Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Спорный участок изъят у предпринимателя с прекращением права аренды для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения. Право собственности Российской Федерации зарегистрировано в государственном реестре прав.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 августа 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С. в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - индивидуального предпринимателя Афуксениди Евгения Викторовича (ИНН 232008331676, ОГРНИП 311236632800016), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2017 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2017 (судьи Еремина О.А., Величко М.Г., Новик В.Л.) по делу N А32-16327/2015, установил следующее.
Администрации города Сочи (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к индивидуальному предпринимателю Афуксениди Евгению Викторовичу (далее - предприниматель) о взыскании 1 946 008 рублей 56 копеек долга по договору от 24.03.2010 N 4900005681 аренды земельного участка площадью 8934 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:76, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Транспортная (далее - договор аренды, исходный земельный участок) с 13.12.2011 по 31.12.2014 и 1 280 161 рубля 24 копеек пени с 13.12.2011 по 31.12.2014, а также о расторжении договора аренды (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2017, договор аренды расторгнут, с предпринимателя взыскано 400 082 рубля 87 копеек долга с 01.04.2012 по 31.12.2014, 132 784 рубля 33 копейки пени с 11.06.2012 по 31.12.2014. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы ненадлежащим исполнением предпринимателем обязанности по внесению арендной платы, существенностью данного нарушения условий договора аренды, истечением срока исковой давности по требованиям о взыскании долга с 13.12.2011 по 31.03.2012.
Администрация обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2017 в части отказа в удовлетворении исковых требований в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Предприниматель не вносил арендные платежи по договору аренды в спорный период, что является основанием для расторжения договора аренды. Размер годовой арендной платы за земельный участок определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы. Отчет и основанный на нем расчет арендной платы в судебном порядке не оспорены и соответствуют муниципальным нормативным актам. В отзыве на кассационную жалобу предприниматель выразил мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Стройсервис-21" (далее - общество; арендатор) 24.03.2010 заключили договор аренды исходного земельного участка. В качестве разрешенного использования земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, указаны оптово-складское помещение и оптовый магазин. Договор послужил документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору (пункт 1.2). Размер годовой арендной платы установлен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.03.2010 N 0104 и составил 2551 тыс. рублей (пункт 3.2). Стороны согласовали поквартальное внесение арендной платы до истечения десятого числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал - до 10 ноября текущего года (пункт 3.3). Своевременное исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей обеспечено неустойкой (пеней) в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2). Запись о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр прав) 28.04.2010.
Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 22.10.2010 N 1061-р у общества изъяты с прекращением права аренды для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения (автомобильной дороги) земельные участки площадью 3368 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:100, площадью 38 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:102, площадью 869 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:103, образованные в результате раздела исходного земельного участка. В результате раздела исходного земельного участка также образованы земельный участок площадью 949 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:99 и земельный участок площадью 3710 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:101. Общество и департамент имущественных отношений администрации заключили соглашение от 19.04.2011 N 942-1061-р об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0301013:100, 23:49:0301013:102, 23:49:0301013:103 путем прекращения права аренды на них.
Дополнительным соглашением от 21.04.2011 к договору аренды его стороны согласовали в качестве объектов аренды земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0301013:99, 23:49:0301013:101, пропорционально уменьшив размер годовой арендной платы до 1 330 323 рублей 41 копейки (2551 тыс. / 8934 х (949 + 3710). Запись о дополнительном соглашении внесена в государственный реестр прав 09.06.2011. По договору от 30.11.2011 общество передало предпринимателю права и обязанности арендатора по договору аренды (далее - договор перенайма). Запись о договоре перенайма внесена в государственный реестр прав 13.12.2011.
Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, Государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта и предприниматель заключили соглашение от 01.02.2013 N 1844-1059-р об изъятии у последнего путем прекращения права аренды в целях размещения олимпийского объекта федерального значения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:101. Дополнительным соглашением от 01.02.2013 к договору аренды его стороны согласовали в качестве объекта аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:99, пропорционально уменьшив размер годовой арендной платы до 270 975 рублей 93 копеек (2 551 000 / 8934 х 949). Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:101 предоставлен в аренду открытому акционерному обществу "Нефтяная компания "Роснефть" по договору от 29.03.2013 N 4900008716, запись о котором внесена в государственный реестр прав 05.04.2013. Право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:101 зарегистрировано 30.09.2014 (выписка из государственного реестра прав от 13.11.2015 N 23/019/135/2015-4760).
Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 28.09.2012 N 870-р у предпринимателя изъят с прекращением права аренды для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения (автомобильной дороги) земельный участок площадью 462 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:1092, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:99. Вступившим в законную силу 14.07.2013 решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2013 по делу N А32-9342/2013 удовлетворен соответствующий иск департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года. Право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:1092 зарегистрировано в государственном реестре прав 08.07.2013 (выписка из государственного реестра прав от 26.10.2015 N 23/050/404/2015-464).
