008003:1003 площадью 3 721 кв. м).
После чего 17.05.2013 г. между теми же сторонами в отношении каждого из трех вновь образованных земельных участков было заключено 3 (три) отдельных договора аренды, в т.ч. Договор N ДЗ-44 в отношении земельного участка с кадастровым N 77:05:008003:9174 для строительства паркинга и Договор N ДЗ-42 в отношении земельного участка с кадастровым N 77:05:008003:1003 для строительства проезда.
Условия всех в совокупности Договоров аренды от 17.05.2013 г. идентичны условиям Договора аренды от 01.12.2010 г., в т.ч. по сроку действия (до 30.11.2014 г.), поэтому при заключении Договоров аренды от 17.05.2013 г. проведения торгов не требовалось, т.к. по результатам торгов был заключен первоначальный Договор аренды от 17.05.2013 г., который по объему и содержанию возникших из него обязательств остался неизменным после того, как в отношении каждого из образованных земельных участков были заключены отдельные Договоры от 17.05.2013 г.
Установлено, что арендатор построил многоквартирный жилой дом, однако строительство паркинга и дороги к нему не осуществил (не благоустроил территорию общего пользования посредством строительства проезда).
Завершить комплексное освоение арендатор не намерен, полагает, что 30.11.2014 г. обязательства из Договора аренды от 17.05.2013 г. N ДЗ-42 прекратились и письмом от 21.01.2015 г. предложил арендодателю принять неосвоенный земельный участок с кадастровым N 77:05:008003:1003 по Передаточному акту (т. 2, л.д. 24).
Арендодатель данное предложение не принял; полагает, что в силу п. 7.2. Договора аренды от 17.05.2013 г. истечение срока, на который он заключен, не освобождает арендатора от того, чтобы завершить комплексное освоение территории в соответствии с принятыми на себя обязательствами и до момента выполнения данной обязанности уплачивать арендную плату.
Суды первой и апелляционной инстанции согласились с доводами арендодателя.
П. 7.2 Договора аренды от 17.05.2013 г. предусмотрено, что Договор заключен на срок до 30.11.2014 г. вкл.; окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору в случае, когда сторонами к моменту окончания данного срока исполнены все обязательства по договору; в остальных случаях договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором.
Следовательно, в силу п. 7.2 Договора аренды от 17.05.2013 г. от N ДЗ-42 арендатор не освобожден от исполнения в натуре обязанности благоустроить территорию посредством строительства проезда, а до исполнения указанной обязанности - обязан уплачивать арендную плату, неустойку за просрочку в уплате арендной платы; до исполнения указанной обязанности в арендатор также в силу п. 4.1 Договора обязан предоставлять арендодателю обеспечение исполнения своих обязательств посредством выдачи банковской гарантии на сумму не менее годовой арендной платы.
Установлено, что за период с I кв. по III кв. 2015 г. вкл. арендатором не уплачена арендная плата; размер задолженности составил 11 341 635,90 руб.; начисленная за период по 21.07.2015 г. неустойка за нарушение срока уплаты арендной платы, исчисленная по ставке 0,15% от просроченной оплаты в день, составила 1 718 257,84 руб.
На основании ст. 333 ГК РФ неустойка за нарушение срока уплаты арендной платы снижена судом первой инстанции до 850 000 руб.
Также установлено, что в период по 21.07.2015 г. арендатором не было предоставлено гарантийное обеспечение; начисленная за указанный период неустойка за нарушение срока представления гарантии, исчисленная по ставке 0,01% от годовой арендной платы в день, составила 405 395,40 руб.
В связи с чем указанные суммы подлежат взысканию с арендатора в пользу арендодателя в судебном порядке на основании ст. ст. 309, 310, 330, 614 ГК РФ.
Оснований для признания п. 7.2 Договора аренды недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ, как того требует арендатор, не имеется.
Указанное условие Договора соответствует норме п. 3 ст. 425 ГК РФ, предусматривающей, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору; договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Условие п. 7.2 Договора аренды признано в т.ч. пресечь для недобросовестного арендатора возможность получать имущественные преимущества в обход законодательства о конкуренции.
