Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 7 августа 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.,
при ведении протокола с применением аудиозаписи секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "ЕвроСтрой" Барболина О.В. на основании доверенности от 16.11.2016, от администрации города Сокола Рогозина А.Н. по доверенности от 10.05.2017 N 23,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЕвроСтрой" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 мая 2017 года по делу N А13-16429/2016 (судья Колтакова Н.А.),
администрация города Сокола (место нахождения: 162130, Вологодская обл., г. Сокол, ул. Советская, д. 73; ИНН 3527011620, ОГРН 1053500606884, далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЕвроСтрой" (место нахождения: 160009, г. Вологда, ул. Чехова, д. 12, оф. 4, ИНН 3525348594, ОГРН 1153525012563, далее - Общество, ООО "ЕвроСтрой") о расторжении муниципального контракта от 05.02.2016 N 0130300029715000025-0239391-03 на право участия в долевом строительстве 147 жилых помещений в городе Соколе Вологодской области для переселения граждан из аварийного жилищного фонда; о взыскании штрафа за неисполнение контракта в размере 931 169 руб. 01 коп. (с учетом уточнения требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определением суда от 14 февраля 2017 года принят к рассмотрению встречный иск Общества к муниципальному образованию "город Сокол" в лице Администрации о взыскании штрафа в соответствии с пунктом 5.5 контракта в размере 931 169 руб. 48 коп., неустойки в соответствии с пунктом 3.6 контракта за период с 18.09.2016 по 13.02.2017 в сумме 1 849 922 руб. 43 коп., о внесении изменений в муниципальный контракт от 05.02.2016 N 0130300029715000025-0239391-03 путем изложения пункта 1.2 контракта в следующей редакции: "Сроки выполнения работ: начало выполнения работ - с момента заключения контракта; окончание выполнения работ - не позднее 25 мая 2017 года".
Решением суда от 17 мая 2017 года исковые требования Администрации удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований Обществу отказано. Этим же решением с ООО "ЕвроСтрой" в федеральный бюджет взыскано 27 623 руб. 38 коп. государственной пошлины.
Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении первоначального иска, удовлетворить встречные исковые требования. В обоснование жалобы ссылается на то, что неисполнение обязательств по контракту обусловлено действиями Администрации, не уплатившей аванс по контракту, в связи с этим Общество утратило интерес к продолжению строительства.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы в полном объеме.
Представитель Администрации в судебном заседании с требованиями ответчика не согласился по мотивам, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.
Как следует из материалов дела, 05.02.2016 по результатам электронного аукциона Администрацией (Заказчик) и ООО "ЕвроСтрой" (Застройщик) заключен контракт N 0130300029715000025-0239391-03 на право участия в долевом строительстве 147 жилых помещений в городе Соколе Сокольского района Вологодской области для переселения граждан из аварийного жилищного фонда.
По условиям пункта 1.2 контракта Застройщик принял на себя обязательство окончить выполнение работ по строительству не позднее 25.12.2016.
Цена контракта составляет 191 646 495 руб. (пункт 3.2 контракта).
Пунктом 3.6 контракта предусмотрена оплата Заказчиком аванса в размере 20% от цены контракта. Аванс переводится на основании правильно оформленного счета, предъявленного Заказчику, в течение 30 дней со дня предоставления проекта с положительным заключением экспертизы проектной документации, государственной экспертизы сметной документации.
Из пункта 2.1.6 контракта следует, что Застройщик обязуется предоставить Заказчику копию проектной документации, сметную документацию с положительным заключением автономного учреждения Вологодской области "Управление государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий по Вологодской области" (далее - Управление государственной экспертизы).
Застройщик в срок не позднее 10 рабочих дней со дня заключения контракта обязан представить Заказчику подробный график строительства многоквартирного дома (указать вид выполняемой работы, дату ее начала и завершения, дату ввода объекта в эксплуатацию) (пункт 2.1.7 контракта).
Пунктом 2.1.3 контракта предусмотрено, что Застройщик обязан предоставить Заказчику обеспечение исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства одним из следующих способов: поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон N 214-ФЗ), страхование гражданской ответственности Застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 Закона N 214-ФЗ. Способ обеспечения исполнения обязательства выбирается Застройщиком самостоятельно.
