Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства "Унгар" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.03.2017 по делу N А07-29060/2016 (судья Абдуллина Э.Р.).
В судебном заседании приняли участие Индивидуальный предприниматель Шахмаев Р.З. лично (паспорт) и его представитель - Колесник Е.В. (доверенность от 31.01.2017).
Индивидуальный предприниматель Шахмаев Рустам Зуфарович (далее - ИП Шахмаев Р.З., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Унгар" (далее - КФК "Унгар", ответчик) о государственной регистрации договоров от 31.08.2016 о передаче прав и обязанностей по договору N 09/326 от 31.12.2009, о передаче прав и обязанностей по договору N 09/323 от 31.12.2009, о передаче прав и обязанностей по договору N 09/324 от 31.12.2009, о передаче прав и обязанностей по договору N 09/325 от 31.12.2009.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в лице отдела по Стерлитамакскому району и г. Стерлитамак Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрация Муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан, Администрация сельского поселения Буриказгановский сельсовет муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.03.2017 (резолютивная часть от 27.02.2017) исковые требования ИП Шахмаева Р.З. удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилось КФК "Унгар" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Полагает, материалами дела не доказан факт уклонения ответчика от государственной регистрации договоров аренды.
Считает, что судом не учтено, что договоры от 31.08.2016 о передаче прав и обязанностей заключены в период наличия арестов в отношении земельных участков, являющихся предметом договоров аренды, и истцу при проявлении должной степени заботливости и осмотрительности данное обстоятельство должно было быть известно, в силу чего такие сделки являются ничтожными в порядке ст. ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Истец в представленном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В приобщении представленного Администрацией Муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан отзыва на апелляционную жалобу отказано в связи с непредставлением доказательств его направления лицам, участвующим в деле (ч. 2 ст. 262 АПК РФ).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Из письменных материалов дела следует, что по договору аренды N 09/326 от 31.12.2009 ответчику в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:44:060601:20, площадью 2 948 992 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан Стерлитамакский район, в 1,3 км юго-западнее д. Петропавловка, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сроком с 27.02.2009 по 26.02.2019 (т. 2 л.д. 79-82).
По договору аренды N 09/325 от 31.12.2009 ответчику в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:44:060901:56, площадью 479842 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, в 1,3 км юго-западнее д. Петропавловка, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сроком с 27.02.2009 по 26.02.2019 (т. 2 л.д. 106-109).
По договору аренды N 09/323 от 31.12.2009 ответчику в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:44:060901:57, площадью 417448 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, в 1,3 км юго-западнее д. Петропавловка, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сроком с 27.02.2009 по 26.02.2019 (т. 2 л.д. 88-91).
По договору аренды N 09/324 от 31.12.2009, с учетом дополнительного соглашения N 16/10 от 23.06.2016 (т 2 л.д. 115-116), ответчику в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:44:060901:58, площадью 451157 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, на землях СПК "Юлдуз", для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сроком с 27.02.2009 по 26.02.2019 (т. 2 л.д. 97-100).
В материалах дела присутствуют акты приема-передачи вышеперечисленных земельных участков от 31.12.2009 (т. 2 л.д. 86, 95, 104, 113).
По договору N б/н от 31.08.2016 (т. 1 л.д. 27-28) ответчик на безвозмездной основе передал все права и обязанности по договору N 09/323 от 31.12.2009 в отношении земельного участка площадью 417 448 кв. м, с кадастровым номером: 02:44:060901:57, расположенным по адресу: Республики Башкортостан, Стерлитамакский район, в 1,3 км юго-западнее д. Петропавловка, с разрешенным использованием: ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, в границах, указанных на плане и описанных в кадастровом паспорте земельного участка.
Согласно п. 2 данного Договора права и обязанности по договору аренды возникли у Арендатора на основании договора аренды земельного участка N 09/323 от 31.12.2009, заключенного на основании постановления Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан от 27.09.2009 г. N 129. Согласно п. 2.1. договора аренды срок аренды - 10 (десять) лет - с 27.02.2009 по 26.02.2019.
