Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Попова А.А.,
судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гордейко М.А.,
при участии:
от истца: представителя Жукова С.И. по доверенности от 05.03.2014,
от ОАО "РЖД": представителя Колесова М.В. по доверенности от 18.08.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
открытого акционерного общества "РЖД"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 21 июня 2016 года по делу N А53-7297/2014
по иску общества с ограниченной ответственностью "ГРАН"
к ответчикам: открытому акционерному обществу "РЖД", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области
о разделе земельного участка,
принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ГРАН" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее - ответчики) о разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, полоса отчуждения перегонов и станций, на два самостоятельных земельных участка: земельный участок площадью 2622 кв. м с кадастровым номером 61:44:0051401:9, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, улица 1-я Луговая, 1б, и земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:252 в измененных границах, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, полоса отчуждения перегонов и станций.
Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником двух объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0000000:252, находящемся в федеральной собственности и переданном в аренду ОАО "РЖД". В целях реализации положений пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации истец сформировал земельный участок площадью 2622 кв. м с кадастровым номером 61:44:0051401:9, просил ответчиков предоставить его в долгосрочную аренду, в чем ему было отказано.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.06.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2015, в удовлетворении иска отказано.
Судебные акты мотивированы тем, что истец не представил доказательств того, что для эксплуатации магазина площадью 103 кв. м необходим земельный участок площадью 2 622 кв. м, от проведения соответствующей экспертизы ООО "ГРАН" отказалось. В материалах дела отсутствуют сведения, позволяющие сделать вывод о наличии возможности раздела спорного земельного участка. Один из объектов истца (фундамент литера Б) фактически является объектом незавершенного строительства, на который у истца отсутствуют правоустанавливающие документы. Общество не вправе испрашивать земельный участок для нелегитимного объекта. Согласно сведениям публичной кадастровой карты сведения о границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252 отсутствуют, его местоположение на карте указано ориентировочно. В данном случае раздел земельного участка может привести к неблагоприятным последствиям как для сторон, так и для третьих лиц.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.04.2016 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Кассационный суд указал, что общество является собственником объектов недвижимости, расположенных на образуемом земельном участке, истец обладает правом пользования указанным земельным участком, отсутствие у него оформленных прав арендатора не может являться основанием для отказа в образовании земельного участка. Суды не учли, что законодательство не содержит запрета на передачу в аренду гражданам и юридическим лицам свободных земельных участков на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта. Ответчики не представили возражения против определения границ образуемого земельного участка, доказательств использования части земельного участка, занимаемой имуществом истца. Суждения апелляционного суда о нелегитимности объекта незавершенного строительства и невозможности раздела земельного участка в отсутствие спора о принадлежности истцу объекта литера Б и без надлежащей оценки заключения судебной экспертизы N 9-А/15 от 23.03.2015, не свидетельствуют о неправомерности исковых требований.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.06.2016 заявленные требования удовлетворены.
Суд первой инстанции указал, что экспертным заключением N 9-А/15 от 23.03.2015 установлена возможность раздела спорного земельного участка и предоставление истцу земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051401:9 площадью 2622 кв. м, необходимого для использования принадлежащих ему объектов недвижимости. Ответчики не указали, какие пороки содержит данное экспертное заключение, не выразили согласие на проведение повторной экспертизы.
Открытое акционерное общество "РЖД" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, в иске отказать.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - суд первой инстанции не учел, что федеральным законодательством запрещена передача земельных участков, предоставленных для размещения объектов федерального железнодорожного транспорта, а также земельных участков, на которых расположены железнодорожные станции и вокзалы, в частную собственность;
- - объект литер Б не является легитимным, в связи с чем истец не вправе испрашивать земельный участок, площадь которого рассчитана для эксплуатации в том числе этого объекта;
- - в материалах дела отсутствуют доказательства необходимости предоставления истцу земельного участка именно площадью 2622 кв. м.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном процессе был объявлен перерыв, после которого рассмотрение апелляционной жалобы было продолжено.
В судебном заседании представитель ОАО "РЖД" поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать. Представитель пояснил, что никакой инфраструктуры ОАО "РЖД" на спорном земельном участке нет. Вместе с тем, представитель полагает, что сформированный истцом земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051401:9 входит в территорию полосы отводы железнодорожных путей, в связи с чем истец праве использовать часть земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252 на праве субаренды. На вопрос суда представитель ОАО "РЖД" пояснил, что ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы по настоящему делу ответчик заявлять не намерен.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "ГРАН" является собственником недвижимого имущества (строения литеры АА1 1958 года постройки, литера Б - фундамент), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 1 Луговая, 1б, что подтверждается регистрационным удостоверением муниципального предприятия технической инвентаризации от 30.06.1999 N 31/2.
