Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец (покупатель муниципального имущества) отказался от принятия и оплаты стоимости объекта недвижимости, ссылаясь на то, что эксплуатация здания картофелехранилища представляет угрозу жизни и безопасности людей, использование здания картофелехранилища по назначению невозможно.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,
судей Нагимуллина И.Р., Смоленского И.Н.,
при участии представителей:
истца - Третьякова В.Г., доверенность от 02.10.2016, Граховой С.В., доверенность от 02.10.2016
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Родионова Алексея Владимировича
на решение Арбитражного суда Самарской области от 21.03.2017 (судья Веремей Л.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2017 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Николаева С.Ю., Романенко С.Ш.)
по делу N А55-25861/2016
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Родионова Алексея Владимировича к Муниципальному образованию городской округ Новокуйбышевск в лице Администрации городского округа Новокуйбышевск, при участии третьего лица - ГУП Самарской области "ЦТИ", о признании договора прекратившимся (расторгнутым) и взыскании 183 800 руб.
установил:
индивидуальный предприниматель Родионов Алексей Владимирович (далее - истец, ИП Родионов А.В., заявитель) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Муниципальному образованию городской округ Новокуйбышевск в лице Администрации городского округа Новокуйбышевск (далее - ответчик) о признании прекратившимся (расторгнутым) договор купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 N 9 и взыскании суммы внесенного задатка в двойном размере в размере 183 800 руб.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.03.2017, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.
Обжалуя принятые судебные акты в кассационном порядке, истец просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, мотивируя кассационную жалобу нарушением судебными инстанциями норм процессуального права.
Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела, 10.09.2013 Администрация г.о. Новокуйбышевск разместила информационное сообщение о проведении аукциона, в котором указала, что объектом продажи является нежилое здание картофелехранилища с земельным участком по указанному выше адресу, начальная цена продажи 919 000,00 руб.
По результатам торгов в соответствии с протоколом от 06.11.2013 об итогах аукциона, 18.11.2013 между истцом (покупатель) и ответчиком в лице Администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области от имени муниципального образования городской округ Новокуйбышевск (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимости N 9 (л.д. 13-15 том 1), по условиям которого продавец передает, а покупатель приобретает в собственность на условиях, изложенных в настоящем договоре, следующее имущество (далее - Объект): земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: размещение производственных и промышленных предприятий V - VI класса вредности: сельскохозяйственные предприятия и объекты сельскохозяйственного назначения - занятый зданием картофелехранилища, общая площадь 13 574 кв. м, адрес (местонахождение): Самарская обл., г.о. Новокуйбышевск, п. Маяк, ул. Чапаева, кадастровый номер 63:04:0401004:943, находящееся в собственности муниципального образования "Городской округ Новокуйбышевск"; здание картофелехранилища, литера А, А1, расположенное по адресу: Самарская область, г. Новокуйбышевск, пос. Маяк, площадью 629,20 кв. м, находящееся в собственности муниципального образования - город Новокуйбышевск.
В соответствии с разделом 2 договора, продавец обязан подготовить Объект к передаче, включая составление акта приема-передачи и передать его покупателю в течение 30 дней с даты полной оплаты имущества, представить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект. Покупатель обязан осуществлять расчеты по договору, перед подписанием акта приема-передачи Объекта осмотреть и проверить его состояние.
В соответствии с п. 3.1 договора цена Объекта составляет 964 950,00 руб. с учетом НДС.
Внесенный ранее покупателем задаток в размере 91 900,00 руб. (п. 3.3. договора) платежным поручением N 160 от 11.10.2013, засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 31.10.2014 по делу N А55-18690/2014 с истца в пользу ответчика взыскана задолженность по договору купли-продажи имущества от 18.11.2013 в размере 873 050 руб. и неустойка в сумме 65 278,87 руб.
30.04.2015 в адрес ответчика направлено требование о возврате задатка в двойном размере, которое оставлено без удовлетворения.
11.10.2016 истец заявил отказ от исполнения договора купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 N 9.