При предоставлении земельного участка для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства преследуется в т.ч. публичный интерес (в рамках указанного обязательства подлежит созданию ряд социально значимых объектов), поэтому при выставлении на торги права аренды земельного участка для строительство только многоквартирного жилого дома арендная плата за него устанавливается в размере, существенно более высоком, нежели при выставлении на торги права аренды земельного участка для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.
Если не включать в условия договора аренды о предоставлении земельного участка для комплексного освоения территории условие о том, что независимо от окончания срока действия договора, договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором, то недобросовестный арендатор, не осуществивший комплексное освоение территории в установленный договором аренды срок, получил бы возможность в обход в т.ч. иных участников рынка извлечь преимущества, которые даются арендатору при предоставлении земельного участка для комплексного освоения территории (уплачивать арендную плату в меньшем размере), и при этом снять с себя бремя, которое накладывается на арендатора при предоставлении земельного участка для комплексного освоения территории (в виде необходимости нести затраты на строительство социально-значимых объектов).
На пресечение такого неосновательного обогащения недобросовестного арендатора направлено условие Договора, обязывающее уплачивать арендную плату до исполнения арендатором обязательства по комплексному освоению территории в т.ч. по окончании срока, на который Договор был заключен.
Освободиться от дальнейшей уплаты арендной платы арендатор может, если докажет, что взыскание с него арендной платы повлечет неосновательное обогащение уже для арендодателя, поскольку размер фактически уплаченной арендной платы, начисленной за период после того, как истек срок, на который заключен Договор, и арендатор прекратил использование неосвоенного им земельного участка и возвратил его арендодателю, таков, что арендодатель в полной мере получил достаточную денежную компенсацию того, чего он не получил от арендатора в натуре.
Однако по настоящему делу арендатором таких доказательств не представлено (не доказано, что размер заявленной ко взысканию арендной платы за период с I кв. по III кв. 2015 г. вкл. в сумме 11 341 635,90 руб. превышает стоимость работ и затрат, необходимых для того, чтобы завершить комплексное освоение территории в соответствии с теми условиями, которые должен был выполнить, но не выполнил арендатор).
Арендатор со ссылкой на норму п. 4 ст. 368 ГК РФ, устанавливающую, что в гарантии должен быть указан срок ее действия, указывает, что даже если исходить из допущения о том, что по окончании срока, на который Договор аренды заключен, арендатор остается обязанным благоустроить территорию посредством строительства проезда, а до тех пор - уплачивать арендную плату, то и в таком случае банковская гарантия не может быть предоставлена по той причине, что гарантия с неопределенным сроком действия является ничтожной.
Данный довод арендатора является необоснованным.
По условиям Договора аренды обязательство по предоставлению обеспечения является длящимся, т.е. если срок действия ранее выданной гарантии истек, арендатор обязан предоставить новую гарантию; при этом арендатор согласовывает с гарантом такое условие гарантии, как срок ее действия; для арендодателя не имеет правового значения, гарантия с каким сроком действия ему предоставлена, главное, чтобы по истечении срока гарантии, если обязательства арендатора по комплексному освоению территории, предусмотренные Договором аренды, еще не исполнены, арендатор предоставил арендодателю очередную гарантию, т.е. гарантийное обеспечение должно быть непрерывным, а каким образом непрерывность будет достигнута (посредством какого количества гарантий, с каким сроком действия), решает сам арендатор; Договор аренды не содержит условия о том, что на обязательство по предоставлению гарантийного обеспечения не распространяется условие п. 7.2 Договора.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска является правильным.
Нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права при рассмотрении дела судом первой инстанции допущено не было.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданной апелляционной жалобы и оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.09.2015 г. (резолютивная часть объявлена 07.09.2015 г.) по делу N А40-94290/2015 оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.03.2016 N 09АП-49730/2015 ПО ДЕЛУ N А40-94290/2015
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 марта 2016 г. по делу N А40-94290/2015
резолютивная часть объявлена 25.02.2016 г.
