Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 ноября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Илюшина Р.Р.
судей Т.Г. Гуденица, О.Ю. Ефимовой
при ведении протокола судебного заседания секретарем Смородиной Ю.А.
при участии:
- от заявителя: представители Каренский Д.В. по доверенности от 11.02.2016; Кавелина О.Г. по доверенности от 11.02.016;
- от заинтересованного лица: представитель Курилюк И.А. по доверенности от 16.09.2016,
от Администрации г. Ростова-на-Дону: представитель Янин В.В. по доверенности от 28.04.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Калиниченко Виталия Юрьевича
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 19.08.2016 по делу N А53-35160/2015
по заявлению индивидуального предпринимателя Калиниченко Виталия Юрьевича
к Департаменту имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону
при участии третьего лица: Администрации г. Ростова-на-Дону
о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка,
принятое судьей Великородовой И.А.,
установил:
индивидуальный предприниматель Калиниченко Виталий Юрьевич (далее - предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Департаменту имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) о признании незаконным распоряжения N 2808 от 29.10.2015 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка площадью 8 574 кв. м, расположенного по адресу:. г. Ростов-на-Дону, переулок Днепровский, 117, имеющего кадастровый номер 61:44:0020715:22, об обязании направить проект договора купли-продажи земельного участка.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.08.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Решение мотивированно тем, что площадь объекта недвижимости, принадлежащего предпринимателю, не соразмерна площади испрашиваемого земельного участка для целей его приватизации. Выводы эксперта о соразмерности площади земельного участка для эксплуатации здания, изложенные в экспертном заключении N 043/с/05-2016, носят вероятный характер, не основаны на достоверных данных.
Индивидуальный предприниматель Калиниченко Виталий Юрьевич обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.08.2016 в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивированна следующим. По мнению заявителя, суд не учел ландшафтные особенности арендуемого участка, его вытянутую конфигурацию, расположение участка в овраге с перепадом высоты 6-7 метров, наличие железобетонной трубы диаметром 1200 м, сервитута. Апеллянт утверждает, что застройка участка полностью невозможна, как и раздел участка ввиду особенностей прокладки коммуникаций. Решением Ростовского областного суда от 21.12.2015 по делу N 3а-270/2015 кадастровая стоимость участка снижена, в том числе по основаниям его низкой ликвидности. Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, являются не обоснованными, не соответствуют нормам материального права и противоречат обстоятельствам дела. Судебная экспертиза, назначенная с целью разрешения вопросов, требующих специальных познаний, была проведена надлежащим образом. Выражая критику относительно экспертного заключения, суд первой инстанции не устранил свои сомнения путем проведения повторной экспертизы.
Определением от 10.10.2016 суд апелляционной инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию города Ростова-на-Дону.
В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель Департамента имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Администрации города просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В судебном заседании, назначенном на 14 час. 30 мин. 24.10.2016, был объявлен перерыв до 14 час. 40 мин. 31.10.2016.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08.04.2011 г. во исполнение постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 14.01.2011 г. между обществом с ограниченной ответственностью "Атлант" и Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону заключен договор аренды земельного участка N 33013.
В соответствии с указанным договором арендатору передан земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:02 07 15:0022, расположенный по адресу: город Ростов-на-Дону, переулок Днепровский 117 для целей строительства гостиничного комплекса.
22.07.2013 г. между обществом с ограниченной ответственностью "Атлант" и индивидуальным предпринимателем Калиниченко Виталием Юрьевичем заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по указанному договору.
22.11.2013 г. арендатором получено разрешение на строительство гостиничного корпуса общей площадью 394,7 кв. м (1 очередь).
09.07.2014 г. объект - нежилое здание гостиничный комплекс площадью 394,7 кв. м введен в эксплуатацию.
22.07.2014 г. во исполнение постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 28.02.2014 г. между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и Калиниченко Виталием Юрьевичем заключен договор аренды N 35463 земельного участка, имеющего кадастровый номер 61:44:02 07 15:0022, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, переулок Днепровский 117, для размещения гостиничного комплекса.
Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество Калиниченко Виталий Юрьевич является собственником нежилого здания площадью 394,7 кв. м, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, переулок Днепровский 117 (запись о государственной регистрации права от 01.12.2014 г.)
30.09.2015 г. Калиниченко Виталий Юрьевич обратился в Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка, как лицо, имеющее преимущественное право на выкуп этого участка.