Полагая, что договор купли-продажи недвижимости является прекратившимся (расторгнутым) в связи с односторонним отказом покупателя, истец обратился с иском в суд.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой и апелляционной инстанции в силу норм статей 1, 10, 454, 554, 550, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, положений Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" обоснованно отказали в иске, поскольку из представленных документов правомерно установили отсутствие оснований для признания спорного договора незаключенным.
Как следует из материалов дела, вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-5965/2016 и делу N А55-18960/2014 установлено, что договор купли-продажи N 9 от 18.11.2013 подписан сторонами, заключен ими в требуемой законодательством письменной форме, а также содержит в себе соглашение сторон по всем существенным условиям договора, в том числе: о предмете договора купли-продажи, о его месторасположении, о цене договора, является заключенным и продавец обязан произвести оплату стоимости объектов недвижимости по указанному договору.
Кроме того, условиями договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.11.2013 N 9 не предусмотрено право одностороннего отказа от исполнения договора в порядке пункта 3 статьи 450 ГК РФ.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" со дня приема заявок лицо, желающее приобрести государственное или муниципальное имущество, имеет право на ознакомление с информацией о подлежащем приватизации имуществе.
Из материалов дела усматривается, что потенциальным покупателям Администрация предоставила для ознакомления заключение ООО "Титул Гранд" N 442-13 от 04.09.2013 о рыночной стоимости Объекта. При этом в графе "состояние объекта" указано, что здание требует ремонта.
Истец, проявляя надлежащую осмотрительность и разумность мог своевременно ознакомиться с документацией аукциона, выяснить вопрос о фактическом состоянии спорного здания, его технических характеристиках, определить степень необходимого ремонта (косметический, капитальный и т.п.).
Как установлено судом, ранее 13.02.2012 между ИП Родионовым А.В. (арендатор) и МО г.о. Новокуйбышевск в лице Администрации г.о. Новокуйбышевск (арендодатель) был подписан договор аренды здания картофелехранилища N 1/2012, однако, 14.02.2012 он был расторгнут по соглашению сторон.
Ссылка заявителя жалобы на существенное нарушение условия о качестве товара, не оговоренное ни продавцом, ни покупателем, на основании справки ГУП Самарской области "Центр технической инвентаризации" Новокуйбышевский филиал от 18.05.2016 N 247 является несостоятельной.
Согласно справке ГУП Самарской области "Центр технической инвентаризации" Новокуйбышевский филиал от 18.05.2016 N 247 (л.д. 54, 55 том 1), представленной истцом в материалы дела, в ввиду нахождения основных несущих конструктивных элементов - стен и перекрытий в разрушенном состоянии, эксплуатация здания картофелехранилища представляет угрозу жизни и безопасности людей, использование здания картофелехранилища по назначению невозможно, картофелехранилище не отвечает обычно установленным требованиям к зданиям, т.к. не представляет собой объемную прочную и устойчивую строительную конструкцию, не позволяет нормальную его эксплуатацию, не пригодно для использования не только по назначению, но и в целом как недвижимое имущество.
Вместе с тем, представленная справка составлена по истечении практически двух с половиной лет после проведения аукциона и заключения договора.
Проанализировав содержание информационного сообщения о проведении аукциона, суды установили, что орган местного самоуправления указал необходимые сведения о технических характеристиках отчуждаемых объектов.
В силу статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации истец должен произвести проверку качества приобретаемого недвижимого имущества.
С более полной информацией по техническим характеристикам, документацией истец имел возможность ознакомиться при подписании договора и как профессиональный участник рынка оценить все риски, связанные с приобретением имущества, в том числе и необходимостью проведения ремонтных работ на спорном объекте. Однако, истец, как потенциальный участник торгов, данное право не реализовал, каких-либо возражений в адрес организатора торгов не заявлял, в деле отсутствуют сведения о том, что ответчик препятствовал обследованию объекта.
Более того, истец в мае 2014 обратился за государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество.
Управлением Росреестра по Самарской области истцу в государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество было отказано, что подтверждается уведомлением от 08.05.2014 N 04/511/2013-323. Каких-либо возражений относительно технического состояния спорного имущества истцом также не заявлялось, что позволяет считать, что имущество, в том числе и его состояние при обращении в органы Росреестра также в полной мере устраивало истца.
