Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 16 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 августа 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Гончаровой
судей О.Ю. Еремеевой, И.С. Чижикова
при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.Н. Витко
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации Хасанского муниципального района и общества с ограниченной ответственностью "ДВ Строй Инжиниринг"
апелляционные производства N 05АП-5893/2016, 05АП-6018/2016
на решение от 17.06.2016
судьи Г.Н. Палагеша
по делу N А51-5032/2016 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению администрации Хасанского муниципального района Приморского края (ИНН 2531003540, ОГРН 1022501194286, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 29.10.2002)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 2540108490, ОГРН 1042504382931, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 23.12.2004)
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "ДВ Строй Инжиниринг"
- об оспаривании решения;
- при участии:
- от администрации Хасанского муниципального района: представитель Кадыров Э.И. по доверенности N 30 от 08.12.2015 сроком до 31.12.2016, паспорт;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю: представитель Малетина О.О. по доверенности N 03-12 от 11.01.2016 сроком до 31.12.2016, удостоверение;
- ООО "ДВ Строй Инжиниринг" - не явилось;
- установил:
Администрация Хасанского муниципального района Приморского края (далее - администрация, орган местного самоуправления) обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Управление Росреестра,, Управление, регистрационный орган) от 15.12.2015 N 25/019/101/2015-2548 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.11.2015 N 1 к договору аренды земельного участка от 13.03.2008 N 60, заключенного между администрацией Хасанского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью "ДВ Строй Инжиниринг" (далее - общество), и об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 28.11.2015 N 1 к договору аренды земельного участка от 13.03.2008 N 60, заключенного между администрацией Хасанского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью "ДВ Строй Инжиниринг".
Решением Арбитражного суда Приморского края от 17.06.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, Администрация Хасанского муниципального района обратилась в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы указывает, что заключенное между Администрацией и арендатором дополнительное соглашение от 28.11.2015 N 1 к договору аренды земельного участка от 13.03.2008 N 60 по своей правовой природе не является продлением договора аренды после окончания его действия, а выражает волю сторон на внесение изменений в действующий договор в части определения срока аренды. Учитывая изложенное, заявитель апелляционной жалобы полагает, что к договору аренды неприменимы нормы земельного законодательства о продлении договора аренды земельного участка, поскольку договор от 13.03.2008 N 60 является действующим и его срок не истек.
В свою очередь третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "ДВ Строй Инжиниринг" также обратилось с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции, в которой просит его отменить, заявленные требования удовлетворить.
В своей апелляционной жалобе приводит доводы о том, что заключение договора аренды земель сельскохозяйственного назначения допускалось на срок до 49 лет, как до 01.03.2015, так и в настоящее время, таким образом изначально спорный договор аренды мог быть заключен ан 49 лет. Указывает, что договор аренды N 60 от 13.03.2008 не содержит запрета на внесение изменений в договор, более того пункт 6.1 договора прямо предусматривает возможность таких изменений по соглашению сторон.
Полагает также, что в рассматриваемом случае изменения вносятся в действующий договор и не имеют целью обойти предельный срок аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. Следовательно, своими действиями стороны не продлевают договор аренды на новый срок, а изменяют изначальный срок аренды в рамках, предусмотренных законом.
Кроме того, общество находит необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что дополнительное соглашение от 28.11.2015 N 1 направлено на обход требований земельного законодательства в части необходимости заключения договора аренды земельного участка на торгах. Полагает, что преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения предусмотрено пунктом 5 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В судебном заседании представитель администрации Хасанского муниципального района доводы апелляционной жалобы поддержал, решение суда первой инстанции просил отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю на доводы апелляционных жалоб возразила, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению.