По результатам рассмотрения заявления Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону вынес распоряжение от 29.10.2015 г. об отказе в предоставлении в собственность предпринимателю испрашиваемого им земельного участка.
Полагая, что Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону незаконно отказал в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, индивидуальный предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.
Принимая решение по делу, суд первой признал распоряжение N 2808 от 29.10.2015 законным, поскольку предпринимателем не доказана соразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади находящегося на нем объекта недвижимого имущества и целям его использования.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
В силу пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов по п. 6 ч. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.
Согласно разъяснений, изложенных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.04.2012 N 12955/11 при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения).
В силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Таким образом, для удовлетворения заявленных требований предприниматель должен представить доказательства, подтверждающие соразмерность испрашиваемого в собственность земельного участка для эксплуатации возведенного на нем здания гостиничного комплекса, в том числе в заявленных целях.
Учитывая, что порядок определения размера земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, нормативно не установлен, вопрос о соразмерности разрешается в каждом конкретном случае.
Департамент отказал в предоставлении предпринимателю земельного участка в силу п. п. 3.2.2. п. 3.2 главы 3 решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 N 668, поскольку строительство гостиничного комплекса не завершено, площадь испрашиваемого земельного участка более чем в три раза превышает застроенную площадь земельного участка.
Обращаясь с апелляционной жалобой, предприниматель утверждает, что суд первой инстанции не учел особенности испрашиваемого земельного участка, наличие которых подтверждено отчетом об оценке N 01-04/2015-О, заключением эксперта N 0069/э от 21.12.2015, экспертным заключением N 043/с/05-2016, решением Ростовского областного суда от 21.12.2015 по делу N 3а-270/2015, согласно которым земельный участок невозможно разделить на отдельные земельные участки, дальнейшая его застройка также затруднительна.
Судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимания.
Согласно заключению судебной экспертизы N 043/с/05-2016, проведенной в рамках настоящего дела, площадь спорного земельного участка (8574 кв. м) является необходимой для эксплуатации расположенного на нем здания.
Суд первой инстанции критически оценил выводы эксперта, признав обоснованными доводы департамента о недостижении цели предоставления земельного участка.
Так, судом первой инстанции было установлено, что реализация проекта к моменту обращения за выкупом, не завершена, освоение земельного участка на значительной его части не производится, земельный участок и здание гостиницы по избранному целевому назначению не используются.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.
Согласно кадастровому паспорту испрашиваемый земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - для размещения гостиничного комплекса.
22.11.2013 г. арендатором получено разрешение на строительство гостиничного корпуса общей площадью 394,7 кв. м (1 очередь).
09.07.2014 г. объект - нежилое здание гостиничный комплекс площадью 394,7 кв. м введен в эксплуатацию.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции не учел, что площадь приватизируемого земельного участка подлежит определению с учетом площади фактически занимаемого строениями (сооружениями, зданиями) земельного участка, а также площади, необходимой для использования (эксплуатации) соответствующих объектов недвижимости и цели их создания.
Так, решением Ростовского областного суда от 21.12.2015 по делу N 3а-270/2015 кадастровая стоимость земельного участка площадью 8574 кв. м была установлена по состоянию на 01.01.2014 равной 32 562 000 руб., вместо утвержденной постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 N 776 кадастровой стоимости в размере 58 722 184, 27 руб.
Указанным судебным актом была уменьшена кадастровая стоимость испрашиваемого земельного участка, что свидетельствует о его низкой ликвидности. При этом оценщиком и экспертом в рамках дела N 3а-270/2015 были установлены обстоятельства, влияющие на стоимость земельного участка, из-за которых часть земельного участка не подлежала оценке в связи с невозможностью застройки территории.
Отчетом об оценке рыночной стоимости от 25.08.2015 N 01-04/15-О установлены следующие особенности земельного участка:
- -через территорию земельного участка проходит охранная зона инженерных коммуникаций, общей площадью 821 м;
- -на участке расположен ливневый коллектор;
- -рельеф участка сложный, с перепадами высот 9-10 м, с оползнеопасными склонами и заболоченной низиной, ввиду чего использование всего участка не представляется возможным. Территорию, расположенную в низине и на оползнеопасных склонах эксплуатировать без выполнения специальных мероприятий по инженерной подготовки территории не безопасно и нецелесообразно. Фундаменты невозможно будет закрепить, поскольку склон образован неустойчивыми грунтами, подверженными скольжению.
