Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 27 июля 2016 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей Борисовой Т.С., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зиновьевой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 мая 2016 года по делу N А57-5149/2016 (судья Елистратов К.А.)
по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района, г. Энгельс, ОГРН 1026401980868, ИНН 6449002580
к обществу с ограниченной ответственностью "Стройсервис", г. Энгельс, ОГРН 1146449004460, ИНН 6449075901
о взыскании арендной платы за пользование земельным участком, пени за нарушение срока внесения арендной платы и расторжении договора аренды,
при участии в судебном заседании: от комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района - представитель Лапшова Элина Александровна, действующая по доверенности N 01-09/00052 от 15.01.2016,
иные лица, участвующие в деле - не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений (приобщены к материалам дела), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда,
В Арбитражный суд поступило исковое заявление Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района (далее по тексту - истец), к обществу с ограниченной ответственностью "Стройсервис" (далее по тексту - ответчик), о взыскании арендной платы за пользование земельным участком, пени за нарушение срока внесения арендной платы и расторжении договора аренды.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16 мая 2016 года исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Стройсервис" в пользу комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды N 1214 от 23.10.1995 земельного участка, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пос. Зеленый, за период с 01.01.2014 по 30.09.2015 в размере 139 803,50 руб. и пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 10.04.2014 по 03.11.2015 в размере 66 914 руб. 38 коп.
Договор аренды N 1214 от 23.10.1995 на земельный участок, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пос. Зеленый с кадастровым номером 64:50:032011:10 площадью 2 971 кв. м, заключенный с ООО "Стройсервис" расторгнут.
Кроме того, с ООО "Стройсервис" в доход Федерального бюджета РФ взыскана госпошлина в сумме 13 134 руб. 35 коп.
В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ООО "Стройсервис" обратилось с жалобой в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 мая 2016 года и принять по делу новый судебный акт.
Представитель комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель ООО "Стройсервис" в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела ответчик извещен надлежащим образом.
Согласно отчету о публикации, информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным апелляционным судом в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" за пятнадцать дней до начала судебного заседания.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела в открытом судебном заседании, апелляционный суд приходит к выводу, что обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 23 октября 1995 года на основании постановления Главы администрации города Энгельса N 2553 от 23.10.1995 г. между администрацией города Энгельса и АООТ "Передвижная механизированная колонна N 11" заключен договор аренды земельного участка N 1214.
Предметом договора является пользование на правах аренды земельным участком площадью 2 971 кв. м, расположенным по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пос. Зеленый, с кадастровым номером 64:50:032011:10, разрешенным использованием "автостоянки и гаражи".
Срок договора установлен с 01.01.1995 по 07.12.2012.
Договор надлежащим образом зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.
Постановлением Главы Энгельсского муниципального образования Саратовской области от 27.02.2004 N 926 на комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района (Арендодатель) возложены полномочия арендодателя земельных участков на территории Энгельсского муниципального образования.
19 июня 2006 года было зарегистрировано ЗАО "Стройсервис", учредителем которого выступало ОАО "Передвижная механизированная колонна N 11".
30 августа 2006 года ОАО "Передвижная механизированная колонна N 11" передала в качестве вклада в уставной капитал ЗАО "Стройсервис" нежилое помещение площадью 802,3 кв. м, расположенное по адресу: Саратовская область, город Энгельс, ул. Дальний переулок, д. 35 "А".
Данное помещение расположено на земельном участке с кадастровым номером 64:50:032011:10, площадью 2971 кв. м, расположенном по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пос. Зеленый, ранее предоставленном на праве аренды учредителю ЗАО "Стройсервис" - ОАО "Передвижная механизированная колонна N 11".
В связи с переходом права собственности на часть здания расположенного на данном земельном участке, по адресу: Саратовская область, город Энгельс, ул. Дальний переулок, Д. 35 "А", площадью 802 кв. м, к новому собственнику недвижимости - ЗАО "Стройсервис" перешло право аренды по договору аренды N 1214 от 23.10.1995 г заключенному с прежним собственником недвижимости. (Данные обстоятельства установлены вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Саратовской области по делам N А57-4569/2011, А57-24070/2012) 20.10.2014. ЗАО "Стройсервис" было реорганизовано в форме преобразования в ООО "Стройсервис". Права и обязанности по договору аренды земельного участка N 1214 от 23.10.1995 г. перешли к ООО "Стройсервис" (Арендатор).