Ссылка заявителя на постановление о возбуждении уголовного дела от 07.03.2012 дознавателем ОД О МВД России по городу Новокуйбышевску Ильдяевой О.М. является несостоятельной, поскольку уголовное дело было возбуждено на основании проверочного материала N 1969 от 28.02.2012, соответственно, факт повреждения спорного имущества был выявлен органами дознания в феврале 2012, то есть еще до заключения договора аренды 13.02.2012 между ИП Родионовым А.В. и МО г.о. Новокуйбышевск в лице Администрации г.о. Новокуйбышевск. Соответственно, оснований полагать, что истец не был знаком с техническим состоянием спорного объекта на момент проведения аукциона, у суда не имеется.
Данное состояние здание и было учтено при оценке отчуждаемого объекта по аукциону в 2013 ООО "Титул Гранд", указавшего, что здание требует ремонта.
В информационном сообщении об аукционе прямо указано, что с дополнительной информацией об объекте, условиями договора купли-продажи и другими сведениями можно ознакомиться в КУМИ по адресу: г. Новокуйбышевск, ул. Коммунистическая, 39.
Истец еще на стадии ознакомления с условиями аукциона и заключения договора купли-продажи должен был принять меры к изучению технического состояния недвижимого имущества. Отсутствие со стороны истца разумной предусмотрительности, выразившейся в ненадлежащей проверке аукционной документации и технического состояния приобретаемого объекта, не может служить основанием для удовлетворения иска по заявленным истцом основаниям.
Поскольку, сведения об объектах, указанные в аукционной документации и договоре купли-продажи, соответствовали на тот момент документам и состоянию объекта недвижимости, не имеется оснований считать, что не переданная покупателю недвижимость не соответствует условиям договора о ее качестве и, что имеются основания для применения последствий, предусмотренных статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с пунктом 3 статьи 32 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
В силу пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с п. 2 ст. 32 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (в редакции на момент заключения оспариваемой сделки) обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества являются: сведения о сторонах договора; наименование государственного или муниципального имущества; место его нахождения; состав и цена государственного или муниципального имущества; количество акций открытого акционерного общества, их категория и стоимость; в соответствии с настоящим Федеральным законом порядок и срок передачи государственного или муниципального имущества в собственность покупателя; форма и сроки платежа за приобретенное имущество; условия, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем; порядок осуществления покупателем полномочий в отношении указанного имущества до перехода к нему права собственности на указанное имущество; сведения о наличии в отношении продаваемых здания, строения, сооружения или земельного участка обременения (в том числе публичного сервитута), сохраняемого при переходе прав на указанные объекты; иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению. Обязательства покупателя в отношении приобретаемого государственного или муниципального имущества должны иметь сроки их исполнения, а также определяемую в соответствии с законодательством Российской Федерации стоимостную оценку, за исключением обязательств, не связанных с совершением действий по передаче приобретаемого государственного или муниципального имущества, выполнением работ, уплатой денег.
Право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом (п. 3 ст. 32 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").
Согласно условиям договора купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 N 9, продавец обязан подготовить объект к передаче (п. 2.1.1. договора) и передать покупателю объект по акту в срок не позднее чем через тридцать дней после дня полной оплаты имущества (п. 2.1.2. договора).
Вместе с тем, при рассмотрении настоящего дела установлено, что до настоящего времени покупателем оплата по договору купли-продажи недвижимости не произведена, обратного истцом в материалы дела не представлено, таким образом имеет место неисполнение условий договора самим покупателем.
При этом арбитражным судом учтена позиция истца, изложенная в частной жалобе в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда (л.д. 107 - 111 том 1) по договору от 18.11.2013 N 9, где истец указал, что приобретая спорные объекты недвижимости, он планировал использовать их для личных нужд своей семьи, а именно в нежилом здании хотел оборудовать гараж для хранения автомобилей, а земельный участок использовать под огородничество.
Следовательно, утверждение истца о том, что он имел интерес в использовании картофелехранилища по прямому назначению для хранения овощей, несостоятельно, поскольку опровергается материалами дела.
