Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09.11.2017
В полном объеме постановление изготовлено 16.11.2017
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сикорской Н.И., судей Евдокимова И.В., Тарасенко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Глазуновой М.М.,
при участии:
от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Шалык Анатолий Николаевич - представитель по доверенности от 09.01.2017 N 02, личность установлена по паспорту гражданина Российской Федерации,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателю Войцеховской Юлии Анатольевны на решение Арбитражного суда города Севастополя от 10.07.2017 по делу N А84-1184/2017 (судья Васильченко О.С),
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ул. Ленина, д. 2, г. Севастополь, 299011; ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115)
к индивидуальному предпринимателю Войцеховской Юлии Анатольевне (ОГРНИП 315920400030281),
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца:
Правительства Севастополя (ул. Ленина, д. 2, г. Севастополь, 299011; ОГРН 1149204002166; ИНН 9204001231),
о расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка,
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Войцеховской Юлии Анатольевне (далее - ответчик, ИП Войцеховская Ю.А.), в котором просил суд:
- расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.02.2010, общей площадью 0,18 га (кадастровый номер 91:02:002011:53 (предыдущий кадастровый номер 8536400000:02:011:0001), расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Вакуленчука, 32, заключенного между Севастопольским городским Советом и предпринимателем Войцеховской Юлией Анатольевной, зарегистрированный 11.11.2005 N 00025 в книге регистрации договоров аренды земли (номенклатурный N 0405659) Государственным предприятием "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном Комитете Украины по земельным ресурсам".
- обязать индивидуального предпринимателя Войцеховскую Юлию Анатольевну в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок (кадастровый номер 91:02:002011:53 (предыдущий кадастровый номер 8536400000:02:011:0001), площадью 0,18 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Вакуленчука, 32.
Исковые требования мотивированы невыполнением ответчиком обязанности арендатора, предусмотренной подпунктом "г" пунктом 9.2.2 вышеуказанного договора, а именно - строительство торгового комплекса в установленный договором срок не завершено, в связи с чем, истец обратился к ответчику с требованием о досрочном расторжении спорного договора и возврате арендованного имущества, однако поскольку ответчиком до настоящего времени не подписаны соглашения о расторжении договора и об освобождении арендованного земельного участка, истец был вынужден обратится с данным иском в суд за защитой своих прав.
Определением от 07.03.2017 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца - Правительство Севастополя.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 10.07.2017 по делу N А84-1184/2017 расторгнут договор аренды земельного участка от 06.09.2005 в отношении земельного участка общей площадью 0,18 га (кадастровый номер 91:02:002011:53 (предыдущий кадастровый номер 8536400000:02:011:0001), расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Вакуленчука, 32, заключенный между Севастопольским городским Советом и предпринимателем Войцеховской Юлией Анатольевной, зарегистрированный 11.11.2005 N 00025 в книге регистрации договоров аренды земли (номенклатурный N 0405659) Государственным предприятием "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном Комитете Украины по земельным ресурсам".
Обязано индивидуального предпринимателя Войцеховскую Юлию Анатольевну в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок (кадастровый номер 91:02:002011:53 (предыдущий кадастровый номер 8536400000:02:011:0001), площадью 0,18 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Вакуленчука, 32.
Решение мотивировано тем, что материалами дела подтверждается наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта. Кроме того, судом первой инстанции установлено, что на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть, при этом установленный договором срок аренды на период строительства истек, в связи с чем, суд пришел к выводу об обоснованности исковых требований и удовлетворил их в полном объеме.
Не согласившись с указанным определением суда первой инстанции, индивидуальный предприниматель Войцеховская Юлия Анатольевна обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции при вынесении решения нарушены процессуальные нормы, а именно: судом не установлены имеющие значение для дела обстоятельства, кроме того, по мнению апеллянта, судом дана ненадлежащая оценка доказательствам, которые представлены истцом, а, выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Кроме того, заявитель апелляционной жалобы ссылается на то обстоятельство, что Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя не является стороной по спорному договору аренды земельного участка, правопреемником Севастопольского городского совета не является, с индивидуальным предпринимателем Войцеховской Юлией Анатольевной в договорных отношениях не состоит, а потому не является надлежащим истцом по делу.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2017 апелляционная жалоба принята к производств апелляционного суда.
