Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Обобщение проведено по плану работы Владимирского областного суда на 2016 год.
Законодательством предусмотрено четыре случая изъятия земельного участка у собственника: изъятие для государственных или муниципальных нужд (ст. 279 ГК РФ; ст. 49, 56.2 ЗК РФ); изъятие в случае неиспользования по целевому назначению или использования с нарушениями (ст. 284 - 286 ГК РФ); изъятие в порядке реквизиции (ст. 242 ГК РФ; ст. 51 ЗК РФ); изъятие в случае конфискации (ст. 243 ГК РФ; ст. 50 ЗК РФ).
С 01.04.2015 вступили в силу изменения в ЗК РФ, ГК РФ, ЖК РФ, ГрК РФ, ВК РФ, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ряд других федеральных законов, внесенные Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 499-ФЗ), в соответствии с которыми существенно изменился порядок изъятия земельных участков.
Комплексное регулирование изъятия земельных участков определяется главой VII.1 в ЗК РФ, вследствие чего претерпели изменения и отдельные положения федеральных законов, таких как: Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", Федеральный закон от 10.01.1996 N 4-ФЗ "О мелиорации земель", Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
По вопросам изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд даны рекомендации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015.
При обобщении были изучены судебные решения районных (городских) судов, запрошенные дела, определения судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда по данной категории споров.
За исследуемый период с 01.01.2014 года по 30.06.2016 рассмотрено 22 гражданских дела по искам об изъятии земельных участков для государственных нужд и 12 дел по искам об изъятии земельных участков в случае неиспользования по целевому назначению или использования с нарушениями. Из них производство по 3 делам прекращено в связи с отказом истца от иска. В практике судов Владимирской области за анализируемый период не имеется случаев рассмотрения дел по искам об изъятии земельных участков в порядке реквизиции и в случае конфискации.
Наибольшее количество дел рассмотрено в Муромском городском суде -18; также имелись споры в Октябрьском районном, Ковровском городском и Кольчугинском городском судах - по 3 дела; в Собинском городском и Юрьев-Польском районном судах - по 2 дела; и по 1 делу рассмотрено в Камешковском, Судогодском, Суздальском районных судах. В другие суды области таких исков не поступало. Случаев оставления исковых заявлений без движения, их возвратов не имелось.
Из приведенных статистических данных следует, что количество указанных дел является незначительным. Однако необходимость анализа судебной практики по выбранной тематике обусловлена существенными изменениями в правовом регулировании института изъятия объектов земельного права. Актуальность определяется рассмотрением вопроса о развитии железнодорожного сообщения, строительства высокоскоростной магистрали "Москва - Казань", планируемого на землях Владимирского региона, расположенных севернее города Владимира, а равно развитие районов области, в которых имеются земельные угодья, не используемые по целевому назначению.
Подсудность дел данной категории определяется в соответствии с ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, согласно которой иски о любых правах на недвижимое имущество должны рассматриваться в суде по месту нахождения этого имущества. Следовательно, заявленные требования об изъятии земельных объектов подпадают под действие правил об исключительной подсудности и должны рассматриваться по месту их нахождения.
В случае, если характер спора об изъятии земельного участка не связан с предпринимательской или иной экономической деятельностью, то его подведомственность определяется исходя из положений ст. 23 и 24 ГПК РФ, то есть спор рассматривается районным судом.
Споры об изъятии земельных участков связаны с прекращением права на недвижимое имущество, что не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам КАС РФ.
При рассмотрении данных споров судами должны исследоваться следующие обстоятельства.
1.1 Полномочия лица, обратившегося в суд за изъятием земельных участков.
В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляют Российская Федерация, соответствующий субъект РФ или муниципальное образование. В соответствии со ст. 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений:
- - уполномоченных федеральных органов исполнительной власти;
- - уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации;
- - органов местного самоуправления.
Ст. 56.4 ЗК РФ предусмотрена возможность изъятия земельных участков по ходатайству организаций, перечисленных в п. 1 указанной нормы. Перечень уполномоченных организаций утвержден Постановлением Правительства РФ от 06.05.2015 N 442.
Перечень организаций, обладающих правом на обращение с ходатайством об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, содержится в п. 1, 3 ст. 56.4 ЗК РФ. К числу таких организаций относятся:
- - субъекты естественных монополий;
- - организации, уполномоченные осуществлять деятельность, для обеспечения которой в соответствии со ст. 49 ЗК РФ допускается изъятие земельного участка;
- - недропользователи;
- - государственные унитарные предприятия, государственные учреждения.
Помимо возможности инициировать процедуру изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, перечисленные организации в случае удовлетворения ходатайства уполномоченным органом власти:
- - выступают заказчиком кадастровых работ, необходимых для образования или уточнения границ земельного участка, подлежащего изъятию, несут расходы по опубликованию сообщения о планируемом изъятии земельных участков и размещении информации на информационных щитах (п. 2 ст. 56.5 ЗК РФ);
- - обращаются от имени правообладателя изымаемой недвижимости без доверенности с заявлением о кадастровом учете земельного участка, подлежащего изъятию;
- - выступают заказчиком работ по оценке изымаемых объектов недвижимости;
- - осуществляют переговоры с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия;
- - подготавливают совместно с органом власти, принявшим решение об изъятии, проекты соглашений об изъятии недвижимости (п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ, ст. 56.10 ЗК РФ);
- - направляют проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания, выплачивают возмещение за изымаемые земельные участки (п. 13 ст. 56.10 ЗК РФ);
- - в случае отказа правообладателя изымаемой недвижимости от подписания соглашения об изъятии недвижимости обращаются в суд с иском о принудительном изъятии такой недвижимости (п. 1 ст. 56.7, п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ).
С учетом изложенных положений указанные лица вправе выступать истцами в судах по вопросам изъятия соответствующих земельных участков, ответчиками по делам данной категории в судах общей юрисдикции выступают физические лица - правообладатели земельных участков.
Так, в Муромском районе истцами по данной категории споров выступали департамент имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области и ГБУ Владимирской области "Управление автомобильных дорог администрации Владимирской области".
По делу N департамент имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области и ГБУ Владимирской области "Управление автомобильных дорог администрации Владимирской области" обратились в суд с иском к Х. и просили суд обязать ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка, по цене и на условиях, предлагаемых покупателем в направленном проекте договора купли-продажи.
Удовлетворяя требования, суд в том числе исследовал вопросы полномочий стороны истца. Установлено, что постановлением Губернатора Владимирской области от 15.02.2012 года N 148 "Об изъятии земельных участков для нужд Владимирской области" оформлено решение об изъятии земельных участков для государственных нужд Владимирской области в целях строительства мостового перехода через р. Оку с обходом г. Мурома. В соответствии с п. п. 2 п. 2 раздела 3 Положения о департаменте имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области, утвержденного постановлением Губернатора области от 20 декабря 2005 года N 739, департамент участвует в решении вопросов об изъятии в установленном порядке земельных участков для государственных нужд Владимирской области, а также уполномочен на осуществление от имени Владимирской области действий по защите имущественных прав и законных интересов области, в том числе путем обращения в судебные органы.
Собинским городским судом по делу N удовлетворен иск муниципального образования города Лакинска к Т. об изъятии земельного участка. Суд обоснованно исходил из того, что полномочия истца по вопросу изъятия земельного участка подтверждаются постановлением главы города Лакинска от 19.12.2008 о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а также постановлением главы города Лакинска от 15.03.2010 N 35 "Об изъятии земельного участка для нужд муниципального образования в целях реализации городской адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилого фонда города Лакинска в 2009 - 2010 годах".
1.2 Лица, подлежащие привлечению к участию в деле.
С 01.04.2015 подробно регламентирован порядок выявления лиц, которым принадлежат земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащие изъятию для государственных или муниципальных нужд, и уведомления этих лиц о планируемом изъятии (ст. 56.5 ЗК РФ), а также о принятом решении об изъятии земельного участка (ст. 56.6 ЗК РФ).
Срок выявления заинтересованных правообладателей - 60 дней до принятия решения об изъятии.
В ст. 56.5 ЗК РФ определен перечень правообладателей - собственники, землепользователи, землевладельцы, которые должны или могут стать субъектами изъятия их земельных участков для общественных нужд.
Налоговые органы, органы государственного реестра и земельного кадастра являются ненадлежащими ответчиками по данным спорам. В зависимости от фактических обстоятельств они могут быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц.
В ходе обобщения выявлено одно дело в Муромском городском суде, производство по которому прекращено в связи со смертью ответчика (дело N). Так, определением Муромского городского суда от ДАТА установлено, что собственник земельного участка Л. умер ДАТА, то есть до начала процедуры изъятия. Судом постановлено о прекращении производства по делу по основанию абз. 7 ст. 220 ГПК РФ, в связи со смертью ответчика. Данная практика представляется правильной, поскольку умершее лицо в силу закона не может быть участником гражданских отношений (ч. 2 ст. 17 ГК РФ). При этом истец не лишен возможности обратиться с иском к наследникам Л. с соблюдением установленной процедуры изъятия земельного участка.
Для того чтобы изъять земельный участок, его необходимо идентифицировать как самостоятельный объект недвижимости, т.е. обратиться в Росреестр с заявлением о его государственном кадастровом учете. Это также касается земельных участков, которые с точки зрения законодательства относятся к так называемым ранее учтенным участкам. Полномочия по заявлению о проведении государственного кадастрового учета изымаемых ранее учтенных земельных участков, законодатель передал органам публичной власти (ст. 56.7 ЗК РФ).
При рассмотрении данных споров следует выполнять требования, предусмотренные нормами ГПК РФ о подготовке дела к судебному разбирательству. Судьи должны принимать меры к своевременному истребованию необходимых для правильного рассмотрения дела следующих документов:
- - правоустанавливающие документы на изымаемый земельный участок, а равно подтверждающие права заинтересованных лиц на иные объекты, если они находятся на данном земельном участке (сведения из ЕГРП);
- - выписки о земельных участках и/или кадастровый план территории.
Федеральным законом от 03.07.2016 N 360-ФЗ внесены изменения в ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим с 15.07.2016 для подтверждения регистрации прав на недвижимое имущество выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним принимается наравне со свидетельством о государственной регистрации (п. 7 ст. 21 Федерального закона N 360-ФЗ).
Обращаем внимание, что в том случае, если собственник изымаемой недвижимости не выявлен (т.е. о нем нет сведений в государственных реестрах, а сам он не подал заявление об учете его прав при изъятии), уполномоченный орган может в судебном порядке требовать признания права публичной собственности на изымаемые участки независимо от постановки таких объектов на учет в качестве бесхозяйной недвижимой вещи (п. 10 ст. 56.5 ЗК РФ).
Обстоятельства изъятия части земельного участка путем образования самостоятельного участка.
В случае необходимости изъятия части земельного участка должна быть произведена процедура раздела исходного земельного участка с последующим образованием нового (необходимого для соответствующих нужд) земельного участка требуемых параметров с присвоением такому участку кадастрового номера. Действия по образованию новых земельных участков производятся лицами, указанными в п. 1 статьи 56.7 ЗК РФ, при соблюдении условий, предусмотренных п. 1 либо 2 ст. 56.3 ЗК РФ.