При изложенных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения требований истца о признании договора купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 N 9 прекратившимся (расторгнутым) не имеется, в удовлетворении указанных требований правомерно отказано.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика суммы внесенного задатка в двойном размере в размере 183 800 руб. со ссылкой на статью 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Положение параграфа 7 ГК РФ, в частности пункта 2 статьи 381 Кодекса, согласно которого за неисполнение договора ответственная сторона, получившая задаток, обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, в данном случае не применимо.
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Задаток, вносимый участниками торгов, существенно отличается от задатка, предусмотренного статьями 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Законодатель в пункте 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации урегулировал связанные с задатком отношения между организатором и участниками торгов.
Размер задатка, сроки и порядок его внесения указываются в извещении о проведении торгов. Задаток подлежит возврату всем участникам торгов, если последние не состоялись.
Если торги состоялись и в результате определен их победитель, задаток возвращается участникам, проигравшим торги.
Истцом уплачен задаток в соответствии с частью 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6 ст. 18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Платежная функция задатка в публичных торгах реализуется в случае заключения договора.
Исполнение обязательств по договору началось с момента подписания.
Ответственность сторон при торгах по пункту 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской
Федерации возникает только в двух случаях: лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения; если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.
Статья 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" положений о взыскании двойного задатка не содержат.
Договор купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 N 9 является действующим, доказательств прекращения обязательств сторон по указанному договору истцом суду не представлено, при таких обстоятельствах, суд первой и апелляционной инстанции правомерно пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика суммы задатка в двойном размере.
Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в судах, где им была дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки приведенных доводов у суда кассационной инстанции нет.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 21.03.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2017 по делу N А55-25861/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 08.08.2017 N Ф06-23507/2017 ПО ДЕЛУ N А55-25861/2016
Требование: О признании прекратившимся (расторгнутым) договора купли-продажи недвижимости (здания картофелехранилища), взыскании суммы внесенного задатка в двойном размере.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец (покупатель муниципального имущества) отказался от принятия и оплаты стоимости объекта недвижимости, ссылаясь на то, что эксплуатация здания картофелехранилища представляет угрозу жизни и безопасности людей, использование здания картофелехранилища по назначению невозможно.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 августа 2017 г. N Ф06-23507/2017
Дело N А55-25861/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,
судей Нагимуллина И.Р., Смоленского И.Н.,
при участии представителей:
истца - Третьякова В.Г., доверенность от 02.10.2016, Граховой С.В., доверенность от 02.10.2016
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Родионова Алексея Владимировича
на решение Арбитражного суда Самарской области от 21.03.2017 (судья Веремей Л.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2017 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Николаева С.Ю., Романенко С.Ш.)
по делу N А55-25861/2016
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Родионова Алексея Владимировича к Муниципальному образованию городской округ Новокуйбышевск в лице Администрации городского округа Новокуйбышевск, при участии третьего лица - ГУП Самарской области "ЦТИ", о признании договора прекратившимся (расторгнутым) и взыскании 183 800 руб.
установил:
индивидуальный предприниматель Родионов Алексей Владимирович (далее - истец, ИП Родионов А.В., заявитель) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Муниципальному образованию городской округ Новокуйбышевск в лице Администрации городского округа Новокуйбышевск (далее - ответчик) о признании прекратившимся (расторгнутым) договор купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 N 9 и взыскании суммы внесенного задатка в двойном размере в размере 183 800 руб.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.03.2017, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.
Обжалуя принятые судебные акты в кассационном порядке, истец просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, мотивируя кассационную жалобу нарушением судебными инстанциями норм процессуального права.
Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела, 10.09.2013 Администрация г.о. Новокуйбышевск разместила информационное сообщение о проведении аукциона, в котором указала, что объектом продажи является нежилое здание картофелехранилища с земельным участком по указанному выше адресу, начальная цена продажи 919 000,00 руб.