В соответствии с п. 2.5. договора аренды N 1214 от 23.10.1995 г. размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке путем направления.
Уведомлением от 24.01.2014 N 01-09/01450 ООО "Стройсервис" было уведомлено об изменении размера арендной платы с 01.01.2014 в соответствии с новым размером кадастровой стоимости земельного участка, установленным распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 г. N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", что для данного земельного участка составляет 13 643 990 руб. 69 коп., а также о необходимости уплаты арендной платы по договору N 1214 от 23.10.1995 ежеквартально не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным кварталом, в соответствии с Постановлением Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 г. N 412-П.
С 01.01.2014 арендная плата по договору аренды земельного участка N 1214 от 23.10.1995 г. составляет 68 219 руб. 95 коп. в квартал.
Обязательство по внесению арендной платы по договору N 1214 от 23.10.1995 Арендатором в период с 01.01.2014 по 30.09.2015 исполнялось не надлежащим образом, в связи, с чем за арендатором образовалась задолженность в размере 331 045 руб. 20 коп.
Уведомлением от 03.11.2015 N 01-09/08012 Арендатор извещен о необходимости выполнения обязательств по внесению арендной платы, однако требования Арендодателя не исполнил, что и послужило основанием для обращения с настоящим иском.
Арбитражный суд Саратовской области, руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 329, 330, 333, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, распоряжением Комитета по управлению имуществом в саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установив ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору в части своевременной оплаты арендной платы, произведя собственный расчет арендной платы с использованием кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости от 23.12.2015 N 13/162, созданной на основании приказа Росреестра от 24.10.2012 N П/451 в Саратовской области при управлении Росреестра по Саратовской области, в размере установленной рыночной стоимости спорного земельного участка в сумме 897 000 рублей, удовлетворил заявленные исковые требования частично.
Ответчик, обжалуя постановленный судебный акт, указывает на неизвещение его истцом об изменении размера арендной платы спорного земельного участка, в виду неполучения вышеуказанных уведомлений.
Судебная коллегия отклоняет данный довод жалобы, на основании следующего.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Из содержания пункта 2 статьи 614 ГК РФ следует, что арендная плата может быть согласована сторонами в договоре путем указания на размер арендной платы, а также путем указания на порядок ее определения.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В рассматриваемом случае, арендуемый земельный участок относится к категории земель населенных пунктов.
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25 января 2013 года N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В соответствии с пунктом 19 указанного Постановления Пленума арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом, дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В рассматриваемом случае предметом договора аренды является земля, находящаяся в публичной собственности, соответственно, ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Таким образом, истец, в силу прямого указания закона, являясь публичным собственником спорного земельного участка, вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке на основании изменения органами местного самоуправления соответствующих коэффициентов ее расчета.
Ссылка апеллянта на отсутствие законных оснований для расторжения договора аренды, судебной коллегией признана несостоятельной.
В соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды, может быть, расторгнут досрочно судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не сносит арендную плату.
Пунктом 3.1. договора аренды Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в случае нарушения обязательств по договору Арендатором.
В порядке ст. 619 ГК РФ Арендатор уведомлением от 07.12.2015 г. N 01-09/08805 был извещен о расторжении договора N 1214 от 23.10.1995 г. и о необходимости явки в 10-дневный срок со дня получения указанного уведомления в комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района для подписания соглашения о расторжении договора.
Уведомление было направлено по адресу ответчику указанному в выписке ЕГРЮЛИП.
В указанный в уведомлении срок арендатор не расторг договор аренды земельного участка в добровольном порядке и до настоящего времени не ответил на уведомление истца.
Факт невнесения арендной платы более двух раз подряд материалами дела подтверждается.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
В материалах дела имеется письмо-предупреждение администрации о предложении погасить образовавшуюся задолженность и расторгнуть договор Указанное письмо осталось без ответа.
Следовательно, досудебный порядок урегулирования спора истцом был соблюден.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, принимая во внимание, что ответчиком более двух раз подряд не вносилась арендная плата, правомерно пришел к выводу о расторжении договора аренды земельного участка от 23.10.1995 N 1214.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежат удовлетворению, решение суда - отмене.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 мая 2016 года по делу N А57-5149/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис" в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 3000 рублей за подачу апелляционной жалобы.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.07.2016 N 12АП-6514/2016 ПО ДЕЛУ N А57-5149/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июля 2016 г. по делу N А57-5149/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 27 июля 2016 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей Борисовой Т.С., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зиновьевой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 мая 2016 года по делу N А57-5149/2016 (судья Елистратов К.А.)
