Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2017 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зиновьевой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно Коммерческая Фирма "Алексей" на решение Арбитражного суда Астраханской области от 11 апреля 2017 года по делу N А06-12518/2016 (судья Соколова А.М.)
по иску Администрации муниципального образования "Город Астрахань" (414000, г. Астрахань, ул. Чернышевского, 6, ОГРН 1033000821809, ИНН 3015009178)
к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно Коммерческая Фирма "Алексей" (414000, г. Астрахань, ул. Джона Рида, 41 А, ОГРН 1023000855217, ИНН 3017027800)
о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 914 551 руб. 88 коп., пени в сумме 188 121 руб. 37 коп.,
до и после перерыва в отсутствие лиц, участвующих в деле,
Администрация муниципального образования "Город Астрахань" (далее по тексту - истец) обратилась в арбитражный суд Астраханской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно Коммерческая Фирма "Алексей" (далее по тексту - ответчик) о взыскании арендной платы в сумме 464 603 рубля 72 копейки, пени в сумме 66 116 рублей 14 копеек.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 11 апреля 2017 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ООО "Производственно Коммерческая Фирма "Алексей" обратилось с жалобой в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Астраханской области от 11 апреля 2017 года и принять по делу новый судебный акт.
В обосновании доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ответчик ссылается на то, что на основании решения, принятого в отношении ООО "ПКФ "Алексей" от 14.08.2013 по делу А06-4169/2013 о пересмотре кадастровой стоимости расчет арендной платы за 2013 года необходимо производить исходя из новой рыночной стоимости земельного участка, установленной указанным решением суда с начала года, в котором принято решение.
Администрация муниципального образования "Город Астрахань" представила возражение на апелляционную жалобу, в котором возражает против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу, - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, приложенные к материалам дела.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации г. Астрахани от 19.04.2004 N 1019 между "Администрацией МО "Город Астрахань" и обществом с ограниченной ответственностью "Производственно Коммерческая Фирма "Алексей" был заключен договор аренды земельного участка N 597 от 04.08.2014, согласно которому администрация предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся по адресу: г. Астрахань, ул. Ул. Джона Рида, 41 А в целях эксплуатации гостиничного комплекса.
Срок договора с 10.10.2003 по 09.10.2028.
Согласно п. 3.3. договора аренды арендная плата должна вноситься арендатором ежемесячно в размере 1/10 от общей суммы в срок до 15 числа следующего месяца.
Пунктом 5.6. договора аренды предусмотрено, что ежедневная ставка пени за несвоевременную уплату арендных платежей составляет 1/300 ставки рефинансирования.
Общество надлежащим образом свои обязанности по перечислению арендной платы не исполнило, что привело к образованию задолженности в размере 464 603 рубля 72 копейки.
За просрочку исполнения обязательства истцом ответчику начислены пени в размере 66 116 рублей 14 копеек.
Неоплата ответчиком суммы долга и пени за исковой период в добровольном порядке послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.
Арбитражный суд Астраханской области, придя к выводу, что абзац 5 ст. 24.20 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", (в редакции ФЗ N 255 от 21.07.2014) не может применяться к правоотношениям, возникшим раньше введения новой нормы, признал расчет истца верным и удовлетворил заявленные исковые требования в полном объеме.
Обжалуя постановленный судебный акт, апеллянт указывает на неверность произведенного истцом расчета арендной платы за 2013 год, поскольку при расчете необходимо было применять кадастровую стоимость размере 468 724 руб. 90 коп., установленный решением Астраханской областного суда от 14.08.2013 по делу N А06-4169/2013.
Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным доводом апеллянта, при этом исходит из следующего.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из расчета истца усматривается, что размер арендной платы, подлежащей внесению за спорный период, рассчитан с учетом Постановления Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П "Об установлении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Астраханской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", которым была изменена методика начисления годовой арендной платы, Постановления администрации города Астрахани от 20.05.2011 N 4005 "Об установлении базовых ставок арендной платы за земельные участки, используемые на территории города Астрахани", Постановления администрации города Астрахани от 09.04.2012 N 3027 "Об установлении базовых ставок арендной платы за земельные участки, используемые на территории города Астрахани", Постановления администрации города Астрахани от 07.08.2013 N 6962 "О внесении изменения в платы за земельные участки, используемые на территории города Астрахани", Постановление администрации города Астрахани от 09.04.2012 N 3027 "Об установлении базовых ставок арендной платы за земельные участки, используемые на территории города Астрахани", платы за земельные участки, используемые на территории города Астрахани", Постановления Правительства Астраханской области от 25.12.2013 N 584-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области".