Оценщик также пришел к выводу о невозможности эксплуатации большей части земельного участка.
Вышеприведенные физические свойства испрашиваемого земельного участка подтверждены заключением эксперта N 0069/э от 21.12.2015, принятого по результатам судебной экспертизы в рамках дела N 3а-270/2015 Ростовского областного суда.
Эксперт пришел к следующим выводам:
- - подъезд к объекту исследования осуществляется с соседних земельных участков, что крайне отрицательно влияет на ликвидность данного участка;
- - на территорию исследуемого земельного участка подведены водоснабжение и канализация;
- - существуют негативно влияющие на ликвидность и формирование стоимости объекта исследования физические факторы, такие как сложный рельеф с резкими перепадами высот;
- - минимально необходимый перечень и стоимость мероприятий, необходимых для полноценной эксплуатации всего земельного участка согласно заключению о результатах строительной и технической экспертизы N 017-15 от 27.07.2015 составляет 31 247 221,00 руб.;
- - наилучшим и наиболее эффективным видом использования исследуемого земельного участка остается разрешенный вид использования - для размещения гостиничного комплекса.
Согласно данным отчета N 01-04/2015-0 от 25.08.2015 подъезд к земельному участку осуществляется через другие земельные участки, соответственно, фасад также находиться внутри квартала и выходит на другие земельные участки.
Таким образом, эксперт, рассмотрев местоположение, состояние испрашиваемого земельного участка, физические, грунтовые, ландшафтные особенности участка, наличие коммуникаций, пришел к выводу о нецелесообразности разделения земельного участка на отдельные земельные участки. В случае разделения участка на отдельные части возникнет необходимость установления сервитутов для доступа к образованным участкам.
Выводы специалистов и экспертов, изложенные в отчете N 01-04/2015-0 от 25.08.2015, заключении эксперта N 0069/э от 21.12.2015, согласуются с обстоятельствами, установленными в заключении судебной экспертизы N 043/с/05-2016, выполненной в рамках производства по настоящему делу.
Кроме того, из представленных предпринимателей в материалы дела доказательств следует, что на спорном участке имеется закольцованная система водоснабжения, канализации, а также система водовода для пожарных гидрантов. Указанные коммуникации расположены по всей площади земельного участка, что подтверждает вывод экспертов о невозможности раздела участка (акт готовности канализационной сети от 13.12.2013, акты о присоединении объекта к сетям водоснабжения, разграничения эксплуатационной ответственности от 18.12.2013, экспликация зданий и сооружений).
Представленные в материалы дела доказательства (отчеты оценщиков, заключения экспертов) подтверждают, что вариант наиболее эффективного использования земельного участка, как участка гостиничного комплекса, не противоречит допустимым видам использования.
При указанных обстоятельствах, апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции о несоразмерности испрашиваемого земельного участка, для целей его приватизации, площади находящегося на нем объекта недвижимого имущества с учетом цели его использования и конкретных обстоятельств дела.
Судебная коллегия также полагает необходимым отметить, что спорный земельный участок изначально был сформирован и предоставлен в аренду именно в той площади и границах и для достижения тех же целей использования, в которых предприниматель просил предоставить его в собственность.
Выводы суда о незавершенности строительства не могут являться основанием для отказа в предоставлении участка в собственность, поскольку техническая документация на второй этап строительства не составлялась. Исходя из условий договора аренды, с учетом дефиниции понятия "гостиничный комплекс", арендатору не запрещено самостоятельно определять конкретные параметры строительства объектов, инфраструктуры гостиницы.
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии предусмотренных пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения Арбитражного суда Ростовской области от 19.08.2016 и принятия нового судебного акта о признании распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 29.10.2015 N 2808 незаконным.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.08.2016 по делу N А53-35160/2015 отменить.
Признать незаконным как противоречащее нормам Земельного кодекса Российской Федерации распоряжение Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 29.10.2015 N 2808.
Обязать Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону направить в адрес индивидуального предпринимателя Калиниченко Виталия Юрьевича проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020715:22, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Днепровский, 117.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.11.2016 N 15АП-14492/2016 ПО ДЕЛУ N А53-35160/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 ноября 2016 г. N 15АП-14492/2016
Дело N А53-35160/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 ноября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Илюшина Р.Р.