Для образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков не требуется (пп. 3 п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ). При этом необходимо соблюдение требований к образуемым и измененным земельным участкам, предусмотренных ст. 11.9 ЗК РФ. Возложение обязанности по формированию нового участка на собственника недопустимо.
ЗК РФ в редакции, действующей с 01.04.2015, допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (п. 1 ст. 56.3 ЗК РФ).
Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для целей, не предусмотренных п. 1 ст. 56.3 ЗК РФ, возможно только в строго определенных случаях, исчерпывающий перечень которых установлен п. 2 ст. 56.3 ЗК РФ.
К государственным или муниципальным нуждам ст. 49 ЗК РФ относит необходимость выполнения международных договоров Российской Федерации; строительство, реконструкцию перечисленных в п. 2 этой статьи объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов. Иные основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд могут устанавливаться федеральными законами (п. 3 ст. 49 ЗК РФ).
Изъятие земельных участков для иных целей должно быть обосновано:
- - решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории;
- - международным договором РФ;
- - лицензией на пользование недрами;
- - решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции). Орган власти, принимающий решение об изъятии, должен также доказать отсутствие иных вариантов размещения предполагаемого объекта, кроме как на изымаемом земельном участке.
Исключение из правила установлено для тех случаев, когда до 01.04.2015 принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в целях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В этом случае подготовка проекта планировки территории, предусматривающего размещение объекта государственного или муниципального значения, для размещения которого изымается земельный участок для государственных или муниципальных нужд, не требуется, а местоположение границ земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, устанавливается на основании утвержденного акта о выборе земельного участка и приложенной к нему схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (ч. 2 ст. 26 Федерального закона N 499-ФЗ).
Исключения из правила составляют решения об изъятии земельного участка, необходимого для эксплуатации линейного объекта из числа указанных в ст. 49 ЗК РФ, если такой линейный объект расположен на земельном участке, на который у собственника линейного объекта или лица, которому он принадлежит на иных правах, отсутствуют права, а право собственности или иные права на такой линейный объект возникли до 01.04.2015 (ч. 4 ст. 26 Федерального закона N 499-ФЗ).
Так, по гражданским делам N, N, N при удовлетворении исков администрации г. Владимира по изъятию земельных участков у физических лиц путем выкупа Октябрьский районный суд г. Владимира обоснованно принял во внимание цель изъятия - строительство Лыбедской магистрали - и ее соответствие установленным требованиям земельного законодательства.
В каждом случае исследовались постановление губернатора Владимирской области от 29.12.2003 N 641 "Об утверждении основных положений проекта магистрали, обеспечивающей автотранспортную и пешеходную связь от Садовой площади до площади Фрунзе, с благоустройством прилегающей исторической ландшафтной территории долины реки Лыбедь в г. Владимире", генеральный план муниципального образования (городской округ) город Владимир, утвержденный Советом народных депутатов города Владимира от 05.11.2009 N 2223, решение об изъятии для муниципальных нужд у собственников земельных участков.
Судами обоснованно исследовался вопрос о невозможности без прекращения права собственности и изъятия спорных объектов достичь целей строительства транспортной развязки в начальной точке автомобильной дороги "Владимир - Муром - Арзамас".
Судам необходимо учитывать, что бремя доказывания факта соблюдения соответствующей процедуры лежит на лице, ответственном за изъятие.
Порядок процедуры изъятия сводится к нескольким этапам:
- - заявление в уполномоченные органы власти ходатайства об изъятии земельного участка для публичных нужд (его вправе подать заинтересованное лицо, которое прямо поименовано законом - п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ) или инициация органами власти процесса изъятия по собственной инициативе;
- - принятие уполномоченным органом решения об изъятии;
- - публикация в СМИ информационного сообщения о планируемом изъятии;
- - оценка рыночной стоимости недвижимости;
- - оформление соглашения об изъятии между органом власти и собственником, либо отказ в соглашении об изъятии.
У заинтересованного лица установлена обязанность не только уведомить правообладателя земельного участка о принятом решении об изъятии (п. 5 ст. 279 ГК РФ, пп. 3 п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ), но и направить ему проект соглашения об изъятии недвижимости с приложением кадастровых паспортов, отчета об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, а в установленных законом случаях - и отчета об оценке стоимости объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемого (п. 2, 4 ст. 56.10 ЗК РФ).
Обращаем внимание, что в силу п. 2 ст. 282 ГК РФ, п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ при наличии спора иск не может быть подан ранее чем до истечения 90 дней со дня получения правообладателем такого земельного участка соглашения об изъятии.
При этом данный иск о принудительном изъятии земельного участка может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для указанных нужд, который составляет три года с момента его принятия (п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ). Истечение указанного срока является основанием для отказа в удовлетворении иска. Из содержания нормы следует, что суд вправе по собственной инициативе применить указанный срок, обсудив данный вопрос в судебном заседании.
Между тем независимо от того, какие действия по подготовке к заключению соглашения о выкупе земельного участка были произведены до 01.04.2015, после указанной даты любая начатая процедура подготовки и заключения такого соглашения, предусмотренная положениями главы VII.1 ЗК РФ, должна быть соблюдена в полном объеме.
Несоблюдение процедуры изъятия земельного участка, к примеру неуведомление правообладателя о принятом решении об изъятии земельного участка, является основанием для отказа в удовлетворении требования уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о выкупе земельного участка.
Например: решением Муромского городского суда (дело N), вступившим в законную силу, отказано в удовлетворении иска департамента имущественных и земельных отношений администрации области и государственного бюджетного учреждения "Управление автомобильных дорог администрации области" к С. о выкупе земельного участка.
Судом установлено, что постановлением губернатора области от 15.02.2012 принято решение об изъятии земельных участков для государственных нужд в целях строительства мостового перехода. В перечень подлежащих изъятию вошел и земельный участок, принадлежащий С. При этом 07.12.2011 департамент имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области направил С. уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка и о проведении его регистрации с указанием даты регистрации. Однако доказательств направления такого уведомления С. истцом представлено не было. Согласно информации МРО УФМС России по Владимирской области в городе Муроме С. на момент его извещения был снят с регистрационного учета по данному адресу.
Суд пришел к правильному выводу о несоблюдении процедуры, предшествующей изъятию земельного участка у собственника (п. 3 статьи 279 ГК РФ), что влечет за собой отказ в иске органу государственной власти о выкупе земельного участка.
По искам правообладателя отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для публичных нужд само по себе не лишает такое лицо права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.
Как показывает анализ судебной практики, суды области правильно применяли положения п. 2 ст. 281 ГК РФ и при определении выкупной цены руководствовались необходимостью определения как размера рыночной стоимости изымаемого имущества, так и причиненных таким изъятием убытков, включая упущенную выгоду.
На основании ст. 281 ГК РФ и ст. 56.8 ЗК РФ лицо, земельный участок которого изымается, имеет право на получение равноценной суммы, включающей:
- - рыночную стоимость изымаемого земельного участка;
- - рыночную стоимость находящегося на земельном участке недвижимого имущества;
- - стоимость всех убытков, причиненных собственнику в результате изъятия земельного участка, в том числе убытки, которые несет собственник из-за досрочного прекращения деятельности на земельном участке и невозможности выполнить обязательства по заключенным ранее договорам перед третьими лицами;
- - упущенную выгоду.
Все эти составляющие входят в величину возмещения.
При отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений об изымаемом земельном участке для целей изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в том числе для проведения оценки рыночной стоимости изымаемого земельного участка, видом его разрешенного использования признается вид разрешенного использования, соответствующий цели предоставления такого земельного участка, указанной в документе, подтверждающем право на такой земельный участок, либо, в случае отсутствия данного документа, вид разрешенного использования, соответствующий назначению расположенных на таком земельном участке объектов недвижимого имущества (п. 10 ст. 26 Федерального закона N 499-ФЗ).
5.1 Рыночная стоимость:
в силу п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и ЗК РФ. При этом, в силу п. 1 ст. 56.8 ЗК РФ, нормы ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" применяются с соблюдением особенностей, установленных ЗК РФ.
Проведение оценки обязательно при изъятии имущества у собственников (ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"). При этом на основании ст. 3 указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
При несогласии собственника изымаемого участка с размером выкупной цены, установленной в решении об изъятии, недостижении соглашения о выкупной цене и возникновении соответствующего судебного спора суд должен определить размер выкупной цены исходя из рыночной стоимости изымаемого имущества на момент рассмотрения спора (абз. 4 п. 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Согласно п. 1 ст. 56.8 ЗК РФ, ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.
В п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ закреплено, что при определении размера возмещения при изъятии земельных участков рыночная стоимость подлежащих прекращению прав на такие земельные участки устанавливается с учетом нижеследующих особенностей:
- - при прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный (максимальный) срок, если же данный предельный (максимальный) срок не установлен - на сорок девять лет;
- - при прекращении права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения земельным участком, предоставленным гражданину или имеющей право на бесплатное предоставление в собственность изымаемого земельного участка организации, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка;
- - при досрочном прекращении договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров.
По данной категории дел, поступивших в Муромский городской суд в 2014 году, в представленных истцом договорах купли-продажи земельных участков указана выкупная цена земельных участков от.... до..... рублей. Цена установлена на основании отчета ООО "Реалити" по состоянию на момент принятия истцом решения о выкупе (2010 - 2012 года), в каждом случае более чем за год до обращения в суд. Однако акцепта на указанную оферту истцом получено не было ввиду несогласия ответчиков (владельцев участка) с выкупной ценой. При признании иска ответчиками данный отчет принимался судом (дела N, N).
Вместе с тем при возникновении спора по выкупной цене суд принимал все необходимые меры для определения реальной стоимости спорного объекта на момент рассмотрения спора. Так, по делам N, N, N, N, N, N заявлены встречные иски собственников изымаемых участков с требованиями об определении выкупной цены. Разрешая данные споры, суд, обосновывая свои выводы при определении реальной рыночной стоимости спорного объекта, отвергал представленный истцом отчет об определении рыночной стоимости земельного участка и в качестве относимого и допустимого доказательства руководствовался заключением судебного эксперта.
Пример: решением Муромского городского суда Владимирской области от ДАТА, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам от ДАТА, суд обязал А. заключить договор купли-продажи земельного участка по цене.. руб., на условиях, предусмотренных проектом договора купли-продажи земельного участка (дело N). Предметом спора по встречному иску данного дела являлась выкупная стоимость. Судебными инстанциями учтены позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в Определении от 25.03.2014 N 82-КГ13-5, где под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. При этом причинение собственнику земельного участка убытков его изъятием презюмируется действующим законодательством. Суд первой инстанции обоснованно исследовал вопрос определения реальной стоимости спорного объекта на момент рассмотрения спора, поскольку А., являясь продавцом объекта, был не согласен с ценой договора, установленной без его участия.
Судебные инстанции исходили из актуальных цен на момент рассмотрения спора, поскольку согласно п. 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.
Разрешая спор, суд руководствовался результатами оценки заключения судебного эксперта от ДАТА N.
Судебная коллегия, отвергая доводы апеллянта, усмотрела правомерность назначения оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного земельного участка, учитывая, что судом первой инстанции ответчик не был лишен возможности предоставления доказательств в подтверждение значимых для дела обстоятельств.