Пунктом 9.1 контракта установлена обязанность Застройщика обеспечить исполнение контракта на сумму 38 329 299 руб.
В силу пункта 1.6 контракта многоквартирный дом возводится Застройщиком на основании разрешений на строительство N RU 35-26-170-2015, RU 35-26-171-2015, выданных 29.12.2015. Земельный участок предоставлен Заказчиком на основании договора аренды земельного участка N 5245.
Соглашением от 07.06.2016 в названный контракт внесены изменения, в частности уменьшены объемы работ, снижена стоимость контракта до 186 233 802 руб., снижены размеры ответственности сторон, предусмотренные пунктами 5.3, 5.5 контракта.
Из претензионных писем от 15.07.2016 N 06-1582, от 03.08.2016 N 06-1745, от 28.08.2016 N 06-1699 следует, что Застройщик во исполнение пункта 2.1.7 контракта представил Заказчику подробный график строительства многоквартирного дома, однако документы об объемах выполненных работ (счета, счета-фактуры, акты о приемке работ формы КС-2, справки о стоимости работ формы КС-3) не представлены, работы на объекте не начаты. Кроме того, в нарушение пункта 2.1.6 контракта не представлена копия проектной документации на объект капитального строительства.
В ответе (от 16.08.2016) на претензию от 03.08.2016 N 06-1745 Застройщик указал о принятии всевозможных мер по исполнению взятых на себя обязательств, а также пояснил, что срок исполнения контракта - 25.12.2016 не наступил, следовательно, условия контракта им не нарушены. Отметил, что срок передачи проектной документации пунктом 2.1.6 контракта не предусмотрен.
В письме от 27.09.2016 N 2201 Администрация предложила Обществу в срок до 15.10.2016 расторгнуть контракт по причине неисполнения обязательств по нему, а также в связи с отзывом лицензии у коммерческого банка "МИКО-БАНК" (общества с ограниченной ответственностью) (далее - КБ "МИКО-БАНК" (ООО)), выдавшего ООО "ЕвроСтрой" банковскую гарантию на сумму 38 329 299 руб., которая представлена последним в качестве обеспечения исполнения обязательств по контракту.
В ответном письме от 27.10.2016 Застройщик отказался от расторжения контракта.
Поскольку соглашение о расторжении контракта, направленное Застройщику с уведомлением о его расторжении от 27.09.2016 N 2201, Обществом не подписано, Администрация обратилась в суд настоящим иском.
Рассмотрев требования Администрации, суд первой инстанции признал их правомерными, при этом пришел к выводу о необоснованности встречных требований Общества.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым решением суда.
Исходя из существа заявленных требований и правовой природы отношений, вытекающих из контракта, к возникшему спору подлежат применению нормы главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), положения Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ), а также положения Закона N 214-ФЗ.
На основании пункта 8 статьи 3 Закона N 44-ФЗ государственный контракт, муниципальный контракт - договор, заключенный от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации (государственный контракт), муниципального образования (муниципальный контракт) государственным или муниципальным заказчиком для обеспечения соответственно государственных нужд, муниципальных нужд.
Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу пункта 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
Законом N 214-ФЗ урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости (статья 1).
Из пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" следует, что положения Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу части 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.
Из статьи 8 Закона N 214-ФЗ следует, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).
В части 2 статьи 34 Закона N 44-ФЗ установлено, что при заключении и исполнении контракта изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей и статьей 95 названного Закона.
В соответствии с частью 1 статьи 95 Закона N 44-ФЗ изменение существенных условий контракта при его исполнении не допускается, за исключением их изменения по соглашению сторон в случаях, перечисленных в указанной норме.
Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 той же статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 452 ГК РФ определено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 1 части 1.1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Согласно части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.
Таким образом, по смыслу вышеуказанной правовой нормы обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок.
Как следует из материалов настоящего дела, на основании постановления администрации г. Сокола от 30.09.2015 N 673 проведен аукцион, открытый по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:26:0202009:2011, площадью 10 830 кв. м, расположенного по адресу: Вологодская обл., Сокольский р-н, г. Сокол, ул. Советская, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования - для размещения многоэтажных жилых домов (от 5 этажей и выше).
