Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.06.2016 по делу N А07-8460/2016 (судья Кручинина Н.Е.).
В судебном заседании принял участие представитель:
общества с ограниченной ответственностью "Базис" - Гадельшин А.А. (доверенность от 15.04.2016 N 1).
Общество с ограниченной ответственностью "Базис" (далее - ООО "Базис", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказ Администрации, выраженного в письме Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 28.03.2016, в предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:55:050230:136, расположенного по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по Базисному проезду, общей площадью 28 703 кв. м; об обязании Администрации в тридцатидневный срок направить обществу подготовленный и подписанных в трех экземплярах проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:050230:136, расположенного по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по Базисному проезду, общей площадью 28 703 кв. м.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Квадрат-Б" (далее также - ООО "Квадрат-Б", третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 16.06.2016 (резолютивная часть объявлена 08.06.2016) заявленные требования общества удовлетворены: суд признал незаконным выраженный в письме от 28.03.2016 N 5504 отказ Администрации в предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:55:050230:136, площадью 28 703 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, Базисный проезд, а также обязал Администрацию в срок, не превышающий тридцати дней со дня вступления в законную силу настоящего решения, направить в адрес ООО "Базис" проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:050230:136, площадью 28 703 кв. м, расположенного по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, Базисный проезд.
С вынесенным решением не согласилось заинтересованное лицо и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, по мнению подателя жалобы, испрашиваемая площадь земельного участка является чрезмерной для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих обществу. Согласно представленным заявителем документам в настоящее время на земельном участке расположено нежилое двухэтажное здание. Вид разрешенного использования земельного участка установлен для проектирования и строительства физкультурно-оздоровительного центра. Также земельный участок с кадастровым номером 02:55:050230:136 расположен в градостроительной зоне "Коммерческо-производственная зона, КП-3". В соответствии со статьей 43.3.2 Правил землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденными решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 22.08.2008 N 7/4, назначение зоны КП-3 - для объектов, сочетающих коммерческие и производственные виды деятельности с площадью участка не более 2 га, с площадью озеленения не менее 50%. Между тем, площадь испрашиваемого земельного участка 28 703 кв. м (2,9 га), что превышает предельные максимальные размеры для данной зоны.
От общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта. Общество также отметило, что статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривает в качестве основания для отказа в предоставлении земельного участка тот факт, что размер земельного участка превышает предельный размер для градостроительной зоны.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованного лица и третьего лица не явились. С учетом мнения представителя заявителя и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей заинтересованного лица и третьего лица.
В судебном заседании представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 31.12.2013 между Управлением по земельными ресурсами Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Мое окно" (далее - ООО "Мое окно") (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 1823-13, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:050230:136, расположенный по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по Базисному проезду, для проектирования и строительства торгового центра, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, общей площадью 28 657 кв. м (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 17, 18).
02 апреля 2014 года между ООО "Мое окно" (правообладатель) и ООО "Базис" (правоприобретатель) был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому правообладатель - арендатор по договору аренды земельного участка от 31.12.2013 N 1823-13 передает все права и обязанности правоприобретателю - новому арендатору в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:050230:136, общей площадью 28 657 кв. м, расположенного по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Базисный проезд, предоставленного Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан для проектирования и строительства торгового центра, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (пункт 1 договора) (т. 1, л.д. 23).
01 августа 2014 года между Управлением по земельными ресурсами Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО "Базис" (арендатор) было подписано дополнительное соглашение о внесении изменений N 1 в договор аренды земельного участка от 31.12.2013 N 1823-13, согласно которому на основании обращения от 08.07.2014 вх. N 16134, договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.04.2014 права и обязанности арендатора по договору аренды от 31.12.2013 N 1823-13 земельного участка переданы от ООО "Мое окно" к ООО "Базис" 17.04.2014 (пункт 1 дополнительного соглашения) (т. 1, л.д. 24).
21 января 2015 года между Управлением по земельными ресурсами Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО "Базис" (арендатор) было подписано дополнительное соглашение о внесении изменений N 2 в договор аренды земельного участка от 31.12.2013 N 1823-13, согласно которому стороны договорились на основании постановления Администрации от 22.12.2014 N 5575 внести изменения в договор аренды земельного участка от 31.12.2013 N 1823-13, а именно в пункт 1.1 договора и в пункт 1 акта приема-передачи к договору, изменить слова "для проектирования и строительства торгового центра" на "для проектирования и строительства физкультурно-оздоровительного центра" с 22.12.2014 (пункт 1 дополнительного соглашения) (т. 1, л.д. 25).