Названные обстоятельства послужили основанием обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (ранее аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) провозглашен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения. В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Основные принципы являются общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.
Пунктом 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210) установлено, что размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.
Во исполнение пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края. Органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края рекомендовано не позднее 01.03.2011 привести свои нормативные правовые акты и ранее заключенные договоры аренды земельных участков в соответствие названным региональным Правилам.
Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденные постановлением администрации от 03.06.2011 N 1061, применялись, в том числе для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности (преамбула). Размер арендной платы на основании рыночной стоимости подлежал расчету как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.
Судом первой инстанции в соответствии со статьями 195, 196, 200 Гражданского кодекса, с учетом даты подачи иска (08.05.2015) и согласованного сторонами порядка внесения арендной платы по заявлению предпринимателя применена исковая давность к требованиям, заявленным за период с 13.12.2011 по 31.03.2012. В рассматриваемой ситуации отсутствовали основания для расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков. В отсутствие утвержденных муниципальными актами ставок арендной платы судами применена ставка, установленная подпунктом 4 пункта 1 постановления N 50, в размере 1,5% от рыночной стоимости земельных участков, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы. При решении вопроса об индексации арендной платы, судами применен пункт 9.2 постановления N 210, которым предусмотрена возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. При расчете арендной платы применены величины рыночной стоимости объектов аренды (с учетом их изменения в результате произведенных изъятий для государственных нужд), определенные в результате проведения судебной экспертизы специалистами общества с ограниченной ответственностью "Центр экологических и правовых экспертиз" (заключение от 27.09.2016 N 017/СЭ-2016). При определении периодов использования земельных участков приняты во внимание моменты внесения сторонами изменений в условия договора аренды, вступления в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка для федеральных нужд, прекращения права аренды предпринимателя в отношении изымаемых для государственных нужд земельных участков, утраты предпринимателем возможности использования изъятых участков в связи с их предоставлением в пользование третьим лицам. Договор аренды расторгнут ввиду допущенных арендатором нарушений договорных условий, признанных судами первой и апелляционной инстанций существенными.
Доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанций или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2017 по делу N А32-16327/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 02.08.2017 N Ф08-4774/2017 ПО ДЕЛУ N А32-16327/2015
Требование: О взыскании долга по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Спорный участок изъят у предпринимателя с прекращением права аренды для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения. Право собственности Российской Федерации зарегистрировано в государственном реестре прав.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2017 г. по делу N А32-16327/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 августа 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С. в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - индивидуального предпринимателя Афуксениди Евгения Викторовича (ИНН 232008331676, ОГРНИП 311236632800016), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2017 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2017 (судьи Еремина О.А., Величко М.Г., Новик В.Л.) по делу N А32-16327/2015, установил следующее.
Администрации города Сочи (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к индивидуальному предпринимателю Афуксениди Евгению Викторовичу (далее - предприниматель) о взыскании 1 946 008 рублей 56 копеек долга по договору от 24.03.2010 N 4900005681 аренды земельного участка площадью 8934 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:76, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Транспортная (далее - договор аренды, исходный земельный участок) с 13.12.2011 по 31.12.2014 и 1 280 161 рубля 24 копеек пени с 13.12.2011 по 31.12.2014, а также о расторжении договора аренды (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2017, договор аренды расторгнут, с предпринимателя взыскано 400 082 рубля 87 копеек долга с 01.04.2012 по 31.12.2014, 132 784 рубля 33 копейки пени с 11.06.2012 по 31.12.2014. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы ненадлежащим исполнением предпринимателем обязанности по внесению арендной платы, существенностью данного нарушения условий договора аренды, истечением срока исковой давности по требованиям о взыскании долга с 13.12.2011 по 31.03.2012.
Администрация обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2017 в части отказа в удовлетворении исковых требований в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Предприниматель не вносил арендные платежи по договору аренды в спорный период, что является основанием для расторжения договора аренды. Размер годовой арендной платы за земельный участок определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы. Отчет и основанный на нем расчет арендной платы в судебном порядке не оспорены и соответствуют муниципальным нормативным актам. В отзыве на кассационную жалобу предприниматель выразил мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Стройсервис-21" (далее - общество; арендатор) 24.03.2010 заключили договор аренды исходного земельного участка. В качестве разрешенного использования земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, указаны оптово-складское помещение и оптовый магазин. Договор послужил документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору (пункт 1.2). Размер годовой арендной платы установлен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.03.2010 N 0104 и составил 2551 тыс. рублей (пункт 3.2). Стороны согласовали поквартальное внесение арендной платы до истечения десятого числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал - до 10 ноября текущего года (пункт 3.3). Своевременное исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей обеспечено неустойкой (пеней) в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2). Запись о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр прав) 28.04.2010.
Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 22.10.2010 N 1061-р у общества изъяты с прекращением права аренды для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения (автомобильной дороги) земельные участки площадью 3368 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:100, площадью 38 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:102, площадью 869 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:103, образованные в результате раздела исходного земельного участка. В результате раздела исходного земельного участка также образованы земельный участок площадью 949 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:99 и земельный участок площадью 3710 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:101. Общество и департамент имущественных отношений администрации заключили соглашение от 19.04.2011 N 942-1061-р об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0301013:100, 23:49:0301013:102, 23:49:0301013:103 путем прекращения права аренды на них.
Дополнительным соглашением от 21.04.2011 к договору аренды его стороны согласовали в качестве объектов аренды земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0301013:99, 23:49:0301013:101, пропорционально уменьшив размер годовой арендной платы до 1 330 323 рублей 41 копейки (2551 тыс. / 8934 х (949 + 3710). Запись о дополнительном соглашении внесена в государственный реестр прав 09.06.2011. По договору от 30.11.2011 общество передало предпринимателю права и обязанности арендатора по договору аренды (далее - договор перенайма). Запись о договоре перенайма внесена в государственный реестр прав 13.12.2011.
Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, Государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта и предприниматель заключили соглашение от 01.02.2013 N 1844-1059-р об изъятии у последнего путем прекращения права аренды в целях размещения олимпийского объекта федерального значения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:101. Дополнительным соглашением от 01.02.2013 к договору аренды его стороны согласовали в качестве объекта аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:99, пропорционально уменьшив размер годовой арендной платы до 270 975 рублей 93 копеек (2 551 000 / 8934 х 949). Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:101 предоставлен в аренду открытому акционерному обществу "Нефтяная компания "Роснефть" по договору от 29.03.2013 N 4900008716, запись о котором внесена в государственный реестр прав 05.04.2013. Право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:101 зарегистрировано 30.09.2014 (выписка из государственного реестра прав от 13.11.2015 N 23/019/135/2015-4760).
Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 28.09.2012 N 870-р у предпринимателя изъят с прекращением права аренды для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения (автомобильной дороги) земельный участок площадью 462 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:1092, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:99. Вступившим в законную силу 14.07.2013 решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2013 по делу N А32-9342/2013 удовлетворен соответствующий иск департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года. Право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:1092 зарегистрировано в государственном реестре прав 08.07.2013 (выписка из государственного реестра прав от 26.10.2015 N 23/050/404/2015-464).
Названные обстоятельства послужили основанием обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (ранее аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) провозглашен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения. В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Основные принципы являются общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.
Пунктом 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210) установлено, что размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.
Во исполнение пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края. Органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края рекомендовано не позднее 01.03.2011 привести свои нормативные правовые акты и ранее заключенные договоры аренды земельных участков в соответствие названным региональным Правилам.
Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденные постановлением администрации от 03.06.2011 N 1061, применялись, в том числе для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности (преамбула). Размер арендной платы на основании рыночной стоимости подлежал расчету как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.
Судом первой инстанции в соответствии со статьями 195, 196, 200 Гражданского кодекса, с учетом даты подачи иска (08.05.2015) и согласованного сторонами порядка внесения арендной платы по заявлению предпринимателя применена исковая давность к требованиям, заявленным за период с 13.12.2011 по 31.03.2012. В рассматриваемой ситуации отсутствовали основания для расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков. В отсутствие утвержденных муниципальными актами ставок арендной платы судами применена ставка, установленная подпунктом 4 пункта 1 постановления N 50, в размере 1,5% от рыночной стоимости земельных участков, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы. При решении вопроса об индексации арендной платы, судами применен пункт 9.2 постановления N 210, которым предусмотрена возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. При расчете арендной платы применены величины рыночной стоимости объектов аренды (с учетом их изменения в результате произведенных изъятий для государственных нужд), определенные в результате проведения судебной экспертизы специалистами общества с ограниченной ответственностью "Центр экологических и правовых экспертиз" (заключение от 27.09.2016 N 017/СЭ-2016). При определении периодов использования земельных участков приняты во внимание моменты внесения сторонами изменений в условия договора аренды, вступления в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка для федеральных нужд, прекращения права аренды предпринимателя в отношении изымаемых для государственных нужд земельных участков, утраты предпринимателем возможности использования изъятых участков в связи с их предоставлением в пользование третьим лицам. Договор аренды расторгнут ввиду допущенных арендатором нарушений договорных условий, признанных судами первой и апелляционной инстанций существенными.
Доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанций или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2017 по делу N А32-16327/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
Н.С.МАЗУРОВА
Я.Е.ВОЛКОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)