По договору N б/н от 31.08.2016 (т. 1 л.д. 30-31) ответчик на безвозмездной основе передал все права и обязанности по договору N 09/324 от 31.12.2009 в отношении земельного участка площадью 451 157 кв. м, с кадастровым номером: 02:44:060901:58, расположенным по адресу: Республики Башкортостан, Стерлитамакский район, в 1,3 км юго-западнее д. Петропавловка, с разрешенным использованием: ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, в границах, указанных на плане и описанных в кадастровом паспорте земельного участка.
Согласно п. 2 данного Договора права и обязанности по договору аренды возникли у Арендатора на основании договора аренды земельного участка N 09/324 от 31.12.2009, заключенного на основании постановления Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан от 27.09.2009 г. N 129. Согласно п. 2.1. договора аренды срок аренды - 10 (десять) лет - с 27.02.2009 г. по 26.02.2019 г.
По договору N б/н от 31.08.2016 (т. 1 л.д. 33-34) ответчик на безвозмездной основе передал все права и обязанности по договору N 09/325 от 31.12.2009 г. в отношении земельного участка площадью 479 842 кв. м, с кадастровым номером: 02:44:060901:56, расположенным по адресу: Республики Башкортостан, Стерлитамакский район, в 1,3 км юго-западнее д. Петропавловка, с разрешенным использованием: ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, в границах, указанных на плане и описанных в кадастровом паспорте земельного участка.
Согласно п. 2 данного Договора права и обязанности по договору аренды возникли у Арендатора на основании договора аренды земельного участка N 09/325 от 31.12.2009, заключенного на основании постановления Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан от 27.09.2009 г. N 129. Согласно п. 2.1. договора аренды срок аренды - 10 (десять) лет - с 27.02.2009 по 26.02.2019.
По договору N б/н от 31.08.2016 (т. 1 л.д. 24-25) ответчик на безвозмездной основе передал все права и обязанности по договору N 09/326 от 31.12.2009 в отношении земельного участка площадью 2 948 992 кв. м, с кадастровым номером: 02:44::060601:20, расположенным по адресу: Республики Башкортостан, Стерлитамакский район, в 1,3 км юго-западнее д. Петропавловка, с разрешенным использованием: ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, в границах, указанных на плане и описанных в кадастровом паспорте земельного участка.
Согласно п. 2 данного Договора права и обязанности по договору аренды возникли у Арендатора на основании договора аренды земельного участка N 09/326 от 31.12.2009, заключенного на основании постановления Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан от 27.09.2009 N 129. Согласно п. 2.1. договора аренды срок аренды - 10 (десять) лет - с 27.02.2009 по 26.02.2019.
Согласно п. 6 договоров N б/н от 31.08.2016 переход права аренды подлежит государственной регистрации в установленном порядке, в соответствии с законодательством РФ. Также каждая сторона по договору обязана надлежащим образом совершить все действия, необходимые для государственной регистрации настоящего Договора и перехода права аренды (пю7 договоров N б/н от 31.08.2016).
Земельные участки, указанные в договорах N б/н от 31.08.2016, переданы по передаточным актам от 31.01.2016 (т. 1 л.д. 26, 29, 32, 35).
Истец и ответчик 01.09.2016 обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации договоров об уступке права требования по договорам аренды N 09/326, N 09/325, N 09/323, N 09/324 от 31.12.2009 (т. 1 л.д. 37-39).
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан приостановлена государственная регистрация в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; в качестве основания приостановления указано заявление представителя КФХ "Унгар" Губайдуллина Ф.Р. о возврате документов без проведения государственной регистрации (т. 1 л.д. 40-43, 44-47).
Из отзыва Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (т. 1 л.д. 82) также следует, что КФХ "Унгар" 07.12.2016 обратилось в регистрирующий орган с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации.
09.01.2017 в государственной регистрации договоров N б/н от 31.08.2016 было отказано в связи с заявлениями КФХ "Унгар" от 07.12.2016 о возврате документов без проведения от государственной регистрации.