В судебном заседании, назначенном на 09.11.2017, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил суд апелляционной инстанции, обжалуемый судебный акт оставить без изменения, поскольку считает его законным и обоснованным.
Ответчик - ИП Войцеховская Ю.А. в судебное заседание не явилась, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечила, надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, согласно положениям статей 121, 123 АПК РФ, о причинах неявки суду не сообщила.
Кроме того, информация о рассмотрении апелляционной жалобы размещена в сети "Интернет" на общедоступном сайте Арбитражных судов Российской Федерации http://arbitr.ru в разделе "Картотека арбитражных дел".
При таких обстоятельствах, в соответствии с частью 5 статьи 156 АПК РФ, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.
Как усматривается из материалов дела, 06.10.2005 между Севастопольским городским Советом (Арендодатель) и Войцеховской Юлией Анатольевной (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее - Договор) (т. 1, л.д. 10-14).
Согласно пункту 1.1. Договора, Арендодатель, в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 18.05.2005 N 3257, предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания торгового комплекса с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, которые находятся по адресу: г. Севастополь, ул. Вакуленчука, 32.
В аренду передается земельный участок общей площадью 0,18 га (пункт 2.1 Договора).
Договор заключен сроком на 25 (двадцать пять) лет (пункт 3.1. Договора).
Пунктами 5.2 и 5.3 Договора предусмотрено, что целевое назначение земельного участка - земли жилой и общественной постройки. Земельный участок должен использоваться таким образом, чтобы это не приносило вреда иным землепользователям, состоянию окружающей среды. Арендатор обязан соблюдать режим использования земель, не ухудшать состояние переданного в аренду земельного участка.
Согласно пункту 9.1.1. Договора, Арендодатель имеет право, в том числе, требовать от Арендатора использования земельного участка по целевому назначению, согласно настоящему договору и устранения допущенных нарушений условий настоящего договора.
Арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока (подпункт "г" пункту 9.2.2. Договора).
Положениями пункта 12.3. Договора предусмотрено, что действие договора прекращается путем его расторжения по: взаимному согласию сторон; решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию; по другим основаниям, определенным законами Украины.
Согласно пункту 12.4. Договора, Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, в том числе, не использование земельных участков под строительство на протяжении трех лет подряд (статья 416 ГК Украины).
В соответствии с пунктом 12.5 Договора, переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения договора.
10.10.2005 стороны подписали Акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок общей площадью 0,18 га, расположенный в г. Севастополе, ул. Вакуленчука, 32 (т. 1, л.д. 68).
03.03.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя был обследован земельный участок общей площадью 0,18 га (кадастровый номер 91:02:002011:53 (предыдущий кадастровый номер 8536400000:02:011:0001), расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Вакуленчука, 32, о чем составлен акт обследования земельного участка N 12/05-01/ОБ/16. В результате обследования установлено, что на момент его проведения, земельный участок освобожден от объектов капитального строительства, от некапитальных строений, сооружений объектов благоустройства, земельный участок не огражден. Признаки осуществления строительных работ отсутствуют. По состоянию на 26.02.2016 земельный участок не освоен (т. 1, л.д. 6-7).
17.06.2016 Правительство Севастополя обратилось к ИП Вайцеховской Ю.А., с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, поскольку Арендатор не приступил к освоению земельного участка, согласно предусмотренному в пункте 5.2. целевому назначению - земли жилой и общественной постройки, тем самым нарушив подпункт "г" пункта 9.2.2 Договора аренды, а в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок ответчику предложено досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.10.2007 и возвратить объект аренды в установленном порядке.
В этом же предупреждении, Правительство Севастополя просило ответчика досрочно уведомить о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка в течение тридцатидневного срока с момента получения данного письма.
Указанное предупреждение было направлено в адрес ИП Вайцеховской Ю.А. 21.03.2016 и получено 25.03.2016 (т. 1, л.д. 10).