Земельный участок площадью 28 703 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский р-н, проезд Базисный, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 02.07.2012, с кадастровым номером 02:55:050230:136, с разрешенным использованием: для проектирования и строительства физкультурно-оздоровительного центра, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 02.06.2016 N 99/2016/4256665 (т. 1, л.д. 60-62).
В материалы дела представлены сведения из федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республики Башкортостан, согласно которым среди прочих квартал 02:55:050230 входит в зону: коммерческо-производственная зона, КП-3 (т. 1, л.д. 32).
28 декабря 2015 года Администрация выдала обществу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 02-RU03308000-1222П-2015 на физкультурно-оздоровительный центр (1 очередь) (т. 1, л.д. 35, 36).
02 июня 2016 года между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО "Базис" (арендатор) было подписано дополнительное соглашение о внесении изменений N 3 в договор аренды земельного участка от 31.12.2013 N 1823-13, согласно которому стороны договорились на основании обращения от 29.04.2016 вх. N 14114, письма федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республики Башкортостан от 30.05.2016 N 04638, подтверждающего внесение изменений в Государственный кадастр недвижимости площади земельного участка с кадастровым номером 02:55:050230:136 с 26.08.2015 внести изменения в пункт 1.1 договора от 31.12.2013 N 1823-13 аренды земельного участка и пункт 1 акта приема-передачи к договору, где слова "общей площадью 28 657 кв. м" читать в следующей редакции: "общей площадью 28 703 кв. м" с 26.08.2015 (пункт 1 дополнительного соглашения) (т. 1, л.д. 59).
Обществу на праве собственности принадлежит двухэтажное нежилое здание, площадью 686,8 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский р-н, проезд Базисный, д. 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.02.2016 N 02-04/101-04/301/067/2015-758/1 (т. 1, л.д. 33).
Указанное нежилое здание расположено на земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:050230:136, 02:55:050230:212, что подтверждается кадастровым паспортом на здание от 29.09.2015 N 02/15/1-773897 (т. 1, л.д. 34).
Письмом от 17.02.2016 N 10 заявитель обратился к главе Администрации с заявлением о приобретении земельного участка с кадастровым номером 02:55:050230:136 в собственность за плату как лицо, являющееся собственником здания, расположенного на земельном участке (т. 1, л.д. 14).
Письмом от 28.03.2016 N 5504 Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан отказало в предоставлении земельного участка в собственность в связи с тем, что доказательства в обоснование площади земельного участка площадью 28 703 кв. м, необходимого для использования физкультурно-оздоровительного центра, обществом не представлены (т. 1, л.д. 15, 16).
Считая данный отказ в выкупе земельного участка, на котором расположен принадлежащий заявителю объект, противоречащим действующему законодательству и нарушающим его права в области предпринимательской деятельности, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя общества, пришел к следующим выводам.
Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность решения заинтересованного лица и нарушение данными решением прав и законных интересов заявителя.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.
Поскольку спорные правоотношения возникли в связи с обращением заявителя о приобретении земельного участка в собственность на основании заявления, поданного 17.02.2016, они подлежат регулированию нормами Земельного кодекса Российской Федерации с учетом вступивших в силу с 01.03.2015 изменений, внесенных Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 названного Кодекса установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 названного Кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 названного Кодекса если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 названного Кодекса).
Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 названного Кодекса.
Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.
Пунктом 5 указанной выше статьи предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и направить принятое решение заявителю. В данном решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 названного Кодекса).
Статья 39.16 названного Кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
В соответствии с пунктом 14 указанной статьи основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.9 названного Кодекса предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Приватизация земельного участка осуществляется собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, приобретение такого участка определяется в той части, которая необходима для эксплуатации существующих зданий и сооружений.
Положения приведенных норм земельного законодательства направлены на определение площади подлежащего предоставлению в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 названного Кодекса земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.
Таким образом, заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположен принадлежащий заявителю объект недвижимого имущества, для эксплуатации которого требуется весь испрашиваемый земельный участок.
Имеющимися в деле доказательствами, в том числе договором аренды земельного участка от 31.12.2013 N 1823-13 с учетом дополнительных соглашений к нему, подтверждается, что испрашиваемый заявителем земельный участок был сформирован для проектирования и строительства физкультурно-оздоровительного центра.