Истец обратился к ответчику с требованием провести государственную регистрацию вышеуказанных договоров N б/н от 31.08.2016 (т. 1 л.д. 18-20).
Требование оставлено ответчиком без удовлетворения.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что ответчик уклоняется от государственной регистрации соответствующих по форме и содержанию действующему законодательству, заключенных, действительных и не прекращенных в установленном законом порядке договоров от 31.08.2016 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды N 09/326, N 09/325, N 09/323, N 09/324 от 31.12.2009.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
В соответствии с п. 9 ст. 22 ГК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Согласно частью 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (нормы, действовавшие на момент истца в суд с заявленными требованиями) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу нормы части 1 статьи 16 того же Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Таким образом, с учетом требований ч. 2 ст. 65 АПК РФ, при рассмотрении настоящего спора подлежит установлению факт уклонения второй стороны сделки от подачи совместного заявления в регистрирующий орган для целей государственной регистрации сделки, а также соответствие подлежащих регистрации сделок по форме и содержанию требованиям действующего законодательства.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком подписаны договоры б/н от 31.08.2016 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды N 09/326 от 31.12.2009, N 09/325 от 31.12.2009, N 09/323 от 31.12.2009, N 09/324 от 31.12.2009 (т. 1 л.д. 21, 27, 30, 33).
Обстоятельство необходимости государственной регистрации указанных сделок в соответствии с требованиями п. 1 ст. 651 и п. 2 ст. 389 ГК РФ сторонами не оспаривается, поскольку договоры аренды N 09/326 от 31.12.2009, N 09/325 от 31.12.2009, N 09/323 от 31.12.2009, N 09/324 от 31.12.2009 (т. 2 л.д. 78, 88, 97, 106, 121) заключены сроком на 10 лет.
Истец и ответчик 01.09.2016 обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации договоров об уступке права требования по договорам аренды N 09/326, N 09/325, N 09/323, N 09/324 от 31.12.2009 (т. 1 л.д. 37-39).
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан приостановлена государственная регистрация в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; в качестве основания приостановления указано заявление представителя КФХ "Унгар" Губайдуллина Ф.Р. о возврате документов без проведения государственной регистрации (т. 1 л.д. 40-43, 44-47).
Из отзыва Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (т. 1 л.д. 82) также следует, что КФХ "Унгар" 07.12.2016 обратилось в регистрирующий орган с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации.
09.01.2017 в государственной регистрации договоров N б/н от 31.08.2016 было отказано в связи с заявлениями КФХ "Унгар" от 07.12.2016 о возврате документов без проведения от государственной регистрации.
Сведений о наличии объективных препятствий к государственной регистрации сделок, обусловивших обращение ответчика в регистрирующий орган с заявлением о возврате документов, им в материалы дела не представлено.
Субъективная оценка ответчиком взаимоотношений сторон в части его намерения передать истцу земельные участки в пользование только на летний период 2016 года (пояснения представителя ответчика, т. 1 л.д. 97) с учетом объективного выражения воли сторон в подписанных договорах уступки права требования не может являться обстоятельством, освобождающим ответчика от обязанности совершить действия по государственной регистрации сделок.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из пунктов 1 и 2 договоров N б/н от 31.08.2016, следует, что ответчик передал новому арендатору (истцу по делу) права и обязанности по договорам, срок которых установлен на десять лет, а именно до 26.02.2019.
В материалы дела также предоставлена справка Муниципального бюджетного учреждения Муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан "Информационно-консультационный центр" о сборе урожая сельскохозяйственных культур по форме N 2-фермер за 2016 г. от КФХ "Унгар". Из данной справки следует, что фактически посев и сбор урожая был произведен ИП Шахмаевым Р.З. (т. 1 л.д. 66). Данные сведения никем не оспорены.
Сведений о намерении ответчика отказаться от указанных договоров б/н от 31.08.2016 уступки права требования либо расторгнуть их до начала государственной регистрации сделок, равно как сведений о прекращении договоров в установленном законом порядке материалы дела не содержат.