Как усматривается из материалов дела, в июне 2016 года (исх. 05-исх/6553) Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды земельного участка (т. 1, л.д. 12-13), которое не было получено ответчиком, что подтверждается ответом Почты России на запрос суда, в котором указано, что в связи с отсутствием получателя по указанному адресу письмо было передано на хранение в ОПС Севастополь 299046 и по истечении срока хранения возвращено по обратному адресу отправителю (т. 1, л.д. 62).
Ссылаясь на то, что Арендатор - ИП Вайцеховская Ю.А. в нарушение условий Договора не освоила спорный земельный участок, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился с требованиями о расторжении договора аренды земли и о понуждении индивидуального предпринимателя Вайцеховской Ю.А. освободить и возвратить земельный участок истцу.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения по следующим основаниям.
В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то обстоятельство, что Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя не является стороной по спорному договору аренды земельного участка, а также правопреемником Севастопольского городского Совета (Арендодатель), с индивидуальным предпринимателем Войцеховской Юлией Анатольевной в договорных отношениях не состоит, а потому не является надлежащим истцом по делу.
Однако судебная коллегия не может согласиться с указанными доводами апелляционной жалобы и считает необходимым указать на следующее.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя".
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 24.04.2014 N 3-ЗС "О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя" все земли в пределах территориальных границ города федерального значения Севастополя, за исключением земель, находящихся в частной собственности по состоянию на 17 марта 2014 года, являются государственной собственностью города федерального значения Севастополя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя" (далее - Закон города Севастополя N 5-ЗС) Правительство является высшим постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом государственной власти города Севастополя, обладающим общей компетенцией и обеспечивающим согласованную деятельность подведомственных ему органов исполнительной власти города Севастополя.
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Согласно статье 34 Устава города Севастополя управление и распоряжение собственностью города Севастополя находится в компетенции Правительства Севастополя.
Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя N 06 от 24.05.2014 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений" образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений.
Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.
В соответствии с Положением о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП (далее - Положение), Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - исполнительный орган государственной власти города Севастополя, реализующий государственную политику и нормативно-правовое регулирование в сфере имущественных и земельных отношений, отраслевое и межотраслевое управление в сфере имущественных и земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг, управлению и распоряжению государственным имуществом, которое находится в собственности города Севастополя, а также координирующий в установленных случаях деятельность в этой сфере иных исполнительных органов государственной власти города Севастополя.
Пунктом 4.18. Положения установлено, что Департамент в пределах своих полномочий выступает арендодателем имущества и земельных участков (за исключением лесных участков), находящихся в собственности города Севастополя.
Выступает от имени города Севастополя в качестве истца и ответчика в суде при рассмотрении споров, связанных с владением, пользованием, распоряжением имуществом и земельными участками, находящимися в собственности города Севастополя (пункт 4.61 Положения).
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции относительно того, что права и обязанности Арендодателя по спорному договору аренды перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, который является надлежащим истцом по делу, а потому доводы апелляционной жалобы об обратном являются несостоятельными.
По смыслу статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ) к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений (определение ВС РФ от 05.12.2014 N 308-ЭС14-1405).
При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы Закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).
Принимая во внимание возникновение спорных отношений на территории Республики Крым до ее присоединения к Российской Федерации на основании Закона N 6-ФКЗ, давая правовую квалификацию обстоятельствам спора, материалам дела и доводам сторон, относительно спорных правоотношений в части заключения договора аренды, суд апелляционной инстанции считает, что подлежат применению нормы материального права Украины, действующие по состоянию на момент возникновения спорных правоотношений.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 509 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязано совершить в пользу другой стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из оснований, установленных статьей 11 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 11 ГК Украины основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.
Пунктом 1 статьи 626 ГК Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Как ранее установлено судебной коллегией, по своей правовой природе, договор, заключенный между сторонами, является договором аренды земли.
В соответствии с частью 1 статьи 759 ГК Украины по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.
Статьей 193 Хозяйственного кодекса Украины и статьями 525, 526 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно выдвигаются. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.
Аналогичные нормы материального права, которые раскрывают общие понятия обязательства, договора и договора аренды, содержаться в статьях 8, 307, 309, 310, 420, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии со статьей 32 Закона Украины "Об аренде земли" от 06.10.1998 N 161-XIV (далее - Закон Украины "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Согласно части 1 статьи 34 Закона Украины "Об аренде земли", в случае прекращения или расторжения договора аренды земли арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. Арендатор не имеет права удерживать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю.