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В рассматриваемом случае спорный договор заключен в 2004 году, то есть, после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Условия договора об ином порядке и размере арендной платы за земельный участок, нежели чем установлены уполномоченным на то органом, являются ничтожными в силу закона.
Поскольку регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65, которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как установлено судом первой инстанции и не опровергнуто ответчиком, объект аренды передан арендодателем и принят арендатором во временное владение и пользование.
Следовательно, у арендатора возникла встречная обязанность по внесению в установленные договором сроки и порядке арендных платежей за пользование этим имуществом.
Согласно расчету истца задолженность по арендной плате составила 464 603 рубля 72 копейки.
Суд первой инстанции признал расчет истца верным.
Однако, апелляционный суд не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции в силу следующего.
В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предписано, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Согласно положениям пятого абзаца статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В пункте 14 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 разъяснено, что в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (архивные сведения).
Пункт 15 указанного постановления предусматривает, что дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 НК РФ, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда, являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Общество, являясь арендатором, не может находиться в худшем положении, чем, если бы, оно являлось собственником спорного земельного участка.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Астраханской области от 14.08.2013 по делу N А06-4169/2013 изменена кадастровая стоимость земельного участка.
Заявление о замене кадастровой стоимости на рыночную подано ООО ПКФ "Алексей" в 2013 году.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, судебная коллегия считает, что поскольку абзац 5 статьи 24.20 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" применим к данной ситуации, рассчитывать арендную плату за 2013 года необходимо исходя из новой кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда сначала года, в котором принято данное решение.
Принимая во внимание данные обстоятельства, судом апелляционной инстанции путем арифметического подсчета, установлено, что:
- за период с 01.01.2013 по 18.12.2013 арендная плата составила: 448, 54 руб. (УПКС) * 0,0263 * 1045 * 352 : 365 = 11 888 руб.
- С учетом переплаты общества перед администрацией, образовавшейся на 01.01.2013 в сумме 147 007 рублей 56 копеек, на 19.12.2013 переплата составила: 147 007,56 руб. - 11 888 руб. = 135 119 рублей 56 копеек;
- - в период с 19.12.2013 по 31.12.2013 арендная плата составила: 448,54 * 0,0263 * 1045 * 13 * 365 = 439, 06 руб.
На 01.01.2014 переплата составила: 135 119,56 руб. - 439,06 руб. = 134 680,50 руб.
В 2014 году для расчета арендной платы должна использоваться кадастровая стоимость и УПКС, установленные по решению суда от 20.08.2013 по делу N А06-4169/2013: 448,54 руб. х 0,0263 х 1045 х 365 : 365 = 12 327 руб.
Итого 2014 году должно быть начислено и оплачено 12 327 руб.
На 01.01.2015 переплата составила 134 680,50 руб. - 12 327 руб. = 121 914,44 руб.
В 2015 году для расчета арендной платы должна использоваться кадастровая стоимость и УПКС, утвержденные Постановлением Правительства Астраханской области от 25.12.2013 г. N 584-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области": 14 202,71 х 0,0263 х 1045 х 365 : 365 = 390 340,18 руб.
Итого в 2015 году должно быть начислено и оплачено с учетом переплаты: 390 340,18 руб. - переплата 121 914,44 руб. = 268 425,74 руб.
В 2016 году по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 21.06.2016 кадастровая стоимость земельного участка изменена на его рыночную стоимость, а УПКС снижен до 2 407,66 руб.
Постановлением администрации города Астрахани от 07.08.2013 N 6962 "О внесении изменений в постановление администрации города Астрахани от 09.04.2012" принята базовая ставка для земельных участков, занятых гостиницами 0,0263%.
Данная ставка действовала с 01.01.2016 по 17.02.2016 - 48 дней: 2 407,66 х 0,0263 х 1045 х 48 : 366 = 8 678,15 руб.
Постановлением администрации города Астрахани N 778 от 09.02.2016 для земельных участков занятых гостиницами принята базовая ставка 0,0273%.
Данная ставка действовала с 18.02.2016 по 31.12.2016 - 318 дней: 2 407,66 х 0,0273 х 1045 х 318 : 366 = 59 678,81 руб.
2 407,66 х 0,0263 х 1045 х 366 : 366 = 66 170,92 х 1/10 = 6 617,09 руб.
(2 407,66 х 0,0263 х 1045 х 48 : 366) + (2 407,66 х 0,0273 х 1045 х 318 : 366)-6 617,09 = 61 739,91 х 8/9 = 54 879,92 руб.
Итого в 2016 году должно быть начислено и оплачено 61 497,01 руб.