в полном объеме изготовлено 02.03.2016 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: Кузнецовой Е.Е.,
судей: Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,
при ведении протокола секретарем Сидоровой Т.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Агентство недвижимости "Лидер"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.09.2015 г. (резолютивная часть от 07.09.2015 г.)
по делу N А40-94290/2015,
принятое судьей Масловым С.В.
по спору с участием:
истец Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (ОГРН 1087799030846, ИНН 7709441907, 109074, г. Москва, пл. Славянская, д. 4, стр. 1)
ответчик ООО "Агентство недвижимости "Лидер" (ОГРН 1087746119240, ИНН 7718686195, 7718686195, 101990, г. Москва, ул. Мясницкая, д. 13, стр. 1)
о взыскании арендной платы, неустойки,
и по встречному иску о признании договора аренды частично недействительным,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Жердев В.Г. по дов. от 20.10.2015 г.;
- от ответчика: Киселева Н.В. по дов. от 08.06.2015 г., Чернышева Е.В. по дов. от 15.04.2015 г.,
установил:
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) предъявил иск к ООО "Агентство недвижимости "Лидер" (арендатор), с учетом принятия судом изменения иска (т. 2 л.д. 111), о взыскании по Договору аренды от 17.05.2013 г. N ДЗ-42:
- задолженности по арендной плате за период с I кв. по III кв. 2015 г. вкл. в размере 11 341 635,90 руб.;
- начисленной за период по 21.07.2015 г. неустойки за нарушение срока уплаты арендной платы в размере 1 718 257,84 руб., исчисленной по ставке 0,15% от просроченной оплаты в день;
- начисленной за период по 21.07.2015 г. неустойки за нарушение срока представления гарантии в размере 405 395,40 руб., исчисленной по ставке 0,01% от годовой арендной платы в день.
ООО "Агентство недвижимости "Лидер" предъявило Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства встречный иск (т. 1, л.д. 88 - 89) о признании Договора аренды от 17.05.2013 г. N ДЗ-42 недействительным в части условия, содержащегося в п. 7.2.
Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 07.09.2015 г., изготовленным в полном объеме 17.09.2015 г. (т. 3, л.д. 54 - 57) первоначальный иск удовлетворен в части требований о взыскании 11 755 803,83 руб. основного долга, 850 000 руб. неустойки за нарушение срока уплаты арендной платы, 405 395,40 руб. неустойки за нарушение срока представления гарантии; в удовлетворении встречного иска отказано.
На состоявшееся Решение Ответчиком по первоначальному иску подана апелляционная жалоба (т. 3, л.д. 59 - 65).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал; Истец по первоначальному иску по ним возражал.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим оставлению без изменения.
Установлено, что 01.12.2010 г. по результатам торгов Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) заключил с победителем торгов ООО "Агентство недвижимости "Лидер" (арендатор) Договор N ДЗ-132 аренды о предоставлении земельного участка площадью 48 416 кв. м с кадастровым N 77:05:0008003:1003 местоположением: г. Москва, ул. Кировоградская, вл. 25, стр. 1, 2, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Обязательство по комплексному освоению земельного участка включало 1) строительство многоквартирного жилого дома, 2) строительство отдельно стоящего многоуровневого паркинга, 3) благоустройство территории общего пользования посредством строительства (создания) проезда (подъезда-выезда к паркингу), объектов инфраструктуры и озеленения.
Договор заключен на срок 4 года с даты передачи арендатору земельного участка.
Земельный участок был передан арендатору 01.12.2010 г.
Соответственно, осуществить комплексное освоение земельного участка арендатор должен был в срок до 30.11.2014 г.
В соответствии с планом межевания территории в составе утвержденного проекта планировки территории из предоставленного для комплексного освоения земельного участка было образовано 3 (три) земельных участка, по количеству объектов, которые должны были быть построены в рамках обязательства по комплексному освоению земельного участка, а именно:
1) для строительства многоквартирного жилого дома;
2) для строительства паркинга (участок с кадастровым N 77:05:008003:9174 площадью 4 566 кв. м);
3) для строительства проезда (участок с кадастровым N 77:05:008003:1003 площадью 3 721 кв. м).
