Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 января 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи М.Н. Малыхиной,
судей О.Г. Авдониной, А.А. Попова
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гойхман Д.А.
при участии:
от истца: Побережный В.П. по доверенности N 05.5.9-11/16-03 от 11.01.2016
от ответчика: Косоруков В.В. по доверенности от 11.01.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации г. Новороссийска
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 11.11.2015 по делу N А32-5966/2015
по иску администрации г. Новороссийска
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Порт Транзит"
о расторжении договора аренды,
принятое в составе судьи Данько М.М.,
администрация муниципального образования г. Новороссийск (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Порт Транзит" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4700004106 от 24.07.2006, заключенного между администрацией и обществом.
Исковые требования мотивированы тем, что ответчик использует земельный участок с нарушением условий договора.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано.
Суд пришел к выводу о том, что истец доказал нарушение ответчиком принятых на себя договором аренды обязательств. Вместе с тем, суд учел, что доказательства передачи либо направления ответчику предложения истца об устранении допущенных им при использовании участка нарушений истцом не представлены в нарушение статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд также учел, что доказательства вручения ответчику предписания ГКУ КК "Краснодаравтодор" истец не представил. Наличие указанного в данном предписании съезда не было указано администрацией в уведомлении о расторжении договора в качестве основания для его расторжения. Кроме того, из смысла статьи 619 ГК РФ следует, что предложение об устранении нарушений должно исходить от арендодателя, а не от иных лиц.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация обжаловала его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение отменить, иск удовлетворить.
Доводы жалобы повторяют доводы иска. Истец настаивает, что ответчиком нарушены пункты 4.1.7, 4.1.9, 4.1.8, 4.1.14 договора, полагает, что письменное предупреждение ответчику истец направил, в материалы дела представлен ответ общества, из которого следует, что претензии администрации истец полагает необоснованными.
Полагает, что доказал длящееся нарушение ответчиком существенных условий и отсутствие намерений по их устранению.
В отзыве на апелляционную жалобу общество просило решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца просил отменить решение суда первой инстанции, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указал, что в рамках дела N А53-42815/2014 аналогичный иск администрации был оставлен без рассмотрения. В данное дело администрация не представила никаких новых доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Представленная претензия направлялась ответчику до обращения в суд с иском по делу N А53-42815/2014.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции надлежит изменить по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 24.07.2006 администрацией муниципального образования город Новороссийск и ООО "Порт Транзит" подписан договор N 4700004106 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0109008:0112 сроком на 10 лет для строительства комплекса автомоек грузового транспорта. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Соглашением от 22.07.2010 стороны изменили целевое использование земельного участка, установив его: под автостоянку, в том числе для временного хранения грузовых автомобилей и гаражи на отдельных земельных участках, а также открытые площадки для отстоя транзитного транспорта.
Обращаясь с иском о расторжении данного договора, администрация указала, что ответчиком нарушаются следующие условия договора:
- пункт 1.1 договора, которым стороны согласовали, что земельный участок используется по целевому назначению с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.
- пункт 4.1.7. договора, которым установлена обязанность арендатора содержать участок и прилегающую к нему территорию в должном санитарном состоянии, порядке и чистоте.
- пункт 4.1.8. договора, согласно которому арендатор обязан не наносить ущерб окружающей среде при использовании участка.
- пункт 4.1.9. договора, согласно которому арендатор не должен допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка.
- пункт 4.1.14. договора, в силу которого арендатор не должен нарушать прав и законных интересов землепользователей земельных участков и иных лиц.
- пункт 10.2. договора, по которому арендатор принял на себя обязанность выполнять за свой счет мероприятия по охране окружающей природной среды и требования инспектирующих служб и ведомств по вопросам эксплуатации объектов недвижимости.
В качестве доказательства нарушения арендатором указанных условий договора истец сослался на:
- постановление Министерства природных ресурсов Краснодарского края N 1.14./730Н от 09.12.2014 о назначении ООО "Порт Транзит" административного наказания (нарушение норм ФЗ "Об охране окружающей среды", ФЗ "Об отходах производства и потребления", ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения").