По результатам торгов в соответствии с протоколом от 06.11.2013 об итогах аукциона, 18.11.2013 между истцом (покупатель) и ответчиком в лице Администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области от имени муниципального образования городской округ Новокуйбышевск (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимости N 9 (л.д. 13-15 том 1), по условиям которого продавец передает, а покупатель приобретает в собственность на условиях, изложенных в настоящем договоре, следующее имущество (далее - Объект): земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: размещение производственных и промышленных предприятий V - VI класса вредности: сельскохозяйственные предприятия и объекты сельскохозяйственного назначения - занятый зданием картофелехранилища, общая площадь 13 574 кв. м, адрес (местонахождение): Самарская обл., г.о. Новокуйбышевск, п. Маяк, ул. Чапаева, кадастровый номер 63:04:0401004:943, находящееся в собственности муниципального образования "Городской округ Новокуйбышевск"; здание картофелехранилища, литера А, А1, расположенное по адресу: Самарская область, г. Новокуйбышевск, пос. Маяк, площадью 629,20 кв. м, находящееся в собственности муниципального образования - город Новокуйбышевск.
В соответствии с разделом 2 договора, продавец обязан подготовить Объект к передаче, включая составление акта приема-передачи и передать его покупателю в течение 30 дней с даты полной оплаты имущества, представить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект. Покупатель обязан осуществлять расчеты по договору, перед подписанием акта приема-передачи Объекта осмотреть и проверить его состояние.
В соответствии с п. 3.1 договора цена Объекта составляет 964 950,00 руб. с учетом НДС.
Внесенный ранее покупателем задаток в размере 91 900,00 руб. (п. 3.3. договора) платежным поручением N 160 от 11.10.2013, засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 31.10.2014 по делу N А55-18690/2014 с истца в пользу ответчика взыскана задолженность по договору купли-продажи имущества от 18.11.2013 в размере 873 050 руб. и неустойка в сумме 65 278,87 руб.
30.04.2015 в адрес ответчика направлено требование о возврате задатка в двойном размере, которое оставлено без удовлетворения.
11.10.2016 истец заявил отказ от исполнения договора купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 N 9.
Полагая, что договор купли-продажи недвижимости является прекратившимся (расторгнутым) в связи с односторонним отказом покупателя, истец обратился с иском в суд.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой и апелляционной инстанции в силу норм статей 1, 10, 454, 554, 550, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, положений Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" обоснованно отказали в иске, поскольку из представленных документов правомерно установили отсутствие оснований для признания спорного договора незаключенным.
Как следует из материалов дела, вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-5965/2016 и делу N А55-18960/2014 установлено, что договор купли-продажи N 9 от 18.11.2013 подписан сторонами, заключен ими в требуемой законодательством письменной форме, а также содержит в себе соглашение сторон по всем существенным условиям договора, в том числе: о предмете договора купли-продажи, о его месторасположении, о цене договора, является заключенным и продавец обязан произвести оплату стоимости объектов недвижимости по указанному договору.
Кроме того, условиями договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.11.2013 N 9 не предусмотрено право одностороннего отказа от исполнения договора в порядке пункта 3 статьи 450 ГК РФ.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" со дня приема заявок лицо, желающее приобрести государственное или муниципальное имущество, имеет право на ознакомление с информацией о подлежащем приватизации имуществе.
Из материалов дела усматривается, что потенциальным покупателям Администрация предоставила для ознакомления заключение ООО "Титул Гранд" N 442-13 от 04.09.2013 о рыночной стоимости Объекта. При этом в графе "состояние объекта" указано, что здание требует ремонта.
Истец, проявляя надлежащую осмотрительность и разумность мог своевременно ознакомиться с документацией аукциона, выяснить вопрос о фактическом состоянии спорного здания, его технических характеристиках, определить степень необходимого ремонта (косметический, капитальный и т.п.).
Как установлено судом, ранее 13.02.2012 между ИП Родионовым А.В. (арендатор) и МО г.о. Новокуйбышевск в лице Администрации г.о. Новокуйбышевск (арендодатель) был подписан договор аренды здания картофелехранилища N 1/2012, однако, 14.02.2012 он был расторгнут по соглашению сторон.