ООО "ДВ Строй Инжиниринг", надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явилось. В соответствии со статьей 156 АПК РФ коллегия рассмотрела апелляционную жалобу по делу в отсутствие представителя общества.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения норм материального и процессуального права, изучив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела судом установлено, что 13.03.2008 на основании постановления администрации Хасанского муниципального района Приморского края от 07.03.2008 N 196 "О предоставлении земельного участка в аренду ИП Андреюк Е.К. для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства" между администрацией Хасанского муниципального района Приморского края и индивидуальным предпринимателем Андреюк Еленой Кайрбаевной (далее - предприниматель) заключен договор аренды земельного участка N 60, в соответствии с которым предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (фонд перераспределения), с кадастровым номером 25:20:030301:340, находящийся ориентировочно в 2,5 км по направлению на северо-восток относительно ориентира м. Небольсина, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Хасанский район, м. Небольсина, для ведения крестьянского фермерского хозяйства в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, приложенного к названному договору и являющегося его неотъемлемой частью, общей площадью 186757 кв. м.
Право аренды земельного участка зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 13.08.2008 сделана запись регистрации N 25-25-11/004/407.
В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора аренды срок аренды земельного участка установлен с 07.03.2008 по 07.03.2018.
15.03.2013 предприниматель заключила с Мазиным Владимиром Вячеславовичем соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.08.2008 N 60. Переход права аренды земельного участка Мазину В.В. зарегистрирован в установленном порядке, о чем в ЕГРП 02.04.2013 сделана запись регистрации N 25-25-11/003/2013-314.
12.03.2015 Мазин В.В. заключил с ООО "ДВ Строй Инжиниринг" соглашение о передаче прав и обязанностей (перенайме) по договору аренды земельного участка. Переход права аренды земельного участка ООО "ДВ Строй Инжиниринг" зарегистрирован в установленном порядке, о чем в ЕГРП 01.04.2015 сделана запись регистрации N 25-25-/006-25/006/006/2015-446.
ООО "ДВ Строй Инжиниринг" (арендатор) 23.09.2015 обратилось в администрацию (арендодатель) с письмом, содержавшим просьбу о продлении договора аренды земельного участка до 07.03.2057 в пределах 49 лет.
28.11.2015 между администрацией и ООО "ДВ Строй Инжиниринг" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 13.03.2008 N 60. Данным соглашением стороны изменили пункт 2.1 договора аренды, изменив срок его действия на период с 07.03.2008 по 07.03.2057.
02.11.2015 администрация обратилась в Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Приморскому краю Межрайонного отдела N 6 с заявлением о государственной регистрации заключенного соглашения к договору аренды.
Управление Росреестра направило администрации уведомление от 16.11.2015 N 25/019/101/2015-2548 о приостановлении государственной регистрации сделки до 16.12.2015.
15.12.2015 Управление Росреестра направило администрации сообщение N 25/019/101/2015-2548 об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона N 122-ФЗ), мотивировав его положениями Земельного кодекса РФ, с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ), указав на действующий порядок предоставления земельных участков, урегулированный с 01.03.2015 положениями статей 39.8, 39.6 ЗК РФ, и отсутствие законодательного закрепления возможности продления срока аренды земельного участка после окончания срока действия договора аренды, заключенного до вступления в силу названных изменений Земельного кодекса РФ, и вне процедуры и условий, определенных названными нормами права.
Администрация Хасанского муниципального района с изложенным в сообщении регистрирующего органа от 15.12.2015 N 25/019/101/2015-2548 решением не согласилась, посчитав, что оно не соответствует закону и нарушает права и законные интересы администрации, как арендодателя земельного участка с кадастровым номером 25:20:030301:340, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания для отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом, законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
В силу статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Основаниями для государственной регистрации являются документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).
Статьей 20 Закона N 122-ФЗ установлены основания для отказа в государственной регистрации прав.
В силу абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Поскольку дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка N 60 от 13.03.2008 подписано 28.11.2015, то есть после 01.03.2015 при проверке законности оспариваемого отказа в государственной регистрации следует применять нормы Земельного кодекса в редакции Закона N 171-ФЗ.
Пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает общее правило, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.