- - протокол администрации города Новороссийска N К000084 от 23.08.2014;
- - постановление по делу об административном правонарушении N 03-02-81 от 03.02.2015 (нарушение п. 6.1.13. Порядка сбора и вывоза бытовых отходов и мусора);
- - протокол администрации города Новороссийска N К000082 от 23.01.2015;
- - постановление по делу об административном правонарушении N 03-02-79 от 03.02.2015 (непринятие мер к наведению санитарного порядка на закрепленной территории);
- - протокол Администрации города Новороссийска N К000083 от 23.01.2015;
- - постановление по делу об административном правонарушении N 03-02-80 от 03.02.2015 (захламление прилегающей территории твердыми бытовыми отходами, строительным мусором, ветками, автошинами);
- - постановление Азово-Черноморского межрайонного природоохранного прокурора о возбуждение дела об административном правонарушении от 17.02.2015;
- - предписание ГКУ КК "Краснодаравтодор" об устранении нарушений при использовании полос отвода и придорожных полос, автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения, находящихся в государственной собственности Краснодарского края N 02/11 НДФ от 11.02.2015;
- - письмо ОАО "РЖД" от 16.02.2015 N 82, согласно которого смежный землепользователь ОАО "РЖД" заявляет об отсутствии у них с ООО "Порт Транзит" каких-либо договорных отношений касательно пользования ООО "Порт Транзит" смежным земельным участком для размещения на смежном земельном участке грузового транспорта, который должен находиться на стоянке ООО "Порт Транзит".
В обоснование соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом представлено уведомление администрации от 29.09.2014 с предложением о расторжении договора.
Факт его вручения ответчику подтвержден письмом ответчика от 05.12.2014, в котором имеется ссылка на уведомление истца от 29.09.2014 о расторжении договора.
В уведомлении администрации указано, что ответчиком не соблюдаются существенные условия договора, а именно пункт 4.1.14 договора, поскольку на смежном земельном участке ответчик размещает грузовые автомобили; а также пункт 4.1.11 договора, поскольку не производит благоустройство территории. Ответчику предложено в течение пяти дней после получения уведомления прибыть в администрацию для подписания соглашения о расторжении договора. Также указано, что в случае отказа либо бездействия арендатора администрация оставляет за собой право на обращение в суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.
Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.
То есть процедура расторжения договора аренды состоит из двух самостоятельных действий, которые до обращения в суд с иском должен совершить арендодатель:
- - направить либо вручить арендатору предложение об устранении в разумный срок допущенных им в процессе использования арендованного имущества нарушений;
- - направить предложение о расторжении договора в случае неустранения указанных нарушений в разумный срок.
В пунктах 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что несовершение любого из названных действий должно расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора и влечь оставление иска без рассмотрения.
Соответственно иск о расторжении договора должен быть заявлен по тем основаниям, которые доведены до арендатора в досудебном порядке.
Как видно, обращаясь с настоящим иском, истец обозначил в исковом заявлении такие нарушения договора, о наличии которых и о необходимости устранения которых истец ответчика в досудебном порядке не извещал.
Так, направленное в адрес ответчика уведомление не содержало указания на нарушение обязанностей, предусмотренных пунктами 1.1, 10.2, 4.1.7, 4.1.8, 4.1.9.
Одновременно ссылку на нарушение пункта 4.1.11 договора, содержащуюся в претензии, истец в обоснование иска не положил, что является правом истца.
Соответственно арендатор не был извещен о необходимости устранить такие нарушения, а у администрации не возникло право требовать досрочного расторжения договора по данным основаниям, ввиду нарушения требований статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку как указано выше, такое право могло возникнуть только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.
Соответственно требования о расторжении договора аренды по указанным основаниям не подлежали рассмотрению по существу.
В силу части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Нарушение условий, закрепленных в пункте 4.1.14 договора (нарушение прав и законных интересов землепользователей земельных участков и иных лиц), указано в претензии и конкретизировано арендодателем как состоящее в неправомерном размещении грузовых автомобилей на смежном земельном участке. По смыслу направленного ответчику уведомления обществу предоставлен пятидневный срок для устранения данного нарушения.
Таким образом, доводы о наличии оснований для расторжения договора в связи с нарушением пункта 4.1.14 договора данными действиями ответчика подлежат исследованию по существу - в части того неправомерного, по мнению истца, действия, которое обозначено в претензии: размещение грузовых автомобилей на смежном земельном участке.
Как следует из иска, истец полагал нарушение пункта 4.1.14 договора доказанным в связи с предоставлением следующих документов:
- - предписания ГКУ КК "Краснодаравтодор" об устранении нарушений при использовании полос отвода и придорожных полос, автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения, находящихся в государственной собственности Краснодарского края N 02/11 НДФ от 11.02.2015;
- - письма ОАО "РЖД" от 16.02.2015 N 82, согласно которого смежный землепользователь ОАО "РЖД" заявляет об отсутствии у них с ООО "Порт Транзит" каких-либо договорных отношений касательно пользования ООО "Порт Транзит" смежным земельным участком для размещения на смежном земельном участке грузового транспорта, который должен находиться на стоянке ООО "Порт Транзит".