Данная практика является правильной, по смыслу ст. 282 ГК РФ, п. 3 ст. 55, п. 1 ст. 62 ЗК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 89-КГ15-4).
5.2 Убытки.
Возмещение убытков регулируется пп. 6 - 10 ст. 56.8 ЗК РФ.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014, указано, что по смыслу п. 2 ст. 281 ГК РФ собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.
При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
К упущенной выгоде относятся все доходы, которые получила бы потерпевшая сторона, если бы обязательство было исполнено. В рассматриваемом случае к упущенной выгоде относятся такие доходы, которые получил бы титульный владелец земельного участка при обычном ведении своей деятельности, если бы отсутствовало препятствие в виде изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
При этом неопределенность размера убытков, причиненных изъятием участка, не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании таких убытков, поскольку не влияет на само право получить денежную компенсацию.
Лицо, требующее взыскать упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду (п. 4 ст. 393 ГК РФ).
Суд не может полностью отказать в удовлетворении требования о возмещении убытков только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципа справедливости и соразмерности ответственности (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".
Пример:
При рассмотрении Муромским городским судом Владимирской области дела (N) по иску ДИиЗО АВО к Б. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка возник вопрос об определении выкупной стоимости земельного участка, так как истец ссылался на отчет об оценке, в котором не была учтена упущенная выгода, а ответчик ссылался на заключение судебного эксперта оценки недвижимого имущества, в котором упущенная выгода была учтена.
Решением от ДАТА суд обоснованно обязал Б. заключить договор купли-продажи земельного участка площадью... кв. м по цене... руб... коп. на условиях, предусмотренных проектом договора купли-продажи земельного участка. При этом судом была учтена упущенная выгода от невозможности использования собственником изъятого земельного участка и отсутствия равнозначного участка для ведения садоводства по состоянию на день проведения экспертизы, которая составила... руб... коп.
В расчет упущенной выгоды могут быть включены все подтвержденные неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
К ним, в частности, могут быть отнесены: разница между затратами на выращивание сельскохозяйственной продукции и доходами от реализации такой продукции (в размере ее средней рыночной цены); доходы от планировавшейся сдачи земельного участка в аренду при условии подтверждения приготовления к заключению договора аренды; неполученные доходы в связи с невозможностью продолжить соответствующий вид деятельности.
При этом следует иметь в виду, что во избежание двойного взыскания не подлежит удовлетворению требование о взыскании упущенной выгоды в той части, в которой она уже была учтена при определении рыночной стоимости земельных участков, или убытков, возникающих в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами.
Судам следует руководствоваться принципом невозможности двойного взыскания. В рассматриваемом случае упущенная выгода может быть составной частью расчета рыночной стоимости земельного участка (в зависимости от избранной методики).
Убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, могут быть как реальными, так и в виде упущенной выгоды.
Содержание упущенной выгоды не может быть раскрыто через исчерпывающий перечень таких убытков по видовым характеристикам и определяется только через родовые признаки.
Согласно п. 4 ст. 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Таким образом, судам для определения размера рассматриваемого возмещения при наличии мотивированных возражений ответчика в каждом случае следует назначать судебную оценочную экспертизу, предлагая лицу, требующему их возмещения, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству представить свой расчет упущенной выгоды.
При определении размера возмещения не подлежат учету:
- - объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом земельном участке, (неотделимые улучшения данных объектов), не соответствующие его разрешенному использованию (с нарушениями условий договора аренды);
- - объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлено после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для публичных нужд, за исключением случаев, если это строительство осуществлялось на основании ранее выданного разрешения на строительство;
- - неотделимые улучшения земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, произведенные после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка (исключение: неотделимые улучшения, произведенные в целях обеспечения безопасности такого недвижимого имущества в процессе его использования (эксплуатации), предотвращения пожаров, аварий, стихийных бедствий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, либо в целях устранения их последствий, а также в результате реконструкции на основании выданного до указанного уведомления разрешения на строительство);
- - сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок.
Размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.
Ст. 56.8 ЗК РФ закрепляет, в какой момент должен определяться размер возмещения за участок и какой вид разрешенного использования должен приниматься во внимание.
Так, размер возмещения определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.
В случае, если до указанного дня разрешенное использование земельного участка изменено для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется изъятие, рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость прекращаемых прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования, установленного до указанного изменения.
Планируемое изъятие земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества не учитывается при определении размера возмещения.
Пример: решением Октябрьского районного суда г. Владимира от ДАТА (дело N), вступившим в законную силу, частично удовлетворены требования администраций города Владимира об изъятии у С. для муниципальных нужд долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом.
Судом установлено, что во исполнение постановления губернатора Владимирской области от 29.12.2003 N 641 принято постановление администрации города Владимира от ДАТА N об изъятии для муниципальных нужд у пользователей, собственников и владельцев земельного участка и жилого дома "площадью, с кадастровым номером". Ответчику в соответствии с выписками из ЕГРП от ДАТА принадлежат... доли в праве собственности на изымаемые объекты..... ответчику С. истцом направлено письменно уведомление о предстоящем изъятии недвижимого имущества от...., проведена государственная регистрация ограничения (обременения) права на изымаемое имущество..... С. был уведомлен о предстоящем изъятии.
Собственнику изымаемого имущества.... в установленном порядке предлагалось заключить с администрацией г. Владимира соглашение о выкупе доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по рыночной стоимости в размере... рублей, согласно отчету ООО "Владимирский долговой центр". С. отказался подписать указанное соглашение, мотивируя свой отказ заниженной ценой стоимости земельного участка и жилого дома.
Суд первой инстанции, исходя из содержания п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ, ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, разъяснений Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ", наличия разногласий сторон о выкупной цене доли земельного участка, назначил судебную оценочную экспертизу.
В соответствии с заключением эксперта от ДАТА, спорная рыночная стоимость доли... земельного участка рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составляет (с учетом НДС)... рублей.
Таким образом, суд обоснованно руководствовался рыночной стоимостью объекта, определенной на основании заключения судебного эксперта. Устанавливая выкупную цену, суд сложил цену доли земельного участка (... руб.), доли жилого дома (... руб.), а также стоимость убытков (... руб.), причиненных собственнику изъятием доли жилого дома и стоимости доли земельного участка. Суд верно исходил из того, что ответчик является собственником... доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью... кв. м, и.... доли в праве собственности на жилой дом, в связи с чем выкупную цену определил в размере.... руб.
Приведенный пример судебной практики соответствует требованиям анализируемого законодательства. Суд обоснованно исследовал вопрос о цене изымаемого объекта, а также включил в выкупную стоимость расходы, связанные с государственной регистрацией права на объекты недвижимости.
6. Требования к резолютивной части решения об изъятии земель для государственных или муниципальных нужд
Резолютивная часть судебного постановления должна содержать сведения об изъятии конкретного земельного участка (кадастровый номер, площадь, категория земель, разрешенное использование, местоположение), прекращении права за бывшим правообладателем, сведения о выкупной цене и порядке ее выплаты с указанием разумных сроков перечисления денежных средств, а также установление соответствующего права собственности истца, разрешении вопросов о судебных издержках и государственной пошлине.
Принятие судом решения о понуждении к заключению соглашения между сторонами законом не предусмотрено.
Пример:
Исковые требования "истца" к "ответчику" удовлетворить.
Изъять у "ответчика" для муниципальных нужд земельный участок площадью 000 кв. м, кадастровый номер 00:00:00000:00, "категория земель", местоположение: адрес, и жилой дом, кадастровый номер 00000000, площадью, расположенный по адресу: область, город, улица, д., путем выкупа с выплатой ФИО возмещения за изымаемое недвижимое имущество, в том числе убытков, в размере 00000000 руб. 00 коп.
Установить порядок выплаты возмещения (выкупной цены) путем перечисления денежных средств в размере 00000000 руб. 00 коп. из бюджета муниципального образования "наименование" на банковский счет ФИО в течение 00 рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда.
После уплаты выкупной цены, прекратить право собственности ФИО в праве на земельный участок площадью 000 кв. м, кадастровый номер 00:00:00000:00, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение: адрес, и жилой дом, кадастровый номер 00:000:000, площадью, расположенный по адресу: область, город, улица, д.
Взыскать с "проигравшей стороны" в пользу "выигравшей стороны" в возмещение судебных расходов в сумме 0000 рублей и расходов по оплате госпошлины в размере 000 рубля 00 копеек.
При рассмотрении встречных требований о взыскании убытков в первом абзаце приведенного примера резолютивной части указывается на результат рассмотрения данных требований.
Земельный кодекс РФ различает порядок принудительного прекращения права на земельный участок в случае его неиспользования для собственников (ст. 44) и для лиц, владеющих участком на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования (ст. 45).
Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством (ст. 287 ГК РФ).
Статья 284 ГК РФ определяет возможность изъятия земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением.
Данная норма распространяется на те случаи, когда земельный участок, имеющий установленное целевое назначение для сельскохозяйственного производства, либо жилищного или иного строительства, - не используется собственником по назначению в течение трех лет.
В этот срок не включаются периоды, необходимые для освоения участка, и периоды, когда участок не мог использоваться по назначению.
Если в договоре предусмотрены сроки освоения земельного участка, то собственник должен своевременно приступить к использованию участка (ст. 42 ЗК РФ).
Земельный участок может быть изъят по основаниям ст. 285 ГК РФ у собственника в случае грубого нарушения правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо к значительному ухудшению экологической обстановки.
При рассмотрении данных споров судами должны исследоваться следующие обстоятельства.
Истцом по данной категории дел является исполнительный орган государственной власти либо орган местного самоуправления (ст. 29 ЗК РФ).
Исходя из содержания ст. 1 - 2 Закона Владимирской области от 12.03.2007 N 19-ОЗ (ред. от 05.10.2015) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области", Постановления Губернатора Владимирской обл. от 20.12.2005 N 739 (ред. от 17.06.2016) "Об утверждении Положения о департаменте имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области" департамент имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области наделен полномочиями по изъятию данных объектов на рассматриваемой территории.
Требование об изъятии земельного участка по основаниям ненадлежащего использования может быть предъявлено исключительно к собственнику земельного участка.
Пример: решением Ковровского городского суда от ДАТА (дело N) по исковому заявлению департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области к М. было принято решение об оставлении заявленных требований без удовлетворения, поскольку в ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что собственником спорного земельного участка на момент рассмотрения спора в суде ответчик не является. При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу, что М. является ненадлежащим ответчиком по данному иску. Установлено, что представитель истца не согласился на замену ненадлежащего ответчика и отказался от привлечения в качестве соответчика нового собственника, что в силу положений ч. 2 ст. 41 ГПК РФ является основанием вынесения решения по заявленным требованиям.
Между тем из содержания ст. 6 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" следует, что в качестве ответчиков помимо собственников могут привлекаться к участию в деле и землепользователи, землевладельцы, а также арендаторы.