Данные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0000000:252 площадью 7 306 971 кв. м с разрешенным использованием - для эксплуатации полосы отвода железной дороги, расположенном по адресу:
г. Ростов-на-Дону, полоса отчуждения перегонов и станций, находящемся в собственности Российской Федерации и переданном в аренду открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" по договору аренды от 10.04.2007 N 472.
Обществом с ограниченной ответственностью "ГРАН" сформирован земельный участок площадью 2622 кв. м с кадастровым номером 61:44:0051401:9, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 1-я Луговая, 1б (выделен из состава земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252).
20.12.2012 общество с ограниченной ответственностью "ГРАН" обратилось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области с заявлением о предоставлении обществу в долгосрочную аренду земельного участка площадью 2622 кв. м с кадастровым номером 61:44:0051401:9 для эксплуатации объектов недвижимости.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области направило открытому акционерному обществу "РЖД" в лице филиала Северо-Кавказская железная дорога письмо от 16.01.2013 N 12-291/01 о даче согласия на раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252.
Ссылаясь на то, что решение о предоставлении названного земельного участка обществу с ограниченной ответственностью "ГРАН" для эксплуатации объектов недвижимости до настоящего момента не принято, общество обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с настоящим исковым заявлением.
Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшим в редакции на дату обращения истца к ответчикам с требованием о формировании земельного участка за счет территории земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252, предусматривалось что граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют собственники зданий, строений, сооружений. В настоящее время аналогичное положение закреплено в нормах пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Исключительный характер права на земельный участок означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию (приобретение в аренду) участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 15524/04, от 06.09.2011 N 4275/11, от 06.09.2011 N 3771/11 сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой реализация предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса исключительного права собственников зданий, строений, сооружений на оформление своего права на земельный участок (собственность или право аренды), не может быть ограничена в частности тем, что такой земельный участок был передан иному лицу на ином праве. Названная статья 36 Земельного кодекса не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта либо единолично собственнику одного объекта (нескольких объектов), при наличии иных собственников таких объектов недвижимости.
Поскольку ООО "ГРАН" является собственником объектов недвижимости, расположенных на образуемом земельном участке, истец обладает правом пользования указанным земельным участком, отсутствие у него оформленных прав арендатора земельного участка не может являться основанием для отказа в образовании земельного участка.
Как следует из регистрационного удостоверения N 31/2 от 30.06.1999, ООО "Гран" является собственником строения лит. Б. Из содержания технического паспорта, подготовленного городским МПТИ на дату 23.09.1999, следует, что лит. Б представляет собой фундамент.
В настоящее время ООО "ГРАН" на основании данного фундамента возведен 1-ый этаж здания, что подтверждается представленным в дело фотоматериалом. Разрешение на продолжение строительства на ранее возведенном фундаменте в материалы дела не представлено. Вместе с тем, данное обстоятельство само по себе не может свидетельствовать об отсутствии основания для не принятия в расчеты при определении площади образуемого земельного участка, необходимого для эксплуатации легальных объектов истца, наличие строения лит. Б.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что в материалах дела отсутствуют сведения о самовольности строительства фундамента лит. Б. В связи с этим, продолжение истцом строительства (выполнение надстройки 1-го этажа) может свидетельствовать только о реконструкции ранее существовавшего легального объекта недвижимого имущества.
Ни ОАО "РЖД", ни ТУ ФАУГИ в РО не представлено доказательств того, что возводимое здание в судебном порядке было признано объектом самовольного строительства и на ООО "ГРАН" была возложена обязанность произвести снос данного объекта. ОАО "РЖД" также не представлены доказательства того, что строящийся объект технически не может быть приведен в первоначальное состояние, в том числе о проведении по делу судебной экспертизы, направленной на выяснение данного обстоятельства ответчик уклонился.
В соответствии с положениями статьи 11.3 Земельного кодекса образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений органов, уполномоченных на распоряжение такими участками, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (пункты 1, 6 статьи 11.4 Земельного кодекса).