судей Т.Г. Гуденица, О.Ю. Ефимовой
при ведении протокола судебного заседания секретарем Смородиной Ю.А.
при участии:
- от заявителя: представители Каренский Д.В. по доверенности от 11.02.2016; Кавелина О.Г. по доверенности от 11.02.016;
- от заинтересованного лица: представитель Курилюк И.А. по доверенности от 16.09.2016,
от Администрации г. Ростова-на-Дону: представитель Янин В.В. по доверенности от 28.04.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Калиниченко Виталия Юрьевича
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 19.08.2016 по делу N А53-35160/2015
по заявлению индивидуального предпринимателя Калиниченко Виталия Юрьевича
к Департаменту имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону
при участии третьего лица: Администрации г. Ростова-на-Дону
о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка,
принятое судьей Великородовой И.А.,
установил:
индивидуальный предприниматель Калиниченко Виталий Юрьевич (далее - предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Департаменту имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) о признании незаконным распоряжения N 2808 от 29.10.2015 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка площадью 8 574 кв. м, расположенного по адресу:. г. Ростов-на-Дону, переулок Днепровский, 117, имеющего кадастровый номер 61:44:0020715:22, об обязании направить проект договора купли-продажи земельного участка.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.08.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Решение мотивированно тем, что площадь объекта недвижимости, принадлежащего предпринимателю, не соразмерна площади испрашиваемого земельного участка для целей его приватизации. Выводы эксперта о соразмерности площади земельного участка для эксплуатации здания, изложенные в экспертном заключении N 043/с/05-2016, носят вероятный характер, не основаны на достоверных данных.
Индивидуальный предприниматель Калиниченко Виталий Юрьевич обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.08.2016 в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивированна следующим. По мнению заявителя, суд не учел ландшафтные особенности арендуемого участка, его вытянутую конфигурацию, расположение участка в овраге с перепадом высоты 6-7 метров, наличие железобетонной трубы диаметром 1200 м, сервитута. Апеллянт утверждает, что застройка участка полностью невозможна, как и раздел участка ввиду особенностей прокладки коммуникаций. Решением Ростовского областного суда от 21.12.2015 по делу N 3а-270/2015 кадастровая стоимость участка снижена, в том числе по основаниям его низкой ликвидности. Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, являются не обоснованными, не соответствуют нормам материального права и противоречат обстоятельствам дела. Судебная экспертиза, назначенная с целью разрешения вопросов, требующих специальных познаний, была проведена надлежащим образом. Выражая критику относительно экспертного заключения, суд первой инстанции не устранил свои сомнения путем проведения повторной экспертизы.
Определением от 10.10.2016 суд апелляционной инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию города Ростова-на-Дону.
В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель Департамента имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Администрации города просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В судебном заседании, назначенном на 14 час. 30 мин. 24.10.2016, был объявлен перерыв до 14 час. 40 мин. 31.10.2016.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08.04.2011 г. во исполнение постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 14.01.2011 г. между обществом с ограниченной ответственностью "Атлант" и Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону заключен договор аренды земельного участка N 33013.
В соответствии с указанным договором арендатору передан земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:02 07 15:0022, расположенный по адресу: город Ростов-на-Дону, переулок Днепровский 117 для целей строительства гостиничного комплекса.
22.07.2013 г. между обществом с ограниченной ответственностью "Атлант" и индивидуальным предпринимателем Калиниченко Виталием Юрьевичем заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по указанному договору.
22.11.2013 г. арендатором получено разрешение на строительство гостиничного корпуса общей площадью 394,7 кв. м (1 очередь).
09.07.2014 г. объект - нежилое здание гостиничный комплекс площадью 394,7 кв. м введен в эксплуатацию.
22.07.2014 г. во исполнение постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 28.02.2014 г. между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и Калиниченко Виталием Юрьевичем заключен договор аренды N 35463 земельного участка, имеющего кадастровый номер 61:44:02 07 15:0022, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, переулок Днепровский 117, для размещения гостиничного комплекса.
Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество Калиниченко Виталий Юрьевич является собственником нежилого здания площадью 394,7 кв. м, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, переулок Днепровский 117 (запись о государственной регистрации права от 01.12.2014 г.)
30.09.2015 г. Калиниченко Виталий Юрьевич обратился в Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка, как лицо, имеющее преимущественное право на выкуп этого участка.