Отметим, что целесообразно привлекать к участию в деле в качестве третьего лица орган государственного земельного надзора, по результатам проведения проверок которого составляются акты обследований. Функции государственного земельного надзора рассредоточены между тремя федеральными органами исполнительной власти: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральная служба по надзору в сфере природопользования, Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору, а также их территориальные органы. Статьи 71 - 72.1 ЗК РФ, предусматривают, что контрольно-надзорные полномочия в сфере землепользования могут осуществлять не только государственные органы, но и муниципальные органы и общественные организации.
Пример: при рассмотрении Ковровским городским судом дела (N) по иску департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области к М. об изъятии земельного участка и продаже с публичных торгов в качестве третьего лица обоснованно привлечена Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору, выявившая факт нарушения земельного законодательства.
При изъятии земельного участка по рассматриваемым основаниям, судами должны применяться аналогичные требования к его идентификации, как и при изъятии объектов для публичных нужд (§ 1 п. 2 настоящего обобщения).
При рассмотрении данной категории споров, необходимо выяснять наличие (либо отсутствие) объектов недвижимости, возведенных на изымаемом земельном участке (к примеру, возведен фундамент здания по истечении вышеуказанного срока освоения и т.д.).
В этом случае в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, на торги вместе с земельным участком должен быть выставлен и незавершенный строительством объект. Данное правило не распространяется на самовольные постройки.
3.1 Ненадлежащее (нецелевое) использование земельного участка.
В каждом случае при разрешении споров суд должен исследовать обстоятельства нарушений законодательства при использовании земельного участка, его соответствие целевому назначению.
В ст. 284 - 285 ГК РФ, ст. 42 ЗК РФ устанавливаются требования надлежащего использования земельных участков для их собственников и лиц, не являющихся собственниками земельных участков.
Истец должен представить доказательства нарушения требований данных норм, использования участка ненадлежащим образом:
1) неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет (соответствует основанию, приведенному в ст. 284 ГК РФ);
2) использование земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования (в том числе если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки) (соответствует основанию, приведенному в ст. 285 ГК РФ);
3) порча земель;
4) невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
5) невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.
При предъявлении иска о принудительном изъятии земельного участка в связи с не использованием или ненадлежащим его использованием, дополнительно к указанному выше списку подлежат приобщению документы, подтверждающие наличие обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка по целевому назначению:
- акты о нарушении землепользования,
- протоколы осмотра с фототаблицами,
- протоколы об административном правонарушении либо нарушении земельного законодательства,
- вступившее в законную силу решение уполномоченного органа о привлечении к ответственности собственника земельного участка за использование земельного участка вопреки его целевому назначению или нерациональное использование земель.
Принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника по основаниям, предусмотренным земельным законодательством, может осуществляться при условии неустранения вышеназванных фактов ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания.
Пример: Камешковским районным судом ДАТА рассмотрено гражданское дело N по иску департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области к Г. об изъятии земельного участка и продаже его с публичных торгов.
При отказе в удовлетворении требований суд исходил из того, что ответчик, которому на праве собственности принадлежит земельный участок площадью.... кв. м, разрешенное использование - для расширения крестьянского хозяйства, допустил нарушения требований по защите принадлежащих ему сельхозугодий от зарастания сорной и древесно-кустарниковой растительностью.
Однако ответчиком выполнено предписание N от ДАТА, в установленный срок. Он очистил от сорной растительности и ввел в сельскохозяйственный оборот данный земельный участок. Решение сторонами не обжаловалось и вступило в законную силу.
Следует отметить, что использование земельных участков не по назначению может выражаться как в бездействии собственника, так и в его активных действиях, которые не соответствуют целевому назначению земельного участка (например, на землях, предназначенных для сельскохозяйственного производства, собственник ведет строительство какого-либо сооружения).
Кроме того, при рассмотрении споров об изъятии земель сельскохозяйственного назначения необходимо учитывать, что Правительством РФ определены признаки неиспользования земельных участков, перечень которых определен Постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 N 369 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации".
В отношении лиц, не являющихся собственниками земельного участка, ЗК РФ предусмотрен более широкий перечень оснований для изъятия участка. В частности, кроме вышеназванных оснований принудительного изъятия, ст. 45 ЗК РФ предусматривает возможность изъятия земельных участков при использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
3.2 Соблюдение процедуры изъятия
В ЗК РФ отсутствуют прямые нормы, устанавливающие порядок изъятия земельных участков по данным основаниям. В указанной ситуации подлежит применению по аналогии ст. 54 ЗК РФ, которая относится лишь к порядку изъятия земель, предоставленных на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования:
- - для выявления фактов ненадлежащего использования земельных участков в соответствии со ст. 71 ЗК РФ проводится государственный земельный надзор. Более детально правила проведения административного обследования объектов земельных отношений изложены в Постановлении Правительства N 251 от 18.03.2015 "Об утверждении Правил проведения административного обследования объектов земельных отношений";
- - в случае неустранения нарушений в установленный срок орган государственного земельного надзора в течение 30 дней со дня привлечения виновного лица к административной ответственности за неисполнение такого предписания передает об этом сведения и соответствующие документы в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления;
- - исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления после получения информации и документов направляет в суд требование об изъятии земельного участка.
Таким образом, судебному разбирательству предшествует назначение административного наказания и выдача предписания об устранении ненадлежащего использования земельного участка. Обязательным условием принудительного прекращения права предусмотрено неустранение фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа. Применяются правила преюдиции решений по административным делам.
Принудительное изъятие на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения регламентировано ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
При этом для их изъятия предусмотрено только два основания:
- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если земельный участок используется с нарушением требований рационального использования земли, повлекшим за собой существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологической обстановки.
Критерии существенного снижения плодородия установлены Постановлением Правительства N 612 от 22.07.2011 "Об утверждении критериев существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения", а критерии значительного ухудшения экологической обстановки установлены Постановлением Правительства N 736 от 19.07.2012 "О критериях значительного ухудшения экологической обстановки в результате использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли".
- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение 3 и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. В 3-летний срок не включается срок, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, а также срок освоения земельного участка. Срок освоения земельного не может составлять более двух лет. Признаки неиспользования земельных участков установлены в Постановлении Правительства N 369 от 23.04.2012 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации".
Суды области в каждом случае всесторонне исследовали факты ненадлежащего использования земельного участка.
Пример: решением Юрьев-Польского районного суда от ДАТА (дело N) при изъятии у Б. земельного участка - земли сельскохозяйственного назначения, и продажи его с публичных торгов, суд обоснованно исходил из следующего.
Актами проверки Управления Россельхознадзора по Владимирской области от ДАТА, ДАТА, ДАТА, ДАТА и ДАТА зафиксированы многократные нарушения ответчиком установленных требований по защите принадлежащего ему земельного участка от зарастания сорной и древесно-кустарниковой растительностью (ивняк, березы высотой от 1 до 3 м, с диаметром ствола до 15 см, сосны высотой от 1,5 до 2.5 м диаметром ствола до 5 см). По результатам данных проверок ответчику выдавались предписания об устранении нарушений земельного законодательства от указанных дат с установлением сроков исполнения, ни одно из которых ответчиком выполнено не было.
Постановлениями Управления Россельхознадзора по Владимирской области от ДАТА по ст. 8.7. ч. 2 КоАП РФ и мировых судей судебных участков N 1,2 г. Юрьев-Польского и Юрьев-Польского района Владимирской области от ДАТА года, ДАТА, ДАТА, ДАТА по ст. 19. 4 ч. 1 и 19.5. ч. 1 КоАП РФ ответчик привлекался к административной ответственности за неисполнение законных предписаний органа государственного контроля (надзора).
Вывод суда о том, что ответчиком нарушены требования земельного законодательства о надлежащем использовании земли сельскохозяйственного назначения и административного законодательства об обязательности исполнения законных требований надзирающего органа об устранении нарушений, является мотивированным и обоснованным.
Прекращение права собственности (изъятие) земельного участка производится не безвозмездно, а путем его принудительной продажи с торгов.
При рассмотрении споров об изъятии земельных участков по основаниям ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" начальной ценой изъятого земельного участка на публичных торгах является рыночная стоимость такого земельного участка.
Стоимость имущества определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении публичных торгов, то применяется кадастровая стоимость такого земельного участка.
Способ определения начальной цены изъятого земельного участка на публичных торгах указывается в решении суда об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов по одному из оснований, предусмотренных пунктами 2 и 3 указанной статьи.
Суды не всегда принимают во внимание данные требования.
Пример: заочным решением Собинского городского суда от ДАТА (дело N) удовлетворен иск департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области об изъятии у К. земельного участка, категория - земли сельскохозяйственного назначения, а также постановлено продать его с публичных торгов.
Суд установил, что К. является собственником данного имущества.
На основании результатов проведенного контроля Управлением Росреестра по Владимирской области К. постановлением заместителя главного государственного инспектора по использованию и охране земель был признан виновным в совершении административного правонарушения предусмотренного ч.... ст.... КоАП РФ, ему назначен административный штраф в размере... рублей. ДАТА К. выдано предписание для принятия мер по приведению земельного участка в состояние пригодное для осуществления сельскохозяйственного производства (устранение залесости и закустарности). Актом проверки от ДАТА подтвержден факт неисполнения предписания, в связи с чем постановлением мирового судьи от ДАТА К. привлечен к административной ответственности по ч... ст.... КоАП РФ в виде штрафа в размере... рублей. Повторной проверкой от ДАТА установлено неисполнение предписания.
Суд оставил без внимания вопрос определения способа начальной цены изъятого земельного участка на публичных торгах, что требует п. 10 ст. 6 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Аналогичное нарушение закона выявлено при вынесении решений Судогодским районным судом от ДАТА (дело N), Ковровским городским судом от ДАТА и от ДАТА (дело N, N), а также Суздальским районным судом от ДАТА (дело N).
При разрешении споров об изъятии земельных участков в случае неиспользования по целевому назначению или использования с нарушениями законодательства суд должен в резолютивной части указать об изъятии конкретного земельного участка (кадастровый номер, площадь, категория земель, разрешенное использование, местоположение), способ определения начальной цены изъятого земельного участка на публичных торгах.
Пример:
Исковые требования "истца" к "ответчику" удовлетворить.
Изъять у "ответчика" земельный участок площадью 000 кв. м, кадастровый номер 00:00:00000:00, "категория земель", местоположение: адрес, путем продажи с публичных торгов.
Установить начальную продажную цену изъятого земельного участка в размере 000000 рублей.
Взыскать с "проигравшей стороны" в пользу "выигравшей стороны" госпошлину в размере 000 рубля 00 копеек.
Принятие судом решения о прекращении права на изымаемый участок законом не предусмотрено, в силу ст. 54 ЗК РФ данное решение является основанием для государственной регистрации прекращения права на объект.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
"ОБОБЩЕНИЕ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ СУДОВ ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ ОБ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ"
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОБОБЩЕНИЕ
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ СУДОВ ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ
ОБ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Обобщение проведено по плану работы Владимирского областного суда на 2016 год.
Законодательством предусмотрено четыре случая изъятия земельного участка у собственника: изъятие для государственных или муниципальных нужд (ст. 279 ГК РФ; ст. 49, 56.2 ЗК РФ); изъятие в случае неиспользования по целевому назначению или использования с нарушениями (ст. 284 - 286 ГК РФ); изъятие в порядке реквизиции (ст. 242 ГК РФ; ст. 51 ЗК РФ); изъятие в случае конфискации (ст. 243 ГК РФ; ст. 50 ЗК РФ).