Указанные условия содержатся в пункте 7.1 Договора.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 ГК Украины.
Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в частях 2, 3 статьи 188 ХК Украины.
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком строительства заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и усматривается из материалов дела, Договор заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания торгового комплекса. При этом стороны договора определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено - в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи (10.10.2005), т.е. до 10 октября 2007 года.
Как ранее установлено судом апелляционной инстанции, Актом обследования земельного участка установлено, что на момент проведения обследования, земельный участок свободен от объектов капитального строительства, от некапитальных строений, сооружений объектов благоустройства, земельный участок не огражден. Признаки осуществления строительных работ отсутствуют. По состоянию на 26.02.2016 земельный участок не освоен.
Как в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции, в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта и доказательств, подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции относительно того, что на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть, при этом установленный договором срок аренды на период строительства истек.
Ответчиком не представлены какие-либо доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
Кроме того, судебная коллегия считает необходимым обратить внимание на следующее.
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
17.06.2016 Правительство Севастополя направило в адрес Войцеховской Ю.А. предупреждение о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, а в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок ответчику предложено досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.10.2005 и возвратить объект аренды в установленном порядке.
В этом же предупреждении, Правительство Севастополя просило ответчика досрочно уведомить о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка в течение тридцатидневного срока с момента получения данного письма.
Указанное предупреждение было направлено в адрес ИП Вайцеховской Ю.А. 21.03.2016 и получено 25.03.2016 (т. 1, л.д. 10).
В июне 2016 года (исх. 05-исх/6553) Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды земельного участка (т. 1, л.д. 12-13), которое не было получено ответчиком, что подтверждается ответом Почты России на запрос суда, в котором указано, что в связи с отсутствием получателя по указанному адресу письмо было передано на хранение в ОПС Севастополь 299046 и по истечении срока хранения возвращено по обратному адресу отправителю (т. 1, л.д. 62).
Согласно части 3 статьи 54 ГК РФ юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования и иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Как указано в абзаце 2 пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, указанному в ЕГРЮЛ либо по адресу, указанному самим юридическим лицом (например, в тексте договора), а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя; сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не находится по указанному адресу (пункт 63); юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ); например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения (пункт 67).
Согласно части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.
Проанализировав изложенное выше, судебная коллегия пришла к выводу, что предложение о расторжении договора не было получено ответчиком лишь по обстоятельствам от него зависящим, соответственно последний несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц.
Как верно указано судом первой инстанции, расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству торгового комплекса) представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.
Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора.
Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.
Так, предоставляя спорный земельный участок в аренду в октябре 2005 года для строительства и обслуживания торгового комплекса, арендодатель вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку арендатор в предусмотренный срок не осуществил строительство на земельном участке, истец был лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.
Учитывая, что ответчик не освоил до настоящего времени земельный участок, истец обратился с требованиями о расторжении договора аренды земли и о понуждении последнего освободить и возвратить земельный участок истцу.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к верному выводу относительно наличия оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.
В силу положений статьи 785 ГК Украины, в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.
Аналогичные требования в части возврата имущества после прекращения действия договора предусмотрены условиями договора аренды земли (пункты 7.1, 9.2.2 Договора).
С учетом изложенного выше, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции относительно того, что требование Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о возврате спорного земельного участка истцу с установлением месячного срока с момента вступления решения в законную силу является законным и обоснованным.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя исковые требования.
Оценивая иные изложенные в апелляционной жалобе доводы, судом установлено, что отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными.