Ссылка заявителя жалобы на существенное нарушение условия о качестве товара, не оговоренное ни продавцом, ни покупателем, на основании справки ГУП Самарской области "Центр технической инвентаризации" Новокуйбышевский филиал от 18.05.2016 N 247 является несостоятельной.
Согласно справке ГУП Самарской области "Центр технической инвентаризации" Новокуйбышевский филиал от 18.05.2016 N 247 (л.д. 54, 55 том 1), представленной истцом в материалы дела, в ввиду нахождения основных несущих конструктивных элементов - стен и перекрытий в разрушенном состоянии, эксплуатация здания картофелехранилища представляет угрозу жизни и безопасности людей, использование здания картофелехранилища по назначению невозможно, картофелехранилище не отвечает обычно установленным требованиям к зданиям, т.к. не представляет собой объемную прочную и устойчивую строительную конструкцию, не позволяет нормальную его эксплуатацию, не пригодно для использования не только по назначению, но и в целом как недвижимое имущество.
Вместе с тем, представленная справка составлена по истечении практически двух с половиной лет после проведения аукциона и заключения договора.
Проанализировав содержание информационного сообщения о проведении аукциона, суды установили, что орган местного самоуправления указал необходимые сведения о технических характеристиках отчуждаемых объектов.
В силу статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации истец должен произвести проверку качества приобретаемого недвижимого имущества.
С более полной информацией по техническим характеристикам, документацией истец имел возможность ознакомиться при подписании договора и как профессиональный участник рынка оценить все риски, связанные с приобретением имущества, в том числе и необходимостью проведения ремонтных работ на спорном объекте. Однако, истец, как потенциальный участник торгов, данное право не реализовал, каких-либо возражений в адрес организатора торгов не заявлял, в деле отсутствуют сведения о том, что ответчик препятствовал обследованию объекта.
Более того, истец в мае 2014 обратился за государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество.
Управлением Росреестра по Самарской области истцу в государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество было отказано, что подтверждается уведомлением от 08.05.2014 N 04/511/2013-323. Каких-либо возражений относительно технического состояния спорного имущества истцом также не заявлялось, что позволяет считать, что имущество, в том числе и его состояние при обращении в органы Росреестра также в полной мере устраивало истца.
Ссылка заявителя на постановление о возбуждении уголовного дела от 07.03.2012 дознавателем ОД О МВД России по городу Новокуйбышевску Ильдяевой О.М. является несостоятельной, поскольку уголовное дело было возбуждено на основании проверочного материала N 1969 от 28.02.2012, соответственно, факт повреждения спорного имущества был выявлен органами дознания в феврале 2012, то есть еще до заключения договора аренды 13.02.2012 между ИП Родионовым А.В. и МО г.о. Новокуйбышевск в лице Администрации г.о. Новокуйбышевск. Соответственно, оснований полагать, что истец не был знаком с техническим состоянием спорного объекта на момент проведения аукциона, у суда не имеется.
Данное состояние здание и было учтено при оценке отчуждаемого объекта по аукциону в 2013 ООО "Титул Гранд", указавшего, что здание требует ремонта.
В информационном сообщении об аукционе прямо указано, что с дополнительной информацией об объекте, условиями договора купли-продажи и другими сведениями можно ознакомиться в КУМИ по адресу: г. Новокуйбышевск, ул. Коммунистическая, 39.
Истец еще на стадии ознакомления с условиями аукциона и заключения договора купли-продажи должен был принять меры к изучению технического состояния недвижимого имущества. Отсутствие со стороны истца разумной предусмотрительности, выразившейся в ненадлежащей проверке аукционной документации и технического состояния приобретаемого объекта, не может служить основанием для удовлетворения иска по заявленным истцом основаниям.