С 01.04.2015 вступили в силу изменения в ЗК РФ, ГК РФ, ЖК РФ, ГрК РФ, ВК РФ, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ряд других федеральных законов, внесенные Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 499-ФЗ), в соответствии с которыми существенно изменился порядок изъятия земельных участков.
Комплексное регулирование изъятия земельных участков определяется главой VII.1 в ЗК РФ, вследствие чего претерпели изменения и отдельные положения федеральных законов, таких как: Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", Федеральный закон от 10.01.1996 N 4-ФЗ "О мелиорации земель", Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
По вопросам изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд даны рекомендации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015.
Статистические данные:
При обобщении были изучены судебные решения районных (городских) судов, запрошенные дела, определения судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда по данной категории споров.
За исследуемый период с 01.01.2014 года по 30.06.2016 рассмотрено 22 гражданских дела по искам об изъятии земельных участков для государственных нужд и 12 дел по искам об изъятии земельных участков в случае неиспользования по целевому назначению или использования с нарушениями. Из них производство по 3 делам прекращено в связи с отказом истца от иска. В практике судов Владимирской области за анализируемый период не имеется случаев рассмотрения дел по искам об изъятии земельных участков в порядке реквизиции и в случае конфискации.
Наибольшее количество дел рассмотрено в Муромском городском суде -18; также имелись споры в Октябрьском районном, Ковровском городском и Кольчугинском городском судах - по 3 дела; в Собинском городском и Юрьев-Польском районном судах - по 2 дела; и по 1 делу рассмотрено в Камешковском, Судогодском, Суздальском районных судах. В другие суды области таких исков не поступало. Случаев оставления исковых заявлений без движения, их возвратов не имелось.
Из приведенных статистических данных следует, что количество указанных дел является незначительным. Однако необходимость анализа судебной практики по выбранной тематике обусловлена существенными изменениями в правовом регулировании института изъятия объектов земельного права. Актуальность определяется рассмотрением вопроса о развитии железнодорожного сообщения, строительства высокоскоростной магистрали "Москва - Казань", планируемого на землях Владимирского региона, расположенных севернее города Владимира, а равно развитие районов области, в которых имеются земельные угодья, не используемые по целевому назначению.
Подсудность и подведомственность
Подсудность дел данной категории определяется в соответствии с ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, согласно которой иски о любых правах на недвижимое имущество должны рассматриваться в суде по месту нахождения этого имущества. Следовательно, заявленные требования об изъятии земельных объектов подпадают под действие правил об исключительной подсудности и должны рассматриваться по месту их нахождения.
В случае, если характер спора об изъятии земельного участка не связан с предпринимательской или иной экономической деятельностью, то его подведомственность определяется исходя из положений ст. 23 и 24 ГПК РФ, то есть спор рассматривается районным судом.
Споры об изъятии земельных участков связаны с прекращением права на недвижимое имущество, что не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам КАС РФ.
§ 1 Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд
При рассмотрении данных споров судами должны исследоваться следующие обстоятельства.
1. Субъектный состав
1.1 Полномочия лица, обратившегося в суд за изъятием земельных участков.
В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляют Российская Федерация, соответствующий субъект РФ или муниципальное образование. В соответствии со ст. 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений:
- - уполномоченных федеральных органов исполнительной власти;
- - уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации;
- - органов местного самоуправления.
Ст. 56.4 ЗК РФ предусмотрена возможность изъятия земельных участков по ходатайству организаций, перечисленных в п. 1 указанной нормы. Перечень уполномоченных организаций утвержден Постановлением Правительства РФ от 06.05.2015 N 442.
Перечень организаций, обладающих правом на обращение с ходатайством об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, содержится в п. 1, 3 ст. 56.4 ЗК РФ. К числу таких организаций относятся:
- - субъекты естественных монополий;
- - организации, уполномоченные осуществлять деятельность, для обеспечения которой в соответствии со ст. 49 ЗК РФ допускается изъятие земельного участка;
- - недропользователи;
- - государственные унитарные предприятия, государственные учреждения.
Помимо возможности инициировать процедуру изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, перечисленные организации в случае удовлетворения ходатайства уполномоченным органом власти:
- - выступают заказчиком кадастровых работ, необходимых для образования или уточнения границ земельного участка, подлежащего изъятию, несут расходы по опубликованию сообщения о планируемом изъятии земельных участков и размещении информации на информационных щитах (п. 2 ст. 56.5 ЗК РФ);
- - обращаются от имени правообладателя изымаемой недвижимости без доверенности с заявлением о кадастровом учете земельного участка, подлежащего изъятию;
- - выступают заказчиком работ по оценке изымаемых объектов недвижимости;
- - осуществляют переговоры с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия;
- - подготавливают совместно с органом власти, принявшим решение об изъятии, проекты соглашений об изъятии недвижимости (п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ, ст. 56.10 ЗК РФ);
- - направляют проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания, выплачивают возмещение за изымаемые земельные участки (п. 13 ст. 56.10 ЗК РФ);
- - в случае отказа правообладателя изымаемой недвижимости от подписания соглашения об изъятии недвижимости обращаются в суд с иском о принудительном изъятии такой недвижимости (п. 1 ст. 56.7, п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ).
С учетом изложенных положений указанные лица вправе выступать истцами в судах по вопросам изъятия соответствующих земельных участков, ответчиками по делам данной категории в судах общей юрисдикции выступают физические лица - правообладатели земельных участков.
Так, в Муромском районе истцами по данной категории споров выступали департамент имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области и ГБУ Владимирской области "Управление автомобильных дорог администрации Владимирской области".
По делу N департамент имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области и ГБУ Владимирской области "Управление автомобильных дорог администрации Владимирской области" обратились в суд с иском к Х. и просили суд обязать ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка, по цене и на условиях, предлагаемых покупателем в направленном проекте договора купли-продажи.
Удовлетворяя требования, суд в том числе исследовал вопросы полномочий стороны истца. Установлено, что постановлением Губернатора Владимирской области от 15.02.2012 года N 148 "Об изъятии земельных участков для нужд Владимирской области" оформлено решение об изъятии земельных участков для государственных нужд Владимирской области в целях строительства мостового перехода через р. Оку с обходом г. Мурома. В соответствии с п. п. 2 п. 2 раздела 3 Положения о департаменте имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области, утвержденного постановлением Губернатора области от 20 декабря 2005 года N 739, департамент участвует в решении вопросов об изъятии в установленном порядке земельных участков для государственных нужд Владимирской области, а также уполномочен на осуществление от имени Владимирской области действий по защите имущественных прав и законных интересов области, в том числе путем обращения в судебные органы.
Собинским городским судом по делу N удовлетворен иск муниципального образования города Лакинска к Т. об изъятии земельного участка. Суд обоснованно исходил из того, что полномочия истца по вопросу изъятия земельного участка подтверждаются постановлением главы города Лакинска от 19.12.2008 о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а также постановлением главы города Лакинска от 15.03.2010 N 35 "Об изъятии земельного участка для нужд муниципального образования в целях реализации городской адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилого фонда города Лакинска в 2009 - 2010 годах".
1.2 Лица, подлежащие привлечению к участию в деле.
С 01.04.2015 подробно регламентирован порядок выявления лиц, которым принадлежат земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащие изъятию для государственных или муниципальных нужд, и уведомления этих лиц о планируемом изъятии (ст. 56.5 ЗК РФ), а также о принятом решении об изъятии земельного участка (ст. 56.6 ЗК РФ).
Срок выявления заинтересованных правообладателей - 60 дней до принятия решения об изъятии.
В ст. 56.5 ЗК РФ определен перечень правообладателей - собственники, землепользователи, землевладельцы, которые должны или могут стать субъектами изъятия их земельных участков для общественных нужд.
Налоговые органы, органы государственного реестра и земельного кадастра являются ненадлежащими ответчиками по данным спорам. В зависимости от фактических обстоятельств они могут быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц.
В ходе обобщения выявлено одно дело в Муромском городском суде, производство по которому прекращено в связи со смертью ответчика (дело N). Так, определением Муромского городского суда от ДАТА установлено, что собственник земельного участка Л. умер ДАТА, то есть до начала процедуры изъятия. Судом постановлено о прекращении производства по делу по основанию абз. 7 ст. 220 ГПК РФ, в связи со смертью ответчика. Данная практика представляется правильной, поскольку умершее лицо в силу закона не может быть участником гражданских отношений (ч. 2 ст. 17 ГК РФ). При этом истец не лишен возможности обратиться с иском к наследникам Л. с соблюдением установленной процедуры изъятия земельного участка.
2. Установление объекта изъятия,
наличие иного имущества на изымаемой территории
наличие иного имущества на изымаемой территории
Для того чтобы изъять земельный участок, его необходимо идентифицировать как самостоятельный объект недвижимости, т.е. обратиться в Росреестр с заявлением о его государственном кадастровом учете. Это также касается земельных участков, которые с точки зрения законодательства относятся к так называемым ранее учтенным участкам. Полномочия по заявлению о проведении государственного кадастрового учета изымаемых ранее учтенных земельных участков, законодатель передал органам публичной власти (ст. 56.7 ЗК РФ).
При рассмотрении данных споров следует выполнять требования, предусмотренные нормами ГПК РФ о подготовке дела к судебному разбирательству. Судьи должны принимать меры к своевременному истребованию необходимых для правильного рассмотрения дела следующих документов:
- - правоустанавливающие документы на изымаемый земельный участок, а равно подтверждающие права заинтересованных лиц на иные объекты, если они находятся на данном земельном участке (сведения из ЕГРП);
- - выписки о земельных участках и/или кадастровый план территории.
Федеральным законом от 03.07.2016 N 360-ФЗ внесены изменения в ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим с 15.07.2016 для подтверждения регистрации прав на недвижимое имущество выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним принимается наравне со свидетельством о государственной регистрации (п. 7 ст. 21 Федерального закона N 360-ФЗ).
Обращаем внимание, что в том случае, если собственник изымаемой недвижимости не выявлен (т.е. о нем нет сведений в государственных реестрах, а сам он не подал заявление об учете его прав при изъятии), уполномоченный орган может в судебном порядке требовать признания права публичной собственности на изымаемые участки независимо от постановки таких объектов на учет в качестве бесхозяйной недвижимой вещи (п. 10 ст. 56.5 ЗК РФ).
Обстоятельства изъятия части земельного участка путем образования самостоятельного участка.
В случае необходимости изъятия части земельного участка должна быть произведена процедура раздела исходного земельного участка с последующим образованием нового (необходимого для соответствующих нужд) земельного участка требуемых параметров с присвоением такому участку кадастрового номера. Действия по образованию новых земельных участков производятся лицами, указанными в п. 1 статьи 56.7 ЗК РФ, при соблюдении условий, предусмотренных п. 1 либо 2 ст. 56.3 ЗК РФ.
Для образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков не требуется (пп. 3 п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ). При этом необходимо соблюдение требований к образуемым и измененным земельным участкам, предусмотренных ст. 11.9 ЗК РФ. Возложение обязанности по формированию нового участка на собственника недопустимо.