Кроме того, обстоятельства, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого судом решения, поскольку не свидетельствуют о нарушениях судом первой инстанции норм процессуального права.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 АПК РФ.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено, а потому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Севастополя от 10 июля 2017 года по делу N А84-1184/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателю Войцеховской Юлии Анатольевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТЬ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.11.2017 N 21АП-1840/2017 ПО ДЕЛУ N А84-1184/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 ноября 2017 г. по делу N А84-1184/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 09.11.2017
В полном объеме постановление изготовлено 16.11.2017
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сикорской Н.И., судей Евдокимова И.В., Тарасенко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Глазуновой М.М.,
при участии:
от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Шалык Анатолий Николаевич - представитель по доверенности от 09.01.2017 N 02, личность установлена по паспорту гражданина Российской Федерации,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателю Войцеховской Юлии Анатольевны на решение Арбитражного суда города Севастополя от 10.07.2017 по делу N А84-1184/2017 (судья Васильченко О.С),
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ул. Ленина, д. 2, г. Севастополь, 299011; ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115)
к индивидуальному предпринимателю Войцеховской Юлии Анатольевне (ОГРНИП 315920400030281),
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца:
Правительства Севастополя (ул. Ленина, д. 2, г. Севастополь, 299011; ОГРН 1149204002166; ИНН 9204001231),
о расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка,
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Войцеховской Юлии Анатольевне (далее - ответчик, ИП Войцеховская Ю.А.), в котором просил суд:
- расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.02.2010, общей площадью 0,18 га (кадастровый номер 91:02:002011:53 (предыдущий кадастровый номер 8536400000:02:011:0001), расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Вакуленчука, 32, заключенного между Севастопольским городским Советом и предпринимателем Войцеховской Юлией Анатольевной, зарегистрированный 11.11.2005 N 00025 в книге регистрации договоров аренды земли (номенклатурный N 0405659) Государственным предприятием "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном Комитете Украины по земельным ресурсам".
- обязать индивидуального предпринимателя Войцеховскую Юлию Анатольевну в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок (кадастровый номер 91:02:002011:53 (предыдущий кадастровый номер 8536400000:02:011:0001), площадью 0,18 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Вакуленчука, 32.
Исковые требования мотивированы невыполнением ответчиком обязанности арендатора, предусмотренной подпунктом "г" пунктом 9.2.2 вышеуказанного договора, а именно - строительство торгового комплекса в установленный договором срок не завершено, в связи с чем, истец обратился к ответчику с требованием о досрочном расторжении спорного договора и возврате арендованного имущества, однако поскольку ответчиком до настоящего времени не подписаны соглашения о расторжении договора и об освобождении арендованного земельного участка, истец был вынужден обратится с данным иском в суд за защитой своих прав.
Определением от 07.03.2017 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца - Правительство Севастополя.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 10.07.2017 по делу N А84-1184/2017 расторгнут договор аренды земельного участка от 06.09.2005 в отношении земельного участка общей площадью 0,18 га (кадастровый номер 91:02:002011:53 (предыдущий кадастровый номер 8536400000:02:011:0001), расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Вакуленчука, 32, заключенный между Севастопольским городским Советом и предпринимателем Войцеховской Юлией Анатольевной, зарегистрированный 11.11.2005 N 00025 в книге регистрации договоров аренды земли (номенклатурный N 0405659) Государственным предприятием "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном Комитете Украины по земельным ресурсам".
Обязано индивидуального предпринимателя Войцеховскую Юлию Анатольевну в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок (кадастровый номер 91:02:002011:53 (предыдущий кадастровый номер 8536400000:02:011:0001), площадью 0,18 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Вакуленчука, 32.
Решение мотивировано тем, что материалами дела подтверждается наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта. Кроме того, судом первой инстанции установлено, что на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть, при этом установленный договором срок аренды на период строительства истек, в связи с чем, суд пришел к выводу об обоснованности исковых требований и удовлетворил их в полном объеме.
Не согласившись с указанным определением суда первой инстанции, индивидуальный предприниматель Войцеховская Юлия Анатольевна обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции при вынесении решения нарушены процессуальные нормы, а именно: судом не установлены имеющие значение для дела обстоятельства, кроме того, по мнению апеллянта, судом дана ненадлежащая оценка доказательствам, которые представлены истцом, а, выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Кроме того, заявитель апелляционной жалобы ссылается на то обстоятельство, что Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя не является стороной по спорному договору аренды земельного участка, правопреемником Севастопольского городского совета не является, с индивидуальным предпринимателем Войцеховской Юлией Анатольевной в договорных отношениях не состоит, а потому не является надлежащим истцом по делу.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2017 апелляционная жалоба принята к производств апелляционного суда.