По результатам рассмотрения заявления Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону вынес распоряжение от 29.10.2015 г. об отказе в предоставлении в собственность предпринимателю испрашиваемого им земельного участка.
Полагая, что Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону незаконно отказал в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, индивидуальный предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.
Принимая решение по делу, суд первой признал распоряжение N 2808 от 29.10.2015 законным, поскольку предпринимателем не доказана соразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади находящегося на нем объекта недвижимого имущества и целям его использования.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
В силу пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов по п. 6 ч. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.
Согласно разъяснений, изложенных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.04.2012 N 12955/11 при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения).
В силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Таким образом, для удовлетворения заявленных требований предприниматель должен представить доказательства, подтверждающие соразмерность испрашиваемого в собственность земельного участка для эксплуатации возведенного на нем здания гостиничного комплекса, в том числе в заявленных целях.
Учитывая, что порядок определения размера земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, нормативно не установлен, вопрос о соразмерности разрешается в каждом конкретном случае.
Департамент отказал в предоставлении предпринимателю земельного участка в силу п. п. 3.2.2. п. 3.2 главы 3 решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 N 668, поскольку строительство гостиничного комплекса не завершено, площадь испрашиваемого земельного участка более чем в три раза превышает застроенную площадь земельного участка.
Обращаясь с апелляционной жалобой, предприниматель утверждает, что суд первой инстанции не учел особенности испрашиваемого земельного участка, наличие которых подтверждено отчетом об оценке N 01-04/2015-О, заключением эксперта N 0069/э от 21.12.2015, экспертным заключением N 043/с/05-2016, решением Ростовского областного суда от 21.12.2015 по делу N 3а-270/2015, согласно которым земельный участок невозможно разделить на отдельные земельные участки, дальнейшая его застройка также затруднительна.
Судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимания.
Согласно заключению судебной экспертизы N 043/с/05-2016, проведенной в рамках настоящего дела, площадь спорного земельного участка (8574 кв. м) является необходимой для эксплуатации расположенного на нем здания.
Суд первой инстанции критически оценил выводы эксперта, признав обоснованными доводы департамента о недостижении цели предоставления земельного участка.
Так, судом первой инстанции было установлено, что реализация проекта к моменту обращения за выкупом, не завершена, освоение земельного участка на значительной его части не производится, земельный участок и здание гостиницы по избранному целевому назначению не используются.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.
Согласно кадастровому паспорту испрашиваемый земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - для размещения гостиничного комплекса.
22.11.2013 г. арендатором получено разрешение на строительство гостиничного корпуса общей площадью 394,7 кв. м (1 очередь).
09.07.2014 г. объект - нежилое здание гостиничный комплекс площадью 394,7 кв. м введен в эксплуатацию.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции не учел, что площадь приватизируемого земельного участка подлежит определению с учетом площади фактически занимаемого строениями (сооружениями, зданиями) земельного участка, а также площади, необходимой для использования (эксплуатации) соответствующих объектов недвижимости и цели их создания.
Так, решением Ростовского областного суда от 21.12.2015 по делу N 3а-270/2015 кадастровая стоимость земельного участка площадью 8574 кв. м была установлена по состоянию на 01.01.2014 равной 32 562 000 руб., вместо утвержденной постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 N 776 кадастровой стоимости в размере 58 722 184, 27 руб.
Указанным судебным актом была уменьшена кадастровая стоимость испрашиваемого земельного участка, что свидетельствует о его низкой ликвидности. При этом оценщиком и экспертом в рамках дела N 3а-270/2015 были установлены обстоятельства, влияющие на стоимость земельного участка, из-за которых часть земельного участка не подлежала оценке в связи с невозможностью застройки территории.
Отчетом об оценке рыночной стоимости от 25.08.2015 N 01-04/15-О установлены следующие особенности земельного участка:
- -через территорию земельного участка проходит охранная зона инженерных коммуникаций, общей площадью 821 м;
- -на участке расположен ливневый коллектор;
- -рельеф участка сложный, с перепадами высот 9-10 м, с оползнеопасными склонами и заболоченной низиной, ввиду чего использование всего участка не представляется возможным. Территорию, расположенную в низине и на оползнеопасных склонах эксплуатировать без выполнения специальных мероприятий по инженерной подготовки территории не безопасно и нецелесообразно. Фундаменты невозможно будет закрепить, поскольку склон образован неустойчивыми грунтами, подверженными скольжению.