3. Цель изъятия объекта
ЗК РФ в редакции, действующей с 01.04.2015, допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (п. 1 ст. 56.3 ЗК РФ).
Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для целей, не предусмотренных п. 1 ст. 56.3 ЗК РФ, возможно только в строго определенных случаях, исчерпывающий перечень которых установлен п. 2 ст. 56.3 ЗК РФ.
К государственным или муниципальным нуждам ст. 49 ЗК РФ относит необходимость выполнения международных договоров Российской Федерации; строительство, реконструкцию перечисленных в п. 2 этой статьи объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов. Иные основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд могут устанавливаться федеральными законами (п. 3 ст. 49 ЗК РФ).
Изъятие земельных участков для иных целей должно быть обосновано:
- - решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории;
- - международным договором РФ;
- - лицензией на пользование недрами;
- - решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции). Орган власти, принимающий решение об изъятии, должен также доказать отсутствие иных вариантов размещения предполагаемого объекта, кроме как на изымаемом земельном участке.
Исключение из правила установлено для тех случаев, когда до 01.04.2015 принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в целях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В этом случае подготовка проекта планировки территории, предусматривающего размещение объекта государственного или муниципального значения, для размещения которого изымается земельный участок для государственных или муниципальных нужд, не требуется, а местоположение границ земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, устанавливается на основании утвержденного акта о выборе земельного участка и приложенной к нему схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (ч. 2 ст. 26 Федерального закона N 499-ФЗ).
Исключения из правила составляют решения об изъятии земельного участка, необходимого для эксплуатации линейного объекта из числа указанных в ст. 49 ЗК РФ, если такой линейный объект расположен на земельном участке, на который у собственника линейного объекта или лица, которому он принадлежит на иных правах, отсутствуют права, а право собственности или иные права на такой линейный объект возникли до 01.04.2015 (ч. 4 ст. 26 Федерального закона N 499-ФЗ).
Так, по гражданским делам N, N, N при удовлетворении исков администрации г. Владимира по изъятию земельных участков у физических лиц путем выкупа Октябрьский районный суд г. Владимира обоснованно принял во внимание цель изъятия - строительство Лыбедской магистрали - и ее соответствие установленным требованиям земельного законодательства.
В каждом случае исследовались постановление губернатора Владимирской области от 29.12.2003 N 641 "Об утверждении основных положений проекта магистрали, обеспечивающей автотранспортную и пешеходную связь от Садовой площади до площади Фрунзе, с благоустройством прилегающей исторической ландшафтной территории долины реки Лыбедь в г. Владимире", генеральный план муниципального образования (городской округ) город Владимир, утвержденный Советом народных депутатов города Владимира от 05.11.2009 N 2223, решение об изъятии для муниципальных нужд у собственников земельных участков.
Судами обоснованно исследовался вопрос о невозможности без прекращения права собственности и изъятия спорных объектов достичь целей строительства транспортной развязки в начальной точке автомобильной дороги "Владимир - Муром - Арзамас".
4. Соблюдение процедуры изъятия объекта
Судам необходимо учитывать, что бремя доказывания факта соблюдения соответствующей процедуры лежит на лице, ответственном за изъятие.
Порядок процедуры изъятия сводится к нескольким этапам:
- - заявление в уполномоченные органы власти ходатайства об изъятии земельного участка для публичных нужд (его вправе подать заинтересованное лицо, которое прямо поименовано законом - п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ) или инициация органами власти процесса изъятия по собственной инициативе;
- - принятие уполномоченным органом решения об изъятии;
- - публикация в СМИ информационного сообщения о планируемом изъятии;
- - оценка рыночной стоимости недвижимости;
- - оформление соглашения об изъятии между органом власти и собственником, либо отказ в соглашении об изъятии.
У заинтересованного лица установлена обязанность не только уведомить правообладателя земельного участка о принятом решении об изъятии (п. 5 ст. 279 ГК РФ, пп. 3 п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ), но и направить ему проект соглашения об изъятии недвижимости с приложением кадастровых паспортов, отчета об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, а в установленных законом случаях - и отчета об оценке стоимости объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемого (п. 2, 4 ст. 56.10 ЗК РФ).
Обращаем внимание, что в силу п. 2 ст. 282 ГК РФ, п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ при наличии спора иск не может быть подан ранее чем до истечения 90 дней со дня получения правообладателем такого земельного участка соглашения об изъятии.
При этом данный иск о принудительном изъятии земельного участка может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для указанных нужд, который составляет три года с момента его принятия (п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ). Истечение указанного срока является основанием для отказа в удовлетворении иска. Из содержания нормы следует, что суд вправе по собственной инициативе применить указанный срок, обсудив данный вопрос в судебном заседании.
Между тем независимо от того, какие действия по подготовке к заключению соглашения о выкупе земельного участка были произведены до 01.04.2015, после указанной даты любая начатая процедура подготовки и заключения такого соглашения, предусмотренная положениями главы VII.1 ЗК РФ, должна быть соблюдена в полном объеме.
Несоблюдение процедуры изъятия земельного участка, к примеру неуведомление правообладателя о принятом решении об изъятии земельного участка, является основанием для отказа в удовлетворении требования уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о выкупе земельного участка.
Например: решением Муромского городского суда (дело N), вступившим в законную силу, отказано в удовлетворении иска департамента имущественных и земельных отношений администрации области и государственного бюджетного учреждения "Управление автомобильных дорог администрации области" к С. о выкупе земельного участка.
Судом установлено, что постановлением губернатора области от 15.02.2012 принято решение об изъятии земельных участков для государственных нужд в целях строительства мостового перехода. В перечень подлежащих изъятию вошел и земельный участок, принадлежащий С. При этом 07.12.2011 департамент имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области направил С. уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка и о проведении его регистрации с указанием даты регистрации. Однако доказательств направления такого уведомления С. истцом представлено не было. Согласно информации МРО УФМС России по Владимирской области в городе Муроме С. на момент его извещения был снят с регистрационного учета по данному адресу.
Суд пришел к правильному выводу о несоблюдении процедуры, предшествующей изъятию земельного участка у собственника (п. 3 статьи 279 ГК РФ), что влечет за собой отказ в иске органу государственной власти о выкупе земельного участка.
По искам правообладателя отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для публичных нужд само по себе не лишает такое лицо права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.
5. Определение величины возмещения при изъятии объекта
Как показывает анализ судебной практики, суды области правильно применяли положения п. 2 ст. 281 ГК РФ и при определении выкупной цены руководствовались необходимостью определения как размера рыночной стоимости изымаемого имущества, так и причиненных таким изъятием убытков, включая упущенную выгоду.
На основании ст. 281 ГК РФ и ст. 56.8 ЗК РФ лицо, земельный участок которого изымается, имеет право на получение равноценной суммы, включающей:
- - рыночную стоимость изымаемого земельного участка;
- - рыночную стоимость находящегося на земельном участке недвижимого имущества;
- - стоимость всех убытков, причиненных собственнику в результате изъятия земельного участка, в том числе убытки, которые несет собственник из-за досрочного прекращения деятельности на земельном участке и невозможности выполнить обязательства по заключенным ранее договорам перед третьими лицами;
- - упущенную выгоду.
Все эти составляющие входят в величину возмещения.
При отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений об изымаемом земельном участке для целей изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в том числе для проведения оценки рыночной стоимости изымаемого земельного участка, видом его разрешенного использования признается вид разрешенного использования, соответствующий цели предоставления такого земельного участка, указанной в документе, подтверждающем право на такой земельный участок, либо, в случае отсутствия данного документа, вид разрешенного использования, соответствующий назначению расположенных на таком земельном участке объектов недвижимого имущества (п. 10 ст. 26 Федерального закона N 499-ФЗ).
5.1 Рыночная стоимость:
в силу п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и ЗК РФ. При этом, в силу п. 1 ст. 56.8 ЗК РФ, нормы ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" применяются с соблюдением особенностей, установленных ЗК РФ.
Проведение оценки обязательно при изъятии имущества у собственников (ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"). При этом на основании ст. 3 указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
При несогласии собственника изымаемого участка с размером выкупной цены, установленной в решении об изъятии, недостижении соглашения о выкупной цене и возникновении соответствующего судебного спора суд должен определить размер выкупной цены исходя из рыночной стоимости изымаемого имущества на момент рассмотрения спора (абз. 4 п. 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Согласно п. 1 ст. 56.8 ЗК РФ, ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.
В п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ закреплено, что при определении размера возмещения при изъятии земельных участков рыночная стоимость подлежащих прекращению прав на такие земельные участки устанавливается с учетом нижеследующих особенностей:
- - при прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный (максимальный) срок, если же данный предельный (максимальный) срок не установлен - на сорок девять лет;
- - при прекращении права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения земельным участком, предоставленным гражданину или имеющей право на бесплатное предоставление в собственность изымаемого земельного участка организации, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка;
- - при досрочном прекращении договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров.
По данной категории дел, поступивших в Муромский городской суд в 2014 году, в представленных истцом договорах купли-продажи земельных участков указана выкупная цена земельных участков от.... до..... рублей. Цена установлена на основании отчета ООО "Реалити" по состоянию на момент принятия истцом решения о выкупе (2010 - 2012 года), в каждом случае более чем за год до обращения в суд. Однако акцепта на указанную оферту истцом получено не было ввиду несогласия ответчиков (владельцев участка) с выкупной ценой. При признании иска ответчиками данный отчет принимался судом (дела N, N).
Вместе с тем при возникновении спора по выкупной цене суд принимал все необходимые меры для определения реальной стоимости спорного объекта на момент рассмотрения спора. Так, по делам N, N, N, N, N, N заявлены встречные иски собственников изымаемых участков с требованиями об определении выкупной цены. Разрешая данные споры, суд, обосновывая свои выводы при определении реальной рыночной стоимости спорного объекта, отвергал представленный истцом отчет об определении рыночной стоимости земельного участка и в качестве относимого и допустимого доказательства руководствовался заключением судебного эксперта.
Пример: решением Муромского городского суда Владимирской области от ДАТА, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам от ДАТА, суд обязал А. заключить договор купли-продажи земельного участка по цене.. руб., на условиях, предусмотренных проектом договора купли-продажи земельного участка (дело N). Предметом спора по встречному иску данного дела являлась выкупная стоимость. Судебными инстанциями учтены позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в Определении от 25.03.2014 N 82-КГ13-5, где под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. При этом причинение собственнику земельного участка убытков его изъятием презюмируется действующим законодательством. Суд первой инстанции обоснованно исследовал вопрос определения реальной стоимости спорного объекта на момент рассмотрения спора, поскольку А., являясь продавцом объекта, был не согласен с ценой договора, установленной без его участия.
Судебные инстанции исходили из актуальных цен на момент рассмотрения спора, поскольку согласно п. 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.
Разрешая спор, суд руководствовался результатами оценки заключения судебного эксперта от ДАТА N.
Судебная коллегия, отвергая доводы апеллянта, усмотрела правомерность назначения оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного земельного участка, учитывая, что судом первой инстанции ответчик не был лишен возможности предоставления доказательств в подтверждение значимых для дела обстоятельств.