Разрешенное использование спорного земельного участка площадью 28 703 кв. м, с кадастровым номером 02:55:050230:136, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский р-н, проезд Базисный, остается прежним - для проектирования и строительства физкультурно-оздоровительного центра, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 02.06.2016 N 99/2016/4256665 (т. 1, л.д. 60-62).
Между тем, на момент обращения общества с заявлением о выкупе земельного участка был в установленном порядке введен в эксплуатацию лишь один объект - 1 очередь, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2015 N 02-RU03308000-1222П-2015 (т. 1, л.д. 35, 36).
На основании указанного документа за ООО "Базис" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на двухэтажное нежилое здание, площадью 686,8 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский р-н, проезд Базисный, д. 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.02.2016 N 02-04/101-04/301/067/2015-758/1 (т. 1, л.д. 33).
Общество не представило доказательства того, что весь земельный участок с кадастровым номером 02:55:050230:136 необходим для цели эксплуатации существующего здания 1-ой очереди.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.
Ссылка арбитражного суда первой инстанции на представленное обществом заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Инжиниринг груп" Коптиловой Л.В. от 06.06.2016 N 40/27-16, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, является необоснованной.
Так, в данном экспертном заключении установлено, что для эксплуатации физкультурно-оздоровительного центра, расположенного по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа по Базисному проезду, необходимо использование всего земельного участка с кадастровым номером 02:55:050230:136 площадью 28 657 кв. м (т. 1, л.д. 63-115).
Между тем, из содержания указанного заключения следует, что оно составлено с учетом проектной документации на возведение физкультурно-оздоровительного центра, который должен состоять не только из собственно уже возведенного здания центра, но и множества иных элементов (баскетбольные, волейбольные, детские площадки и т.п.) (см. т. 1, л.д. 66, 81, 83).
При этом из данного заключения, а также пояснений представителя общества в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции следует, что иные элементы комплекса в настоящее время не возведены (т. 1, л.д. 70).
Таким образом, заявитель не доказал, что цель, для которой ему был предоставлен спорный земельный участок, достигнута.
При таких обстоятельствах основания для удовлетворения заявленных требований отсутствовали.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу изложенного решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.06.2016 по делу N А07-8460/2016 отменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Базис" отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.08.2016 N 18АП-9559/2016 ПО ДЕЛУ N А07-8460/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 августа 2016 г. N 18АП-9559/2016
Дело N А07-8460/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.06.2016 по делу N А07-8460/2016 (судья Кручинина Н.Е.).
В судебном заседании принял участие представитель:
общества с ограниченной ответственностью "Базис" - Гадельшин А.А. (доверенность от 15.04.2016 N 1).
Общество с ограниченной ответственностью "Базис" (далее - ООО "Базис", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказ Администрации, выраженного в письме Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 28.03.2016, в предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:55:050230:136, расположенного по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по Базисному проезду, общей площадью 28 703 кв. м; об обязании Администрации в тридцатидневный срок направить обществу подготовленный и подписанных в трех экземплярах проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:050230:136, расположенного по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по Базисному проезду, общей площадью 28 703 кв. м.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Квадрат-Б" (далее также - ООО "Квадрат-Б", третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 16.06.2016 (резолютивная часть объявлена 08.06.2016) заявленные требования общества удовлетворены: суд признал незаконным выраженный в письме от 28.03.2016 N 5504 отказ Администрации в предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:55:050230:136, площадью 28 703 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, Базисный проезд, а также обязал Администрацию в срок, не превышающий тридцати дней со дня вступления в законную силу настоящего решения, направить в адрес ООО "Базис" проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:050230:136, площадью 28 703 кв. м, расположенного по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, Базисный проезд.
С вынесенным решением не согласилось заинтересованное лицо и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, по мнению подателя жалобы, испрашиваемая площадь земельного участка является чрезмерной для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих обществу. Согласно представленным заявителем документам в настоящее время на земельном участке расположено нежилое двухэтажное здание. Вид разрешенного использования земельного участка установлен для проектирования и строительства физкультурно-оздоровительного центра. Также земельный участок с кадастровым номером 02:55:050230:136 расположен в градостроительной зоне "Коммерческо-производственная зона, КП-3". В соответствии со статьей 43.3.2 Правил землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденными решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 22.08.2008 N 7/4, назначение зоны КП-3 - для объектов, сочетающих коммерческие и производственные виды деятельности с площадью участка не более 2 га, с площадью озеленения не менее 50%. Между тем, площадь испрашиваемого земельного участка 28 703 кв. м (2,9 га), что превышает предельные максимальные размеры для данной зоны.
От общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта. Общество также отметило, что статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривает в качестве основания для отказа в предоставлении земельного участка тот факт, что размер земельного участка превышает предельный размер для градостроительной зоны.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованного лица и третьего лица не явились. С учетом мнения представителя заявителя и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей заинтересованного лица и третьего лица.
В судебном заседании представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 31.12.2013 между Управлением по земельными ресурсами Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Мое окно" (далее - ООО "Мое окно") (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 1823-13, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:050230:136, расположенный по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по Базисному проезду, для проектирования и строительства торгового центра, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, общей площадью 28 657 кв. м (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 17, 18).
02 апреля 2014 года между ООО "Мое окно" (правообладатель) и ООО "Базис" (правоприобретатель) был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому правообладатель - арендатор по договору аренды земельного участка от 31.12.2013 N 1823-13 передает все права и обязанности правоприобретателю - новому арендатору в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:050230:136, общей площадью 28 657 кв. м, расположенного по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Базисный проезд, предоставленного Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан для проектирования и строительства торгового центра, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (пункт 1 договора) (т. 1, л.д. 23).
01 августа 2014 года между Управлением по земельными ресурсами Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО "Базис" (арендатор) было подписано дополнительное соглашение о внесении изменений N 1 в договор аренды земельного участка от 31.12.2013 N 1823-13, согласно которому на основании обращения от 08.07.2014 вх. N 16134, договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.04.2014 права и обязанности арендатора по договору аренды от 31.12.2013 N 1823-13 земельного участка переданы от ООО "Мое окно" к ООО "Базис" 17.04.2014 (пункт 1 дополнительного соглашения) (т. 1, л.д. 24).
21 января 2015 года между Управлением по земельными ресурсами Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО "Базис" (арендатор) было подписано дополнительное соглашение о внесении изменений N 2 в договор аренды земельного участка от 31.12.2013 N 1823-13, согласно которому стороны договорились на основании постановления Администрации от 22.12.2014 N 5575 внести изменения в договор аренды земельного участка от 31.12.2013 N 1823-13, а именно в пункт 1.1 договора и в пункт 1 акта приема-передачи к договору, изменить слова "для проектирования и строительства торгового центра" на "для проектирования и строительства физкультурно-оздоровительного центра" с 22.12.2014 (пункт 1 дополнительного соглашения) (т. 1, л.д. 25).
Земельный участок площадью 28 703 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский р-н, проезд Базисный, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 02.07.2012, с кадастровым номером 02:55:050230:136, с разрешенным использованием: для проектирования и строительства физкультурно-оздоровительного центра, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 02.06.2016 N 99/2016/4256665 (т. 1, л.д. 60-62).
В материалы дела представлены сведения из федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республики Башкортостан, согласно которым среди прочих квартал 02:55:050230 входит в зону: коммерческо-производственная зона, КП-3 (т. 1, л.д. 32).
28 декабря 2015 года Администрация выдала обществу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 02-RU03308000-1222П-2015 на физкультурно-оздоровительный центр (1 очередь) (т. 1, л.д. 35, 36).
02 июня 2016 года между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО "Базис" (арендатор) было подписано дополнительное соглашение о внесении изменений N 3 в договор аренды земельного участка от 31.12.2013 N 1823-13, согласно которому стороны договорились на основании обращения от 29.04.2016 вх. N 14114, письма федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республики Башкортостан от 30.05.2016 N 04638, подтверждающего внесение изменений в Государственный кадастр недвижимости площади земельного участка с кадастровым номером 02:55:050230:136 с 26.08.2015 внести изменения в пункт 1.1 договора от 31.12.2013 N 1823-13 аренды земельного участка и пункт 1 акта приема-передачи к договору, где слова "общей площадью 28 657 кв. м" читать в следующей редакции: "общей площадью 28 703 кв. м" с 26.08.2015 (пункт 1 дополнительного соглашения) (т. 1, л.д. 59).
Обществу на праве собственности принадлежит двухэтажное нежилое здание, площадью 686,8 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский р-н, проезд Базисный, д. 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.02.2016 N 02-04/101-04/301/067/2015-758/1 (т. 1, л.д. 33).
Указанное нежилое здание расположено на земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:050230:136, 02:55:050230:212, что подтверждается кадастровым паспортом на здание от 29.09.2015 N 02/15/1-773897 (т. 1, л.д. 34).