В судебном заседании, назначенном на 09.11.2017, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил суд апелляционной инстанции, обжалуемый судебный акт оставить без изменения, поскольку считает его законным и обоснованным.
Ответчик - ИП Войцеховская Ю.А. в судебное заседание не явилась, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечила, надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, согласно положениям статей 121, 123 АПК РФ, о причинах неявки суду не сообщила.
Кроме того, информация о рассмотрении апелляционной жалобы размещена в сети "Интернет" на общедоступном сайте Арбитражных судов Российской Федерации http://arbitr.ru в разделе "Картотека арбитражных дел".
При таких обстоятельствах, в соответствии с частью 5 статьи 156 АПК РФ, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.
Как усматривается из материалов дела, 06.10.2005 между Севастопольским городским Советом (Арендодатель) и Войцеховской Юлией Анатольевной (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее - Договор) (т. 1, л.д. 10-14).
Согласно пункту 1.1. Договора, Арендодатель, в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 18.05.2005 N 3257, предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания торгового комплекса с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, которые находятся по адресу: г. Севастополь, ул. Вакуленчука, 32.
В аренду передается земельный участок общей площадью 0,18 га (пункт 2.1 Договора).
Договор заключен сроком на 25 (двадцать пять) лет (пункт 3.1. Договора).
Пунктами 5.2 и 5.3 Договора предусмотрено, что целевое назначение земельного участка - земли жилой и общественной постройки. Земельный участок должен использоваться таким образом, чтобы это не приносило вреда иным землепользователям, состоянию окружающей среды. Арендатор обязан соблюдать режим использования земель, не ухудшать состояние переданного в аренду земельного участка.
Согласно пункту 9.1.1. Договора, Арендодатель имеет право, в том числе, требовать от Арендатора использования земельного участка по целевому назначению, согласно настоящему договору и устранения допущенных нарушений условий настоящего договора.
Арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока (подпункт "г" пункту 9.2.2. Договора).
Положениями пункта 12.3. Договора предусмотрено, что действие договора прекращается путем его расторжения по: взаимному согласию сторон; решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию; по другим основаниям, определенным законами Украины.
Согласно пункту 12.4. Договора, Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, в том числе, не использование земельных участков под строительство на протяжении трех лет подряд (статья 416 ГК Украины).
В соответствии с пунктом 12.5 Договора, переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения договора.
10.10.2005 стороны подписали Акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок общей площадью 0,18 га, расположенный в г. Севастополе, ул. Вакуленчука, 32 (т. 1, л.д. 68).
03.03.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя был обследован земельный участок общей площадью 0,18 га (кадастровый номер 91:02:002011:53 (предыдущий кадастровый номер 8536400000:02:011:0001), расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Вакуленчука, 32, о чем составлен акт обследования земельного участка N 12/05-01/ОБ/16. В результате обследования установлено, что на момент его проведения, земельный участок освобожден от объектов капитального строительства, от некапитальных строений, сооружений объектов благоустройства, земельный участок не огражден. Признаки осуществления строительных работ отсутствуют. По состоянию на 26.02.2016 земельный участок не освоен (т. 1, л.д. 6-7).
17.06.2016 Правительство Севастополя обратилось к ИП Вайцеховской Ю.А., с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, поскольку Арендатор не приступил к освоению земельного участка, согласно предусмотренному в пункте 5.2. целевому назначению - земли жилой и общественной постройки, тем самым нарушив подпункт "г" пункта 9.2.2 Договора аренды, а в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок ответчику предложено досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.10.2007 и возвратить объект аренды в установленном порядке.
В этом же предупреждении, Правительство Севастополя просило ответчика досрочно уведомить о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка в течение тридцатидневного срока с момента получения данного письма.
Указанное предупреждение было направлено в адрес ИП Вайцеховской Ю.А. 21.03.2016 и получено 25.03.2016 (т. 1, л.д. 10).