Пункт 2 данной нормы определяет, что договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности, земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано эти арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка (подпункт 31).
В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут с этим гражданином (юридическим лицом) по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 25:20:030301:340 относится к землям сельскохозяйственного назначения и был предоставлен первоначальному арендатору для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.
28.11.2015 между администрацией и Обществом подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 13.03.2008 N 60, пунктом 2.1 которого срок действия договора аренды участка установлен с 07.03.2008 по 07.03.2057.
Подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ допускает заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
По смыслу приведенной нормы, а также пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ законодатель предоставил право на заключение нового договора аренды без проведения торгов арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок сельскохозяйственного назначения в течение всего срока действия договора.
В данном случае спорным соглашением существенным образом увеличен срок действия договора задолго до истечения первоначально установленного срока (07.03.2018).
Кроме того, приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 N 1 утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (далее - приказ от 12.01.2015 N 1).
В соответствии с данным приказом в целях реализации подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор должен представить в уполномоченный орган документы, подтверждающие использование земельного участка в соответствии с Законом N 101-ФЗ.
Однако из имеющихся в деле материалов не следует, что ООО "ДВ Строй Инжиниринг" предоставлялись в уполномоченный орган документы, подтверждающие надлежащее использование земельного участка сельскохозяйственного назначения. Следовательно, основания для применения правил подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, отсутствуют.
Ссылки на нормы статьи 22 Земельного кодекса, ст. 621 Гражданского кодекса РФ не свидетельствует о наличии оснований для изменения условий арендной сделки в отношении находящегося в публичной собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения вне реализации публичных процедур, закрепленных в Земельном кодексе и Законе N 101-ФЗ (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
При этом в пункте 15 статьи 39.8 Земельного кодекса закреплено общее правило о том, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
В рассматриваемом случае срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:20:030301:340 не истек (действует до 07.03.2018).
На основании п. 5 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет, при прочих равных условиях, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Соответственно, в силу вышеприведенных нормативных положений, ООО "ДВ Строй Инжиниринг" как арендатор спорного земельного участка по истечении срока его действия не лишено реализации права, предусмотренного пунктом 5 статьи 9 Закона N 101-ФЗ, либо при соблюдении предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6, п. 4 ст. 10 Закона N 101-ФЗ условий, инициировать заключение договора аренды без проведения торгов.
Действия сторон договора аренды от 13.03.2008 N 60 при заключении дополнительного соглашения N 1 от 28.11.2015 по существу не являются реализацией преимущественного права на заключение договора на новый срок в соответствии с пунктом 3 статьи 22 и статьи 621 ГК РФ, а являются действиями по изменению договора (статей 450, 452 ГК РФ), что противоречит специальному регулированию, установленному законодательством в сфере земельных правоотношений.
Подписанное администрацией и Обществом 28.11.2015 соглашение N 1 не соответствует нормам Земельного кодекса и Закона N 101-ФЗ, поэтому основания для его государственной регистрации отсутствуют.
Данное обстоятельство исключает возможность удовлетворения заявленных требований.
На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно в соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленных требований.
Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, допущено не было.
При изложенных обстоятельствах, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
При подаче апелляционной жалобы заявителем была уплачена государственная пошлина в размере 3 000 рублей.
Вместе с тем, в соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера. Для юридических лиц государственная пошлина составляет 1500 рублей.