Всего сумма основного долга по расчету общества составила: 268 425,74 + 61 497,01 = 329 922,75 руб., которую общество признает как задолженность.
Следовательно, задолженность ответчика перед истцом за исковой период составила 329 922,75 руб.
Исходя из установленных выше фактических обстоятельств дела, учитывая отсутствие доказательств оплаты суммы долга за исковой период, суд апелляционной инстанции считает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию долг по арендной плате за исковой период в размере 329 922,75 руб.
В соответствии со статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом исполнения обязательства и признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Пунктом 5.6. договора аренды предусмотрено, что ежедневная ставка пени за несвоевременную уплату арендных платежей составляет 1/300 ставки рефинансирования.
За просрочку исполнения обязательства истцом ответчику начислены пени в сумме 66 116 рублей 14 копеек.
Факт несвоевременного выполнения Арендатором договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним.
Вместе с тем, принимая во внимание, что истцом неверно исчислена сумма долга, суд апелляционной инстанции путем математического подсчета с учетом суммы задолженности (329 922,75 руб.), пришел к выводу, что размер пени составляет 40 297 рублей 79 копеек.
Выводы суда первой инстанции о том, что заявленные истцом требования о взыскании с ответчика 464 603 рубля 72 копейки задолженности по арендной плате, 66 116 рублей 14 копеек пени подлежат удовлетворению в полном объеме, основаны не полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения судебного акта.
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд апелляционной инстанции, руководствуется положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со сторон пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение арбитражного суда Астраханской области от 11 апреля 2017 года по делу N А06-12518/2016 изменить, изложив в следующей редакции:
Исковое заявление администрации муниципального образования "Город Астрахань" удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Производственно Коммерческая Фирма "Алексей" в доход муниципального образования "Город Астрахань" задолженность в сумме 329 922 рубля 75 копеек, пени в сумме 40 297 рублей 79 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Производственно Коммерческая Фирма "Алексей" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 9 530 рублей.
Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно Коммерческая Фирма "Алексей" - удовлетворить.
Взыскать с администрации муниципального образования "Город Астрахань" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Производственно Коммерческая Фирма "Алексей" судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в сумме 3 000 рублей.
Арбитражному суду Астраханской области выдать исполнительный лист.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.06.2017 N 12АП-6013/2017 ПО ДЕЛУ N А06-12518/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июня 2017 г. по делу N А06-12518/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2017 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зиновьевой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно Коммерческая Фирма "Алексей" на решение Арбитражного суда Астраханской области от 11 апреля 2017 года по делу N А06-12518/2016 (судья Соколова А.М.)
по иску Администрации муниципального образования "Город Астрахань" (414000, г. Астрахань, ул. Чернышевского, 6, ОГРН 1033000821809, ИНН 3015009178)
к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно Коммерческая Фирма "Алексей" (414000, г. Астрахань, ул. Джона Рида, 41 А, ОГРН 1023000855217, ИНН 3017027800)
о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 914 551 руб. 88 коп., пени в сумме 188 121 руб. 37 коп.,
до и после перерыва в отсутствие лиц, участвующих в деле,
установил:
Администрация муниципального образования "Город Астрахань" (далее по тексту - истец) обратилась в арбитражный суд Астраханской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно Коммерческая Фирма "Алексей" (далее по тексту - ответчик) о взыскании арендной платы в сумме 464 603 рубля 72 копейки, пени в сумме 66 116 рублей 14 копеек.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 11 апреля 2017 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ООО "Производственно Коммерческая Фирма "Алексей" обратилось с жалобой в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Астраханской области от 11 апреля 2017 года и принять по делу новый судебный акт.
В обосновании доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ответчик ссылается на то, что на основании решения, принятого в отношении ООО "ПКФ "Алексей" от 14.08.2013 по делу А06-4169/2013 о пересмотре кадастровой стоимости расчет арендной платы за 2013 года необходимо производить исходя из новой рыночной стоимости земельного участка, установленной указанным решением суда с начала года, в котором принято решение.
Администрация муниципального образования "Город Астрахань" представила возражение на апелляционную жалобу, в котором возражает против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу, - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, приложенные к материалам дела.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации г. Астрахани от 19.04.2004 N 1019 между "Администрацией МО "Город Астрахань" и обществом с ограниченной ответственностью "Производственно Коммерческая Фирма "Алексей" был заключен договор аренды земельного участка N 597 от 04.08.2014, согласно которому администрация предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся по адресу: г. Астрахань, ул. Ул. Джона Рида, 41 А в целях эксплуатации гостиничного комплекса.
Срок договора с 10.10.2003 по 09.10.2028.