В дело представлено предписание ГКУ КК "Краснодаравтодор", которым ответчик обязывался ликвидировать (перекопать) выезд для большегрузного транспорта на км 2+700 справа, обратиться в Министерство строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края для получения технических условий на проектирование съезда на км 2+700 справа.
Каких-либо сведений о неправомерном размещении грузовых автомобилей ответчика на смежных земельных участках данное предписание не содержит. Предписание не содержит требований об освобождении каких-либо участков от транспорта ответчика. Представленный фотоматериал также не позволяет достоверно установить факт занятия ответчиком участка большего размера, нежели предоставлен ему в аренду.
Письмо ОАО "РЖД" от 16.02.2015 N 82 в материалах дела отсутствует, в числе приложений к иску не обозначено, суду апелляционной инстанции также не предоставлено.
При изложенных обстоятельствах указанный в досудебном уведомлении истца факт нарушения ответчиком пункта 4.1.14 договора в связи с неправомерным размещением грузового транспорта на смежных участках не подтвержден материалами дела.
В силу положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Таким образом, в иске о расторжении договора по данному основанию администрации надлежит отказать.
Поскольку судом первой инстанции исковые требования необоснованно рассмотрены по существу в полном объеме и не учтены положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда надлежит изменить, оставив без рассмотрения исковые требования администрации о расторжении договора, заявленные по тем основаниям (в связи с тем нарушениями), по которым истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
В силу части 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.
В остальной части отказ в иске правомерен.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2015 по делу N А32-5966/2015 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования администрации Муниципального образования "Город Новороссийск" о расторжении договора аренды земельного участка N 4700004106 от 24.07.2006 по основаниям нарушения пунктов 4.1.7, 4.1.9, 4.1.18, 4.1.14, 10.2 договора оставить без рассмотрения.
В удовлетворении исковых требований администрации Муниципального образования "Город Новороссийск" о расторжении договора аренды земельного участка N 4700004106 от 24.07.2006 по основаниям нарушения пункта 4.1.14 в части неправомерного занятия смежного земельного участка грузовыми автомобилями арендатора отказать.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края".
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.01.2016 N 15АП-21142/2015 ПО ДЕЛУ N А32-5966/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 января 2016 г. N 15АП-21142/2015
Дело N А32-5966/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 января 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи М.Н. Малыхиной,
судей О.Г. Авдониной, А.А. Попова
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гойхман Д.А.
при участии:
от истца: Побережный В.П. по доверенности N 05.5.9-11/16-03 от 11.01.2016
от ответчика: Косоруков В.В. по доверенности от 11.01.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации г. Новороссийска
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 11.11.2015 по делу N А32-5966/2015
по иску администрации г. Новороссийска
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Порт Транзит"
о расторжении договора аренды,
принятое в составе судьи Данько М.М.,
установил:
администрация муниципального образования г. Новороссийск (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Порт Транзит" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4700004106 от 24.07.2006, заключенного между администрацией и обществом.
Исковые требования мотивированы тем, что ответчик использует земельный участок с нарушением условий договора.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано.
Суд пришел к выводу о том, что истец доказал нарушение ответчиком принятых на себя договором аренды обязательств. Вместе с тем, суд учел, что доказательства передачи либо направления ответчику предложения истца об устранении допущенных им при использовании участка нарушений истцом не представлены в нарушение статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд также учел, что доказательства вручения ответчику предписания ГКУ КК "Краснодаравтодор" истец не представил. Наличие указанного в данном предписании съезда не было указано администрацией в уведомлении о расторжении договора в качестве основания для его расторжения. Кроме того, из смысла статьи 619 ГК РФ следует, что предложение об устранении нарушений должно исходить от арендодателя, а не от иных лиц.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация обжаловала его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение отменить, иск удовлетворить.
Доводы жалобы повторяют доводы иска. Истец настаивает, что ответчиком нарушены пункты 4.1.7, 4.1.9, 4.1.8, 4.1.14 договора, полагает, что письменное предупреждение ответчику истец направил, в материалы дела представлен ответ общества, из которого следует, что претензии администрации истец полагает необоснованными.
Полагает, что доказал длящееся нарушение ответчиком существенных условий и отсутствие намерений по их устранению.