Оплаченная ООО "ДВ Строй Инжиниринг" по платежному поручению N 11 от 05.07.2016 государственная пошлина в размере 1 500 рублей подлежит возврату на основании статьи 104 АПК РФ и подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ как излишне уплаченная.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 17.06.2016 по делу N А51-5032/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ДВ Строй Инжиниринг" из федерального бюджета 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче апелляционной жалобы платежным поручением N 11 от 05.07.2016.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.08.2016 N 05АП-5893/2016, 05АП-6018/2016 ПО ДЕЛУ N А51-5032/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 августа 2016 г. N 05АП-5893/2016, 05АП-6018/2016
Дело N А51-5032/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 16 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 августа 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Гончаровой
судей О.Ю. Еремеевой, И.С. Чижикова
при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.Н. Витко
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации Хасанского муниципального района и общества с ограниченной ответственностью "ДВ Строй Инжиниринг"
апелляционные производства N 05АП-5893/2016, 05АП-6018/2016
на решение от 17.06.2016
судьи Г.Н. Палагеша
по делу N А51-5032/2016 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению администрации Хасанского муниципального района Приморского края (ИНН 2531003540, ОГРН 1022501194286, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 29.10.2002)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 2540108490, ОГРН 1042504382931, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 23.12.2004)
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "ДВ Строй Инжиниринг"
- об оспаривании решения;
- при участии:
- от администрации Хасанского муниципального района: представитель Кадыров Э.И. по доверенности N 30 от 08.12.2015 сроком до 31.12.2016, паспорт;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю: представитель Малетина О.О. по доверенности N 03-12 от 11.01.2016 сроком до 31.12.2016, удостоверение;
- ООО "ДВ Строй Инжиниринг" - не явилось;
- установил:
Администрация Хасанского муниципального района Приморского края (далее - администрация, орган местного самоуправления) обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Управление Росреестра,, Управление, регистрационный орган) от 15.12.2015 N 25/019/101/2015-2548 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.11.2015 N 1 к договору аренды земельного участка от 13.03.2008 N 60, заключенного между администрацией Хасанского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью "ДВ Строй Инжиниринг" (далее - общество), и об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 28.11.2015 N 1 к договору аренды земельного участка от 13.03.2008 N 60, заключенного между администрацией Хасанского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью "ДВ Строй Инжиниринг".
Решением Арбитражного суда Приморского края от 17.06.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, Администрация Хасанского муниципального района обратилась в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы указывает, что заключенное между Администрацией и арендатором дополнительное соглашение от 28.11.2015 N 1 к договору аренды земельного участка от 13.03.2008 N 60 по своей правовой природе не является продлением договора аренды после окончания его действия, а выражает волю сторон на внесение изменений в действующий договор в части определения срока аренды. Учитывая изложенное, заявитель апелляционной жалобы полагает, что к договору аренды неприменимы нормы земельного законодательства о продлении договора аренды земельного участка, поскольку договор от 13.03.2008 N 60 является действующим и его срок не истек.
В свою очередь третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "ДВ Строй Инжиниринг" также обратилось с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции, в которой просит его отменить, заявленные требования удовлетворить.
В своей апелляционной жалобе приводит доводы о том, что заключение договора аренды земель сельскохозяйственного назначения допускалось на срок до 49 лет, как до 01.03.2015, так и в настоящее время, таким образом изначально спорный договор аренды мог быть заключен ан 49 лет. Указывает, что договор аренды N 60 от 13.03.2008 не содержит запрета на внесение изменений в договор, более того пункт 6.1 договора прямо предусматривает возможность таких изменений по соглашению сторон.
Полагает также, что в рассматриваемом случае изменения вносятся в действующий договор и не имеют целью обойти предельный срок аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. Следовательно, своими действиями стороны не продлевают договор аренды на новый срок, а изменяют изначальный срок аренды в рамках, предусмотренных законом.
Кроме того, общество находит необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что дополнительное соглашение от 28.11.2015 N 1 направлено на обход требований земельного законодательства в части необходимости заключения договора аренды земельного участка на торгах. Полагает, что преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения предусмотрено пунктом 5 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В судебном заседании представитель администрации Хасанского муниципального района доводы апелляционной жалобы поддержал, решение суда первой инстанции просил отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю на доводы апелляционных жалоб возразила, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению.