Как усматривается из материалов дела, в июне 2016 года (исх. 05-исх/6553) Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды земельного участка (т. 1, л.д. 12-13), которое не было получено ответчиком, что подтверждается ответом Почты России на запрос суда, в котором указано, что в связи с отсутствием получателя по указанному адресу письмо было передано на хранение в ОПС Севастополь 299046 и по истечении срока хранения возвращено по обратному адресу отправителю (т. 1, л.д. 62).
Ссылаясь на то, что Арендатор - ИП Вайцеховская Ю.А. в нарушение условий Договора не освоила спорный земельный участок, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился с требованиями о расторжении договора аренды земли и о понуждении индивидуального предпринимателя Вайцеховской Ю.А. освободить и возвратить земельный участок истцу.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения по следующим основаниям.
В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то обстоятельство, что Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя не является стороной по спорному договору аренды земельного участка, а также правопреемником Севастопольского городского Совета (Арендодатель), с индивидуальным предпринимателем Войцеховской Юлией Анатольевной в договорных отношениях не состоит, а потому не является надлежащим истцом по делу.
Однако судебная коллегия не может согласиться с указанными доводами апелляционной жалобы и считает необходимым указать на следующее.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя".
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 24.04.2014 N 3-ЗС "О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя" все земли в пределах территориальных границ города федерального значения Севастополя, за исключением земель, находящихся в частной собственности по состоянию на 17 марта 2014 года, являются государственной собственностью города федерального значения Севастополя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя" (далее - Закон города Севастополя N 5-ЗС) Правительство является высшим постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом государственной власти города Севастополя, обладающим общей компетенцией и обеспечивающим согласованную деятельность подведомственных ему органов исполнительной власти города Севастополя.
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Согласно статье 34 Устава города Севастополя управление и распоряжение собственностью города Севастополя находится в компетенции Правительства Севастополя.
Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя N 06 от 24.05.2014 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений" образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений.
Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.
В соответствии с Положением о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП (далее - Положение), Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - исполнительный орган государственной власти города Севастополя, реализующий государственную политику и нормативно-правовое регулирование в сфере имущественных и земельных отношений, отраслевое и межотраслевое управление в сфере имущественных и земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг, управлению и распоряжению государственным имуществом, которое находится в собственности города Севастополя, а также координирующий в установленных случаях деятельность в этой сфере иных исполнительных органов государственной власти города Севастополя.
Пунктом 4.18. Положения установлено, что Департамент в пределах своих полномочий выступает арендодателем имущества и земельных участков (за исключением лесных участков), находящихся в собственности города Севастополя.
Выступает от имени города Севастополя в качестве истца и ответчика в суде при рассмотрении споров, связанных с владением, пользованием, распоряжением имуществом и земельными участками, находящимися в собственности города Севастополя (пункт 4.61 Положения).
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции относительно того, что права и обязанности Арендодателя по спорному договору аренды перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, который является надлежащим истцом по делу, а потому доводы апелляционной жалобы об обратном являются несостоятельными.
По смыслу статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ) к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений (определение ВС РФ от 05.12.2014 N 308-ЭС14-1405).
При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы Закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).
Принимая во внимание возникновение спорных отношений на территории Республики Крым до ее присоединения к Российской Федерации на основании Закона N 6-ФКЗ, давая правовую квалификацию обстоятельствам спора, материалам дела и доводам сторон, относительно спорных правоотношений в части заключения договора аренды, суд апелляционной инстанции считает, что подлежат применению нормы материального права Украины, действующие по состоянию на момент возникновения спорных правоотношений.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 509 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязано совершить в пользу другой стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из оснований, установленных статьей 11 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 11 ГК Украины основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.
Пунктом 1 статьи 626 ГК Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Как ранее установлено судебной коллегией, по своей правовой природе, договор, заключенный между сторонами, является договором аренды земли.
В соответствии с частью 1 статьи 759 ГК Украины по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.
Статьей 193 Хозяйственного кодекса Украины и статьями 525, 526 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно выдвигаются. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.
Аналогичные нормы материального права, которые раскрывают общие понятия обязательства, договора и договора аренды, содержаться в статьях 8, 307, 309, 310, 420, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии со статьей 32 Закона Украины "Об аренде земли" от 06.10.1998 N 161-XIV (далее - Закон Украины "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Согласно части 1 статьи 34 Закона Украины "Об аренде земли", в случае прекращения или расторжения договора аренды земли арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. Арендатор не имеет права удерживать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю.