Поскольку, сведения об объектах, указанные в аукционной документации и договоре купли-продажи, соответствовали на тот момент документам и состоянию объекта недвижимости, не имеется оснований считать, что не переданная покупателю недвижимость не соответствует условиям договора о ее качестве и, что имеются основания для применения последствий, предусмотренных статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с пунктом 3 статьи 32 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
В силу пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с п. 2 ст. 32 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (в редакции на момент заключения оспариваемой сделки) обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества являются: сведения о сторонах договора; наименование государственного или муниципального имущества; место его нахождения; состав и цена государственного или муниципального имущества; количество акций открытого акционерного общества, их категория и стоимость; в соответствии с настоящим Федеральным законом порядок и срок передачи государственного или муниципального имущества в собственность покупателя; форма и сроки платежа за приобретенное имущество; условия, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем; порядок осуществления покупателем полномочий в отношении указанного имущества до перехода к нему права собственности на указанное имущество; сведения о наличии в отношении продаваемых здания, строения, сооружения или земельного участка обременения (в том числе публичного сервитута), сохраняемого при переходе прав на указанные объекты; иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению. Обязательства покупателя в отношении приобретаемого государственного или муниципального имущества должны иметь сроки их исполнения, а также определяемую в соответствии с законодательством Российской Федерации стоимостную оценку, за исключением обязательств, не связанных с совершением действий по передаче приобретаемого государственного или муниципального имущества, выполнением работ, уплатой денег.
Право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом (п. 3 ст. 32 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").
Согласно условиям договора купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 N 9, продавец обязан подготовить объект к передаче (п. 2.1.1. договора) и передать покупателю объект по акту в срок не позднее чем через тридцать дней после дня полной оплаты имущества (п. 2.1.2. договора).
Вместе с тем, при рассмотрении настоящего дела установлено, что до настоящего времени покупателем оплата по договору купли-продажи недвижимости не произведена, обратного истцом в материалы дела не представлено, таким образом имеет место неисполнение условий договора самим покупателем.
При этом арбитражным судом учтена позиция истца, изложенная в частной жалобе в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда (л.д. 107 - 111 том 1) по договору от 18.11.2013 N 9, где истец указал, что приобретая спорные объекты недвижимости, он планировал использовать их для личных нужд своей семьи, а именно в нежилом здании хотел оборудовать гараж для хранения автомобилей, а земельный участок использовать под огородничество.
Следовательно, утверждение истца о том, что он имел интерес в использовании картофелехранилища по прямому назначению для хранения овощей, несостоятельно, поскольку опровергается материалами дела.
При изложенных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения требований истца о признании договора купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 N 9 прекратившимся (расторгнутым) не имеется, в удовлетворении указанных требований правомерно отказано.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика суммы внесенного задатка в двойном размере в размере 183 800 руб. со ссылкой на статью 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Положение параграфа 7 ГК РФ, в частности пункта 2 статьи 381 Кодекса, согласно которого за неисполнение договора ответственная сторона, получившая задаток, обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, в данном случае не применимо.
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Задаток, вносимый участниками торгов, существенно отличается от задатка, предусмотренного статьями 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Законодатель в пункте 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации урегулировал связанные с задатком отношения между организатором и участниками торгов.
Размер задатка, сроки и порядок его внесения указываются в извещении о проведении торгов. Задаток подлежит возврату всем участникам торгов, если последние не состоялись.
Если торги состоялись и в результате определен их победитель, задаток возвращается участникам, проигравшим торги.
Истцом уплачен задаток в соответствии с частью 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6 ст. 18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Платежная функция задатка в публичных торгах реализуется в случае заключения договора.
Исполнение обязательств по договору началось с момента подписания.
Ответственность сторон при торгах по пункту 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской
Федерации возникает только в двух случаях: лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения; если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.
Статья 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" положений о взыскании двойного задатка не содержат.
Договор купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 N 9 является действующим, доказательств прекращения обязательств сторон по указанному договору истцом суду не представлено, при таких обстоятельствах, суд первой и апелляционной инстанции правомерно пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика суммы задатка в двойном размере.
Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в судах, где им была дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки приведенных доводов у суда кассационной инстанции нет.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 21.03.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2017 по делу N А55-25861/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Э.Р.ГАЛИУЛЛИН
Судьи
И.Р.НАГИМУЛЛИН
И.Н.СМОЛЕНСКИЙ
Э.Р.ГАЛИУЛЛИН
Судьи
И.Р.НАГИМУЛЛИН
И.Н.СМОЛЕНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)