ООО "ДВ Строй Инжиниринг", надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явилось. В соответствии со статьей 156 АПК РФ коллегия рассмотрела апелляционную жалобу по делу в отсутствие представителя общества.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения норм материального и процессуального права, изучив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела судом установлено, что 13.03.2008 на основании постановления администрации Хасанского муниципального района Приморского края от 07.03.2008 N 196 "О предоставлении земельного участка в аренду ИП Андреюк Е.К. для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства" между администрацией Хасанского муниципального района Приморского края и индивидуальным предпринимателем Андреюк Еленой Кайрбаевной (далее - предприниматель) заключен договор аренды земельного участка N 60, в соответствии с которым предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (фонд перераспределения), с кадастровым номером 25:20:030301:340, находящийся ориентировочно в 2,5 км по направлению на северо-восток относительно ориентира м. Небольсина, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Хасанский район, м. Небольсина, для ведения крестьянского фермерского хозяйства в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, приложенного к названному договору и являющегося его неотъемлемой частью, общей площадью 186757 кв. м.
Право аренды земельного участка зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 13.08.2008 сделана запись регистрации N 25-25-11/004/407.
В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора аренды срок аренды земельного участка установлен с 07.03.2008 по 07.03.2018.
15.03.2013 предприниматель заключила с Мазиным Владимиром Вячеславовичем соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.08.2008 N 60. Переход права аренды земельного участка Мазину В.В. зарегистрирован в установленном порядке, о чем в ЕГРП 02.04.2013 сделана запись регистрации N 25-25-11/003/2013-314.
12.03.2015 Мазин В.В. заключил с ООО "ДВ Строй Инжиниринг" соглашение о передаче прав и обязанностей (перенайме) по договору аренды земельного участка. Переход права аренды земельного участка ООО "ДВ Строй Инжиниринг" зарегистрирован в установленном порядке, о чем в ЕГРП 01.04.2015 сделана запись регистрации N 25-25-/006-25/006/006/2015-446.
ООО "ДВ Строй Инжиниринг" (арендатор) 23.09.2015 обратилось в администрацию (арендодатель) с письмом, содержавшим просьбу о продлении договора аренды земельного участка до 07.03.2057 в пределах 49 лет.
28.11.2015 между администрацией и ООО "ДВ Строй Инжиниринг" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 13.03.2008 N 60. Данным соглашением стороны изменили пункт 2.1 договора аренды, изменив срок его действия на период с 07.03.2008 по 07.03.2057.
02.11.2015 администрация обратилась в Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Приморскому краю Межрайонного отдела N 6 с заявлением о государственной регистрации заключенного соглашения к договору аренды.
Управление Росреестра направило администрации уведомление от 16.11.2015 N 25/019/101/2015-2548 о приостановлении государственной регистрации сделки до 16.12.2015.
15.12.2015 Управление Росреестра направило администрации сообщение N 25/019/101/2015-2548 об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона N 122-ФЗ), мотивировав его положениями Земельного кодекса РФ, с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ), указав на действующий порядок предоставления земельных участков, урегулированный с 01.03.2015 положениями статей 39.8, 39.6 ЗК РФ, и отсутствие законодательного закрепления возможности продления срока аренды земельного участка после окончания срока действия договора аренды, заключенного до вступления в силу названных изменений Земельного кодекса РФ, и вне процедуры и условий, определенных названными нормами права.
Администрация Хасанского муниципального района с изложенным в сообщении регистрирующего органа от 15.12.2015 N 25/019/101/2015-2548 решением не согласилась, посчитав, что оно не соответствует закону и нарушает права и законные интересы администрации, как арендодателя земельного участка с кадастровым номером 25:20:030301:340, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания для отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом, законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
В силу статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Основаниями для государственной регистрации являются документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).
Статьей 20 Закона N 122-ФЗ установлены основания для отказа в государственной регистрации прав.
В силу абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Поскольку дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка N 60 от 13.03.2008 подписано 28.11.2015, то есть после 01.03.2015 при проверке законности оспариваемого отказа в государственной регистрации следует применять нормы Земельного кодекса в редакции Закона N 171-ФЗ.
Пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает общее правило, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.