Данная практика является правильной, по смыслу ст. 282 ГК РФ, п. 3 ст. 55, п. 1 ст. 62 ЗК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 89-КГ15-4).
5.2 Убытки.
Возмещение убытков регулируется пп. 6 - 10 ст. 56.8 ЗК РФ.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014, указано, что по смыслу п. 2 ст. 281 ГК РФ собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.
При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
К упущенной выгоде относятся все доходы, которые получила бы потерпевшая сторона, если бы обязательство было исполнено. В рассматриваемом случае к упущенной выгоде относятся такие доходы, которые получил бы титульный владелец земельного участка при обычном ведении своей деятельности, если бы отсутствовало препятствие в виде изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
При этом неопределенность размера убытков, причиненных изъятием участка, не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании таких убытков, поскольку не влияет на само право получить денежную компенсацию.
Лицо, требующее взыскать упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду (п. 4 ст. 393 ГК РФ).
Суд не может полностью отказать в удовлетворении требования о возмещении убытков только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципа справедливости и соразмерности ответственности (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".
Пример:
При рассмотрении Муромским городским судом Владимирской области дела (N) по иску ДИиЗО АВО к Б. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка возник вопрос об определении выкупной стоимости земельного участка, так как истец ссылался на отчет об оценке, в котором не была учтена упущенная выгода, а ответчик ссылался на заключение судебного эксперта оценки недвижимого имущества, в котором упущенная выгода была учтена.
Решением от ДАТА суд обоснованно обязал Б. заключить договор купли-продажи земельного участка площадью... кв. м по цене... руб... коп. на условиях, предусмотренных проектом договора купли-продажи земельного участка. При этом судом была учтена упущенная выгода от невозможности использования собственником изъятого земельного участка и отсутствия равнозначного участка для ведения садоводства по состоянию на день проведения экспертизы, которая составила... руб... коп.
В расчет упущенной выгоды могут быть включены все подтвержденные неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
К ним, в частности, могут быть отнесены: разница между затратами на выращивание сельскохозяйственной продукции и доходами от реализации такой продукции (в размере ее средней рыночной цены); доходы от планировавшейся сдачи земельного участка в аренду при условии подтверждения приготовления к заключению договора аренды; неполученные доходы в связи с невозможностью продолжить соответствующий вид деятельности.
При этом следует иметь в виду, что во избежание двойного взыскания не подлежит удовлетворению требование о взыскании упущенной выгоды в той части, в которой она уже была учтена при определении рыночной стоимости земельных участков, или убытков, возникающих в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами.
Судам следует руководствоваться принципом невозможности двойного взыскания. В рассматриваемом случае упущенная выгода может быть составной частью расчета рыночной стоимости земельного участка (в зависимости от избранной методики).
Убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, могут быть как реальными, так и в виде упущенной выгоды.
Содержание упущенной выгоды не может быть раскрыто через исчерпывающий перечень таких убытков по видовым характеристикам и определяется только через родовые признаки.
Согласно п. 4 ст. 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Таким образом, судам для определения размера рассматриваемого возмещения при наличии мотивированных возражений ответчика в каждом случае следует назначать судебную оценочную экспертизу, предлагая лицу, требующему их возмещения, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству представить свой расчет упущенной выгоды.
При определении размера возмещения не подлежат учету:
- - объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом земельном участке, (неотделимые улучшения данных объектов), не соответствующие его разрешенному использованию (с нарушениями условий договора аренды);
- - объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлено после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для публичных нужд, за исключением случаев, если это строительство осуществлялось на основании ранее выданного разрешения на строительство;
- - неотделимые улучшения земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, произведенные после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка (исключение: неотделимые улучшения, произведенные в целях обеспечения безопасности такого недвижимого имущества в процессе его использования (эксплуатации), предотвращения пожаров, аварий, стихийных бедствий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, либо в целях устранения их последствий, а также в результате реконструкции на основании выданного до указанного уведомления разрешения на строительство);
- - сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок.
Размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.
Ст. 56.8 ЗК РФ закрепляет, в какой момент должен определяться размер возмещения за участок и какой вид разрешенного использования должен приниматься во внимание.
Так, размер возмещения определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.
В случае, если до указанного дня разрешенное использование земельного участка изменено для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется изъятие, рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость прекращаемых прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования, установленного до указанного изменения.
Планируемое изъятие земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества не учитывается при определении размера возмещения.
Пример: решением Октябрьского районного суда г. Владимира от ДАТА (дело N), вступившим в законную силу, частично удовлетворены требования администраций города Владимира об изъятии у С. для муниципальных нужд долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом.
Судом установлено, что во исполнение постановления губернатора Владимирской области от 29.12.2003 N 641 принято постановление администрации города Владимира от ДАТА N об изъятии для муниципальных нужд у пользователей, собственников и владельцев земельного участка и жилого дома "площадью, с кадастровым номером". Ответчику в соответствии с выписками из ЕГРП от ДАТА принадлежат... доли в праве собственности на изымаемые объекты..... ответчику С. истцом направлено письменно уведомление о предстоящем изъятии недвижимого имущества от...., проведена государственная регистрация ограничения (обременения) права на изымаемое имущество..... С. был уведомлен о предстоящем изъятии.
Собственнику изымаемого имущества.... в установленном порядке предлагалось заключить с администрацией г. Владимира соглашение о выкупе доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по рыночной стоимости в размере... рублей, согласно отчету ООО "Владимирский долговой центр". С. отказался подписать указанное соглашение, мотивируя свой отказ заниженной ценой стоимости земельного участка и жилого дома.
Суд первой инстанции, исходя из содержания п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ, ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, разъяснений Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ", наличия разногласий сторон о выкупной цене доли земельного участка, назначил судебную оценочную экспертизу.
В соответствии с заключением эксперта от ДАТА, спорная рыночная стоимость доли... земельного участка рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составляет (с учетом НДС)... рублей.
Таким образом, суд обоснованно руководствовался рыночной стоимостью объекта, определенной на основании заключения судебного эксперта. Устанавливая выкупную цену, суд сложил цену доли земельного участка (... руб.), доли жилого дома (... руб.), а также стоимость убытков (... руб.), причиненных собственнику изъятием доли жилого дома и стоимости доли земельного участка. Суд верно исходил из того, что ответчик является собственником... доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью... кв. м, и.... доли в праве собственности на жилой дом, в связи с чем выкупную цену определил в размере.... руб.
Приведенный пример судебной практики соответствует требованиям анализируемого законодательства. Суд обоснованно исследовал вопрос о цене изымаемого объекта, а также включил в выкупную стоимость расходы, связанные с государственной регистрацией права на объекты недвижимости.
6. Требования к резолютивной части решения об изъятии земель для государственных или муниципальных нужд
Резолютивная часть судебного постановления должна содержать сведения об изъятии конкретного земельного участка (кадастровый номер, площадь, категория земель, разрешенное использование, местоположение), прекращении права за бывшим правообладателем, сведения о выкупной цене и порядке ее выплаты с указанием разумных сроков перечисления денежных средств, а также установление соответствующего права собственности истца, разрешении вопросов о судебных издержках и государственной пошлине.
Принятие судом решения о понуждении к заключению соглашения между сторонами законом не предусмотрено.
Пример:
Исковые требования "истца" к "ответчику" удовлетворить.
Изъять у "ответчика" для муниципальных нужд земельный участок площадью 000 кв. м, кадастровый номер 00:00:00000:00, "категория земель", местоположение: адрес, и жилой дом, кадастровый номер 00000000, площадью, расположенный по адресу: область, город, улица, д., путем выкупа с выплатой ФИО возмещения за изымаемое недвижимое имущество, в том числе убытков, в размере 00000000 руб. 00 коп.
Установить порядок выплаты возмещения (выкупной цены) путем перечисления денежных средств в размере 00000000 руб. 00 коп. из бюджета муниципального образования "наименование" на банковский счет ФИО в течение 00 рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда.
После уплаты выкупной цены, прекратить право собственности ФИО в праве на земельный участок площадью 000 кв. м, кадастровый номер 00:00:00000:00, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение: адрес, и жилой дом, кадастровый номер 00:000:000, площадью, расположенный по адресу: область, город, улица, д.
Взыскать с "проигравшей стороны" в пользу "выигравшей стороны" в возмещение судебных расходов в сумме 0000 рублей и расходов по оплате госпошлины в размере 000 рубля 00 копеек.
При рассмотрении встречных требований о взыскании убытков в первом абзаце приведенного примера резолютивной части указывается на результат рассмотрения данных требований.
§ 2 Изъятие земельных участков
в случае неиспользования по целевому назначению
или использования с нарушениями законодательства
в случае неиспользования по целевому назначению
или использования с нарушениями законодательства
Земельный кодекс РФ различает порядок принудительного прекращения права на земельный участок в случае его неиспользования для собственников (ст. 44) и для лиц, владеющих участком на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования (ст. 45).
Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством (ст. 287 ГК РФ).
Неиспользование земельного участка по целевому назначению
Статья 284 ГК РФ определяет возможность изъятия земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением.
Данная норма распространяется на те случаи, когда земельный участок, имеющий установленное целевое назначение для сельскохозяйственного производства, либо жилищного или иного строительства, - не используется собственником по назначению в течение трех лет.
В этот срок не включаются периоды, необходимые для освоения участка, и периоды, когда участок не мог использоваться по назначению.
Если в договоре предусмотрены сроки освоения земельного участка, то собственник должен своевременно приступить к использованию участка (ст. 42 ЗК РФ).
Использование земельного участка
с нарушениями законодательства
с нарушениями законодательства
Земельный участок может быть изъят по основаниям ст. 285 ГК РФ у собственника в случае грубого нарушения правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо к значительному ухудшению экологической обстановки.
При рассмотрении данных споров судами должны исследоваться следующие обстоятельства.
1. Субъектный состав
Истцом по данной категории дел является исполнительный орган государственной власти либо орган местного самоуправления (ст. 29 ЗК РФ).
Исходя из содержания ст. 1 - 2 Закона Владимирской области от 12.03.2007 N 19-ОЗ (ред. от 05.10.2015) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области", Постановления Губернатора Владимирской обл. от 20.12.2005 N 739 (ред. от 17.06.2016) "Об утверждении Положения о департаменте имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области" департамент имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области наделен полномочиями по изъятию данных объектов на рассматриваемой территории.
Требование об изъятии земельного участка по основаниям ненадлежащего использования может быть предъявлено исключительно к собственнику земельного участка.
Пример: решением Ковровского городского суда от ДАТА (дело N) по исковому заявлению департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области к М. было принято решение об оставлении заявленных требований без удовлетворения, поскольку в ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что собственником спорного земельного участка на момент рассмотрения спора в суде ответчик не является. При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу, что М. является ненадлежащим ответчиком по данному иску. Установлено, что представитель истца не согласился на замену ненадлежащего ответчика и отказался от привлечения в качестве соответчика нового собственника, что в силу положений ч. 2 ст. 41 ГПК РФ является основанием вынесения решения по заявленным требованиям.
Между тем из содержания ст. 6 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" следует, что в качестве ответчиков помимо собственников могут привлекаться к участию в деле и землепользователи, землевладельцы, а также арендаторы.