Вопрос об образовании земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным собственникам, разрешается с учетом необходимости соблюдения интересов каждого из них, по согласованию сторон либо в судебном порядке, независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункты 6, 8 статьи 11.2, пункт 2 статьи 11.3 Земельного кодекса).
Статьей 2 Федерального закона от 10.01.2003 N 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации" предусмотрено, что земли железнодорожного транспорта - земли транспорта, используемые или предназначенные для обеспечения деятельности организаций железнодорожного транспорта и (или) эксплуатации зданий, строений, сооружений и других объектов железнодорожного транспорта, в том числе земельные участки, расположенные на полосах отвода железных дорог и в охранных зонах.
Полоса отвода железных дорог - земельные участки, прилегающие к железнодорожным путям, земельные участки, занятые железнодорожными путями или предназначенные для размещения таких путей, а также земельные участки, занятые или предназначенные для размещения железнодорожных станций, водоотводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта.
В силу статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта могут предоставляться земельные участки для:
1) размещения железнодорожных путей;
2) размещения, эксплуатации и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта;
3) установления полос отвода и охранных зон железных дорог.
Свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.
Как правильно указал суд первой инстанции, ни Земельный кодекс, ни иные федеральные законы не содержат запрета на передачу в аренду гражданам и юридическим лицам свободных земельных участков на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта, оговаривая возможность заключения таких договоров аренды использованием земельных участков в определенных целях и с соблюдением требований безопасности движения, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 2 Правил N 264 пользование земельным участком осуществляется на основании договора аренды земельного участка, заключаемого Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (его территориальным органом) с ОАО "РЖД", за исключением случая, если договор аренды заключен с собственником расположенного на земельном участке здания, строения, сооружения. Договор аренды земельного участка должен содержать, в том числе положения, предусматривающие обязательство арендатора передавать часть арендованного участка в субаренду лицам, имеющим в собственности расположенные на этом участке здания, строения, сооружения, по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более чем на срок действия договора аренды земельного участка, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка (пункт 4 Правил N 264).
Однако пункт 2 Правил N 264 изменен постановлением Правительства Российской Федерации от 04.04.2011 N 239, в связи с признанием его в части недействующим решением Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2007 N ГКПИ06-1020. В указанном судебном акте ограничение исключительного права собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, являющихся федеральной собственностью, на приобретение права аренды на данные земельные участки, путем подмены его правом на заключение договора субаренды с ОАО "РЖД", прямо признано не соответствующим пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса.
Таким образом, довод ОАО "РЖД" о недопустимости всякой возможности раздела земельного участка, находящегося в полосе отвода железных дорог не может являться основанием к отказу обществу в защите его исключительного права на формирование в целях последующего приобретения в аренду земельного участка, занимаемого и необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.
Согласно заключению судебной экспертизы от 23.03.2015 N 9-А/15, земельный участок по адресу: город Ростов-на-Дону, улица 1-я Луговая, 1б, в габаритах согласно данным межевого плана, имеющий площадь 2 622 кв. м, соответствует действующим эвакуационным, пожарным, градостроительным нормам и правилам. Для эксплуатации объектов недвижимого имущества литер АА1 и литер Б, расположенных по адресу: город Ростов-на-Дону, улица 1-я Луговая, 1б, с учетом существующих границ земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252, находящегося в собственности Российской Федерации, необходим земельный участок площадью 2622 кв. м с кадастровым номером 61:44:0051401:9 в существующих границах.
Экспертом установлено, что объекты недвижимого имущества литер АА1 и литер Б, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью "ГРАН", а также весь земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051401:9 под ними, находятся на расстоянии 100 м от наружной грани ближайших железобетонных путей общего пользования и расположены за пределами полосы отвода железной дороги общего пользования.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ОАО "РЖД" подтвердил факт того, что в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051401:9 отсутствует какая-либо инфраструктура ответчика.
Кроме того, ответчик отказался от проведения по делу повторной судебной экспертизы, что является исключительно его процессуальным риском.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что в настоящее время формируемый земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051401:9 поставлен на кадастровый учет как временный, его границы описаны в межевом плане N 2067 от 20.11.2012, подготовленном кадастровым инженером Куликовым В.А., в связи с чем неопределенность в месте нахождении спорного земельного участка отсутствует.
С учетом изложенного, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об удовлетворении заявленных требований.