Из изложенных обстоятельств следует, что при согласовании сторонами существенных условий сделки и воли на их совершение, ответчиком совершены действия, препятствующие государственной регистрации договоров уступки права требования, что свидетельствует о его уклонении от государственной регистрации сделок по смыслу п. 3 ст. 165 ГК РФ.
Факт уклонения ответчика от регистрации также подтвержден его процессуальной позицией при рассмотрении настоящего спора, в силу чего доводы апеллянта о недоказанности указанного обстоятельства подлежат отклонению.
В силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Процессуальная позиция как Администрации сельского поселения Буриказгансковский сельский совет муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан, так и Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан при рассмотрении настоящего дела, изложенная в отзывах (т. 1 л.д. 6,, т. 2 л.д. 74) свидетельствует об отсутствии возражений у лиц, уполномоченных распоряжаться земельными участками, относительно передачи прав и обязанностей по договорам N 09/326 от 31.12.2009, N 09/325 от 31.12.2009, N 09/323 от 31.12.2009, N 09/324 от 31.12.2009, а также о получении уведомлений о намерении заключить договора о передаче прав и обязанностей. Доказательств обратного обстоятельства сторонами не представлено.
Доводы апеллянта о недействительности договоров от 31.08.2016 об уступке права требования в силу их заключения в период действующего ареста в отношении земельных участков, отклоняются, поскольку по материалам дела судом не установлено принятие в порядке, предусмотренном законом, соответствующих ограничительных мер; ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ доказательств наличия в едином государственном реестре недвижимости сведений о наложенных арестах в отношении земельных участков не представлено.
Иных доводов относительно несоответствия сделок по форме и содержанию требованиям действующего законодательства лицами, участвующими в деле, не заявлено, судом не установлено, в силу чего препятствий в государственной регистрации применительно к норме п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не имеется.
С учетом изложенных мотивов решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.03.2017 по делу N А07-29060/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства "Унгар" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.06.2017 N 18АП-4247/2017 ПО ДЕЛУ N А07-29060/2016
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июня 2017 г. N 18АП-4247/2017
Дело N А07-29060/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства "Унгар" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.03.2017 по делу N А07-29060/2016 (судья Абдуллина Э.Р.).
В судебном заседании приняли участие Индивидуальный предприниматель Шахмаев Р.З. лично (паспорт) и его представитель - Колесник Е.В. (доверенность от 31.01.2017).
Индивидуальный предприниматель Шахмаев Рустам Зуфарович (далее - ИП Шахмаев Р.З., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Унгар" (далее - КФК "Унгар", ответчик) о государственной регистрации договоров от 31.08.2016 о передаче прав и обязанностей по договору N 09/326 от 31.12.2009, о передаче прав и обязанностей по договору N 09/323 от 31.12.2009, о передаче прав и обязанностей по договору N 09/324 от 31.12.2009, о передаче прав и обязанностей по договору N 09/325 от 31.12.2009.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в лице отдела по Стерлитамакскому району и г. Стерлитамак Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрация Муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан, Администрация сельского поселения Буриказгановский сельсовет муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.03.2017 (резолютивная часть от 27.02.2017) исковые требования ИП Шахмаева Р.З. удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилось КФК "Унгар" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Полагает, материалами дела не доказан факт уклонения ответчика от государственной регистрации договоров аренды.
Считает, что судом не учтено, что договоры от 31.08.2016 о передаче прав и обязанностей заключены в период наличия арестов в отношении земельных участков, являющихся предметом договоров аренды, и истцу при проявлении должной степени заботливости и осмотрительности данное обстоятельство должно было быть известно, в силу чего такие сделки являются ничтожными в порядке ст. ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Истец в представленном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В приобщении представленного Администрацией Муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан отзыва на апелляционную жалобу отказано в связи с непредставлением доказательств его направления лицам, участвующим в деле (ч. 2 ст. 262 АПК РФ).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Из письменных материалов дела следует, что по договору аренды N 09/326 от 31.12.2009 ответчику в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:44:060601:20, площадью 2 948 992 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан Стерлитамакский район, в 1,3 км юго-западнее д. Петропавловка, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сроком с 27.02.2009 по 26.02.2019 (т. 2 л.д. 79-82).