В соответствии с протоколом о результатах аукциона от 10.11.2015 победителем аукциона признано ООО "ЕвроСтрой".
По результатам аукциона 23.11.2015 Администрацией (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 5245, в соответствии с которым Арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а Арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 35:26:0202009:2011, площадью 10 830 кв. м.
Вместе с тем ввиду ненадлежащего исполнения Обществом обязательств по внесению арендной платы вышеназванный договор аренды земельного участка расторгнут, что следует из судебных актов по делу N А13-3079/2016.
По условиям контракта Застройщик возводил многоквартирный дом на основании разрешений на строительство N RU 35-26-170-2015, RU 35-26-171-2015, выданных 29.12.2015. В связи с внесением изменений в указанные разрешения на строительство Застройщику 08.08.2016 выдано разрешение на строительство N RU 35-26-74-2016. Однако по причине расторжения договора аренды земельного участка N 5245 разрешение на строительство N RU 35-26-74-2016 от 08.08.2016 отозвано.
Таким образом, как правильно отметил суд первой инстанции, в связи с тем, что у Общества отсутствуют права на земельный участок под строительство многоквартирного дома, разрешение на строительство, оно лишено статуса застройщика в смысле, придаваемом данному понятию нормами Закона N 214-ФЗ.
Согласно пункту 5 части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве должен содержать способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
В рассматриваемом случае обеспечение исполнения контракта Застройщиком предоставлено в форме банковской гарантии на сумму 38 329 299 руб., выданной КБ "МИКО-БАНК" (ООО) на основании договора о выдаче банковской гарантии от 03.02.2016 N 1/030БГ-16. Вместе с тем 24.03.2016 лицензия N 3195, выданная указанному банку на осуществление банковских операций, отозвана Банком России.
В соответствии с пунктом 9.3 контракта, если по каким-либо причинам обеспечение исполнения контракта перестало быть действительным или иным образом перестало обеспечивать исполнение Застройщиком обязательств по контракту (в том числе в случае отзыва лицензии у банка, выдавшего банковскую гарантию) Застройщик обязуется предоставить Заказчику иное обеспечение исполнения контракта в течение 5 рабочих дней.
Указанная обязанность в нарушение условий контракта Застройщиком не исполнена.
Помимо этого в нарушение пункта 2.1.6 контракта Обществом не передана Застройщику проектная документация на объект строительства.
Кроме того, Общество нарушены установленные контрактом сроки выполнения работ.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции ввиду доказанности факта существенного нарушения Обществом условий контракта правомерно удовлетворил требование Администрации о его расторжении.
Отступление от графика строительства Общество обосновывает невыплатой аванса.
Однако, как следует из пункта 3.6 контракта, оплата аванса Заказчиком осуществляется в течение 30 дней со дня предоставления Застройщиком проекта с положительным заключением экспертизы проектной документации, государственной экспертизы сметной документации.
Направленное Управлением государственной экспертизы положительное заключение государственной экспертизы от 28.07.2016 N 2016-0044/1 по объекту капитального строительства: "Комплекс жилых домов по ул. Советской в г. Сокол Вологодской обл." получено Администрацией только 25.08.2016, следовательно, аванс должен быть уплачен не ранее 26.09.2016. Вместе с тем в данный период между сторонами уже имелся спор о расторжении контракта. Так, 27.09.2016 Администрация направила в адрес Общества предложение о расторжении контракта по причине неисполнения застройщиком обязательств по нему. В связи с этим ссылку подателя жалобы на отсутствие уплаченного аванса как на причину неисполнения условий контракта следует признать необоснованной.
В рассматриваемой ситуации, как верно отметил суд первой инстанции, срыв срока строительства жилого дома ведет к срыву сроков, установленных областной адресной программой "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в муниципальных образованиях Вологодской области с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства на 2013 - 2017 годы", утвержденной постановлением правительства Вологодской области от 29.04.2013 N 484. В свою очередь срыв сроков реализации областной адресной программы влечет наложение штрафных санкций в соответствии с соглашением о предоставлении субсидий от 02.10.2015 N 118/с, заключенным между Департаментом строительства и жилищно-коммунального хозяйства Вологодской области и Администрацией.