При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 21 июня 2016 года по делу N А53-7297/2014 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.09.2016 N 15АП-12305/2016 ПО ДЕЛУ N А53-7297/2014
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 сентября 2016 г. N 15АП-12305/2016
Дело N А53-7297/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Попова А.А.,
судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гордейко М.А.,
при участии:
от истца: представителя Жукова С.И. по доверенности от 05.03.2014,
от ОАО "РЖД": представителя Колесова М.В. по доверенности от 18.08.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
открытого акционерного общества "РЖД"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 21 июня 2016 года по делу N А53-7297/2014
по иску общества с ограниченной ответственностью "ГРАН"
к ответчикам: открытому акционерному обществу "РЖД", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области
о разделе земельного участка,
принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ГРАН" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее - ответчики) о разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, полоса отчуждения перегонов и станций, на два самостоятельных земельных участка: земельный участок площадью 2622 кв. м с кадастровым номером 61:44:0051401:9, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, улица 1-я Луговая, 1б, и земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:252 в измененных границах, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, полоса отчуждения перегонов и станций.
Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником двух объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0000000:252, находящемся в федеральной собственности и переданном в аренду ОАО "РЖД". В целях реализации положений пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации истец сформировал земельный участок площадью 2622 кв. м с кадастровым номером 61:44:0051401:9, просил ответчиков предоставить его в долгосрочную аренду, в чем ему было отказано.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.06.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2015, в удовлетворении иска отказано.
Судебные акты мотивированы тем, что истец не представил доказательств того, что для эксплуатации магазина площадью 103 кв. м необходим земельный участок площадью 2 622 кв. м, от проведения соответствующей экспертизы ООО "ГРАН" отказалось. В материалах дела отсутствуют сведения, позволяющие сделать вывод о наличии возможности раздела спорного земельного участка. Один из объектов истца (фундамент литера Б) фактически является объектом незавершенного строительства, на который у истца отсутствуют правоустанавливающие документы. Общество не вправе испрашивать земельный участок для нелегитимного объекта. Согласно сведениям публичной кадастровой карты сведения о границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252 отсутствуют, его местоположение на карте указано ориентировочно. В данном случае раздел земельного участка может привести к неблагоприятным последствиям как для сторон, так и для третьих лиц.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.04.2016 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Кассационный суд указал, что общество является собственником объектов недвижимости, расположенных на образуемом земельном участке, истец обладает правом пользования указанным земельным участком, отсутствие у него оформленных прав арендатора не может являться основанием для отказа в образовании земельного участка. Суды не учли, что законодательство не содержит запрета на передачу в аренду гражданам и юридическим лицам свободных земельных участков на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта. Ответчики не представили возражения против определения границ образуемого земельного участка, доказательств использования части земельного участка, занимаемой имуществом истца. Суждения апелляционного суда о нелегитимности объекта незавершенного строительства и невозможности раздела земельного участка в отсутствие спора о принадлежности истцу объекта литера Б и без надлежащей оценки заключения судебной экспертизы N 9-А/15 от 23.03.2015, не свидетельствуют о неправомерности исковых требований.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.06.2016 заявленные требования удовлетворены.
Суд первой инстанции указал, что экспертным заключением N 9-А/15 от 23.03.2015 установлена возможность раздела спорного земельного участка и предоставление истцу земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051401:9 площадью 2622 кв. м, необходимого для использования принадлежащих ему объектов недвижимости. Ответчики не указали, какие пороки содержит данное экспертное заключение, не выразили согласие на проведение повторной экспертизы.
Открытое акционерное общество "РЖД" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, в иске отказать.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - суд первой инстанции не учел, что федеральным законодательством запрещена передача земельных участков, предоставленных для размещения объектов федерального железнодорожного транспорта, а также земельных участков, на которых расположены железнодорожные станции и вокзалы, в частную собственность;
- - объект литер Б не является легитимным, в связи с чем истец не вправе испрашивать земельный участок, площадь которого рассчитана для эксплуатации в том числе этого объекта;
- - в материалах дела отсутствуют доказательства необходимости предоставления истцу земельного участка именно площадью 2622 кв. м.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном процессе был объявлен перерыв, после которого рассмотрение апелляционной жалобы было продолжено.