По договору аренды N 09/325 от 31.12.2009 ответчику в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:44:060901:56, площадью 479842 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, в 1,3 км юго-западнее д. Петропавловка, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сроком с 27.02.2009 по 26.02.2019 (т. 2 л.д. 106-109).
По договору аренды N 09/323 от 31.12.2009 ответчику в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:44:060901:57, площадью 417448 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, в 1,3 км юго-западнее д. Петропавловка, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сроком с 27.02.2009 по 26.02.2019 (т. 2 л.д. 88-91).
По договору аренды N 09/324 от 31.12.2009, с учетом дополнительного соглашения N 16/10 от 23.06.2016 (т 2 л.д. 115-116), ответчику в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:44:060901:58, площадью 451157 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, на землях СПК "Юлдуз", для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сроком с 27.02.2009 по 26.02.2019 (т. 2 л.д. 97-100).
В материалах дела присутствуют акты приема-передачи вышеперечисленных земельных участков от 31.12.2009 (т. 2 л.д. 86, 95, 104, 113).
По договору N б/н от 31.08.2016 (т. 1 л.д. 27-28) ответчик на безвозмездной основе передал все права и обязанности по договору N 09/323 от 31.12.2009 в отношении земельного участка площадью 417 448 кв. м, с кадастровым номером: 02:44:060901:57, расположенным по адресу: Республики Башкортостан, Стерлитамакский район, в 1,3 км юго-западнее д. Петропавловка, с разрешенным использованием: ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, в границах, указанных на плане и описанных в кадастровом паспорте земельного участка.
Согласно п. 2 данного Договора права и обязанности по договору аренды возникли у Арендатора на основании договора аренды земельного участка N 09/323 от 31.12.2009, заключенного на основании постановления Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан от 27.09.2009 г. N 129. Согласно п. 2.1. договора аренды срок аренды - 10 (десять) лет - с 27.02.2009 по 26.02.2019.
По договору N б/н от 31.08.2016 (т. 1 л.д. 30-31) ответчик на безвозмездной основе передал все права и обязанности по договору N 09/324 от 31.12.2009 в отношении земельного участка площадью 451 157 кв. м, с кадастровым номером: 02:44:060901:58, расположенным по адресу: Республики Башкортостан, Стерлитамакский район, в 1,3 км юго-западнее д. Петропавловка, с разрешенным использованием: ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, в границах, указанных на плане и описанных в кадастровом паспорте земельного участка.
Согласно п. 2 данного Договора права и обязанности по договору аренды возникли у Арендатора на основании договора аренды земельного участка N 09/324 от 31.12.2009, заключенного на основании постановления Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан от 27.09.2009 г. N 129. Согласно п. 2.1. договора аренды срок аренды - 10 (десять) лет - с 27.02.2009 г. по 26.02.2019 г.
По договору N б/н от 31.08.2016 (т. 1 л.д. 33-34) ответчик на безвозмездной основе передал все права и обязанности по договору N 09/325 от 31.12.2009 г. в отношении земельного участка площадью 479 842 кв. м, с кадастровым номером: 02:44:060901:56, расположенным по адресу: Республики Башкортостан, Стерлитамакский район, в 1,3 км юго-западнее д. Петропавловка, с разрешенным использованием: ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, в границах, указанных на плане и описанных в кадастровом паспорте земельного участка.
Согласно п. 2 данного Договора права и обязанности по договору аренды возникли у Арендатора на основании договора аренды земельного участка N 09/325 от 31.12.2009, заключенного на основании постановления Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан от 27.09.2009 г. N 129. Согласно п. 2.1. договора аренды срок аренды - 10 (десять) лет - с 27.02.2009 по 26.02.2019.