Ввиду неисполнения спорного контракта Обществом Администрация вынужденно приобрела необходимые жилые помещения, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами.
Таким образом, решение суда в части расторжения контракта следует признать законным и обоснованным.
Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по контракту определена в разделе 5 контракта.
Из положений пункта 5.3 контракта видно, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Застройщиком своих обязательств, он обязан уплатить штраф в размере 931 169 руб. 01 коп. (с учетом соглашения от 07.06.2016).
В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой (пеней, штрафом), предусмотренной законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Расчет неустойки, представленный истцом, судом проверен, признан верным.
Оснований для уменьшения начисленного штрафа по правилам статьи 333 ГК РФ судом не установлено, и, более того, соответствующего ходатайства Обществом не заявлялось.
Поскольку материалами дела подтверждается факт неисполнения Обществом обязательств по контракту, требование Администрации о взыскании с ответчика штрафа правомерно удовлетворено судом в заявленном истцом размере.
В связи с удовлетворением требований Администрации о расторжении контракта суд правомерно указал на отсутствие оснований для удовлетворения встречных требований Общества о внесении изменений в условия контракта о сроках выполнения работ.
Факт ненадлежащего исполнения Заказчиком обязательств по контракту Обществом не доказан, в связи с этим правовые основания для начисления неустойки также отсутствуют.
Таким образом, суд правомерно отказал ответчику в удовлетворении встречного иска.
Доводы, приведенные Обществом в жалобе, не опровергают законность и обоснованность выводов суда, фактически направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств и представленных доказательств. Вместе с тем апелляционный суд согласен с правовой оценкой обстоятельств спора, которая дана судом первой инстанции.
Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.
Ввиду изложенного апелляционная жалоба ООО "ЕвроСтрой" удовлетворению не подлежит.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 мая 2017 года по делу N А13-16429/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЕвроСтрой" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.08.2017 ПО ДЕЛУ N А13-16429/2016
Требование: О расторжении муниципального контракта на право участия в долевом строительстве жилых помещений, о взыскании штрафа за неисполнение контракта.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 августа 2017 г. по делу N А13-16429/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 7 августа 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.,
при ведении протокола с применением аудиозаписи секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "ЕвроСтрой" Барболина О.В. на основании доверенности от 16.11.2016, от администрации города Сокола Рогозина А.Н. по доверенности от 10.05.2017 N 23,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЕвроСтрой" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 мая 2017 года по делу N А13-16429/2016 (судья Колтакова Н.А.),
установил:
администрация города Сокола (место нахождения: 162130, Вологодская обл., г. Сокол, ул. Советская, д. 73; ИНН 3527011620, ОГРН 1053500606884, далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЕвроСтрой" (место нахождения: 160009, г. Вологда, ул. Чехова, д. 12, оф. 4, ИНН 3525348594, ОГРН 1153525012563, далее - Общество, ООО "ЕвроСтрой") о расторжении муниципального контракта от 05.02.2016 N 0130300029715000025-0239391-03 на право участия в долевом строительстве 147 жилых помещений в городе Соколе Вологодской области для переселения граждан из аварийного жилищного фонда; о взыскании штрафа за неисполнение контракта в размере 931 169 руб. 01 коп. (с учетом уточнения требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определением суда от 14 февраля 2017 года принят к рассмотрению встречный иск Общества к муниципальному образованию "город Сокол" в лице Администрации о взыскании штрафа в соответствии с пунктом 5.5 контракта в размере 931 169 руб. 48 коп., неустойки в соответствии с пунктом 3.6 контракта за период с 18.09.2016 по 13.02.2017 в сумме 1 849 922 руб. 43 коп., о внесении изменений в муниципальный контракт от 05.02.2016 N 0130300029715000025-0239391-03 путем изложения пункта 1.2 контракта в следующей редакции: "Сроки выполнения работ: начало выполнения работ - с момента заключения контракта; окончание выполнения работ - не позднее 25 мая 2017 года".
Решением суда от 17 мая 2017 года исковые требования Администрации удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований Обществу отказано. Этим же решением с ООО "ЕвроСтрой" в федеральный бюджет взыскано 27 623 руб. 38 коп. государственной пошлины.
Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении первоначального иска, удовлетворить встречные исковые требования. В обоснование жалобы ссылается на то, что неисполнение обязательств по контракту обусловлено действиями Администрации, не уплатившей аванс по контракту, в связи с этим Общество утратило интерес к продолжению строительства.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы в полном объеме.
Представитель Администрации в судебном заседании с требованиями ответчика не согласился по мотивам, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.
Как следует из материалов дела, 05.02.2016 по результатам электронного аукциона Администрацией (Заказчик) и ООО "ЕвроСтрой" (Застройщик) заключен контракт N 0130300029715000025-0239391-03 на право участия в долевом строительстве 147 жилых помещений в городе Соколе Сокольского района Вологодской области для переселения граждан из аварийного жилищного фонда.
По условиям пункта 1.2 контракта Застройщик принял на себя обязательство окончить выполнение работ по строительству не позднее 25.12.2016.
Цена контракта составляет 191 646 495 руб. (пункт 3.2 контракта).
Пунктом 3.6 контракта предусмотрена оплата Заказчиком аванса в размере 20% от цены контракта. Аванс переводится на основании правильно оформленного счета, предъявленного Заказчику, в течение 30 дней со дня предоставления проекта с положительным заключением экспертизы проектной документации, государственной экспертизы сметной документации.
Из пункта 2.1.6 контракта следует, что Застройщик обязуется предоставить Заказчику копию проектной документации, сметную документацию с положительным заключением автономного учреждения Вологодской области "Управление государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий по Вологодской области" (далее - Управление государственной экспертизы).
Застройщик в срок не позднее 10 рабочих дней со дня заключения контракта обязан представить Заказчику подробный график строительства многоквартирного дома (указать вид выполняемой работы, дату ее начала и завершения, дату ввода объекта в эксплуатацию) (пункт 2.1.7 контракта).
Пунктом 2.1.3 контракта предусмотрено, что Застройщик обязан предоставить Заказчику обеспечение исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства одним из следующих способов: поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон N 214-ФЗ), страхование гражданской ответственности Застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 Закона N 214-ФЗ. Способ обеспечения исполнения обязательства выбирается Застройщиком самостоятельно.
Пунктом 9.1 контракта установлена обязанность Застройщика обеспечить исполнение контракта на сумму 38 329 299 руб.
В силу пункта 1.6 контракта многоквартирный дом возводится Застройщиком на основании разрешений на строительство N RU 35-26-170-2015, RU 35-26-171-2015, выданных 29.12.2015. Земельный участок предоставлен Заказчиком на основании договора аренды земельного участка N 5245.
Соглашением от 07.06.2016 в названный контракт внесены изменения, в частности уменьшены объемы работ, снижена стоимость контракта до 186 233 802 руб., снижены размеры ответственности сторон, предусмотренные пунктами 5.3, 5.5 контракта.
Из претензионных писем от 15.07.2016 N 06-1582, от 03.08.2016 N 06-1745, от 28.08.2016 N 06-1699 следует, что Застройщик во исполнение пункта 2.1.7 контракта представил Заказчику подробный график строительства многоквартирного дома, однако документы об объемах выполненных работ (счета, счета-фактуры, акты о приемке работ формы КС-2, справки о стоимости работ формы КС-3) не представлены, работы на объекте не начаты. Кроме того, в нарушение пункта 2.1.6 контракта не представлена копия проектной документации на объект капитального строительства.
В ответе (от 16.08.2016) на претензию от 03.08.2016 N 06-1745 Застройщик указал о принятии всевозможных мер по исполнению взятых на себя обязательств, а также пояснил, что срок исполнения контракта - 25.12.2016 не наступил, следовательно, условия контракта им не нарушены. Отметил, что срок передачи проектной документации пунктом 2.1.6 контракта не предусмотрен.
В письме от 27.09.2016 N 2201 Администрация предложила Обществу в срок до 15.10.2016 расторгнуть контракт по причине неисполнения обязательств по нему, а также в связи с отзывом лицензии у коммерческого банка "МИКО-БАНК" (общества с ограниченной ответственностью) (далее - КБ "МИКО-БАНК" (ООО)), выдавшего ООО "ЕвроСтрой" банковскую гарантию на сумму 38 329 299 руб., которая представлена последним в качестве обеспечения исполнения обязательств по контракту.