Согласно п. 3.3. договора аренды арендная плата должна вноситься арендатором ежемесячно в размере 1/10 от общей суммы в срок до 15 числа следующего месяца.
Пунктом 5.6. договора аренды предусмотрено, что ежедневная ставка пени за несвоевременную уплату арендных платежей составляет 1/300 ставки рефинансирования.
Общество надлежащим образом свои обязанности по перечислению арендной платы не исполнило, что привело к образованию задолженности в размере 464 603 рубля 72 копейки.
За просрочку исполнения обязательства истцом ответчику начислены пени в размере 66 116 рублей 14 копеек.
Неоплата ответчиком суммы долга и пени за исковой период в добровольном порядке послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.
Арбитражный суд Астраханской области, придя к выводу, что абзац 5 ст. 24.20 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", (в редакции ФЗ N 255 от 21.07.2014) не может применяться к правоотношениям, возникшим раньше введения новой нормы, признал расчет истца верным и удовлетворил заявленные исковые требования в полном объеме.
Обжалуя постановленный судебный акт, апеллянт указывает на неверность произведенного истцом расчета арендной платы за 2013 год, поскольку при расчете необходимо было применять кадастровую стоимость размере 468 724 руб. 90 коп., установленный решением Астраханской областного суда от 14.08.2013 по делу N А06-4169/2013.
Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным доводом апеллянта, при этом исходит из следующего.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из расчета истца усматривается, что размер арендной платы, подлежащей внесению за спорный период, рассчитан с учетом Постановления Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П "Об установлении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Астраханской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", которым была изменена методика начисления годовой арендной платы, Постановления администрации города Астрахани от 20.05.2011 N 4005 "Об установлении базовых ставок арендной платы за земельные участки, используемые на территории города Астрахани", Постановления администрации города Астрахани от 09.04.2012 N 3027 "Об установлении базовых ставок арендной платы за земельные участки, используемые на территории города Астрахани", Постановления администрации города Астрахани от 07.08.2013 N 6962 "О внесении изменения в платы за земельные участки, используемые на территории города Астрахани", Постановление администрации города Астрахани от 09.04.2012 N 3027 "Об установлении базовых ставок арендной платы за земельные участки, используемые на территории города Астрахани", платы за земельные участки, используемые на территории города Астрахани", Постановления Правительства Астраханской области от 25.12.2013 N 584-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области".
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В рассматриваемом случае спорный договор заключен в 2004 году, то есть, после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Условия договора об ином порядке и размере арендной платы за земельный участок, нежели чем установлены уполномоченным на то органом, являются ничтожными в силу закона.
Поскольку регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65, которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как установлено судом первой инстанции и не опровергнуто ответчиком, объект аренды передан арендодателем и принят арендатором во временное владение и пользование.
Следовательно, у арендатора возникла встречная обязанность по внесению в установленные договором сроки и порядке арендных платежей за пользование этим имуществом.
Согласно расчету истца задолженность по арендной плате составила 464 603 рубля 72 копейки.
Суд первой инстанции признал расчет истца верным.
Однако, апелляционный суд не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции в силу следующего.
В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предписано, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Согласно положениям пятого абзаца статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В пункте 14 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 разъяснено, что в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (архивные сведения).
Пункт 15 указанного постановления предусматривает, что дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 НК РФ, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда, являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Общество, являясь арендатором, не может находиться в худшем положении, чем, если бы, оно являлось собственником спорного земельного участка.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Астраханской области от 14.08.2013 по делу N А06-4169/2013 изменена кадастровая стоимость земельного участка.
Заявление о замене кадастровой стоимости на рыночную подано ООО ПКФ "Алексей" в 2013 году.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, судебная коллегия считает, что поскольку абзац 5 статьи 24.20 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" применим к данной ситуации, рассчитывать арендную плату за 2013 года необходимо исходя из новой кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда сначала года, в котором принято данное решение.
Принимая во внимание данные обстоятельства, судом апелляционной инстанции путем арифметического подсчета, установлено, что:
- за период с 01.01.2013 по 18.12.2013 арендная плата составила: 448, 54 руб. (УПКС) * 0,0263 * 1045 * 352 : 365 = 11 888 руб.
- С учетом переплаты общества перед администрацией, образовавшейся на 01.01.2013 в сумме 147 007 рублей 56 копеек, на 19.12.2013 переплата составила: 147 007,56 руб. - 11 888 руб. = 135 119 рублей 56 копеек;
- - в период с 19.12.2013 по 31.12.2013 арендная плата составила: 448,54 * 0,0263 * 1045 * 13 * 365 = 439, 06 руб.