По договору N б/н от 31.08.2016 (т. 1 л.д. 24-25) ответчик на безвозмездной основе передал все права и обязанности по договору N 09/326 от 31.12.2009 в отношении земельного участка площадью 2 948 992 кв. м, с кадастровым номером: 02:44::060601:20, расположенным по адресу: Республики Башкортостан, Стерлитамакский район, в 1,3 км юго-западнее д. Петропавловка, с разрешенным использованием: ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, в границах, указанных на плане и описанных в кадастровом паспорте земельного участка.
Согласно п. 2 данного Договора права и обязанности по договору аренды возникли у Арендатора на основании договора аренды земельного участка N 09/326 от 31.12.2009, заключенного на основании постановления Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан от 27.09.2009 N 129. Согласно п. 2.1. договора аренды срок аренды - 10 (десять) лет - с 27.02.2009 по 26.02.2019.
Согласно п. 6 договоров N б/н от 31.08.2016 переход права аренды подлежит государственной регистрации в установленном порядке, в соответствии с законодательством РФ. Также каждая сторона по договору обязана надлежащим образом совершить все действия, необходимые для государственной регистрации настоящего Договора и перехода права аренды (пю7 договоров N б/н от 31.08.2016).
Земельные участки, указанные в договорах N б/н от 31.08.2016, переданы по передаточным актам от 31.01.2016 (т. 1 л.д. 26, 29, 32, 35).
Истец и ответчик 01.09.2016 обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации договоров об уступке права требования по договорам аренды N 09/326, N 09/325, N 09/323, N 09/324 от 31.12.2009 (т. 1 л.д. 37-39).
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан приостановлена государственная регистрация в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; в качестве основания приостановления указано заявление представителя КФХ "Унгар" Губайдуллина Ф.Р. о возврате документов без проведения государственной регистрации (т. 1 л.д. 40-43, 44-47).
Из отзыва Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (т. 1 л.д. 82) также следует, что КФХ "Унгар" 07.12.2016 обратилось в регистрирующий орган с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации.
09.01.2017 в государственной регистрации договоров N б/н от 31.08.2016 было отказано в связи с заявлениями КФХ "Унгар" от 07.12.2016 о возврате документов без проведения от государственной регистрации.
Истец обратился к ответчику с требованием провести государственную регистрацию вышеуказанных договоров N б/н от 31.08.2016 (т. 1 л.д. 18-20).
Требование оставлено ответчиком без удовлетворения.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что ответчик уклоняется от государственной регистрации соответствующих по форме и содержанию действующему законодательству, заключенных, действительных и не прекращенных в установленном законом порядке договоров от 31.08.2016 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды N 09/326, N 09/325, N 09/323, N 09/324 от 31.12.2009.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
В соответствии с п. 9 ст. 22 ГК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Согласно частью 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (нормы, действовавшие на момент истца в суд с заявленными требованиями) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу нормы части 1 статьи 16 того же Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Таким образом, с учетом требований ч. 2 ст. 65 АПК РФ, при рассмотрении настоящего спора подлежит установлению факт уклонения второй стороны сделки от подачи совместного заявления в регистрирующий орган для целей государственной регистрации сделки, а также соответствие подлежащих регистрации сделок по форме и содержанию требованиям действующего законодательства.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком подписаны договоры б/н от 31.08.2016 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды N 09/326 от 31.12.2009, N 09/325 от 31.12.2009, N 09/323 от 31.12.2009, N 09/324 от 31.12.2009 (т. 1 л.д. 21, 27, 30, 33).
Обстоятельство необходимости государственной регистрации указанных сделок в соответствии с требованиями п. 1 ст. 651 и п. 2 ст. 389 ГК РФ сторонами не оспаривается, поскольку договоры аренды N 09/326 от 31.12.2009, N 09/325 от 31.12.2009, N 09/323 от 31.12.2009, N 09/324 от 31.12.2009 (т. 2 л.д. 78, 88, 97, 106, 121) заключены сроком на 10 лет.
Истец и ответчик 01.09.2016 обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации договоров об уступке права требования по договорам аренды N 09/326, N 09/325, N 09/323, N 09/324 от 31.12.2009 (т. 1 л.д. 37-39).