В ответном письме от 27.10.2016 Застройщик отказался от расторжения контракта.
Поскольку соглашение о расторжении контракта, направленное Застройщику с уведомлением о его расторжении от 27.09.2016 N 2201, Обществом не подписано, Администрация обратилась в суд настоящим иском.
Рассмотрев требования Администрации, суд первой инстанции признал их правомерными, при этом пришел к выводу о необоснованности встречных требований Общества.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым решением суда.
Исходя из существа заявленных требований и правовой природы отношений, вытекающих из контракта, к возникшему спору подлежат применению нормы главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), положения Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ), а также положения Закона N 214-ФЗ.
На основании пункта 8 статьи 3 Закона N 44-ФЗ государственный контракт, муниципальный контракт - договор, заключенный от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации (государственный контракт), муниципального образования (муниципальный контракт) государственным или муниципальным заказчиком для обеспечения соответственно государственных нужд, муниципальных нужд.
Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу пункта 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
Законом N 214-ФЗ урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости (статья 1).
Из пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" следует, что положения Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу части 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.
Из статьи 8 Закона N 214-ФЗ следует, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).
В части 2 статьи 34 Закона N 44-ФЗ установлено, что при заключении и исполнении контракта изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей и статьей 95 названного Закона.
В соответствии с частью 1 статьи 95 Закона N 44-ФЗ изменение существенных условий контракта при его исполнении не допускается, за исключением их изменения по соглашению сторон в случаях, перечисленных в указанной норме.
Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 той же статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 452 ГК РФ определено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 1 части 1.1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Согласно части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.
Таким образом, по смыслу вышеуказанной правовой нормы обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок.
Как следует из материалов настоящего дела, на основании постановления администрации г. Сокола от 30.09.2015 N 673 проведен аукцион, открытый по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:26:0202009:2011, площадью 10 830 кв. м, расположенного по адресу: Вологодская обл., Сокольский р-н, г. Сокол, ул. Советская, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования - для размещения многоэтажных жилых домов (от 5 этажей и выше).
В соответствии с протоколом о результатах аукциона от 10.11.2015 победителем аукциона признано ООО "ЕвроСтрой".
По результатам аукциона 23.11.2015 Администрацией (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 5245, в соответствии с которым Арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а Арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 35:26:0202009:2011, площадью 10 830 кв. м.
Вместе с тем ввиду ненадлежащего исполнения Обществом обязательств по внесению арендной платы вышеназванный договор аренды земельного участка расторгнут, что следует из судебных актов по делу N А13-3079/2016.
По условиям контракта Застройщик возводил многоквартирный дом на основании разрешений на строительство N RU 35-26-170-2015, RU 35-26-171-2015, выданных 29.12.2015. В связи с внесением изменений в указанные разрешения на строительство Застройщику 08.08.2016 выдано разрешение на строительство N RU 35-26-74-2016. Однако по причине расторжения договора аренды земельного участка N 5245 разрешение на строительство N RU 35-26-74-2016 от 08.08.2016 отозвано.
Таким образом, как правильно отметил суд первой инстанции, в связи с тем, что у Общества отсутствуют права на земельный участок под строительство многоквартирного дома, разрешение на строительство, оно лишено статуса застройщика в смысле, придаваемом данному понятию нормами Закона N 214-ФЗ.
Согласно пункту 5 части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве должен содержать способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
В рассматриваемом случае обеспечение исполнения контракта Застройщиком предоставлено в форме банковской гарантии на сумму 38 329 299 руб., выданной КБ "МИКО-БАНК" (ООО) на основании договора о выдаче банковской гарантии от 03.02.2016 N 1/030БГ-16. Вместе с тем 24.03.2016 лицензия N 3195, выданная указанному банку на осуществление банковских операций, отозвана Банком России.