Письмом от 17.02.2016 N 10 заявитель обратился к главе Администрации с заявлением о приобретении земельного участка с кадастровым номером 02:55:050230:136 в собственность за плату как лицо, являющееся собственником здания, расположенного на земельном участке (т. 1, л.д. 14).
Письмом от 28.03.2016 N 5504 Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан отказало в предоставлении земельного участка в собственность в связи с тем, что доказательства в обоснование площади земельного участка площадью 28 703 кв. м, необходимого для использования физкультурно-оздоровительного центра, обществом не представлены (т. 1, л.д. 15, 16).
Считая данный отказ в выкупе земельного участка, на котором расположен принадлежащий заявителю объект, противоречащим действующему законодательству и нарушающим его права в области предпринимательской деятельности, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя общества, пришел к следующим выводам.
Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность решения заинтересованного лица и нарушение данными решением прав и законных интересов заявителя.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.
Поскольку спорные правоотношения возникли в связи с обращением заявителя о приобретении земельного участка в собственность на основании заявления, поданного 17.02.2016, они подлежат регулированию нормами Земельного кодекса Российской Федерации с учетом вступивших в силу с 01.03.2015 изменений, внесенных Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 названного Кодекса установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 названного Кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 названного Кодекса если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 названного Кодекса).
Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 названного Кодекса.
Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.
Пунктом 5 указанной выше статьи предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и направить принятое решение заявителю. В данном решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 названного Кодекса).
Статья 39.16 названного Кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
В соответствии с пунктом 14 указанной статьи основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.9 названного Кодекса предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Приватизация земельного участка осуществляется собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, приобретение такого участка определяется в той части, которая необходима для эксплуатации существующих зданий и сооружений.
Положения приведенных норм земельного законодательства направлены на определение площади подлежащего предоставлению в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 названного Кодекса земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.
Таким образом, заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположен принадлежащий заявителю объект недвижимого имущества, для эксплуатации которого требуется весь испрашиваемый земельный участок.
Имеющимися в деле доказательствами, в том числе договором аренды земельного участка от 31.12.2013 N 1823-13 с учетом дополнительных соглашений к нему, подтверждается, что испрашиваемый заявителем земельный участок был сформирован для проектирования и строительства физкультурно-оздоровительного центра.
Разрешенное использование спорного земельного участка площадью 28 703 кв. м, с кадастровым номером 02:55:050230:136, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский р-н, проезд Базисный, остается прежним - для проектирования и строительства физкультурно-оздоровительного центра, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 02.06.2016 N 99/2016/4256665 (т. 1, л.д. 60-62).
Между тем, на момент обращения общества с заявлением о выкупе земельного участка был в установленном порядке введен в эксплуатацию лишь один объект - 1 очередь, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2015 N 02-RU03308000-1222П-2015 (т. 1, л.д. 35, 36).
На основании указанного документа за ООО "Базис" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на двухэтажное нежилое здание, площадью 686,8 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский р-н, проезд Базисный, д. 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.02.2016 N 02-04/101-04/301/067/2015-758/1 (т. 1, л.д. 33).
Общество не представило доказательства того, что весь земельный участок с кадастровым номером 02:55:050230:136 необходим для цели эксплуатации существующего здания 1-ой очереди.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.
Ссылка арбитражного суда первой инстанции на представленное обществом заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Инжиниринг груп" Коптиловой Л.В. от 06.06.2016 N 40/27-16, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, является необоснованной.
Так, в данном экспертном заключении установлено, что для эксплуатации физкультурно-оздоровительного центра, расположенного по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа по Базисному проезду, необходимо использование всего земельного участка с кадастровым номером 02:55:050230:136 площадью 28 657 кв. м (т. 1, л.д. 63-115).
Между тем, из содержания указанного заключения следует, что оно составлено с учетом проектной документации на возведение физкультурно-оздоровительного центра, который должен состоять не только из собственно уже возведенного здания центра, но и множества иных элементов (баскетбольные, волейбольные, детские площадки и т.п.) (см. т. 1, л.д. 66, 81, 83).
При этом из данного заключения, а также пояснений представителя общества в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции следует, что иные элементы комплекса в настоящее время не возведены (т. 1, л.д. 70).
Таким образом, заявитель не доказал, что цель, для которой ему был предоставлен спорный земельный участок, достигнута.
При таких обстоятельствах основания для удовлетворения заявленных требований отсутствовали.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу изложенного решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.06.2016 по делу N А07-8460/2016 отменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Базис" отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)