Отметим, что целесообразно привлекать к участию в деле в качестве третьего лица орган государственного земельного надзора, по результатам проведения проверок которого составляются акты обследований. Функции государственного земельного надзора рассредоточены между тремя федеральными органами исполнительной власти: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральная служба по надзору в сфере природопользования, Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору, а также их территориальные органы. Статьи 71 - 72.1 ЗК РФ, предусматривают, что контрольно-надзорные полномочия в сфере землепользования могут осуществлять не только государственные органы, но и муниципальные органы и общественные организации.
Пример: при рассмотрении Ковровским городским судом дела (N) по иску департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области к М. об изъятии земельного участка и продаже с публичных торгов в качестве третьего лица обоснованно привлечена Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору, выявившая факт нарушения земельного законодательства.
2. Объект изъятия
При изъятии земельного участка по рассматриваемым основаниям, судами должны применяться аналогичные требования к его идентификации, как и при изъятии объектов для публичных нужд (§ 1 п. 2 настоящего обобщения).
При рассмотрении данной категории споров, необходимо выяснять наличие (либо отсутствие) объектов недвижимости, возведенных на изымаемом земельном участке (к примеру, возведен фундамент здания по истечении вышеуказанного срока освоения и т.д.).
В этом случае в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, на торги вместе с земельным участком должен быть выставлен и незавершенный строительством объект. Данное правило не распространяется на самовольные постройки.
3. Предмет доказывания
3.1 Ненадлежащее (нецелевое) использование земельного участка.
В каждом случае при разрешении споров суд должен исследовать обстоятельства нарушений законодательства при использовании земельного участка, его соответствие целевому назначению.
В ст. 284 - 285 ГК РФ, ст. 42 ЗК РФ устанавливаются требования надлежащего использования земельных участков для их собственников и лиц, не являющихся собственниками земельных участков.
Истец должен представить доказательства нарушения требований данных норм, использования участка ненадлежащим образом:
1) неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет (соответствует основанию, приведенному в ст. 284 ГК РФ);
2) использование земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования (в том числе если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки) (соответствует основанию, приведенному в ст. 285 ГК РФ);
3) порча земель;
4) невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
5) невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.
При предъявлении иска о принудительном изъятии земельного участка в связи с не использованием или ненадлежащим его использованием, дополнительно к указанному выше списку подлежат приобщению документы, подтверждающие наличие обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка по целевому назначению:
- акты о нарушении землепользования,
- протоколы осмотра с фототаблицами,
- протоколы об административном правонарушении либо нарушении земельного законодательства,
- вступившее в законную силу решение уполномоченного органа о привлечении к ответственности собственника земельного участка за использование земельного участка вопреки его целевому назначению или нерациональное использование земель.
Принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника по основаниям, предусмотренным земельным законодательством, может осуществляться при условии неустранения вышеназванных фактов ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания.
Пример: Камешковским районным судом ДАТА рассмотрено гражданское дело N по иску департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области к Г. об изъятии земельного участка и продаже его с публичных торгов.
При отказе в удовлетворении требований суд исходил из того, что ответчик, которому на праве собственности принадлежит земельный участок площадью.... кв. м, разрешенное использование - для расширения крестьянского хозяйства, допустил нарушения требований по защите принадлежащих ему сельхозугодий от зарастания сорной и древесно-кустарниковой растительностью.
Однако ответчиком выполнено предписание N от ДАТА, в установленный срок. Он очистил от сорной растительности и ввел в сельскохозяйственный оборот данный земельный участок. Решение сторонами не обжаловалось и вступило в законную силу.
Следует отметить, что использование земельных участков не по назначению может выражаться как в бездействии собственника, так и в его активных действиях, которые не соответствуют целевому назначению земельного участка (например, на землях, предназначенных для сельскохозяйственного производства, собственник ведет строительство какого-либо сооружения).
Кроме того, при рассмотрении споров об изъятии земель сельскохозяйственного назначения необходимо учитывать, что Правительством РФ определены признаки неиспользования земельных участков, перечень которых определен Постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 N 369 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации".
В отношении лиц, не являющихся собственниками земельного участка, ЗК РФ предусмотрен более широкий перечень оснований для изъятия участка. В частности, кроме вышеназванных оснований принудительного изъятия, ст. 45 ЗК РФ предусматривает возможность изъятия земельных участков при использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
3.2 Соблюдение процедуры изъятия
В ЗК РФ отсутствуют прямые нормы, устанавливающие порядок изъятия земельных участков по данным основаниям. В указанной ситуации подлежит применению по аналогии ст. 54 ЗК РФ, которая относится лишь к порядку изъятия земель, предоставленных на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования:
- - для выявления фактов ненадлежащего использования земельных участков в соответствии со ст. 71 ЗК РФ проводится государственный земельный надзор. Более детально правила проведения административного обследования объектов земельных отношений изложены в Постановлении Правительства N 251 от 18.03.2015 "Об утверждении Правил проведения административного обследования объектов земельных отношений";
- - в случае неустранения нарушений в установленный срок орган государственного земельного надзора в течение 30 дней со дня привлечения виновного лица к административной ответственности за неисполнение такого предписания передает об этом сведения и соответствующие документы в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления;
- - исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления после получения информации и документов направляет в суд требование об изъятии земельного участка.
Таким образом, судебному разбирательству предшествует назначение административного наказания и выдача предписания об устранении ненадлежащего использования земельного участка. Обязательным условием принудительного прекращения права предусмотрено неустранение фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа. Применяются правила преюдиции решений по административным делам.
Принудительное изъятие на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения регламентировано ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
При этом для их изъятия предусмотрено только два основания:
- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если земельный участок используется с нарушением требований рационального использования земли, повлекшим за собой существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологической обстановки.
Критерии существенного снижения плодородия установлены Постановлением Правительства N 612 от 22.07.2011 "Об утверждении критериев существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения", а критерии значительного ухудшения экологической обстановки установлены Постановлением Правительства N 736 от 19.07.2012 "О критериях значительного ухудшения экологической обстановки в результате использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли".
- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение 3 и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. В 3-летний срок не включается срок, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, а также срок освоения земельного участка. Срок освоения земельного не может составлять более двух лет. Признаки неиспользования земельных участков установлены в Постановлении Правительства N 369 от 23.04.2012 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации".
Суды области в каждом случае всесторонне исследовали факты ненадлежащего использования земельного участка.
Пример: решением Юрьев-Польского районного суда от ДАТА (дело N) при изъятии у Б. земельного участка - земли сельскохозяйственного назначения, и продажи его с публичных торгов, суд обоснованно исходил из следующего.
Актами проверки Управления Россельхознадзора по Владимирской области от ДАТА, ДАТА, ДАТА, ДАТА и ДАТА зафиксированы многократные нарушения ответчиком установленных требований по защите принадлежащего ему земельного участка от зарастания сорной и древесно-кустарниковой растительностью (ивняк, березы высотой от 1 до 3 м, с диаметром ствола до 15 см, сосны высотой от 1,5 до 2.5 м диаметром ствола до 5 см). По результатам данных проверок ответчику выдавались предписания об устранении нарушений земельного законодательства от указанных дат с установлением сроков исполнения, ни одно из которых ответчиком выполнено не было.
Постановлениями Управления Россельхознадзора по Владимирской области от ДАТА по ст. 8.7. ч. 2 КоАП РФ и мировых судей судебных участков N 1,2 г. Юрьев-Польского и Юрьев-Польского района Владимирской области от ДАТА года, ДАТА, ДАТА, ДАТА по ст. 19. 4 ч. 1 и 19.5. ч. 1 КоАП РФ ответчик привлекался к административной ответственности за неисполнение законных предписаний органа государственного контроля (надзора).
Вывод суда о том, что ответчиком нарушены требования земельного законодательства о надлежащем использовании земли сельскохозяйственного назначения и административного законодательства об обязательности исполнения законных требований надзирающего органа об устранении нарушений, является мотивированным и обоснованным.
4. Правила определения суммы
возмещения за изъятие земельного участка
возмещения за изъятие земельного участка
Прекращение права собственности (изъятие) земельного участка производится не безвозмездно, а путем его принудительной продажи с торгов.
При рассмотрении споров об изъятии земельных участков по основаниям ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" начальной ценой изъятого земельного участка на публичных торгах является рыночная стоимость такого земельного участка.
Стоимость имущества определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении публичных торгов, то применяется кадастровая стоимость такого земельного участка.
Способ определения начальной цены изъятого земельного участка на публичных торгах указывается в решении суда об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов по одному из оснований, предусмотренных пунктами 2 и 3 указанной статьи.
Суды не всегда принимают во внимание данные требования.
Пример: заочным решением Собинского городского суда от ДАТА (дело N) удовлетворен иск департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области об изъятии у К. земельного участка, категория - земли сельскохозяйственного назначения, а также постановлено продать его с публичных торгов.
Суд установил, что К. является собственником данного имущества.
На основании результатов проведенного контроля Управлением Росреестра по Владимирской области К. постановлением заместителя главного государственного инспектора по использованию и охране земель был признан виновным в совершении административного правонарушения предусмотренного ч.... ст.... КоАП РФ, ему назначен административный штраф в размере... рублей. ДАТА К. выдано предписание для принятия мер по приведению земельного участка в состояние пригодное для осуществления сельскохозяйственного производства (устранение залесости и закустарности). Актом проверки от ДАТА подтвержден факт неисполнения предписания, в связи с чем постановлением мирового судьи от ДАТА К. привлечен к административной ответственности по ч... ст.... КоАП РФ в виде штрафа в размере... рублей. Повторной проверкой от ДАТА установлено неисполнение предписания.
Суд оставил без внимания вопрос определения способа начальной цены изъятого земельного участка на публичных торгах, что требует п. 10 ст. 6 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Аналогичное нарушение закона выявлено при вынесении решений Судогодским районным судом от ДАТА (дело N), Ковровским городским судом от ДАТА и от ДАТА (дело N, N), а также Суздальским районным судом от ДАТА (дело N).
5. Требования к резолютивной части решения
При разрешении споров об изъятии земельных участков в случае неиспользования по целевому назначению или использования с нарушениями законодательства суд должен в резолютивной части указать об изъятии конкретного земельного участка (кадастровый номер, площадь, категория земель, разрешенное использование, местоположение), способ определения начальной цены изъятого земельного участка на публичных торгах.
Пример:
Исковые требования "истца" к "ответчику" удовлетворить.
Изъять у "ответчика" земельный участок площадью 000 кв. м, кадастровый номер 00:00:00000:00, "категория земель", местоположение: адрес, путем продажи с публичных торгов.
Установить начальную продажную цену изъятого земельного участка в размере 000000 рублей.
Взыскать с "проигравшей стороны" в пользу "выигравшей стороны" госпошлину в размере 000 рубля 00 копеек.
Принятие судом решения о прекращении права на изымаемый участок законом не предусмотрено, в силу ст. 54 ЗК РФ данное решение является основанием для государственной регистрации прекращения права на объект.
Гражданская коллегия
Владимирского областного суда
Владимирского областного суда
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)