В отзыве на апелляционную жалобу общество просило решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца просил отменить решение суда первой инстанции, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указал, что в рамках дела N А53-42815/2014 аналогичный иск администрации был оставлен без рассмотрения. В данное дело администрация не представила никаких новых доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Представленная претензия направлялась ответчику до обращения в суд с иском по делу N А53-42815/2014.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции надлежит изменить по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 24.07.2006 администрацией муниципального образования город Новороссийск и ООО "Порт Транзит" подписан договор N 4700004106 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0109008:0112 сроком на 10 лет для строительства комплекса автомоек грузового транспорта. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Соглашением от 22.07.2010 стороны изменили целевое использование земельного участка, установив его: под автостоянку, в том числе для временного хранения грузовых автомобилей и гаражи на отдельных земельных участках, а также открытые площадки для отстоя транзитного транспорта.
Обращаясь с иском о расторжении данного договора, администрация указала, что ответчиком нарушаются следующие условия договора:
- пункт 1.1 договора, которым стороны согласовали, что земельный участок используется по целевому назначению с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.
- пункт 4.1.7. договора, которым установлена обязанность арендатора содержать участок и прилегающую к нему территорию в должном санитарном состоянии, порядке и чистоте.
- пункт 4.1.8. договора, согласно которому арендатор обязан не наносить ущерб окружающей среде при использовании участка.
- пункт 4.1.9. договора, согласно которому арендатор не должен допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка.
- пункт 4.1.14. договора, в силу которого арендатор не должен нарушать прав и законных интересов землепользователей земельных участков и иных лиц.
- пункт 10.2. договора, по которому арендатор принял на себя обязанность выполнять за свой счет мероприятия по охране окружающей природной среды и требования инспектирующих служб и ведомств по вопросам эксплуатации объектов недвижимости.
В качестве доказательства нарушения арендатором указанных условий договора истец сослался на:
- постановление Министерства природных ресурсов Краснодарского края N 1.14./730Н от 09.12.2014 о назначении ООО "Порт Транзит" административного наказания (нарушение норм ФЗ "Об охране окружающей среды", ФЗ "Об отходах производства и потребления", ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения").
- - протокол администрации города Новороссийска N К000084 от 23.08.2014;
- - постановление по делу об административном правонарушении N 03-02-81 от 03.02.2015 (нарушение п. 6.1.13. Порядка сбора и вывоза бытовых отходов и мусора);
- - протокол администрации города Новороссийска N К000082 от 23.01.2015;
- - постановление по делу об административном правонарушении N 03-02-79 от 03.02.2015 (непринятие мер к наведению санитарного порядка на закрепленной территории);
- - протокол Администрации города Новороссийска N К000083 от 23.01.2015;
- - постановление по делу об административном правонарушении N 03-02-80 от 03.02.2015 (захламление прилегающей территории твердыми бытовыми отходами, строительным мусором, ветками, автошинами);
- - постановление Азово-Черноморского межрайонного природоохранного прокурора о возбуждение дела об административном правонарушении от 17.02.2015;
- - предписание ГКУ КК "Краснодаравтодор" об устранении нарушений при использовании полос отвода и придорожных полос, автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения, находящихся в государственной собственности Краснодарского края N 02/11 НДФ от 11.02.2015;
- - письмо ОАО "РЖД" от 16.02.2015 N 82, согласно которого смежный землепользователь ОАО "РЖД" заявляет об отсутствии у них с ООО "Порт Транзит" каких-либо договорных отношений касательно пользования ООО "Порт Транзит" смежным земельным участком для размещения на смежном земельном участке грузового транспорта, который должен находиться на стоянке ООО "Порт Транзит".
В обоснование соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом представлено уведомление администрации от 29.09.2014 с предложением о расторжении договора.
Факт его вручения ответчику подтвержден письмом ответчика от 05.12.2014, в котором имеется ссылка на уведомление истца от 29.09.2014 о расторжении договора.
В уведомлении администрации указано, что ответчиком не соблюдаются существенные условия договора, а именно пункт 4.1.14 договора, поскольку на смежном земельном участке ответчик размещает грузовые автомобили; а также пункт 4.1.11 договора, поскольку не производит благоустройство территории. Ответчику предложено в течение пяти дней после получения уведомления прибыть в администрацию для подписания соглашения о расторжении договора. Также указано, что в случае отказа либо бездействия арендатора администрация оставляет за собой право на обращение в суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.
Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.
То есть процедура расторжения договора аренды состоит из двух самостоятельных действий, которые до обращения в суд с иском должен совершить арендодатель:
- - направить либо вручить арендатору предложение об устранении в разумный срок допущенных им в процессе использования арендованного имущества нарушений;
- - направить предложение о расторжении договора в случае неустранения указанных нарушений в разумный срок.
В пунктах 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что несовершение любого из названных действий должно расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора и влечь оставление иска без рассмотрения.