Оценщик также пришел к выводу о невозможности эксплуатации большей части земельного участка.
Вышеприведенные физические свойства испрашиваемого земельного участка подтверждены заключением эксперта N 0069/э от 21.12.2015, принятого по результатам судебной экспертизы в рамках дела N 3а-270/2015 Ростовского областного суда.
Эксперт пришел к следующим выводам:
- - подъезд к объекту исследования осуществляется с соседних земельных участков, что крайне отрицательно влияет на ликвидность данного участка;
- - на территорию исследуемого земельного участка подведены водоснабжение и канализация;
- - существуют негативно влияющие на ликвидность и формирование стоимости объекта исследования физические факторы, такие как сложный рельеф с резкими перепадами высот;
- - минимально необходимый перечень и стоимость мероприятий, необходимых для полноценной эксплуатации всего земельного участка согласно заключению о результатах строительной и технической экспертизы N 017-15 от 27.07.2015 составляет 31 247 221,00 руб.;
- - наилучшим и наиболее эффективным видом использования исследуемого земельного участка остается разрешенный вид использования - для размещения гостиничного комплекса.
Согласно данным отчета N 01-04/2015-0 от 25.08.2015 подъезд к земельному участку осуществляется через другие земельные участки, соответственно, фасад также находиться внутри квартала и выходит на другие земельные участки.
Таким образом, эксперт, рассмотрев местоположение, состояние испрашиваемого земельного участка, физические, грунтовые, ландшафтные особенности участка, наличие коммуникаций, пришел к выводу о нецелесообразности разделения земельного участка на отдельные земельные участки. В случае разделения участка на отдельные части возникнет необходимость установления сервитутов для доступа к образованным участкам.
Выводы специалистов и экспертов, изложенные в отчете N 01-04/2015-0 от 25.08.2015, заключении эксперта N 0069/э от 21.12.2015, согласуются с обстоятельствами, установленными в заключении судебной экспертизы N 043/с/05-2016, выполненной в рамках производства по настоящему делу.
Кроме того, из представленных предпринимателей в материалы дела доказательств следует, что на спорном участке имеется закольцованная система водоснабжения, канализации, а также система водовода для пожарных гидрантов. Указанные коммуникации расположены по всей площади земельного участка, что подтверждает вывод экспертов о невозможности раздела участка (акт готовности канализационной сети от 13.12.2013, акты о присоединении объекта к сетям водоснабжения, разграничения эксплуатационной ответственности от 18.12.2013, экспликация зданий и сооружений).
Представленные в материалы дела доказательства (отчеты оценщиков, заключения экспертов) подтверждают, что вариант наиболее эффективного использования земельного участка, как участка гостиничного комплекса, не противоречит допустимым видам использования.
При указанных обстоятельствах, апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции о несоразмерности испрашиваемого земельного участка, для целей его приватизации, площади находящегося на нем объекта недвижимого имущества с учетом цели его использования и конкретных обстоятельств дела.
Судебная коллегия также полагает необходимым отметить, что спорный земельный участок изначально был сформирован и предоставлен в аренду именно в той площади и границах и для достижения тех же целей использования, в которых предприниматель просил предоставить его в собственность.
Выводы суда о незавершенности строительства не могут являться основанием для отказа в предоставлении участка в собственность, поскольку техническая документация на второй этап строительства не составлялась. Исходя из условий договора аренды, с учетом дефиниции понятия "гостиничный комплекс", арендатору не запрещено самостоятельно определять конкретные параметры строительства объектов, инфраструктуры гостиницы.
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии предусмотренных пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения Арбитражного суда Ростовской области от 19.08.2016 и принятия нового судебного акта о признании распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 29.10.2015 N 2808 незаконным.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.08.2016 по делу N А53-35160/2015 отменить.
Признать незаконным как противоречащее нормам Земельного кодекса Российской Федерации распоряжение Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 29.10.2015 N 2808.
Обязать Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону направить в адрес индивидуального предпринимателя Калиниченко Виталия Юрьевича проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020715:22, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Днепровский, 117.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Р.Р.ИЛЮШИН
Судьи
Т.Г.ГУДЕНИЦА
О.Ю.ЕФИМОВА
Р.Р.ИЛЮШИН
Судьи
Т.Г.ГУДЕНИЦА
О.Ю.ЕФИМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)