В судебном заседании представитель ОАО "РЖД" поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать. Представитель пояснил, что никакой инфраструктуры ОАО "РЖД" на спорном земельном участке нет. Вместе с тем, представитель полагает, что сформированный истцом земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051401:9 входит в территорию полосы отводы железнодорожных путей, в связи с чем истец праве использовать часть земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252 на праве субаренды. На вопрос суда представитель ОАО "РЖД" пояснил, что ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы по настоящему делу ответчик заявлять не намерен.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "ГРАН" является собственником недвижимого имущества (строения литеры АА1 1958 года постройки, литера Б - фундамент), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 1 Луговая, 1б, что подтверждается регистрационным удостоверением муниципального предприятия технической инвентаризации от 30.06.1999 N 31/2.
Данные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0000000:252 площадью 7 306 971 кв. м с разрешенным использованием - для эксплуатации полосы отвода железной дороги, расположенном по адресу:
г. Ростов-на-Дону, полоса отчуждения перегонов и станций, находящемся в собственности Российской Федерации и переданном в аренду открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" по договору аренды от 10.04.2007 N 472.
Обществом с ограниченной ответственностью "ГРАН" сформирован земельный участок площадью 2622 кв. м с кадастровым номером 61:44:0051401:9, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 1-я Луговая, 1б (выделен из состава земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252).
20.12.2012 общество с ограниченной ответственностью "ГРАН" обратилось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области с заявлением о предоставлении обществу в долгосрочную аренду земельного участка площадью 2622 кв. м с кадастровым номером 61:44:0051401:9 для эксплуатации объектов недвижимости.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области направило открытому акционерному обществу "РЖД" в лице филиала Северо-Кавказская железная дорога письмо от 16.01.2013 N 12-291/01 о даче согласия на раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252.
Ссылаясь на то, что решение о предоставлении названного земельного участка обществу с ограниченной ответственностью "ГРАН" для эксплуатации объектов недвижимости до настоящего момента не принято, общество обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с настоящим исковым заявлением.
Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшим в редакции на дату обращения истца к ответчикам с требованием о формировании земельного участка за счет территории земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252, предусматривалось что граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют собственники зданий, строений, сооружений. В настоящее время аналогичное положение закреплено в нормах пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Исключительный характер права на земельный участок означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию (приобретение в аренду) участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 15524/04, от 06.09.2011 N 4275/11, от 06.09.2011 N 3771/11 сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой реализация предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса исключительного права собственников зданий, строений, сооружений на оформление своего права на земельный участок (собственность или право аренды), не может быть ограничена в частности тем, что такой земельный участок был передан иному лицу на ином праве. Названная статья 36 Земельного кодекса не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта либо единолично собственнику одного объекта (нескольких объектов), при наличии иных собственников таких объектов недвижимости.
Поскольку ООО "ГРАН" является собственником объектов недвижимости, расположенных на образуемом земельном участке, истец обладает правом пользования указанным земельным участком, отсутствие у него оформленных прав арендатора земельного участка не может являться основанием для отказа в образовании земельного участка.
Как следует из регистрационного удостоверения N 31/2 от 30.06.1999, ООО "Гран" является собственником строения лит. Б. Из содержания технического паспорта, подготовленного городским МПТИ на дату 23.09.1999, следует, что лит. Б представляет собой фундамент.
В настоящее время ООО "ГРАН" на основании данного фундамента возведен 1-ый этаж здания, что подтверждается представленным в дело фотоматериалом. Разрешение на продолжение строительства на ранее возведенном фундаменте в материалы дела не представлено. Вместе с тем, данное обстоятельство само по себе не может свидетельствовать об отсутствии основания для не принятия в расчеты при определении площади образуемого земельного участка, необходимого для эксплуатации легальных объектов истца, наличие строения лит. Б.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что в материалах дела отсутствуют сведения о самовольности строительства фундамента лит. Б. В связи с этим, продолжение истцом строительства (выполнение надстройки 1-го этажа) может свидетельствовать только о реконструкции ранее существовавшего легального объекта недвижимого имущества.
Ни ОАО "РЖД", ни ТУ ФАУГИ в РО не представлено доказательств того, что возводимое здание в судебном порядке было признано объектом самовольного строительства и на ООО "ГРАН" была возложена обязанность произвести снос данного объекта. ОАО "РЖД" также не представлены доказательства того, что строящийся объект технически не может быть приведен в первоначальное состояние, в том числе о проведении по делу судебной экспертизы, направленной на выяснение данного обстоятельства ответчик уклонился.
В соответствии с положениями статьи 11.3 Земельного кодекса образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений органов, уполномоченных на распоряжение такими участками, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (пункты 1, 6 статьи 11.4 Земельного кодекса).