В соответствии с пунктом 9.3 контракта, если по каким-либо причинам обеспечение исполнения контракта перестало быть действительным или иным образом перестало обеспечивать исполнение Застройщиком обязательств по контракту (в том числе в случае отзыва лицензии у банка, выдавшего банковскую гарантию) Застройщик обязуется предоставить Заказчику иное обеспечение исполнения контракта в течение 5 рабочих дней.
Указанная обязанность в нарушение условий контракта Застройщиком не исполнена.
Помимо этого в нарушение пункта 2.1.6 контракта Обществом не передана Застройщику проектная документация на объект строительства.
Кроме того, Общество нарушены установленные контрактом сроки выполнения работ.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции ввиду доказанности факта существенного нарушения Обществом условий контракта правомерно удовлетворил требование Администрации о его расторжении.
Отступление от графика строительства Общество обосновывает невыплатой аванса.
Однако, как следует из пункта 3.6 контракта, оплата аванса Заказчиком осуществляется в течение 30 дней со дня предоставления Застройщиком проекта с положительным заключением экспертизы проектной документации, государственной экспертизы сметной документации.
Направленное Управлением государственной экспертизы положительное заключение государственной экспертизы от 28.07.2016 N 2016-0044/1 по объекту капитального строительства: "Комплекс жилых домов по ул. Советской в г. Сокол Вологодской обл." получено Администрацией только 25.08.2016, следовательно, аванс должен быть уплачен не ранее 26.09.2016. Вместе с тем в данный период между сторонами уже имелся спор о расторжении контракта. Так, 27.09.2016 Администрация направила в адрес Общества предложение о расторжении контракта по причине неисполнения застройщиком обязательств по нему. В связи с этим ссылку подателя жалобы на отсутствие уплаченного аванса как на причину неисполнения условий контракта следует признать необоснованной.
В рассматриваемой ситуации, как верно отметил суд первой инстанции, срыв срока строительства жилого дома ведет к срыву сроков, установленных областной адресной программой "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в муниципальных образованиях Вологодской области с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства на 2013 - 2017 годы", утвержденной постановлением правительства Вологодской области от 29.04.2013 N 484. В свою очередь срыв сроков реализации областной адресной программы влечет наложение штрафных санкций в соответствии с соглашением о предоставлении субсидий от 02.10.2015 N 118/с, заключенным между Департаментом строительства и жилищно-коммунального хозяйства Вологодской области и Администрацией.
Ввиду неисполнения спорного контракта Обществом Администрация вынужденно приобрела необходимые жилые помещения, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами.
Таким образом, решение суда в части расторжения контракта следует признать законным и обоснованным.
Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по контракту определена в разделе 5 контракта.
Из положений пункта 5.3 контракта видно, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Застройщиком своих обязательств, он обязан уплатить штраф в размере 931 169 руб. 01 коп. (с учетом соглашения от 07.06.2016).
В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой (пеней, штрафом), предусмотренной законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Расчет неустойки, представленный истцом, судом проверен, признан верным.
Оснований для уменьшения начисленного штрафа по правилам статьи 333 ГК РФ судом не установлено, и, более того, соответствующего ходатайства Обществом не заявлялось.
Поскольку материалами дела подтверждается факт неисполнения Обществом обязательств по контракту, требование Администрации о взыскании с ответчика штрафа правомерно удовлетворено судом в заявленном истцом размере.
В связи с удовлетворением требований Администрации о расторжении контракта суд правомерно указал на отсутствие оснований для удовлетворения встречных требований Общества о внесении изменений в условия контракта о сроках выполнения работ.
Факт ненадлежащего исполнения Заказчиком обязательств по контракту Обществом не доказан, в связи с этим правовые основания для начисления неустойки также отсутствуют.
Таким образом, суд правомерно отказал ответчику в удовлетворении встречного иска.
Доводы, приведенные Обществом в жалобе, не опровергают законность и обоснованность выводов суда, фактически направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств и представленных доказательств. Вместе с тем апелляционный суд согласен с правовой оценкой обстоятельств спора, которая дана судом первой инстанции.
Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.
Ввиду изложенного апелляционная жалоба ООО "ЕвроСтрой" удовлетворению не подлежит.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 мая 2017 года по делу N А13-16429/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЕвроСтрой" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.ЧЕРЕДИНА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.В.РОМАНОВА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)