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан приостановлена государственная регистрация в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; в качестве основания приостановления указано заявление представителя КФХ "Унгар" Губайдуллина Ф.Р. о возврате документов без проведения государственной регистрации (т. 1 л.д. 40-43, 44-47).
Из отзыва Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (т. 1 л.д. 82) также следует, что КФХ "Унгар" 07.12.2016 обратилось в регистрирующий орган с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации.
09.01.2017 в государственной регистрации договоров N б/н от 31.08.2016 было отказано в связи с заявлениями КФХ "Унгар" от 07.12.2016 о возврате документов без проведения от государственной регистрации.
Сведений о наличии объективных препятствий к государственной регистрации сделок, обусловивших обращение ответчика в регистрирующий орган с заявлением о возврате документов, им в материалы дела не представлено.
Субъективная оценка ответчиком взаимоотношений сторон в части его намерения передать истцу земельные участки в пользование только на летний период 2016 года (пояснения представителя ответчика, т. 1 л.д. 97) с учетом объективного выражения воли сторон в подписанных договорах уступки права требования не может являться обстоятельством, освобождающим ответчика от обязанности совершить действия по государственной регистрации сделок.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из пунктов 1 и 2 договоров N б/н от 31.08.2016, следует, что ответчик передал новому арендатору (истцу по делу) права и обязанности по договорам, срок которых установлен на десять лет, а именно до 26.02.2019.
В материалы дела также предоставлена справка Муниципального бюджетного учреждения Муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан "Информационно-консультационный центр" о сборе урожая сельскохозяйственных культур по форме N 2-фермер за 2016 г. от КФХ "Унгар". Из данной справки следует, что фактически посев и сбор урожая был произведен ИП Шахмаевым Р.З. (т. 1 л.д. 66). Данные сведения никем не оспорены.
Сведений о намерении ответчика отказаться от указанных договоров б/н от 31.08.2016 уступки права требования либо расторгнуть их до начала государственной регистрации сделок, равно как сведений о прекращении договоров в установленном законом порядке материалы дела не содержат.
Из изложенных обстоятельств следует, что при согласовании сторонами существенных условий сделки и воли на их совершение, ответчиком совершены действия, препятствующие государственной регистрации договоров уступки права требования, что свидетельствует о его уклонении от государственной регистрации сделок по смыслу п. 3 ст. 165 ГК РФ.
Факт уклонения ответчика от регистрации также подтвержден его процессуальной позицией при рассмотрении настоящего спора, в силу чего доводы апеллянта о недоказанности указанного обстоятельства подлежат отклонению.
В силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Процессуальная позиция как Администрации сельского поселения Буриказгансковский сельский совет муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан, так и Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан при рассмотрении настоящего дела, изложенная в отзывах (т. 1 л.д. 6,, т. 2 л.д. 74) свидетельствует об отсутствии возражений у лиц, уполномоченных распоряжаться земельными участками, относительно передачи прав и обязанностей по договорам N 09/326 от 31.12.2009, N 09/325 от 31.12.2009, N 09/323 от 31.12.2009, N 09/324 от 31.12.2009, а также о получении уведомлений о намерении заключить договора о передаче прав и обязанностей. Доказательств обратного обстоятельства сторонами не представлено.
Доводы апеллянта о недействительности договоров от 31.08.2016 об уступке права требования в силу их заключения в период действующего ареста в отношении земельных участков, отклоняются, поскольку по материалам дела судом не установлено принятие в порядке, предусмотренном законом, соответствующих ограничительных мер; ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ доказательств наличия в едином государственном реестре недвижимости сведений о наложенных арестах в отношении земельных участков не представлено.
Иных доводов относительно несоответствия сделок по форме и содержанию требованиям действующего законодательства лицами, участвующими в деле, не заявлено, судом не установлено, в силу чего препятствий в государственной регистрации применительно к норме п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не имеется.
С учетом изложенных мотивов решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.03.2017 по делу N А07-29060/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства "Унгар" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)