Указанные условия содержатся в пункте 7.1 Договора.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 ГК Украины.
Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в частях 2, 3 статьи 188 ХК Украины.
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком строительства заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и усматривается из материалов дела, Договор заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания торгового комплекса. При этом стороны договора определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено - в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи (10.10.2005), т.е. до 10 октября 2007 года.
Как ранее установлено судом апелляционной инстанции, Актом обследования земельного участка установлено, что на момент проведения обследования, земельный участок свободен от объектов капитального строительства, от некапитальных строений, сооружений объектов благоустройства, земельный участок не огражден. Признаки осуществления строительных работ отсутствуют. По состоянию на 26.02.2016 земельный участок не освоен.
Как в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции, в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта и доказательств, подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции относительно того, что на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть, при этом установленный договором срок аренды на период строительства истек.
Ответчиком не представлены какие-либо доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
Кроме того, судебная коллегия считает необходимым обратить внимание на следующее.
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
17.06.2016 Правительство Севастополя направило в адрес Войцеховской Ю.А. предупреждение о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, а в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок ответчику предложено досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.10.2005 и возвратить объект аренды в установленном порядке.
В этом же предупреждении, Правительство Севастополя просило ответчика досрочно уведомить о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка в течение тридцатидневного срока с момента получения данного письма.
Указанное предупреждение было направлено в адрес ИП Вайцеховской Ю.А. 21.03.2016 и получено 25.03.2016 (т. 1, л.д. 10).
В июне 2016 года (исх. 05-исх/6553) Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды земельного участка (т. 1, л.д. 12-13), которое не было получено ответчиком, что подтверждается ответом Почты России на запрос суда, в котором указано, что в связи с отсутствием получателя по указанному адресу письмо было передано на хранение в ОПС Севастополь 299046 и по истечении срока хранения возвращено по обратному адресу отправителю (т. 1, л.д. 62).
Согласно части 3 статьи 54 ГК РФ юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования и иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Как указано в абзаце 2 пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, указанному в ЕГРЮЛ либо по адресу, указанному самим юридическим лицом (например, в тексте договора), а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя; сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не находится по указанному адресу (пункт 63); юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ); например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения (пункт 67).
Согласно части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.
Проанализировав изложенное выше, судебная коллегия пришла к выводу, что предложение о расторжении договора не было получено ответчиком лишь по обстоятельствам от него зависящим, соответственно последний несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц.
Как верно указано судом первой инстанции, расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству торгового комплекса) представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.
Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора.
Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.
Так, предоставляя спорный земельный участок в аренду в октябре 2005 года для строительства и обслуживания торгового комплекса, арендодатель вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку арендатор в предусмотренный срок не осуществил строительство на земельном участке, истец был лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.
Учитывая, что ответчик не освоил до настоящего времени земельный участок, истец обратился с требованиями о расторжении договора аренды земли и о понуждении последнего освободить и возвратить земельный участок истцу.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к верному выводу относительно наличия оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.
В силу положений статьи 785 ГК Украины, в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.
Аналогичные требования в части возврата имущества после прекращения действия договора предусмотрены условиями договора аренды земли (пункты 7.1, 9.2.2 Договора).
С учетом изложенного выше, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции относительно того, что требование Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о возврате спорного земельного участка истцу с установлением месячного срока с момента вступления решения в законную силу является законным и обоснованным.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя исковые требования.
Оценивая иные изложенные в апелляционной жалобе доводы, судом установлено, что отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными.
Кроме того, обстоятельства, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого судом решения, поскольку не свидетельствуют о нарушениях судом первой инстанции норм процессуального права.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 АПК РФ.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено, а потому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Севастополя от 10 июля 2017 года по делу N А84-1184/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателю Войцеховской Юлии Анатольевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.И.СИКОРСКАЯ
Судьи
И.В.ЕВДОКИМОВ
А.А.ТАРАСЕНКО
Н.И.СИКОРСКАЯ
Судьи
И.В.ЕВДОКИМОВ
А.А.ТАРАСЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)