На 01.01.2014 переплата составила: 135 119,56 руб. - 439,06 руб. = 134 680,50 руб.
В 2014 году для расчета арендной платы должна использоваться кадастровая стоимость и УПКС, установленные по решению суда от 20.08.2013 по делу N А06-4169/2013: 448,54 руб. х 0,0263 х 1045 х 365 : 365 = 12 327 руб.
Итого 2014 году должно быть начислено и оплачено 12 327 руб.
На 01.01.2015 переплата составила 134 680,50 руб. - 12 327 руб. = 121 914,44 руб.
В 2015 году для расчета арендной платы должна использоваться кадастровая стоимость и УПКС, утвержденные Постановлением Правительства Астраханской области от 25.12.2013 г. N 584-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области": 14 202,71 х 0,0263 х 1045 х 365 : 365 = 390 340,18 руб.
Итого в 2015 году должно быть начислено и оплачено с учетом переплаты: 390 340,18 руб. - переплата 121 914,44 руб. = 268 425,74 руб.
В 2016 году по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 21.06.2016 кадастровая стоимость земельного участка изменена на его рыночную стоимость, а УПКС снижен до 2 407,66 руб.
Постановлением администрации города Астрахани от 07.08.2013 N 6962 "О внесении изменений в постановление администрации города Астрахани от 09.04.2012" принята базовая ставка для земельных участков, занятых гостиницами 0,0263%.
Данная ставка действовала с 01.01.2016 по 17.02.2016 - 48 дней: 2 407,66 х 0,0263 х 1045 х 48 : 366 = 8 678,15 руб.
Постановлением администрации города Астрахани N 778 от 09.02.2016 для земельных участков занятых гостиницами принята базовая ставка 0,0273%.
Данная ставка действовала с 18.02.2016 по 31.12.2016 - 318 дней: 2 407,66 х 0,0273 х 1045 х 318 : 366 = 59 678,81 руб.
2 407,66 х 0,0263 х 1045 х 366 : 366 = 66 170,92 х 1/10 = 6 617,09 руб.
(2 407,66 х 0,0263 х 1045 х 48 : 366) + (2 407,66 х 0,0273 х 1045 х 318 : 366)-6 617,09 = 61 739,91 х 8/9 = 54 879,92 руб.
Итого в 2016 году должно быть начислено и оплачено 61 497,01 руб.
Всего сумма основного долга по расчету общества составила: 268 425,74 + 61 497,01 = 329 922,75 руб., которую общество признает как задолженность.
Следовательно, задолженность ответчика перед истцом за исковой период составила 329 922,75 руб.
Исходя из установленных выше фактических обстоятельств дела, учитывая отсутствие доказательств оплаты суммы долга за исковой период, суд апелляционной инстанции считает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию долг по арендной плате за исковой период в размере 329 922,75 руб.
В соответствии со статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом исполнения обязательства и признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Пунктом 5.6. договора аренды предусмотрено, что ежедневная ставка пени за несвоевременную уплату арендных платежей составляет 1/300 ставки рефинансирования.
За просрочку исполнения обязательства истцом ответчику начислены пени в сумме 66 116 рублей 14 копеек.
Факт несвоевременного выполнения Арендатором договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним.
Вместе с тем, принимая во внимание, что истцом неверно исчислена сумма долга, суд апелляционной инстанции путем математического подсчета с учетом суммы задолженности (329 922,75 руб.), пришел к выводу, что размер пени составляет 40 297 рублей 79 копеек.
Выводы суда первой инстанции о том, что заявленные истцом требования о взыскании с ответчика 464 603 рубля 72 копейки задолженности по арендной плате, 66 116 рублей 14 копеек пени подлежат удовлетворению в полном объеме, основаны не полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения судебного акта.
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд апелляционной инстанции, руководствуется положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со сторон пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение арбитражного суда Астраханской области от 11 апреля 2017 года по делу N А06-12518/2016 изменить, изложив в следующей редакции:
Исковое заявление администрации муниципального образования "Город Астрахань" удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Производственно Коммерческая Фирма "Алексей" в доход муниципального образования "Город Астрахань" задолженность в сумме 329 922 рубля 75 копеек, пени в сумме 40 297 рублей 79 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Производственно Коммерческая Фирма "Алексей" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 9 530 рублей.
Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно Коммерческая Фирма "Алексей" - удовлетворить.
Взыскать с администрации муниципального образования "Город Астрахань" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Производственно Коммерческая Фирма "Алексей" судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в сумме 3 000 рублей.
Арбитражному суду Астраханской области выдать исполнительный лист.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
И.И.ЖЕВАК
И.И.ЖЕВАК
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)