После чего 17.05.2013 г. между теми же сторонами в отношении каждого из трех вновь образованных земельных участков было заключено 3 (три) отдельных договора аренды, в т.ч. Договор N ДЗ-44 в отношении земельного участка с кадастровым N 77:05:008003:9174 для строительства паркинга и Договор N ДЗ-42 в отношении земельного участка с кадастровым N 77:05:008003:1003 для строительства проезда.
Условия всех в совокупности Договоров аренды от 17.05.2013 г. идентичны условиям Договора аренды от 01.12.2010 г., в т.ч. по сроку действия (до 30.11.2014 г.), поэтому при заключении Договоров аренды от 17.05.2013 г. проведения торгов не требовалось, т.к. по результатам торгов был заключен первоначальный Договор аренды от 17.05.2013 г., который по объему и содержанию возникших из него обязательств остался неизменным после того, как в отношении каждого из образованных земельных участков были заключены отдельные Договоры от 17.05.2013 г.
Установлено, что арендатор построил многоквартирный жилой дом, однако строительство паркинга и дороги к нему не осуществил (не благоустроил территорию общего пользования посредством строительства проезда).
Завершить комплексное освоение арендатор не намерен, полагает, что 30.11.2014 г. обязательства из Договора аренды от 17.05.2013 г. N ДЗ-42 прекратились и письмом от 21.01.2015 г. предложил арендодателю принять неосвоенный земельный участок с кадастровым N 77:05:008003:1003 по Передаточному акту (т. 2, л.д. 24).
Арендодатель данное предложение не принял; полагает, что в силу п. 7.2. Договора аренды от 17.05.2013 г. истечение срока, на который он заключен, не освобождает арендатора от того, чтобы завершить комплексное освоение территории в соответствии с принятыми на себя обязательствами и до момента выполнения данной обязанности уплачивать арендную плату.
Суды первой и апелляционной инстанции согласились с доводами арендодателя.
П. 7.2 Договора аренды от 17.05.2013 г. предусмотрено, что Договор заключен на срок до 30.11.2014 г. вкл.; окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору в случае, когда сторонами к моменту окончания данного срока исполнены все обязательства по договору; в остальных случаях договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором.
Следовательно, в силу п. 7.2 Договора аренды от 17.05.2013 г. от N ДЗ-42 арендатор не освобожден от исполнения в натуре обязанности благоустроить территорию посредством строительства проезда, а до исполнения указанной обязанности - обязан уплачивать арендную плату, неустойку за просрочку в уплате арендной платы; до исполнения указанной обязанности в арендатор также в силу п. 4.1 Договора обязан предоставлять арендодателю обеспечение исполнения своих обязательств посредством выдачи банковской гарантии на сумму не менее годовой арендной платы.
Установлено, что за период с I кв. по III кв. 2015 г. вкл. арендатором не уплачена арендная плата; размер задолженности составил 11 341 635,90 руб.; начисленная за период по 21.07.2015 г. неустойка за нарушение срока уплаты арендной платы, исчисленная по ставке 0,15% от просроченной оплаты в день, составила 1 718 257,84 руб.
На основании ст. 333 ГК РФ неустойка за нарушение срока уплаты арендной платы снижена судом первой инстанции до 850 000 руб.
Также установлено, что в период по 21.07.2015 г. арендатором не было предоставлено гарантийное обеспечение; начисленная за указанный период неустойка за нарушение срока представления гарантии, исчисленная по ставке 0,01% от годовой арендной платы в день, составила 405 395,40 руб.
В связи с чем указанные суммы подлежат взысканию с арендатора в пользу арендодателя в судебном порядке на основании ст. ст. 309, 310, 330, 614 ГК РФ.
Оснований для признания п. 7.2 Договора аренды недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ, как того требует арендатор, не имеется.