Вопрос об образовании земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным собственникам, разрешается с учетом необходимости соблюдения интересов каждого из них, по согласованию сторон либо в судебном порядке, независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункты 6, 8 статьи 11.2, пункт 2 статьи 11.3 Земельного кодекса).
Статьей 2 Федерального закона от 10.01.2003 N 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации" предусмотрено, что земли железнодорожного транспорта - земли транспорта, используемые или предназначенные для обеспечения деятельности организаций железнодорожного транспорта и (или) эксплуатации зданий, строений, сооружений и других объектов железнодорожного транспорта, в том числе земельные участки, расположенные на полосах отвода железных дорог и в охранных зонах.
Полоса отвода железных дорог - земельные участки, прилегающие к железнодорожным путям, земельные участки, занятые железнодорожными путями или предназначенные для размещения таких путей, а также земельные участки, занятые или предназначенные для размещения железнодорожных станций, водоотводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта.
В силу статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта могут предоставляться земельные участки для:
1) размещения железнодорожных путей;
2) размещения, эксплуатации и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта;
3) установления полос отвода и охранных зон железных дорог.
Свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.
Как правильно указал суд первой инстанции, ни Земельный кодекс, ни иные федеральные законы не содержат запрета на передачу в аренду гражданам и юридическим лицам свободных земельных участков на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта, оговаривая возможность заключения таких договоров аренды использованием земельных участков в определенных целях и с соблюдением требований безопасности движения, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 2 Правил N 264 пользование земельным участком осуществляется на основании договора аренды земельного участка, заключаемого Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (его территориальным органом) с ОАО "РЖД", за исключением случая, если договор аренды заключен с собственником расположенного на земельном участке здания, строения, сооружения. Договор аренды земельного участка должен содержать, в том числе положения, предусматривающие обязательство арендатора передавать часть арендованного участка в субаренду лицам, имеющим в собственности расположенные на этом участке здания, строения, сооружения, по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более чем на срок действия договора аренды земельного участка, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка (пункт 4 Правил N 264).
Однако пункт 2 Правил N 264 изменен постановлением Правительства Российской Федерации от 04.04.2011 N 239, в связи с признанием его в части недействующим решением Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2007 N ГКПИ06-1020. В указанном судебном акте ограничение исключительного права собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, являющихся федеральной собственностью, на приобретение права аренды на данные земельные участки, путем подмены его правом на заключение договора субаренды с ОАО "РЖД", прямо признано не соответствующим пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса.
Таким образом, довод ОАО "РЖД" о недопустимости всякой возможности раздела земельного участка, находящегося в полосе отвода железных дорог не может являться основанием к отказу обществу в защите его исключительного права на формирование в целях последующего приобретения в аренду земельного участка, занимаемого и необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.
Согласно заключению судебной экспертизы от 23.03.2015 N 9-А/15, земельный участок по адресу: город Ростов-на-Дону, улица 1-я Луговая, 1б, в габаритах согласно данным межевого плана, имеющий площадь 2 622 кв. м, соответствует действующим эвакуационным, пожарным, градостроительным нормам и правилам. Для эксплуатации объектов недвижимого имущества литер АА1 и литер Б, расположенных по адресу: город Ростов-на-Дону, улица 1-я Луговая, 1б, с учетом существующих границ земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252, находящегося в собственности Российской Федерации, необходим земельный участок площадью 2622 кв. м с кадастровым номером 61:44:0051401:9 в существующих границах.
Экспертом установлено, что объекты недвижимого имущества литер АА1 и литер Б, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью "ГРАН", а также весь земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051401:9 под ними, находятся на расстоянии 100 м от наружной грани ближайших железобетонных путей общего пользования и расположены за пределами полосы отвода железной дороги общего пользования.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ОАО "РЖД" подтвердил факт того, что в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051401:9 отсутствует какая-либо инфраструктура ответчика.
Кроме того, ответчик отказался от проведения по делу повторной судебной экспертизы, что является исключительно его процессуальным риском.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что в настоящее время формируемый земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051401:9 поставлен на кадастровый учет как временный, его границы описаны в межевом плане N 2067 от 20.11.2012, подготовленном кадастровым инженером Куликовым В.А., в связи с чем неопределенность в месте нахождении спорного земельного участка отсутствует.
С учетом изложенного, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об удовлетворении заявленных требований.
При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 21 июня 2016 года по делу N А53-7297/2014 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
А.А.ПОПОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)