по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района, г. Энгельс, ОГРН 1026401980868, ИНН 6449002580
к обществу с ограниченной ответственностью "Стройсервис", г. Энгельс, ОГРН 1146449004460, ИНН 6449075901
о взыскании арендной платы за пользование земельным участком, пени за нарушение срока внесения арендной платы и расторжении договора аренды,
при участии в судебном заседании: от комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района - представитель Лапшова Элина Александровна, действующая по доверенности N 01-09/00052 от 15.01.2016,
иные лица, участвующие в деле - не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений (приобщены к материалам дела), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда,
установил:
В Арбитражный суд поступило исковое заявление Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района (далее по тексту - истец), к обществу с ограниченной ответственностью "Стройсервис" (далее по тексту - ответчик), о взыскании арендной платы за пользование земельным участком, пени за нарушение срока внесения арендной платы и расторжении договора аренды.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16 мая 2016 года исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Стройсервис" в пользу комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды N 1214 от 23.10.1995 земельного участка, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пос. Зеленый, за период с 01.01.2014 по 30.09.2015 в размере 139 803,50 руб. и пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 10.04.2014 по 03.11.2015 в размере 66 914 руб. 38 коп.
Договор аренды N 1214 от 23.10.1995 на земельный участок, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пос. Зеленый с кадастровым номером 64:50:032011:10 площадью 2 971 кв. м, заключенный с ООО "Стройсервис" расторгнут.
Кроме того, с ООО "Стройсервис" в доход Федерального бюджета РФ взыскана госпошлина в сумме 13 134 руб. 35 коп.
В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ООО "Стройсервис" обратилось с жалобой в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 мая 2016 года и принять по делу новый судебный акт.
Представитель комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель ООО "Стройсервис" в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела ответчик извещен надлежащим образом.
Согласно отчету о публикации, информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным апелляционным судом в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" за пятнадцать дней до начала судебного заседания.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела в открытом судебном заседании, апелляционный суд приходит к выводу, что обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 23 октября 1995 года на основании постановления Главы администрации города Энгельса N 2553 от 23.10.1995 г. между администрацией города Энгельса и АООТ "Передвижная механизированная колонна N 11" заключен договор аренды земельного участка N 1214.
Предметом договора является пользование на правах аренды земельным участком площадью 2 971 кв. м, расположенным по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пос. Зеленый, с кадастровым номером 64:50:032011:10, разрешенным использованием "автостоянки и гаражи".
Срок договора установлен с 01.01.1995 по 07.12.2012.
Договор надлежащим образом зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.
Постановлением Главы Энгельсского муниципального образования Саратовской области от 27.02.2004 N 926 на комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района (Арендодатель) возложены полномочия арендодателя земельных участков на территории Энгельсского муниципального образования.
19 июня 2006 года было зарегистрировано ЗАО "Стройсервис", учредителем которого выступало ОАО "Передвижная механизированная колонна N 11".
30 августа 2006 года ОАО "Передвижная механизированная колонна N 11" передала в качестве вклада в уставной капитал ЗАО "Стройсервис" нежилое помещение площадью 802,3 кв. м, расположенное по адресу: Саратовская область, город Энгельс, ул. Дальний переулок, д. 35 "А".
Данное помещение расположено на земельном участке с кадастровым номером 64:50:032011:10, площадью 2971 кв. м, расположенном по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пос. Зеленый, ранее предоставленном на праве аренды учредителю ЗАО "Стройсервис" - ОАО "Передвижная механизированная колонна N 11".
В связи с переходом права собственности на часть здания расположенного на данном земельном участке, по адресу: Саратовская область, город Энгельс, ул. Дальний переулок, Д. 35 "А", площадью 802 кв. м, к новому собственнику недвижимости - ЗАО "Стройсервис" перешло право аренды по договору аренды N 1214 от 23.10.1995 г заключенному с прежним собственником недвижимости. (Данные обстоятельства установлены вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Саратовской области по делам N А57-4569/2011, А57-24070/2012) 20.10.2014. ЗАО "Стройсервис" было реорганизовано в форме преобразования в ООО "Стройсервис". Права и обязанности по договору аренды земельного участка N 1214 от 23.10.1995 г. перешли к ООО "Стройсервис" (Арендатор).