Пункт 2 данной нормы определяет, что договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности, земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано эти арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка (подпункт 31).
В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут с этим гражданином (юридическим лицом) по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 25:20:030301:340 относится к землям сельскохозяйственного назначения и был предоставлен первоначальному арендатору для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.
28.11.2015 между администрацией и Обществом подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 13.03.2008 N 60, пунктом 2.1 которого срок действия договора аренды участка установлен с 07.03.2008 по 07.03.2057.
Подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ допускает заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
По смыслу приведенной нормы, а также пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ законодатель предоставил право на заключение нового договора аренды без проведения торгов арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок сельскохозяйственного назначения в течение всего срока действия договора.
В данном случае спорным соглашением существенным образом увеличен срок действия договора задолго до истечения первоначально установленного срока (07.03.2018).
Кроме того, приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 N 1 утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (далее - приказ от 12.01.2015 N 1).
В соответствии с данным приказом в целях реализации подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор должен представить в уполномоченный орган документы, подтверждающие использование земельного участка в соответствии с Законом N 101-ФЗ.
Однако из имеющихся в деле материалов не следует, что ООО "ДВ Строй Инжиниринг" предоставлялись в уполномоченный орган документы, подтверждающие надлежащее использование земельного участка сельскохозяйственного назначения. Следовательно, основания для применения правил подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, отсутствуют.
Ссылки на нормы статьи 22 Земельного кодекса, ст. 621 Гражданского кодекса РФ не свидетельствует о наличии оснований для изменения условий арендной сделки в отношении находящегося в публичной собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения вне реализации публичных процедур, закрепленных в Земельном кодексе и Законе N 101-ФЗ (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
При этом в пункте 15 статьи 39.8 Земельного кодекса закреплено общее правило о том, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
В рассматриваемом случае срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:20:030301:340 не истек (действует до 07.03.2018).
На основании п. 5 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет, при прочих равных условиях, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Соответственно, в силу вышеприведенных нормативных положений, ООО "ДВ Строй Инжиниринг" как арендатор спорного земельного участка по истечении срока его действия не лишено реализации права, предусмотренного пунктом 5 статьи 9 Закона N 101-ФЗ, либо при соблюдении предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6, п. 4 ст. 10 Закона N 101-ФЗ условий, инициировать заключение договора аренды без проведения торгов.
Действия сторон договора аренды от 13.03.2008 N 60 при заключении дополнительного соглашения N 1 от 28.11.2015 по существу не являются реализацией преимущественного права на заключение договора на новый срок в соответствии с пунктом 3 статьи 22 и статьи 621 ГК РФ, а являются действиями по изменению договора (статей 450, 452 ГК РФ), что противоречит специальному регулированию, установленному законодательством в сфере земельных правоотношений.
Подписанное администрацией и Обществом 28.11.2015 соглашение N 1 не соответствует нормам Земельного кодекса и Закона N 101-ФЗ, поэтому основания для его государственной регистрации отсутствуют.
Данное обстоятельство исключает возможность удовлетворения заявленных требований.
На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно в соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленных требований.
Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, допущено не было.
При изложенных обстоятельствах, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
При подаче апелляционной жалобы заявителем была уплачена государственная пошлина в размере 3 000 рублей.
Вместе с тем, в соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера. Для юридических лиц государственная пошлина составляет 1500 рублей.
Оплаченная ООО "ДВ Строй Инжиниринг" по платежному поручению N 11 от 05.07.2016 государственная пошлина в размере 1 500 рублей подлежит возврату на основании статьи 104 АПК РФ и подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ как излишне уплаченная.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 17.06.2016 по делу N А51-5032/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ДВ Строй Инжиниринг" из федерального бюджета 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче апелляционной жалобы платежным поручением N 11 от 05.07.2016.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ГОНЧАРОВА
Судьи
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
И.С.ЧИЖИКОВ
А.В.ГОНЧАРОВА
Судьи
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
И.С.ЧИЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)