Соответственно иск о расторжении договора должен быть заявлен по тем основаниям, которые доведены до арендатора в досудебном порядке.
Как видно, обращаясь с настоящим иском, истец обозначил в исковом заявлении такие нарушения договора, о наличии которых и о необходимости устранения которых истец ответчика в досудебном порядке не извещал.
Так, направленное в адрес ответчика уведомление не содержало указания на нарушение обязанностей, предусмотренных пунктами 1.1, 10.2, 4.1.7, 4.1.8, 4.1.9.
Одновременно ссылку на нарушение пункта 4.1.11 договора, содержащуюся в претензии, истец в обоснование иска не положил, что является правом истца.
Соответственно арендатор не был извещен о необходимости устранить такие нарушения, а у администрации не возникло право требовать досрочного расторжения договора по данным основаниям, ввиду нарушения требований статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку как указано выше, такое право могло возникнуть только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.
Соответственно требования о расторжении договора аренды по указанным основаниям не подлежали рассмотрению по существу.
В силу части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Нарушение условий, закрепленных в пункте 4.1.14 договора (нарушение прав и законных интересов землепользователей земельных участков и иных лиц), указано в претензии и конкретизировано арендодателем как состоящее в неправомерном размещении грузовых автомобилей на смежном земельном участке. По смыслу направленного ответчику уведомления обществу предоставлен пятидневный срок для устранения данного нарушения.
Таким образом, доводы о наличии оснований для расторжения договора в связи с нарушением пункта 4.1.14 договора данными действиями ответчика подлежат исследованию по существу - в части того неправомерного, по мнению истца, действия, которое обозначено в претензии: размещение грузовых автомобилей на смежном земельном участке.
Как следует из иска, истец полагал нарушение пункта 4.1.14 договора доказанным в связи с предоставлением следующих документов:
- - предписания ГКУ КК "Краснодаравтодор" об устранении нарушений при использовании полос отвода и придорожных полос, автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения, находящихся в государственной собственности Краснодарского края N 02/11 НДФ от 11.02.2015;
- - письма ОАО "РЖД" от 16.02.2015 N 82, согласно которого смежный землепользователь ОАО "РЖД" заявляет об отсутствии у них с ООО "Порт Транзит" каких-либо договорных отношений касательно пользования ООО "Порт Транзит" смежным земельным участком для размещения на смежном земельном участке грузового транспорта, который должен находиться на стоянке ООО "Порт Транзит".
В дело представлено предписание ГКУ КК "Краснодаравтодор", которым ответчик обязывался ликвидировать (перекопать) выезд для большегрузного транспорта на км 2+700 справа, обратиться в Министерство строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края для получения технических условий на проектирование съезда на км 2+700 справа.
Каких-либо сведений о неправомерном размещении грузовых автомобилей ответчика на смежных земельных участках данное предписание не содержит. Предписание не содержит требований об освобождении каких-либо участков от транспорта ответчика. Представленный фотоматериал также не позволяет достоверно установить факт занятия ответчиком участка большего размера, нежели предоставлен ему в аренду.
Письмо ОАО "РЖД" от 16.02.2015 N 82 в материалах дела отсутствует, в числе приложений к иску не обозначено, суду апелляционной инстанции также не предоставлено.
При изложенных обстоятельствах указанный в досудебном уведомлении истца факт нарушения ответчиком пункта 4.1.14 договора в связи с неправомерным размещением грузового транспорта на смежных участках не подтвержден материалами дела.
В силу положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Таким образом, в иске о расторжении договора по данному основанию администрации надлежит отказать.
Поскольку судом первой инстанции исковые требования необоснованно рассмотрены по существу в полном объеме и не учтены положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда надлежит изменить, оставив без рассмотрения исковые требования администрации о расторжении договора, заявленные по тем основаниям (в связи с тем нарушениями), по которым истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
В силу части 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.
В остальной части отказ в иске правомерен.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2015 по делу N А32-5966/2015 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования администрации Муниципального образования "Город Новороссийск" о расторжении договора аренды земельного участка N 4700004106 от 24.07.2006 по основаниям нарушения пунктов 4.1.7, 4.1.9, 4.1.18, 4.1.14, 10.2 договора оставить без рассмотрения.
В удовлетворении исковых требований администрации Муниципального образования "Город Новороссийск" о расторжении договора аренды земельного участка N 4700004106 от 24.07.2006 по основаниям нарушения пункта 4.1.14 в части неправомерного занятия смежного земельного участка грузовыми автомобилями арендатора отказать.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края".
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
А.А.ПОПОВ
О.Г.АВДОНИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)