В соответствии с п. 2.5. договора аренды N 1214 от 23.10.1995 г. размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке путем направления.
Уведомлением от 24.01.2014 N 01-09/01450 ООО "Стройсервис" было уведомлено об изменении размера арендной платы с 01.01.2014 в соответствии с новым размером кадастровой стоимости земельного участка, установленным распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 г. N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", что для данного земельного участка составляет 13 643 990 руб. 69 коп., а также о необходимости уплаты арендной платы по договору N 1214 от 23.10.1995 ежеквартально не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным кварталом, в соответствии с Постановлением Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 г. N 412-П.
С 01.01.2014 арендная плата по договору аренды земельного участка N 1214 от 23.10.1995 г. составляет 68 219 руб. 95 коп. в квартал.
Обязательство по внесению арендной платы по договору N 1214 от 23.10.1995 Арендатором в период с 01.01.2014 по 30.09.2015 исполнялось не надлежащим образом, в связи, с чем за арендатором образовалась задолженность в размере 331 045 руб. 20 коп.
Уведомлением от 03.11.2015 N 01-09/08012 Арендатор извещен о необходимости выполнения обязательств по внесению арендной платы, однако требования Арендодателя не исполнил, что и послужило основанием для обращения с настоящим иском.
Арбитражный суд Саратовской области, руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 329, 330, 333, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, распоряжением Комитета по управлению имуществом в саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установив ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору в части своевременной оплаты арендной платы, произведя собственный расчет арендной платы с использованием кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости от 23.12.2015 N 13/162, созданной на основании приказа Росреестра от 24.10.2012 N П/451 в Саратовской области при управлении Росреестра по Саратовской области, в размере установленной рыночной стоимости спорного земельного участка в сумме 897 000 рублей, удовлетворил заявленные исковые требования частично.
Ответчик, обжалуя постановленный судебный акт, указывает на неизвещение его истцом об изменении размера арендной платы спорного земельного участка, в виду неполучения вышеуказанных уведомлений.
Судебная коллегия отклоняет данный довод жалобы, на основании следующего.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Из содержания пункта 2 статьи 614 ГК РФ следует, что арендная плата может быть согласована сторонами в договоре путем указания на размер арендной платы, а также путем указания на порядок ее определения.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В рассматриваемом случае, арендуемый земельный участок относится к категории земель населенных пунктов.
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25 января 2013 года N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В соответствии с пунктом 19 указанного Постановления Пленума арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом, дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В рассматриваемом случае предметом договора аренды является земля, находящаяся в публичной собственности, соответственно, ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Таким образом, истец, в силу прямого указания закона, являясь публичным собственником спорного земельного участка, вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке на основании изменения органами местного самоуправления соответствующих коэффициентов ее расчета.
Ссылка апеллянта на отсутствие законных оснований для расторжения договора аренды, судебной коллегией признана несостоятельной.
В соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды, может быть, расторгнут досрочно судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не сносит арендную плату.
Пунктом 3.1. договора аренды Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в случае нарушения обязательств по договору Арендатором.
В порядке ст. 619 ГК РФ Арендатор уведомлением от 07.12.2015 г. N 01-09/08805 был извещен о расторжении договора N 1214 от 23.10.1995 г. и о необходимости явки в 10-дневный срок со дня получения указанного уведомления в комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района для подписания соглашения о расторжении договора.
Уведомление было направлено по адресу ответчику указанному в выписке ЕГРЮЛИП.
В указанный в уведомлении срок арендатор не расторг договор аренды земельного участка в добровольном порядке и до настоящего времени не ответил на уведомление истца.
Факт невнесения арендной платы более двух раз подряд материалами дела подтверждается.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
В материалах дела имеется письмо-предупреждение администрации о предложении погасить образовавшуюся задолженность и расторгнуть договор Указанное письмо осталось без ответа.
Следовательно, досудебный порядок урегулирования спора истцом был соблюден.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, принимая во внимание, что ответчиком более двух раз подряд не вносилась арендная плата, правомерно пришел к выводу о расторжении договора аренды земельного участка от 23.10.1995 N 1214.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежат удовлетворению, решение суда - отмене.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 мая 2016 года по делу N А57-5149/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис" в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 3000 рублей за подачу апелляционной жалобы.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
И.И.ЖЕВАК
И.И.ЖЕВАК
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
В.Б.ШАЛКИН
Т.С.БОРИСОВА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)