Указанное условие Договора соответствует норме п. 3 ст. 425 ГК РФ, предусматривающей, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору; договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Условие п. 7.2 Договора аренды признано в т.ч. пресечь для недобросовестного арендатора возможность получать имущественные преимущества в обход законодательства о конкуренции.
При предоставлении земельного участка для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства преследуется в т.ч. публичный интерес (в рамках указанного обязательства подлежит созданию ряд социально значимых объектов), поэтому при выставлении на торги права аренды земельного участка для строительство только многоквартирного жилого дома арендная плата за него устанавливается в размере, существенно более высоком, нежели при выставлении на торги права аренды земельного участка для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.
Если не включать в условия договора аренды о предоставлении земельного участка для комплексного освоения территории условие о том, что независимо от окончания срока действия договора, договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором, то недобросовестный арендатор, не осуществивший комплексное освоение территории в установленный договором аренды срок, получил бы возможность в обход в т.ч. иных участников рынка извлечь преимущества, которые даются арендатору при предоставлении земельного участка для комплексного освоения территории (уплачивать арендную плату в меньшем размере), и при этом снять с себя бремя, которое накладывается на арендатора при предоставлении земельного участка для комплексного освоения территории (в виде необходимости нести затраты на строительство социально-значимых объектов).
На пресечение такого неосновательного обогащения недобросовестного арендатора направлено условие Договора, обязывающее уплачивать арендную плату до исполнения арендатором обязательства по комплексному освоению территории в т.ч. по окончании срока, на который Договор был заключен.
Освободиться от дальнейшей уплаты арендной платы арендатор может, если докажет, что взыскание с него арендной платы повлечет неосновательное обогащение уже для арендодателя, поскольку размер фактически уплаченной арендной платы, начисленной за период после того, как истек срок, на который заключен Договор, и арендатор прекратил использование неосвоенного им земельного участка и возвратил его арендодателю, таков, что арендодатель в полной мере получил достаточную денежную компенсацию того, чего он не получил от арендатора в натуре.
Однако по настоящему делу арендатором таких доказательств не представлено (не доказано, что размер заявленной ко взысканию арендной платы за период с I кв. по III кв. 2015 г. вкл. в сумме 11 341 635,90 руб. превышает стоимость работ и затрат, необходимых для того, чтобы завершить комплексное освоение территории в соответствии с теми условиями, которые должен был выполнить, но не выполнил арендатор).
Арендатор со ссылкой на норму п. 4 ст. 368 ГК РФ, устанавливающую, что в гарантии должен быть указан срок ее действия, указывает, что даже если исходить из допущения о том, что по окончании срока, на который Договор аренды заключен, арендатор остается обязанным благоустроить территорию посредством строительства проезда, а до тех пор - уплачивать арендную плату, то и в таком случае банковская гарантия не может быть предоставлена по той причине, что гарантия с неопределенным сроком действия является ничтожной.
Данный довод арендатора является необоснованным.
По условиям Договора аренды обязательство по предоставлению обеспечения является длящимся, т.е. если срок действия ранее выданной гарантии истек, арендатор обязан предоставить новую гарантию; при этом арендатор согласовывает с гарантом такое условие гарантии, как срок ее действия; для арендодателя не имеет правового значения, гарантия с каким сроком действия ему предоставлена, главное, чтобы по истечении срока гарантии, если обязательства арендатора по комплексному освоению территории, предусмотренные Договором аренды, еще не исполнены, арендатор предоставил арендодателю очередную гарантию, т.е. гарантийное обеспечение должно быть непрерывным, а каким образом непрерывность будет достигнута (посредством какого количества гарантий, с каким сроком действия), решает сам арендатор; Договор аренды не содержит условия о том, что на обязательство по предоставлению гарантийного обеспечения не распространяется условие п. 7.2 Договора.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска является правильным.
Нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права при рассмотрении дела судом первой инстанции допущено не было.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданной апелляционной жалобы и оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.09.2015 г. (резолютивная часть объявлена 07.09.2015 г.) по делу N А40-94290/2015 оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)